A Jegyző és Közigazgatás című szakmai lap 2015/6. számában vezettük be az összehasonlító tanulmány készítését, mégpedig a társasházak jogi szabályozásának témájában, amelyet most egy kicsit izgalmasabb kérdések vizsgálatával szeretnénk folytatni.[1] A korábbi tanulmányban összehasonlítottuk a magyar jogi szabályozást a svédországi lakástulajdonra vonatkozó szabályokkal és elemeztük a társasházakkal kapcsolatban felmerülő problémákat. Jelen írásunkban a társasházkezeléssel és gazdálkodási kérdésekkel foglalkozunk részletesebben.
The theme of the comparative law, especially the legal regulation of the condominium was introduced at the first time in the professional journal titled "The Notary and Public Administration" (Volume XVII., Issue 6.) that we would like to continue with the inquest of moreexciting questions. We compared the Hungarian legal regulation with the Swedish rules of apartment ownership in our earlier study and we analysed problems with the condominium. We are going into the condominium management and economic questions in this essay.
(The English version of the full article can be read on the publisher's website: http://www.jegyzo.hu/index.php?oldal=egycikk&id=2930)
Magyarországon a társasházakra vonatkozó alapvető szabályok a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben és a 2015. július 1-jétől hatályos, a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendeletben találhatók.
A magyar jogban a társasházi tulajdon sajátos tulajdoni formát képvisel - átmenetet képez a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között. A társasház-tulajdon a közös tulajdon egy speciális formájaként intézményesült, a társasház ún. "csonka jogi személy".
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi törvény) 4/A. §-a alapján a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni, míg a jegyzők társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárására vonatkozó részletes szabályokat külön végrehajtási rendeletben szabályozta a Kormány.
A Társasházi törvény 5. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesítheti. Az alapításhoz azonban a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
Svédországban a lakástulajdon a 3D in-
- 15/16 -
gatlantulajdon (3D-fastigheter) egy speciális formájának minősül, vagyis jogilag horizontális és vertikális határokkal is rendelkezik (Svéd Földtörvénykönyv 3. fejezet 1a. §). A társasházi tulajdon az épület egy részének tulajdonjogát jelenti, melyhez rendszerint társul az ezen egyedi részeket körülvevő közös tulajdonban fennálló részesedés, valamint a tulajdonosi társaságbeli tagság.
A 3D tulajdonhoz fűződő jogoknak léteznek közvetett formái is, mint a lakhatási jog tulajdonlása (bostadsrätt), melynél egy gazdasági társaság tulajdonában van a földterület és a rajta álló ingatlan, a tagok pedig tőkerészesedésért cserébe kapják meg az adott lakás használati jogát. A lakástulajdonnak ez a közvetett formája az 1930-as évek óta létezik Svédországban és még napjainkban is ez a gyakoribb módja egy konkrét lakás feletti egyéni jogok megszerzésének.
A társasházakra (ägarlägenheter) vonatkozó jogi szabályozást 2009-ben vezették be Svédországban, nem önálló törvényként, hanem a Földtörvénykönyv és az Ingatlantulajdon alakításáról szóló törvény megfelelő kiegészítésével, így egy meglehetősen új svéd jogintézményről van szó. A svéd társasház a duális társasház-tulajdon típusba tartozik, vagyis minden lakó tulajdonolja a lakásának megfelelő fizikailag körülhatárolható épületrészt, továbbá a közös tulajdonú épület és telek meghatározott tulajdoni hányadával is rendelkezik. A társasházat bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba és az alapítás során kerülnek meghatározásra a határvonalak, valamint a jogok és kötelezettségek.
A lakhatási jog tulajdonlása és a társasháztulajdon között a számos hasonlóság mellett van egy fontos eltérés, mégpedig az, hogy előbbi esetében az épület egy fizikailag körülhatárolható részének a tulajdonlása helyett a tulajdonjogot az ingatlan tulajdonjogával rendelkező gazdasági társaságban való részesedés képviseli. A társaságon keresztül lehet az általa tulajdonolt épületben lévő lakások felett lakhatásijog-tulajdont szerezni. A társasági tulajdonrészhez kapcsolódik az épületben lévő meghatározott lakás határozatlan idejű használati joga. Az ilyen épületek működtetése szövetkezeti jelleggel történik, ahol a társaság kezeli magát az épületet, míg a lakás belteréért a lakhatási jog tulajdonosa felel.
Míg a társasházi lakás az ingatlan-nyilvántartásban saját helyrajzi számon szereplő különálló 3D ingatlanegységet képez (tulajdonlása tehát közvetlen és nyilvántartott), addig a lakhatási jog tulajdonlása esetén a tulajdonjog közvetett, azaz a lakás használati jogában testesül meg.
A Jegyző és Közigazgatás folyóirat korábbi számában megjelent tanulmány részletesen foglalkozott a hazai házkezelő szervezetekkel, úgy mint a társasházakkal és lakásszövetkezetekkel.[2] A tanulmány szerint Magyarországon a társasházak becsült száma negyvenezer körül lehet, amely a nemzeti lakásvagyon kb. 25-30%-át teszi ki, míg a lakásszövetkezetek száma csupán 1300 körül van. A társasház a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény szerinti besorolás alapján egyéb gazdálkodó szervezetnek is minősül. A lakásszövetkezet nonprofit szervezet, amelynek elsődleges feladata az ingatlankezelés és üzemeltetés, azaz gazdasági tevékenységet csak ennek megvalósításán túl vállalhat. Nonprofit jellegük miatt a lakásszövetkezetek nem illeszthetők a gazdasági társaságok közé, de igazából a klasszikus szövetkezetek közé sem tartoznak.
Mindkét ingatlankezelő szervezeti forma fő tevékenysége a saját társasházi vagy szövetkezeti ingatlan kezelése, míg azonban a társasház a közös tulajdon egy speciális formája, "csonka jogi személy", addig a lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet, jogi személy. A lakásszövetkezet intézménye 1904 óta ismert Magyarországon, tehát hosszabb múltra tekint vissza, mint a társasházaké, hasonlóan Svédországhoz, ahol a lakhatási jog tulajdonlása ősibb eredetű, mint a társasháztulajdon. A lakásszövetkezekre vonatkozó hatályos külön törvény a 2004. évi CXV. törvény (a továbbiakban: Lakásszövetkezeti törvény).
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
