"Rossz szomszédság, török átok!" - tartja a népi bölcsesség, melynek keletkezése idején eleink még csak nem is gondolhattak arra, hogy a legújabb korban milyen merőben új jogi kérdéseket vet majd fel a szomszédsági kapcsolat ténye. 1
Napjainkban a szomszéd telken való építkezéssel kapcsolatos áthatások jelentik a szomszédjogi szabályok egyik leggyakoribb alkalmazási körét. Az egységes bírói gyakorlat jelenleg következetesen alkalmazza a Ptk. 2 100. §-ában foglalt rendelkezéseket akkor, amikor a szomszéd - az építésügyi előírásoknak egyébként megfelelő - építkezés miatt az ingatlanában bekövetkezett károkozásra, forgalmi értékcsökkenésre hivatkozik. Ilyen tényállás mellett ez idáig nem okozott gondot az alperesként perelhető fél személye. A saját maga számára tulajdonosként ingatlant építő felelt a szükségtelenül zavaró építkezése következtében a szomszédos ingatlan forgalmi értékcsökkenésében megnyilvánuló károkozásért. 3
Megválaszolásra váró kérdéseket vetnek fel azonban azok a jogviták, melyek egy társasház4 szomszédjogi szabályokat sértő megépítése miatti igényérvényesítés lehetőségeit feszegetik. Az alperesi pozíció ugyanis - az alábbiakban ismertetésre kerülő bírói döntések tanúsága szerint - nem egyértelmű akkor, ha a szomszédos telekingatlan vevője a telken többlakásos lakóépületet épít, az egyes lakásokat az építkezés folyamata alatt, illetve azt követően eladja (esetleg a perindításig vagy azt követően, az eljárás folyamata alatt egyes lakásokat az első vevő továbbértékesít), a dolgon fennálló tulajdonosi viszonyok állandó változását eredményezve ezzel.
Lássuk, hogy ebben az esetben kivel szemben, milyen igényt érvényesíthet a hatályos szabályozás alapján a kára megtérítését követelő szomszéd! Már most utalunk ugyanakkor arra, hogy a készülő Polgári Törvénykönyv e téren is változásokat hoz. 5
Az alperesként perelhető fél személyét, az építkezés során közreműködőkkel, illetve a felépítmény mindenkori tulajdonosával szembeni igényérvényesítés jogalapját vizsgálják az alábbi eseti döntések, s jutnak egymástól eltérő következtetésekre.
Az eseti döntések egy csoportja az egyes társasházi lakások mindenkori tulajdonosait teszi felelőssé az épület szükségtelenül zavaró módon való megépítése miatti károkozásért. 6 A kártérítési felelősséget megalapozó tényként a dolgon fennálló tulajdonjogot, s önmagában a dolog létezését jelölik meg. A jogszabály nyelvtani értelmezéséből indulnak ki, s vezetik le azt, hogy a szomszédjogi szabályok a dolog aktuális tulajdonosát kötelezik. Megállapításuk szerint a jogsértés a kárt okozó tulajdon tényéhez tapad, és a tényleges kárt okozó - egykori tulajdonos - építtető a tulajdonosi minősége megszűnése miatt a szomszédjogi jogsértésért már nem felelhet. Ha pedig a beperelt tulajdonos időközben (a per folyamán) az ingatlant vagy annak egy részét értékesítette, úgy ez a felelősség a továbbiakban már nem őt, hanem az új tulajdonosokat, mégpedig tulajdoni arányuk szerint terheli.
A dologi jogi perekre jellemző módon a Fővárosi ítélőtábla egy eseti döntésében7 helybenhagyta az elsőfokú bíróságnak a szomszédos ingatlan tulajdonosainak az építtető ellen indított - kártérítési követelés iránti - pert megszüntető végzését arra hivatkozással, hogy a felperesek felhívás ellenére sem vonták perbe a társasházi ingatlan jelenlegi tulajdonostársait. 8
Ezen eseti döntések logikai vonala a következők szerint foglalható össze:
Az épület építtetője, aki egyben korábban (a szükségtelen zavarást eredményező építkezés során) a telekingatlanra felépülő épület tulajdonosa is volt, a keresetindításkor az épületnek már nem tulajdonosa, ezért a Ptk, 100. § alapján nem felel a szomszéd ingatlanban az építkezés eredményeképpen bekövetkezett értékcsökkenésért. Ez a felelősség a mindenkori tulajdonosokat, tulajdoni hányaduk arányában terheli.
A Ptk. 100. §-ának és 339. §-ának kapcsolatával egy - a fenti döntéseknél korábban született - Legfelsőbb Bírósági határozat10 is foglalkozik. Eltérés azonban a - II. 1. pont alatt hivatkozott - ítélőtáblai döntésektől, hogy a II. r. alperes építtető soha nem volt annak az ingatlannak a tulajdonosa, melynek megépítése miatt a szomszédok az ingatlanuk forgalmi értékcsökkenését, káruk bekövetkeztét állították. A II. r. alperes kivitelező volt, aki a tulajdonosokkal kötött vállalkozási szerződés alapján járt el.
Az elsőfokú bíróság által a Ptk. 100. § alapján marasztalt II. r. alperes fellebbezési érvelésében is erre a tényre hivatkozott. Álláspontja szerint a felpereseknek a Ptk. 100. § alapján azokat a személyeket kellett volna perelnie, akik a használatbavételi engedély megadásának időpontjában az ingatlan tulajdonosai voltak.
A másodfokon eljáró Legfelsőbb Bíróság kifejtette, hogy a II. r. alperes kártérítő felelősségére a Ptk. 100. § nem alkalmazható. A szomszédjogi szabályok megsértése esetén is irányadó azonban a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése. A másodfokú bíróság érvelése szerint a felperesek a keresetükben kártérítési igényt érvényesítettek, amelynek elbírálására a Ptk. 339. § (1) bekezdése alkalmazható. A döntés kimondja, - amint az a Ptk. 100. §-ára alapított perek indokolásában is újra és újra megjelenik - hogy az építési engedélynek megfelelő építkezés önmagában nem jelenti a jogellenesség hiányát. A perben bizonyított volt, hogy az építkezés a felperesek lakásának értékcsökkenését eredményezte, kárt okozott, és a II. r. alperes kimentésének sikertelensége folytán megvalósultak a Ptk. 339. § (1) bekezdésében foglalt, szerződésen kívüli kártérítési felelősség feltételei.
A határozat jogi indokolását összegezve:
A szomszédjogi szabályok megsértése esetén is irányadó a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése. Az épület építtetője ezért (aki soha nem volt a telekingatlan, illetve a felépítmény tulajdonosa) - a kimentés sikertelensége esetén - a Ptk. 339. § (1) bekezdése alapján felel a szomszéd ingatlanban az építkezés eredményeképpen bekövetkezett
A Pécsi Ítélőtábla elé másodfokú elbírálásra került ügyben a felperesek ingatlanával határos telekre az I. r. alperes - mint az ingatlan tulajdonosa - nyolc lakásos társasházat kívánt építeni. Az általa megkezdett építkezés folyamata alatt a telekingatlan tulajdoni hányadait a II. -XIV. r. alpereseknek eladta, akikkel emellett külön - feltehetőleg vállalkozási - szerződéseket kötött a már megkezdett építkezés további kivitelezésére (ennek következményeként egyébként az építési hatóság az építési engedélyt átírta a II. -XIV. r. alperesek nevére). Az ítélőtábla a másodfokú felülbírálat során kifejtette, hogy a Ptk. 100. §-ának megsértésével okozott kárért a jogsértő a szerződésen kívül okozott kártérítés szabályai szerint felel. A kárnak azt a részét kell megtéríteni, amely azzal összefüggésben merült fel, hogy az alperesek által választott építkezés az azzal rendszerint együtt járó hátrányokozás szükséges mértékét túllépte. Az ítélőtábla az állandó bírói gyakorlatra hivatkozással (!) kiemelte, hogy az építkezéssel okozott, a szomszédos ingatlan forgalmi értékcsökkenését előidéző kár megtérítéséért az építési engedély birtokosa tartozik helytállni. Rámutatott ugyanakkor arra, hogy amennyiben a károkozás a társasházi lakóépület felépítése alatt vagy annak eredményeképpen következik be, úgy a szomszéd ingatlan tulajdonosai a társasházi tulajdonostársaktól - mint azon személyektől, akiknek az érdekében a kárt okozó építkezés történt - alappal kérhetik a kár megtérítését. Mindezek alapján az ítélőtábla megállapította, hogy az I. r. alperes mellett a II. -XIV. r. alperesek kártérítési felelőssége is fennáll. A felelősség mértékét illetően a Pécsi Ítélőtábla úgy foglalt állást, hogy az a károsulttal szemben egyetemleges, egymás között pedig magatartásuk felróhatósága arányában oszlik meg. 11
A jogkérdésben hozott döntés összefoglalása:
A Ptk. 100. §-ának megsértésével okozott kárért a jogsértő a szerződésen kívül okozott kártérítés szabályai szerint felel. A telekingatlan korábbi tulajdonosa, a jelenlegi tulajdonosokkal kivitelezési szerződést kötött építtető a jelenlegi tulajdonosokkal (akiknek érdekében a kárt okozó építkezés történt) együtt, a Ptk. 344. § alapján, a károsult szomszéddal szemben egyetemlegesen felel a szomszédos ingatlanban bekövetkezett értékcsökkenésért.
A tényállás szerint az alperes a szomszédos telken nyolclakásos társasházat épített, melynek következtében a felperes lakóházának benapozottsága csökkent, az új épület az ingatlan intimitását is rontotta. A Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati eljárásban hozott dön-tésében12 kifejtette, hogy a szomszéd telken történő építkezéssel előállott árnyékolás és intimitásvesztés károsító hatásának megítélése során következetes a bírói gyakorlat abban, hogy ezeket a jogvitákat a Ptk. 100. §-ának alapulvételével a Ptk. 339. § (1) bekezdése alapján kell elbírálni. 13
A Győri Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét - mely a 43 lakásból álló társasház építtetőjét a Ptk. -339. § (1) bekezdése alapján kötelezte a szomszédos ingatlanban az építkezés során bekövetkezett károk (falrepedés, megsüllyedés) valamint a forgalmi értékcsökkenés megtérítésére - helybenhagyta.14 Az elsőfokú ítélet jogi indokolását az ítélőtábla annyiban pontosította, hogy mind a műszaki károsodást, mind pedig a forgalmi értékcsökkenést illetően a marasztalás jogszabályi alapjaként a Ptk. 100. §-át jelölte meg.15
Szintén a Győri Ítélőtábla fejtette ki határozatában, hogy az intimitásvesztés miatti, forgalmi értékcsökkenésben megnyilvánuló kárának megtérítését az alperes az építtetőtől - aki a peradatok tanúsága szerint a társasházi lakásokat a pert megelőzően, illetve annak folyamata alatt értékesítette - a Ptk. 100. §-a és a Ptk. 339. § (1) bekezdése alapján követelheti.
A határozatokban kiemelt jogi állásfoglalás lényege:
A társasház építtetője - függetlenül attól, hogy az ingatlannak a jogerős döntés meghozatalakor már nem vagy csak részben tulajdonosa - a Ptk. 100. §-a és a Ptk. 339. § (1) bekezdése alapján köteles megtéríteni a felépült társasház szükségtelenül zavaró hatása miatt bekövetkezett, a szomszédos ingatlan forgalmi értékcsökkenésében megnyilvánuló kárt.
Az esetei döntések együttes bemutatása alapján látható, hogy nincs egyöntetű álláspont az ilyen típusú szomszédjogi pereknél sem az alperesként perelhető fél személyét, sem a megfelelő jogalapot, sem több fél marasztalása esetén a felelősség arányát illetően. Emellett az egyes döntések jogi érvelése sem kellően kimunkált. Mindegyikük kísérletet tesz ugyanakkor a dologi jogi jogsértés Ptk. 100. §-ában foglalt tiltó szabálya és a Ptk. 339. § (1) bekezdése szerinti szerződésen kívüli kártérítési felelősség egymástól való elhatárolására vagy adott esetben összekapcsolására.
A Ptk. 100. §-ával kapcsolatos legáltalánosabb megállapítás szerint az a tulajdonjog teljességének korlátjaként jelenik meg. A tulajdonossal szemben azt az elvárást fogalmazza meg, hogy a dolog használata során tartózkodjék minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarja.
Nem vitás, hogy a Ptk. 100. §-ára alapított keresettel a sérelmet szenvedő fél kizárhatja, elháríthatja a felé valamely dolog használata következtében irányuló negatív hatásokat (pl.: zaj, szag, látvány). Igényét pedig azzal szemben érvényesítheti, aki a káros áthatást okozza vagy aki azért felelőssé tehető, és abban a helyzetben van, hogy a károsító folyamatot megszüntesse. 16 A szomszédjogi szabályok eredeti rendeltetésük szerint az ilyen típusú, a dolog tényleges használata következtében megvalósult birtoksértő magatartások elhárítására alkalmas jogérvényesítési eszközként működtek.
Látható ugyanakkor, hogy a bírói gyakorlat - főként akkor, amikor egyéb, tevőleges magatartással az érdeksérelem már nem elhárítható - a szomszédjog megsértésére alapított kártérítési követelést is teljesíthetőnek tartja. 17
Bár a Ptk. 100. §-ában megfogalmazott szabály a kötelezett oldaláról ragadja meg a jogintézmény lényegét, valójában az - ahogy a dologi jogok általában - a jogviszony jogosultjának jelent biztosítékot. Az abszolút szerkezetű jogviszony a jogosult védelme érdekében a - szükségtelen zavarást megvalósító - behatástól való tartózkodásra a tulajdonoson kívül mindenki mást, a más dolog tulajdonosát is kötelezi. Relatív kárkötelemről attól kezdve beszélhetünk, amikor a jogsértő szükségtelen zavaró magatartást fejt ki, mely tevékenysége egyúttal kijelöli a jogsértés alanyait (okozó, elszenvedő). Ez a relatív szerkezet teszi lehetővé azt, hogy a jogosult az igényét a tartózkodási kötelezettségét megszegő, ezzel a sokalanyú kötelemből előlépő személlyel szemben érvényesítse.
Ha a jogsérelem nem pusztán a zavaró magatartás, mely ennek kizárásával - rendszerint valamitől eltiltással - megszüntethető, hanem a dologban okozott kár, akkor a hatályos szabályok alapján, önmagából a Ptk. 100. §-ában foglalt rendelkezésből a károsodás orvoslására alkalmas igényérvényesítési lehetőségek nem vezethetők le. A hatályos Ptk. 100. §-a nem teremt önálló - a szerződésen kívüli kártérítési felelősségtől eltérő, speciális - kártérítési (vagy kártalanítási) - jogalapot. Álláspontom szerint tehát itt tévednek a II. 1. pontban hivatkozott eseti döntések, melyek a Ptk. 100. §-át és a 339. § (1) bekezdését egymástól különálló és önálló (kár)igény-érvényesítési jogalapként kezelik. Természetesen lehetnek olyan esetek, amikor a két jogszabályi rendelkezés nem kapcsolódik. 18 Abban az esetben azonban, amikor a kártérítési igény alapja az abszolút szerkezetű - a tulajdonnak a szomszédok szükségtelenül zavaró behatásától mentes élvezetében megnyilvánuló - dologi jog megsértése, az emiatti kárigény érvényesítésekor a Ptk. 339. § (1) bekezdésében foglalt feltételek fennállása vagy fenn nem állása dönti el a jogvitát.
Amikor a szomszédok a határos társasház felépülése következtében az ingatlanuk korábbi kilátásának elvonása miatti - forgalmi-értékcsökkenésben megnyilvánuló - káruk megtérítését követelik, az ennek érdekében indított eljárás kártérítési per, igényük kártérítési igény, melynek elbírálásakor a szerződésen kívüli károkozás szabályait kell alkalmazni. Megfordítva úgy fogalmazhatnánk, hogy a felperesek keresete nem dologi jogi igény, nincs lehetőség dologi jogi joghatású (az épület felépülését megelőző zavartalan birtoklás ismételt elnyerésére irányuló) kérelem előterjesztésére.
Álláspontom szerint emiatt formális, és a jogszabály nyelvtani értelmezéséhez tévesen ragaszkodó az a nézet, mely bármely szomszédjogi jogsértés elkövetése esetén az ebből eredő kárigényt csak a mindenkori tulajdonossal szemben tartja érvényesíthetőnek.
Amennyiben ugyanis a szomszéd a kára megtérítését kéri, úgy vizsgálni kell, hogy annak okozásáért ki tehető felelőssé, a jogsértés kinek róható fel. A Ptk. 100. §-ában foglalt tartózkodási kötelezettség alapján a tulajdonosnak nem kell a dolog használata miatt bárki által megvalósított károsító magatartások miatt felelnie. A jogszabály azt a követelményt támasztja vele szemben, hogy saját magatartását, az általa befolyásolható tevékenységét úgy alakítsa, hogy ezáltal másokat szükségtelenül ne zavarjon.
Objektív felelősség, illetve felelősség-telepítő szabály hiányában nem lehet pusztán a tulajdoni viszonyok ténye alapján a dolog mindenkori tulajdonosát marasztalni. Kártérítési kereset esetén mindig vizsgálni kell a jogsértő személyét, vagyis azt, hogy a keresetben megjelölt jogsértést az alperes követte-e el, valamint, hogy az neki felróható-e.
A kártérítési per jellegéből adódóan nem értelmezhető a kötelező perben állás sem. Az, hogy az alperesként perelt fél a jogsértésért felelőssé tehető-e, a jogvita érdemi elbírálása során, a kártérítési felelősség egyes elemeinek vizsgálata eredményeképpen dől el.
Nem lehet végül megfeledkezni a kártérítés preventív céljáról sem. A jövőbeni jogsértésektől való visszatartó hatás megnyilvánulhat akkor, amikor az építkező tulajdonos nem a szomszédos ingatlant legkevésbé zavaró felépítmény megépítése mellett döntött, s emiatt kell viselnie a magatartásával okozati összefüggésben felmerült kárt. A szükségtelenül zavaró módon megépült társasház egyik lakását az építkezést követően évekkel később megvásárló tulajdonossal szemben mely magatartás ismételt elkövetésétől tarthat vissza a kártérítésre kötelezés?
Problémát vet fel az a kérdés, hogy az építési előírásoknak maradéktalanul megfelelő, építési engedéllyel rendelkező - azaz az adott tevékenységet szabályozó jogág szerint jogszem - építkezés hogy válik mégis felelősséget megalapozó jogellenes magatartássá? A jelenlegi bírói gyakorlat értelmében az egyéb (építésügyi) jogszabályi előírásokat nem sértő magatartás is lehet amiatt jogellenes, hogy az szükségtelenül zavaró. 19
Ha az építkezés eredményeképpen a szomszédos ingatlan forgalmi értéke csökken, és ez annak a következménye, hogy az építtető - az építési előírások valamint a vonatkozó egyéb jogszabályok megtartásával - az építkezés során nem a lehető legkevésbé zavaró felépítmény létrehozását választotta, akkor a jogellenességet a Ptk. 100. §-ának megsértése (és ennek nyomán a kár bekövetkezte) jelenti.
A kár az a forgalmi értékcsökkenés, melyet a felépült ingatlan szükségtelenül zavaró hatása eredményezett.
A jogellenesség és a kár közötti okozati összefüggést mindig a jogsértést megvalósító cselekvő teremti meg. 20 Az okozati összefüggésnek a bekövetkezett kár és az azt előidéző - felróható - magatartás között kell fennállnia.
A konkrét esetben tehát kutatni kell, hogy a szükségtelen zavarással megvalósított kárt kinek a felróható magatartása okozta. Nem fogadható el ezért azoknak az eseti döntéseknek az érvelése, melyek kárt okozó dologról beszélnek. A dolog léte csak akkor alapítja meg a tulajdonos kárfelelősségét, ha azt jogellenesen (szükségtelen zavarást megvalósítva) használja, a kárt a jogellenes magatartása váltja ki, s ez a magatartás neki felróható.
A szomszéd ingatlan adottságait figyelmen kívül hagyva nem a legkevésbé zavaró felépítmény megválasztását, vagyis a szükségtelen zavarást mint jogellenes magatartást az a személy tudja kifejteni, akinek a megfelelő építkezési mód megválasztására is lehetősége volna. Annak puszta ténye, hogy a mindenkori tulajdonos a Ptk. 100. §-ába ütköző módon megépült társasházban lévő lakást birtokolja, - a bekövetkezett jogsérelmet nem fokozva - használja, olyan távoli okozatosság, mely nem értékelhető a terhére.
A jogsértő magatartás annak a tulajdonosnak felróható, aki az építkezés során nem járt el kellő körültekintéssel annak érdekében, hogy a létrehozott ingatlan a szomszédait szükségtelenül ne zavarja. A telekingatlant befektetési célból megvásárló, és azon többlakásos társasházat felépítő tulajdonos a tervezési, kivitelezési szerződések megkötése során abban a helyzetben van, hogy a károsító folyamatokat elkerülje, az építkezés során a Ptk. 100. §-ában foglalt követelményekre tekintettel legyen. Ha ezt nem teszi, magatartása neki felróható. Ezzel szemben az a vevő, aki az elkészült épületben társasházi lakást vásárol, illetve aki ettől a vevőtől a későbbiekben ugyanezt a lakást megvásárolja, semmilyen befolyással nem bír arra, hogy például adott esetben a kilátás-elvonással megvalósult jogsértés be ne következzék.
A kártérítési felelősség megállapításához szükséges még utalni a kimentési lehetőségekre. Az ilyen típusú perekben a bizonyítási eljárás nem fejeződhet be azzal, hogy a szomszéd az őt ért kárt és annak az építkezéssel való okozati összefüggését már bizonyította. A beépítés óhatatlanul érinti a határos ingatlan használati viszonyait. Önmagában a forgalmi érték csökkenése a zavarás szükségtelen voltának igazolása nélkül kártérítő felelősséget nem alapoz meg. 21 Ezért az alperes kimentheti magát, ha bizonyítja, hogy nem volt más olyan - jogszerű - építési mód, mely a szomszéd ingatlan tulajdonosát kevésbé zavarta volna.
Szomszédjogi perekben gyakran elmarad az OTÉK22 és a helyi építési szabályzat, valamint a rendezési terv előírásainak értékelése. Ez utóbbiakból pedig releváns adatok nyerhetők arról is, hogy a jogsérelmét állító szomszéd számíthatott-e a szomszédságában megvalósuló beépítésre, az önkormányzati rendeletek, határozatok elfogadása során jogorvoslati jogait gyakorolta-e, s mindezek fényében megalapozottan, a jóhiszemű joggyakorlás követelményével összhangban érvényesiti-e a kárigényét.
Az I. pontban hivatkozott eseti döntések tényállásai alapján nézzünk néhány példát arra, hogy - a kifejtettek alkalmazása esetén - a Ptk. 100. §-ában foglalt dologi jogi szabály megszegése miatt alperesként ki kötelezhető a Ptk. 339. § (1) bekezdése szerinti kár megtérítésére!
A. A telekingatlan tulajdonosa, aki az ingatlanon a maga számára lakóépületet épít vagy építtet (ez utóbbi esetben felróható magatartása abban állhat, hogy nem olyan építési terv elkészítésére adott megbízást, mely a felperesi épület jellegét, elhelyezkedését figyelembe vette).
B. A telekingatlan tulajdonosa, aki az ingatlanon többlakásos társasházat épít, az ezzel kapcsolatos (tervezési, kivitelezési) szerződéseket megköti, s a lakásokat az építkezés folyamata alatt vagy azt követően értékesíti, (a károkozás a nem a legkevésbé zavaró felépítmény létrehozása következtében, az építtető felróható magatartása miatt következett be).
C. A telekingatlan tulajdonosa, aki az építési engedélyezési eljárás eredményeként született jogerős építési engedély, ezzel a szükséges építési, kiviteli tervek birtokában a telekhányadokat értékesíti, és a tulajdonosokkal a további kivitelezésre vállalkozási szerződéseket köt (a károkozáskor, a szomszédok jogaira tekintettel nem lévő építési engedély beszerzésekor, a felépítendő épület terveinek elfogadásakor az alperes tulajdonos volt, a szomszédjogi szabályok őt kötelezték. Az építkezés mikénti alakulására befolyással nem bíró későbbi tulajdonosok nem felelnek).
D. Az építőközösség tagjai (vagy egyébként közösen építkező tulajdonostársak) a Ptk. 344. § alapján a károsulttal szemben egyetemlegesen. Természetesen a jogvitákat minden esetben az adott ügy egyedi tényei alapján kell elbírálni, azonban a jogsértés bekövetkeztéért felelőssé tehető fél személyének megállapítása és a kártérítés egyéb feltételei fennállásának vizsgálata a Ptk. 100. §-ában foglalt dologi jogi szabály megsértése esetén sem mellőzhető.
A társasházi lakóingatlan mindenkori tulajdonostársainak perben állását megkövetelő, s őket a szomszédjogi jogsértésért marasztaló eseti döntésekben kifejtettekkel szemben további ellenérvek is felhozhatók.
Ha elfogadnánk azt az álláspontot, hogy ítélet az ingatlan mindenkori tulajdonosával szemben, perben állása mellett hozható, az az alperesi oldal állandó perbeli jogutódlását eredményezhetné [azzal, hogy a perből elbocsátott alperesek költségeiben a Pp. 23 64. § (2) bekezdése alapján mindenkor a felperest kellene marasztalni]. Egy soklakásos társasház tulajdonosai a lakások adásvétele miatt a per folyamata alatt állandóan változhatnak, és változnak is. A másodfokú eljárásban újra és újra hatályon kívül helyezést eredményező ok volna lakások egyikének értékesítése is. Az alperesként marasztalt fél személye ily módon esetleges, és az ingatlan jóhiszemű új vevőjével szemben a marasztaló határozat nem méltányos.
A felróhatóság körébe is tartozhatna, de itt jegyezzük meg, hogy a lakás vásárlójától nem elvárható, hogy figyelemmel legyen a vétel során arra is, hogy a társasházat jogszerű építési engedély előírásai szerint építő egykori tulajdonos a szomszédokat a legkevésbé zavaró felépítményt hozta-e létre.
Végül utalni kell arra is, hogy az ingatlan forgalmi értékcsökkenésében megnyilvánuló kár megtérítése iránti igény - akárcsak más kötelmi igény - elévülhet. Amennyiben viszont azt állítjuk, hogy a kárfelelősség a kárt okozó dolog létéhez kötődik, a jogellenes magatartást a dolog fenntartása jelenti, úgy az ebből származó kárigényt az épület fennállásáig érvényesíteni lehetne, amely nyilván nem vezetne az eredeti jogalkotói célkitűzéssel összhangban álló eredményre.
Amint arra már korábban is utaltunk, kérdésként merülhet fel, hogy a más jogág (építésügyi előírások, közigazgatási jog) szabályainak megfelelő építkezést mely jogszabályi rendelkezések alapján minősítjük mégis olyan magatartásnak, mely kártérítési felelősséget alapoz meg? Az előzőekben kifejtettek szerint a hatályos Ptk. 100. §-a önálló kártérítési vagy kártalanítási felelősséget megalapozó szabályának hiányában a szomszédjogi jogsértés miatti kárigény megalapozottsága a Ptk. 339. §-ában foglaltak szerint vizsgálandó.
Az új Ptk. változást hoz. A tulajdonjog korlátjaként fennmarad a másokat szükségtelenül zavaró magatartástól való tartózkodás kötelezettsége. 24 Eltérés a hatályos szabályoktól, hogy az egyes szomszédjogok külön-külön nevesítésre kerülnek. Közöttük szerepel a tulajdonosnak a szomszédos ingatlan értékcsökkenése miatt fennálló kártalanítási kötelezettsége. Eszerint abban az esetben, ha az ingatlanon a jogszabályi előírások szerint folytatott építkezés miatt a szomszédos ingatlanok értéke csökken, a tulajdonos az értékcsökkenés mértékének megfelelő kártalanításra köteles. 25
A jelen dolgozatban vizsgált probléma szempontjából az új szabályok kapcsán két kiemelés megtétele indokolt.
Az új szabályozás erénye, hogy egyértelmű helyzetet teremt akkor, amikor az építésügyi előírásoknak megfelelő építkezést a polgári jog szabályai szerint is jogszerűnek tekinti, és az ennek ellenére bekövetkezett kár kompenzálására a tulajdonos kártalanítási kötelezettségét írja elő. Meghatározza ezzel a szükségtelenül zavarást eredményező építkezés miatt érvényesíthető kárigény - szerződésen kívüli kártérítési felelősségtől eltérő - jogalapját.
Álláspontom szerint ugyanakkor az új szabályozásnak nem volt mindezeken túlmutató célja. Vagyis az új Ptk. 4: 24. §-a sem teremt objektív, a tulajdon tényéhez tapadó kártalanítási kötelezettséget a mindenkori tulajdonos terhére. Kártalanításra a telekingatlannak az a tulajdonosa kötelezhető, aki a telken olyan társasházingatlant épít vagy építtet, melynek megépítése a szomszédos ingatlan forgalmi értékcsökkenését eredményezi. Változatlanul vizsgálni kell, hogy ki volt az a károkozó, aki - jogszerű - magatartása miatt kártalanításra köteles. Ezt erősíti meg az új Ptk. 5: 560. §-ának "A kártalanítás" címet viselő összefoglaló rendelkezése, mely szerint ha jogszabály külön rendeli, a jogszerűen okozott kárért a károkozó a károsultat kártalanítani köteles.
Mindazokban az esetekben tehát, amikor akár a hatályos jogszabály kártérítési felelősséget megalapozó rendelkezéseit, akár a jövőben a kártalanítást előíró szabályokat kell alkalmazni, a tényleges kárt okozó tulajdonos személyének megállapítása nem mellőzhető. Ennek megfelelően pedig - a kifejtettek alapján - alperesként a mindenkori tulajdonos helyett a károkozó tulajdonos perelhető, s marasztalható. ■
JEGYZETEK
1 Az együttélés érdekében felállított törvényi korlátokat, ezzel a jogi szabályozás gyökerét már a római jogban is megtaláljuk. A rómaiak a szomszédjogok (iura vicinitatis) keretében már korán megfogalmazták a szomszédos ingatlant a mellette épülővel szemben védő rendelkezéseket.
2 A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény.
3 Kapcsolódó eseti döntések - többek között - BH 1993. 161., BH 1992. 235., EBH 2001. 517. szám alatt kerültek közzétételre.
4 Voltaképpen a vizsgált probléma minden egyes esetben felmerül akkor, ha a szükségtelen zavarást megvalósító ingatlan építtetőjének és egykori tulajdonosának, valamint a szomszédjogi szabályok megsértésére alapított kereset benyújtásakor (illetve a per jogerős befejezésekor) bejegyzett tulajdonosának személye egymástól különbözik. A dolgozatban szereplő jogesetek mindegyikében társasház áll a szomszéd telken, ezért ezt az általános megjelölést használom.
5 A dolgozat szerkesztésének idején a T/5949. számú törvényjavaslat a Polgári Törvénykönyvről az országgyűlési zárószavazás előtt áll.
6 Fővárosi Ítélőtábla Pf. 3. 20. 134/2007/5. számú, Legfelsőbb Bíróság Pf. V. 26. 369/2003/6. számú, Fővárosi Ítélőtábla Pf. III. 21. 038/2008/1. számú, Fővárosi Ítélőtábla Pf. III. 21. 303/2006/4. számú, Győri Ítélőtábla Pf. 1. 20. 150/2009. számú eseti döntése.
7 Fővárosi Ítélőtábla Pf. III. 21. 038/2008/1. számú végzése.
8 Érdemes a felperesek fellebbezési érvelését is kiemelni. Álláspontjuk szerint a szomszédos ingatlan építtetője az alperes volt, a perbeli társasházat az alperes, mint tulajdonos építtető kizárólag maga alapitotta, azzal kapcsolatban az építkezés során tulajdonosi jogokat gyakorolt. Erre figyelemmel az építkezés következtében az ingatlanuk értékcsökkenéséért kizárólag ő tehető felelőssé, s nem azok a jelenlegi tulajdonosok, akik a károkozó magatartáshoz semmilyen módon nem kapcsolódnak.
9 Fővárosi Ítélőtábla Pf. III. 21. 303/2006/4. számú eseti döntésében a kártérítési felelősség kezdő időpontját is meghatározta, azt a birtokba lépés napjával, illetve az adásvételi szerződésben ettől eltérően meghatározott nappal azonosítva.
10 Legfelsőbb Bíróság Pf. III. 25. 121/2002/6. számú eseti döntése.
11 Emlékeztetőül: A Fővárosi Ítélőtábla hivatkozott határozata a felelősség mértékét a tulajdoni hányadok alapján ítélte megállapíthatónak.
12 Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 22. 287/2006/7. számú eseti döntése
13 Ezzel egyező álláspontot fejti ki a Legfelsőbb Bíróság a Pfv. I. 21. 880/2001/5. számú eseti döntésében
14 Győri Ítélőtábla Pf. II. 20. 414/2006/4. számú eseti döntése
15 Ezen eseti döntések kapcsán megjegyzendő, hogy -a döntések indokolásából kitűnő - peradat nincs arról, hogy a lakások tulajdoni viszonyai a per folyamata alatt változtak-e és milyen módon. Csupán feltételezhető, hogy például a legutóbb hivatkozott győri ítélőtáblai döntés tényállásában szereplő 43 lakás némelyikét a használatbavételi engedély 2002 decemberében megtörtént jogerőre emelkedését követően a jogerős ítélet 2007. novemberi meghozataláig sikerült a befektetőnek értékesítenie.
16 A szomszédjogi szabályokra alapított - birtokvédelemre irányuló - kereseti kérelem esetén a bírói gyakorlat a Ptk. 100. § alkalmazását fokozatosan kiterjesztette olyan esetekre is, amikor a jogsértő magatartást nem a tulajdonos, hanem a dolog tényleges használója fejti ki. Teljesen nyilvánvaló, hogy adott esetben a jogellenesen létesített - a szomszédos ingatlanra zavaró módon rálátást engedő - nyílászárók használatát csak a tulajdonost illetően szabályozni, míg az ingatlant ténylegesen használó haszonélvezővel szemben arra hivatkozással mellőzni, hogy a Ptk. 100. §-a csak a tulajdonost kötelezi, értelmetlen volna (BH 1994. 405. számú eseti döntés).
17 Adott esetben az épület árnyékoló hatása miatt bekövetkezett kár tevőleges magatartással nem küszöbölhető ki, a korábbi balatoni panoráma elvonása "nem adható vissza".
18 Tipikusan, amikor a szükségtelen zavarás tevőleges magatartással elhárítható, nem is merül fel kártérítési igény.
19 A károkozás típusai között éppen emiatt kell különbséget tenni. Az építési előírásokat sértő magatartás és a jogszabályokat betartó, ám a szomszédokat mégis szükségtelenül zavaró építkezés esetén más a jogellenes magatartás és más a kimentési alap. A Fővárosi Ítélőtábla a Pf. 5. 20. 784/2006/5. számú eseti döntésében lehetőséget látott mind az építtető tulajdonos, mind a kivitelező vállalkozó marasztalására. Az I. r. alperes (mint építtető és tulajdonos) a szükségtelen zavarás megvalósításáért a Ptk. 100. § és a Ptk. 339. § alapján volt köteles helytállni, mivel nem olyan építési terv elkészítésére adott megbízást, mely a felperesi épület jellegét, elhelyezkedését figyelembe vette. A bíróság a II. r. alperes tervező és kivitelező felelősségét pedig a Ptk. 339. § alapján abban látta megállapíthatónak, hogy mint tervező, nem az építési előírásoknak megfelelő tervet szolgáltatott, mint kivitelező pedig eltért a tervektől, a közterület használta során a felperesek épületében kárt okozott.
20 "... a kár okozatossága egyszersmind az a szempont is, mely a felelősség létrejöttét egy bizonyos személy terhére megokolttá teszi, " - in: Magyar Magánjog szerk. Szladits Károly, Grill Károly Könyvkiadóvállalata Budapest, 1942. IV. kötet 872. lap. A vonatkozó fejezetet dr. Marton Géza írta. Lásd még Eörsi Gyula: A polgári jogi kártérítési felelősség kézikönyve, Közigazgatási és Jogi Könyvkiadó Budapest, 1966., 262. bejegyzéstől.
21 Az EBH 2007. 1600. számú eseti döntés ezzel egyező álláspontot fejtett ki.
22 253/1997. (XII. 20. ) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről.
23 A Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény.
24 4: 23. §, A dolog használatának általános magánjogi korlátja. Forrás: http: //www. irm. gov. hu/uj_polgari_torvenykonyv/cikk/PTK-ZAROSZAVAZAS_ ELOTTI_JAVASLAT_0. htm
25 4: 24. Kártalanítás a szomszédos ingatlan értékcsökkenése miatt. Forrás: http: //www. imi. gov. hu/uj__ polgari_torvenykonyv/cikk/PTK-ZAROSZAVAZAS_ELOTTI_JAVASLAT_0.htm Megjegyzendő, hogy az új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez fűzött Szakértői Javaslatban ez a rendelkezés nem szerepelt lásd: Szakértői Javaslat az új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez szerk.: Vékás Lajos, Complex Kiadó Kft. Budapest, 2008.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Varga Vivien Éda bírósági titkár, Győri Ítélőtábla
Visszaugrás
