Ahhoz, hogy garantálni lehessen a rendezett ingatlanforgalmat, nem csak működőképes technikai feltételeket kell teremteni. Biztosítani kell a jogi és szervezeti keretfeltételeket is. A hitelező ugyanis csak akkor lesz hajlandó hosszabb ideig lekötni a vagyonát, ha a jogi helyzet meg tudja teremteni a vagyoni viszonyok stabilitásába vetett bizalmat.
A működőképes ingatlanjog és különösen a hatékony földpiac szempontjából arra van tehát szükség, hogy olyan intézkedéseket tegyünk, amelyek hosszabb időn át fenntarthatók. Ezért különösen nagy jelentősége van a vagyoni viszonyok átláthatóságának és stabilitásának. Ezek csak egy olyan nyilvántartási rendszer létrehozatalával szavatolhatók, amely képes arra, hogy a bejegyzések helyességével és teljességével megteremtse a vagyoni viszonyok védelmébe vetett bizalmat.
Működőképes ingatlan-nyilvántartási rendszer nélkül nem lehet piacgazdasági információs rendszert kialakítani. A befektetők - elsősorban a hitelintézetek - az ingatlan-nyilvántartási rendszerrel szemben támasztott minimális követelményként a következőket sorolják fel:
- a közvetlen és állandó kapcsolatot a kataszter és a telekkönyv között, hogy az ingatlanok bármikor azonosíthatók legyenek, valamint hogy bármikor megállapítható legyen az adott ingatlannal kapcsolatos jogi helyzet;
- a kötelező bejegyzés elvét, mivel csak ezzel biztosítható, hogy a bejegyzések teljes körűek legyenek;
- azt, hogy a szerző bízhasson a bejegyzések helyességében és teljességében;
- azt, hogy az első ranghelyen bejegyzett jelzálogok ne értékelődhessenek le hallgatólagosan meglévő előjogok miatt;
- azt, hogy minden érdeklődő gyorsan és jutányos áron szerezhessen megbízható áttekintést az ingatlan jogi helyzetéről.
Nemzetközi viszonylatban az ingatlanok nyilvántartásának többféle rendszere alakult ki, és ezek mindegyike megpróbál a maga módján megfelelni a fent említett követelményeknek. A földnyilvántartás formáit egyszerűsítve "jogcím-nyilvántartási rendszerekre" ("registration of titles") és "(átruházási) okirat-nyilvántartó rendszerekre" ("registration of deeds") szokás felosztani. A Torrens-rendszer (lásd lejjebb a "B" pontban) a jogcím-nyilvántartási rendszerek közé tartozik.
Ez a rendszer elsősorban az angol-amerikai térségben, különösen az Egyesült Államokban terjedt el széles körben. Ennél a rendszernél a bejegyzés alapja az úgynevezett "deed" (magyarul: tulajdonjog-, birtoklásijog-átruházási okirat), amely a rendelkezési jog elsődleges bizonyítékául szolgál. A "deeds-nyilvántartás" a jogok átruházását igazoló okiratoknak, de nem maguknak a jogoknak a jegyzéke. Ebben a rendszerben sem a dokumentumok minőségét, sem az átruházási okiratoknak a korábbi átruházási okiratokkal való egyezőségét nem vizsgálják.
Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésnek pusztán ranghelybiztosító hatálya van. A dologi jogok tényleges megszerzése telekkönyvön kívül, azaz a szerződéskötéskor és az aláírt okirat átadásakor történik. A jogszerző most már (ha akarja!) kérheti, hogy jogszerzését bejegyezzék a "deeds-nyilvántartásba", amelynek azonban csupán deklaratív jellege van. A nyilvántartásba való bejegyzés csak azt védi, aki nem tudott, vagy akinek nem kellett tudnia arról, hogy harmadik személy az adott ingatlanon már korábban tulajdonjogot szerzett. Nincs tehát jóhiszeműség-védelem egy bejegyzett, valójában azonban nem jogosult elidegenítő vonatkozásában.
Külön nehézséget rejt magában az ún. ,title research' követelménye, vagyis az a követelmény, hogy a jogcímláncolatot vissza kell követni egészen az eredeti jogcímig (legfeljebb azonban 40 évre visszamenőleg). Az ezzel összefüggő kiterjedt adatmennyiség miatt rendszerint ügyvédek, ill. egyre inkább szavatosságbiztosítók foglalkoznak azzal, hogy ezt a ,title-research'-t elvégezzék. Ezek ún. ,title plant'-okkal (adatbankokkal) rendelkeznek, amelyeket (többnyire bankok megbízásából) ügynökcégek rendelkezésére bocsátanak, amelyek azután a szerződéskötést végzik. Minthogy az ügynökcégek nem nyújthatnak a feleknek jogi tanácsadást, ez rendszerint el is marad.
Az a körülmény, hogy hiányzik a hivatalból történő telekkönyvnyitás, végső soron azt eredményezi, hogy az ingatlanszerzés a vevő számára számtalan kockázattal és bizonytalansággal jár, amiért sokszor igen nagy árat kell fizetnie.
A közép-európaihoz a Torrens-rendszer áll a legközelebb. Ezt 1858-ban alakította ki Ausztráliában Sir Robert Richard Torrens brit gyarmati tisztviselő.
Ez lényegében a reálfólia-rendszeren, a hivatalból történő telekkönyvezésen és a kötelező bejegyzés elvén nyugszik, azaz hogy kötelező erővel el kell végezni a tranzakciók nyilvántartásba vételét. Különösen kiemelendő a harmadik személyek fokozott védelme, amely a kötelező bejegyzés elvén alapszik. A telekkönyvi bejegyzés konstitutív hatályú, a bejegyzett személy jogszerzése végérvényes, és független az alapul szolgáló ügylet érvényességétől. Kivételek csak akkor vannak, ha törvény írja elő őket. Az ingatlan elidegenítője köteles egy ún. ,memorandum of transfer'-t kiállítani, amelyben kijelenti, hogy tulajdonjogát átruházza a szerzőre.
Más rendszerekhez képest ezért a Torrens-rendszer esetében pozitívan kell értékelni, hogy a bejegyzés konstitutív hatálya miatt nincs szükség az ún. ,title research'-re, azaz annak vizsgálatára, hogy jogosultak voltak-e az előző bejegyzettek.
A nyilvántartásban lévő bejegyzéseket az állam garantálja. A valódi jogosultnak (különösen Nagy-Britanniában) az elszenvedett jogvesztésért egy külön erre a célra létrehozott kárpótlási alapból kártérítést folyósítanak - akkor is, ha a jogvesztés nem a nyilvántartást vezető köztisztviselő hibájából következett be.
Palmer szerint (1996, 64. oldal) ehhez a rendszerhez három elv kötődik:
- A tükör-elv: a nyilvántartás híven tükrözi a jogcím szempontjából lényeges összes anyagi jelentőségű tényt;
- A függöny-elv: a nyilvántartás az egyetlen forrás;
- A biztosítási elv: a károsult fél az államtól kap kárpótlást abban az esetben, ha a nyilvántartás gyengeségeket mutat, és nem tükrözi pontosan a jogcímeket.
A Torrens-rendszer a maga szigorú formájában még ma is megtalálható Ausztráliában, de átvette Kanada, Új-Zéland és Nagy-Britannia (néhány koronagyarmattal és protektorátussal együtt), mely utóbbiban részben a ,deeds-rendszerű' nyilvántartás mellett működik, továbbá Írország, Nigéria, a Dominikai Köztársaság, Honduras, Tunézia, Marokkó, Szíria és Szudán is.
Az USA-ban - ha nem túl elterjedten is - a deeds-rendszerű nyilvántartás mellett megtalálható a Torrens-rendszer is. A jogszerző tehát a szerződés megkötése után választhat a deeds-nyilvántartásba való (fakultatív) és a Torrens-rendszer szerinti nyilvántartásba való (konstitutív) bejegyzés között.
A publikációs rendszer (Publicité foncière) Franciaországban fejlődött ki, és mára Olaszországban, Spanyolországban, Belgiumban és Luxemburgban is elterjedt.
Itt a dologi jogszerzéshez elegendő csupán a (telekkönyvön kívüli) szerződéskötés. Birtokba adásra vagy valamilyen nyilvántartásba való bejegyzésre nincs szükség. Az ilyen módon szerzett jog azonban csak akkor hatályos olyan harmadik személyekkel szemben, akiknek ugyanezen az ingatlanon áll fenn valamilyen joguk, és azt előzőleg bejegyeztették, ha a szerződést közjegyzőileg hitelesítették, és alaki vizsgálatot követően bejegyezték az ingatlan- és jelzálog-nyilvántartásba. Ennyiben tehát közvetett bejegyzési elvről beszélhetünk. (Ennek ellenére ennél a rendszernél is szükség van ,title-research'-re, mely azonban csak az utolsó 30 évre korlátozódik.) A szerződésokiratot ezután az ingatlan- és jelzálog-nyilvántartás beérkeztető bélyegzőjével ellátva közzéteszik, ami a szerző számára tulajdonjogának bizonyítékául szolgál, és az a megdönthetetlen vélelem tapad hozzá, hogy a nyilvántartásba vett jogi esemény ismeretes (negatív publicitás). Mivel azonban az anyagi jogosultság és a nyilvántartás állapota olykor eltérhet egymástól, az ingatlan-nyilvántartás nem jelent kapcsolási pontot a jóhiszeműségre nézve.
Ezt a negatív publicitást azonban néhány elsőbbség (privilégium) korlátozza (az eladó elsőbbsége a vételárhátralék biztosítására, a jogérvényesítési költségek biztosítására szolgáló elsőbbség, a munkavállalói követelések elsőbbsége stb.).
Maga a nyilvántartás tulajdonképpen csak okiratgyűjteményt jelent, mivel nem tesznek bejegyzéseket, csak okiratokat fűznek le. Emiatt betekintésre nincs lehetőség, arra viszont igen, hogy kivonatokat és másolatokat kérjenek ki.
E rendszer előnyei közé sorolható többek között a közjogi tulajdonkorlátozásokra vonatkozó tájékoztatási kötelezettség és a jelzálog rugalmas kialakítása.
Ez a rendszer terjedt el különösen Németországban, Ausztriában és Svájcban, továbbá mindazokban az országokban, amelyek az osztrák-magyar monarchia részét alkották.
Itt a nyilvántartás az ingatlanra vonatkozó rendelkezési jogok bizonyítására szolgál. E típus jellemző ismertetőjegyei a reálfólia-rendszer, a főkönyvi rendszer (a tisztán okiratgyűjteménnyel ellentétben), a főkönyv és a kataszter összekapcsolása, a hivatalból való telekkönyvezés, valamint a kötelező bejegyzés és a bizalom elve.
Németország, Ausztria és Svájc nyilvántartási rendszerei csak kismértékben különböznek egymástól, így például Németországban a tulajdonjogszerzés jogcímtől függetlenül történik (absztrakt jogátruházás elve). Ha csak a jogcím hiányzik, az ebben a rendszerben csupán a visszaruházás igényét váltja ki; dologi helyesbítési keresetre csak az átruházási szándék hiánya jogosít.
Az osztrák telekkönyvi rendszer részleteire vonatkozólag vesd öszsze az "osztrák telekkönyvi és kataszteri rendszer áttekintése" című fejezetben olvashatókkal.
Az eddig említett nyilvántartási rendszerek mellett különösen Spanyolországban és Hollandiában vannak olyan átmeneti formák, amelyek a többi rendszerhez képest egyedi sajátosságokat mutatnak.
A jogszerzés Spanyolországban is - Franciaországhoz hasonlóan - telekkönyvön kívül, azaz szerződéskötéssel és birtokba adással történik.
A nyilvántartásba való bejegyzéshez (Registro de la Propiedad) azonban mindenképpen közjegyzői hitelesítésre van szükség. Ez a közjegyzői hitelesítés (escritura pública) azonban a vételár teljes összegének a kifizetéséhez van kötve. Ezért sokszor nincs lehetőség a bejegyzésre nyomban a jog megszerzése után, a jogok biztosítását szolgáló előjegyzésre sincs mód.
A nyilvántartásba való bejegyzésnek csak deklaratív hatálya van. Csak a külső (harmadik személyekkel szembeni) hatály szempontjából jelentékeny. Bejegyzés nélkül nem érvényesíthető a tulajdonjog harmadik személyekkel szemben.
A holland rendszer tipikus vegyes rendszer, amely a közép-európai és a francia rendszer között helyezkedik el.
Az ún. közhiteles nyilvántartások gyűjteményben őrzik a bejegyzéshez benyújtott okiratokat, vagyis az adott okiratok másolatait veszik fel a nyilvántartásba. Ezeket az okiratokat beérkezésük sorrendjében, deel (kötet) és nummer (szám) szerint jelölve sorolják be a teljes nyilvántartásba, anélkül tehát, hogy az ingatlanokat különválogatnák. Összesen négy ilyen okiratgyűjtemény van:
- az ingóságok és a hozzájuk kapcsolódó jogok nyilvántartása;
- a bejegyzett hajók és a hozzájuk kapcsolódó jogok nyilvántartása;
- a légi járművek és a hozzájuk kapcsolódó jogok nyilvántartása;
- az ideiglenes bejegyzések nyilvántartása, amelybe olyan okiratokat vesznek fel, amelyeknek egy másik nyilvántartásba való bejegyzését jogszabályi előírások nem teljesítése miatt megtagadták.
A nyilvántartásokat összekapcsolják a kataszterrel. Érvényes a kötelező bejegyzés elve is, azaz a bejegyzés a dologi jogmódosulás hatályával bír.
A bizalomvédelem negatív oldala (,ami nincs bejegyezve, az nem érvényes') teljes mértékben kialakult, ezzel szemben a pozitív oldal (,ami be van jegyezve, az érvényes') nem, mivel csak egy kezdetben érvényes jogcím utólagos megszűnése élvez védelmet.
Az egyes országok fentiekben ábrázolt nyilvántartási rendszerének fajtája és annak intézményi megvalósítása között alapvetően nincs összefüggés, noha annyit talán megjegyezhetünk, hogy a deeds-rendszerek intézményi megvalósítás tekintetében inkább hajlanak az egységesítésre, ezzel szemben a közép-európai telekkönyv abból indul ki, hogy a nyilvántartásba vételt bírósági köztisztviselők végzik.
A fentiekben már megállapítottuk: a működőképes ingatlan-nyilvántartási rendszerrel szemben támasztott egyik minimumkövetelmény úgy hangzik, hogy az ingatlanok azonosíthatósága és a rajtuk fennálló jogi helyzet megállapíthatósága érdekében közvetlen és állandó kapcsolatra van szükség a kataszter és a telekkönyv között.
A kataszter és a telekkönyv közötti jól működő kapcsolat általában azzal érhető el, hogy a kettőt egy rendszerbe fogják össze, mivel így egyetlen adat sem veszhet el, ami pedig gyakran előfordul olyankor, amikor különböző hatóságoknak a törvény előírja ugyan az információcserét, azok azonban ezt nem valósítják meg a gyakorlatban. De ennek a lehetőségnek is akadnak hátrányai olyankor, amikor a telekkönyvi és a katasztrális adatok közötti munkafolyamatok nem különböznek.
A következőkben Ausztria, Románia és Bulgária példáján az intézményi megvalósítás különböző példáit kívánom bemutatni:
Az osztrák kataszteri és telekkönyvi rendszert intézményi szempontból az jellemzi, hogy a két feladatot két különböző intézmény látja el.
A kataszter a Szövetségi Mérőeszköz-hitelesítési és Felmérési Hivatal (BEV = Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen), egy olyan közigazgatási intézmény feladatkörébe tartozik, amely a Gazdasági és Munkaügyi Minisztériumnak van alárendelve. A BEV felelős a kataszteri adatok nyilvántartásba vételéért, beleértve a földhasznosítást és a kartográfiát is. A BEV hálózatához 41 földmérő hivatal tartozik.
A telekkönyv ezzel szemben az Igazságügyi Minisztérium fennhatósága alatt áll. A telekkönyvi bejegyzéseket jelenleg összesen 145 városi bíróságon végzik, amelyeken külön telekkönyvi osztályok működnek.
Az osztrák telekkönyvet már 1848 óta a városi bíróságok vezetik. Azt, hogy ezt a tevékenységet a jogszolgáltatás körébe utalták, az indokolja, hogy a telekkönyvi hatóság erőteljesen beleavatkozhat a személyes jogokba. Az egyes ingatlanokon fennálló jogi helyzetet csak a telekkönyvi hatóság bejegyzése változtathatja meg. Ennek folytán minden helytelen és nem teljes körű bejegyzés kárt okoz az ingatlanon személyes jogosultsággal rendelkezőknek és harmadik személyeknek. Ráadásul a telekkönyvi hatóság döntései esetében már az elsőfokú határozathoz is visszafordíthatatlan joghatások kapcsolódhatnak, például ha egy jóhiszemű harmadik személy időközben olyan jogi pozícióra tett szert, amely már nem szüntethető meg. A telekkönyvi eljárás szempontjából fontos tehát, hogy megelőzéssel elkerülhetők legyenek a téves döntések. A telekkönyvi bejegyzési kérelmek ügyében hozott határozatok ráadásul az Európai Emberjogi Konvenció 6. cikkelye értelmében vett civil rights-ra vonatkozó döntések, ilyeneket pedig csak független és pártatlan bíróságok hozhatnak.
A kataszter és a telekkönyv közötti fentebb már említett, működőképes földadminisztrációs rendszer szempontjából nélkülözhetetlen közvetlen és állandó kapcsolatot Ausztriában oly módon érik el, hogy 1992 óta a kataszteri hivataloknak és a telekkönyvi részlegeknek közös adatbankjuk van. Ezt a központilag vezetett ingatlan-adatbankot az adott hatóságok saját illetékességi területükön aktualizálják. Mindkét intézménynek módja van a telekkönyvi és a kataszteri információk lekérdezésére. Emellett természetesen lekérdezési lehetősége van minden közjegyzőnek, hiszen a közjegyzőknek törvény írja elő, hogy kapcsolódást tudjanak biztosítani a telekkönyvi adatbankhoz, továbbá sok ügyvédnek is. Végül pedig lehetőség van a lekérdezésre az Internet útján is. Ausztriában jelenleg hét olyan elszámolási iroda (Verrechnungsstelle) van, amely térítésköteles hozzáférést biztosít az ingatlan-adatbankhoz.
A közjegyző szerepe: A közjegyző sokrétűen vesz részt az ingatlanforgalomban. Közhivatalt betöltő személyként a törvény által külön a közjegyző illetékességi körébe utalt ügyintézési területen az ő feladata a közokiratba foglalás. A közokirat-készítés, az elfogulatlan, befolyásolhatatlan és szakszerű hivatásgyakorlás elve megfelel valamennyi érintett érdekének. A közjegyző illetékességi körébe tartozik a jogügyletek közokiratba foglalása. Olyan ügyletek esetén, amelyeket kötelező közokiratba foglalni, a közokiratot rendszerint közjegyző készíti el. Amennyiben a jogügyleteket nem kötelező közokiratba foglalni, csak hitelesíteni kell az okiratot, a közjegyző jogosult az okirat elkészítésére és a rajta lévő aláírások hitelesítésére. Az ingatlanszerzéssel kapcsolatban a közjegyző a felektől kapott meghatalmazás keretein belül félképviselőként jár el az illetékhivatalnál és a telekkönyvi bíróságnál, esetleg a gyámügyi bíróságnál, valamint a jogorvoslati eljárásban is.
Románia története intézményi oldalról nézve hosszú és bonyolult. Az ország történelmi kettéosztottsága az egykori magyar, ill. német nyelvű területekre és az ország fennmaradó másik részére kihatott az ingatlan-nyilvántartás területére is:
Erdélyben közép-európai telekkönyvek működtek, míg az ország fennmaradó részében transzkripciós, ill. inszkripciós könyveket vezettek. Mindkét nyilvántartásfajtát bíróságon vezették, míg a termőföldingatlanok kataszterének vezetéséért eredetileg a mezőgazdasági minisztérium volt felelős.
Mivel ez nem mutatkozott eredményesnek, a kataszteri illetékességet 1996-ban egy újonnan felállított szervre, az Országos Kataszteri Hatóságra ruházták. De ennek a hatóságnak is problémái voltak az egész országra kiterjedő kataszter meghonosításával. Egyszersmind a bíróságokon is nagy nehézségek mutatkoztak a rájuk zúduló hatalmas munkamennyiség miatt. Különösen a restitúció, a korábbi jogokba való visszahelyezés vezetett a kilencvenes évek elején arra, hogy a kataszterre való hivatkozás nélkül adtak vissza tulajdonosi jogcímeket. Ez aztán messzemenő eltéréseket eredményezett az ingatlanok jogi és tényleges állapota között.
Talán Önök előtt is ismeretes, hogy különösen a tavalyi nyár igen jelentős volt a romániai kataszteri és ingatlan-nyilvántartási rendszer szempontjából. Az eddig a bíróságon vezetett telekkönyveket, valamint transzkripciós és inszkripciós könyveket kiveszik az igazságügyi tárca hatásköréből, és az Országos Kataszteri Ügynökségre bízzák. A jövőben ez a hatóság, amely most már önfenntartóvá válik, foglalkozik majd a kataszteri adatok nyilvántartásba vételével, valamint a földre vonatkozó jogok bejegyzésével.
Egy ilyen döntés mellett különféle érvek szólnak: Egyrészt természetesen könnyebb a telekkönyv és a kataszter koordinálása, ha mindkét tevékenységet ugyanaz a szervezet fogja össze. Sokan érvelnek azzal is, hogy Romániában nem túl hatékonyan működik a bíróság. A hatalmas munkaáradat a bíróságok elavult erőforrásaival párosulva - a bíróságok nagy hányada még nincs felszerelve számítógépekkel - nem volt alkalmas arra, hogy megkönnyítse a bírák és köztisztviselők munkáját.
A legújabb döntést az a remény élteti, hogy most már meggyorsul Romániában az egész országra kiterjedő telekkönyv és kataszter létrehozatalának folyamata, ami meg fog mutatkozni a földpiac hamarosan bekövetkező felélénkülésében. Addig még sok tennivaló akad. A jövőbeli pozitív fejlődés szempontjából különösen a két intézmény oly módon való gondos egyesítése lesz meghatározó, hogy közben megmaradjon a telekkönyv és a kataszter duális rendszere.
A bolgár kataszteri és ingatlan-nyilvántartási rendszer deeds-rendszer, amelyet két külön intézmény vezet.
Bulgáriában mind a mai napig nincs országosan összehangolt kataszter. Még mindig az önkormányzatoknál működő úgynevezett műszaki irodák felelősek azoknak a tulajdoni vázlatoknak az elkészítésért, amelyek a közjegyző által készítendő átruházási okiratok alapjául szolgálnak. A tulajdonjog bejegyzését "regisztrárok" és telekkönyvvezetők végzik a városi bíróságokon.
Annak érdekében, hogy a telekkönyv és a kataszter Bulgáriában is stagnáló fejlődését felgyorsítsák, és a földpiacot felélénkítsék, ott is intézményi intézkedéseket irányoztak elő.
Így a katasztert az Országos Kataszteri Ügynökség fogja vezetni, amely a regionális fejlesztési minisztériumnak alárendelve dolgozik. Ez az ügynökség 28 kataszteri hivatalt működtet. Az ügynökséget csupán néhány évvel ezelőtt hozták létre, és rendkívül nagy munkaerőhiánnyal küszködik.
A kataszteri és telekkönyvi törvény legutóbbi, 2004 áprilisi módosítása új nyilvántartó hatóságot hozott létre. Ez a hatóság a tervek szerint az igazságügyi minisztériumnak lesz alárendelve, és feladata szerint az ingatlan-nyilvántartás létrehozataláért és vezetéséért lesz felelős. A városi bíróságokhoz telepített 112 telekkönyvi osztályt a tervek szerint ingatlan-bejegyzési hivatalként a nyilvántartási hatóság alá fogják rendelni. Az itt dolgozó tisztviselők státusa azonban még nincs teljesen tisztázva, mert a hivatalok és a regisztrárok közigazgatásilag a bíróságok elnökeinek vannak alárendelve. A hatóság költségvetését és a regisztrárok fizetését azonban a Legfelső Igazságügyi Tanácsnak kell meghatároznia. A telekkönyvvezetők viszont a nyilvántartási hatóság alkalmazottai lesznek, és az ingatlan-nyilvántartó hivatal igazgatósági tagjai csak közülük kerülhetnek ki. ■
Lábjegyzetek:
[1] Mario Thurner ügyvezető, Center of Legal Competence
Visszaugrás
