A bírói joggyakorlatban és az ügyvédi praxisban is kitüntetett jogértelmezési kérdéssé vált az eladó által ingatlan tulajdonának átruházásával egyidejűleg, saját személyére kikötött haszonélvezeti jog visszatartásának/fenn tartásának lehetősége,[1] és annak a tulajdonjog egységével való jogdogmatikai egyeztethetősége[2]. Lehetséges-e az ingatlan tulajdonának átruházásával egyidejűleg az eladó részéről a haszonélvezeti jog visszatartása (fenntartása) kikötményként, vagy elkerülhetetlen a haszonélvezeti jognak a szerződő felek közötti külön megalapítása akár az átruházó szerződésben is, amely a jog alapításának is minősül.
- 5/6 -
A tulajdonjog átruházásával egyidejűleg fenntartott vagy alapított haszonélvezeti jog kérdése illetékfizetési kötelezettségi,[3] illetőleg ingatlan-nyilvántartási jogi közigazgatási,[4] illetőleg bírósági jogértelmezési problémaként jelentkezett.[5]
Az illetékjogi jogértelmezési probléma az Illetéktörvény módosításában megoldódott, illetékmentességi esetként.[6] Az illetéktörvény 20. § (1) és (2) bekezdése témánk szempontjából azért érdekes, mert míg az (1) bekezdés visszterhes tulajdonjog átruházással egyidejűleg alapított haszonélvezeti jogi joghelyzetre, míg a (2) bekezdés ettől egyértelműen más szabályozási tárgykört vesz föl a szabályozási körbe: a tulajdonjog elidegenítésével egyidejű, az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartását. Az Itv. 20. § (1) bekezdés szerinti haszonélvezeti jog alapítása esetén keletkezik vagyonértékű jog, míg a 2) bekezdése normaszövege szerint nem keletkezik vagyonértékű jog, ha az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik.[7] Ennek megfelelően kétféle illetékkivetési jogi helyzet is elő áll. A pénzügyi jogi törvényalkotási megoldás mögött - ki nem mondva - ott húzódik a polgári jog anyagi jogi dogmatikai elmozdulás.
Az ingatlan-nyilvántartási jogi jogalkotás,[8] sőt annak előzményeként a telekkönyvi
- 6/7 -
igazságügyi miniszteri rendelet kikötményként[9] szabályozza a tulajdonjog elidegenítéséről rendelkező okiratban az átruházó által tett haszonélvezeti vagy a használat jogára vonatkozó rendelkezést.
A régi Magyar telekkönyvi rendtartásban (Tkr.) a Tkr.[10] 130. §-a érinti a tulajdonjog elidegenítéséről rendelkező okiratban az átruházó által tett haszonélvezeti jog bejegyzésére vonatkozó jogi helyzetet, sok más kikötményi és egyéb jog mellett a kérelemhez kötöttség alóli kivételként szabályozva azt. A Tkr. 130. § c) pontja rendelkezése szerint, "Ha valamely fekvőség eladója az eladási okiratban a hátralévő vételárnak, vagy más viszontszolgáltatásnak, p.o. (példának okáért) a kikötmények, az örökrészeknek stb... az eladott fekvőségeni biztosítását, maga vagy más harmadik személy számára kikötötte[11], vagy fönntartotta, a vételár és ezen viszontszolgáltatások, a tulajdoni jognak a vevő számára bekebelezésével vagy előjegyzésével együtt az eladott jószág teherlapjára bekebelezendők vagy előjegyzendők; habár ezen terhelés világosan nem kéretett volna is."
Az ún. szocialista telekkönyvi jog idején a 2/1960. (XII. 25.) IM rendelet 87. § (2) bekezdésben egyértelmű, világosabb szabályozásban, de immár szűkebb kikötményi körben, tartalmában ismétlődik a klasszikus telekkönyvi rendtartás szabálya. "Ha az a fél, akire tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri, az okirat szerint azonban az átruházó a vételárhátralék biztosítása céljából zálogjog, haszonélvezeti jog, használat jog, tartási vagy életjáradéki jog, elidegenítési és terhelési tilalom, elő- vagy visszavásárlási jog, vagy telki szolgalmi jog bejegyzését kötötte ki, a felsorolt jogoknak, tényeknek és körülményeknek a bejegyzését hivatalból el kell rendelni, kivéve ha a jogosult az említett kikötésről a kérelem, megkeresés benyújtásáig lemondott." A szabály, a kérelemhez való kötöttségtől függetlenítve, az okiratban kikötött szerződő féli rendelkezéshez bejegyzési kötelezettséget köt, és - furcsa változattal - hivatalból kell a telekkönyvi bíróságnak, mint hatóságnak azt foganatosítania.
Az egységes ingatlan-nyilvántartás hatálya alatt változatlan tartalommal ismétlődik a korábbi telekkönyvi jogi szabály, megtartva a kérelemhez való kötöttségtől teljesen függetlenített, az okiratban kikötött szerződő féli rendelkezéshez kötött bejegyzési előírást, mint hivatalbóli bejegyzési kötelezettséget. A 27/1972. (XII. 31.) MÉM számú rendelet 97. § szerint "Ha tulajdonjog átruházására irányuló okiratban haszonélvezeti jogot, ... kötöttek ki, ezeket külön kérelem nélkül hivatalból kell bejegyezni a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak, illetve tényeknek a bejegyzéséről lemondott, vagy azok megszűntek." Megismétli ugyanezt a rendelkezést a hatályos 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 50. § (1) bekezdése is.
A hivatalbóli bejegyzési kötelezettségre irányuló telekkönyvi és ingatlan nyilvántartási jogalkotói szöveg doktrínális szintű hibája ott érhető tetten, hogy mindkét nyilvántartási jogszabály egyértelműen hivatalbóli bejegyzési kötelezettségről rendelkezik. A kisegítő szabályból tűnik ki ez igazán: nem kell hivatalból bejegyezni a tulajdonjog terheként ki-
- 7/8 -
kötött jogosultságokat, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak, illetve tényeknek a bejegyzéséről lemondott. Ez a korrigáló szabály jelzi egyértelműen, hogy itt a kérelemhez kötöttség alóli egyedi kivételről van szó, amely kifejezett eltérő rendelkezésig mindkét bejegyzési: pozitív: jogbejegyzés és negatív: jogtörlési irányba kihat.
Az Inytv. 94. § (8) bekezdésében, összhangban az Inytv. 50. § (1) bekezdése szerinti szigorú szabállyal - földforgalmi közjogi korlátozási egyedi esetére[12] kimondva - a szinkronizált együttes bejegyzési kötelezettséget kimondó rendelkezést kiterjeszti a jogok törlési eljárására is:[13] a jogok is csak együttesen törölhetők. "Nem törölhető a haszonélvezeti jog vagy a használat joga az ingatlan-nyilvántartásból, ha az okirattárban lévő iratok alapján megállapítható, hogy a haszonélvezeti jog vagy a használat jogának az alapítása az átruházással egyidejűleg a korábbi tulajdonos javára történt".
Az ingatlan-nyilvántartási joggyakorlat figyelmen kívül hagyva az Inytv. 50. § (1) bek. szerinti kötelező, a bejegyzési kérelmen túlterjeszkedési kötelezettséget, és az abból következő, a kikötött teherjogok nélküli tulajdonjog bejegyzési tilalmat, a bejegyzési engedélyt szolgáltató fél oldaláról közelítette meg a jogkérdést, és jutott el egy önellentmondásoktól terhes, és dogmatikailag is tarthatatlan állásponthoz.[14] A bejegyzési engedélyt az Inytv. 29. §-a alapján követelte meg, miközben nem érzékelte a bejegyzési kérelemhez kötöttség kérdéskörét, illetve azt, hogy ez alól az Inytv. 51. §-a mentesíti a jogosulttá válót, hivatalbóli bejegyzési kötelezettségről rendelkezik erre az esetre. Azt ne rójuk a nyilvántartó hatóság terhére, hogy nem érzékelte a jogalapítás/versus fenntartás jogkérdését, továbbá a bejegyzési engedély jogalakító vagy harmadik személyek felé kinyilvánító hatálya közötti különbséget.
- 8/9 -
Az ingatlan-nyilvántartási bírói joggyakorlat a Ptk.-nak a haszonélvezeti jog alapításáról szóló rendelkezéseire hivatkozva alakítja és értelmezi ezt át jogalapítási kérdésként. A közigazgatási bírói joggyakorlat jogdogmatikai álláspont alapján kizárta a haszonélvezeti jog fenntartását, kizárólag jogalapításként értelmezte a joghelyzetet, és ennek megfelelően a bejegyzési engedély szolgáltatása jogkérdését is, és jutott el ellentmondásoktól nem mentes és dogmatikailag is kérdéses állásponthoz.[15]
Ezt követette az anyagi jogi jogdogmatikai probléma felvetése, amely az egységes, absztrakt tulajdonjog doktrínájának határain belül, de a tulajdonosi haszonélvezeti jog lehetőségének felvetésével az alapítás mozzanatában kereste a megoldást.
Az ügyvédi, illetőleg a közjegyzői kar az Inytv. 51. §-ának alkalmazásában látta a gyors, szigorúan nyilvánkönyvi eljárásjogi megoldást. Magam is felvetettem a kúriai joggyakorlat elemző csoportnak az eljárásjogi megoldás lehetőségét 2016-ban.
A hatósági, illetőleg bírósági joggyakorlati séma ugyanazt követelte meg a tulajdonos részéről a tulajdonjog elidegenítésével visszatartott haszonélvezetei jog esetén is, mint a tulajdonjog elidegenítésével egyidejűleg a vevőtől különböző, un. harmadik személynek alapított haszonélvezeti jog bejegyzésekor. Tette ezt annak ellenére, hogy itt a tulajdonjog elidegenítésével a szerződés tartalma szerint nem jön létre haszonélvezeti jog, nincs kötelmi ügylet sem, így jogalakító bejegyzési engedélyre nem is lenne, és nincs is szükség. Az Inytv. 29. §-a által megkövetelt bejegyzési engedély itt legfeljebb alaki, eljárásjogi természetű.
A telekkönyvben és az ingatlan-nyilvántartásban is alapelv, hogy a nyilvánkönyvi ügyszakban eljáró hatóságnak, bíróságnak nincs arra hatásköre, hogy egy bejegyzési jogi kérdésben a bejegyzés alaki feltételeinek a vizsgálatán túl menő, a dologi jogok jogátszállásának tartalmát, feltételeit érintő mélységű vizsgálatot folytasson.
Ennek nyilvánkönyi ügyszakban bosszantó korlátja, hogy nincs jogvita a felek között, sőt fránya módon a felek egyetértenek egy jog: tulajdonjog átszállásban, és még olyan egyoldalú rendelkezés is van az átruházási szerződésben, hogy a tulajdonjog teljessége nem száll át, hanem a megállapodás arról szól, hogy a tulajdonos eladó a haszonélvezeti
- 9/10 -
jogát fenntartva a tulajdonjognak csak állagát ruházza át A szerződésben nem lehet benne látni az alapítást. Ezt a jogtudós és a bíró, mint felkent hatalmi tényező gyömöszöli bele.
A Legfelsőbb Bíróság a hivatkozott perben egyértelműen hatáskör nélkül kezdett jogdogmatikai vizsgálatba, ugyanis nem a tulajdonjogot átruházó és haszonélvezeti jogot visszatartó jogosult, illetőleg a tulajdonjogot megszerző fél között volt jogvita, hanem regisztráló ingatlanügyi hatóság és a dologi jogait védeni kívánó szerződéses felek között. A jogvita arról szólt, hogy jogszerűen követelheti-e meg a nyilvántartó hatóság a haszonélvezeti jog alapításában való kötelmi megegyezést, majd a nyilvánkönyvi szolgáltatást a vevő részéről a nyilvánkönyvet vezető hatóság. A bíróság pedig a szerződés nyilvánvaló érvénytelenségét mondta ki azzal, hogy nem tartható vissza a tulajdonjog egy szelvényjoga a tulajdonjog teljességéből, annak átruházásakor.
Az ingatlanügyi hatóság bejegyzést elutasító döntése nyilvánvalóan törvénysértő volt: az Inytv. 51. §-a alapján nem követelhette meg senki bejegyzési engedélyét, mert az Inytv.-nek ez a szakasza a bejegyzési kérelmen való kötelező túlterjeszkedést követeli meg: a nyilvántartó hatóságnak ilyenkor nem a bejegyzési kérelemhez, hanem az bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmához való kötöttsége érvényesül: az okirat alapján, kérelem és így engedély nélkül kell bejegyzést foganatosítania.
A közigazgatási bíróság azonban már hatáskörét meghaladó okirat-felülvizsgálatot folytatott. Nem a bejegyzés feltételeit vizsgálta, hanem a tulajdonjog átszállás és a haszonélvezeti jog alapítás kérdéskörét. Amiben pedig döntenie kellett volna: Inytv. 51. § alkalmazása, abban meg nem döntött. Az adott esetben hozott ítélet tehát azért súlyosan jogszabálysértő, mert Pp./Ptk./Inytv.beli felhatalmazás nélkül vizsgálódott és döntött, ezzel súlyosan sértette a felek rendelkezési hatalmát, másfelől a felülbírálandó bírósági és közigazgatási határozat törvénysértő tartalmát nem ismerte fel, azt nem orvosolta.
A bírósági ítélet alapjául szolgáló adásvételi szerződésben a szerződő felek úgy rendelkeztek, hogy a vevők elfogadták az eladó haszonélvezeti jogának fenntartását és a tulajdonjoguk terhére történő bejegyzését. Ez a megegyezés nem arról szólt, hogy haszonélvezeti jogot alapítottak a tulajdonukba kerülő ingatlanra az eladónak.
Emiatt az adott haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését nem is engedélyezhették, hanem arról állapodtak meg, hogy ezzel a teherjoggal szerzik meg a tulajdonjogot.
Ennek alapján[16] fenntartva a vevő által megadható haszonélvezeti jog bejegyzési engedélyre irányuló bírósági jogértelmezést, az Inytv. 29. § értelmében, az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonosnak kell megadnia a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez szükséges engedélyt, és a szerződés 4. pontjában ez a rendelkező nyilatkozat meg is lett téve, a vevők tudomásul vételével.[17]
A számomra aggályos joggyakorlati jogértelmezés anyagi jogi jogdogmatikai modellen
- 10/11 -
alapul, és az alábbiak szerinti jogalapítási fázisokból áll: a tulajdonjog a szerződéssel és ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel átszáll a vevőre, majd ezt követően a vevő, mint már tulajdonos ad bejegyzési engedélyt a haszonélvezeti jog alapításához.
Az alapul szolgáló adásvételi szerződésben a haszonélvezeti jog a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg egyoldalú jognyilatkozattal, de a vevők tudomásul vételével nyert fenntartást, és nem a vevő tulajdonjogszerzése esetére, mint feltételre alapozó alapítással. A gondom az, hogy a bírósági ügyszakban ezt a fázist átértelmezték, keresték és megtalálni vélték a nem létező szerződéses nyilatkozatokat a haszonélvezeti jog alapítása tekintetében. Ez a jogértelmezés anyagi jogi mozzanatát tekintve nyilvánvalóan ellentétes magával a szerződés szövegével is, annak tulajdonképpen tartalmi átértelmezését jelenti, amelyre viszont semmilyen hatáskörrel nem rendelkezik sem az ingatlanügyi hatóság, sem egyetlen a bíróság.
"A perbeli esetben a felperesek tulajdonjog és haszonélvezeti jog bejegyzését kérték, melynek alapjául adásvételi szerződést nyújtottak be. Az adásvételi szerződésből kitűnik, hogy az eladók tehermentesen kívánták értékesíteni ingatlanukat, míg olyan haszonélvezeti jog bejegyzéséhez járultak hozzá, amelynek bejegyzésekor tulajdonjoguk már nem áll fenn. Ebből adódóan az eladók nem haszonélvezeti joggal terhelten adták el az ingatlant, hisz ameddig tulajdonjoguk fennállt, a haszonélvezeti jog - amely a bejegyzéssel keletkezik az Inytv. 3. § (2) bekezdése alapján - nem jegyezhető be. Ezt követően az új tulajdonos jogosult az ingatlan haszonélvezetéről rendelkezni.
Az eladóknak tulajdonjoguk törlésekor, illetve azt követően - mivel már nem bejegyzett jogosultak - az Inytv. felperesek által hivatkozott 29. §-a és a 49. § (1) bekezdése alapján nem kell hozzájárulásukat adniuk az adásvételi szerződéssel érintett ingatlanra történő haszonélvezeti jog bejegyzéséhez, illetve az ingatlanra velük szemben jog, vagy tény nem jegyezhető be.
A szerződésből következően a haszonélvezeti jog legkorábban a vevők tulajdonjog-bejegyzésekor, azonban akkor már a vevőkkel szemben jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, az Inytv. 49. § (1) bekezdése értelmében. Emiatt azonban a szerződésnek tartalmaznia kellett volna a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a vevők - mint egyidejűleg bejegyezhető jogosultak - bejegyzési engedélyét, az Inytv. 29. §-ának megfelelően. Ezt a szerződés nem tartalmazta, így a felperesek azon hivatkozása, melynek értelmében a szerződés vevők általi aláírása tekintendő bejegyzési engedélyüknek, nem tesz eleget az Inytv. 29. §-ában foglalt követelménynek, és az - ilyen nyilatkozatként - a Pp. 196. §-ának alkalmazásával sem fogadható el, a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének alapjául nem szolgálhat."[18]
A bírósági szerződés fenti értelmezését a felek nem fogadták el. A vevők egyértelműen jelezték előadásukban, hogy a szerződésben, a szerződés aláírásával elfogadták a haszonélvezeti jognak a tulajdonjoguk terhére történő rendelését és hozzájárultak annak bejegyzéséhez, nem áll meg az a bírói jogértelmezés, hogy az eladó tehermentesen értékesítette az ingatlanát, így az sem állhat fenn, hogy a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg,
- 11/12 -
az abban foglalt valamennyi részjogosítványt is átruházta volna a vevőkre. Ebből adódóan a vevők, mint tulajdonjogot szerzők nem jogosultak dönteni az ingatlan haszonélvezettel történő megterheléséről, mert az eladó nem tehermentesen adta el azt számukra.
Ettől független jogkérdés, hogy az eladó a tulajdonjog egyes részjogosítványait pl. alapítással, külön értékesítheti-e. A válasz erre egyértelműen igen. Ebből viszont nem következik, de még lehet helyt álló állítás, hogy az "ingatlan tulajdonjogának átruházásakor tehát az egyes tulajdonosi részjogosítványokat - így a haszonélvezetet - nem lehet visszatartani."
Talán egy ki nem mondott, de jól érthető gondolatmenet is meghúzódik a bírósági ítélet jogértelmezése mögött, amely szerint a tulajdonjogot elidegenítő nem alapíthat a tulajdonában lévő ingatlanon az új tulajdonjog keletkezése esetére haszonélvezeti jogot, mivel az elidegenítést követően, a vevő tulajdonjoga bejegyzésével, ingatlanának tulajdonosává más személy válik. Ezért már nem alapíthat korlátolt dologi jogot arra az időtartamra, mivel a kérdéses időben már nem az övé a haszonélvezeti joggal terhelendő dolog. Erről tudjuk, hogy nem megalapozott.[19]
A szerződés tartalmának alakítása felett a felek rendelkeznek hatalommal. Ennek a felek szerződéses rendelkezését átértelmező hatósági és bírósági felfogásnak nincs közös értelmezési pontja az ingatlan-nyilvántartási hatóság, és annak határozata felülvizsgálata során a bíróságot is kötő szűk - a nyilvánvaló ügyleti érvénytelenség megállapítására kiterjedő anyagi jogi, illetőleg tágabb - alaki felülvizsgálati hatáskörével.
Van itt egy újabb ellentmondás is. Gond nélkül fogadta el pusztán ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedélyi problémát felvető ingatlan-nyilvántartási jogi gyakorlat azokat az eseteket, amikor az elidegenítéssel egyidejűleg a vevőtől különböző személynek az eladó a tulajdonjog elidegenítésével egyidejűleg valóban alapított haszonélvezeti jogot. Itt jogi probléma nem is vetődött fel, a haszonélvezeti jog a semmiből, egy másik személy javára keletkezett. Ilyenkor valóban jogalapítás van, így kell szerződés és jogalakító bejegyzési engedélyen alapuló nyilvánkönyvi bejegyzés is dologi jog keletkezéséhez. Ezt az engedélyt is viszont a haszonélvezeti jogot alapító, a tulajdonjogot ezzel a teherrel elidegenítő ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos: az eladó adhatta meg, ebben sem volt semmilyen jogalakító ügyleti szerepe a vevőnek. A vevő nem adhat, mert ő már ezzel terhelt tulajdonjogot szerez szerződése szerint. A haszonélvezeti jog visszatartásakor ugyanez a helyzet. A vevő tűrésre kötelezett. Ettől a haszonélvezeti jogtól függ tulajdonjog szerzése.
Nincs is ezen jogalkalmazási jogvita, a haszonélvezeti jog keletkezezéshez kötelemi megegyezés csak a tulajdonos köthet, és a nyilvántartási bejegyzési engedélyt is csak ő adhat.
Abban a pillanatban azonban, hogy a tulajdonjog elidegenítésével egyidejűleg az elidegenítő köt ki a maga számára haszonélvezeti jogot, minden logikai alap nélkül megtörik ez a jogértelmezési modell.
Amikor fenntartással, vagy kikötménnyel száll át a tulajdonjog a vevő nem adhat ah-
- 12/13 -
hoz bejegyzési engedélyt, semmilyen jognyilatkozatot nem tehet a haszonélvezeti jog tekintetében, mert ő erre nem jogosult, tulajdonjog nélkül, viszont ő éppen ezzel a teherjoggal együtt, csak ilyen feltétellel szerzi a tulajdonjogot. Önellentmondás van tehát ebben az értelmezésben, mert a jogdogmatikai modellünk szerint még alapítás esetén is csak a tulajdonos adhat bejegyzési engedélyt. Mástól nem eredhet haszonélvezeti jogalapítás. Láttuk, hogy egyidejű alapításkor a vevő még nem tulajdonos, így ő nem is adhat feltételen bejegyzési engedélyt. Tulajdonos egy személy van, ez a maga a tulajdonjogot átruházó, és egyben haszonélvezeti jogot a maga számára kikötő személy. Ez a kizárásos gondolkodási séma elvezethetne a tulajdonosi haszonélvezeti jogi struktúra felvetéséhez, amelynek taglalását itt és most mellőzöm, de azt megjegyzem, hogy az a jogalapítási modellben maradva a Ptk. normatív szövegébe való egyértelmű ütközéssel, érvénytelenséggel járna.
Nos, így, viszont egyetlen megoldási mód marad: a haszonélvezeti jog fenntartása mást kell jelentsen, mint a jogalapítást. A felek akarata nyilvánvaló. Ők nem haszonélvezeti jogalapítók, hanem fenntartók.
A haszonélvezeti jogra ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedélyt - összhangban a bírói joggyakorlati értelmezéssel - az Inytv. helyes értelmezése szerint bejegyzési engedélyt csak a bejegyzett jogosult[20] adhat a törvényben meghatározott tartalommal és alakisággal. A vevő vételár teljes kifizetéséről szóló nyilatkozata nem bejegyzési engedély [1997. évi CXLI. törvény 29. §, 32. §]. A tulajdonos az eladó. Az eladó tulajdonjogát kötelmi hatállyal átruházta, de az a szerződéssel nem szállt át a vevőre, így a még eladónál lévő, forgalmi helyzetben lévő, de át nem szállt tulajdonjog - részjogosítványként a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez nem járulhat hozzá a vevő. Jogilag lehetetlen, hogy ez a jogosultság a leendő, jövőbeli tulajdonosként, a vevőt illesse meg. Ez a tétel a Legfelsőbb Bíróság másik, most érintett döntésével,[21] amely szerint a tulajdonszerző bejegyzési engedélye szükséges a haszonélvezet alapításához, nyilvánvalóan Összeegyeztethetetlen, álláspontom szerint.
A bejegyzési engedélynek az Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pontja szerint, mint dologi jogi szolgáltatásnak egyértelműen feltétlennek és visszavonhatatlannak kell lennie.[22] Ez azt jelenti, hogy a bejegyzési engedély megadásakor kifejezetten utalni kell annak feltétlen és visszavonhatatlan jellegére, de ezt csak bejegyzett tulajdonos adhajta meg. Ennek a feltételnek - most tárgyalt esetünkben - a bírósági jogértelmezést figyelembe véve, egyedül a bejegyzett tulajdonos eladó felel meg, a vevő az adásvételi szerződés aláírásakor nem. A vevő a szerződés alapján sohasem tud előbb tulajdonjogot szerezni[23], mint a haszon-
- 13/14 -
élvező haszonélvezeti jogot, így nem tud tulajdonosi bejegyzési engedélyt feltétlenül és visszavonhatalanul szolgáltatni. Ennek eredményeként az általa a szerződésben adott bejegyzési engedély nem tesz eleget Erre tekintettel nem áll rendelkezésre olyan bejegyzési engedély, mely megfelel az Inytv. 32. § (1) bekezdés fi pontja második fordulatában foglalt feltételnek, ezért - a benyújtott szerződés alapján - nem jegyezhető be a vevő által szolgáltatott bejegyzési engedély alapján a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba.[24]
A fentiek alapján az EBH 2010.2281. számú elvi döntés tartalma fel nem oldható jogi feszültségviszonyban áll az EBH 2008.1928. számú döntés tartalmával is.
Ezt meghaladóan úgy találtam, hogy az EBH 2010.2281. számú elvi döntés tartalma nyilvánvalóan ellentmond a Kúria jogelődje korábbi, a Legf. Bír. Kfv. IV.37.158/2004. számú döntésével is.[25] Itt házassági vagyonjogi megállapodás keretében alapított haszonélvezeti jog és tulajdonjog rendezés együttes, egymást feltételező rendezéséről volt szó a felek között Ez látszólag távol áll az Inytv. 50. §.-a általam korábban levezetett pozitív és negatív ingatlan-nyilvántartási jogi tartalmától, de ugyanazt a az anyagi jogi kérdést veti fel, vajon lehetséges-e érvényesen a tulajdonjogot bejegyezni, haszonélvezeti jog nélkül, ha az utóbbi érvénytelen. A bíróság álláspontja az, hogy a haszonélvezeti jog alapításával egyidejűleg a tulajdonjogra irányuló szerződéses rendelkezés esetén a "haszonélvezetről való rendelkezés érvénytelensége miatti részbeni érvénytelenség a szerződést a tulajdonjogra kiható részében is, azaz egészében - nyilvánvaló érvénytelenség miatt - ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlanná teszi."[26] A KGD2005.125. szám alatt közölt döntés indokolása szerint " A haszonélvezetre vonatkozó szerződési kitétel ... ellentmondásos. A haszonélvező meghatalmazása alaki és tartalmi fogyatékossága miatt elfogadhatatlan, a szerződést egyébként sem írta alá a haszonélvező meghatalmazottjaként a felperes házastársa [Inytv. 32. § és 33. § (2) bekezdése]. Ezen okokból a szerződés haszonélvezetre vonatkozó része érvénytelennek tekintendő, azaz a szerződés részbeni érvénytelenségének esete áll fenn. A Ptk. 239. §-a értelmében a szerződés részbeni érvénytelensége esetén az egész szerződés csak akkor dől meg, ha a felek ezt az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg. Jogszabály ettől eltérően rendelkezhet. A fent kifejtettek szerinti érvénytelenségi ok az Inytv. 51. § (1) bekezdésében szabályozott nyilvánvaló érvénytelenségi oknak felel meg. Az Inytv. 51. § (1) bekezdése alapján el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható. A Ptk. fenti előírásából következően az egész szerződés csak akkor dől meg, ha azt a felek az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem állt rendelkezésre adat arra, hogy a házastársak a tulajdonjog bejegyzéséről akkor is megállapodtak volna, ha megállapodásuk a haszonélvezeti jogot nem érinti. Ez a körülmény az ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem is volt tisztázható, annak kereteit lényegesen meghaladta. A haszonélvezetről való rendelkezés mikéntjéből következő részbeni érvénytelenség - amely a tulaj-
- 14/15 -
donjogról való megállapodástól nem volt elkülöníthető - a szerződést ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlanná tette az alperes által pontosan hivatkozott jogszabályi rendelkezések alapján."
A fentiek alapján az EBH 2010.2281. számú elvi döntés tartalma fel nem oldható jogi feszültségviszonyban áll a KGD2005.125. szám alatt közölt döntés tartalmával is.
Végül nem lehet kihagyni az ellentmondásos döntések sorából a Kúria - számomra - a megelőzőekben vázolt jogértelmezési álláspontnál is nagyobb jogértelmezési feszültségviszonyt hordozó döntését,[27] amely egy ajándékozási szerződésben az ajándékozó által fenntartott holtig tartó haszonélvezeti jog kapcsán hozott döntés indokolásának jogi érvelése okán. A Kúria ítélete indokolásában rögzítette, hogy a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a megajándékozott beleegyező nyilatkozatára azért van szükség, így bejegyzési engedélyére is, mert a "megajándékozott - mint aki a tulajdonjog valamennyi részjogosítványát megszerezte - közbenső szerzőként adhat bejegyzési engedélyt."[28] A kúriai döntés nem fogadta el az első fokú bíróságnak, a tulajdonossá vált vevő egyoldalú jogalapító nyilatkozatára alapított haszonélvezeti jog keletkezési álláspontját, de fenntartotta a szerződésben foglalt, a tulajdonjog átruházással egyidejű haszonélvezeti jog fenntartást.
A számomra feloldhatatlan ellentmondás a szerződéses egyidejű jogváltozás, sajátos, megszüntetve megőrzésbe rejtett bírósági átértelmezésében rejlik. Az átértelmezés abban áll, hogy a bíróság elismeri a szerződéses rendelkezés kulcsmozzanatát: a vevő haszonélvezeti joggal terhelten szerzi meg a tulajdonjogot, amely egyidejűséget jelent a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog keletkezése tekintetében, viszont ennek ellentmondva azt is rögzíti, hogy a jogok keletkezéshez szükséges bejegyzési engedély szolgáltatásának kötelezettje az ajándékozott, mint un. közbenső szerző. Ez nem több, mint "gyengített" egymásutániság a jogalapításban.
A közbenső szerző nyilvánkönyvi feltüntetésének jogi tartalma nem más, mint kivétel a nyilvánkönyvi előző, illetőleg a kérelemhez kötöttség alaki szabályai alól, a rangsor szigorú szabálya követelményének alárendelten. A bejegyzési kérelem a rangsorában a nyilvánkönyvi előző hiánya miatt nem lenne teljesíthető a bejegyezni kért jogot átruházó jogbejegyzési mulasztása miatt. Ezért, ha a kérelmező a jogszerzések és nyilvánkönyvi szolgáltatások hiánytalan láncolatát felmutatja, akkor áthidalja a nyilvánkönyvben a megelőző rangsorban a kérelem hiányát és egy proto-nyilvánkönyvi joggal: a jogosult feltüntetésével, de nem bejegyzésével, nyilvánkönyvi előzőként megelégedve bejegyezhetővé teszi a jogváltozási láncolat következő elemét. Ezt a kivételes nyilvánkönyvi jogintézményt nem lehet egy azon ranghelyen lévő jogosult kettős joghelyzetére kitágítani.
Az ajándékozott nem lehet kettős stádiumú jogosult, nincs elsőként közbenső szerzőként feltüntethető joga, a tulajdonjoga bejegyezhető, azonnal dologi jogosulttá válik, így
- 15/16 -
kizárt a közbenső szerzői jogállás megszerzése. Ennek folytán nincs olyan illékony időpont a jogátszállási folyamatban, amikor még nem dologi jogosult, de már a bejegyzett tulajdonoshoz képest olyan joga van, ami megalapozza a következő jogszerző joga keletkezését.
Az ajándékozott nem tud felmutatni olyan kegyelmi állapotot, ami képessé tenné a haszonélvezeti jogot alapításhoz szükséges bejegyzési engedély szolgáltatására a tulajdonjoga bejegyzése előtt, mely utóbbi kizárná viszont - nem létező közbenső prototulajdoni joghelyzetét. A közbenső szerzőt nem lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, azt csak feltüntetjük. Az ítélet szerinti közbenső szerzői jogállás nem egyeztethető össze az egyidejű szerzéssel.[29] Az eseti döntésben[30] kifejtett jogértelmezés ezáltal fel nem oldható feszültségviszonyban áll a korábbi elvi döntésben kifejtett állásponttal, de a döntésben kimondott kétoldalú és egyidejű akaratnyilvánítással történő alapítással is.[31]
A kérdésfeltevés akként nyert megfogalmazást, hogy a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg az eladó által abból kiragadott, saját magának visszatartani rendelt részjogosítvány, a haszonélvezeti jog visszatartható-e. A tulajdonjogból, mint egészből annak egy szelvényjog-csoportja, mint önálló korlátozott dologi jog, a harmadik személy javára önállósulhat és kiválhat az egészből, és időlegesen megjeleníthető önálló korlátolt dologi jogként állandó tulajdoni gravitáció közepette. Ez az önállósulás a Ptk.-ban alapításként szabályozott.
Arisztotelész filozófiai meglátása, miszerint az egész több, mint részeinek összessége,[32] a különböző tudományágak tudományos axiómájává vált, így nem meglepetés, hogy az absztrakt jogdogmatikai gondolkodásban is teret nyert, példának okáért éppen a kifejtendő témánk magyarázata alapjaként Bernhard Windscheidnél.[33] Windscheid a tulaj-
- 16/17 -
donjog és a tulajdonjog részjogosítványainak viszonyát úgy határozta meg, hogy a tulajdonjog nem azonos a dolgon elképzelhető részjogosítványok összességével, mint ahogy az egész is önálló valami a részeivel szemben.
A tulajdonjog és a szelvényjogok egymáshoz való viszonyának a rész-egész viszonyon alapuló értelmezésében Windscheid a tulajdonjogot, mint egészet, részjogosítványok, mint részek összességétől minőségileg különböző, egyben attól többet tartalmazó jognak értelmezte.[34] Ez - más megközelítési gondolat mentén, de végeredményében megegyezik a mai kontinentális tulajdonjogi felfogásunkkal, amely az un. absztrakt tulajdonjog értelmezés. A tulajdonjog egységes és absztrakt természetét támasztja alá a tételes jog azzal, hogy a dolgon fennálló tulajdonjogot korlátozó korlátolt dologi jogok csak meghatározott célra, és meghatározott időtartamra jöhetnek létre. Ezzel a megoldással a korlátolt dologi jogok nem veszélyeztetik a tulajdonjog egységes és elvont természetét.
Az absztrakt tulajdonjog lényege ugyanis, hogy a tulajdonos akár valamennyi, nevesíthető tulajdonosi részjogosítványt átruházhatja, és korlátozhatják akár valamennyi nevesíthető tulajdonosi jogát idegen dologbeli jogok, tulajdonjoga e részjogosítványok nélkül is megmarad, tulajdonosi minősége változatlan és kétségbe nem vonható. A tulajdonjog rugalmassága lehetővé teszi, hogy a tulajdonos jogait, a tulajdoni részjogosítványokat korlátozó jogok csak időlegesen állnak fenn, és azok megszűnésével a tulajdon teljes, eredeti formáját nyeri vissza.
Ennek az alapvető polgári anyagi jogi dogmatikai jogkérdésnek egyik fontos részkérdése a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg az eladó saját maga javára fenntartott, azaz visszatartott haszonélvezeti jog összeegyeztethetősége a dologi jogi dogmatikával: a haszonélvezeti jog a tulajdonátruházó szerződésben egyoldalú nyilatkozattal a tulajdonjogból kiszakítva a tulajdonosnál maradhat alapítás nélkül, vagy a tulajdonosnak és a haszonélvezőnek ebben szerződéssel kell megegyeznie és a haszonélvezeti jogot meg kell alapítani. A jogkérdés megengedőbb értelmezésben, mint sajátos haszonélvezeti jogalapítási esetként is felmerült.
Ebben a tekintetben mellékkérdésként fogalmazódik meg, hogy ilyen esetben a haszonélvezeti jog ilyenkor is az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik-e, vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogból megmarad az ingatlan-nyilvántartásban is haszonélvezeti jog. Ennek a dogmatikai vitának mellékszála marad az, hogy kell-e bejegyzési engedély, clausula intabulandi.
Ennek anyagi jogi vetülete az, hogy a haszonélvezeti jog ilyenkor is az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik-e, vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogból megmarad az ingatlan-nyilvántartásban is haszonélvezeti jog. Ennek a dogmatikai vitának mellékszála az, hogy kell-e bejegyzési engedély. A Legfelsőbb Bíróság egyik
- 17/18 -
döntése[35] szerint a tulajdonszerző bejegyzési engedélye szükséges a haszonélvezet alapításához. A Kúria, illetőleg Legfelsőbb Bírósági állásfoglalás szerint a szerződéssel való átruházás egyben alapítást is jelenthet. A Kúria Közigazgatási Kollégiumának álláspontja valójában a Nizsalovzky Endre által is ismertetett Windscheid dogmatikai elemezését követi. Windscheid szerint a "dolog megszerzője haszonélvezettől mentes tulajdont szerez azzal a kötelezettséggel, hogy az átruházó javára haszonélvezeti jogot alapítson". A Kúria jogelődje pontosan ezt a dogmatikai álláspontot foglalta el.
Ha a tulajdonos úgy ruházza át az ingatlanának tulajdonjogát, hogy a vevő szerzi meg a tulajdonjogot, de nála marad a haszonélvezeti jog, akkor az ingatlan tulajdonjogát átruházó tulajdonos a vevőre nem ruház át teljes tulajdont. Ha másnak alapítana haszonélvezeti jogot, akkor a tulajdonjogot szerző vevőtől eltérő harmadik személy részére biztosítana haszonélvezeti jogot. De itt nem, itt a tulajdonjogból azt a maga javára tartja vissza (fenn).
Ez a megoldás a jogban is az egészből a rész, mint többen a kevesebb elve alapján is értelmezhető. De úgy is magyarázható, hogy ha másnak alapítható, akkor az elidegenítő által is fenntartható, mert ő is más lesz a tulajdonjog átszállásával. Nem tulajdonosként lesz haszonélvező, így nem kell egy megoldás végett egy másik keletkező probléma-megoldási feladatával kibővítetten - tárgyalni a tulajdonosi haszonélvezeti jog problémáját. Akkor lesz haszonélvező, amikor már nem tulajdonos. Mikor rendelkezik erről? Amikor még tulajdonos.
Tehet-e a tulajdonos arra az időre, amikor már nem lesz tulajdonos jogalakító jognyilatkozatot. Igen. Az ingatlan tulajdonjogát átruházó tulajdonos a vevőre nem teljes tulajdont ruház át, és a vevő tulajdonjog szerzése időpontjára visszatartja egykor volt teljes tulajdonjoga, mint egész egy önállósítható szelvényjogát.
A tulajdonjog, illetőleg a haszonélvezeti jog szerzése a vevő és a haszonélvező oldalán egymásra tekintettel történik. Ugyanígy ha visszatartja a haszonélvezeti jogot, akkor is tulajdonjog szerzése a vevő oldalán a haszonélvező oldalán beálló, kikristályosodó haszonélvezeti jogra tekintettel történik. Egyik jog a másik jog nélkül nincs.
A tulajdonjog átruházásával egyidejűleg visszatartott haszonélvezeti jog esetén nem sérül a Ptk. dogmatikai rendje. Más személyt illet az ingatlan feletti tulajdonjog, és megint más személyt a haszonélvezeti jog. A haszonélvezeti jog önállósulása ideiglenes, nem feszíti szét a tulajdonjog egységét és rugalmasságát. A haszonélvezeti jog időlegesen válik el a tulajdonjogtól.
Végül egy igen érdekes gondolati párhuzamra hívnám fel a figyelmet. A Fővárosi Törvényszék 43.Pf.634.260/2014/4. számú ítéletében[36] a bírói jogértelmezés szerint az örökhagyó nem alapíthatott a tulajdonában lévő dolgon halála esetére haszonélvezeti jogot. Az örökhagyó halálát követően ugyanis dolgainak tulajdonosává más személy válik, ezért a halálát követő időtartamra nem alapíthat korlátolt dologi jogot, mivel a kérdéses időben
- 18/19 -
már nem az övé a haszonélvezeti joggal terhelendő dolog. A bíróság jogerős 43.Pf.634.260/2014/4. számú ítéletét az AB alaptörvénybe ütközőnek találta és megsemmisítette. Az eseti döntés tárgyalása nem fér bele a tanulmány kereteibe, itt és most az itt tárgyalt témával egyetlen dogmatikai párhuzamot látok, lehet-e a tulajdonosnak arra az időpontra, mikor nem lesz már tulajdonos a tulajdonában lévő ingatlanon saját magára nézve pl. haszonélvezeti jogot alapítani. Az eseti döntés kétségkívül harmadik személy javára, de a rendelkező halála esetére szólt. Nem szokatlan rendelkezés ez, mint ahogy nem szokatlan a saját magának visszatartott haszonélvezeti jog sem.
Ha törvényes örökösként lehet holtig tartó haszonélvezeti jogot örökölni: Ptk. 7:58. § (1) bekezdés a) pont és 7:69. § (1) bekezdés, akkor miért vetne fel dogmatikai problémát a haszonélvezeti jog öröklése végintézkedés alapján? Mindkettő öröklés, mindkét esetben a haszonélvező jogutóda az örökhagyónak.[37]
Azért hivatkozom rövid gondolatsorom végén Grosschmidra,[38] mert ő pontosan értelmezte és ki is fejtette a tulajdonjog átszállása során fenntartott haszonélvezet jogkérdését.[39] Ráadásul ezt úgy tette meg, hogy éppen a telekkönyvi rendtartás[40] - 1881. XXXIV. tv. 19. b) pontjára való hivatkozással - 130. § c) pontja tükrében tette meg arra az esetre, amikor "valamely tárgy tulajdonjoga a haszonélvezeti jog szolgalmával ... ruháztatik át." A haszonélvezeti jog fenntartásával való tulajdonátruházás esetén az alapító a tulajdonjog átruházója az, aki a tulajdona egy részjogosítványának visszatartásával, vagyis a tulajdonjoga e részét átszállni nem engedő jognyilatkozatával visszatartja a haszonélvezeti jogot a maga javára, vagy alapítja azt másnak, a vevőhöz képest egy harmadik személy javára. Grosschmid citált álláspontja[41] szerint a fenntartott haszonélvezet a tulajdonjog át nem szállt része. Grosschmid szerint " ... sok évszázados gyakorlat az, hogy a tulajdonjogot a szülők a gyermekeikre a haszonélvezeti jog fenntartásával vagy akár más kikötményi joggal (terményjáradék, használati jog stb.) ruházzák át, vagy általában az eladó korlátolt dologi jogot, személyes szolgalmat tart fenn a maga részére." Világosan látszik, hogy a kikötött haszonélvezeti jogon a haszonélvezeti jog alapítását nem lehet érteni.
Szladits gyakori esetként, telekkönyvi bejegyzési szempontból említi a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg az eladó által magának fenntartott haszonélvezeti jogi helyzetet,[42] amelyet a mai kúriai megoldási móddal demonstrál, majd lábjegyzetben fejti ki saját, ettől eltérő véleményét. "Helyesebben itt is, mint minden olyan esetben, midőn a telek tulajdonjogát haszonélvezeti vagy telki szolgalom fenntartásával ... ruházzuk át másra, csak
- 19/20 -
az átruházónak kellene bekebelezési engedélyt adnia, de azzal a fenntartással, hogy egyidejűleg a kikötött szolgalmi jog is javára telekkönyvileg bejegyeztessék."[43] Szladits egyetért Grosschmid jogértelmezésével, de szkeptikus a bírói joggyakorlatba való átültetése tekintetében, jelzi, hogy a kúria joggyakorlat aligha követi ezt az álláspontot. A haszonélvezeti jog fenntartásnál egyúttal rámutat az ehhez hasonló joghelyzetre a tulajdon átruházással egyidejűleg kikötött teleki teherjog[44] bejegyzésére.
Nizsalovszky a korlátolt dologi jogok fejezetében a haszonélvezeti jog keletkezése körében írja, hogy vitás, hogy ki a haszonélvezet alapítója akkor, ha valaki az ingatlanát a haszonélvezet fenntartásával ruházza át, akár ingyenesen, akár visszterhesen másra.[45]
Nizsalovszky szerint viszont haszonélvezeti jog alapításáról van szó, és csak az kérdés, hogy "ki a haszonélvezet alapítója akkor, ha valaki az ingatlanát a haszonélvezet fenntartásával ruházza át akár ingyenesen, akár visszterhesen másra". Nizsalovzky ismerteti Windscheid álláspontját, amely szerint ilyen esetben a "dolog megszerzője haszonélvezettől mentes tulajdont szerez azzal a kötelezettséggel, hogy az átruházó javára haszonélvezeti jogot alapítson", másfelől pedig Grosschmidét is, aki szerint - mint erre a megkeresés maga is utal - "a fenntartott haszonélvezet a tulajdonnak át nem szállt része"[46].
Eszerint pedig a haszonélvezeti jog fenntartásával való tulajdonátruházás esetén az alapító a tulajdonjog átruházója hiszen ő az, aki a tulajdona e részjogosítványának visszatartásával, vagyis a tulajdonjoga e részét átszállni nem engedő jognyilatkozatával megalapítja (kiköti) a haszonélvezeti jogot a maga (vagy harmadik személy) javára.
A kiragadott mondatok alapján akár az önellentmondás is megállapítható lenne Nizsalovszki esetében. Álláspontom szerint azonban inkább az állapítható meg Nizsalovszkinak ezt a problémát érintőlegesen kifejtő elemzésében, hogy az eladó által fenntartott haszonélvezeti jog is jogalapítás, amely akár az eladó által is alapítható, mivel a tulajdonjog fogalmi egységével egyáltalán nem áll ellentétben az élethelyzet, amikor a korlátolt ingatlani jognak ugyanaz az alanya, mint aki a tulajdonos.[47] Ez az utóbbi tétel az igazán ellentmondásos, mert a saját dolgon fenn álló haszonélvezeti jog saját alapítása ki nem békíthető ellentétben áll a consolidatio-val.
- 20/21 -
Érdemes felhívnia figyelmet arra, hogy az - Legfelsőbb Bíróság, illetőleg a Kúria álláspontját alátámasztóan[48] - éppen Windscheid[49] fejti ki, és azzal Nizsalovszki sem száll vitába, hogy két lépcsős jogváltozási folyamatban keletkezik a haszonélvezeti jog: a vevő előbb megszerzi a tulajdonjogot, majd ezt követően a vevő haszonélvezeti jogot alapít visszterhes vagy ingyenes módon az eladó tulajdonos javára.
Ennek a jogértelmezésnek viszont az természetes jogkövetkezménye, hogy nem az eladó, hanem a vevő alapítja a haszonélvezeti jogot, azaz az eladónak nincs módja, így nem lehet visszatartani, fenntartani, kikötni haszonélvezeti jogot saját maga javára, hanem csak más személy javára a tulajdonjog átruházásakor.
És valóban ismerünk ilyen jogi helyzeteket, amelyeket minden további nélkül, aggálytalanul elfogadunk, igaz csak akkor, ha a tulajdonjog átruházásával más javára alapítják. Így valójában az a kérdés, hogy ha ezt nem csak nem tiltja semmi, de elfogadott is, akkor, ha azt a tulajdonos alapítja, akkor azzal hol a probléma.
Van tehát annak tehát jelentősége, hogy a haszonélvezeti jog fenntartásával történő tulajdon-átruházás haszonélvezeti jog alapításának minősül-e, vagy az egyszerűen megmarad a régi tulajdonosnál. Így kétség sem férhet ahhoz, hogy nem a haszonélvezeti jog valamilyen körmönfont módon való alapításáról van szó, ahol kínunkban átruházzuk tehermentesen a tulajdonjogot, hogy azután az azt a szerző felek akarata és nyilatkozata szerint meg sem szerző új tulajdonos azt javára alapítsa, mint azt pl. értelmezte a fenntartott "fenntartott" haszonélvezeti jog körében Nizsalovszky, aki azt alapításként értette.
Álláspontom szerint összeegyeztethető a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg az eladó által visszatartott haszonélvezeti jog mind a dologi jogi dogmatikájával és a Ptk. szövegével.
A dologi jogi szabályok a Ptk.-ban valóban cogens szabályok, és az alapítás tekintetében zártak. A Ptk. szerint lehet haszonélvezeti jogot alapítani más tulajdonában levő dolgon. A Ptk. szerint csak alapítás van, és más tulajdonában lehet alapítani.
Az alapítási értelmezés zsákutcába fut akkor, amikor a tulajdonosi haszonélvezeti jogot értelmezi, mert haszonélvezetnél, csak úgy, mint a földhasználati jognál, más tulajdonában álló dolgon állhat fenn. Nincs szükség tulajdonosi haszonélvezeti jog kreálására ahhoz, hogy a fenntartást Grosschmid nyomán magyarázhassuk.
A haszonélvezeti jog ugyanis ebben az esetben akkor jelentkezik önállósultan, és a tulajdonjogból kiszakítva, keletkezés nélkül, kikristályosodva, a tulajdonjog egyes szelvényjogait magába foglaló, önállósult korlátozott dologi jogként, amikor a tulajdonjog átszáll a vevőre. Erről rendelkezik a tulajdonos már a tulajdonjog elidegenítése kötelmi
- 21/22 -
fázisában, a szerződés megkötésekor, de a jövőre, amikor már nem lesz tulajdonos. A rendelkezés időpontjában tulajdonosi hatalmassága miatt megteheti, arra az időre, amikor a tulajdonjoga megszűnik. Erre az időpontra szakítja ki a tulajdonjog egészéből a dologi jog által önálló, tulajdonjogi szelvényjogokat magába foglaló jogként ismert és szabályozott haszonélvezeti jogot, visszatartva azt magának. Az új tulajdonos szerződő fél a haszonélvezeti jogot nem engedi át, nem alapítja az eladónak, mint tőle különböző személynek, mert nem is szerzi meg.
Így az eladó, mint elidegenítő a haszonélvezeti jogot nem megszerzi, hanem a tulajdonjogból kiszakítja, magánál tartja, a tulajdonjogot, igaz időlegesen, de redukált tartalommal engedi a vevőnek. Az eladó a tulajdonjogban feloldva korábban is bírt ennek a Ptk. által nominált, a haszonélvezeti jog által önállóan megjelenített szelvényjog-alakzatnak a tartalmi elemeivel, ezért nem lehet új jogosult, akinek ilyen joga nem volt, ezért azt alapítani kellene javára. Az újdonság "mindössze" annyi, hogy ezek a nem önálló szelvényjogok most a tulajdonjoghoz képest szűkebb, de más a jog által elismert megjelenési formában, a haszonélvezeti jogban jelennek meg.
A tulajdonos nem az elidegenítés kötelmi, szerződéses fázisában választja szét alanyilag a tulajdonjogot és haszonélvezeti jogot, az a tulajdonjog keletkezése időpontjára esik, áll be. A tulajdonjognak nem egészét ruházza át, egy szelvényjog-csoportot úgy nem enged a tulajdonjogban feloldódva átszállni, hogy azt a jog által elismert önálló dologi jogi alakzatban kiszakítja abból. A tulajdonjog átszállásakor a haszonélvezeti jogban megjelenő szelvényjog-csoport leválik a tulajdonjogból, mint egészből, és azt redukálva, az immár volt tulajdonosnál marad.
A haszonélvezeti jog alapításáról azért sem beszélhetünk, mert a szerződés fázisában nincs más tulajdonos, mint az eladó, és a Ptk. - szűk körben vitatott jogértelmezésektől[50] eltekintve - más dolgán enged haszonélvezeti jogot alapítani. A tulajdonosváltozás a kötelmi ügyleti fázist követően, a dologi ügyleti szakasz végén következik be, és akkor válik ki belőle a haszonélvezeti jog is. Mivel a haszonélvezeti jog, a tulajdonjogot elidegenítő akaratából és erre tett jognyilatkozata következtében kívül marad a tulajdonjog dinamikai, forgalmi jogi helyzetén, nem változik a haszonélvezeti jog alanya, statikus helyzetben marad. Az átszálló tulajdonjogból önállósul, kiválik és, mint a tulajdonjog Az átszálló tulajdonjogból önállósul, kiválik mint a tulajdonjog saját szelvényjogainak egy önálló foglalata, ott maradván a volt tulajdonosnál.
Az eladónál a tulajdonjog nem szűnik meg, de gyengített, szűkített tartalommal száll át az új alanyra. A szűkítés éppen a tulajdonjog egyik szelvényjog-csoportjának önállósult foglalata, forgalmi mozzanatban való kiszakításával megy végbe. A haszonélvezeti jog különválik és önállósul, de nem vált jogalanyt.
Alapítás esetén át kellene szállnia az új tulajdonosra, a tulajdonjog teljességében feloldódva, belesűrítve a tulajdonjog egészébe, hogy az alapítói jognyilatkozattal elkülönülhessen.
- 22/23 -
A tulajdonjogot elidegenítő forgalmi mozzanatban tett visszatartó nyilatkozat a jövőre ható elkülönítő jognyilatkozat, amely a haszonélvezeti jog kikristályosítására irányul. Az önálló jogi alakzatban, a haszonélvezeti jogban történő elkülönítés időleges, mulandó joghelyzet, a haszonélvezet jog sajátos természete folytán, gravitál vissza a tulajdonjoghoz, és bizonytalan időpontban, de a jövőre nézve biztosan felolvad az egységes tulajdonjogban.
A haszonélvezeti jog visszatartása egyben a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés feltétele is, ha bármelyik jognál, így a haszonélvezeti jog visszatartásánál, vagy a tulajdonjog átruházásánál érvénytelenség állna be, a részleges érvénytelenség eleve kihat a másik jogra is, és a szerződés egészének eredeti érvénytelenségéhez vezet. Ha a szerződéses szolgáltatás bármelyik jognál lehetetlenül ez a jogi lehetetlenülés egyidejűleg áll be a másik jognál: egymásra tekintettel érvényesülnek. Ez a jogdogmatikai modell. Ez alapozza meg az érvénytelenségen alapuló törlési keresetet is.
Éppen ezért a tulajdonjog sem tud átszállni, csak a kikötménnyel, a teherjoggal együtt és egyidejűleg, anélkül a tulajdonjog átszállása nem következik be. Ennek nyilvánkönyvi jogkövetkezménye a bejegyzés érvénytelensége. Ezért a tulajdonjog bejegyzési kérelem kiterjed a kikötött haszonélvezeti jog bejegyzésére is haszonélvezeti teherjoggal együtt és egyidejűleg.
Ingatlan-nyilvántartási szempontból sokan, magam is az Inytv. 50. § (1) bekezdésére hivatkoztam, nevezetesen az un. hivatalbóli bejegyzési kötelezettségre a bejegyzési engedély szükségessége kapcsán. Az un. hivatalbóli bejegyzési kötelezettség azonban kétélű, Janus arcú intézmény. A hivatalbóli bejegyzés valójában a bejegyzési kérelemtől mentesít, és kérdéses, hogy miért kellene a bejegyzési engedélytől eltekinteni.
Ésszerű megközelítés lehet azonban az is, hogy hivatalból kötelező bejegyzés esetén értelmetlen a bejegyzés megengedése: megengedem, hogy hivatalból bejegyezzék. A megközelítés azon alapul, hogy ha nem kell bejegyzési kérelem, akkor annak a dologi bejegyzésében kiegészítő elemére a bejegyzési engedélyre sincs szükség. Mindkettőt pótolja a hivatalbóli bejegyzés. Az Inytv. 50. § (1) bekezdés, utolsó mondatából adódóan nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak, illetve tényeknek a bejegyzéséről lemondott, vagy azok megszűntek. Éppen a fordítottja következik.[51] Nem a hivatalból történő bejegyzéshez van szükség bejegyzési engedélyre, hanem a hivatalbóli bejegyzés mellőzéséhez szükséges a bejegyzési engedély mellőzése, a jog bejegyzéséről való lemondásra.
Más, az Inytv. 29. §-át szoros jogértelmezéssel megközelítésben a jogügylettel alapított haszonélvezeti jog keletkezéséhez elkerülhetetlen az alapítási - kötelmi ügylet körébe eső - szerződésen felüli, a dologi ügyletnyitó elemeként számon tartott, jogalakító hatályú
- 23/24 -
nyilvánkönyvi szolgáltatás: a bejegyzési engedély megkövetelése.[52] A jog fenntartására szűkítve az előző követelményt azt mondhatjuk, hogy az engedély itt alaki, nem a konstitutív bejegyzéshez kell, és az benne foglaltatik a tulajdonjog bejegyzési engedélyben.
Az adásvételi szerződésben a haszonélvezeti jog a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg egyoldalú jognyilatkozattal, de a vevők tudomásul vételével nyert fenntartást, itt a tulajdonossá váló vevő azért sem adhat tulajdonjog bejegyzési engedélyt, mivel még nem tulajdonos, az majd az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át rá.[53] Így az egyidejű bejegyzéshez csak azzal a feltétellel adhatna engedélyt, hogy tulajdonossá válik.[54] A dologi ügylet azonban nem köthető semmilyen feltételhez, vagy visszavonáshoz, mert ebben az esetben érvénytelen.
Egyetértve a BH 2005.61. számú döntésben foglaltakkal az ingatlan adásvételi szerződés eladójával szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jogi jellegű, ezért elévül.[55]
A kiadott ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat a dologi ügylet körébe eső joghatályos cselekmény, így ez alapján a bejegyzési igény nem évül el. A bejegyzési kérelem benyújtásával a vevő oldalán dologi várományi helyzet alakul ki. A vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése konstitutív, vagyis jogot keletkeztető; de nem a szerződés keltére, hanem a bejegyzési kérelem iktatására visszaható hatállyal.
Ezzel áll összhangban a bírósági jogértelmezés is, amely szerint "Ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedélyt csak a bejegyzett jogosult adhat a törvényben meghatározott tartalommal és alakisággal. A vevő vételár teljes kifizetéséről szóló nyilatkozata nem bejegyzési engedély (1997. évi CXLI. törvény 29. §, 32. §)."[56]
- 24/25 -
Az adásvételi szerződés alapján a vevő, viszont nem vált tulajdonossá, a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének hiányában, így nem adhat csak feltételhez, tulajdonjoga bejegyzéséhez kötött bejegyzési engedélyt. Ez jogsértő és ellentétes a bírói jogértelmezéssel is.
Az eladó, ha különböző személyeknek ruház át tulajdonjogot és alapít ezzel egyidejűleg haszonélvezeti jogot, akkor a nyilvánkönyvi szolgáltatásban a vevő és a haszonélvezeti jogot szerző számára két különböző, egymástól függő nyilvánkönyvi jogi szolgáltatást ad: jogkeletkeztető bejegyzési engedélyt: a vevő javára a tulajdonjog, míg a haszonélvezeti jogot szerző javára jogkeletkeztető bejegyzési engedélyt a haszonélvezeti jog, mint korlátolt dologbeli jog keletkezéséhez.
A tulajdonjog átruházásával egyidejűleg más - nem az eladó, de nem is a vevő - javára alapított haszonélvezeti jog esetén sem jogosult az új tulajdonos vevő haszonélvezeti jog bejegyzési engedélyt adni, mivel ő nem részese annak a kötelmi ügyletnek, amely a haszonélvezeti jog, mint korlátolt dologi jog alapításának kötelmi ügyleti része. Ez a kötelmi ügyleti szakasz az eladó tulajdonos és a leendő haszonélvező között köttetik meg, így erre a kötelezettségvállaló ügyleten alapulhat az ugyanazon szerződő felek közötti dologi, vagy teljesítő ügylet is. Ennek megfelelően a dologi ügylet első ügyleti eleme a tulajdonos egyoldalú, nyilvántartási jogi traditio-t megengedő jognyilatkozata a clausula intabulandi is csak a kötelmi ügylet kötelezettjétől származhat.
Dogmatikai nonszensz a tulajdonjogot megszerző vevőtől ezt eredeztetni, mivel ő harmadik személy a haszonélvezőhöz képest, és mint ilyen ugyanúgy kénytelen tűrni a haszonélvezeti jog bejegyzését, fennállását, mint ahogy a haszonélvező az új tulajdonos személyét.
Ez az anyagi jogi, a tulajdonjog átszállását, illetőleg a haszonélvezeti jog alapítását körülíró logikai struktúra persze nem okoz senkinek gondot annyiban, hogy jogalapításról van szó, így kell bejegyzési engedély is.
Viszont ez a modell egyben kijelöli a dogmatikai rendet arra az esetre is, ha az eladó nem harmadik, hanem saját magának köt ki haszonélvezeti jogot, mert itt a vevő új tulajdonos ezt tűrni köteles, és nem alapítani.
Amikor saját magának tartja vissza, akkor csak a tulajdonjog bejegyzéséhez adott engedélye konstitutív, jogalakító hatályú. A visszatartott haszonélvezeti jognál, az csak deklaratív hatályú, harmadik személyek felé hat, a megtartott szelvényjog inter partes nem keletkezett, azt nem foglya a clausula intabulandi szabályának. Más ilyenkor a telekkönyvi bejegyzési engedély dologi jogi hatása, nincs dologi jogi értelemben vett jogalakító hatása, de van jogóvó szerepe, ez a deklaratív joghatály.
Ezt a telekkönyvi rendeletek és az ingatlan-nyilvántartási törvény is pontosan jelzi, csak akkor kell bejegyezni külön kérelem nélkül a haszonélvezeti jogot, ha a tulajdonjogváltozás bejegyzését kérték. Nem hivatalbóli bejegyzése ez, van mögötte egy bejegyzési kérelem, amelyen túl kell terjeszkedni és az okiratba foglalt jogokat egyidejűleg, egy rangsorban kell bejegyezni.
A haszonélvezeti jog bejegyzésének azért nincs konstitutív joghatálya, mert nincs dologi ügylet. A jogkeletkeztető nyilvántartási bejegyzésre az átszálló, az új tulajdonosnál megjelenő tulajdonjognak van szüksége, viszont annak keletkezése feltétele a kikötött
- 25/26 -
haszonélvezeti jog. Ezt a tulajdonjog változtatási folyamatot írja le a dologi ügyletet a forgalomban megjelenítő ingatlan-nyilvántartási bejegyzési folyamat, mint a tulajdonjog átszállásának része.
A fentiek miatt nincs szükség külön konstitutív bejegyzési engedélyre sem.[57] A tulajdonjog bejegyzési engedély átviszi át a tulajdonjogot, de annak folyományaként a többi jog bejegyezhetőségét is magával hordja, kikényszeríti. A kényszerű bejegyzési engedélyi elem abban ragadható meg, hogy enélkül - szabály szerint - a tulajdonjog sem jegyezhető be. Ezért nincs szükség külön a haszonélvezetre kiadott alaki bejegyzési engedélyre sem. A kikötött haszonélvezeti jog bejegyzése deklaratív joghatályú, csak harmadik személyek felé hat.
A tulajdonjog bejegyzési engedélyben megbúvó kikényszerített bejegyzési nyilatkozat, a nyilvántartó hatóságnak a kérelmen való túli terjeszkedési kötelezettségében jelenik meg. Az Inytv. 29. §-a és 50. § (1) bekezdése közötti feszültségviszony látszólagos. A tulajdonjog átszállása tekintetében az Inytv. 29. §-a szerinti nem differenciált bejegyzési engedély anyagi jogi, a tulajdonjogot konstituáló részelem, addig a haszonélvezeti jog tekintetében a jog fenn állása miatt csak eljárásjogi, alaki jogintézmény, amelyet anyagi jogi oldalról a dologi hatályú tulajdonjog bejegyzési engedély involvál, eljárásjogi oldalról pedig az Inytv. 50. § (1) bekezdésben kimondott okiratból való bejegyzési kötelezettség helyettesít.
A bejegyzési engedély itt eljárásjogi nyilatkozat, nem anyagi jogi jognyilatkozat. Ha a bejegyzési engedély anyagi jogi tartalmú, azaz alapításhoz szükséges lenne, akkor nem lenne szabad megengedni a kérelmen túlterjeszkedéshez, és nem lehetne hivatalból behegyezni. Azonban ebben az esetben bejegyzési engedély is kellene. A kérelemnélküliség a bejegyzési engedélynélküliséggel együtt értelmezhető.
A helyes tulajdonjog bejegyzési engedélynek szabály szerint úgy kellene szólnia: feltétlenül és visszavonhatatlanul hozzájárulok a tulajdonjog adásvétel jogcímén történő haszonélvezeti joggal terhelt bejegyzéséhez. Aki enélkül a tulajdonjog bejegyzési engedély nélkül nyújt be tulajdonjog bejegyzési kérelmet annak is be kell jegyezni. A nyilvántartó hivatal mulasztása esetén alaki értelemben kiigazításnak, anyagi jogi értelemben törlésnek van helye.
A tulajdonossá váló közvetlen jogutóddal szemben viszont fenn áll a haszonélvezeti jog, ő nem hivatkozhat annak bejegyzéshez kötött keletkezésére.
Ha - erősítésként - idéztem Grosschmid álláspontját a rövid dologi jogi elemző részben, akkor megteszem ezt a telekkönyvi jogi részben is, Sárffy gondolatait felelevenítve. Sárffy[58] telekkönyvi jogi magyarázata Grosschmid anyagi jogi dogmatikai modelljét követve, a tanulmány témáját érintve nem jogalapítást, hanem jog visszatartást értelmez, és logikusan minden, a telekkönyvi rendtartás 130. § c) pontjában felsorolt jogra, azaz nemcsak a haszonélvezeti jogra, hanem a jelzálogjogra is.
- 26/27 -
Sárffy a Tkr.[59] 130. § c) ponthoz[60] írt kommentárjában már - ahogy Grosschmid is - az 1889. évi XXXVIII. tc. 8. § lényegében egyező tartalmú rendelkezésére utalva kérelemhez kötöttség alóli kivételként értelmezi a Tkr. 130. § c) pontját.[61] A Tkr. 130. § c) pontjában - mai szemmel szörnyen homályos és tökéletlen szófűzésű szövegének - foglalt szabály a kikötmények mellett haszonélvezeti joggal terhelt tulajdonjog átruházásról szól, amikor az átruházó a tulajdonjog teljességénél kevesebbet ruház át a vevőre, "vagyis a tulajdonjogot per deductionem kevesbíti, ti. ezek levonásával ruházza át."[62] És ami témám szempontjából lényeges, és ezért kiemelendő állítása az, hogy "A jelzálogjog, kikötmény stb. jog nem az új tulajdonosról száll át a régire, hanem egyszerűen megragad nála a régi tulajdonjognak ez a maradéka."
A Tkr-ben tehát a kérelemhez kötöttség alóli kivétel során merül fel a kikötmények mellett a haszonélvezeti jog eladó által való, saját magnak való visszatartásának telekkönyvi bejegyzési esete. A telekkönyvi rendtartás 60. §-a szerint: "telekkönyvi bejegyzések csak a felek vagy hatóságok kérelme folytán, ...engedhetnek meg..." A klasszikus telekkönyvi rendtartás idején így például hivatalból jár el a telekkönyvi hatóság, ha téves bejegyzéseket vagy előjegyzés törlése esetén igazolástól függő bejegyzéseket kell törölni. A rendtartás szerinti eset csak "látszólagos" kivétel a kérelemhez kötöttség elve alól. E szabály alapján, ha az ingatlan átruházásával kapcsolatban a vételárhátralék telekkönyvi biztosítását, vagy ingatlant terhelő jogokat (kikötmény, örökrész) kötöttek ki, akkor ezeket abban az esetben is be kell jegyezni, ha erre nézve kérelmet nem terjesztettek elő.[63] Sárffy[64] szerint a szabály azért nem tekinthető valódi kivételnek, mivel ezek a kikötések korlátozzák az átruházott tulajdonjogot, tehát a telekkönyvi hatóságnak az átírásnál le kell vonni a korlátozásokat, különben több jogot jegyezne be, mint amit az eladó átruházott. Tímár[65] szerint a kérelemhez kötöttség azonban - kivételként - "fűszerezett" a kérelmen túlterjeszkedés lehetőségével, éppen a legalitás biztosítása végett. A telekkönyvi hatóságnak a döntése nem hagyható egészen a felek kérvényére.
A visszamaradt haszonélvezeti jognak van továbbá telekkönyvi jogi jelentősége, amire Sárffy is rámutat. Ha - pl. érvénytelenségen alapuló - törlési per indul - a haszonélvezeti jogot újabb átruházás mellett visszatartó - a régi tulajdonos ellen annak jogelődje részről, akkor ő - a visszatartott haszonélvezeti jog tekintetében - közvetlen jogutód-
- 27/28 -
nak számít, és így nem illeti a továbbá jogszerzőt jogosító, régebben a Tr. 150. §.-a, majd a későbbi nyilvánkönyvi jogszabályok[66] szerinti jogvédelem, mint továbbá jogszerzőt.
Nagyon fontos kiemelni, hogy ez a tétel nemcsak tulajdonjog átruházásával egyidejűleg kikötött haszonélvezeti jogra, hanem a most hatályos Inytv. 50. § (1)[67] bekezdése szerinti - rosszul megírt módon - a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött és így hivatalból bejegyzett használat jogára, tartási vagy életjáradéki jogra, elő- vagy visszavásárlási jogra, telki szolgalmi jogra, vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjogra, azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalomra. Sárffy rá is mutat, az lenne a helyes bejegyzés ilyenkor, ha az átruházással fenntartott haszonélvezeti jog bejegyzéséről rendelkezne a nyilvánkönyvi hatóság.[68]
Ha alapításként jegyzi be a hatóság a haszonélvezeti és a fenti jogokat, akkor több jogot jegyez be, mint amennyit a tulajdonszerző az adásvételi, illetőleg más tulajdonátruházó szerződéssel megszerzett. Ezt az okirati elv miatt sem teheti meg, és ha megtenné, akkor arra a bejegyzés és az alapjául szolgáló okirat közötti eltérésre vonatkozó, az Inytv. 50. §. (1) bekezdése alapján a Ptk. 5:186. § (1) bekezdése szerinti, kötelező kiigazítási jogi helyzet állna elő, mivel "a bejegyzés vagy feljegyzés az okiratban és a kérelemben foglaltakhoz képest hiányos." Ennek alapján a kötelező kiigazítási helyzet áll elő.
Sárffy tovább megy, szerinte eredeti érvénytelenség címén törlési per is indítható, mivel a korlátozott - haszonélvezeti jog nélküli tulajdonjog - bejegyzés ellen, mert a bejegyzés megtagadása folytán a negatív bejegyzés érvénytelen, és ez az érvénytelenség kihat magára a korlátlan - értsd haszonélvezeti jog teher nélküli - tulajdonjog bejegyzésére is, azaz az Inytv. 50. § (1) bekezdése alapján nem lehet a tulajdonjogot sem bejegyezni, azaz meg kell tagadni akkor, ha az átruházásával egyidejűleg kikötött, fenntartott jogok valamely okból nem bejegyezhetők.
Sárffy maga is úgy ír" furcsa dolog, ha az átruházó kikötötte magának az átruházáskor a haszonélvezeti jogot, de annak telekkönyvi biztosítását nem, akkor a telekkönyv levonás nélküli tulajdonjogot fog a szerzőre átírni, tehát többet ír át, mint amit az átruházó az okirat szerint átruházott.[69]
Az Inytv. - korábbi telekkönyvi jogi szabályokkal egybehangzó - 50. § (1) bekezdése szerinti együttes bejegyzési kötelezettségről szóló szabály lényege, hogy nem tehető nyilvánkönyvi bejegyzéssel a teherjoggal, kikötménnyel átruházott tulajdonjog, illetőleg a kikötött és terhelő joggal bejegyzett tulajdonjog, a kikötmény ingatlan-nyilvántartási törlésével
- 28/29 -
korlátlan joggá. A tulajdonjog az egyidejűleg alapított vagy visszatartott kikötmények, így pl. a haszonélvezeti jog nélkül be sem jegyezhető, de nem is törölhető, erre irányuló kikötményi jogosulti rendelkező jognyilatkozat nélkül.
Ez az oka annak, hogy a Fétv. rendelkezése sem változtathatja meg az Inytv. alapvető, eltérést nem engedő rendelkezését, hogy bejegyezhetetlen, illetőleg törölhetetlen az együttesen alapított, vagy visszatartott teher jog nélkül a nyilvánkönyvi tulajdonjog bejegyzés, vagy teherjog törlés tulajdonjog nélkül.
Ha mégis bekövetkezne ilyen jogsértő nyilvánkönyvi pozitív vagy negatív bejegyzés, akkor az a bejegyzés mindenképpen nyilvánkönyv helytelenségéhez vezetne, és legalább és kötelezően kiigazítandóvá válna, mert a haszonélvezeti jog bejegyzése/törlése nélkül a tulajdonjog bejegyzését/törlését is meg kellett volna tagadni. Ennek jogalapja az, hogy a bejegyzés helyetlen azért, mert eltér a bejegyzési kérelemtől, illetőleg a bejegyzés alapjául szolgáló okirattól.
Sőt, anyagi jogi értelemben felvetődik a bejegyzés/törlés eredeti érvénytelensége is, mivel a tulajdonjog keletkezésének feltétele az egyidejű haszonélvezeti jog visszatartása vagy keletkezése, és az teherjog nélkül nem is keletkezik, a korlátlan tulajdonjog keletkezését kizárja a szerződéses rendelkezés. Ez pedig a kikötményi jogosultak oldalán az érvénytelenségi törlési keresetet alapozza meg.
Ceterum censeo: az Inytv. 50. § (1) bekezdése őrzi a Tkr. 130. § c) pontja azon rendelkezését, amely szerint bejegyezhetetlen, illetőleg törölhetetlen az együttesen alapított, vagy visszatartott teher jog nélkül a nyilvánkönyvi tulajdonjog bejegyzés, vagy teherjog törlés tulajdonjog nélkül. Ettől eltérni csak a teherjog jogosultjának erre irányuló kifejezett jognyilatkozata, vagy a teherjog megszűnésének okirati bizonyítása esetén lehet. ■
JEGYZETEK
[1] Kúria Kfv.II.37.594/2015/6. sz. döntése; EBH 2010.2281. Az adásvételi szerződésben - nem az eladóknak, hanem a vevőknek - kell nyilatkozni az egyidejűleg keletkező haszonélvezeti jog bejegyzéséhez való hozzájárulásról. "A bejegyzési engedélyt a jogszabályok helyes értelmezése szerint nem az eladónak kell megadnia, aki - miután tulajdonjogát eladta - részjogosítványként a haszonélvezethez sem járulhat hozzá; ez a jogosultság az új tulajdonost, a vevőt illeti meg." Legf. Bír. Kfv. IV. 37.009/2010. eseti döntés indokolásában a megyei bíróság álláspontjának összefoglalása. A döntés lényegi része igazán homályban marad: az, hogy kell bejegyzési engedély világosan megállapítható, az is, hogy kinek a részéről, az már következtetés, tárgya, hogy a bejegyzési engedély anyagi jogi: jogalakító természetű-e vagy tisztán ingatlan-nyilvántartási eljárásjogi természetű, homályban marad. A jogalapítást körülíró megfogalmazásból a jogalakító anyagi jogi bejegyzési engedély következtethető ki. Ugyanezt az álláspontot követi a Kúria, de már árnyaltabban a KGD2016. 168. számú döntésében is, ahol ajándékozási szerződésre nézve mondja ki, hogy "Ebben az esetben a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a megajándékozott bejegyzési engedélyére is szükség van."
[2] A Legfelsőbb Bíróság Kfv. III. 37.101/2006. számú eseti döntése szerint "az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor az egyes tulajdonosi részjogosítványokat nem lehet "visszatartani". Csizmazia Norbert Quibus modis constituitur ususfructus? - Haszonélvezet alapítása a római jogban és a mai magyar bírói gyakorlatban c. előadásában dogmatikailag találta erősen vitathatónak a bírósági jogértelmezést. Az előadó ismertetésében kitért az ellentmondó római jogi álláspontokra is, így Ulpianus álláspontjára is, aki tagadta a használati és a gyümölcsöztetési jog külön létezését a tulajdonjogon belül. "Az előadó szerint "A római jogban ... különféle transzlatív és deduktív ügyletekkel, kiváltképpen in iure cessióval, később pedig egy pactio et stipulatio nevű ügylettel lehetett leginkább haszonélvezetet alapítani, amikor is konstitutív jogszerzésről volt szó..."
[3] Az 1990. évi XCIII. tv. 102. § (1) d) bekezdése szerint vagyoni értékű jog: a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga - ideértve az üdülőhasználati jogot és a szállás időben megosztott használati jogát is -, továbbá a vagyonkezelői jog, az üzembentartói jog, továbbá ingyenes vagyonszerzés esetén a követelés. Megállapította: 2007. évi CXXVI. törvény 165. §. Módosította: 2011. évi CLXXVI. törvény 161. § (6) e), 2013. évi CC. törvény 133. § 18., 2016. évi LXVI. törvény 115. § (2) 4.
[4] A körzeti földhivatal a mind tulajdonjog mind a haszonélvezeti jog bejegyzése iránti kérelmet elutasította, mivel határozat indokolása szerint az 1997. évi CXLI. törvény 29. §-ának megfelelően a csatolt szerződés, vagy külön okirat a haszonélvezeti jogra nem tartalmazott a bejegyezhető jogosulti, a tulajdonjogot megszerző vevőtől a haszonélvezeti jogra vonatkozó bejegyzést megengedő nyilatkozatot, és az Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontja alapján hiánypótlásra nem kerülhetett sor. A fellebbezés folytán eljáró megyei földhivatal a másodfokú határozatával az elsőfokú határozatot részben megváltoztatta, és elrendelte a vevő javára a tulajdonjog vétel jogcímen történő bejegyzését, de helybenhagyta a haszonélvezeti jog bejegyzése elutasítását. Legf. Bír. Kfv. IV. 37.009/2010. számú döntésben leírt előzmény.
[5] KGD2011. 20. Az adásvételi szerződésben nem az eladóknak, hanem a vevőknek kell az egyidejűleg keletkező haszonélvezeti jog bejegyzésének engedélyezéséről nyilatkozni (1997. évi CXLI. tv. 3. §, 29. §, 49. §) EBH 2010.2281. Az adásvételi szerződésben nem az eladóknak, hanem a vevőknek kell nyilatkozni az egyidejűleg keletkező haszonélvezeti jog bejegyzéséhez való hozzájárulásról [1997. évi CXLI. törvény 3. §, 1997. évi CXLI. törvény 29. §, 1997. évi CXLI. törvény 49. §].
[6] 1990. évi XCIII. tv. 20 § (2) bek. módosított szabálya.
[7] Az Itv. 20. § (2) bekezdése a visszterhes vagyonátruházási illeték hatálya alá vonja a haszonélvezet fennmaradását ha azonban az ... az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik, a jogügyletet mentesíti a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. 1990. évi XCIII. tv. 20. § (2) bekezdésének második mondata ugyanis nem alapítást, hanem egy attól eltérő forgalmi jogi helyzetet: fenntartást értelmez és arra ad illetékjogi terhet elengedő telepítő szabályt:" A tulajdonszerző ilyenkor az (1) bekezdés szerint csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg.
[8] 1997. évi CXLI. tv. 50. § (1)" Hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött haszonélvezeti jogot akkor is, ha az, akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kell teljesíteni. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak, illetve tényeknek a bejegyzéséről lemondott, vagy azok megszűntek.
[9] 2/1960. (XII. 25.) IM rendelet
[10] Tk.Rt./Tr. Telekkönyvi rendtartás (1855. dec. 15. IM. rend.)
[11] A kikötmények körében jelöli Grosschmid a fenntartott haszonélvezeti szolgalmat.
[12] Fétv. 108. § (1) bekezdésével összefüggésben módosított Inytv. 94. §. Érdemes felhívni a figyelmet az Inytv. 94. § (8) bekezdését módosító, egyes ingatlan-nyilvántartással és földméréssel összefüggő törvények módosításáról szóló 2015. évi XLIV. törvény 13. § (1) bekezdése indokolása és a törvényszöveg közötti ellentmondásra: "Nem beszélhetünk a haszonélvezeti jog vagy a használat jogának szerződéssel történő alapításáról abban az esetben, ha a tulajdonos a dolog tulajdonjogát olyan formában ruházza át, hogy azzal egyidejűleg a maga javára haszonélvezeti jogot vagy a használat jogát tartja fenn. Erre figyelemmel az ilyen jogosultságokat a 2013. évi CCXII. törvény 108. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés sem szüntette meg, így azok ingatlan-nyilvántartásból való törlése sem indokolt." A törvényszöveg viszont alapításról rendelkezik.
[13] 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban Fétv.) 108. § (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy: "A 2014. április 30-an fennálló határozatlan időre vagy 2014. április 30-a után lejáró, határozott időtartamra nem közeli hozzátartozók között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog, továbbá használat joga 2014. május 1-jén a törvény erejénél fogva megszűnik"
[14] A körzeti földhivatal a mind tulajdonjog mind a haszonélvezeti jog bejegyzése iránti kérelmet elutasította, mivel határozat indokolása szerint az 1997. évi CXLI. törvény 29. §-ának megfelelően a csatolt szerződés, vagy külön okirat a haszonélvezeti jogra nem tartalmazott a bejegyezhető jogosulti, a tulajdonjogot megszerző vevőtől a haszonélvezeti jogra vonatkozó bejegyzést megengedő nyilatkozatot, és az Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontja alapján hiánypótlásra nem kerülhetett sor. Ez a döntés következetes a jogi szabályozáshoz, ha félre érti is. A másodfokú döntés azonban nemcsak súlyosan jogsértő, de érthetetlen is. A fellebbezés folytán eljáró megyei földhivatal a másodfokú határozatával az elsőfokú határozatot részben megváltoztatta, és elrendelte a vevő javára a tulajdonjog vétel jogcímen történő bejegyzését, de helybenhagyta a haszonélvezeti jog bejegyzése elutasítását. Legf. Bír. Kfv. IV. 37.009/2010. számú döntésben leírt előzmény. A súlyos jogsérelem abban áll, hogy akár a hivatalbóli bejegyzés, akár a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalma szerinti kérelem tartalmán túli bejegyzés esetén nincs mód a nem kért jog bejegyzése mellőzésére. Sajnos ezt a bírósági fórumok sem érzékelték.
[15] A Legfelsőbb Bíróság korábbi Kfv. III. 37.101/2006. számú eseti döntésében rámutatott arra, hogy "az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor az egyes tulajdonosi részjogosítványokat nem lehet "visszatartani". Ez a megállapítás a perbeli ügyre vonatkoztatva azt jelenti, hogy amennyiben az eladó tehermentesen értékesíti az ingatlanát - mint ahogy az adásvételi szerződés 1. pontja szerint a jelen esetben is történt akkor a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg, az abban foglalt valamennyi részjogosítványt is átruházza a vevőkre. Ebből adódóan viszont a vevők, mint tulajdonjogot szerzők jogosultak dönteni az ingatlan haszonélvezettel történő megterheléséről, az eladó tehermentes eladás esetén nem jogosult - a tulajdonjog mellett - egyes tulajdonosi részjogosítványok külön értékesítésére. Az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor tehát az egyes tulajdonosi részjogosítványokat - így a haszonélvezetet - nem lehet visszatartani. Minderre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat nem sértette meg, ezért azt a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Kfv. IV. 37.009/2010.) (Megjelent: Legfelsőbb Bíróság Határozatainak Hivatalos Gyűjteménye 2010/2.)
[16] Jelen peres esetben a gyámhatóság jóváhagyására is szükség lett a hatályos jogszabályok rendelkezése ellenére.
[17] Hivatkoztak a felperesek az 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 196. §-ában foglaltakra is, a tekintetben, hogy azzal, hogy a vevők a szerződést aláírták, a Pp. 196. §-a alapján elfogadták - illetve hozzájárultak - M. É. haszonélvezeti jogának a tulajdonjoguk terhére történő bejegyzését.
[18] Legf. Bír. Kfv. IV. 37.009/2010. számú eseti döntés indokolása
[19] 5/2016. (III. 1.) AB határozat a Fővárosi Törvényszék 43.Pf.634.260/2014/4. számú ítélete alaptörvény-ellenességének megállapításáról és megsemmisítéséről. Az Alkotmánybíróság a Fővárosi Törvényszék 43. Pf.634.260/2014/4. számú ítéletét, mint az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdésében biztosított tulajdonhoz és örökléshez való jogot sértő ítéletét megsemmisítette.
[20] EBH 2008.1928.
[21] BH 2007.28. alatt közzétett eseti döntés
[22] un. telekkönyvi szolgáltatás
[23] Későbbi döntésnél látjuk majd, hogy ezt un. közbenső szerzőként sem tudja elérni.
[24] Kúria Kfv.III.37.099/2015/3.
[25] KGD2005. 125. szám alatt közölt
[26] KGD2005. 125.
[27] KGD2016. 168. Ajándékozási szerződésben a felek megállapodhatnak arról, hogy az ajándékozó haszonélvezeti jog fenntartásával ajándékozza el az ingatlanát. Ebben az esetben a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a megajándékozott bejegyzési engedélyére is szükség van. [1997. évi CXLI. tv. 32. § (1) bek., 39. § (3) bek., 29. §, 50. § (1) bek.] A döntésre és az abban megjelenő óvatos elmozdulásra a korábbi jogértelmezési állásponttól, még e tanulmány nyomdai átadása előtt hívta fel figyelmem Dr. Anka Márton közjegyzői kamarai kollégám és Dr. Anka Tibor és közjegyző, aki a döntést meg is küldte.
[28] Kúria Kfv.II.37.594/2015/6.
[29] A Kúria előtt Kfv.II.37.594/2015/6. számon folyó perben a felperesek keresetükben azt állították, hogy az ajándékozó elajándékozhatta a tulajdonjogot a holtig tartó haszonélvezeti jog fenntartásával, ezért a haszonélvezeti joghoz bejegyzési engedélyre nem is volt szükség. Az elsőfokú bíróság jogértelmezése a Ptk. rendelkezésére is tekintettel érthetetlen, dologi jogi dogmatikai oldalról pedig követhetetlen: "Az ajándékozást követően az I. rendű felperes már nem volt tulajdonosa az ingatlannak, a tulajdonjog átszállását követően a haszonélvezeti jog fenntartásáról, annak alapításáról nem rendelkezhetett, ezért szükséges lett volna a II. rendű felperesnek a haszonélvezeti jog alapításáról szóló szerződéses nyilatkozata és bejegyzési engedélye."
[30] Közigazgatási-Gazdasági Döntvénytár 2016/10/187.
[31] A bírósági döntés indokolásában nem jelenik meg, hogy milyen döntést hozott a nyilvántartó hatóság: Az Inytv. 50. § (1) bekezdésén alapulva jogszerűen mindkét jog bejegyzését elutasította a hiányzó haszonélvezeti jogi bejegyzési engedély okán, vagy csak a haszonélvezeti jogot.
[32] Érdekes negációja a tételnek Lawrence Block-tól, aki szerint "Néha az egész sokkal kevesebb, mint a részek összessége."
[33] Windscheid, Bernhard: Lehrbuch des Pandektenrechts (9. Aull. von Theodor Kipp, Literarische Anstalt Rütten & Loenig, 1906, Frankfurt am Main) 167 857. o. 2. lj.) Windscheid nem a tulajdonjogból, mint egészből vezeti le a részjogosítványokat, hanem fordítva: a részjogosítványokból következtet a tulajdonjog önálló minőségére. A végkövetkeztetés viszont ugyanaz: a tulajdonjog annak részjogosítványai összességétől minőségileg különböző, azoknál több jog.
[34] A német BGB megalkotása során már teljes egészében elvetették az osztott tulajdon koncepcióját, a jogalkotó egységes (teljes) és absztrakt tulajdonfogalmat vett alapul. A BGB-nek a tulajdonjog tartalmát meghatározó 903. S-a nem definiálja magát a tulajdont, hanem a tulajdonost megillető jogosítványok kiemelésével határozza azt meg, amikor úgy rendelkezik, hogy "a dolog tulajdonosa, amennyiben az a törvénnyel vagy harmadik személyek jogaival nem ellentétes, a dologgal tetszése szerint bánhat és másokat minden fajta behatástól elzárhat."
[35] BH 2007.28. alatt közzétett eseti döntés
[36] 5/2016. (III. 1.) AB határozat Az Alkotmánybíróság a Fővárosi Törvényszék 43.Pf.634.260/2014/4. számú ítéletét, mint az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdésében biztosított tulajdonhoz és örökléshez való jogot sértő ítéletét megsemmisítette.
[37] A lényeglátó kérdésfelvetés Dr. Anka Tibortól származik, aki e tanulmány közlése előtt véleményezte azt, és feltette ezt a kérdést, talán mindannyiunknak. Én csak idéztem tartalmilag.
[38] Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. I. kötet. Bp. Grill Károly Könyvkiadó Vállalata 1932. 497. o.
[39] Lábjegyzetben:1881. XXXIV.19. b): "midőn valamely tárgy tulajdonjoga a haszonélvezeti jog szolgalmával... ruháztatik át."
[40] Telekkönyvi rendtartás (1855. dec. 15. IM. rend.)
[41] Leszkoven László: A saját dolgon fennálló haszonélvezeti jog kérdéséhez (egy öröklési eset kapcsán) MISKOLCI JOGI SZEMLE 4. évfolyam (2009) 1. szám; Leszkoven László: A zálogjog új szabályai (Novotni Kiadó, Miskolc, 2001.) 117. o.
[42] "deductu usufructu; deducta servitute" Szladits Károly: Dologi jog. Budapest, 1932. Grill Károly Könyvkiadó V. 256. o.
[43] Szladits: i.m. 256. o.
[44] A tulajdonjog átruházásának valójában feltételét képező, a tulajdonost az átruházó életére szólóan terhelő visszatérő tartási szolgáltatások kikötése esetére. Itt valójában bontó feltétel is megbújik az ügyletben, és rejtett értékjogi kikötés van, nem teljesítés esetére. Szladits: i.m. 391. o. (41.EH)
[45] Nizsalovszky Endre: Korlátolt dologi jogok (Magyar Magánjog V. kötet, szerk.: Szladits Károly, Grill Kiadó, Budapest, 1942, 446. o.
[46] Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. I. kötet. 99. o. 1. §. 7*. "S ugyancsak a Tr. 130. c) határozottan említi, sőt bekebelezhetőnek nyilvánítja az örökrészeket stb." melyeknek biztosítását a fekvőség eladója (értsd elidegenítője vagy átruházója, a miként 1889. XXXVIII. c. 8. § e rendelkezést reproducálja) "más harmadik személyek számára kikötötte vagy fenn tartotta."
[47] Nizsalovszky Endre: Korlátolt dologi jogok (Magyar Magánjog V. kötet, szerk.: Szladits Károly, Grill Kiadó, Budapest, 1942., a továbbiakban Nizsalovszky) 344. o.
[48] EBH 2010.2281. számon közzétett Kfv.IV.37.009/2010/9. számú ügy: az eladók nem haszonélvezeti joggal terhelten adták el az ingatlant, hisz ameddig tulajdonjoguk fennállt, a haszonélvezeti jog nem jegyezhető be. Ezt követően az új tulajdonos jogosult az ingatlan haszonélvezetéről rendelkezni. Az eladóknak tulajdonjoguk törlésekor, illetve azt követően mivel már nem bejegyzett jogosultak, nem kell hozzájárulásukat adniuk az adásvételi szerződéssel érintett ingatlanra történő haszonélvezeti jog bejegyzéséhez, illetve az ingatlanra velük szemben jog, vagy tény nem jegyezhető be. A szerződésből következően a haszonélvezeti jog legkorábban a vevők tulajdonjog-bejegyzésekor, azonban akkor már a vevőkkel szemben jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.
[49] Windscheid, Bernhard: Lehrbuch des Pandektenrechts (9. Aull. von Theodor Kipp, Literarische Anstalt Rütten & Loenig, 1906, Frankfurt am Main) 167 857. o. 2. lj.)
[50] Leszkoven László: A saját dolgon fennálló haszonélvezeti jog kérdéséhez (egy öröklési eset kapcsán) MISKOLCI JOGI SZEMLE 4. évfolyam (2009) 1. szám; Leszkoven László: A zálogjog új szabályai (Novotni Kiadó, Miskolc, 2001.) 117. o.
[51] Köszönöm Anka Tibor Kollégámnak, hogy erre külön felhívta a figyelmem. A felismerés az övé.
[52] Ptk. 5:147. § (1) bekezdése kimondja, hogy Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti, régi Ptk. 157. § (1) bek.). Lásd Kommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez. Ptk. 5:160. §-ához; Szerkesztette: Gárdos Péter / Vékás Lajos Csehi Zoltán / Faludi Gábor / Gárdos István / Gárdos Péter / Grafl Fülöp Gyöngyi / Kemenes István / Kisfaludi András / Lábady Tamás / Lenkovics Barnabás / Menyhárd Attila / Orosz Árpád / Szeibert Orsolya / Székely László / Tőkey Balázs / Vékás Lajos / Weiss Emília. Szakértői Javaslat az új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez (szerk.: Vékás Lajos, Complex Kiadó Kft., Budapest, 2008.) 717. o. Magyarázat 573. o. Lásd még Menyhárd Attila: Ingatlani jog (Osiris Kiadó, Budapest, 2007., 429. o.
[53] Úgy látom, hogy a - összhangban a bírói joggyakorlati értelmezéssel - bejegyzési engedélyt a jogszabályok helyes értelmezése szerint a tulajdonosnak kell adnia, ez pedig az eladó. Az eladó tulajdonjogát kötelmi hatállyal átruházta, úgymond eladta, de az még nem szállt át a vevőre, így a még eladónál lévő, forgalmi helyzetben lévő, de át nem szállt tulajdonjog - részjogosítványként a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez nem járulhat hozzá a vevő. Képtelenség, hogy ez a jogosultság a leendő, jövőbeli tulajdonosként, a vevőt illesse meg.
[54] EBH 2008.1928. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedélyt csak a bejegyzett jogosult adhat a törvényben meghatározott tartalommal és alakisággal. A vevő vételár teljes kifizetéséről szóló nyilatkozata nem bejegyzési engedély [1997. évi CXLI. törvény 29. §, 32. §].
[55] Az ingatlan folyamatos birtoklása, használata, terhének viselése az elévülés megszakadását eredményezi; ez az állapot mindaddig fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva, az ingatlan birtokát vissza nem követeli.
[56] EBH 2008.1928. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedélyt csak a bejegyzett jogosult adhat a törvényben meghatározott tartalommal és alakisággal. A vevő vételár teljes kifizetéséről szóló nyilatkozata nem bejegyzési engedély (1997. évi CXLI. törvény 29. §, 32. §). és még EH 2008.1928. számú, KGD2009. 102 eseti döntés helyes tartalma.
[57] Nem vitásan a perbeli adásvételi szerződésben az új állagvevők a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez az Inytv. 29. §-a alapján bejegyzési engedélyt nem adtak. Legf. Bír. Kfv. IV. 37.009/2010
[58] Sárffy Andor: Telekkönyvi Rendtartás Budapest, 1941. A szerző Kiadása; 456.o.
[59] Tk.Rt./Tr. Telekkönyvi rendtartás (1855. dec. 15. IM. rend.
[60] "Ha valamely fekvőség eladója az eladási okiratban a hátralévő vételárnak, vagy más viszontszolgáltatásnak, p.o. a kikötmények, az örökrészeknek stb ... az eladott fekvőségeni biztosítását, maga vagy más harmadik személy számára kikötötte, vagy fönntartotta, a vételár és ezen viszontszolgáltatások, tulajdoni jognak a vevő számára bekebelezésével vagy előjegyzésével együtt az eladott jószág teherlapjára bekebelezendők vagy előjegyzendők; habár ezen terhelés világosan nem kéretett volna is."
[61] Ezt ferdíti el a későbbi szocialista telekkönyv és minden ingatlan-nyilvántartási jogszabály hivataibóli bejegyzéssé. Magam is csak a jegyzet írásban és tanulmányban észlelem ezt a tévedést, és a kérelmen való túlterjeszkedésként értelmezem. Kurucz Mihály: Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog; Budapest, 2007. Bibliotheca Iuridica. 37. 78-79.0.
[62] Sárffy Andor: Telekkönyvi Rendtartás Budapest, 1941. A szerző Kiadása; 457.o.
[63] Kurucz Mihály: Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog; Budapest, 2007. Bibliotheca Iuridica. 37. 78-79. o.
[64] Sárffy: i.m. 456-457. o.
[65] Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai. Pestszentlőrinc, 1938. A szerző kiadása 170. o.
[66] Inytv. 63. §; Ptk. 5:187. §.
[67] Módosította: 1999. évi CXIX. törvény 32. § (1), 2013. évi CCIV. törvény 11. § c).
[68] Sárffy Andor: Telekkönyvi Rendtartás Budapest, 1941. A szerző Kiadása; 457. o.
[69] Sárffy: i.m. 458. o. és lábjegyzetben idézi Grosschmid Bénit: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. I. kötet 1:§ 94., 9/b. aljegyzet. (Legatum inter vivos)...
Lábjegyzetek:
[1] A szerző habilitált egyetemi docens Ph.D, Eötvös Lóránd Tudományegyetem Állam- és Jogtudományi Kar, és tanszékvezető Agrárjogi Tanszék tanszékvezető.
Visszaugrás
