A telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartási szakirodalom,1 de a telekkönyvi joggyakorlat sem egységes a nyilvánkönyvi közhitelesség tartalmát illetően.2 A Ptk. normaszövege is többféle értelmezési lehetőséget enged.3 A Ptk. kommentárjai4 a nyilvánkönyv bizonyítóerejét emelik ki. Az ingatlan-nyilvántartási tvr., csakúgy, mint korábban a telekkönyvi rendelet, a Ptk. közhitelesség definícióját ismétlik. Az Igazságügyi Minisztérium nyilvánkönyvi jogalkotási koncepciója5 a közhitelesség fogalmi sokszínűségét a Ptk. szövegezéséhez köti.6 Az értelmezések pontosan jelzik a bizonyító erő, mint mindenki irányában ható megdönthető vélelem és a jóhiszemű szerző számára célzott feltétlen fikciós joghatás keveredését.
A telekkönyvi szerzők egy része egyszerre érti a közhitelesség alatt a bizonyító erőt, illetőleg a jóhiszemű jogszerző védelmét. Ezzel ellentétben Grosschmid, Sárffy, Tímár, Szladits, Nizsalovszki a jóhiszemű jogszerzőt védő hatást emeli ki.
Kolosváry7 a nyilvánkönyvi közhitelesség leírásakor kiemeli a bizonyító erőt, a közhitelességet illetőleg a jóhiszemű szerzés törvényi védelmét,8 a közbizalmi hatályt összefüggő joghatásként elemzi. Imling9 a közhitelességet a telekkönyvi bejegyzés jogszerűségével, a helyesség és teljesség fogalmi elemeivel azonosítja, de ő is kiemeli a bizonyítóerőt. Eörsi10 Nizsalovszkyhoz hasonlóan a telekkönyvi közhitelességben a forgalmi érdek biztonságát látja, és - ellentétben Nizsalovszki-val - a nyilvánkönyvi bizonyító erőt emeli ki.11
Grosschmid12 a telekkönyv bizonyító erejét kétségbe vonja. A közhitelesség Grosschmid értelmezésében a nem jogosulttól való szerzésben a jóhiszemű harmadik szerzésének védelmét jelenti.13 Sárffynál14 a közhitelesség lényege az, hogy a jóhiszemű szerző javára15 a bejegyzést helyesnek és jogszerűnek kell tekinteni, függetlenül attól, hogy az netán tévesen vagy jogszerűen került a nyilvánkönyvbe.16 Sárffy Szladitshoz hasonlóan kiemeli a kritikus idő jelentőségét.17 Tímár18 megfogalmazásában a publica fides akkor nyilvánul meg, amikor a telekkönyv helytelenségét vagy hiányosságát peres úton érvényesítik.
Szladits a közhitelességet a kérdéses jog tekintetében fikció erejével ható joghatásnak tartja, amelynek lényege a jóhiszemű telekkönyvi szerző jogszerzésének az anyagi jogosulttal szembeni védelme.19 Nizsalovszky20 forgalombiztonsági okokból általában a magánjog alapintézményei közé tartozónak tekinti a publicitás elvét, amelyben a jogok fennállásának "külső jelhez" kapcsolása jelenik meg.21
A szocialista telekkönyv hatálya alatt a közhitelesség inkább bizonyító erőt jelent, amely kiegészül a valósággal egyezőség elvével. Kampis a közhitelesség többféle időbeli stádiumát is meghatározza,22 a cognitio megdönthetetlen vélelmével is társítja.23 Emellett megkülönbözteti a közbizalmi hatályt, mint jogvédő hatást.24
Az Inytvr. hatálya alatt eleinte a bizonyító erő a nyil-vánkönyv valósággal egyezőségét jelenti, de kettős, a jogvédelmi hatást is magába foglaló értelmezés is felbukkan.25 Ide kell sorolnunk részben Világhyt,26 Vékást,27 Sárándit,28 Salamonnét,29 Petriket,30 Tóth Lajost.31 Lenkovics,32 Jójárt33 és Kisfaludi34 értelmezésében a bizonyító erőt háttérbe szorítva a jogvédelmi hatás kap hangsúlyt.35
A Polgári törvénykönyv normaszövege36 a közhitelesség lényegét átértelmezi, azt a bizonyító erővel azonosítja.37 A Ptk. közhitelességi szabályával a szerzőnek az a gondja, hogy abból finomabb megközelítésben parttalan tartalmi meghatározások vezethetők le. A közhitelesség pesszimistának minősített leírása38 a Ptk.-n és a bírói gyakorlaton alapszik.39
A közhitelesség, mint a jogok és tények fennállása melletti feltétlennek tűnő bizonyító erő más jogszabályok eltérő rendelkezésétől függ. A bizonyító erő kioldásának törvényi szintre emelt ellentmondó szabályozása azért megengedhetetlen, mert a legfontosabb joghatás körül teremt jogszabályi szintre emelt bizonytalanságot. A nyilvánkönyvet megtekintő számára ez a közhitelességnek mondott szabály csak eltérést megengedő főszabályt jelent. A forgalomnak jobban kell támaszkodnia az egyedi jogszabályok tartalmára, mint magára az anyagi jogra. A nyilvánkönyv alapján önmagában nem lehet biztonsággal jogokat szerezni, ehhez ugyanis tudni kell: van-e más olyan jogszabály, amely egy meghatározott körre a nyilvánkönyv bizonyító erejét kizárja.
A nyilvánkönyvi tartalom valóságos fennállásával kapcsolatban konstatálható törvényi szintű bizonytalanság önmagában megingatja a nyilvánkönyv hitelességéhez fűződő melletti forgalmi eredetű elvárást. A bizonyító erő korlátai akkor értelmezhetők, ha magából az anyagi vagy alaki nyilvánkönyvi törvényből erednek, hiszen ezáltal a bizonyító erő tartalma egyértelműen, bizonytalanságtól mentesen megismerhető. Ez a jogállami követelmény azonban a Ptk.-ban nem teljesül, így joggal lehetünk pesszimisták a közhitelesség törvényi szabálya kapcsán.
A közhitelesség Ptk.-beli szabályából nem következik az, hogy a bizonyító erő nem feltétlen, hanem megdönthető. Nem következik természetesen ennek ellenkezője sem. Az ellenkező bizonyításának kitett Ptk.-beli közhitelesség a szocialista telekkönyvi rendelet idejében is ismert volt, legfeljebb kevés figyelmet szenteltek neki. Legyen elegendő itt utalni a telekkönyvi rendelet 32. §-ára, de nem feledkezhetünk meg a rendes telekkönyvi jogorvoslatokról szóló 29. §-ról sem. Az Inytvr. ezt a rendszert tovább "finomítja" a jogorvoslatok számának kiterjesztésével40 és az informatív hatályú jogorvoslatok41 beépítésével, a nyilvánkönyvi változásokat megalapozó bejegyzési határozatok közlése és megtámadása iránti határidők végte-lenítésével.42 A nyilvánkönyvi tanúsító erő, mint közhitelesség valósággal elporladt az Inytvr. hatályának utolsó kilenc évében.43
Új színt, de egyúttal kettősséget hoz a Ptk. és az Inytvr. ellentmondó és elsikkadó közhitelességi joghatásába az elektronikus gépi adatfeldolgozásra való átállást szabályozó 1994. évi V. törvény 54. §-a.44 A törvény a gépi adatfeldolgozáson alapuló nyilvántartás megnyitását követő hat hónap elteltével kizárja - a manuális és a számítógépi nyilvántartás eltérése esetére -a nyilvánkönyvi határozat kijavítását, kiegészítését, és módosítását is, ha időközben jóhiszemű és ellenérték fejében történt jogszerzésről van szó. A törvény azonban nem terjeszti ki e nyilvánkönyvi szabályt a számítógéppel vezetett nyilvánkönyv szabálytalanságaira általában,45 így megmarad kivételes "szerkesztési" jellegű, interim szabályként, és vele együtt megmaradt a korábbi nyilvánkönyvi bizonytalanság.
Az Alkotmánybíróság határozatában a közhitelesség megkettőzött tartalommal jelenik meg.46 Az AB határozat szerint a közhitelesség tágabb értelemben a cogni-tio vélelmével, szűkebb értelemben pedig a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző személy javára fennálló - az ellenkező bizonyításának kitett - valósággal egyezőséggel azonos.47 Az AB határozat ellentmondása abban rejlik, hogy keverednek benne különböző stádi-umú vélelmek. A valósággal egyezőség hangsúlyozása a közhitelesség és a bizonyító erő fogalmi konfúzióját jelzi. Az AB határozatok48 azonban súlyosabb ellentmondást is felvetnek. Ha a közhitelesség és nyilvánosság az Alkotmány 13. §-ának (1) bekezdésében deklarált tulajdonhoz való jog egyik garanciális biztosítéka, akkor bármely jogszabálynak adott felhatalmazás a publicitás korlátozására alkotmányellenes. Az Alkotmánybíróság ezen okból az Inytvr. 2. §-át okkal találta alkotmányellenesnek, de határozatával a nyilvánkönyv anyagi jogi hatályát úgy írta át, hogy eközben az annak forrását és alapját képező Ptk.-beli anyagi jogi szabályt érintetlenül hagyta.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló új törvény (a továbbiakban: Inytv.) 5. §-át elemezve többen is arra a következtésre jutottak, hogy "az Inytv. a közhitelességet "bizonyos értelemben vélelemmé fokozza le".49 Kovács nem fogadja el a bizonyító erő megdönthető vélelmi jellegét,50-51 a közhitelességet - osztozva Kam-pissal52 Petrikkel - a nyilvánkönyv teljességét is magába foglaló bizonyító erővel azonosítja. Petrik53 a közhitelesség értelmezésében a kötelező telekkönyvezés, a valósággal egyezőség, és a cognitio a közhitelesség, mint joghatás tartalmi eleme. A jóhiszemű jogszerző védelmétől Petrik54 függetleníti a közhitelességet, az a bizalom elvénél jelenik meg nála. Úgy látom, hogy Kolosváry félreértéséből55 adódik a közhitelességet a bizonyító erővel azonosító felfogás. A bizonyító erőre szűkített közhitelesség-fogalmánál nem találunk azonban magyarázatot a nyilvánkönyv anyagi joggal ellentétes tartalmának kiigazítása lehetőségére, amelyet a nyilvánkönyvek folyamatosan biztosítanak.
Jójárt a közhitelesség56 többféle értelmezésére tekintettel lehetségesnek tartja a Ptk. jelenlegi szövege szerinti értelmezést is, de a közhitelesség tartalmát57 telekkönyv helyességében bízva jogot szerző jóhiszemű személy védelmében jelöli meg.58 Álláspontom Jójártétól eltér, fennmaradhat ugyan a közhitelesség eljárási jogi, a bizonyító erőt tartalmazó fogalma, de akkor emellett a bizalomvédelmi hatásként a jóhiszemű szerző védelmét önállóan kell szabályozni az anyagi jogban.
Kisfaludi59 kiváló tanulmányában elfogadhatatlannak tartja, hogy a "tételes jog szintjén egyformán közhitelesnek mondott nyilvántartások esetén a jogszabályok egészen eltérő szabályokkal látják megalapozhatónak a közhitelességet". A szerzővel ebben csak egyet lehet érteni. Kisfaludi úgy véli, kialakítható olyan meghatározás, amely egységes fogalom mellett egységes joglátszatot ad a különböző nyilvánkönyvek-ben.60 A szerzővel ellentétben úgy gondolom, hogy a bizonyító erőt meghaladó tartalmon túl nem rögzíthető általános közhitelesség-fogalom. Álláspontom szerint csak olyan nyilvános könyvekhez lehet egységes közhitelesség fogalmat kapcsolni, amelyek a nyilvántartási tárgyi és tartalmi egysége alapján egyszerre bírnak általában bizonyító erővel, jogváltoztató hatállyal, és ezeken alapuló feltételen jogvédelmi hatállyal. Ha ezen azonos joghatások bármelyike hiányzik a nyilvános könyvekből, akkor lehetetlen a közhitelesség egységéről beszélni.61
Ha az után kutatunk, hogy valójában mire vezethető vissza ez a fogalmi sokszínűség a közhitelesség értelmezése körül, akkor annak okát alighanem abban kell keresnünk, hogy a Ptk. alapján szerencsétlenül egybecsúszott a nyilvánkönyvi bizonyító erő pozitív és negatív (helyesség), ill. a jóhiszemű szerzőt védő jogvédelmi hatás pozitív (helyesség) és negatív (teljesség) mozzanatának látszatra nem feltűnően eltérő jelentéstartalma. A Ptk. közhitelességről szóló szabálya azért félrevezető, mert a bizonyító erőt, mint eljárásjogi joghatást anélkül vegyíti a jóhiszemű szerzést védő anyagi jogi joghatással, hogy bármelyikre egyértelműen ráismerhetnénk benne.62
Álláspontom szerint a közhitelesség definiálásakor annak célját, a forgalombiztonsági követelményt kell szem előtt tartanunk, következésképpen a jogvédelmi joghatásra kell gondolnunk; ez a joglátszat forrása is. Erre pedig az olyan helyzetekben van szükség, amikor - az ingatlanforgalom biztonsága érdekében - azt kell megvédeni, aki a nyilvánkönyvi tartalom bizonyító, tanúsító erejében bízva -, ellenérték fejében és jóhiszeműen, a nyilvánkönyvvel ellentétes jogállapot ismerete nélkül szerzett jogot. Az ilyen személy felé kell hatnia a közhitelesség joghatásának, ez kell, hogy annak tartalmát jelentse.63 Ez a védelmi hatás szükségszerűen igényli a bizonyító erőt, hogy a szerző bízhasson a nyilvánkönyvi látszatban, mert az erre alapozott szerzése nyer védelmet.
Az ingatlan-nyilvántartás megismerésekor az azt megtekintők elsősorban a bizonyító erő alapján cselekedhetnek, a nyilvánkönyvi tartalom hiteles tanúsítását veszik igénybe. A betekintők ennek alapján valóban joggal indulhatnak ki abból a feltevésből, hogy az ingatlannyilvántartási tulajdoni lapon látható állapot helyes. Ez azonban ebben az időpontban csak a nyilvánkönyvhöz kapcsolt, és egyébként megdönthető vélelem.64
A nyilvánkönyvi bizonyító erő eljárásjogi joghatás, a nyilvánkönyv szerinti jogállapot helyessége melletti megdönthető törvényes vélelem. Ez a bizonyító erő pozitív és negatív tartalmú vélelem.65 A bizonyító erő pozitíve annyit jelent, hogy ha valakinek a javára a nyilvánkönyvben egy jog be van jegyezve, akkor vélelmezni kell, hogy az a jog fennáll, mégpedig a bejegyzett jogosult oldalán. Negatíve viszont azt jelenti, hogy ha egy telekkönyvbe bejegyzett jogot törölnek, akkor vélelmezni kell, hogy az a jog nem áll fenn. Ehhez a szabályhoz kötött a nyilvánkönyvi hivatal is. Aki a telekkönyv tartalmának helytelenségére hivatkozik, annak ezt bizonyítania kell. A szabály egyben a bizonyítási terhet és kötelezettséget is telepíti.66 Ehhez a szabályhoz kötött a nyilvánkönyvi hivatal is.67 Ez az ún. vélelemhatás.68
A vélelem nem jelenti viszont egyúttal a telekkönyv teljességét is, azt, hogy ami ott nincs bejegyezve, az nem létezik.69 Nem jelenheti ezt, mivel a jogok a nyil-vánkönyvön kívül is keletkezhetnek, változhatnak, megszűnhetnek. Azok a jogosultságok, amelyek a nyil-vánkönyvön kívül keletkeztek, módosultak, szűntek meg, az anyagi jog szerint léteznek, megszűnnek, függetlenül attól, hogy azt a nyilvánkönyv tartalmazza vagy sem. A nyilvánkönyv tartalmilag nem teljes ebben a körben, így módot kell adni az anyagi jog szerinti jogosultnak arra, hogy az ellenkező bizonyításával összhangba hozza az alaki és anyagi jogi tartalmat. Így a nyilvánkönyv bizonyító ereje - mind pozitív és negatív irányban - csak annyit jelent, hogy az ellenkező bizonyításáig vélelem áll fenn a nyilvánkönyv tartalmának helyessége mellett. Ez a vélelem nem több mint a közokirathoz kapcsolt bizonyító erő, tehát csak az ellenkező bizonyításáig érvényesül.
A közhitelességet pontosan ez előbbi bizonyító erővel határozza meg a Ptk., csak éppen elfelejtkezik annak megdönthetőségéről, ugyanakkor külön jogszabály eltérő rendelkezésétől teszi függővé.70 Ezt a szabályt - teljesen feleslegesen - redukált71 módon ismétli a telekkönyvi rendelet72 és az 1972-es ingatlan-nyilvántartási tvr.,73 és e megoldástól az Inytv. sem tudott teljesen elszakadni.74 Az Inytv. "Közhitelesség" címet viselő 5. §-ának (1) bekezdése majdnem szó szerint megismétli a Ptk. 116. § (2) bekezdésében foglaltakat. Ily módon az Inytv. közhitelességről rendelkező szabálya egy mondat erejéig - egy lényeges jogforrási eltérést most figyelmen kívül hagyva - megmarad a Ptk.-hoz hasonló tartalmi szövegezésben.75
Az (Inytv.) 5. § (2) bekezdésében a bizonyító erő - pozitív és negatív jelentésű - tartalmát fogalmazza meg megdönthető törvényes vélelemként: a bejegyzett jog, tény létezik, a törölt jog, tény nem létezik. E két szabály egyben a nyilvánkönyv helyességét húzza alá.
A hiteles tanúsítás nem jelent többet, mint azt, hogy a nyilvánkönyv bizonyítja a benne foglalt tartalom valódiságát, hogy az nem hamisított, ill. hamis. Ez pedig azt jelenti, hogy tartalma helyes és a nyilvántartást vezetőtől származik. Egyfelől ettől másfelől tartalmi valódisága miatt hiteles. Ezért a betekintőknek szintén abból kell kiindulniuk, hogy a tulajdoni lapon látható állapot helyes. A betekintők számára ez a bizonyító erő azt is jelenti, hogy szabály szerint nem szükséges további nyomozást folytatniuk az ingatlan jogi viszonyait illetően, elegendő a nyilvánkönyvi tartalom megismerése. Ez egyben azt is jelenti számukra, hogy ha valaki a nyilvánkönyv szerinti jogállapot ellenkezőjét állítja, akkor a bizonyítási terhe is rá hárul. A bejegyzett jogosult mentesül fennálló jogosultsága bizonyítási terhe alól, helyette a telekkönyv bizonyít.
A bizonyító erővel szemben azonban az anyagi jogi igényérvényesítési határidőktől függetlenül van - telekkönyvi rendszerenként változó - jogalanyhoz kötött időbeli korlát, az ún. kritikus idő, amelynek lejárta után meghatározott személyekkel szemben lezárja a jog az igényérvényesítést. A bizonyító erő, mint a nyil-vánkönyv tartalmának helyességét sugárzó eljárásjogi hatás valóban megdönthető, de nem bárki által, és nem akármeddig. Azok a személyek, akik az ellenkező bizonyításával nem jutnának telekkönyvi joghoz, nem szabadulnának telekkönyvi tehertől, nem léphetnek fel ilyen telekkönyvi igénnyel. Ez következik a telekkönyvi jogviszonyt megalapozó anyagi jogviszony természetéből. A nyilvánkönyvbe még be nem került, ill. onnan kitörölt jogosult a nyilvánkönyv szerinti előző jogosulttal szemben addig élhet az ellenkező bizonyításával, amíg igényérvényesítése az anyagi jog lehetőséget ad.
Ha a nyilvánkönyvi tanúsító erő nem megdönthető törvényes vélelem, akkor minden jogosultság fennállása csak attól függene, hogy bejegyezték-e azt a telekkönyvbe. Utóbbi körben még az is jelentéktelenné válhatna, hogy volt-e alapja a bejegyzésnek. Az ellenkező bizonyításának módja a törvény eredeti szövege szerint is különböző, de csak a helyesség ellenében, és csak egy bizonyos határidőig lehetséges.
A nyilvánkönyv helyességében bízva szerzőt vagy azonnal és feltétel nélkül (mint a német és a svájci telekkönyvi jog), vagy csak egy idő múlva, pl. a jogerő beállása után védi a jog. A nyilvánkönyv teljességét viszont a telekkönyvi elvű rendszerek mindegyike azonnal érvényesíti a jóhiszemű szerző javára, függetlenül a nyilvánkönyvi határozat jogerejétől. A telekkönyv bizonyító erejével nem a közhitelesség azonos, hanem ebből ered a telekkönyvben bízva szerző jóhiszeműsége, ill. a jóhiszemű szerzés melletti - megdönthető -törvényes vélelem. Így kapcsolódik a jóhiszemű szerzés joghatása is a telekkönyvi tartalomhoz. A nyil-vánkönyvvel szembeni közbizalom a közhitelesség jogvédelmi hatásán alapul.76
A teljesség ellenében való bizonyításra nincs határidő. A kritikus határidő elteltével a nyilvánkönyvi tartalom helyessége megdönthetetlenné válik, függetlenül attól, hogy a nyilvánkönyvi jogállapot az anyagi jogi jogállapottal megegyező-e vagy sem. Alapvető a különbség, és éppen ezért nem lehet a bizonyító erőt azonosítani a közhitelességgel.
A közhitelesség álláspontom szerint nem tanúsító erő, ill. annak bármely stádiuma, hanem feltétlen joghatás.77 A bizonyító erőn alapuló közhitelességnek is van negatív és pozitív tartalma. Amíg a bizonyító erő megdönthető törvényes vélelem, addig a közhitelességben a teljesség és helyesség feltétlen.78 A bizonyító erő kétségkívül megalapozza a jóhiszemű jogszerző törvényes védelmét,79 a közhitelességet.80 A közhitelesség alanyi irányultságát tekintve nem korlátlan, de feltétlen - a bejegyzés időpontjától ható - jogvédelmi hatás, amely egyszerre jelenti a vele kapcsolatos fikció erejénél fogva81 anyagi joghatásként a nyilvánkönyv helyességét és teljességét a jóhiszemű harmadik személy javára.82
A közhitelesség értelmezésemben azt jelenti, hogy a nyilvánkönyvben bízva szerző jóhiszemű harmadik személyt a törvény feltétlenül megvédi az anyagi jogi jogosulttal szemben is, lehetővé téve a nem jogosulttól való jogszerzést. A nyilvánkönyvi közhitelességhez annak pozitív mozzanata, helyessége vagy azonnal, vagy a jogerős bejegyzéshez kapcsolódik. A nyilvánkönyv teljessége a közhitelesség negatív eleme, nevezetesen a jóhiszemű jogszerzőt a nyilvánkönyvbe be nem került vagy onnan törölt anyagi jogosulttal szemben fennálló fikció.83 A közhitelesség nemcsak a bíróhoz intézett felhívás, hanem olyan joghatás, amelyre alappal hivatkozhatnak az érintettek, és a nyilvánkönyvi hivatal, továbbá a per bírósága nem teheti meg, hogy attól eltekintve hozzon határozatot.84
A nyilvánkönyv közhitelessége éppen arra az esetre szabott rendező szabály, amikor a nyilvánkönyvi tartalom eltér az anyagi jogi állapottól, és az anyagi jog gravitációs erejénél fogva megkezdődne a rendezés az anyagi jog fősodra szerint.85 Ezt a rendeződést akadályozza meg az anyagi jog egy különös szabálya, azzal, hogy az általa főszabályként egyébként még megengedett rei vindicatiós igényt, a bizonyító erővel szembeni ellenbizonyítást hatálytalanítja egy harmadik személy jogainak védelme érdekében. Erre az esetre jelenti a közhitelesség a nyilvánkönyv helyességét, mint pozitív és annak teljességét, mint negatív mozzanatokat. A nyilvántartásban bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzőre86 nézve a nyilvánkönyvet jogszerűnek és teljes körűnek tekinti azért, hogy kizárja az anyagi jogi jogosult igényét. Ezért is helytelen a "telekkönyvi elbirtoklást" azonosítani a közhitelességgel. Az elbirtoklás folytán beállt jogszerzés nem a jóhiszemű harmadik jogügylettel történő jogszerzésének esete. Az elbirtoklás közvetlenül az anyagi jogi jogosulttal szemben áll be, míg a telekkönyvi jogi esetben a nem jogosulttól való jogszerzésről van szó.
Az ellenkező bizonyításának kizárása nem az idő múlása miatt következik be, hanem a nyilvánkönyv alapján nyilvánkönyvi jogot szerző jóhiszemű jogszerző védelme miatt áll be. Az ellenkező bizonyítását az anyagi jog zárja ki az időmúlás okán. Ez az anyagi jogi jogosult közvetlen jogutódját védő szabály, és éppen ezt kell nyilvánkönyvi elbirtoklásnak tartanunk, amikor is a nyilvánkönyvi bejegyzettség állapota eredményez anyagi jog szerinti jogszerzést, "jogszerző elévülés" alapján. A közhitelesség joghatásának beállása esetén egy harmadik szerző jogszerzése az ok, amely miatt az egyébként még nyitva álló megtámadási határidő ellenére beáll az anyagi jogi jogvédelem a nem jogosulttól történő szerzés esetére. 87
A közhitelesség pozitív hatása88 szerint, ha valaki a nyilvánkönyvbe bejegyzett jogosulttól egy ingatlanra vonatkozó jogot jóhiszeműen megszerez, akkor a jog úgy száll át a jogszerzőre, mintha az elidegenítő valódi jogosult lett volna. A bejegyzés és a jóhiszeműség pótolja az elidegenítő hiányzó jogait.89 A jóhiszemű jogszerző megszerzi az ingatlanon fennálló jogot, pl. a tulajdont, mégpedig minden olyan tehertől mentesen, amely a telekkönyvből nem tűnt ki. Ha pl. egy jelzálogjogot alaptalanul törölnek, akkor a tulajdon ettől a jelzálogjogtól mentesen száll át a jogszerzőre, azaz a jelzálogjog megszűnik. A jogszerző ezért megbízhat abban, hogy nem állnak fenn más terhek az ingatlanon, mint amelyeket bejegyeztek, amennyiben azok bejegyzésre szorulnak.90
Nem véletlen, hogy a német telekkönyvi irodalom a jóhiszemű szerzés védelmét, a jóhiszemű szerzés vélelmét (Gutglaubenswirkung) és a jogvédelmi hatást (Schutzwirkung) egyazon jogszabályi helyhez köti, lévén a kettő ugyanazt jelenti. A német telekkönyvi jogban, eltérően az osztrák és a magyar nyilvánkönyvi jogtól, a jogvédelmi hatás91 a jóhiszemű szerző javára a bejegyzés pillanatától visszavonhatatlanul (unwiderleglich) beáll mind pozitív, mind negatív jelentésében.
Az osztrák telekkönyvi jogban a közhitelesség92 pozitív tartalmán, a telekkönyvi jogállapot helyességén alapuló védelem a jóhiszemű szerző javára csak 3 év elteltével válik teljessé.93 A negatív tartalom, azaz a telekkönyv teljessége tekintetében azonban a védelem azonnal és teljes körűen beáll. A telekkönyvbe be nem került, vagy onnan törölt anyagi jogi jogosult nem léphet fel eredménnyel a telekkönyv alapján szerző jóhiszemű harmadik személlyel szemben.94 Erre tekintettel a jogszerző védelemben részesül az anyagi jog szerinti, de be nem jegyzett jogosult igényével szemben, következésképpen az anyagi jog szerinti, de be nem jegyzett jogosult az előbbi által megszerzett jogot nem teheti kétségessé. Az "igazi" tulajdonost ebben az esetben kötelmi, kártérítési igény érvényesítésére szorítja a jog.
A közhitelesség a fenti jelentésében, tehát mint jogvédelmi hatás képezi alapját és legfőbb biztosítékát a biztonságos ingatlanforgalomnak és a telekkönyvi jogintézményhez fűződő közbizalomnak. Az előbbiekből következik a telekkönyv legitimáló hatása is, nevezetesen, hogy a bejegyzés önmagában véve is legitimálja a bejegyzettet és annak bejegyzett jogát. Amíg a bizonyító erő a közhitelesség szükséges, de nem elégséges előfeltétele, addig a közbizalom a közhitelesség következménye.95
A nyilvánkönyv tartalmát96 a törvény csak a jóhiszemű szerző javára deklarálja helyesnek és teljesnek.97 A joghatás nem terjed ki jogosultak személyi iden-titására.98 Az Inytv. 5. § (3) bekezdésének második mondata a jóhiszemű szerző fogalmát csak az ingatlan-nyilvántartási eljárásra szűkítetten fogalmazza meg. A törvény szándékosan nem szól a nyilvánkönyv alapján szerző jóhiszeműsége mellett fennálló törvényes vélelemről. Ezt a Ptk.-nak illene tartalmaznia és nem odahagyni veszni az egykori telekkönyvi kormányrendeletnek, ill. az ingatlan-nyilvántartási törvényerejű rendeletnek.
Az anyagi jog számára az ingatlan-nyilvántartás tartalma szerinti jóhiszemű szerzés megdönthető törvényes vélelemként jelentkezik. A jóhiszeműség vélelmét ingatlan-nyilvántartási eljárásban azonban nem lehet megdönteni, mivel annak hiányoznak a törvényes keretei. Az Inytv. egyértelművé teszi azt, hogy a polgári jogvitában viszonylag széles körben megdönthető törvényes vélelem az ingatlan-nyilvántartási eljárás során csak nagyon szűk körben vizsgálható. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a hatóság csak abban a körben vizsgálhatja a jóhiszeműség fogalmi elemeit, amennyiben azok a felülvizsgálati hatáskörén belülre esnek, nevezetesen a bejegyzési kérelem mellé csatolt és bejegyzés alapjául szolgáló okiratok körében. Itt a törvény szigorú szabálya folytán az ellenérték fejében szerzés, ill. a nyilvántartási elődtől szerzés állapítható meg. Ha ezek fennállnak, akkor a szerző jóhiszeműnek minősül, és szerzésében az ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében törvényes védelemben is részesül.
A jóhiszemű szerzés anyagi jogi kritériumainak a szerzés minden feltételét tekintve fenn kell állniuk, mert a jóhiszeműség csupán azt biztosítja, hogy az eladó jogát illető hiányosságot pótolni lehessen. Aki bizonyítani tudja, hogy a jogszerző tudott, vagy kellő gondosság mellett tudnia kellett volna a nyilvánkönyvi jogállapottal ellentétes jogról ill. jogosultról, az megdöntheti a nyilvántartás látszatjoghatályát. Rosszhiszemű az, aki a nyilvánkönyv helytelenségét ismeri, vagyis tudja, hogy a bejegyzett nem a valódi jogosult, mert a valódi jogosult valaki más.99
Nem forog fenn a kellő gondosság elmulasztása, ha valaki további kutatás nélkül megbízik a telekkönyvben. Az, hogy az Inytv. itt nem ment-e túl messzire, vitatható kérdés. Az új Ptk. koncepciójának a birtokkal megerősített jogcím védelmét kizáró törekvése is ilyen irányt mutat. Nem követelmény ugyanakkor, hogy a jogszerző valóban megtekintse a nyilvánkönyvet.100 A jóhiszeműség védelme annak az oldalán is fennáll, aki egyáltalán nem informálódott a nyilvánkönyvből, mivel csak a helytelenségről való tudomás zárja ki a jogszerzését.101
A jóhiszeműségnek abban az időpontban kell fennállnia, amikor a jogszerzés befejeződik,102 vagyis addig az időpontig kell fennállnia, amíg a bejegyzés iránti kérelmet be nem nyújtják a nyilvánkönyvi hivatalhoz. Ha azonban jogorvoslatot (ellentmondás, kiigazítási, kijavítási igény, törlési kereset) jegyeznek fel a nyil-vánkönyvbe, úgy az a jóhiszemű jogszerzésnek útját állja.103
A bejegyzési kérelem benyújtását követően megismert nyilvánkönyvi hiba nem akadálya a jóhiszeműségen alapuló jogvédelemnek.104 Ez a szabály helyeselhető, mivel a nyilvánkönyvi bejegyzések a kérelmek benyújtásának időbeli sorrendjében mennek végbe,105 így az annál későbbi tudomásszerzés már nem érinti a szerzés magánjogi feltételeit (megegyezés, bejegyzési kérelem és engedély). Annál problematikusabb azonban, hogy a megegyezés és a bejegyzési engedély megszerzésével miért nem áll be a jóhiszeműség jogvédelmi hatálya. A fenti időpontokat követően a szerző már nem ura szerzése alapjai és feltételei alakításának, másfelől a szerző már teljesítette a megegyezés körébe eső kötelezettségeit.106
Egy további kérdés az, hogy a közhitelességnek volt-e, van-e ilyen tartalmú jogszabályi szövege a magyar jogban.107 E kérdésre igennel válaszolhatunk, mert a telekkönyvek, ill. az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok mindvégig tartalmazták a fenti tartalmú közhitelesség szabályát, nevezetesen a törlési és kiigazítási perek körében.
A jóhiszeműen szerzett telekkönyvi jogokra a régi magyar telekkönyvi rendtartás108 a publica fides elvét csak korlátozottan, bizonyos idő eltelte után, az "érvénytelen bejegyzés" időpontjától számított 60 nap, ill. 6 hónap, 3 év után engedte érvényesülni. A telekkönyvi törlési igénnyel fellépőnek a belül a per tényének feljegyzése iránti kérelmet 60 napon belül be kell nyújtani a telekkönyvi hatósághoz azzal, hogy azt 6 hónapon belül meg is kell indítani a bejegyzett ellen.
Az 1960-as telekkönyvi rendelet109 is - a törlési perekről szóló részbe110 "elrejtve" - fenntartotta a jóhiszemű harmadikat védő szabályt. A telekkönyvi jóhiszeműséget azonban megdönthető vélelemként a telekkönyvi eljárásba "csempészte be".111 Az anyagi jog szerinti jogosultat megillető rei vindicatiós határidőt az "érvénytelen telekkönyvi bejegyzés" időpontjától számított 60 napban, kézbesítés hiányában 3 évben jelölte meg.112 Az Inytvr.113 a telekkönyvi rendelet szövegének megfelelően tartotta fenn a jóhiszemű harmadikat védő szabályát.
Az Inytv.-ben114 a közhitelesség a jóhiszemű vétkességi alapra helyezett, a jóhiszemű harmadik védelmét jelenti, amelyet az Inytv. 5. § (3)-(5) bekezdések jelenítenek meg. Az Inytv. a helyességhez fűzött joghatást függetleníti a jogerőtől, de késlelteti annak beállását. A pozitív tartalmi elemre nézve a szabály megfelelő, mert a nyilvánkönyv nem hagyja védtelenül az anyagi jogi jogosultat, akit ugyanis nem terhel vétkesség azért, hogy a nyilvánkönyvi tartalom helytelenné vált.115
Az Inytv. 5. § (3) bekezdésébe viszont súlyos hiba került, amennyiben a törvényhely a nyilvánkönyvi közhitelesség pozitív és negatív tartalmát is megdönthető vélelemként szabályozza.116 Súlyos jogalkotói hiba, hogy a jogszabály szövegében bent maradt a megdönthetőséget kimondó szabály is, amely értelmetlenné teszi az 5. § (4) bekezdésébe beépíteni szándékolt fikciós, feltétlen vélelmet. A jogorvoslatot engedő norma a nyilvánkönyvön kívüli, az anyagi jogi jogosult érdekkörében beálló nyilvánkönyvi helytelenségre, továbbá a helyességre hagyatkozó jóhiszemű harmadikat megillető feltétlen jogvédelmet ássa alá. Az anyagi jog szerinti jogosult nem érdemel védelmet, mert vétkes a nyilvánkönyvi tartalom helytelenségében, ezért neki kell viselnie az ebből adódó hátrányokat is.
Az Inytv. 5. § (4) bekezdése - ellentmondásba kerülve az Inytv. 5. § (3) bekezdéssel - a nyilvánkönyvi közhitelesség pozitív és negatív mozzanatát, nevezetesen a jóhiszemű jogszerző javára fennálló helyességének és teljeségének feltétlen, jogerőtől független, és azonnal, a bejegyzés pillanatától ható fikcióját fogalmazza meg.117 Ez nem új magyar nyilvánkönyvi jogban, a Magánjogi törvénykönyv javaslat 1928. évi szövegében is rögzítést nyert.118
A nyilvánkönyvi harmadik szerző jogát védő hatás tehát ott van minden nyilvánkönyvi jogszabályunkban, egyre magasabb, az új ingatlan-nyilvántartási törvényben már a legmagasabb jogforrási szinten. A jogvédelmi hatás lényeges tartalma sem változott alapjaiban az idők folyamán. Nem kell tehát új tartalmat adnunk a közhitelességnek, csak régi tartalmát kell visszaadnunk.
A jogvédelmi mechanizmusnak a hatályos nyil-vánkönyi jogban való érvényesüléséről összefoglaló jelleggel a következőket állapíthatjuk meg. Ha az anyagi jog szerinti jogosult értesül a közvetlen jogutód jogsértő, tehát helytelen nyilvánkönyvi bejegyzéséről, akkor - jogorvoslat hiányában - a bejegyző határozat közlésétől számított 30 nap elteltével beáll ugyan a nyilvántartási határozat jogereje, de a nyilvánkönyvi jogállapot nem válik megtámadhatatlanná, mert a jogsértő bejegyzésen alapuló további jogszerzővel, a "jóhiszemű harmadikkal" szemben még további 30 nap áll rendelkezésére a nyilvántartási tartalom ellenkezőjének bizonyítására. A közvetlen nyilvánkönyvi jogutód jogát bejegyző határozat időpontjától119 számított 60 nap elteltével a nyilvánkönyvi harmadik javára beáll közhitelesség jogvédő hatása.120 Az anyagi jogosult e határidő után már nem léphet fel rei vindicatiós igénnyel a nyil-vánkönyvi bejegyzésben bízva ellenérték fejében jogot szerző személlyel szemben. A nyilvánkönyvi bejegyzési határozat jogereje nincs kihatással a jogvédelemre. Az anyagi jog szerinti jogosult jogait csak peres úton, törlési perben érvényesítheti. A nyilvánkönyvbe be nem jegyzett jogosult azonban nem élhet ezzel a jogorvoslattal a jóhiszemű harmadikkal szemben.
Amennyiben az anyagi jogosult a közvetlen nyil-vánkönyvi jogutód "érvénytelen" bejegyzéséről nem értesül, akkor az "érvénytelen" bejegyzés időpontjától számított 3 év elteltével áll be a közhitelesség jogvédő hatása, mintegy "csendben" külön actio, ill. további feltétel nélkül. Ez a végső határidő azt jelenti, hogy e határidő elmúltával már egyáltalán nem is vizsgálható az igény, a közhitelesség feltétlen jogvédelmi hatása miatt a bírónak a keresetet el kell utasítania. A nyilvánkönyvbe be nem jegyzett jogosult nem élhet ezzel a jogorvoslattal a jóhiszemű harmadikkal szemben.
Az Inytv. ugyanakkor előirányoz egy eltérő tartalmú, szigorúbb jogvédelmi határidőt is.121 Az új határidő is egy, a nyilvánkönyvi harmadik szerzését védő szabályt jelent, így előbbi elemzésünk alapján közhitelességi tartalma vitathatatlan. Az új szabály mást tartalmaz a törlésre nézve előirányzott 3 éves időtartamának kezdő és záró határnapjára: a határidő kezdő napját az "érvénytelen bejegyzés" hatályosulásának időpontjára, tehát a ranghelyére irányadó időpontra helyezi, míg a záró határnapot a ranghelyet definiáló időponthoz képesti három év elteltében definiálja. A nyilvánkönyvi közhitelesség fokozásában érdekeltek ezzel látszólag kedvező jogi helyzetbe kerülnek, hiszen úgy tűnik, hogy egy szigorú és egyértelmű szabály védi őket. Sajnos azonban ez a szabály valójában nem nevezhető sikerültnek, mert azt a követelményt fogalmazza meg, hogy a törlési pernek három év alatt jogerősen be kell fejeződnie, ami viszont a nyilvánkönyvi félen kívül eső körülmény, így a határidő valójában eleve kiszámíthatatlan, visszaélésszerű joggyakorlást, de állami önkényt is megenged. Erre tekintettel úgy vélem, hogy ez a szabály nem tarható fenn.
Az Inytv. 63. § (2) bek. szabálya nyilvánvalóan ellentétes az Inytv. 5. § (5) bekezdésével.122 A kérdés tulajdonképpen az, hogy egyáltalán feloldható-e ez az ellentét. A nyilvánkönyvi szakirodalom értetlenül áll e szabály előtt, nem érti, hogy mi a rendelteltése, hol és ki alkalmazza e szabályt, vitatott az is, hogy a szabályt a közhitelességről szóló részben kell-e elhelyezni.123 Álláspontom szerint a szabályt az Inytv. közhitelességről szóló részében kell elhelyezni,124 mint a Ptk.-ban foglalt anyagi szabály alaki jogát.125
A bírói gyakorlat az ellentmondást "feloldotta", amennyiben a törvénynek a törlési per megindítására adott szabályára figyelemmel nem tekinti az Inytv. 5. § (5) bekezdését irányadónak a bíróságokra.126 A törlési per megindítására a bejegyzéstől számított 3 éven belül kerülhet sor, a bejegyzett jog, ill. tény a ranghelyére irányadó időponttól számított 3 év eltelte után is törölhető. Kovács megértő a jogalkotóval szemben, értelmet keres és nagylelkűen talál is esetkört a különös sza-bályra.127 Megítélésem szerint itt jogszabály-szerkesztési hiba van. A földhivatalnak nincs ilyen jogosultsága. De lege ferenda a törlési per szabályát egyértelműen kell megfogalmazni, kétlem viszont, hogy a korábbi hosszú kritikus időt fenn kellene tartani. ■
JEGYZETEK
1 Jójárt L.: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéről, Magyar Jog, 2001/9, 513-518.; Petrik F.: A telekkönyvi jog elvei. A közhitelesség elve, Magyar Jog 2003/5; Kisfaludi A.: A szerződés érvénytelensége és a közhiteles nyilvántartások, Studia E. Weiss, Bp. 2002; Vékás L.: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért, Magyar Jog 2001/3. 130. o.; Kovács L.: Új törvény az ingatlan-nyilvántartásról, Közjegyzők Közlönye 1998/10, 4. sk.;
2 Az 1882. évi 9514. sz. kúriai döntés. Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alapelvei. Pestszent-lőrinc 1938. 163. o.
3 Eörsi Gy. - Gellért Gy. (szerk.): A Polgári Törvénykönyv magyarázata a törvényszöveget ismétli. (I. Bp. 1981, 75.) ld. még az IM Civilisztikai és Kodifikációs Főosztály 19234/1995. számú javaslatát az ingatlan-nyilvántartás korszerűsítése körében eldöntendő kérdésekről, 1995. július. 15. o.
4 A kommentár 2001. évi kiadásában (I, 400) Petrik Ferenc külön elemzi a közhitelességet és külön a bizalmi elvet. (KJK 1992. Bp. I., 271-273. o.)
5 IM 19234/1995. sz. javaslata, továbbá az 1003/2003. (I. 25.) Korm. sz. határozat nyomán készült IM-javaslat (Budapest 2003. június. kézirat 14. o.)
6 "A közhitelesség vélelmet teremt, hogy a bejegyzett jog azt a személyt és olyan tartalommal, terjedelemben illeti meg, amiként ezt a nyilvántartás feltünteti (pozitív védelmi hatás), másrészt vélelmezi azt is, hogy nincs más jog, mint amelyet a nyilvántartás feltüntet (negatív védelmi hatás", IM 19234/1995. sz. jav. 15. o.
7 Szladits K. (szerk.) - Kolosváry B.: Magyar Magánjog. V. Dologi jog, Bp. 1942, 260 sk. szerint "Aki a telekkönyvben bízva jóhiszeműen szerez: bizalmában nem csalódhatik és szerzése a törvény védelmében részesül."
8 Kolosvárynak a közhitelességet a bizonyító erővel azonosító magyarázata hosszú évekre meghatározta a közhitelesség felfogását. Ld. Kampis Gy.: Telekkönyvi jog, Bp. 1963, 74. Petrik: A telekkönyvi jog elvei (id.) 260. o.; 1003/2003. (I. 25.) Korm. sz. határozat nyomán készült IM-javaslat 15. o. Kurucz M.: Az ingatlan-nyilvántartás az új törvény után. Ügyvédek Lapja 2002/2. szám. 23. o.
9 Imling K.: A magyar telekkönyvi jog. Bp. 1902, 26. ".. .csak azok a jogok dologi hatályúak, amelyet a telekkönyvbe szabályszerűen bejegyeztek. Ezért bír a telekkönyv a hitelesség jellegével, amelynél fogva. annak tartalmát olyannak kell tekinteni, mely jogilag igaz és az ingatlan-forgalomra nézve kimerítő."
10 Eörsi Gy.: A tulajdonátszállás kérdéséről, Bp. 1947, Légrády Testvérek Kiadó Rt. 19. o. Eörsi Gy.: A tulajdonjog fejlődése, Budapest, 1951. Jogi és Államigazgatási Könyv- és Folyóiratkiadó Váll. I. köt., 270-271. o.
11 Eörsi szerint a "telekkönyv biztosítja a prioritási hatályt, mint jogvédelmi hatályt, amely a forgalmi érdek és látszathatály egyik legfontosabb lényegi eleme. Ld. Eörsi: A tulajdonátszállás kérdéséről, Bp. 1947, Légrády Testvérek Kiadó Rt . 34. o.
12 Grosschmid B.: Fejezetek kötelmi jogunk köréből, I, Bp. 1932, 329. "a telekkönyvi bejegyzés ténye egyszerűen mit sem változtat a bizonyítási teher elvein." .a nyilvánkönyvi intézménynek egyáltalán nem célja inter duos a szerzés biztonságához valamit hozzáadni."
13 Grosschmid: id. h. a bejegyzés alapjául szolgáló ügylet - eredeti, ill. utólagos - érvénytelenségét kiterjeszti a bejegyzésre, mint közjogi aktusra is. Vö. E. Feil: Grundbuchsgesetz, Wien 1972, 33 ("ungültige Eintragungen").
14 "A közhitelesség, vagy anyagi jogi nyilvánosság elvén alapulnak tehát azok a szabályok, amelyek a jóhiszemű jogszerzést védik. E szabályok tehát a látszatvédelmi szabályok közé tartoznak." Sárffy A.: Telekkönyvi rendtartás. Budapest 1941. Grill Károly Könyvkiadóvállalata 27. o.
15 A 947/1888. IM rendelet 8. §-a szerinti hatvan nap, hat hónap, három év elmúltával.
16 Sárffy: id. m. 538. o.
17 "A 60 napot, hat hónapot, ill. a három évet nem a harmadik személy jogszerzésének idejéig kell számítani, hanem a törlési per megindításáig", írja Sárffy: id. m. 539. o.
18 "Amíg az ún. kritikus idő le nem jár, a publica fides szabálya nem érvényesül, vagyis a helytelen bejegyzés a jóhiszemű szerző javára helyesnek nem tekintik.", írja Tímár: id. m. 147. sk.
19 Szladits - fikciós - közhitelesség értelmezése (ld. Szladits: Dologi jog, 122: "A jóhiszemű telekkönyvi jogszerzésnek ezt a védelmét nevezzük a telekkönyvi közhitelesség elvének [publicafides]").
20 Ld. Nizsalovszkynak a Magyar Jogászegylet debreceni gyűlésen 1931 márciusában tartott előadása szövegét: Nizsalovszky E.: A látszat a jogban, Magyar Jogászegyleti Értekezések, Debrecen 1931.
21 Nizsalovszky E.: A jelzálogjog új jogszabályainak magyarázata, Bp. 1942, 217. "A jelzálogjog telekkönyvi bejegyzése magának a követelésnek a fennállását is garantálja." Szladits: Dologi jog (id.), 342. o.
22 Kampis a közhitelesség megdönthető vélelmét az időfaktor, a jóhiszeműség és ellenérték fejében szerzés kiegészítő tényállás elemeivel juttatja el a meg nem dönthető stádiumba. Kampis álláspontja a vélelmek perjogi értelmezésén alapul. Kampis György: Telekkönyvi jog. Budapest. 1963. KJK. 75.
23 Kampis: i. m. 73. A közhitelességnek a cognitió-val társítása megjelenik Világhynál is, később Petrik-nél, ill. 8/1998. (III. 20.) AB határozatban.
24 Kampis: i. m. 75. o.
25 Sárándi: i. m. 94 a közhitelességet bizonyító erőként is definiálja.
26 Eörsi - Világhy: Magyar Polgári Jog. I. Budapest,
1962. 76. o.
27 Vékás Lajos: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért. Magyar Jog. 2001/3. 130. o.
28 Sárándi Imre: Tulajdonjog Tankönyvkiadó, 1984. ÁJK Kari Jegyzet 94. o.
29 Salamonné észleli, hogy a Ptk. hatályba lépésével a nyilvánkönyvi közhitelesség tartalma megváltozott a magyar jogban. Salamonné Solymosi I.: Mi következik az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből?, Magyar Jog 1982/4, 332-335. o. A meghatározás Kolosvárynál (id. m. 259. o.) bukkan fel először.
30 Petrik e kijelentésével azonban önmagával kerül ellentmondásba... "ami a telekkönyvben nincs feltüntetve, vagy abból törlésre került, az nem létezik." Petrik Ferenc: A telekkönyvi jog elvei Magyar Jog. 2003. 259. o.
31 Tóth L.: Az ingatlan-nyilvántartásunk alapelvei, Veres József Emlékkönyv, Szeged 1999, 382 o.; "mindenki bízhassék abban, hogy egyfelől azok a jogok, amelyeket a telekkönyv feltüntet, csakugyan megilletik a jogosult bejegyzettet, és hogy másfelől más terhek, mint amelyek a telekkönyvbe be vannak jegyezve, nem terhelik az ingatlant". Ld. Magyar Telekkönyvi anyagi jog [Szladits Károly egyetemi tanár előadásainak jegyzete, szerk. Führer I.], Bp. 1921, 176. sk., hivatkozza Tóth: id. m. 382. o.
32 Lenkovics Barna: Magyar polgári jog. A dologi jog vázlata, Bp. 1999, 155. o.
33 Jójárt: i. m. 516. o.
34 Kisfaludi: Mitől közhiteles a közhiteles nyilvántartás?, Gazdaság és Jog 2003/7-8. sz. 3-15. o.
35 "A közhitelesség csak a jóhiszemű felet védi", írja Lenkovics: id. m. 155. o.
36 1959. évi IV. tv. 116. § (2) bek.; 54/1960. (XI. 27) Korm. rend. 1. § (2) bek.; 2/1960. ( XII. 27.) IM rend.
37 Ennek ellenére a telekkönyvi irodalomban tovább élnek a klasszikus telekkönyvi joghatások fogalmai is. Világhy M. - Eörsi Gy.: Magyar polgári jog, I., Bp. 1965, 327. o.
38 Petrik Jójárt pesszimizmusát a vélelmek megdönt-hetőségének lehetőségével, Kurucz pesszimizmusát az Inytv. 5. §-ában foglalt vélelemrendszer leírásával indokolja. (Jójárt: i. m. 154. o. és Kurucz: i. m. 23. o.) Petrik: i. m. 259. o.
39 Petrik: i. m. 258. o.
40 Az Inytvr. 1981. évi 25. sz. tvr.-rel módosított szövege szerint az államigazgatási jogorvoslat és a bírósági felülvizsgálat egyaránt kétfokú.
41 A fellebbezés, a bírósági jogorvoslati kérelem, valamint a tények bejegyzésének elmaradása az egyébként azokhoz fűződő joghatást nem érinti, ld. Inytvr. 7. § (2) bek. Ennél fogva alkalmas a harmadik személlyel szembeni bejegyzés függő hatályúvá tételére.
42 Az 1991. évi XXVI. tv. 15. § (4) bek. hatályon kívül helyezte a nem kézbesített nyilvánkönyvi határozatok kézbesítési igényét korlátozó telekkönyvi eredetű korlátozó szabályt.
43 Ebben 1991-től az 1991. évi XXCVI. tv. által bevezetett módosítások játszottak döntő szerepet.
44 Az 1994. évi V. tv. 11. §-a.
45 Itt fennmarad - az Inytvr. 22. §-át hatályon kívül helyező 1981. évi 25. sz. tvr. 24. §-a által "becsempészett" - Áe. 61. § alkalmazhatósága.
46 A 15/1995. (III. 13.) AB határozat az Inytvr.-t a feltétlen hiteles tanúsítás tartalmával ruházza fel. Ezzel ellentétben a 8/1998. (III. 20.) AB határozat. A határozatok tágabb értelemben egy meg nem dönthető vélelmet (cognitio), szűkebb értelemben egy megdönthető vélelmet (valósággal egyezőség) értenek közhitelesség alatt.
47 A cognitio elve szükséges, de nem elégséges a teljesség fikciójának megalapozásához. Ld. az Inytv. 5. § (4) bekezdését a nyilvántartáson kívüli jogszerző igényének kizárásáról a nyilvánkönyvi harmadikkal szemben minden határidő nélkül.
48 15/1995. (III. 13.), 8/1998. (III. 20.) sz. AB határozatok.
49 A szerzőknél a jogerő és a közhitelesség összekapcsolásának kérdésköre viszont a kialakult bírói gyakorlat ellenére sem vált ki reakciót. Vékás (i. m. 130. o.) már a módosított törvényszöveg ismeretében fogalmazta meg álláspontját a közhitelesség "vélelemmé lefokozásá"-ról. Úgy gondolom Vékás és Kovács a vélelmek anyagi jogi szabályát fogadja el, amelyben a jogalkotó valamely nagyon valószínű tény fennállását bizonyosnak fogadja el. Lásd erről Lábady Tamás: A magyar magánjog (polgári jog) általános része. Dialóg Kiadó. Budapest-Pécs. 1998. 184. o.;
50-51 A Ptk. szabályozta közhitelességet nem az Inytv. fokozza le megdönthető vélelemmé, a telekkönyvi jogban is az volt, a törlési perek szolgáltak erre a célra. Vékás: i. m. 130. o. észleli, hogy az Inytv. a közhitelességről szóló 5. §-ban a közhitelesség joghatását érintő más vélelmeket és fikciókat is kimond. Vékásnak igazat kell adni. Sajnos az Inytv. eltérő közhitelességi fogalmát mások a jelek szerint nem észlelték.
52 Kampis: i. m. 73. o.
53 Petrik (in: Gellért [szerk.]: A Polgári Törvénykönyv magyarázata, Bp. 2001. 384-389.) megkülönbözteti a bizalomvédelem és a közhitelesség elvét. Az 1997. évi CXLI. tv. nem szól külön a közbizalmi hatályról.
54 "Ezek között a leggyakoribb tévedés, hogy a közhitelesség csak a jóhiszemű szerzőt védi", írja Petrik: A telekkönyvi jog alapelvei (i. m.), 257-264. o.
55 "Jellegzetessége tehát, hogy közhitelű, mert közhatóságok vezetik és a benne foglalt bejegyzések a publica fides oltalma alatt állnak", írja Kolosváry: i. m. 258.
56 "[L]évén hogy a kifejezés német (öffentlicher Glaube) vagy latin (publica fides) eredetije is több értelmű", jegyzi meg Jójárt: i. m. 513. o.
57 Jójárt (i. m. 514. o. a fogalmi tisztázást összekötné a fogalom használat megváltoztatásával is, mivel a "közbizalmi hatás" a közhitelesség" kifejezésnél félreérthetetlenebbül utalna az alapelv lényegére.
58 Egyetértek Jójárttal abban, hogy Magyarországon jelenleg elterjedtebb a "közhitelesség"-nek a bizonyító erőt, egyúttal a nyilvánkönyvi tartalom valódiságát adó jelentése. Petrik a legmarkánsabb képviselő; Petrik i. m. 388. o.
59 Kisfaludi A.: Mitől közhiteles a közhiteles nyilvántartás?, Gazdaság és Jog, 2003/7-8. sz. 3-15. o.
60 "Megítélésem szerint a nyilvánosság számára hozzáférhető nyilvántartások funkciója az, hogy a forgalom biztonságát szolgálják.. ."írja Kisfaludi: i. m. 163. o.
61 Szladits K.: Telekkönyvi jog, Bp. 1930. 120 úgy vélte, hogy csak a telekkönyvben jelennek meg egyesülve az eljárási és a magánjogi anyagi joghatások.
62 Kampis: (i. m. 75. o.) a közhitelességet a bizonyító erővel azonosítván vitába szállva Szladits-csal a közhitelesség megdönthető törvényi vélelmét hangsúlyozza. Kampisnak igaza van a közhitelesség megdönthető törvényes vélelem jellege tekintetében a Ptk. szerint. Téved azonban Kampis, amikor Szla-dits-csal szemben a közhitelesség megdönthetetlen vélelme tekintetében érvel, mert Szladitsnál a közhitelesség a jóhiszemű jogszerzőt védő joghatás.
63 Kisfaludi: id. m. 3-15. o.
64 Ellentétes véleményen van Jójárt: id. m. 513-515. o., aki szerint a bizonyító erő megdönthető törvényes vélelem, a bizonyítás terhét és kötelezettségét telepítő szabály.
65 K. Haegele - H. Schöner - K. Stöber: Grundbuchrecht, München 1993, 150-155. o.
66 Haegele - H. Schöner - K. Stöber: id. m. 155. o.; F. Baur - J. F. Baur - R. Stürner: Lehrbuch des Sachenrechts, München 1992, § 23., I, 2. E szerzők rámutatnak arra is, hogy a BGB 891. §-ában foglalt vélelemhatály bizonyítási kötelezettséget és terhet telepítő szabály is egyben.
67 Haegele - Schöner - Stöber: id. m. 155. o.; W. Wie-gand: Der öffentliche Glaube des Grundbuchs, Juristische Schulung 1975, 205. skk.
68 A német terminológiával élve a Vermutungswirkung tartalmilag Richtigkeitsvermutungot jelent, vö. BGB 891. §.
69 Rámutat erre Petrik: id. m. 260. o. is, de ő csak a közhitelességre nézve mondja ezt. Petrik szerint a közhitelesség beállásakor a nyilvánkönyvi teljesség érvényesül a jóhiszemű harmadik javára. Jójárt L.: Az ingatlanok nyilvántartásának szabályai. Bp. 1993, 23 szerint a teljesség elve nem volt sem a telekkönyvben, sem a kataszterben, az egységes ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolt új elv. A közhitelesség elvének negatív jelentése valóban nem a tárgyi körre, az ingatlanok körére, hanem a tartalomra vonatkoztatott fikció.
70 Ld. a Ptk. 116. § (2) bekezdését.
71 Kimaradt ugyanis a jogszabály eltérő rendelkezésétől függő hatályra való utalás.
72 54/1960 (XI. 27.) Korm. rend. 1. § (2) bek.
73 1972. évi 31. sz. tvr. (Inytvr.) 2. § (1) bek.
75 Az Inytv. 5. § (1) bek. értelmében az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.
76 A pozitív tartalom a helyesség, a negatív tartalom a teljesség. A telekkönyvi jóhiszem elemzésére ld. Reitzer: id. m. 285. sz.
77 A telekkönyvi bejegyzéshez fűződik a jog fennállásának, a telekkönyvi törléshez a jog fenn nem állásának joghatásbeli vélelmezése. Ld. Szladits: K.: Magyar magánjog. Általános rész. Bp. 1932, 370. o.; A német telekkönyvi jogban az ún. "Fiktionswirkung" szemben az ún. "Vermutungswirkung"-gal. Ld. Horber - J. Demharter: Kommentar zur Grundbuchordnung, München 1993. [§ 13, Einl.].
78 Haegele is különbséget tesz a telekkönyv bizonyító ereje és közhitelessége között. A bizonyító erő pozitív vélelmi elemét Stöber a BGB 891. § (1) bekezdésében látja. Ez azt jelenti, hogy a bejegyzett jog a bejegyzett jogosult javára áll fenn a bejegyzés pillanatától fogva. A vélelem negatív oldala a BGB 891. § (2) bekezdésében nyer megfogalmazást. Ha a tkv.-be bejegyzett jogot törölték, az a törlés pillanatától fogva nem áll fenn. A tkv.-i helyessége melletti bizonyító erő vélelme mind a felek, mind a tkv.-i hatóság felé hat. A bizonyító erő csak a tkv.-i helyesség mellett áll fenn, a teljesség csak a közhitelesség joghatásában nyer teret. Ld. Haegele - Schöner -Stöber: id. m. 150-152.o. ("Beweiskraft und Öffen-ticher Glaube des Grundbuchs" cím alatt). Ld. még M. Lutter: Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch, AcP 164 (1964), 122. o.
79 A jóhiszemű személyek joggal bízhatnak abban, hogy a nyilvánkönyvi bejegyzések helyesek. Senkit nem érhet hátrány amiatt, hogy a nyilvánkönyv valamilyen jogot, vagy adatot tévesen tüntet fel.
80 A közhitelesség fogalmi kifejtéséhez nincs szükségünk a bejegyzési elvre. Megjegyzendő, hogy a közhitelesség a régi telekkönyvi jogban nem volt ezen elvtől függő jogintézmény, más kérdés, hogy később attól függővé vált.
81 Grosschmid Béni (Fejezetek, I. 32. és 277. o.) a megdönthetetlen vélelem és a fikció elhatárolása során kimutatja, hogy a meg nem dönthető vélelem is eredményezhet nem való tényazonosságot, így a fikciótól nem ez különbözteti meg, hanem a törvényhozó kiindulása: a megdönthetetlen vélelemnél a törvényhozó abból indul ki, hogy a két tényállás rendszerint azonos. A fikció esetében fogalmilag kizárt az ellenkező bizonyítása. Vö. Szla-dits: Magyar magánjog. Altalános tanok, Bp. 1932, 370. o. Az ún. fictiós vélelemre ld. Gross-chmid: i. m. I. 154. o.
82 "Da das Grundbuch oft Eintragungen enthält, die mit der materiellen Rechtslage nicht übereinstimmen, ist die Annahme der Vollständigkeit und Richtigkeit des Grundbuches eine blosse Fiktion zugunsten desjenigen, der auf ihren Inhalt vertraut", ld. Feil: id. m. 32. o.
83 Petrik: A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve, Magyar Jog, 2003. 5. szám 260. o. a - bizonyító erőként értelmezett - közhitelességet megdönt-hető vélelemként ismeri el.
84 Szladitsnál (i. m. 122. o.) a közhitelesség a jóhiszemű szerzőt védő fikciós tényállásból ered. A nyilvánkönyvi és az anyagi jogi állapot eltérése esetére nem engedi meg az ellenkező bizonyítását a jóhiszemű harmadik javára. Szladitscsot a joglátszat forrása, a jóhiszemű jogszerző védő joghatás tartalma, Kampist (i. m. 74. o.) a Ptk. szerinti közhitelesség vélelme különböző fázisainak tartalma indítja a közhitelesség megfogalmazására.
85 "Es kommt zum Tragen, und wenn das Grundbuch von der wirklichen Rechtslage abweicht und der Erwerber eines bücherlichen Rechts auf den Buchstand vertraut.", ld. H. Koziol - R. Welser: Grundriss des bürgerlichen Rechts, Wien 1998, 108. o.
86 "Das Vertauensprinzip entfaltet nicht zwischen dem wirklich Berechtigten und seinem Nachmann, sondern nur zwischen dem Berechtigten und einem gutgläubigen Dritten seine Wirkung." Koziol -Welser: i. m. 108. o.
87 Előbbiekre is tekintettel nincs köze a telekkönyvi elbirtokláshoz, ld. Szladits: i. m. 165. és 183.
88 Feil: i. m. 33. o.; Koziol - Welser: i. m. 109. o.; Szladits: i. m.: 122. o.
89 Feil: i. h.; Koziol - Welser: i. h.; Szladits: i. h.; Haegele - Schöner - Stöber: i. m. 56. o.
90 K. H. Schwab - H. Prutting: Sachenrecht, München 2000, 91. o.
91 A Schutzwirkung a BGB 892. §-ain alapul, ld. J. Holzer - A. Kramer: Grundbuchrecht. München 1994, 24. o.
92 Ld. az osztrák Grundbuchsgesetz (GBG) 62. §-át.
93 Koizol - Welser: i. m. 109. o.
94 A telekkönyvből kikerült a jogsértésre hivatkozva felléphet a törlési perre nyitott idő alatt a harmadikkal szemben is, mivel az ő igénye a nyil-vánkönyv helytelenségén alapul. Azzal szemben, aki nem is volt a telekkönyvben a telekkönyvi közhitelesség negatív hatása, a teljesség fikciója áll be. Ezt fogalmazza meg az új Inytv. 5. § (4) bekezdése.
95 A bíróság által vezetett telekkönyvi rendszer visz-szaállításáról szóló IM-javaslat [kézirat, Bp. 2002] szerint "[a] jóhiszemű jogszerzés védelme, amit egyébként közhitelességnek neveznek, lényeges eleme volt nemcsak a német, az osztrák, a svájci, hanem az ezekkel jogközösséget alkotó középeurópai telekkönyvi jognak is." 2003. június 14.
96 BGB 892. §; GBG 62. §; Inytv 5. §, 63. §.
97 A BGB 893. §-a kiterjeszti ezt a fikcióhatást (Fiktionswirkung) pl. a ranghelyváltozásra is.
98 Horber - Demharter: Kommentar zur Grundbuchordnung, id. h.
99 Feil: id. m. 46. o.
100 Földi András: A jóhiszeműség és tisztesség elve Budapest, 2001. 108. o.; Földi hivatkozza a BH 1994.; 77. számú eseti döntést, amely ennek ellenkezőjét mondja ki.
101 Vö. BGB 826. §. A jó erkölcsök szándékos megsértése alkalmazása is szóba jön, ha a jogszerző alapos kétség ellenére sem tesz semmit a tényállás tisztázása érdekében, csak azért, hogy a jóhiszemű szerzés előnyös pozícióját el ne veszítse.
102 BGB 892. §. A bejegyzés joghatása miatt a jogszerző tudomására nézve az az időpont az irányadó, amikor a bejegyzés iránti kérelmet beterjesztették, ha pedig a megegyezés csak később jön létre, akkor annak az időpontja az irányadó.
103 Karl Heinz Schwab - Hanns Prütting: Sachenrecht, München 2000. 91. o. "[M]uss der Erwerber gem. § 892 noch in dem Zeitpunkt gutgläubig sein, in dem der Antrag auf Eintragung seines rechtsgeschaftlich erworbenen Rechts gestellt wird."
104 D. Eickmann: Die Auswirkungen von Grundbucheintragungen in Abteilung II. Köln, 1986. 4. o. Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen 10/1969.
105 GBO 17. és 45. §; Inytv. 44. § (1) bek.
106 Ezzel összevethető probléma a széljegyen alapulóan szerző nyilvánkönyvi jóhiszemű harmadik jogvédelmének hiánya a telekkönyvi rendszerekben. Egyedül Vékás érzékeli ezt a problémát. Vékás: i. m. 132. o.
107 A Ptk. is tartalmaz ilyen szabályt, de minden dologi jognál és nem általában. A nyilvánkönyvön kívüli tulajdonszerzés esetében, mint pl. elbirtoklásnál a Ptk. kitér az ún. jóhiszemű nyilvánkönyvi harmadik védelmére, más esetben azonban nem. Lásd még pl. a 158. § (2) bekezdését és 168. § (2) bekezdését, ahol szintén védelemben részesíti a jóhiszemű nyilvánkönyvi harmadikat. Az ellentmondás ott feszül tehát a Ptk.-án belül is a nyilvánkönyvi jogvédelmi hatás tatalmát illetően.
108 1855. dec. 15. IM rend. 150. §.
109 54/1960. (XI. 27.) Korm. rend.
110 Kampis: (i. m. 408. o.) is az "érvénytelen" telekkönyvi bejegyzés fogalmat használja.
111 Kisfaludi L.: i. m. 11. o. nem tartja szerencsésnek az új Inytv., jóhiszemű szerzést meghatározó fogalmát. Nézetével nem értek egyet. Az ingatlanforgalom által megkövetelt biztonság a visszterhes szerzők javára garantált a telekkönyvi jogokban. Az Inytv. jóhiszemű szerző fogalma - a cognitio-hoz hasonlóan- megdönthetetlen törvényes vélelem a nyilvánkönyvi eljárásban.
112 A közvetlen jogszerzők felé nincs közhitelesség, de velük szemben is van telekkönyvi perorvoslati határidő az Inytv. 63. § (1) bekezdésében. A telekkönyvi rendelet [54/1960. (Korm. rend. 32. § (1) bekezdése] a régi telekkönyv kettős szubjektív határidejét, mint "felesleges kettősséget" megszüntette, az érvénytelenség megállapítása, ill. a bejegyzés alapjául szolgáló határozat megtámadásának határidejére szűkítette a perorvoslati határidőt.
113 1972. évi 31. sz. tvr. 31. § (2) bek.
114 1997. évi CXLI. tv. 63. § (2) bek., de lásd az 5. § (5) bek.
115 Az osztrák telekkönyvi jogban a közhitelesség fikciójában lévő helyesség vitatható, csak a jogerős bejegyzési határozaton alapuló nyilvánkönyvi állapothoz kötődik a jóhiszemű harmadik jogszerző teljes körű védelme az anyagi jogosulttal szemben. A Ld. Koziol - Welser: id. m. 109. o.
116 Lásd Inytv. 5. § (3) bek.
117 Ennyiben a magyar Inytv. az osztrák telekkönyvi joghoz került közel.
118 Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének vizsgálata során Kisfaludi rámutat az Inytv. 5. §-ában rejlő ellentmondásokra. Ezek az ellentmondások részben a Ptk. meghatározásához, részben a törvény szövegezésének figyelmetlenségéhez kötődnek. Kisfaludi sem akar/tud elszakadni az eljárási jellegű joghatástól, a bizonyító erőtől. A bizonyító erőhöz - egyetértve Kisfaludival - viszont nem szükséges a jóhiszeműség, az ellenérték fejében való szerzés sem, az attól független. Kisfaludi: i. m. 3-15. o.
119 Az ún. érvénytelen bejegyzés időpontjától számított 60 nap elteltével. Nem számítógépes nyilvánkönyvezés esetén nem a telekkönyvi betétbe tulajdoni lapra bevezetés időpontjától, hanem az erről szóló nyilvánkönyvi határozat meghozatala időpontjától számítanak a határidők.
120 54/1960. (XI. 27.) Korm. rend. 32. § (2) bek.; 1972. évi 31. sz. tvr. 31. § (2) bek. 1997. évi CXLI: tv. 62. § (2) bek.
121 1997. évi CXLI. tv. 5. § (5) bek. Érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog, ill. feljegyzett tény a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető.
122 Inytv. 5. § (5) A törlési kereset megindításának határidejét a bejegyzési kérelem iktatásának időpontjától, az Inytv. 63. (2) bek. a bejegyzési határozat kézbesítésének időpontjától számítja.
123 Kovács: id. m. 4-6; Kisfaludi: id. m. : 11; Kovács: Jogalkalmazási problémák a jogok és tények ingatlan-nyilvántartási törlése körül, Magyar Jog 2002/2, 98. o.
124 Feltéve, hogy marad ilyen rész. Kovács: i. m. 6. o.
125 Úgy tűnik, az Inytv. 5. §-a a közhitelességről szóló 5. § alatt a közhitelesség vélelmek, fikciók halmaza lenne. Ez az oka, hogy a jelen sorok szerzőjének (Kurucz: i. m. 23. o.) "új" közhitelesség felfogást tulajdonítanak. A szerző nem fogadja el az új koncepciót, mert nem tett mást, mint a törvény szövegét elemezte. Lásd Petrik: i. m. 259. o. Kisfaludi: i. m. 9. o. Vö. Jójárt: i. m. 513. o.
126 "Az Inytv. 5. §-ának (5) bekezdése szerint 3 évet a bejegyzett jog ranghelyére irányadó időponttól kell számítani. A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma a Közigazgatási Bírák Országos Értekezletén - az egységes ítélkezési gyakorlat biztosítása érdekében - a következő véleményt alakította ki. "Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §-ának (5) bekezdésében megszabott határidő törlési perben a bíróságot nem köti."
127 Kovács: i. m. 4-6. o.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Kurucz Mihály, egyetemi adjunktus, ELTE ÁJK, Agrárjogi Tanszék, Budapest
Visszaugrás
