2.2. Az új Ptk. 5:98. §-ának (1) és (2) bekezdése rendelkezéseinek megfogalmazása jobb, de érdemben nem tér el a régi Ptk. 251. §-ának (3) bekezdésétől. A (3) bekezdés újszerű rendelkezésével (kielégítés mértékének korlátozásával) az előbbiekben már a fogyasztói zálogszerződés ismertetése során már foglalkoztunk.
2.3. Az új Ptk. 5:99. §-a biztosított követelés átruházását szélesebb körben és pontosabban szabályozta, de bővebb ismertetést csak a 2016. évi LXXVII. törvény (továbbiakban: Mód. tv.) által beiktatott (4) bekezdése kíván meg. Ennek rendelkezése szerint a zálogjoggal biztosított követelést alzálogjoggal lehet megterhelni. Az alzálogjog tárgya a zálogjog és az általa biztosított követelés. Egyebekben az alzálogjogra a zálogjogra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
A pénzkövetelés egyaránt biztosítható zálogjoggal, de lehet zálogjog tárgya is. E kettősség abban van, hogy a zálogjogosult joga a követelésre terjed ki, a követelést biztosító zálogjogon alzálogjoga keletkezik. Az alzálogjog keletkezése valójában nem a zálogjog átruházását jelenti, hanem az alzálog jogosultját az eredeti zálogjogosult pozíciójába helyezi.
2.4. Az új Ptk. 5:100. §-ának tárgya egy ellentmondásos folyamat fejleménye.
A régi Ptk. 269. §-a vezette be az önálló zálogjog - eredeti formájában rövid életű - jogintézményét. Ennek lényege abban foglalható össze, hogy a zálogjog függetlenné vált a "személyes kötelezettség"-től. A zálogjogosult ezért annak járulékai erejéig egyedül zálogjog tárgyából kereshetett kielégítést. A kielégítés a zálogszerződés felmondásával vált esedékessé.
A zálogjog önállóságának értelme abban rejlett, hogy azt a zálogjogosult másra átruházhatta. Az önálló zálogjogot jóhiszeműen és visszterhesen megszerző zálogjogosulttal szemben a zálogkötelezett a zálogjog alapjául szolgáló kötelmi jogviszonyból eredő jogait és kifogásait nem érvényesíthette, erre csak az eredeti zálogjogosulttal szemben volt lehetősége.
Ez a jogintézmény a zálogadóst súlyos kockázatnak tette volna ki: kétszeres fizetési kötelezettség terhelte volna egyfelől a zálogjogot megszerző zálogjogosulttal, másfelől a személyes kötelezettséget tartalmazó szerződés jogosultjával szemben. Ebből eredő jogvitával a bírósági gyakorlatban nem találkoztunk.
Az új Ptk. 5:100. §-a az önálló zálogjogot eredetileg a különvált zálogjog jogintézményével váltotta fel. Ezt a jogalkotó azzal indokolta, hogy az önálló zálogjog alapítása a kereskedelmi bankok által folyósított lakáshitelek refinanszírozása során terjedt el, ehhez azonban az önálló zálogjogra nincs szükség, mert refinanszírozás végett nyújtott hitelek biztosítása tiszta és biztonságos módon megoldható "az alapul fekvő hitelköveteléseken (és ezzel együtt az azokat biztosító zálogokon)" alapított zálogjoggal. Ez az elgondolás az aljelzálogjoggal azonos, aminek létezése akkor még kétséges volt. Ennek ellenére a törvényjavaslat indokolása a különvált zálogjog intézménye létrehozásának okát és célját arra hivatkozva fejtette ki, hogy a jelzáloghitel és refinanszírozása az addigi gyakorlat szerint folytatódhasson és "a jelzáloghitel-intézetek által kibocsátott jelzáloglevelek biztosítékául továbbra is közvetlenül a refinanszírozott alapügyletek fedezetéül szolgáló ingatlanon alapított jelzálog szolgálhasson".
A különvált zálogjog azonban a hitelfinanszírozásra nem alkalmas, a zálogkötelezett jogi pozíciójának szabályozása pedig elmaradt. Lényege a következők szerint foglalható össze.
A jelzálogjog jogosultja a saját követelésének biztosítását szolgáló jelzálogjogot a biztosított követelés nélkül saját tartozásának biztosítása végett átruházza a különvált zálogjog jogosultjára. A jelzálogjog átruházásáról kötött szerződésben meg kell határozni azt a követelést, amelyet a különvált zálogjog biztosít. A különvált zálogjog jogosultja a jelzálogjogból folyó jogait úgy köteles gyakorolni, hogy ezzel ne veszélyeztesse az eredeti, biztosított követelés megtérülését [új Ptk. 5:100. § (1), (2) és (4) bekezdése].
E rendelkezés alapján a különvált zálogjog jogosultja az eredeti jogosult helyébe lép. Ehhez képest a jelzálogjogot az eredeti zálogszerződés szerint gyakorolhatja, ami azt jelenti, hogy kielégítés az eredeti zálogjogosult követelésének mindenkori terjedelméhez igazodik és a kielégítési joga az eredeti zálogjogosult követelésének esedékessé válásakor, a teljesítés elmulasztása esetén nyílik meg. Ehhez kapcsolódott az új Ptk. 5:104. §-a (8) bekezdésének az a rendelkezése, amely szerint a zálogjog érvényesítésének eredményeként a különvált zálogjog jogosultjához befolyó pénzösszegen vagy megszerzett egyéb vagyontárgyakon kézizálogjog keletkezik, és ez biztosítja az eredeti zálogjogosulttal szemben fennálló követelést.
A Magyar Nemzeti Bank és a hitelintézetek az önálló zálogjognak a különvált zálogjoggal való kicserélését a refinanszírozás és a jelzáloglevél kiadására károsnak tekintették. Ez vezetett oda, hogy a jogalkotó a Mód. tv. 11. §-ával az új Ptk. 5:100. §-ában az önálló zálogjog intézményét - a zálogkötelezett jogainak védelmével kiegészítve - visszahozta. Ennek lényeges elemei a következők:
a) Az önálló zálogjog jogosultja csak pénzügyi intézmény lehet, tárgya pedig ingatlan, amit természetesen csak jelzálogjoggal lehet megterhelni;
b) Az önálló zálogjogot az eredeti zálogjogosult és a zálogkötelezett a "biztosított követeléstől függetlenül" hozhatja létre.
A függetlenség fogalma nem egyértelmű. Valójában egy kötelmi jogi (főleg kölcsönről szóló) szerződésen alapuló követelés biztosításáról van szó és e szerződés tartalma, teljesítése stb. kihatással kell, hogy legyen az ön-
- 3/4 -
álló zálogjog érvényesítésére is. A függetlenség csak azt fejezheti ki, hogy a zálogjogot a vele biztosított követelés nélkül lehet egy másik pénzügyi intézményre átruházni.
Az önálló zálogszerződés lényeges tartalma csak a zálogjog tárgyául szolgáló ingatlannak és annak az összegnek feltüntetése, amelynek erejéig a zálogtárgyból kielégítés kereshető. A jelzálogjogot az új Ptk. 5:93. § (1) bekezdésének a) pontja szerint be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba és akkor az itt felsorolt adatokon felül a kielégítés összegét is fel kellene tüntetni.
Az önálló zálogjog a (4) bekezdésbe foglalt rendelkezések szerint csak más pénzügyi intézményre ruházható át. E zálogjogot "egészben vagy részben, illetve részletekben" lehet átruházni. Az átruházással az önálló zálogjogot megszerző fél a biztosítéki szerződésben - az átruházás mértékének megfelelően - az átruházó helyébe lép (a biztosítéki szerződéssel külön foglalkozunk).
Az önálló zálogjog egészének átruházása önmagában nem jelent problémát, a biztosítási szerződésre való kihatása pedig külön kérdés. A részben vagy részletekben való átruházás kérdése azonban nehezen értelmezhető.
Az első kérdés: az önálló zálogtárgy részbeni átruházásával létrejött több különálló zálogjog keletkezése miként hat ki a zálogjog tárgyát képező ingatlanra. Az új Ptk. 5:101. §-ának (3) bekezdése szerint ugyanis zálogjogot csak a dolog egészén lehet alapítani. Ez alól kivétel (ami főleg ingatlan esetén fordulhat elő) az a helyzet, amikor a zálogkötelezett tulajdonában csak az ingatlan tulajdoni hányada van.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
