Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. végrehajtási rendeletként megalkotott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 17. § (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy jelzálogjogot ingatlanra, az ingatlant terhelő átruházható jogra, valamint jelzálogjoggal biztosított átruházható követelésre és önálló jelzálogjogra lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.
A jelzálogjognak tehát nemcsak (1) maga az ingatlan (illetve annak a közös tulajdonban álló ingatlannál a tulajdonostársat megillető egész illetősége lehet) a tárgya, hanem (2) ingatlant terhelő átruházható jog, (3) továbbá jelzálogjoggal biztosított átruházható követelés és (4) önálló jelzálogjog is.
Önmagában az, hogy a zálogjognak tárgya lehet átruházható jog, illetve követelés is, nem újdonság, hiszen a Ptk. mindig is tartalmazta a jogon, illetve a követelésem alapítható zálogjogra vonatkozó szabályokat: a novella előtti Ptk. a külön zálogfajtaként nevesítve, míg a hatályos szöveg a Ptk. 258. §-ában, a zálogjog fajtái címszó alatt.
A nóvum az, hogy az Inyvhr. vizsgált rendelkezése alapján most már tételes jogilag is alátámasztható az állítás: a követelésen és jogon alapítható zálogjogra is értelmezhető a jelzálog-, kézizálog kettősség, azaz a birtoklással és a birtoklás nélkül megvalósítható elzálogosítás lehetősége. Persze a követelés vagy jog birtokba adással történő elzálogosítása egy olyan sajátosan és kiterjesztően értelmezett birtoklási fogalmat tételez fel (a követelésről, jogról kiállított okirat átadása, vagy ennek hiányában a követelés kötelezettjéhez intézett közlés), amit nem szükséges akceptálni, s elfoglalható az az álláspont, hogy a Ptk. 258. §-a a jogon, illetve követelésen alapítható zálogjogot továbbra is sajátos zálogfajtaként szabályozza a jelzálogjog, illetőleg a kézizálogjog mellett, míg bizonyos jogok és követelések esetében mód van a jelzálogjog útján megvalósuló terhelésre.
Az alkalmazás szempontjából persze sokkal fontosabb az elvi kérdések taglalása helyett az, hogy megismerjük és megértsük az új szabályok adta lehetőségeket.
A jogszabály ugyan kifejezetten nem rendelkezik róla, de úgy vélem értelemszerű, hogy csakis olyan ingatlanra vonatkozó jog lehet a terhelés tárgya, amelyet már az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy legalábbis egyidejűleg bejegyeznek.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat az Inyvhr. 6-21. §-a tartalmazza, ezek közül természetesen a tulajdonjog, a jelzálogjog, illetve az önálló jelzálogjog itt most nem jöhet szóba, hiszen azokat a jogszabály önálló zálogtárgynak tekinti, (3) és (4) alatt tárgyaljuk.
A haszonélvezeti jog, illetve használati jog átruházását a Ptk. 159. § (2) és 165. § (2) bekezdése kizárja, így ezek - a forgalomképesség hiányában - nem megterhelhető jogok. (Elvileg ugyan lenne értelme a haszonvétek elzálogosításának, hiszen a hasznok a jogosult követelésének kielégítésére alkalmasak lennének, ezt azonban a jogalkotó nem kívánta lehetővé tenni, szemben az 1927. XXXV. tc. 5. §-ával, amely módot adott az olyan jog terhelésére is, amelyek gyakorlását át lehet engedni.)
A vételi jogra a Ptk. 377. § (4), a visszavásárlási jogra pedig a 374. § (5) bekezdése az elővásárlási jogra vonatkozó szabályokat rendeli alkalmazni.
Az elővásárlási jogra a Ptk. 373. § (4) bekezdése a következő szabályt adja:
Az elővásárlási jog átruházása - ha törvény eltérően nem rendelkezik - semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult.
S bár bizonyára nem a valóságtól elrugaszkodó vélemény az, hogy a fenti rendelkezés akkor, amikor gazdálkodó szervezet részére megengedi a gyakorlás jogának átengedését - ami miért is ne történhetne akár ellenérték fejében? -, ebben a körben lényegében megteremti a forgalomképesség lehetőségét, mégis a főszabályra koncentrálva leszögezhető: az elő-, visszavásárlási-, valamint a vételi jog nem átruházhatóak. (A jogszabályon alapuló törvényi kivételek nem az ingatlanokkal, hanem a tőzsdei árukkal kapcsolatosak).
A tartási és életjáradéki jog személyhez kötöttsége okán , míg a Ptk. 155. §-ában szabályozott földhasználati jog és a telki szolgalmi jog arra tekintettel nem átruházható, hagy az előbbi az idegen földön emelt épület, míg utóbbi az uralkodó telek mindenkori tulajdonosát illeti meg, s így csak az épülettel, telekkel együtt forgalomképes. A közérdekű használati jogok forgalomképességét sajátos rendeltetésük miatt tartom kizárhatónak.
Az Inyvhr. által szabályozott bejegyezhető jogok közül tehát már csak a következők maradtak: vagyonkezelői jog, a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog.
A kincstári vagyon kezeléséről szóló 183/1996. (XII. 11.) Korm. sz. rendelet 11. §-a szerint az ott szabályozott feltételek esetén a vagyonkezelő jog átruházható, a szigorú korlátok miatt azonban ennek gyakorlati jelentősége aligha van.
A szövetkezetekről szóló 1992. évi I. tv. 105. § (1) bekezdése értelmében a lakásszövetkezetben lévő lakások - ugyanígy a 92. § (1) bekezdés szerinti nyugdíjasházi, üdülő, személygépkocsi tároló, műhely és üzletfenntartó szövetkezetben lévő helyiségek - a szövetkezet tulajdonában is állhatnak. Ilyen esetben a tagot meghatározott lakás állandó használatának joga illeti meg. A tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja.
Összegezve tehát megállapíthatjuk, hogy a jogalkotó azzal, hogy csak az átruházható jogok elzálogosítását engedte meg, ezt a lehetőséget ténylegesen a lakás (üdülő- stb.) szövetkezet tagját megillető használati jogra korlátozta.
Ismereteim szerint a lakásszövetkezeti lakások szinte kizárólag a tag tulajdonában vannak, így valószínűleg az üdülőhasználati jognál találkozhatunk majd elzálogosítással. Itt ugyanis elterjedt megoldás, hogy az üdülőszövetkezeti tagot egy bizonyos időtartamban meghatározott üdülési jog illeti meg a szövetkezeti tulajdonban lévő ingatlanban.
Itt a jelzálogjognak mint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jognak a megterheléséről van szó, azzal azonban, hagy a jelzálogjog természetéből adódóan a követelés és az annak biztosítására bejegyzett mellékjog nem választható szét. A kettő együtt tárgya a jelzálogjognak. Pontosabban az aljjelzálogjognak. Az Inyvhr. 17. § (2) bekezdése értelmében ugyanis jelzálogjoggal biztosított követelésre vagy önálló jelzálogjogra aljjelzálogjogot, jelzálog tárgyául szolgáló ingatlanra vagy egyéb jogra jelzálogot lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Így a jogot terhelő bejegyzést jelzálogként, míg az (önálló) jelzálogjogra vonatkozó bejegyzést aljelzálogjogként fogják megnevezni.
Egy osztható követelésnél nincsen semmi akadálya annak, hogy annak valamely része képezze a Ptk. 258. §-a alapján alapított zálogjog tárgyát. Tekintettel azonban arra, hogy jelzálogjog esetében maga a bejegyzett zálogjog az aljelzálog tárgya, ez nem osztható meg, részbeni terhelésére nincsen mód.
Az előző pontban ismertetett aljelzálogjogtól azért kell külön tárgyalni, mert az önálló zálogjog az alapköveteléstől függetlenítve jön létre. Így tehát a aljelzálogjog tárgya nem lehet a zálogjoggal együtt a biztosított követelés is, hanem kizárólag az előző.
Valamennyi ismertetett jelzálogfajtánál felteendő a kérdés, miként kell és lehet abból kielégítést keresni?
Szemléltessük a kérdést egy példával: Adós 3 millió Ft tőkeösszegű hitel és járulékai biztosítására ingatlan-jelzálogjogot alapított 1. sz. Hitelező javára. l. sz. Hitelező szintén kénytelen hitelt felvenni, amelynek biztosítékaként a jelzálogjoggal biztosított követelését köti le 2. sz. Hitelező javára. Azaz a fentiek szerint aljelzáloggal terhelik meg az 1. sz. Hitelező javára szolgáló jelzálogjogot.
Az Inyvhr. 17. § (4) bekezdése szerint irányadó 18. § (1) bekezdés értelmében ez azt jelenti, hogy az aljelzálogjogi bejegyzésben meg kell jelölni a jelzálogjog tárgyát (melyik ranghelyen bejegyzett zálogjogra vonatkozik), fel kell tüntetni az aljelzálogjog jogosultját, továbbá meg kell határozni a követelést, amelynek biztosítására szolgál.
A jelzálogjoggal, illetve az aljelzálogjoggal biztosított követelések teljesítési határideje szükségszerűen különböző lesz, megvizsgálandó tehát az, hogy az aljelzálogjogosult a) miként és b) miből fog kielégítést kapni akkor, ha a zálogjogát kell érvényesítenie?
E kérdés két különböző helyzetben is megválaszolandó:
1) az aljelzálogjoggal fedezett követelése előbb lesz érvényesíthető, mint a jelzálogjog maga,
2) a jelzálogos hitelező igényérvényesítése előbb történik, mint az aljelzálogjogé.
A példánk szerint az 1) alatti esetben az történik, hogy a 2. sz. Hitelező követelése l. sz. Hitelezővel szemben előbb lesz érvényesíthető mint ez utóbbié az adóssal szemben.
Tekintettel arra, hagy az aljelzálog tárgya nem az ingatlan, hanem az ingatlant terhelő jog, s ebből következően az ingatlan tulajdonosa és az aljelzálogjogosult között nincs is jogviszony, a jogosult az ingatlanra nem vezethet végrehajtást követelésének kielégítése érdekében. Közvetlenül a követelést kell végrehajtás alá vonnia, a követelés végrehajtására vonatkozó szabályok szerint. Ez alól kivételt csak az az eset képez, amikor engedményezéssel (vagy más módon) megszerzi a jelzáloggal biztosított követelést.
A hatályos Vht. az aljelzáloggal biztosított követelés végrehajtási metódusára ugyan nem tartalmaz speciális rendelkezést, de értelemszerűen alkalmazandók a követelés végrehajtására vonatkozó szabályok.
A Vht. 110. § (1) értelmében, ha az adósnak harmadik személlyel szemben követelése van, illetőleg az adós harmadik személlyel olyan szerződést kötött, amelyből később követelése keletkezik, a végrehajtó a követelést lefoglalja, egyúttal a harmadik személyt nyilatkozatra hívja fel, figyelmeztetve őt a 112. és 113. § szerinti jogkövetkezményekre.
(2) Ingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosított követelés lefoglalásakor a végrehajtó megkeresi a földhivatalt, hogy a követelés lefoglalását jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba.
112. § (l) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a harmadik személy a felhívás kézbesítése után a követelést sem az adós, sem más javára nem teljesítheti, hanem köteles legkésőbb az esedékesség napján a követelés összegét befizetni a végrehajtói letéti számlára, illetőleg köteles a követelés tárgyát bírósági letétbe helyezni.
Mivel a végrehajtó az eljárásban csak a követelés lefoglalásával válik szereplővé, természetesen az Adós csak azt követően lesz köteles a végrehajtó számlájára teljesíteni, ha értesült a jelzálogjog lefoglalásáról.
Az ingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosított követelés alatt véleményem szerint jelen esetben az aljelzálogot magát kell érteni, s ekként arra jegyzik be a végrehajtási jogot. Ugyanúgy, mint a közönséges jelzálogjognál a végrehajtáshoz az (al)jelzálogjog mellett a végrehajtási jog is szükséges.
A kielégítés tehát bírósági végrehajtás keretében (a) akként történik, hogy a végrehajtó a végrehajtási jogot az aljelzálogra bejegyzi, ezt követően az Adós esedékességkor csak a végrehajtónak fizetheti ki (b) tartozását, s ebből a végrehajtó fogja teljesíteni a 2. sz. Hitelező követelését, majd a fennmaradó összeg illeti meg az l. sz. Hitelezőt.
Ez azonban nem azt jelenti, hogy a követelés lefoglalásáig az Adós jogosult az l. sz. Hitelezőnek teljesíteni, hiszen ez természetesen a 2. sz. Hitelező kielégítési alapját veszélyeztetné.
Itt figyelemmel kell lenni a Ptk. 258. § (3) bekezdésére, amely szerint: Ha az elzálogosított követelés pénzkövetelés, e követelés kötelezettje a zálogjogosult és a követelés jogosultja kezéhez együttesen vagy bármelyik jogosult kívánságára mindkettőjük javára bírósági letétbe helyezéssel teljesíthet.
Ez a szabály természetesen nem vonatkozhat az elzálogosított forgalomképes jogra, ott a végrehajtás útján történő kielégítés a jog értékesítéséből befolyt vételárból történhet.
A 2) alatti esetben l. sz. Hitelező követelését kell a jelzálogjoga alapján érvényesíteni, még mielőtt a 2. sz. Hitelező követelése lejárna.
Az ingatlan árverezését megelőzően természetesen a végrehajtó tudomást szerez arról, hogy a jelzálogjogos követelést is zálogjog terheli.
A jelenleg hatályos Vht. alapján nem könnyű választ adni arra a kérdésre, hogy mi a végrehajtó teendője az ingatlanból befolyt pénzzel abban az esetben, ha az aljelzálogjogosult javára addig végrehajtási jogot nem jegyeznek be?
Azt véleményem szerint semmiképpen nem teheti meg, hogy az aljelzálogjogot figyelmen kívül hagyva a befolyt pénzt az 1. sz. Hitelező kielégítésére fordítja, hiszen a Ptk. 258. § (3) bekezdése szerint erre az adós sem lenne jogosult. Álláspontom szerint a végrehajtónak arra sem kell várnia, hogy az aljelzálogjogosult valamiféle "elsőbbségi igényt" jelentsen be, hiszen az ingatlan-nyilvántartás a követelés elzálogosítását igazalja, hanem e nélkül is az 1) pontban ismertetettek szerint kellene eljárnia.
Remélhetőleg az előkészületben lévő új Vht. ezt a kérdést is rendezni fogja.
A már ismertettek szerint a jelzálogjogra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni az átruházható jogon, illetve a jelzálogjogon (önálló jelzálogjogon) alapított zálogjogra is.
Így egy zálogjogot több (al)zálogjoggal is meg lehet terhelni. A zálogjogok ranghelyére, a ranghely fenntartására, előzetes biztosítására, a ranghellyel való rendelkezésre irányadó szabályok is alkalmazandóak.
Némileg összefügg ezzel az a kérdés, hagy miként fog alakulni az ugyanazon követelésre ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel, illetőleg a nélkül alapított zálogjogok egymáshoz való viszonya. Semmi nem zárja ki ugyanis azt a lehetőséget, hogy l. sz. Hitelező elzálogosítsa 2. sz. Hitelező felé az adóssal szembeni követelését, úgy, hogy annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem történik meg (pl. azért, mert nem közlik 2. sz. Hitelezővel a jelzálogjog tényét), majd pedig 3. sz. Hitelező javára is zálogjoggal terheli meg ugyanazt a követelést, most már aljelzálogjogi bejegyzéssel.
A Ptk. szerint a követelésen alapított zálogjog az erre vonatkozó megállapodás megkötésével létre jön, a követelés kötelezettjéhez intézett közlés csak az érvényesítés szempontjából szükséges.
Ebből pedig álláspontom szerint az is következik, hagy ha a bejegyzés nélküli zálogszerződést előbb kötötték meg, akkor a 2. és 3. sz. Hitelező viszonyában ennek lesz elsőbbsége a Ptk. 263. § (2) bekezdése alapján, annak ellenére, hogy azt a nyilvántartásba nem jegyezték be.
Más kérdés az, hogy ha az Adós nem értesül a 2. sz. Hitelező javára történő elzálogosításról, csakis a bejegyzett aljelzálogjogosultnak (és az l. sz. Hitelezőnek) tud teljesíteni. ■
Visszaugrás
