A társasházak jegyzői hatáskörbe utalt törvényességi felügyeletének területét számos cikkel igyekeztünk megismertetni Olvasóinkkal az év folyamán.
Most ismételten egy újabb nézőpontból szemléltetjük a jellemző problémákat.
"Magyarországon az épülettípusok között az 1-3 lakásosak dominálnak: családi házban, illetve hagyományos parasztházban található a lakások csaknem kétharmada."[1]
"Magyarországon a négy és annál több lakásos épületekben található lakások nagy többsége társasházként működik."[2]
"Magyarországon a négy- és annál több lakásos épületekben található lakások (1,3 millió) háromnegyede társasházként, 13 százaléka lakásszövetkezetként funkcionál."[3]
A Központi Statisztikai Hivatal fenti megállapításai egy 2005-ben kiadott, de több mint tíz éves felmérési adatokon alapuló tanulmányában olvashatóak, mégis e megállapítások - legalábbis arányai és nagyságrendje tekintetében egész biztosan - napjainkban is irányadóak, hiszen egyrészt hazánkban - a gazdasági válság hatására - jelentősen csökkent a lakásépítések száma[4], s így az esetleges átalakulás üteme is, másrészt egy évtized túl rövid idő egy ország lakáskultúrájának és lakásstruktúrájának jelentős mértékű átalakulásához.
Ugyanakkor jelen tanulmánynak nem is célja pontos demográfiai adatok közlése, vagy a hazai lakásállomány felmérése. A fentiek csupán azon alaptézist igyekeznek igazolni, hogy a társasházak jogszerű, szabályszerű működése, s különösen gazdálkodása, hazánkban sok ember számára a lakhatás záloga, mondhatni a fedelet jelenti a fejük fölött.
E tényezőt maga a jogalkotó is felismerte, amikor a társasházakat, illetve azokhoz kapcsolódó járulékos kérdéseket oly súlyúnak ítélte, hogy az erre vonatkozó rendelkezéseket külön magas szintű jogszabályban szabályozta.
A szabályozás önmagában megfelelő kontroll, magas szintű önkéntes jogkövetés hiányában azonban nem képes betölteni szerepét, s hazánkban sajnálatos módon az önkéntes jogkövetés sok területen kívánni valót hagy maga után, ami jelentősen felértékeli az ellenőrzés, kontroll szerepét.
A fentiek mellett számításba kell venni, hogy a társasház mint jogi konstrukció és egyfajta tulajdonosi közösség, rengeteg fajta jogviszonyt tömörít magába, mely komoly konfliktusforrást jelent a lakók között. E konfliktusokat pedig a tulajdonosok sok esetben az egymás közötti egyéb nézeteltérések, érdekek miatt nem tudják, akarják kielégítően rendezni, amely tényező még inkább megerősíti a társasházak esetén a külső, elfogulatlan ellenőrzés szerepét.
Jelen cikk pontosan e külső ellenőrzés (azaz a törvényességi felügyelet) - illetve annak fejlődése rövid ismertetésén túl az új törvényességi ellenőr, a jegyző szerepének - górcső alá vételét tűzi ki célul.
A bevezetőben foglaltak ellenére a társasházakról szóló, egymást követő jogszabályokban mégsem szerepelt egyetlen rendelkezés, utalás sem a társasházak feletti törvényességi ellenőrzésről, felügyeletről.
A jogalkotó e feladat ellátására első alkalommal 2010-ben jelölt ki szervezetet, nevezetesen az ügyészséget.
A viszonylag lakonikus szabályozást - ami 2010. január 1. napján lépett hatályba - a normaszövegbe a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló 2009. évi LXXXIX. törvény 10. §-a illesztette be, mégpedig külön alfejezetbe.
Az új 27/A. § deklarálta, hogy a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét az ügyészség látja el, s amennyiben a működés törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat.
Továbbá rögzítette, hogy a bíróság az ügyész keresete alapján milyen intézkedéseket tehet. Ezek az alábbiak voltak:
• a közgyűlés törvénysértő határozatának megsemmisítése, és szükség szerint új határozat hozatalának elrendelése;
• a működés törvényességének helyreállítása céljából a társasház közgyűlésének összehívása;
• ha a társasház működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellenőrzésre felügyelőbiztos kirendelése.
A módosítás indokolása leszögezte, hogy a törvényességi ellenőrzés beillesztésének legfőbb célja a jogalkalmazás gyakorlati segítése, s annak során - a társadalmi szervezetek működésének törvényességi felügyeletéhez hasonlóan - a bírósági eljárások megelőzése, továbbá az önkéntes jogkövetéshez nagyobb garancia biztosítása volt.
A jogalkotó az új rendelkezés indokolásában hangsúlyozta, hogy az ügyészi ellenőrzés kizárólag a társasházak egyes szerveinek tulajdoni helyzetet nem érintő működésére vonatkozik, amely segítséget jelent a szervezeti-működési szabályzatok tartalmának módosításához, a szabályzat esetleges hiánya esetén annak pótlásához, a közös képviselő leváltása esetén az új képviselő megválasztásának szabályszerűségéhez és minden más, a peres eljárások elkerülését célzó kérdésekben való eligazodáshoz.
A jogalkotó az ellenőrzés lehetőségének megteremtését az előbbi célok elérésének vágya mellett, egyfelől a társasházak részéről érkező igényekkel, másfelől a lakásszövetkezetek tekintetében már fennálló (cégbíróság általi) ellenőrzés intézményével, s a lakásszövetkezetek, valamint a társasházak közötti nagyfokú hasonlósággal indokolta.
Érdemes megfigyelni, hogy a jogalkotó a törvényességi ellenőrzés intézményére
- 12/13 -
egyfajta "ingyenes, társasházaknak nyújtott jogsegélyszolgálatként" tekintett, az ügyészséget inkább a társasházak segítőjeként, mintsem azokat a törvény minden szigorával felügyelő szervezetként jelölte meg.
Feltehetőleg e gondolat, illetve célkitűzés hatására szabta igen szűkre a jogalkotó az ügyészség kezében lévő eszközöket, mind azok száma, mind azok súlya tekintetében.
Az ügyészséget megillető ellenőrzési hatáskör azonban tiszavirág életűnek bizonyult, hiszen alig hat hónappal a hatálybalépését követően, 2010 júliusában - az állami vagyonnal való felelős gazdálkodás érdekében szükséges törvények módosításáról, valamint egyes törvényi rendelkezések megállapításáról szóló 2010. évi LII. törvény 35. § (4) bekezdése révén - hatályon kívül helyezték a kérdéses 27/A. §-t, s ezzel ismételten törvényességi ellenőrzés nélkül maradtak a társasházak.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
