Jelen tanulmánynak nem célja az ingatlanárverések szabályainak részletes bemutatása, hanem sokkal inkább a joggyakorlatban felmerülő problémák elemzése. Indokolja ezt az új Polgári Törvénykönyv[1] (a továbbiakban: új Ptk.) hatálybelépése, továbbá az, hogy 2012. március 15. napjától a 2011. évi CLXXX. törvény hatályon kívül helyezte a bírósági végrehajtásról szóló törvény[2] (a továbbiakban: Vht.) 219. §-át[3], így a felülvizsgálat lehetősége teljesen eltűnt a végrehajtás foganatosítása során hozott bírósági végzésekkel szemben igénybe vehető jogorvoslatok köréből.[4] Korábban az ingatlanárverések körében számos Legfelsőbb Bírósági határozat született, nagyban segítve a Vht. ingatlanárverésre vonatkozó szabályainak értelmezését. Az említett módosítást követően a végrehajtás foganatosítása során hozott jogerős végzésekkel szembeni felülvizsgálati kérelmeket a Kúria érdemi vizsgálat nélkül elutasítja, így a nagy lépésekben fejlődő elektronikus árverések szabályainak értelmezése és a gyakorlati problémák megoldása a törvényszékekre, valamint a témában született tanulmányokra, szakcikkekre hárul.
A magyar jogirodalomban szereplő többségi álláspont, valamint a Kúria gyakorlata szerint a bírósági végrehajtás során árverésen vett ingatlan szerzése eredeti szerzésmódnak tekinthető. Légrádi Gergely álláspontja szerint az ingatlan tulajdonjogának végrehajtási árverésen történő megszerzése nem minősül egyértelműen eredeti szerzésnek, mivel keverednek benne az eredeti és származékos szerzésmódok jellemzői, ezért azt - álláspontom szerint helyesen - "kvázi eredeti szerzésmódnak", "az eredeti szerzés sajátos változatának" tekinti.[5] Az árverést követően az ingatlanon esetlegesen fennmaradó terheket a Vht. 137. §[6] taxatív módon felsorolja, melyek a szerzésmód eredeti jellegét gyengítik.
A régi Ptk.[7] 120. § (1) bekezdése szerint, aki a dolgot hatósági határozat vagy árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Ez a rendelkezés az ingatlan árverés esetére nem vonatkozik. Lenkovics Barnabás régi Ptk.-hoz fűzött magyarázata szerint az árverési vevő tulajdonjoga az adós tulajdonjogára tekintettel jön ugyan létre, "de mégsem attól származik, hanem az árverésen, mint állami kényszeraktuson alapszik".[8] Az új Ptk. megszünteti ezt az ingatlanárverési vevőre vonatkozó kivételt, tehát a jóhiszemű árverési vevő ingatlan esetén is tulajdonossá válik tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Az új Ptk. szabályozása az ingatlan végrehajtási árverés során történő eredeti szerzésmódjának jellegét erősíti. Az új Ptk. a régi Ptk.-val ellentétben az ingatlanok árverésen történő értékesítésének esetében pontosan meghatározza a tulajdonátszállás időpontját. Az 5:41. § (3) bekezdés [9] rögzíti, hogy ingatlanárverés esetén az árverési vevő az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel szerzi meg.[10] A régi Ptk. a tulajdonátszállás időpontját nem határozta meg, azonban a korábbi bírósági gyakorlat szerint a tulajdonszerzés az árverési jegyzőkönyv kiállításával bekövetkezett, azonban az árverés megsemmisítésével az árverési vevő elvesztette tulajdonjogát.[11]
- 41/42 -
A Vht. előárverezési jogra vonatkozó szabályait a 123/A. szakaszban az ingóárverés alcímben tartalmazza. Az ingatlanárverések hátterét azonban az elektronikus ingóárverések szabályai képezik.[12] Ennek értelmében, ha törvény a dologra nézve elővásárlási jogot enged annak kényszerértékesítésére, azt a Vht. alkalmazásában előárverezési jognak kell tekinteni. Előárverezési jog szerződéssel nem alapítható. Az előárverezési jog bírósági végrehajtás során történő gyakorlásának feltételeit a Vht. határozza meg. Az előárverezésre jogosult az árverésről az árverési hirdetmény közzétételével, ha pedig részére a Vht. a hirdetmény kézbesítését írja elő, annak kézbesítésével szerezhet tudomást. Ingatlanok esetében a végrehajtó a tulajdonostársakat, mint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett (tulajdon)jog jogosultjait az ingatlanra kiterjesztett végrehajtási eljárásról már a becsérték közlésével is értesíti, sőt a végrehajtási jog bejegyzéséről korábban már a földhivataltól is tudomást szereznek.[13]
Lakóingatlanok[14] vonatkozásában törvényen alapuló elővásárlási jogra és ez által a Vht.-ben szabályozott előárverezési jogra jogosult a lakástörvény[15] 85/F. § értelmében a települési önkormányzat. Ez az elővásárlási jog kizárólag lakóingatlan kényszerértékesítésekor illeti meg az önkormányzatot. A települési önkormányzat az elővásárlási jogát akkor gyakorolhatja, ha az adós, vagy zálogkötelezett kérelmet terjesztett elő a lakóingatlan bérleti jogának megszerzése iránt, és a települési önkormányzat írásban kötelezettséget vállalt arra, hogy a megvásárolt lakóingatlant a végrehajtási eljárás adósának vagy a zálogkötelezettnek a lakástörvényben és az önkormányzat bérbeadásról szóló rendeletében meghatározott feltételek szerint, határozatlan időre bérbe adja. Ha a zálogjoggal terhelt ingatlan vonatkozásában mind az adós, mind a zálogkötelezett kéri a bérbeadást, a bérleti jog a zálogkötelezettet illeti meg. A települési önkormányzatot elővásárlási jog nem illeti meg a lakóingatlan árverésen kívüli, árverési vétel hatályával történő eladása és a lakóingatlan átvétele során, valamint a lakóingatlan közös tulajdonának árveréssel történő megszüntetése iránt indult végrehajtási eljárásban. A települési önkormányzatok a végrehajtási eljárások során jellemzően nem élnek előárverezési jogukkal.
Az előárverezésre jogosultat az árverésen az árverező jogállása illeti meg, amennyiben igazolja, hogy a dologra nézve részére törvény elővásárlási jogot enged és teljesíti a Vht. árverezőkre vonatkozó feltételeit. Az előárverezésre jogosult, amennyiben ezen jogát érvényesíteni szeretné, köteles az árverezőkre vonatkozó követelményeket teljesíteni. Erre tekintettel az előárverezésre jogosult személynek is regisztrálnia kell valamely önálló bírósági végrehajtónál a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara által működtetett Elektronikus Árverési Rendszerbe (a továbbiakban: EÁR), az árverési előleget meg kell fizetnie, továbbá az adott árverésen kérnie kell a felhasználónevének aktiválását, továbbá érvényes vételi ajánlatot kell tennie. Az előárverezésre jogosult az árverésen árverezőként is részt vehet, tehát ha nincs más árverező az árverésen, akkor árverezőként tehet vételi ajánlatot. Az előárverezésre jogosult árverező a vételi ajánlat vonatkozásában az árverés (és annak esetleges meghosszabbítását követő) befejezéséig a legmagasabb összegű, érvényes vételi ajánlattal megegyező összegű vételi ajánlat tételével gyakorolhatja előárverezési jogát. Ha az előárverezésre jogosult a végrehajtóhoz intézett nyilatkozatában a vételi ajánlat tartalmát magáévá tette és az árverés befejezéséig nem érkezett magasabb, érvényes vételi ajánlat, akkor az előárverezésre jogosultat a legtöbbet felajánló árverező jogállása illeti meg. Ha törvény eltérően nem rendelkezik, az előárverezési jog átszáll a jogutódra. Az előárverezési jog átruházása semmis. Az elővásárlási jog bírósági végrehajtás során az előárverezési jog alkalmazási körén kívül nem gyakorolható. Tehát a törvényen alapuló elővásárlási jog jogosultjai a dolog kényszerértékesítése (árverése) során kizárólag az árverésen (előárverezési joggal résztvevő árverezőként) érvényesíthetik ezen jogukat.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
