A cikkben egy olyan kérdéshez nyúlok, amelyről nyugodtan kijelenhető, hogy önmagában önálló területet képez egy önkormányzat és így a hivatal életében is: ez a lakásügy. Úgy gondolom, nem kell külön kiemelnem a szakmai terület rendkívül összetett voltát, annak társadalmi és gazdasági összefüggéseit, a lakosságra gyakorolt hatásait. Azt sem túlzás állítani, hogy az elmúlt évtizedek - vagy távlati viszonylatban akár évszázadok - egyik legjelentősebb kérdése ez, hiszen az embereknek mindig lakniuk kellett valahol valamilyen jogcímen.
Minden közigazgatási szakember életében, különösen munkájában vannak olyan kedvenc szakmai területek, amelyekről igazi csemege számára jogszabályi indokolásokat, bírói döntéseket, szakcikkeket olvasni, és álmából felkeltve is tudja az ide vonatkozó szabályrendszert, a gyakorlatban kialakult anomáliákat, azok általa javasolt feloldásait, sokszor a többiek erről alkotott véleményét is. Persze van olyan terület is, amely inkább munkajellegűnek hat és a szakmai rajongás némiképp kissé elmarad az előbb ismertetettnél. A most terítékre hozott téma nem ebben a felosztásban helyezhető el leginkább, hanem olyan összefüggésben, amikor az ember figyelemmel kísér egy ügyet, mert az számára fontos valamiért (legyen az az ügy különlegessége, a szerződéses partner provokatív magatartása, esetleg az ügy kimenetelének igazságtalansága). Az itt említésre kerülő problémakör elemzésekor két vonalon kívánom vinni az olvasót annak ellenére, hogy jogszabályi alapjuk azonos, azaz mindkettő a lakáscserével kapcsolatos. Az egyik szál egy nálunk létező valós ügy - természetesen anonimizált - lekövetése annak kifejezetten figyelemfelkeltő jellege miatt, míg a másik szál egy absztrahálva megjelenő általános probléma, amely önmagában is figyelmet érdemel akár társadalmi, akár időnként büntetőjogi szempontból is.
A jogforrások tekintetében nem túl bonyolult a rendszer: az alapjogszabály a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, azaz a lakástörvény (a továbbiakban: Ltv.). Az Ltv. hatálya kiterjed minden lakásra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlők házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt és a szükséglakást is -, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. Ha a felek másként nem állapodtak meg, e törvény rendelkezéseit a külállam tulajdonában lévő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre is alkalmazni kell. Maga az Ltv. rendelkezik arról, hogy háttérjogszabályként a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései is irányadóak az Ltv.-ben nem szabályozott kérdésekben. Kis kitérőként megemlítem, hogy már a régi Ptk. is utalt arra, hogy a lakásbérlet szabályait külön törvény szabályozza, és azokat jogszabály eltérő rendelkezése hiányában alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is (régi Ptk. 434. §). Az Ltv. 1994. január 1. napján lépett hatályba, vagyis az állami és önkormányzati bérlakások tömeges privatizációjának időszakában született. Ma már a törvény több vonatkozásában elavultnak tekinthető, annak felülvizsgálata indokolt lenne. A lakásbérlet részletes újraszabályozásához viszont átfogó és minden - valóban gyorsan változó - társadalmi és gazdasági körülményre tekintettel levő koncepcióra van szükség, amely egyensúlyt teremt a szociális és a nem szociális bérbeadás között. Visszatérve a jogforrásokhoz, komoly szerepet kapnak az egyéb jogforrások is, hiszen az Ltv. felhatalmazást ad az önkormányzatoknak - kodifikációs szempontból érdekesen szerkesztve - a 2. számú mellékletében, hogy az önkormányzati rendeletükben szabályozzanak egyes kérdéseket a tárgykörben. Így a helyi szintű jogszabályok tanulmányozása egy kérdésben való állásfoglalás előtt elengedhetetlen, hiszen helyenként eltérőek lehetnek a lakás bérbeadásának, a bérlőtársi szerződés megkötésének feltételei, továbbá a lakásban maradó társbérlő részére a megüresedett társbérleti lakrész bérbeadására, a lakáshasználati díj emelésének mértékére és feltételére, a bérlő által a lakásba befogadható személyek körére és a befogadás feltételeire, a lakás egy részének albérletbe adásához való hozzájárulás feltételeire vonatkozó szabályok.
Mielőtt megnézzük az Ltv. részletes rendelkezéseit a tárgyban, az általános, közismertebbnek gondolt szabályokat szedtem össze. Mint a legtöbb dolog vagy jog, természetesen az önkormányzati lakás bérleti joga is cserélhető. Alapszabály azonban, hogy az önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik (nem feltétlenül önkormányzati) lakás bérleti jogára cserélhető el, tehát pénzre nem váltható. Itt az általános szabályok között azért meg kell jegyeznem, hogy az Ltv. azt nem zárja ki, hogy adott esetben a csereszerződésben értékkülönbözet kerüljön meghatározásra. A cseréhez minden esetben szükséges a bérbeadó hozzájárulása, továbbá az, hogy a csereszerződést a felek írásba foglalják. A lakáscsere további speciális szabályokhoz kötött. A bérlők megváltozott életkörülményeit köteles az önkormányzat figyelembe venni. Egészségügyi ok, munkahelyváltás és lényeges személyi
- 10/11 -
körülmények (például ha a háztartás létszáma változik) egyaránt méltányolandók. Csereügylet lebonyolításához a bérlőknek nem szükséges jogi képviselőt fogadniuk, hiszen a hivatalos procedúrára önkormányzatok között vagy önkormányzaton belül kerül sor. Természetesen amennyiben a bérleti jog cseréje tulajdonjogszerzéssel párosul, akkor az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges a jogi képviselő (ügyvéd) bevonása is.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
