Az állami kamattámogatásos lakáshitel-állomány robbanásszerű növekedésének egyik következményeként a magyarországi lakóingatlanok jelentős része az utóbbi néhány évben elidegenítési és terhelési tilalom alá került. Emiatt a jogalkalmazóknak várhatóan jóval gyakrabban kell majd olyan jogügyletek megkötésénél közreműködniük, illetve olyan jogvitákat eldönteniük, melyek tárgya elidegenítési és terhelési tilalom alatt álló ingatlan.
A témának további aktualitást ad, hogy az új Polgári Törvénykönyv előkészítése során felmerült az elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó szabályok korszerűsítésének gondolata is, melynek révén a tilalom hatékonyabb, jobban - és gyakrabban - használható hitelezővédelmi eszközzé válhat.
A következő oldalakon olyan elméleti és gyakorlati problémákat igyekeztem felvetni, melyekből reményeim szerint az derül ki majd, hogy egy kidolgozott elméleti hátérrel és kiterjedt bírói gyakorlattal rendelkező, viszonylag egyszerű jogintézmény kapcsán is felmerülhetnek gondolkodásra okot, illetve lehetőséget adó kérdések.
A klasszikus meghatározás szerint a tulajdonjog ún. teljes dologi jog. Az elnevezés arra utal, hogy a tulajdonosnak elvileg jogában áll tulajdonával bármit megtenni. A gyakorlatban persze a tulajdonjog soha nem jelentette a dolog feletti korlátlan uralmat, hiszen mindig is léteztek azok a magánjogi és közjogi korlátok, amelyek a dolog feletti abszolút hatalom gyakorlásának határt szabtak.1
Ezeknek a tulajdonjogi korlátoknak a többsége csak egy vagy több részjogosítvány tekintetében korlátozza a tulajdonjog tartalmát (pl. a szomszédjogok és a telki szolgalom a használat jogát, a haszonélvezeti jog a birtoklást, a használatot és a hasznok szedését, az elidegenítési és terhelési tilalom a rendelkezés jogát).
Időben korlátozza a tulajdonjogot a visszavásárlási jog kikötése, mivel ilyenkor a vevő tulajdonjoga csak addig áll fenn, amíg az eladó a visszavásárlás jogát nem gyakorolja, és az utóhagyomány, amikor az örökhagyó által kikötött feltétel vagy időpont bekövetkeztével az örökös tulajdonjoga megszűnik és a dolog új tulajdonosa az utóhagyományos lesz.
Az elidegenítési és terhelési tilalom tipikusan valamely meghatározott személy - pl. a zálogjogosult, a szerződéses örökös vagy az eladó - jogát biztosítja. Csak kivételesen fordul elő, hogy a tilalom nem magánjogi, hanem közjogi korlátozásként jelenik meg. Példa erre az elmúlt rendszerhez kötődő társadalmi szervezetek és a szakszervezetek vagyonára, vagy az egyházaktól kártalanítás nélkül állami tulajdonba került ingatlanokra jogszabály által elrendelt elidegenítési és terhelési tilalom.2
A Polgári Törvénykönyv szerint a rendelkezési jog keretében a tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát, hasznai szedésének jogát másnak átengedje, a dolgot biztosítékul adja, más módon megterhelje vagy tulajdonjogát másra átruházza. Ezt a rendelkezési jogot, ezen belül is az elidegenítés valamint a megterhelés jogát korlátozza az elidegenítési és terhelési tilalom.
A tilalom azonban bizonyos esetekben ennél szűkebb, más esetekben tágabb tartalommal bír: az öröklési szerződéssel lekötött ingatlant nem csupán elidegeníteni, és megterhelni nem lehet, de végintézkedni sem lehet róla, míg az állami kamattámogatású kölcsönből vásárolt, de fedezetként fel nem ajánlott ingatlant csak elidegeníteni nem lehet, megterhelni viszont igen.
Szladits Károly megfogalmazása szerint "az elidegenítési és terhelési tilalom a telekkönyvet elvileg lezárja, a tilalommal terhelt ingatlant ezentúl sem átruházni, sem megterhelni nem lehet." (A magyar magánjog vázlata. Grill, 1935., 202. oldal)
Ez a meghatározás ma is megfelel az elidegenítési és terhelési tilalom lényegének, hatályos jogunk azonban ismer kivételt ez alól a szabály alól, néhány esetben pedig nem is egyszerű eldönteni, hogy egy jogügylet az elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétben áll-e vagy sem.
Egyértelműen az elidegenítési és terhelési tilalomba ütköznek azok a jogügyletek, melyeknek célja a dolog tulajdonjogának ingyenes vagy ellenszolgáltatás fejében történő átruházása (adásvétel, csere, ajándékozás). Ebbe a körbe tartoznak azok a tartási és életjáradéki szerződések is, melyeknél a tartásra jogosult - tartás vagy életjáradék fejében - ingatlanának tulajdonjogát ruházza át a kötelezettre.
Nem akadálya azonban az öröklési szerződés megkötésének az a körülmény, hogy az örökhagyó ingatlanára korábban elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek fel, mint ahogyan nem akadálya ez az ingatlanra vonatkozó egyéb végintézkedésnek (végrendelkezésnek, halál esetére szóló ajándékozásnak) sem.
Ha azonban az elidegenítési és terhelési tilalmat éppen a szerződéses örökös öröklési jogának biztosítására kötötték ki, akkor a szerződés tárgyát képező ingatlanról ezt követően végintézkedni érvényesen nem lehet, tekintettel arra, hogy a Ptk. 657. § (1) bekezdése értelmében az örökhagyó az öröklési szerződéssel lekötött vagyonáról nem csak élők között, de halál esetére sem rendelkezhet.3
Egyetlen esetben nincs jogi akadálya annak, hogy az örökhagyó olyan vagyontárgyáról végrendelkezzék, melyet korábban öröklési szerződéssel kötött le: ha az örökhagyó az öröklési szerződés megszüntetését kezdeményezi, és erre tekintettel végrendelkezik. Ilyenkor a végrendeleti örökösök attól a felfüggesztő feltételtől függően örökölnek, hogy a bíróság az örökhagyó kereseti kérelmének helyt adva az öröklési szerződést megszünteti.
Léteznek olyan szerződések, melyek tárgya nem elsősorban a dolog tulajdonjogának átruházása, de ilyen elemet is tartalmaznak. A (pénzügyi) lízingszerződés például a bérleti szerződés jellemzői mellett az adásvételi szerződés elemeit is magában foglalja. Ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a lízingbe vevő az utolsó lízingdíj megfizetésével megszerzi a lízingtárgy tulajdonjogát, akkor a lízingdíj lényegében a szerződés tárgyát képező dolog részletekben fizetendő vételára. Erre hivatkozással állapította meg a Legfelsőbb Bíróság annak a lízingszerződésnek az érvénytelenségét, melyet a felek olyan ingatlanra kötöttek, amelyre korábban elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek fel. Az indokolás szerint a lízingszerződés tulajdon-átruházásra vonatkozó része az elidegenítési tilalomba ütközik, ezért a Ptk. 114. § (3) bekezdése értelmében semmis. [BH 1994. 40.]
A tulajdonos tulajdonával úgy is rendelkezhet, hogy gazdasági társaságot hoz létre, melynek során pénztulajdonát pénzbetét, egyéb vagyonát nem pénzbeli betét formájában a társaság tulajdonába adja. Az apportálás tehát szerződési nyilatkozattal történő tulajdon-átruházás, és mint ilyen az elidegenítés tilalmába ütközik. [BH 1997. 8. 403.]
A Gazdasági társaságokról szóló törvény szerint a társaság rendelkezésére bocsátott nem pénzbeli hozzájárulás olyan dolog, jog vagy szellemi alkotás lehet, amely vagyoni értékkel bír és forgalomképes.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
