Hazánkban az arra hivatott közigazgatási hatóságok (egy esetben köztestület) többféle nyilvántartást vezetnek. A közelmúltban a legfontosabbnak: az ingatlannyilvántartásnak alapvető elméleti kérdéseivel lapunkban több tanulmány is foglalkozott.1
Bár a nyilvántartások vezetése közigazgatási feladat, polgári jogi jelentőségük több tekintetben is meghatározóan fontos. Ennek az írásnak a célja, hogy a zálogjogok körében a nyilvántartások néhány, a polgári jog szempontjából fontos kérdését szóvá tegye. Ehhez kapcsolódva foglalkozunk a végrehajtás néhány fontos kérdésével is.
Az ingatlan-nyilvántartás, bár fontos jellemzője az egységesség (amelyből az következik, hogy egyaránt szolgálja az ingatlanokkal kapcsolatos közigazgatási hatósági feladatok ellátását és az ingatlanokra vonatkozó polgári jogi jogviszonyokat), mind alapelveiben, mind szabályrendszerében döntően polgári jogi jellegű. Ez a tulajdonsága teszi alkalmassá arra, hogy a jelzálogjog keletkezésének és érvényesítésének alapintézménye legyen.
Az ingatlanokat a Ptk. 262. §-ának (1) bekezdése szerint "csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani." A jogszabálynak ez a rendelkezése azonban kiegészítésre szorul: az ingatlant önállóan csak jelzálogjoggal lehet megterhelni. Vagyont terhelő zálogjog ugyanis - ha az elzálogosított teljes vagyonhoz, vagy a vagyon "önálló gazdasági egységként működtethető részéhez" ingatlan is tartozik - elkerülhetetlenül kiterjed az ingatlanra is. A zálogjog e fajtájának anomáliáival külön írásban2 már foglalkoztunk, ezért ezekre a továbbiakban csak mostani mondanivalónkhoz szükséges terjedelemben térünk ki.
Az ingatlant terhelő jelzálogjog keletkezésének feltétele az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, ami (eltekintve az ingatlan-nyilvántartásban feljegyzett előzetes ranghely biztosítástól és a megszűnt jelzálogjog ranghelyének fenntartásától) egyben meghatározza a jelzálogjog ranghelyét is.
Polgári jogi szempontból a jelzálogjog alapítására vonatkozó szerződés érvényesen létrejön, ha a felek kölcsönös jognyilatkozatukat a Ptk. 205. §-ának (2) bekezdésében megjelölt lényeges feltételek tekintetében megteszik és azt a Ptk. 254. §-ának (2) bekezdésének megfelelően írásba is foglalják. Bár ez a rendelkezés megengedi, hogy jogszabály "egyes zálogtárgyak meghatározott módon történő elzálogosításához további alakszerűségi következményeket fűzhet", azonban eddig olyan jogszabály, amely az ingatlant terhelő jelzálogjog létesítésére irányuló szerződés érvényességéhez további alaki követelményeket támasztana, nem született. Igaz, hogy az Iny.tv. 32. §-ának (1) bekezdése a Ptk. 205. §-ának (2) bekezdésén túlmenő tartalmi elemeket kíván meg, továbbá az Iny.tv. 32. §-ának (3) bekezdése szigorú alakiságokat (közokiratba, ügyvéd által ellenjegyzett, illetve hitelintézet által cégjegyzett magánokiratot) ír elő, ezek a tartalmi és alaki követelmények azonban nem a jelzálogszerződés érvényességének, hanem csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre való alkalmasságának a feltételei.
A szabályozásnak ebben a rendszerében túlzónak látszik az Iny.tv. 39. §-a (3) bekezdésének az a rendelkezése, amely szerint az a)-h) pontban felsorolt hiányosságok miatt hiánypótlásra való felhívás nélkül "a kérelem eredeti rangsorában" el kell utasítani a jog bejegyzésére irányuló kérelmet. Ennek az a következménye, hogy a jelzálogjog elveszti a hiányos kérelem benyújtása időpontjának megfelelő ranghelyet és majd csak az újabb - immár hiánytalan - kérelem benyújtásának megfelelő ranghelyet szerezheti meg.
Igaz, hogy az ilyen megoldás az egyéb eljárási jogokban is megjelent [Pp. 130. § (1) bek. i) pont, Ct. 26. § (2) bek.], azonban ezek a rendelkezések lehetőséget adnak az elutasítás eljárási- és anyagi jogi hátrányos következményeinek elhárítására:
- a Pp. 132. §-ának (1) bekezdése értelmében a kereset benyújtásának jogi hatályai fennmaradnak, ha a felperes a keresetlevelet az elutasító végzés jogerőre emelkedésétől számított harminc nap alatt újból benyújtja,
- a Ct. 26. §-ának (4) bekezdése pedig az elutasításhoz fűződő jogkövetkezmények alkalmazását zárja ki, ha a cég a bejegyzési kérelmet az elutasító végzés közlésétől számított nyolc napon ismét benyújtja.
Indokolt lenne hasonló megoldást beiktatni az Iny.tv. 39. §-ába is azzal, hogy kérelem elutasítása tényének feljegyzésénél (Iny.vr. 33. §) utalni kellene a ranghely fennmaradására is.
Mint már említettük, a Ptk. 266. §-ának (1) bekezdése szerint zálogjoggal megterhelt vagyonhoz (vagyonrészhez) ingatlan is tartozhat. Ez a helyzet azt a kérdést veti fel, hogy a vagyont terhelő zálogjog fennállása alatt a vagyonhoz tartozó ingatlanokon lehet-e érvényesen jelzálogjogot alapítani.
A Ptk. erre a kérdésre nem ad egyenes választ. Megelégszik a vagyonban bekövetkezett változások szabályozásával ("a vagyonba kerülő" vagyontárgyakra kiterjed, az abból "kikerülő" vagyontárgyakon megszűnik a zálogjog), ebből a rendelkezésből azonban nem lehet messzemenő következtetést levonni. Közelebb visz a megoldáshoz az a rendelkezés, amely szerint a vagyont terhelő zálogjog ingatlant terhelő jelzálogjoggá is átalakítható, a jelzálog létesítésének szabályainak alkalmazásával [Ptk. 266. § (1)-(3) bekezdése]. A jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba az Iny.vr. 19. §-ának (3) bekezdése értelmében a vagyont terhelő zálogjogot létesítő szerződés és az Iny.tv. 32. §-ának (3) bekezdésében meghatározott alakszerűségek szerint megtett átalakító nyilatkozat alapján - a zálogkötelezett értesítésének igazolása mellett - bejegyezhető, azonban csak azt erre irányuló kérelem időpontjának megfelelő ranghelyen. Az így létesített jelzálogjogot megelőzi az ingatlanra akár a vagyont terhelő zálogjogot megelőzően, akár annak fennállása alatt bejegyzett jelzálogjog.
E szabályok rendszertani értelmezésével arra a következtetésre kell jutnunk, hogy az elzálogosított vagyonhoz tartozó ingatlan jelzálogjoggal megterhelhető, annak alapján a jogosult a vagyont terhelő zálogjog ellenére is kielégítést kereshet. Abban a nem várt esetben pedig, ha a zálogjogosultnak úgy sikerülne kielégítést találni, hogy a vagyont (vagyonrészt) egységének fenntartásával értékesítik, a vagyon átruházása az ingatlant terhelő jelzálogjogot nem érinti, e tekintetben az új tulajdonos a dologi adós helyzetébe jut.
Az ingatlan-nyilvántartás szabályainak körében sajátos jelenség az aljelzálogjog intézményének újraélesztése, ami igencsak rendhagyó módon történt.
Az aljelzálogjog a Ptk. hatályba lépésével esett ki a magyar jog szabályai közül. Újraélesztése nem a Ptk., de még nem is csak az Iny.tv. keretein belül történt. Az Iny.tv. 16. §-ának i) pontja ugyanis csak annyit mond, hogy az ingatlan-nyilvántartásba ingatlant terhelő jelzálogjog és az önálló zálogjog jegyezhető be. Ehhez az Iny.vr. 17. §-a teszi hozzá, hogy a jelzálogjoggal biztosított követelésre és az önálló zálogjogra aljelzálogjo-got lehet bejegyezni.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
