Ingatlanok esetében többször is előfordul, hogy a tulajdonjoggal kapcsolatos jogvita eldöntése egyformán függ a közigazgatási és a polgári jog szabályainak alkalmazásától, következésképpen a megoldást a közigazgatási hatóság és a bíróság eljárásának együtthatásában kell megtalálni.
A jogi megoldás feltételének kettősége megköveteli a közigazgatási hatóság és a bíróság egyetértését abban, hogy melyiküknek kell előbb meghoznia a hatáskörébe tartozó döntést. A sorrend kérdése a jelenleg hatályos szabályozás alapján két kérdésben merül fel.
1. Az első kérdés: a közös tulajdonban álló ingatlan természetben való megosztása. Ebben az esetben a közigazgatási és a bírósági eljárás összhangja kifogástalan.
A Ptk. 148. §-ának (1) bekezdése szerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Ennek feltétele értelemszerűen az, hogy az adott dolog ilyen megosztásra alkalmas legyen. Amennyiben a közös tulajdon tárgya önálló ingatlan [közelebbről: az Inytv.1 11. §-ának (1) bekezdés a) vagy b) pontja által meghatározott földrészlet], a természetbeni megosztás feltétele az Étv.2 23. és 24. §-a alapján, a telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 18.) FVM rendeletben (Tr.) szabályozott módon történő telekfelosztás engedélyezése.
A telekalakítás engedélyezésének anyagi jogi feltételeit az Étv. 23. §-ának (1) bekezdése akként határozza meg, hogy az annak eredményeként kialakított területnek rendeltetésszerű használatra alkalmasnak kell lennie, továbbá alakja, terjedelme, beépítettsége (beépíthetősége) szempontjából meg kell felelnie a jogszabályoknak és a szabályozási terveknek. Ezeket az általános követelményeket a Tr. (3) és (4) bekezdése több speciális szabállyal egészíti ki.
Az építésügyi hatóság eljárását illetően a Tr. 5. §-a telekalakítási terv és táblázatos jegyzék készítését írja elő; 6. §-ában lehetőséget ad elvi telekalakítási engedély kiadására, 9. §-ában pedig a "végleges" telekalakítási engedély kiadása felől rendelkezik. Tárgyunk szempontjából nagy jelentősége van
- a Tr. 6. §-a (2) bekezdésének, amely az elvi telekalakítási, valamint
- a Tr. 9. §-a (1) bekezdés a) és b) pontjának, amely a "végleges" telekalakítási engedély kérelmezésére jogosultak körét jelöli meg.
A közös tulajdon természetbeni megosztással való megszüntetése esetében az építésügyi hatóság hatáskörébe tartozó telekalakítás engedélyezésére irányuló közigazgatási és a közös tulajdon megszüntetésére irányuló bírósági eljárás között az összhangot - évtizedekkel ezelőtt - a Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalásának eredeti IV. pontja hozta létre. Ez úgy rendelkezett, hogy a természetbeni megosztás esetében még az ítélet meghozatala előtt a feleknek kell a megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási adatváltozás átvezetésére alkalmas vázrajz beszerzéséről gondoskodniuk. Ez a feladat - vita esetén - a természetbeni megosztást kérő félre hárult. Az állásfoglalás rendelkezett arról is, hogy a telekfelosztási engedély beszerzésére a félnek - a tárgyalás felfüggesztése mellett - megfelelő határidőt kell adni. A bíróság a telekalakításról hozott közigazgatási határozathoz kötve van: akkor is csak az engedélyezett módon dönthet a telek felosztásáról, ha egyébként más mód is lehetséges lenne. Világossá tette a Legfelsőbb Bíróság azt is, hogy nem elegendő az elvi engedély, a "végleges" telekalakítási engedély megszerzésére van szükség.
Jelenleg a PK 10. számú állásfoglalásnak a PK 272. és PK 274. számú állásfoglalással módosított rendelkezését kell irányadónak venni. Ennek VI/d) pontja - ha rövidebben is - a korábbival azonos szempontokat tartalmaz. Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal előtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz szükséges jogerős államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell szabni.
A PK állásfoglalás érvényesülésének útját a mindenkori telekalakítási jogszabályok nem állták el: éppen úgy, mint a jelenleg hatályos Tr. 9. §-ának (1) bekezdés a) pontja szerint, a telekfelosztásra irányuló engedély kiadását közös tulajdonban álló telek esetén bármelyik tulajdonostárs kérhette és kérheti ma is.
Az ily módon kialakított megoldás összhangban van a telekalakítási eljárás természetével is, ami abban van, hogy a telekalakítási engedély önmagában nem elég a telekfelosztás tényleges végrehajtásához.
Minthogy a telekfelosztással a korábbi egy földrészletből több önálló földrészlet keletkezik, ez olyan adatváltozással jár, amit át kell vezetni az ingatlan-nyilvántartáson. Ezen felül, a közös tulajdon megszületésével a volt tulajdonostársak rendszerint külön-külön kizárólagos tulajdonjogot szereznek az egyes újonnan kialakított földrészleteken. Ez a tulajdonjogban bekövetkezett változás bejegyzését kívánja meg. Amennyiben
- a tulajdonostársak megállapodtak a földrészlet felosztásában és a közös tulajdon megszüntetésében, mind az adatváltozás átvezetését, mind a tulajdonjog változásának bejegyzését kérniük kell a földhivataltól, csatolva a szerződésüket és a jogerős telekalakítási engedélyt a telekalakítási terv, illetőleg változási vázrajz engedélyezési záradékkal ellátott példányával együtt (lásd: az Iny. tv. 27. §-ának (1) és 28. §-ának (1) bekezdését, illetve az Iny. tv. 29. §-át); viszont
- ha a közös tulajdont bíróság szüntette meg, az adatváltozás átvezetése és a tulajdonjog bejegyzése a bíróság ítélete (a felek bírósági egyezsége) alapján történik (Iny. tv. 30. §).
2. Ingatlan egy részének elbirtoklása esetén szintén szükség van a telekalakítási eljárás lefolytatására. A közigazgatási és a bírósági eljárás összhangja évtizedeken át ebben a vonatkozásban is fennállt. A közelmúltban azonban ez az összhang a jelenleg hatályos Tr. egyik - a korábbitól eltérő - rendelkezése, vagy inkább annak értelmezése miatt, megtört.
A Ptk. 121. §-ának (1) bekezdése értelmében elbirtoklás útján megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, aki azt tizenöt éven át szakadatlanul birtokolja. Ugyanennek a §-nak a (4) bekezdéséből az következik, hogy a föld (pontosabban: földrészlet) egy - területileg meghatározott - részének tulajdonjogát elbirtoklással csak akkor lehet megszerezni, ha a földrészlet megosztható.
A földrészlet egy meghatározott részének elbirtoklása kétféle módon következhet be:
a) A birtoklás nem a földrészlet egészét, hanem annak határvonalakkal elkülöníthető részét érintette úgy, hogy a birtokos nem tulajdonosa az egyik szomszédos földrészletnek sem.
Ebben az esetben az elbirtoklás feltétele az, hogy a földrészletet több új különálló földrészletté lehessen - az Ét. 24. §-ának (1) bek. b) pontja alapján - felosztani. Ennek anyagi jogi feltételei ugyanazok, mint amit az előbbi 1. pontban kifejtettünk.
b) Többször fordul elő a gyakorlatban, hogy két szomszédos földrészlet egyikének tulajdonosa a térképi határvonalon túlterjeszkedve, a másik telekből egy kisebb részt (általában egy keskeny sávot) tart birtokában, és ez a területrész önálló földrészlet kialakítására nem alkalmas.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
