A perbeli ingatlannak az I. r. felperes 560/2330-ad, a II. r. felperes 305/2330-ad, az I. r. alperes 306/2330-ad, a II-III. r. alperesek pedig 560/2330-ad, illetve 599/2330-ad arányban a tulajdonosai.
Az I. r. alperes az 1999. július 5-én létrejött adásvételi szerződéssel a 306/2330-ad tulajdoni illetőségét a IV. r. alperesnek adta el 1 000 000 forint vételárért. A szerződés aláírásával az I. r. alperes elismerte a vételár teljes kiegyenlítését és hozzájárult a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez.
A szerződés 8. pontjában a felek rögzítették, hogy a vevő az eladó által biztosított adatok alapján maga jár el a tulajdonostársak elővásárlási jogával kapcsolatos értesítések ügyében.
A szerződés ezen rendelkezése alapján a IV. r. alperes jogi képviselője, dr. B. L. a felpereseket, valamint a II-III. r. alpereseket az 1999. július 6-án kelt levelében értesítette arról, hogy a IV. r. alperes megvásárolta az I. r. alperes tulajdoni illetőségét. Közölte azt is, hogy a vételár kifizetésre került. Kérte a tulajdonostársakat, öt napon belül nyilatkozzanak, hogy élni kívánnak-e elővásárlási jogukkal. Ez esetben a vételárat a IV. r. alperes kezeihez kell teljesíteni a megfelelő iratok aláírásával egyidejűleg. Közölte azt is: amennyiben az öt napos határidőn belül nem nyilatkoznak, úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogukkal nem kívánnak élni.
Az I. r. felperes részére megküldött levél az ingatlan-nyilvántartás adatai szerinti lakhelyéről "nem kereste" jelzéssel érkezett vissza, mert az I. r. felperes onnan már az 1990-es évek elején elköltözött és az ingatlan-nyilvántartás nem a tényleges lakcímét tüntette fel.
A II. r. felperes a IV. r. alperes jogi képviselője levelére 1999. július 13-án reagált. Ebben közölte, hogy élni kíván az őt megillető elővásárlási joggal, kérte azonban a teljes szerződés megküldését. Közölte azt is, hogy mivel az 1 000 000 forint vételár jelentős összeg, a szerződés átvételétől számított harminc napon belül teszi meg a szükséges intézkedéseket. Közölte továbbá azt is; nyitott abban a kérdésben, hogy a IV. r. alperes ugyanilyen vételáron, kézpénzfizetéssel megvásárolja az ő tulajdoni illetőségét is.
A IV r. alperes jogi képviselője ezt a választ nem tartotta alkalmasnak a II. r. felperes elővásárlási jogának érvényesítéséhez.
Ezt követően a felperesek 1999. augusztus 9-én előterjesztett keresetükkel a szerződés velük szembeni hatálytalanságának a megállapítását kérték. Keresetlevelük hiányosságait azonban nem pótolták, a bíróság azt idézés kibocsátása nélkül 1999. október 8. napján elutasította.
Időközben a IV. r. alperes a II. r. felperessel szemben szintén pert indított elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatának ítélettel történő pótlása érdekében. A per során a jelen per II. r. felperese a kereset elutasítását kérte. A IV. r. alperes keresetét elutasító jogerős ítélet 2000. június 28. napján kelt.
A felperesek az 1 000 000 forint vételárat 2000. július 21-én ügyvédi letétbe helyezték, majd a 2000. augusztus 8. napján előterjesztett keresetükkel annak megállapítását kérték, hogy az I. és IV. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés velük szemben hatálytalan.
Az I. és IV. r. alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a felperesekkel megfelelő módon közölték a szerződés létrejöttét. A szerződéskötésről az I. r. felperes is tudott, mert az ott tartózkodó szülei tanúi voltak az ingatlanilletőség birtokbaadásának. A II. r. felperes azon nyilatkozata, mely szerint harminc napon belül megteszi a szükséges intézkedéseket, nem minősül a vételi ajánlat elfogadásának különösen azért, mert saját illetőségét is eladásra ajánlotta fel. A II. r. felperes a vételár összegével nem rendelkezett. A felperesek késlekedtek igényük érvényesítésével is.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. és IV. r. alperesek által kötött adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan és az az I. r. alperes és a felperesek között jött létre. Rendelkezett a felperesek által bírói letétbe helyezett 1 000 000 forint kiutalásáról az I. r. alperes részére és elrendelte a felperesek tulajdonjogának bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
Az I. és IV. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét azzal a pontosítással hagyta helyben, hogy az I-II. r. felperesek az ingatlan 153/2330-ad - 153/2330-ad tulajdoni hányadát szerezték meg.
Indokolása szerint az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata nem hozhatja létre az adásvételi szerződést, ha nem az eladó tulajdonos közli a kapott ajánlatot. Jelen esetben dr. B. L. nem volt az I. r. alperes képviselőjének tekinthető. A közlés a felperesekkel szemben azért is hatálytalan, mert az nem teljes terjedelmében és nem a szerződéskötést megelőzően történt. Az I. r. felperessel az ajánlatot nem közölték, mert a nem kereste jelzés nem tekinthető szabályos közlésnek. Annak nincs jelentősége, hogy a felperesek mikor fordultak igényükkel a bírósághoz. A lényeg az, hogy a vételár letétbe helyezése megtörtént és a felperesek a perben elfogadó nyilatkozatot tettek.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és a kereset elutasítása érdekében - az I. és IV. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy nincs olyan rendelkezés, mely szerint a szerződésben a felek részéről megbízott ügyvéd által a szerződés megküldése ne lenne joghatályos. Az általános gyakorlat szerint ugyanis a már megkötött szerződés lényeges elemeit közlik az elővásárlásra jogosulttal. A PK 9. sz. állásfoglalás is csak a szerződés lényeges tartalmának közlését követeli meg, ez pedig a perben megtörtént. A IV. r. alperes által történt közlés is hatályos, mert az ajánlattevő érvényes meghatalmazás alapján az eladó képviselőjeként járt el. Az adásvételi szerződés 8. pontja pedig tartalmában meghatalmazásnak tekinthető.
Kifejtették, hogy a II. r. felperes nem tett a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, harminc napon belül helyezte ugyanis kilátásba a szükséges intézkedések megtételét, de saját tulajdoni illetőségét is felajánlotta a IV. r. alperesnek. A vételárat azonban sem harminc, sem hatvan nap elteltével nem fizette meg.
Álláspontjuk szerint az I. r. felperest a tőlük elvárható módon próbálták értesíteni, egyébként az eladásról az I. r. felperes személyes előadása szerint már 1999 júliusában tudomást szerzett. Utaltak arra, hogy a felperesek nem haladéktalanul éltek jogaikkal és szükséges lett volna a késedelem okainak és az eltelt idő alatt tanúsított magatartásnak a vizsgálata is. Álláspontjuk szerint az indokolatlan késedelem az elővásárlási jogról ráutaló magatartással történt lemondásnak is tekinthető. A felperesek az adásvételről 1999 július elején tudomást szereztek, a két hónappal később benyújtott, majd hatálytalanná vált perindítást megelőzően sem tettek semmilyen intézkedést, végignézték a IV. r. alperes birtokba lépését és az értéknövelő beruházások elvégzését. Tévedett a bíróság, amikor nem vizsgálta a felperesek elfogadó nyilatkozatának a komolyságát.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság az alábbi indokok szerint alaposnak találta.
Helytelen a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy a vételi ajánlat közlése a felperesekkel szemben hatálytalan volt.
Az adásvételi szerződés 8. pontjában az I. és a IV. r. alperesek úgy állapodtak meg, hogy a vevő fog eljárni az elővásárlási joggal kapcsolatos értesítések ügyében. Az adásvételi szerződésnek ez a rendelkezése a IV. r. alperes jogi képviselője javára képviseleti jogot keletkeztetett [Ptk. 219. § (1) bekezdés, 222. § és 1998. évi XI. törvény 22. és 23. §-ok].
Téves az a megállapítás is, hogy a vételi ajánlat közlése nem teljes terjedelmében történt meg. Az 1999. július 6. napján kelt levél az adásvételi szerződés valamennyi lényeges elemét - az eladó és a vevő személyét, az ingatlan megnevezését és a vételárat - tartalmazta.
Téves az a megállapítás is, hogy az ajánlat közlése azért nem hatályos, mert arra a szerződés megkötését követően került sor. Az elővásárlásra jogosulttal ugyanis csak az eladó által elfogadott vételi ajánlatot kell közölni, a vételi ajánlat elfogadásával pedig a szerződés létrejön [Ptk. 213. § (1) bekezdés]. Ezt az elvet követi az az általánosan elfogadott gyakorlat is, mely szerint a már megkötött szerződés tartalmát közlik az elővásárlásra jogosulttal azzal, hogy annak hatálya az elővásárlási jog gyakorlásától függően áll be (BH 1999. 63.).
A fentiekben foglaltak alapján megállapítható, hogy a vételi ajánlat közlése az elővásárlásra jogosult felperesekkel megfelelő módon megtörtént.
A II. r. felperes az elővásárlási jog gyakorlására történő felhívást nem vitásan megkapta. A II. r. felperes azonban a körülmények által indokolt határidőben (PK 9. X. pont) nem tett olyan, a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, mely az adásvételi szerződés létrehozására alkalmas lett volna. Az 1999. július 13-án kelt levelében a II. r. felperes ugyan közölte, hogy élni kíván az őt megillető elővásárlási joggal, azonban a szerződés megküldésétől számított harminc napon belül kívánta a szükséges intézkedéseket megtenni. Ebből, valamint a felperesnek abból a személyes előadásából, hogy a vételárral nem rendelkezett (17. sorszámú jkv.) azt a következtetést lehet levonni, hogy a II. r. felperes nem volt teljesítőképes.
A II. r. felperes elfogadó nyilatkozatának a komolyságát pedig megkérdőjelezi az a körülmény, hogy saját tulajdoni illetőségének megvásárlását felajánlotta a IV. r. alperesnek.
Az előzőekben foglaltak alapján megállapítható, hogy a II. r. felperes nem tett olyan elfogadó nyilatkozatot, mely alkalmas lett volna arra, hogy közte és az I. r. alperes között az adásvételi szerződést létrehozza.
A jogerős ítélet azt helyesen állapította meg, hogy a vételi ajánlat közlése az I. r. felperessel nem történt meg. Az I. r. felperes azonban az adásvételi szerződésről előadása szerint 1999 nyarán értesült (17. sorszámú jkv.). Arról 1999. augusztus 9-én nyilvánvalóan tudott, mert a II. r. felperessel együtt pert indítottak a szerződés hatálytalanságának a megállapítása érdekében.
Az elővásárlási jog a tulajdonost megillető rendelkezési jog korlátozása, mely feljogosítja az elővásárlásra jogosultat arra, hogy egyoldalú nyilatkozattal a vevő helyett maga léphet be az adásvételi szerződésbe. A tulajdonjogból fakadó egyik részjogosítvány, a rendelkezési jog korlátozása és a jogbiztonság követelménye miatt az elővásárlásra jogosultnak e joga gyakorlása során jóhiszeműen és tisztességesen kell eljárnia, oly módon ahogy az az adott helyzetben általában elvárható [Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdés].
Az elővásárlásra jogosult akkor jár el ezeknek az elveknek megfelelően, ha akkor kéri a sérelmére elkövetett jogsértés orvoslását, amikor arról tudomást szerez és egyben azonnal kifejezésre juttatja vételi szándékát.
Az I. r. felperes a vele szemben elkövetett jogsértés - a vételi ajánlat közlésének hiánya - tudomásra jutását követően a jogsértés orvoslását nem kérte és vételi szándékát sem juttatta kifejezésre. Jelen pert csak egy év elteltével indította meg. Ezekből a körülményekből pedig azt a következtetést lehet levonni, hogy az I. r. felperes nem kívánt élni elővásárlási jogával. Elfogadó nyilatkozatát késedelmesen tette meg, ezért az indokolatlan időmúlás az I. r. felperes elővásárlási jogát elenyésztette. A vételi ajánlat közlésének hiányában is megállapítható, hogy az I. r. felperes elővásárlási jogának gyakorlásáról ráutaló magatartással lemondott.
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy a felperesek által 1999 augusztusában indított pernek jogi jelentősége nincs, mert keresetlevelük idézés kibocsátása nélkül elutasításra került. A felperesek azonban még ennek időpontjától számítva is jelentős és indokolatlan késedelemmel fordultak ismét a bírósághoz.
Mindezek alapján megállapítható, hogy az I. r. felperes a vételi ajánlat közlésének hiányában is hallgatólagosan lemondott ezen joga gyakorlásáról, igényét késve érvényesítette. A II. r. felperes pedig nem tett vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, ezért keresetük alaptalan volt. Ennek megfelelően a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy az I. és IV. r. alperesek alappal hivatkoztak arra a felülvizsgálati okra, hogy a jogerős ítélet az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította. (Legf. Bír. Pfv.VI.20.492/2004. szám)
Az első fokon eljárt bíróság ítéletében tényként állapította meg, hogy a perbeli ingatlan 1/2 részben a felperes, 1/2 részben pedig az I. r. alperes tulajdonában állt. Az I. r. alperes az 1999. december 14. napján kötött adásvételi szerződéssel a fenti ingatlan illetőségét eladta a II. r. alperesnek 12 000 000 Ft vételárért.
A felperes a keresetében többek között annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 1999. december 14-én létrejött adásvételi szerződés a felperes elővásárlási jogának megsértése miatt vele szemben hatálytalan.
Az elsőfokú bíróság a fenti ítéletével a keresetet elutasította. Az elsőfokú iratokhoz 6/A/1. sz. alatt csatolt, az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat értelmezése, valamint a tanúvallomások mérlegelése alapján megállapította, hogy a felperes a szerződés teljes tartalmának ismeretében mondott le az elővásárlási jogának gyakorlásáról. A vételi szándék komolysága és a teljesítési képessége is hiányzott, az ingatlant az ismert feltételek mellett nem tudta és nem is kívánta megvásárolni.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és megállapította, hogy az I. és II. r. alperesek között 1999. december 14. napján létrejött adásvételi szerződést a felperes elővételi jogának megsértésével kötötték, ezért az a felperessel szemben hatálytalan. Nem látta bizonyítva, hogy a vételi ajánlatnak a Ptk. 373. §-ának (1), valamint 365. §-ának (3) bekezdésében megkívánt módon írásban való közlése a felperessel megtörtént, álláspontja szerint a szerződés tervezet átadása ilyennek az átadás bizonyítottsága esetében sem tekinthető, ezért nem hatályos a felperesnek az 1999. november 12-én keltezett okiratban foglalt, az elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozata. A felperes az elővásárlási jogát a kereset benyújtásával gyakorolta, a teljesítő készségét és képességét ez időpontban igazolta, 2000. december 19. napján önálló adásvételi szerződést kötött az I. r. alperessel és a vételárat kifizette. Jogi álláspontja szerint mindezek, valamint a PK 9. számú állásfoglalás alapján az alperesek között 1999. december 14. napján létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan.
A jogerős ítélet ellen az alperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérték. A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést a Ptk. 373. §-ának (1) és (2) bekezdésében írt rendelkezések megsértésében jelölték meg. Sérelmezték annak megállapítását, hogy a felperes írásban nem kapott tájékoztatást a jogügylet teljes tartalmáról. Állították, hogy a felperes átvette a szerződés-tervezetet, amely a vételi ajánlat terjes terjedelmében való közlését jelentette az I. r. alperes részéről. Ennek ismeretében mondott le írásban az elővásárlási jog gyakorlásáról. A felperes a perben nem bizonyította, hogy a nyilatkozat megtételekor komoly vételi szándéka volt és, hogy ez ehhez kellő teljesítőképességgel is rendelkezett. A másodfokú bíróság e kérdést maga sem vizsgálta, bizonyítást e körben nem vett fel, ennek ellenére állapította meg az elővásárlási jog megsértését az I. r. alperes részéről.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság alaptalannak találta, a következők miatt.
Az ügy irataiból kitűnik, hogy az I. és II. r. alperesek ügyvezetőinek a tárgyalási jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatai között olyan fel nem oldható ellentmondások voltak, amelyek következtében nem volt bizonyított, miszerint 1999. októberében valóban létezett az alperesek között egy szerződés-tervezet és ha igen, annak közlése a felperessel megtörtént-e.
Ugyanakkor tényként volt megállapítható, hogy a felperes 1999. november 12-én írásban úgy nyilatkozott, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni, az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát nem kívánja megvásárolni. E nyilatkozatból arra kell következtetni, hogy tudomást szerzett a tulajdonostárs eladási szándékáról.
A Ptk. 207. §-ának (2) bekezdése értelmében, ha valaki a jogáról lemond vagy abból enged, nyilatkozatát nem lehet kiterjesztően értelmezni. A nyilatkozat a használt kifejezések nyelvtani értelme szerint sem magáról a vételi jogról való lemondást jelenti, hanem azt, hogy a jogosult a nyilatkozat időpontjában nem kívánta e jogát gyakorolni.
A tulajdonostárs eladási szándékának megismerése azonban - a hatályos jogi szabályozás szerint - nem elegendő az elővásárlási jog gyakorlásának megnyíltához.
A Ptk. 145. §-ának (2) bekezdése értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A Ptk. 373. §-ának (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. A hivatkozott két jogszabályhely egybevetéséből az állapítható meg, hogy az elővásárlási jog jogosultjának e joga harmadik személlyel szemben áll fenn. Azzal, hogy a tulajdonos elhatározza miszerint az ingatlanát el kívánja adni és ezt közli a jogosulttal az elővásárlási jog e közléssel nem nyílik meg, mert nincs olyan kívül álló harmadik személy akivel szemben az elővásárlási jog gyakorolható lenne. A törvény tehát az elővásárlási jogot háromszemélyes jogviszonyként szabályozza. Az elővásárlási jog gyakorlásához három résztvevő szükséges, az eladó, a vételi ajánlatot tévő vevő, és az elővásárlási jog jogosultja. A harmadik személy (vevő) vételi szándéka akkor válik relevánssá - és az elővásárlási jog jogosultja számára akkor nyílik meg e jog gyakorlásának lehetősége - ha a vevő a vételi szándékát kinyilvánította, az ajánlatot az eladónak megtette. A tulajdonos pedig e vételi ajánlatnak megfelelően el kívánja adni a dolgot. A kapott ajánlatot köteles az eladó közölni a jogosulttal, aki azt magáévá teheti, ezáltal a szerződés a közölt feltételekkel közötte és a az eladó között jön létre. Az elővásárlási jog jogosultjának ezért lehetőséget kell kapnia arra, hogy a vevő nyilatkozata után annak minden részletét - magát az ajánlattevő személyét is - megismerve nyilatkozhasson jogának gyakorlásáról.
Az ügy körülményeiből megállapíthatóan a felperes, a vételi jog gyakorlásáról való lemondást tartalmazó okiratban arról nyilatkozott, hogy az ingatlant az eladótól nem kívánja megvásárolni, amely nyilatkozat azonban ilyen tartalommal az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondásként nem vehető figyelembe. A lemondó nyilatkozat hatályosságához az szükséges, hogy a jogosult a nyilatkozatát a megállapodás teljes tartalmának - így a vevő személyének, és a vevő konkrét, a szerződés minden lényeges kikötését tartalmazó ajánlatának - ismeretében tegye meg. Az a körülmény, hogy a jogosult az eladó ajánlatát nem fogadja el és ennek ismeretében akként nyilatkozik, hogy elővásárlási jogát nem kívánja gyakorolni, nem menti fel az eladót az alól a kötelessége alól, hogy ha kívülálló harmadik személytől vételi ajánlatot kap ezt a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölje a jogosulttal. A tulajdonostársnak azt a nyilatkozatát, miszerint az eladó szerződési ajánlatát nem kívánja elfogadni a Ptk. 207. §-ának (2) bekezdésére figyelemmel nem lehet akként értelmezni, hogy a harmadik személytől - esetleg később érkező - ajánlatot sem akarja a magáévá tenni.
Az elővásárlási jog jogosultjának a vételi jog gyakorlásának megnyíltakor kell igazolnia a teljesítőképességét, ezért nincsen jogi jelentősége annak, hogy az alperesek közötti szerződés aláírásakor megvolt-e a teljesítőképessége.
Mindezek alapján jogsértés nélkül állapította meg a másodfokú bíróság, hogy az alperesek a felperes elővételi jogának megsértésével kötötték a perbe hozott ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.21.993/2003. szám)
A perbeli ingatlan 1994-ben 4/8-ad részben J. I.-nek, 2/8-ad arányban C. E.-nek, 1/8-ad arányban a felperes és 1/8-ad részben az I. r. alperesnek: a felperes húgának a tulajdonában állt.
Az 1994. január 19-én meghalt J. I. a II. r. alperes és leánya, Sz. A. javára végrendelkezett.
C. E. az 1994. október 14-én létrejött adásvételi szerződéssel 2/8-ad tulajdoni illetőségét 1.200.000 forint vételárért a II. r. alperesnek adta el. A II. r. alperes - aki már évek óta a perbeli ingatlanban lakott és ott cukrászdát üzemeltetett - 900 000 forint vételárat a szerződés aláírásával egyidejűleg megfizetett az eladónak, a fennmaradó 300 000 forint megfizetését pedig 1994. szeptember 30-áig vállalta.
A II. r. alperes képviseletében eljáró ügyvéd a felperesnek, az I. r. alperesnek, valamint J. I. két törvényes örökösének a részére az adásvételi szerződést megküldte azzal a felhívással, hogy nyolc napon belül nyilatkozzanak, kívánnak-e elővételi jogukkal élni, melyet a szerződésben rögzített feltételek mellett gyakorolhatnak.
A felperes 1994. október 20-án bejelentette, hogy élni kíván elővásárlási jogával. A 900 000 forintot, majd a további vételárrészletet is ügyvédi, későbbiekben bírói letétbe helyezte el.
A felperes a földhivataltól tulajdonjogának bejegyzését, C. E.-től pedig a letétbe helyezett vételár felvételét kérte. C. E. a vételárat nem vette át és a II. r. alperes arra hivatkozott, hogy miután J. I. végrendeleti örököse, az ingatlan résztulajdonosa, ezért a felperes elővásárlási jogra történt felhívása szükségtelen volt.
C. E. és a II. r. alperes 1996. február 7-én kelt nyilatkozatban az ingatlan 2/8-ad hányadára létrejött adásvételi szerződést közös megegyezéssel visszavonták. Ugyanezen a napon közöttük életjáradéki szerződés jött létre, melynek alapján a földhivatal a felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét törölte és az ingatlan 2/8-ad tulajdoni hányadára a II. r. alperes tulajdonjogát jegyezte be életjáradék jogcímén.
Ezt megelőzően a felperes az 1995. április 18. napján megkötött adásvételi szerződéssel megvásárolta az I. r. alperes 1/8-ad tulajdoni illetőségét, ezzel az ingatlan 2/8-ad hányadának a tulajdonosává vált.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a II. r. alperes és C. E. között 1994. október 14-én létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, az közte és C. E. között jött létre a szerződés szerinti tartalommal. Kérte továbbá annak megállapítását is, hogy C. E. és II. r. alperes által 1996. február 7-én kelt nyilatkozat és életjáradéki szerződés érvénytelen abban a részében, mely az érintett ingatlanilletőség tulajdonjogának átszállását tartalmazza. Kérte továbbá az ingatlan-nyilvántartásból a II. r. alperes tulajdonjogának törlését és tulajdonjoga bejegyzését.
A per során C. E. akkori I. r. alperes elhalálozott, jogutódja egyrészt unokaöccse a felperes, másrészt unokahúga, a mostani I. r. alperes.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkoztak, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlannak a II. r. alperes a tulajdonosa volt, mert J. I. a javára végrendelkezett és a közjegyző a hagyatékot ideiglenes hatállyal a javára átadta.
A bíróság az öröklési jogi vita tárgyában hozott részítéletével megállapította, hogy a II. r. alperes javára szóló végrendelet érvénytelen. Ily módon az ingatlan 4/8-ad illetőségének tulajdonjogát J. I. törvényes örökösei szerezték meg. A felperes a 2001. február 15-én létrejött adásvételi szerződéssel az örökösöktől 3 500 000 forint vételárért megvásárolta a perbeli ingatlan 4/8-ad tulajdoni illetőségét. Ily módon a felperes az ingatlannak 6/8-ad, a II. r. alperes pedig 2/8-ad részben a tulajdonosa.
A II. r. alperesnek ráépítés jogcímére alapított tulajdonjog megállapítása iránti keresetét 2003-ban a bíróság ítéletével jogerősen elutasította.
Az elsőfokú bíróság a jelen perben az ítéletével megállapította, hogy a felperes és néhai C. E. között a perbeli ingatlan illetőség vonatkozásában - azzal, hogy a felperes elővásárlási jogát gyakorolta - az adásvételi szerződés létrejött az 1994. október 14-én C. E. és a II. r. alperes közötti adásvételi szerződésnek megfelelő tartalommal. Ez alapján a felperes megszerezte a néhai C. E. tulajdonában volt 2/8-ad tulajdoni hányadot.
Megállapította azt is, hogy a felperes által letétbehelyezett 1 200 000 forint néhai C. E. hagyatékába tartozik. Megállapította továbbá azt is, hogy néhai C. E. és a II. r. alperes között 1996. február 7-én kelt nyilatkozat és az életjáradéki szerződésnek az ingatlan tulajdonjoga átszállására vonatkozó rendelkezése a felperessel szemben hatálytalan. Elrendelte a földhivatal megkeresését a II. r. alperes 2/8-ad tulajdoni hányadának a felperes tulajdonába történő átjegyzése érdekében. Az ezt meghaladó keresetet elutasította.
Indokolásában megállapította, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a II. r. alperes nem volt a perbeli ingatlan társtulajdonosa, mert a bíróság jogerős ítéletével megállapította, hogy a másik tulajdonostárstól származó végrendelet érvénytelen és a II. r. alperes ráépítés jogcímére alapított tulajdoni igénye is elutasításra került. A felperes élt elővásárlási jogával, teljesítőképességét megfelelő okiratokkal bizonyította. Ezért az adásvételi szerződés a felperes és néhai C. E. között létrejött. Ebből következően az adásvételi szerződés felbontása és az életjáradéki szerződés a Ptk. 203. § (1) bekezdése alapján a felperessel szemben a perrel érintett ingatlanhányad vonatkozásában hatálytalan. A szerződő felek rosszhiszeműek voltak, mert a felperes tulajdonszerzését kívánták megakadályozni. Ily módon nyilatkozatuk a felperessel szemben nem hatályosulhatott, hiszen korábban a felperes elfogadó nyilatkozatával a szerződés létrejött.
Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.
Indokolása szerint az elsőfokú bíróság tévesen hagyta figyelmen kívül a felperes által a II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzését támadó közigazgatási perben hozott ítéletek tartalmát. A jogerős ítélet ugyanis tényként állapította meg, hogy a II. r. alperes a felperes elővásárlási jogának gyakorlása időpontjában végrendeleti öröklés folytán - bár utóbb érvénytelennek nyilvánított végrendelet alapján - a perbeli ingatlan társtulajdonosa volt. Az I. r. alperes jogelődje és a II. r. alperes 1996. február 7-én jogszerűen bontotta fel az adásvételi szerződést, ezért a felperes elővásárlási joga utóbb sem volt gyakorolható.
Kifejtette továbbá, hogy a Ptk.-nak az öröklési jogra vonatkozó rendelkezései a szerződések jogától eltérően rendezik a végrendelet érvénytelenségének jogkövetkezményeit. Azt ugyanis hivatalból nem lehet figyelembe venni és korlátozott az a személyi kör is, akik a végrendelet bíróság előtti megtámadására jogosultak. Ebből következik, hogy mindaddig amíg a polgári bíróság az arra jogosultak által kezdeményezett perben a végrendelet érvénytelenségét jogerősen nem állapította meg, a végrendeletet érvényesnek, annak jogosultját pedig örökösnek kell tekinteni. Tény, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a II. r. alperes és néhai J. I. törvényes örökösei között a végrendelet érvénytelenségének a megállapítása iránt per volt folyamatban, azonban a végrendelet érvénytelenségét a bíróság csak az 1997. február 27-én jogerőre emelkedett részítéletében állapította meg. Ez az az időpont, amikortól a II. r. alperes álörökösnek minősül és vele szemben ennek jogkövetkezményei levonhatók. Az elővásárlási jog gyakorlására történő felhívás időpontjában tehát a II. r. alperes az ingatlan társtulajdonosának minősült. Ebből következően a felperest az elővásárlási jog nem illette meg. Nem volt akadálya tehát annak, hogy a néhai és a II. r. alperes 1996. február 7-én az adásvételi szerződést felbontsák és életjáradéki szerződést kössenek. A végrendelet érvénytelenségének megállapítását követően - amikortól a felperes javára az elővásárlási jog gyakorlásának lehetősége megnyílt volna - már nem volt olyan adásvételi szerződés, mellyel kapcsolatban a felperes ezen jogát gyakorolhatta volna, miután a szerződés felbontásával az megkötésére visszamenő hatállyal megszűnt.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása, a perbeli ingatlan 2/8-ad illetőségére tulajdonjogának megállapítása és annak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság alaposnak találta, a következő indokok alapján.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint a végrendeletet érvényesnek, annak jogosultját pedig örökösnek kell tekinteni mindaddig, ameddig a bíróság az arra jogosultak által kezdeményezett perben a végrendelet érvénytelenségét jogerősen meg nem állapítja. Ebből következően az adásvételi szerződés megkötésekor a II. r. alperes az ingatlan társtulajdonosának minősült.
A Legfelsőbb Bíróság ezzel az okfejtéssel nem ért egyet.
A Ptk. 598. §-ában foglaltak szerint az ember halálával hagyatéka, mint egész száll az örökösre (öröklés). Néhai J. I. a II. r. alperes javára végrendeletet alkotott, a néhai törvényes örökösei azonban a végrendelet érvénytelenségét állították. Ez egy függő jogi helyzetet hozott létre; a végrendelet érvényességének vagy érvénytelenségének a megállapítása döntötte el, hogy a II. r. alperes a Ptk. 598. §-a alapján néhai J. I. örökösévé vált-e.
A végrendelet érvénytelenségének a megállapítása a szerződés érvénytelenségéhez hasonló helyzetet hoz létre, a tényleges örökös és a végrendeleti örökös, mint álörökös egymásközti viszonyában a jogalap nélküli birtoklás szabályait (Ptk. 193-195. §) kell megfelelően alkalmazni.
A jelen ügyben nem vitás, hogy a II. r. alperes javára szóló végrendelet érvénytelenségét a bíróság részítéletével megállapította. Ebből következően a II. r. alperes a Ptk. 598. §-a alapján nem volt J. I. örököse, ennek következtében a perbeli ingatlan 4/8-ad illetőségének tulajdonosa sem. Téves tehát a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy az elővásárlási jog gyakorlására történő felhívás időpontjában a II. r. alperes az ingatlan társtulajdonosának minősült. A II. r. alperes mint álörökös a hagyatékba tartozó vagyontárgyak jogalap nélküli birtokosa volt [Ptk. 193. § (1) bekezdés], ebből azonban nem lehet azt a következtetést levonni, hogy jogosult lett volna a perbeli ingatlannal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlására. Néhai C. E. tehát nem az ingatlan társtulajdonosával, hanem kívülállóval kötött adásvételi szerződést, ezért a felperest az elővásárlási jog megillette.
A felperes elővásárlási jogát az arra irányadó szabályok szerint gyakorolta, elfogadó nyilatkozatot tett és teljesítőképességét is igazolta.
A felperes elfogadó nyilatkozatát a végrendelet érvényességének vagy érvénytelenségének a megállapításától függő jogi helyzetben tette meg. Közte és néhai C. E. között az adásvételi szerződés létrejötte tehát attól függött, hogy a II. r. alperes javára szóló végrendelet érvényesnek vagy érvénytelennek minősül-e. Amennyiben a bíróság a törvényes örökösök végrendelet érvénytelenségének a megállapítása iránti keresetét elutasította volna, a II. r. alperes tulajdonosi jogállása miatt a felperes elővásárlási jogát nem gyakorolhatta volna eredményesen. A végrendelet érvénytelenségének a megállapítása miatt az adásvételi szerződés C. E. és a felperes között jött létre [Ptk. 373. § (2) bekezdés] a függő jogi helyzet megszűnését követően, de a nyilatkozattétel időpontjára visszaható hatállyal. A II. r. alperes és C. E. az adásvételi szerződést tehát már nem bonthatták fel. Egységes ugyanis a bírói gyakorlat abban, hogy az elővásárlási jog gyakorlását követően az adásvételi szerződést az eredeti vevő és az eladó már nem bonthatja fel.
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy a közigazgatási ügyben hozott ítélet a felperes tulajdonjogát megfelelő okirat hiányában nem tartotta bejegyezhetőnek. Az ítélet indokolásában foglaltakhoz anyagi jogerő egyébként sem fűződik [Pp. 229. § (1) bekezdés].
Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a jogerős ítélet az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő. Ezért a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. (Legf. Bír. Pfv.VI.20.095/2005. szám) ■
Visszaugrás
