A felülépítményi jog (superficies) eredeti antik római jogintézmény, keletkezése valamikor a köztársaság korának végére tehető.[1] Látszólag olyan, a tankönyvek által is csak röviden - általában az örökhaszonbérlettel párhuzamba állítva - tárgyalt jogintézményről van szó, amely nem vet fel különösebb dogmatikai kérdéseket. A superficies (aedificium) solo cedit elve[2] alapvetően meghatározza a telek és a rajta emelt építmény tulajdoni viszonyait: az elváló tulajdonjog koncepciójának hiányában az épületnek a telektulajdonostól különböző személy általi hasznosítására így csak a felülépítményi jog létesítése lehetett megoldás az ókori Rómában. Az irodalomban uralkodónak tekinthető nézet alapján kialakulása az állami, illetve községi telkeknek építkezés céljára történő bérbeadására vezethető vissza, ekképpen a jogintézmény közjogi eredetű.[3] Annyi bizonyos, hogy létrejötte a városok népességének a köztársaság végén kezdődő hirtelen megnövekedésével, a polgárháborús pusztításokkal és az ezek eredőjeként előálló lakásínséggel függött össze. Figyelemmel továbbá arra, hogy ebben az időben a municipiumok elidegeníthetetlen tulajdona mellett egyre több építkezésre alkalmas telek került olyan patrícius családok kezébe, akik - nagy mennyiségben összevásárolva a háborúk során elkobzott földeket - ingatlanjaikon vagy egyáltalán nem, vagy csak megfizethetetlenül magas áron voltak hajlandóak túladni, plauzibilisnek tűnik az a romanisztikában kisebbséginek tekinthető tézis, miszerint a superficies eredetileg magánszemélyek között jött létre.[4] A tulajdonjog megőrzése mellett ugyanis jó vagyonszerzési lehetőségnek mutatkozott tőkével rendelkező vállalkozóknak átengedni a telkek használatát bizonyos ellenszolgáltatásért, leggyakrabban bérbe adva avégett, hogy a befektetni kívánó ott lakóházat (bérkaszárnyát) építve biztosítsa a városba özönlő tömegek lakhatását. A telektulajdonos az inaedificatio szabályai (solo cedit, quod inaedificatum est) szerint telke accessiójaként megszerezte ugyan az épület tulajdonjogát, ezzel a konstrukcióval ugyanakkor a bérház építtetője is jól járt, hiszen megspórolta az építési telek magas vételárát, az építmény tekintetében viszont a tulajdonjoghoz közelítő terjedelmű jogosultság illette meg. Az - általában évente fizetendő solarium formájában jelentkező - ellenszolgáltatást pedig az épületben lévő lakások kiadásából befolyó bevételből fedezte. Valószínűsíthetjük tehát, hogy a felülépítményi jog eredetét sokkal inkább a magánjogban, jelesül a telektulajdonosok és az építkezésre vagy a már meglévő épület bérbeadására vállalkozó személyek egymás közötti viszonyaiban, valamint a prétor ezzel összefüggő jogfejlesztő tevékenységében kell keresnünk.[5]
Ha mármost a superficies jogi lényegét akarjuk közelebbről meghatározni, akkor primer forrásainkat áttekintve igen hamar kitűnik, hogy e jogintézményt maguk a rómaiak nem definiálták, így az antik juristák egyáltalán nem könnyítik meg a dolgunk.[6] Az már jóval meglepőbb, hogy a hazai tankönyvirodalom is meglehetősen változatosan jelöli, illetve határozza meg a fogalmát.
Míg a régebbi római jogi tankönyvekben - mintegy az örökhaszonbérlet párjaként - általában az örökbérlet elnevezéssel találkozunk,[7] a jelenleg használatosak közel sem egységesek e kérdésben. Így a Brósz - Pólay tankönyvben szereplő definíciót[8] tovább finomító, s ezzel talán a legárnyaltabb meghatározást adó Földi-Hamza tankönyvben már a felülépítményi jog kifejezést találjuk.[9] A pécsi Benedek - Pókecz,[10] illetve a szegedi Molnár - Jakab tankönyv[11] a gordiuszi csomót átvágva mindkét megjelölést alkalmazza. A sorból némileg kilógva Bessenyő András épülethasználatként nevesíti a superficiest.[12]
Az örökbérlet kifejezés kétségkívül jól érzékelteti a superficies és az empthyteusis közti alapvető funkcionális egyezést, a magam részéről mégis úgy vélem, hogy korántsem szerencsés fordítása[13] a latin terminus technicusnak, hiszen az is a föld felszínén való létesítésre (super facere), ott emelt épületre utal.[14] Didaktikai szempontból természetesen hasznos lehet az örökhaszonbérlettel párhuzamba állítva örökbérletként említeni a jogintézményt,[15] de annak tartalmát tekintve egy sokkal árnyaltabb definíció szükségeltetik. Ehhez pedig a felülépítményi jogot létesítő causa/causák kérdéskörének tisztázása mellett a superficiariust megillető primer jogosultság és - ezzel szoros összefüggésben - a jogintézmény alapvető gazdasági rendeltetésének meghatározása is elengedhetetlen.
A szakirodalom a superficies alapjául elismert jogcímek kérdésében is igen megosztott. A romanisták
- 41/42 -
jelentős részének álláspontja szerint csak bérleti szerződés alapján létesülhetett felülépítményi jog.[16] Mások azonban lehetségesnek tartják, hogy a bérlet mellett egyéb jogcímen - így adásvétel, ajándékozás, illetve hagyomány útján - is létrejöhetett a superficies.[17] A romanisták egy harmadik csoportja úgy véli, hogy a bérlet mellett csak adásvételi causa képzelhető el jogalapként.[18]
Ennek tisztázása már csak azért is fontos, hogy választ tudjunk adni arra az újabb kérdésre, hogy a felülépítményi jog kizárólag visszterhesen, avagy ingyenesen is megalapítható volt-e, előbbi esetben pedig az ellenszolgáltatásnak feltétlenül periodikusnak kellett-e lennie, esetleg egyszeri, egyösszegű juttatásként is teljesíthette azt a superficiarius. Annak érdekében, hogy helyesen foglaljunk állást a feltett kérdésekben, a legcélravezetőbb talán, ha a vonatkozó primer jogi forrásainkat engedjük beszélni. A témakört érintő - jórészt valószínűleg interpolált - Digesta-fragmentumokban az alapesetnek tekinthető, a prétori edictum szövegében is rögzített bérleti[19] mellett adásvételi, ajándékozási causát, továbbá hagyományrendelést egyaránt találunk.[20]
Ami a causa emptionist illeti, a felülépítményi jog sedes materiaejét adó Digesta 43. könyvének 18. titulusa (De superficiebus) mindjárt a kompilátorok által az élére illesztett Ulpianus-fragmentumának 1. íjában világosan fogalmaz:
Ulpianus D. 43, 18, 1, 1 (libro 70 ad edictum): Qui superficiem in alieno solo habet, civili actione subnixus est: nam si conduxit superficium, ex conducto, si emit, ex empto agere cum domino soli potest.
A remekjogász szerint tehát, akinek más telkén felülépítményi joga van, annak a részére civiljogi actio biztosított: ha a felülépítményi jogot bérli, akkor ex conducto - tehát a bérletből fakadóan -, ha vásárolta, akkor ex empto - azaz adásvételi jogcímen - perelheti a telektulajdonost.
Hasonlóképpen szól Ulpianus az - egyébként a stipulatio melletti vagylagos - ex empto perelhetőségről ugyanezen fragmentum 5. §-ában a jogától megfosztott superficiarius javára.
Ulpianus D. 43, 18, 1, 5 (libro 70 ad edictum): Si soli possessori superficies evincatur, aequissimum erit subvenire ei vel ex stipulatu de evictione vel certe e x empto actione.
Ez a forráshely azonban már inkább egy fennálló felülépítményi jog továbbértékesítése, mintsem annak keletkezése kapcsán említi az adásvételt, csakúgy, mint az alábbi két fragmentum is.[21]
Pomponius D. 23, 3, 32 (libro 16 ad Sabinum): Si ex lapidicinis dotalis fundi lapidem vel arbores, quae fructus non essent, sive s uperficium aedificii dotalis voluntate mulieris vendiderit, nummi ex ea venditione recepti sunt dotis.
A jogtudós szerint, ha a férj - többek között felesége beleegyezésével - a hozományhoz tartozó épületen fennálló felülépítményi jogot adásvétel útján értékesíti, az így befolyt pénzösszeg a hozományi vagyon részét képezi.
Paulus D. 6, 2, 12, 3 (libro 19 ad edictum): Idem est (Publiciana competit) et si superficiariam insulam a non domino bona fide emero.
Paulus álláspontja alapján ugyanúgy biztosított az actio Publiciana annak a részére is, aki egy bérház felülépítményi jogát jóhiszeműen nem tulajdonostól vásárolta.
A primer jogi forrásainkban további jogalapok után kutatva ugyan több olyan fragmentumot is találunk, amely más jogcímeket - így hagyományrendelést és ajándékozást - is említ a felülépítményi joggal összefüggésben, de ezek szinte kivétel nélkül[22] egy már fennálló superficies átruházásáról és nem annak megalapításáról szólnak.[23] Így az alábbi, nagy valószínűséggel már a iustinianusi kompilátorok álláspontját tükröző[24] töredék is, amely egy sajátos, a hagyományos tulajdonában álló telekhez kapcsolódó felülépítményi jogra irányuló hagyományrendelésre hoz példát.
Iulianus D. 30, 86, 4 (libro 34 digestorum): Valet legatum, si superficies legatasitei, cuius in solo fuerit, licet is dominus soli sit: nam consequetur, ut hac servitute liberetur et superficiem lucrifaciat.
Iulianus érvényesnek tekinti tehát, ha egy olyan épületre vonatkozó felülépítményi jogot rendelnek hagyományul, mely a hagyományos tulajdonában lévő telken áll, jóllehet ő a telekkel együtt annak a tulajdonosa, mert ennek a hagyományrendelésnek az lesz a joghatása, hogy a legatarius ettől a szolgalomtól megszabadul és az épületet immár korlátozástól mentesen megszerzi.
Végül ugyancsak nem beszélhetünk a szó technikus értelmében a felülépítményi jog megalapításáról hagyományrendelés útján a következő, terjedelmes fragmentum nyomán sem.
Iulianus D. 30, 81, 3 (libro 32 digestorum): Qui fundum excepto aedificio legat, appellatione aedificii aut superficiem significat aut solum quoque, cui aedificium superpositum est. Si de sola superficie exceperit, nihilo minus iure legati totus fundus vindicabitur, sed exceptione doli mali posita consequetur heres id, ut sibi habitare in villa liceat: in quo inerit, ut iter quoque et actum in ea habeat. Si vero solum quoque exceptum fuerit, fundus excepta villa vindicari debebit et servitus ipso iure villae debebitur, non secus ac si duorum fundorum dominus alterum legaverit ita, ut alteri serviret. Sed inclinandum est testatorem etiam de solo cogitasse, sine quo aedificium stare non potest.
A nehézkes megfogalmazású forrásszöveg szerint az örökhagyó egy telket rendelt hagyományul,
- 42/43 -
a rajta fennálló aedificium nélkül. A kérdés, hogyan kell értelmeznünk az örökhagyó végrendeletét. Iulianus álláspontja alapján a válaszhoz nélkülözhetetlen, hogy megadjuk, mit kell aedificium alatt értenünk. Ha a kifejezés csak az építményre vonatkozik, s a telek azon részére, amire az épült nem, akkor a hagyományos ugyan az egész ingatlant vindikálhatja, de az örökös exceptio dolival védekezhet, és így érheti el, hogy az épületet lakhassa, használhassa, illetve azon a telekrészen, ahol a lakóház található, az őt megillető útszolgalmakat gyakorolhassa. Ellenkező esetben, tehát ha az aedificium fogalmába beleértjük azt a telekrészt is, amelyen az épület áll, akkor a hagyományos csak a telket vindikálhatja (ti. az épület nélkül), és a(z említett) szolgalmak ipso iure megilletik az örököst, éppúgy, mintha egy tulajdonos két telek közül egyet úgy rendelne hagyományul, hogy az egyik javára a másikon szolgalmi jog áll fenn. A jogtudós szerint inkább ez utóbbi módon kell értelmeznünk a végrendeletet, tehát úgy, hogy az örökhagyó a telekkel együtt értette az aedificiumot, leszámítva azt a részt, amelyen nem állhat épület.
A vizsgált kérdéskör szempontjából a szöveg első fordulata bír jelentőséggel, ahol az örökös egyúttal quasi superficiariusnak tekinthető, hiszen a telek és azzal együtt, annak accesiójaként az épület tulajdonjogát is a hagyományos szerezte meg. Mivel azonban a hagyományrendelés az aedificiumra nem vonatkozott, az örököst megilleti az épülethasználati jog és az annak gyakorlását biztosító szolgalmak. Az bizonyos, hogy a forrásbéli tényállásban nem egy fennálló felülépítményi jogról, illetve annak hagyományrendeléssel történő átruházásáról van szó, hiszen az örökhagyó tulajdonosként rendelkezik az egész ingatlanról, a telket és az épületet is beleértve. Ebből következően e fragmentum elviekben - igaz csak áttételesen, közvetetten - akár a superficies mint idegen dologbeli jog legatum útján történő megalapításának is lehetne a példája. De elfogadva a felülépítményi jog kötelmi alapú kialakulásának és fokozatos dologijogiasodásának tézisét,[25] nehezen képzelhető el, hogy Iulianus egy csak időben jóval később kialakuló jogintézményre gondolt volna, sokkal inkább - a már a preklasszikus kortól önállósult haszonjogként létező,[26] s Iustinianus előtt ház, illetve lakás használatát is magába foglaló - az ususnak megfelelő használati jogra.[27] Ezt a feltevést erősíti a szövegben szereplő habitare kifejezés is, másrészt az, hogy a jogász nem biztosít speciális in rem védelmet az örökösnek, aki így csak exceptio dolival élhet a hagyományossal szemben, hivatkozván arra, hogy utóbbi az örökös "felülépítményi jogát" az örökhagyó végrendeletének megfelelően tartsa tiszteletben.
A superficies fogalmának pontos meghatározásához végül szükséges a felülépítményest megillető primer jogosultság és a jogintézmény alapvető gazdasági rendeltetésének tisztázása is. Mindenekelőtt választ kell adnunk arra a kérdésre, hogy a felülépítményi jog lényegét vajon egy városi telek beépítés céljából történő átengedésében kell-e látnunk, avagy az idegen telken emelt építmény használatában. Ezzel szoros összefüggésben pedig, hogy a superficies létesítését elismerjük-e már fennálló épületen, valamint épületrészen. A jogi forrásaink szűkszavúsága, illetve hallgatása okán a szakirodalom igencsak megosztott e kérdéskörökben is.
A romanisztikában régtől elterjedt[28] - de tulajdonképpen még ma is uralkodónak tekinthető és számos tankönyvben is szereplő[29] - nézet szerint a felülépítményes fő jogosultsága az épület emelésére irányul, ehhez képest csak másodlagos az azon fennálló használati joga.[30] Más romanisták[31] viszont éppen ez utóbbiban (ti. a superficiarius épülethasználati jogában) látják a felülépítményi jog lényegét, s ennek nyomán elismerik a superficies alapítását már létező, nem a superficiarius által emelt épületen is.[32] Egyfajta köztes megoldásként, a kérdést némileg megkerülve a szakirodalom egy része nem jelöli meg expressis verbis a felülépítményest megillető jogosultságokat.[33]
A kérdés helyes megválaszolásához célszerű a jogintézmény elnevezéséből kiindulni, melyből magától értetődően következik, hogy mindaddig, amíg a másik telkén nincs semmilyen felépítmény, amin a jogosultság fennállhat, nem beszélhetünk superficiesről. Ez azonban még nem jelenti egyben azt is, hogy a hangsúly a beépítésen lenne. Hiszen átruházható, örökölhető jogról lévén szó, a jogutód - például az örökös - felülépítményi joga már kétségkívül egy fennálló épületre vonatkozik.
Nem hagyhatjuk figyelmen kívül továbbá a jogintézmény alapvető gazdasági funkcióját sem, közelebbről azt, hogy a felülépítményes - gazdag vállalkozóként - befektetési céllal alapítja e jogát. Vagyonos osztály tagjaként, saját villával rendelkezvén nyilván nem azért építkezik egy idegen telken, hogy ott a lakhatását biztosítsa. Sokkal inkább azért, hogy jövedelmező üzletet indítson be: általában egy bérházat (insulát) emel a másik telkén, hogy azt bérbe adva gyarapítsa a vagyonát. E gondolatmenetet folytatva azt is könnyen beláthatjuk, hogy nemigen akad olyan vállalkozó, aki tetemes pénzösszeget invesztál egy épület felhúzásába csupán azért, hogy azt rövid ideig használja és adja bérbe. Sokkal életszerűbb, ha úgy valósítja meg a projektet egy idegen telken, hogy aztán az épületet
- 43/44 -
- illetve az abban lévő lakásokat - hosszú időre bérbe adva biztosítsa a bekerülési költség leírását, a beruházás jól tervezett amortizációját. Egy rövidebb ideig fennálló felülépítményi jognak[34] pedig csak akkor van gazdasági realitása, ha megspórolhatóak az építés költségei, azaz, ha már fennálló épületen alapítják meg a jogot.
Fentiek alapján a superficies lényegét tehát nem az idegen telek beépítésére irányuló jogosultság, hanem a superficiarius épülethasználati joga adja. Ebből azonban véleményem szerint még nem következik az - a romanisztikában általánosan elfogadottnak tekinthető[35] - tézis, miszerint a felülépítményi jog egy adott épülethez kötődne, ezért az építmény megsemmisülésével vagy lebontásával szükségképpen és többé nem megújíthatóan megszűnne. Tekintettel arra, hogy a forrásokban e különös megszűnési oknak egyáltalán nem találjuk nyomát, a magam részéről nem zárnám ki olyan megállapodás lehetőségét, miszerint az említett esetekben a superficiarius jogosult legyen a telket újra beépíteni, s így ne kössék a felek a felülépítményi jogot egy adott épület fennállásához:[36] az "örök" jelző is csak ennek az elfogadásával lehet teljesen helytálló. Minden más esetben e jog nem örök, hiszen legfeljebb csupán az épület fennmaradásáig szól.[37]
A superficiarius tehát nem egyszerűen egy épület emelésére szerez jogot, hanem a telek és a felépítmény - a lex locationistól, illetve a megállapodástól függő - hosszú időre, vagy örökös teljes kihasználására: így mindenekelőtt a telek beépítésére, az épület használatára és bérbeadására. Jogosult továbbá utóbbi állagát megváltoztatni, valamint - a felek eltérő rendelkezése hiányában - át- és újjáépíteni. A felülépítményi jogát átörökítheti és élők közti ügylettel (adásvétel, ajándékozás útján) elidegenítheti, ráadásul az örökhaszonbérlettel ellentétben itt a telektulajdonosnak nincs elővételi joga és a vételárból sem részesedik. Jogosult a telek javára telki szolgalom alapítására, a felülépítményi jogán pedig haszonélvezetet, használatot, habitatiót engedélyezhet, s azt zálogul is lekötheti.[38]
Nem válik azonban a telek tulajdonosává,[39] sőt még a klasszikus korban sem tekintették civilis possessornak, így elvileg rászorult arra, hogy az épület használata során - akár keresetei átengedésével - maga a telektulajdonos védje meg. Ezek kiegészítésére azonban a prétor, amennyiben jogát ténylegesen gyakorolta, iuris quasi possessori minőségében interdictumot bocsátott rendelkezésére, önálló jogvédelmet is biztosítva a superficiarius számára. Ez a jogeszköz az ún. interdictum de superficie (superficiebus), amely az interdictum uti possidetis mintájára kiadott interdictum duplex prohibitorium.[40] Primer forrásaink tanúsága szerint a prétor ígéretet tett ediktumában arra is, hogy mérlegelési jogkörével (causa cognita) élve, indokolt esetben önálló in rem actio kiadására is hajlandó az épülethasználati jog védelmében.[41] A felülépítményest mindezeken felül kvázitulajdonosi minőségében petitórius jogeszközként - a posztklasszikus korban már mindenképpen - bármely birtokossal szemben megillették utiliter a tulajdonosi jogsegélyek is, így a rei vindicatio utilis, a telek javára szerzett szolgalmak védelmére az actio confessoria utilis, a szomszéddal szemben pedig operis novi nuntiatio állt rendelkezésére.[42]
A superficies tehát a klasszikus kor elején még valószínűleg csak interdiktális védelemben részesülő, kötelmi alapú jogviszony volt, a későbbiekben azonban - feltételezhetően már a klasszikus korban[43] - fokozatosan in rem védelemmel ellátott jogosítvánnyá vált. A posztklasszikus korban, az osztott tulajdon koncepciójának helyet adva, ugyan eltűnt a joggyakorlatból, de Iustinianus megújította a jogintézményt, és már kifejezetten petitórius védelemben részesülő dologi jogként ismerte el, egyúttal - annak nem tulajdonszerű jellegét hangsúlyozva - a szolgalmak sorába igyekezett illeszteni.[44]
Összegzésként elmondhatjuk, hogy a vizsgált forrásszövegek alapján a felülépítményi jog a klasszikus korban még valószínűleg csak visszterhesen volt létesíthető. Szerződéses megalapítása főszabályként locatio conductio útján történt, s az - általában a kompilátorok keze nyomát magukon viselő, tehát már a iustinianusi jog álláspontját visszatükröző - forrásokban feltűnő egyéb causák (így az adásvétel, ajándékozás, hagyomány) eredetileg sokkal inkább egy már fennálló felülépítményi jog átruházására, mintsem létrehozására vonatkoztak. Éppen ezen átruházhatóság volt az egyik legfontosabb jele a jogintézmény fokozatos dologijogiasodásának.
A iustinianusi jogban a superficies dologi jogként a bérleti mellett már minden bizonnyal adásvétel útján is, sőt nem csupán visszterhesen, hanem ingyenesen (főként hagyományrendeléssel, de akár ajándékozással) is megalapítható volt. Túl a jogalapok kérdésén, az örökbérlet elnevezés azért sem helytálló, mert egy épületnél - szemben az örökhaszonbérlet tárgyával, egy mezőgazdasági telekkel - nehezen értelmezhető az öröklét, főként nem olyan bérkaszárnyáknál, melyeket a gyors meggazdagodás reményében húztak fel rövid idő alatt. Ha a használati jog időtartamának maximális idejét akarjuk meghatározni, akkor azt a dolgok természetéből következően az építmény fennállásához kell kötnünk, azzal, hogy adott esetben nem zárható ki, hogy a superficiarius a megállapodásnak megfelelően új épületet emelhet annak lebontása, megsem-
- 44/45 -
misülése esetén. Az "örök" jelzőt ezért sokkal inkább úgy kell értelmeznünk e jogintézménynél, amely azt fejezi ki, hogy a superficies egy konstans és - legalábbis a későklasszikus kortól kezdve - nem egy meghatározott személyhez kötődő, hanem átruházható és átörökíthető épülethasználati jog volt az antik Rómában. ■
JEGYZETEK
[1] A kérdéskörhöz a szakirodalomból áttekintően ld. C. Koehne: Das superficiarische Rechtsinstitut. Untersuchungen zu seiner Geschichte, Regelung und wirtschaftlichen Bedeutung im Altertum, Berlin 1909; G. Pugliese: Note sulla superficie nel diritto giustinianeo, in: T. Emiliana (ed.): Studi giuridici dedicati dai discepoli alla memoria di Gino Segrè, Milano 1943, 119-144. o.; H. Vogt: Das Erbbaurecht des klassischen römischen Rechts, Marburg 1950; G. Branca: Considerazioni intorno alla proprietà superficiaria nel diritto giustinianeo, Revue internationale des droits de l'antiquité 4/1950, 189-201. o.; S. Solazzi: La superficies' nel diritto giustinianeo, Archivio Giuridico «Filippo Serafini» 146/1954, 24-32. o.; F. Pastori: La superficie nel diritto romano, Milano 1962; [rec.]Th. Mayer-Maly: Problemi della «Superficies», Labeo 11/1965, 78-82. o.; Brósz R.: Geschichtliche Ausbildung und Wesen der Superficies, Annales Universitatis Scientiarum Budapestinensis de Rolando Eötvös nominatae, Sectio iuridica 9/1968, 63-93. o.; F. Sitzia: Studi sulla superficie in epoca giustinianea, Milano 1979; F. Pastori: Prospettiva storica della superficie nel sistema dei diritti, Milano 1988; J. M. Rainer: Superficies und Stockwerkseigentum im klassischen römischen Recht, Zeitschrift der Savigny-Stiftung für Rechtsgeschichte, Romanistische Abteilung 106/1989, 327-357. o.; A. B. Zaera Garcia: La propiedad superficiaria en el derecho romano Justinianeo, Revue internationale des droits de l'antiquité 51/2004, 369-379. o.
[2] Gai. 2, 73: Praeterea id, quod in solo nostro ab aliquo aedificatum est, quamvis ille suo nomine aedificaverit, iure naturali nostrum fit, quia superficies solo cedit .Más megfogalmazásban Gai. D. 41, 1, 7, 10.: Cum in suo loco aliquis aliena materia aedificaverit, ipse dominus intellegitur aedificii, quia omne quod inaedificatur solo cedit... . Hasonlóképpen Ulp. D. 43, 17, 3, 7; Paul. D. 46, 3, 98, 8. A regulához a szakirodalomból ld. S. Riccobono: La violazione del principio superficies solo cedit' nel diritto giustinianeo, in: Scritti di Diritto Romano, II, Palermo 1964, 301-317. o.; J. P. Meincke: Superficies solo cedit, Zeitschrift der Savigny-Stiftung für Rechtsgeschichte, Romanistische Abteilung 88/1971, 136-183. o.; A. B. Zaera Garcia: Superficies solo cedit, Anuario da Facultade de Dereito da Universidade da Coruna 12/2008, 1007-1015. o.
[3] Így pl. Vogt: id. m. 5. o. További hivatkozásokkal ld. M. Kaser: Das römische Privatrecht, I, München 1971[2], 456. o.
[4] E tézis a hazai szakirodalomban elsőként Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 64-78. o. kül. 73skk. jelent meg. A szerző a műben tüzetes analízis alá veti az ókori római superficies primer forrásait és a jogintézmény lényegére vonatkozó, lucidus rendben feltett kérdésekre sorjában választ adva számos, a korabeli szakirodalomban communis opiniónak tekinthető nézetet cáfol, szemléletesen feltárva a felülépitményi jog fejlődését, változásait a római jog története során. Mindeközben sikerült mind a jogintézmény kialakulása, mind célja, rendeltetése tekintetében az általánosan bevett nézettől eltérően állást foglalnia, és új eredményekkel gazdagítania a romanisztika tudományát. A korabeli romanisztikában ld. még V. Pastori: La superficie (id.), 27-38. o. A magyarországi tankönyvirodalomban elsőként Brósz professzornak a felülépítményi jogról publikált tanulmányával egy időben megjelenő - s voltaképpen a Brósz-Pólay-tankönyv előfutárának tekinthető - Pólay Elemérrel és Móra Mihállyal közösen kiadott római jogi egyetemi jegyzetben jelent meg a gondolat. Ld. Brósz R. - Pólay E. - Móra M.: A római magánjog elemei, I, Budapest 1967, 14. o. Ugyanígy Brósz R. - Pólay E.: Római jog, Budapest 1995[10], 270. o.
[5] Vö. Földi A. - Hamza G.: A római jog története és institúciói, Budapest 2015[20], 368. o.
[6] A közismert iavolenusi regulát figyelembe véve mindez nem is meglepő. Amint arra a klasszikus jogtudós is felhívja a figyelmet, nem veszélytelen vállalkozás a jogban fogalommeghatározásokat kidolgozni, mivel a való életben előforduló esetek sokféleségével szemben ezek az elvont definíciók könnyen csődöt mondhatnak: egy ellenpélda ugyanis bármelyik érvényét könnyen leronthatja. Ld. Iav. D. 50, 17, 202: Omnis definitio in iure civili periculosa est; parum est enim, ut non subverti potest.
[7] Ld. pl. Szentmiklósi M.: A római jog institutiói, Budapest 1929[12], 202. o.; Marton G.: A római magánjog elemeinek tankönyve. Institúciók, Debrecen 1947[6], 214. o.
[8] Ld. Brósz - Pólay: i.m. 14. o.
[9] Földi - Hamza: i.m. 368. o.: "A superficies olyan, más telkén emelt építményen - tipikusan bérleti causa alapján - fennálló, sok tekintetben a tulajdonjogot megközelítően széles körű jogosultság, amely in rem védelmet (Ulp. D. 43, 18, 1, 3) élvez, s amely hosszú ideig (a szerződéstől függően "örökre" vagy 100 évig), de legfeljebb az építmény megsemmisüléséig illeti meg a jogosultat, ill. jogutódait."
[10] Benedek F. - Pókecz Kovács A.: Római magánjog, Budapest-Pécs 2015[3], 228. o.
[11] Molnár I. - Jakab É.: Római jog, Szeged 2008[5], 233. o.
[12] Bessenyő A.: Római magánjog. A római magánjog az európai jogi gondolkodás történetében, Budapest-Pécs 2010[4], 291. o.
[13] Különösen zavaró, hogy az "örökbérlet" elnevezés tulajdonképpen a német jogi terminológiában használt "Erbpacht" kifejezés tükörfordításának tekinthető, miközben ott azzal az emphyteusis jogintézményét jelölik, szemben a superficiesre vonatkozó "Baurecht / Erbbaurecht"-tel. Ld. H. Heumann - E. Seckel: Handlexikon zu den Quellen des römischen Rechts, Graz 1958[10], 170-171. o. (s.v. Emphyteusis - Erbzinsrecht / Erbpacht) és 570. o. (s.v. Superficies - Baurecht / Erbbaurecht).
[14] Vö. Brósz - Pólay: id. m. 270.[46] o. és Földi - Hamza: i.m. 368.[1] o.
[15] Marton: id. m. 214. o. egészen lapidáris definiciója szerint: "A superficies ugyanaz a jog, ami az emphyteusis, de városi telken: a telek átengedése örökre vagy igen hosszú időre állandó évi bér (solarium) fizetése ellenében építés céljaira."
[16] Így pl. Koehne: i.m. 42. o. vagy Marton: i.m. 174. o. A klasszikus korra vonatkoztatva ld. Pastori: La superficie (id.), 59-61. o. Az újabb irodalomban Rainer: i.m. 332-333. o. a solarium (pensio) fizetésére irányuló kötelezettséget mintegy a megállapodás esszenciális elemének tekintő primer források -így pl. Paul. D. 6, 1, 74; Ulp. D. 39, 1, 3, 3 és Pomp. D. 39, 2, 39, 2 - alapján ugyancsak kétségesnek tartja, hogy a locatio conductio mellett más jogcímen megalapítható volt-e a felülépítményi jog.
[17] Így pl. C. A. Maschi: Proprietà divisa per piani, superficie e'lestensione ai provinciali del principio «superficies solo cedit», in: M. Lauria (ed.): Studi in onore di Vincenzo Arangio-Ruiz: nel XLV anno del suo insegnamento, IV, Napoli 1953, 158-161. o. vagy B. Biondi: La categoria romana delle «servitutes», Milano 1938, 455-456, 471 és 494. o.
[18] Így pl. Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 80. o. szerint a klasszikus korban a locatio conductio mellett egyedül az emptiós causa volt alkalmas jogalap. Hasonlóképpen Mayer-Maly: i.m. 80. o.
- 45/46 -
[19] Ulp. D. 43, 18, 1 pr.: Ait praetor: Uti ex lege locationis sive conductionis superficie, qua de agitur, nec vi nec clam nec precario alter ab altero fruamini, quo minus fruamini, vim fieri veto. Si qua alia actio de superficie postulabitur, causa cognita dabo.
[20] Adásvételi causa jelenik meg: Ulp. D. 43, 18, 1, 1; Ulp. eod. 1, 5; Pomp. D. 23, 3, 32 és Paul. D. 6, 2, 12, 3. Hagyományrendelést és ajándékozást egyaránt említ Ulp. D. 43, 18, 1, 7; csak az előbbi jelenik meg Iul. D. 30, 86, 4 és Iul. D. 30, 81, 3.
[21] Ugyan a sedes materiae más konkrét példát nem hoz a felülépítményi jog adásvétel útján történő megalapítására, és az első fragmentumba illesztett emptiós causa könnyen lehet iustinianusi betoldás, de teljes bizonyossággal természetesen nem zárható ki, hogy már a klasszikus jogban is lehetséges volt a bérlet mellett adásvétel útján superficiest létesíteni. Elég csak Gaius Institutióinak azon szakaszát felidézni, amelyben a jogtudós maga is kiemeli, hogy az adásvétel és a bérlet közötti nagyfokú hasonlóság miatt igen gyakran (például az agri vectigalisra irányuló megállapodások esetén) kérdéses volt adott ügylet minősítése a klasszikus jogtudósok számára. Ld. Gai. 3,145: Adeo autem emptio et venditio et locatio et conductio familiaritatem aliquam inter se habere videntur, ut in quibusdam causis quaeri soleat, utrum emptio et venditio contrahatur an locatio et conductio. Veluti si qua res in perpetuum locata sit, quod evenit in praediis municipum, quae ea lege locantur, ut, quamdiu [id] vectigal praestetur, neque ipsi conductori neque heredi eius praedium auferatur. Sed magis placuit locationem conductionemque esse. Az adásvétel és a bérlet határeseteiről további irodalommal ld. Jusztinger J.: A római adásvétel és bérlet határain: vételár vagy bérleti díj?, Acta Universitatis Szegediensis, Acta Juridica et Politica. Publicationes Doctorandorum Juridicorum 7/2007, 113-133. o.
[22] Egy valószínűsíthetően interpolált Ulpianus-fragmentum áttételesen - a superficiariusnak biztosítandó dologi keresetről szólva - látszólag elismeri ugyan a superficies keletkezését nem csupán legatum, hanem donatio útján is, de a felülépítményi jog e jogcímeken történő megalapítására konkrét példát másutt egyáltalán nem találunk. Ld. Ulp. D. 43, 18, 1, 7: Sed et tradi posse intellegendum est, ut et legari et donari possit. Vö. Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 80. o.
[23] Ellentétesen véli Pastori: La superficie (id.), 63-67. o.
[24] Az interpoláció-gyanúval kapcsolatban ld. S. Solazzi: Sulla superficie come servitù, Studia et documenta historiae et iuris 13-14/1947-1948, 308. o. Maschi: id. m. 160. o. és Rainer: i.m. 342. o. is úgy foglal állást, hogy a forrásszöveg zárómondata ("nam ... lucrifaciaf) kétségtelenül iustinianusi betoldásnak tekinthető. Vogt: i.m. 26. o. a szövegben használt "servitute" kifejezés és az esetleges interpoláció ellenére nem zárja ki, hogy a gondolat eredetileg Iulianustól származott.
[25] Vö. Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 78. o.; Mayer-Maly: i.m. 78. o.; Rainer: i.m. 329. o.
[26] Ld. Földi - Hamza: i.m. 363. o. A (telki) szolgalmak és a haszonjogok (személyes szolgalmak) viszonyához áttekintően ld. Brósz R.: A klasszikus szolgalom fogalma különös tekintettel a szolgalom és a haszonjogok viszonyára. Római jogi értekezés. Budapest 1949.
[27] Hasonlóképpen Rainer: i.m. 343. o.
[28] Így ld. már A. Pernice: Parerga, Zeitschrift der Savigny-Stiftung für Rechtsgeschichte, Romanistische Abteilung 5/1884, 90-91. o.
[29] A hazai tankönyvirodalomból pl. Marton: i.m. 214. o.; Benedek - Pókecz: i.m. 228. o.
[30] Ld. Vogt: i.m. 89. o.; Meincke: i.m. 145. o.; Rainer: i.m. 331.
[31] Ld. pl. Koehne: i.m. 46[28]. o.; V. Arangio-Ruiz: Istituzioni di diritto romano, Napoli 1927[2], 258. o.; Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 84. o.
[32] Bessenyő: i.m. 291-292. o. - amint arról fentebb már volt szó - ennek megfelelően kifejezetten épülethasználati jogként jelöli a jogintézményt.
[33] Így pl. Kaser: i.m. 456. o. neutrális megfogalmazása szerint a superficiarius jogosultsága: "...ein Gebäude zu halten". Biondi: i.m. 453. o. ugyancsak nem ad választ a kérdésre. Nézete szerint ugyanis a superficies egy "kétfázisú" jogintézmény: megalapításakor adott telekre vonatkozó, építmény emelésére irányuló jogot jelent, majd, amikor az épület már áll, az arra vonatkozó használati jogot.
[34] Amint erre volt is lehetőség primer forrásaink tanúsága szerint, jóllehet egy ilyen, csupán korlátozott ideig fennálló superficies dologi jogvédelemben nem részesült. Ld. Ulp. D. 43, 18, 1, 3: . si ad tempus quis superficiem conduxerit, negetur ei in rem actio. Vö. [rec.]G. Pugliese: Heinrich Vogt, Das Erbbaurecht des klassischen römischen Rechts, Studia et documenta historiae et iuris 17/1951, 369. o.
[35] Ld. pl. Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 85. o.; Földi - Hamza: i.m. 368. o.
[36] Benedek - Pókecz Kovács: i.m. 229. o. is utal erre, hangsúlyozva, hogy az építmény megsemmisülése vagy lebontása különös megszűnési okként csak akkor érvényesülhetett, ha új épület emelésére nem volt joga a megállapodás szerint a superficiariusnak.
[37] Talán nem véletlen, hogy a primer forrásszövegeinkben nem is találunk az "öröklétre" utaló - így pl. "ius perpetuum', "in perpetuum", " infinitas" - kifejezéseket. Ezek sokkal inkább az ager vectigalis bérletével, illetve az emphyteusis jogintézményével kapcsolatban gyakoriak. Vö. Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 86. o.
[38] Vö. Benedek - Pókecz: i.m. 228-229. o.
[39] Gai. D. 43, 18, 2: Superficiarias aedes appellamus, quae in conducto solo positae sunt: quarum proprietas et civili et naturali iure eius est, cuius et solum.
[40] Ulp. D. 43, 18, 1, 2: Proponitur autem interdictum duplex exemplo interdicti uti possidetis. Tuetur itaque praetor eum, qui superficiem petit, veluti uti possidetis interdicto, neque exigit ab eo, quam causam possidendi habeat: unum tantum requirit, num forte vi clam precario ab adversario possideat. Omnia quoque, quae in uti possidetis interdicto servantur, hic quoque servabuntur.
[41] Ulp. D. 43, 18, 1, 3: ... Et sane causa cognita ei, qui non ad modicum tempus conduxit superficiem, in rem actio competet.
[42] Vö. Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 81-83. o.; Rainer: i.m. 333-336. o.
[43] Így már Koehne: i.m. 36-37. o.
[44] Ld. Solazzi: Sulla superficie (id.), 307-312. o.; Pastori: La superficie (id.), 203-221. o.; Brósz: Geschichtliche Ausbildung (id.), 78. o.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző adjunktus, PTE ÁJK Római Jogi Tanszék.
Visszaugrás
