Az ingatlanok tulajdonjogának adásvétel jogcímén történő átruházása - megszerzése a mindennapi élet egyik leggyakoribb polgári jogi ügyletei közé tartozik. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló polgári jogi szerződés tartalmának realizálódásához szükséges a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba bejegyzése és a földhivatal ingatlan-nyilvántartási közigazgatási eljárásban meghozott bejegyző határozata. A tulajdonjog keletkezésének feltétele a jogszerzés ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése, amely alapján a nyilvántartást vezető hivatal az ingatlan-nyilvántartási ügyben hatósági határozatot hoz. A tulajdonjog megszerzése így független attól a ténytől, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság mikor kézbesíti a bejegyző határozatot a vevőnek vagy az ő jogi képviselőjének. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás jellegzetessége, hogy "a határozat kézbesítésére csak akkor kerülhet sor, ha a határozat tartalmát a tulajdoni lapon és - szükség szerint - véglegesen a térképen is átvezették, illetve bejegyezték"1. A tulajdonjogot szerző fél biztonságban érezheti magát, mert később értesül a jogszerzés tényéről, mint ahogy az ténylegesen bekövetkezik, de a nyilvántartás már az ő bejegyzett tulajdonjogát tartalmazza. A bejegyző határozat ellen, az vagy azok, akire (akikre) a határozat rendelkezést tartalmaz, fellebbezéssel élhet, illetve élhetnek. Az ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott másodfokú határozattal szemben polgári peres eljárás kezdeményezhető, amelyre a Pp. XX. Fejezete szerinti "közigazgatási perek", a közigazgatási határozatok bírósági felülvizsgálatát rögzítő szabályok vonatkoznak. Az első- és másodfokú ingatlannyilvántartási eljárást lebonyolító első- és másodfokú földhivatali szervezet a közigazgatási szervezet-rendszer elemének, tagjának tekinthető, annak ellenére, hogy a magyar jogrendszerben, illetve a közigazgatási jogban a közigazgatás szervezettípusaira vonatkozó általános jog nincs2. A körzeti földhivatal és a megyei földhivatal határozata is a törvény erejénél fogva " közigazgatási határozat", ugyanúgy, mint a közigazgatási hatóság közigazgatási hatósági ügyben hozott bármely más típusú határozata. Az ingatlan-nyilvántartási ügyekben eljáró hatóság közigazgatási hatóság, amelynek eljárására főszabályként nem a közigazgatási hatósági eljárásról és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. tv. (Ket. ), hanem az Inytv. rendelkezéseit kell alkalmazni. Az ingatlan-nyilvántartási eljárást lefolytató földhivatal eljárása közigazgatási eljárás. (Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a nyilvántartást vezető szervezet "hatósági" jellege nem érvényesül annyira jellegzetesen, mint a közigazgatási hatósági ügyben eljáró közigazgatási hatóság esetében. A "földhivatal" elnevezés megfelelően tükrözi a nyilvántartást vezető szervezet előtt zajló eljárás jellegét, az "ingatlanügyi hatóság" megnevezés a "közigazgatási hatóság" megjelölés analógiájának tekinthető. ) Az ingatlan-nyilvántartási eljárásra vonatkozó rendelkezéseken - azon a közismert tényen túl, hogy az ingatlannyilvántartás már évtizedek óta nem tartozik bírósági hatáskörbe - érezhető, hogy a közigazgatási hatósági eljáráshoz képest a földhivatal előtt folyó és a földhivatal által végzett eljárás is bizonyos mértékben megőrizte a különállását. Ugyanakkor a hatályos közigazgatási hatósági eljárásról szóló törvény rendelkezéseinek az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvénybe történő automatikus átvétele - ez majd később érzékelhetővé válik - a tanulmány által érintett kérdést illetően sem jelenthet teljes körű megoldást.
A körzeti földhivatal is "közigazgatási eljárás" során hoz ugyan határozatot és a közigazgatási hatósági eljárási törvény hatálya alá tartozó közigazgatási hatóság is közigazgatási eljárást folytat le. A közigazgatási hatósági eljárásról szóló törvény közigazgatási hatósági eljárás tárgyi hatályára vonatkozó rendelkezései és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény rendelkezései kapcsolódnak egymáshoz.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás és a közigazgatási hatósági eljárás annak ellenére, hogy mindkét eljárás közigazgatási eljárás, lényeges tartalmi és eljárási (eljárásjogi) különbözőségekkel bír. Nagyon lényeges eltérés a két eljárás között, hogy "a földhivatal határozatával nem államigazgatási anyagi jogviszonyt keletkeztet, hanem polgári jogviszonyt"3. Paradoxnak tűnő körülmény, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban közigazgatási határozat keletkeztet polgári jogi jogviszonyt, a közigazgatási hatósági eljárásban közigazgatási határozat közigazgatási (államigazgatási) jogviszonyt hoz létre. Kissé hasonlatos a helyzet ahhoz, mint amikor hatósági határozattal szerez valaki tulajdont a Ptk. szabályai szerint, amely határozat nem kizárt, hogy közigazgatási hatósági határozat, vagy az adóhatóság illeték-főosztálya ingatlan tulajdonjogának adásvétel útján történő átruházásakor közigazgatási hatósági határozattal állapítja meg az illetékfizetési kötelezettséget a tulajdonjog Ptk. által szabályozott jogcím szerinti megszerzését követően. (Bár ez utóbbi esetben a közigazgatási határozat már a polgári jogi jogviszony létrejöttét követően születik, a polgári jogi jogszerzés nem közigazgatási határozaton nyugszik. ) A földhivatal az előtte folyó eljárásban - az ingatlan eladásával kapcsolatos szerződéseknél - az egymással polgári jogi jogviszonyban álló felekkel szemben inkább "közvetítő" szerepet tölt be, és az eljárása kevésbé tűnik "hatósági" jellegűnek, mint a közigazgatási hatóság előtti eljárás. Ez a differencia egyrészt arra vezethető vissza, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel polgári jogi (dologi jogi) jogviszonyok keletkeznek, míg a közigazgatási hatósági eljárásban (ahol már az elnevezésben is kidomborodik a "hatósági" jelleg) közigazgatási anyagi jogviszonyok jönnek létre, a közigazgatási eljárásjogi jogviszonyok mellett. Másrészt az ingatlannyilvántartási eljárás a polgári jogi jogosultságok ke-letkeztetése folytán és az eljárás fellebbezési szakaszában háttérjogszabályként való alkalmazása miatt is köthető az anyagi jog eljárásjogi párjához. Az ingatlannyilvántartási eljárásban is létrejön eljárásjogi jogviszony az ügyfél és az ingatlanügyi hatóság között, de mivel erre a jogviszonyra elsősorban az Inytv. szabályai vonatkoznak és az eljárás eredményeként más típusú (anyagi) jogviszonyok jönnek létre, mint a Ket. alapján, az eljárási szabályok is kevésbé szigorúak, mint a Ket. -ben. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásra a kérelemre történő eljárás a jellemző, ezzel szemben a közigazgatási hatósági eljárásban a törvény keretei között a hivatalból történő eljárás érvényesül. A konkrét kérelem nélküli eljárás tilalma és a kereseti kérelemhez kötöttség elve, a polgári eljárásjog alapelveinek ingatlan-nyilvántartási eljárásra gyakorolt hatását mutatja. A közigazgatási hatósági eljárás és az ingatlannyilvántartási eljárás abban is eltér egymástól, hogy a közigazgatási hatósági eljárás eljárásjogi nézőpontból inkább tekinthető valójában "eljárás"-nak (a személyes meghallgatásra kötelezett megidézése, bizonyítás felvétele, tényállás megállapítása, szankció kiszabása, közigazgatási határozatok végrehajtása stb. ), mint a földhivatal előtt folyó eljárás. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás alapelvei az eljárás tárgyára az ingatlan-nyilvántartásra vonatkoznak és nem az eljáró hatóságra vagy az ügyfélre, míg a közigazgatási hatósági eljárás alapelveinek elsődleges címzettjei - az eljárás alanyai -a közigazgatási hatóságok, az ügyfél (pl. jóhiszemű eljárás elve esetén) vagy mindkettő. A közigazgatási szerv jogalkalmazása során az eljárásjogi jogviszony korábban létrejön, mint az anyagi jogi jogviszony, jogalkalmazó tevékenysége gyakorlásakor a közigazgatási szerv a jövőre nézve állapít meg jogot vagy kötelessé-get4, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a felek között - a szerződésen alapuló jogviszonyokat figyelembe véve - az anyagi jogi jogviszony a felek között a kérelem földhivatalhoz való benyújtásakor (részben) már létrejött, az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés ezt a folyamatot fejezi be. A földhivatal előtti, tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárás - szemben a közigazgatási hatósági eljárással - minden esetben egyoldalú, vagyis a nyilvántartást vezető hivatal kezdeményezésére nem keletkezhet "eljárásjogi" jogviszony az ügyfél és a földhivatal között.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
