A probléma valószínűleg egyidős magával a társasházzal, tömegessé azonban csak az elmúlt néhány évben vált, vélhetően az ingatlanforgalom különböző okokból történő élénkülése, a fizetési lehetőségek és a fizetési morál egyidejű romlása, valamint a társasházak igényérvényesítési lehetőségeinek és készségének erősödése miatt. Társasházi ügyekkel foglalkozó, elkötelezett gyakorlati szakemberek különböző szaklapokban, internetes fórumokon megjelent írásaikban jelezték: az ezzel kapcsolatos jogvitákat szinte területi megoszlástól függően, eltérően ítélik meg a bíróságok, az eladó által felhalmozott közös költség hátralékot hol az eladó, hol a vevő terhére róják.[2] A bírói gyakorlat mentségére szóljon: a jogszabályok sem rendezik a kérdést egyértelműen.
Az alaphelyzet a következő: a közös költséget nem fizető tulajdonos eladja a társasházi lakását, a társasház pedig a vevőtől követeli az eladó által felhalmozott közös költség hátralék kifizetését. Abban az esetben, ha a hátralék meghaladta a három hónapot és a közgyűlés vagy a közös képviselő - teljesítve a társasházi törvényben előírt kötelezettségét (Tht. 31. §) - jelzálogjogot jegyeztetett be a társasházi külön lapra, a helyzet egyértelmű: a vevőnek a szerződéskötéskor ismernie kellett az ingatlan-nyilvántartási állapotot, ennek megfelelően a bejegyzett jelzálogterhet és az alapjául szolgáló követelést is, ez pedig elegendő információ ahhoz, hogy az adásvételi szerződésben a hátralék megfizetését az eladóval a vételár terhére rendezze, és az ingatlant tehermentesítse. Ez azonban a kérdés szerződéses megoldását jelenti, és nem tisztázza a társasházi jogviszonyból fakadó helytállási kötelezettséget: a vevő a tulajdonjog megszerzésével dologi adóssá válik, a jelzálogviszony "belép" a társasházi jogviszony mellé és a vevő számára mind az eladó, mind a társasház irányába tisztázhatóvá teszi a helyzetet, rendezhetővé a tartozást.
Az alapjogviszonyból, a társasházi közös költség tartozásból fakadó kötelezettség mibenléte azonban továbbra is tisztázatlan. A közös költség hátralékot ugyanis - különböző okokból - nem biztosítja minden esetben jelzálogjog, ilyen esetekben pedig hiányzik a vevő helytállási kötelezettségét egyértelműen megalapozó "segéd" jogviszony.[3] A társasházi törvény azonban maga is tartalmaz ilyen "segédszabályt", az utóbbi évek joggyakorlatában már-már hírhedtté vált 46. § (2) bekezdését.[4] Ez a rendelkezés kiterjeszti az eladónak a szerződéskötéskor tett, az ingatlan per, teher és igénymentességére vonatkozó nyilatkozatának a hatályát a közös költség tartozás alóli mentesség szavatolására, akkor is, ha előzetesen - a Tht. 46. § (1) bekezdése alapján - nem kérte a közös képviselő nyilatkozatát az ingatlant esetlegesen terhelő közös költség tartozásról. Általában a törvény e lakonikus, a közös képviselő feladatkörét taglaló szabályai között (!) elhelyezett rendelkezése az alapja a hátralék megfizetésére a vevőt kötelező bírósági ítéleteknek.[5] A bíróságok ugyanis ebből a sajátosan megfogalmazott szavatossági szabályból - nem minden alap nélkül - arra következtetnek, hogy a közös költség tartozásért a mindenkori tulajdonos köteles helytállni, függetlenül attól, hogy ő halmozta fel azt vagy a jogelődje, a Tht. 46. § (2) bekezdése pedig ebben az összefüggésben azt teszi lehetővé az új tulajdonos számára, hogy amennyiben jogelődje tartozásáért helyt áll, vele szemben megtérítési igényt érvényesítsen. Az ezzel ellentétes, az eladó felelősségét hangsúlyozó álláspontok szerint viszont ez az értelmezés jogosulatlanul terjeszti ki a rendelkezés tartalmi kereteit, amikor anyagi jogi kötelezettséget megalapozó hatást tulajdonít egy speciálisan megfogalmazott szavatossági
- 318/319 -
szabálynak[6], képviselőik a helyes jogi megoldást a Ptk. alapján az eladó fizetési kötelezettségében látják. Érvelésük szerint a tulajdonos költségviselése a tulajdonjog időbeli terjedelméhez igazodik: nem kezdődhet és nem érhet véget hamarabb, mint a tulajdonjogviszony kezdete és vége, ennek megfelelően a vevő a közös költség tartozásért nem felel.
Ezek az érvek a Tht. 46. § (2) bekezdésének alkalmazása szempontjából arra a sebezhető pontra mutatnak rá, hogy a szavatosság a szerződés alapján fennálló kötelezettségek megszegéséhez fűződő egyfajta szankció, ekként nem szolgáltathat anyagi jogi alapokat a tulajdonostársat a társasházzal szemben terhelő fizetési kötelezettséghez. A vevőt a Tht. 46. § (2) bekezdésére utalással marasztaló ítéletek e szerint a regressz lehetőségét mintegy "visszakövetve" jutnak el a kötelezettség kimondásához, és ez dogmatikailag kétségkívül kifogásolható megoldás. A következetes megoldást jelentő, akár teleologikus értelmezést lehetővé tevő és dogmatikailag is megalapozott szabályozást azonban nélkülözi a joggyakorlat: ki köteles a felhalmozott közös költség hátralék megfizetésére?
A kérdés gyakran úgy merül fel, hogy kit terhel a közös költség fizetési kötelezettség, ez azonban csak látszólagos egyezés és téves megoldásra vezet. A közös költséget ugyanis a Tht. 24. §-a[7] értelmében a tulajdonos köteles fizetni a társasház részére, ez egyszerű, a törvényből egyenesen következő válasz, továbbra sem ad azonban megoldást a társasházi ingatlanhoz kapcsolódó hátralék viselésére: melyik tulajdonos viseli a hátralékot? Az, aki felhalmozta - eladó - vagy a tulajdonjogot megszerző vevő? A kérdés úgy is feltehető: megszerzi-e a vevő a tulajdonjoggal együtt az eladó közös költség tartozását vagy sem? Nemleges választ adhatunk a kérdésre akkor, ha kimondjuk: a közös költség a tulajdonos személyéhez kapcsolódó kötelezettség, ebben az esetben ugyanis a kötelezett személye a tulajdonjog átruházásával nem változik. Amennyiben azonban a közös költséget az ingatlan terheként fogjuk fel, azaz dologi jogias megközelítéssel[8] tekintünk rá, a vevő fizetési kötelezettségét kell megállapítanunk. Ez az érvelés a társasházi tulajdonosi jogviszonyt a Tht. és a társasházi működés során felmerülő számos egyéb jogszabály - építésügyi, adóügyi, számviteli, vállalkozási stb. rendelkezések - által körülírt, komplex jogviszonyként fogja fel. A társasház ugyanakkor nem is csupán dologi jogi alakzat - a közös tulajdon speciális formája -, hanem elkülönült szervezettel rendelkező személyegyesülés - a régi Ptk.-ban a "társaság" külön cím alatt szabályozott, nevesített formája: társasházközösség, melynek célja lényegében a társasháztulajdon működtetése (a polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 578/I. §). A társasházi működés által megkívánt jogok és kötelezettségek e komplexuma a tulajdonos helyzetét is sajátos, többszörösen meghatározott összefüggésbe helyezi: a tulajdonjog megszerzésével a vevő a társasházi működés személyi és szervezeti kereteit is átveszi, a tulajdonszerzéséig hozott közgyűlési határozatok, szabályzatok ugyanúgy kötelezik, mint a jogelődjét kötelezték, és anélkül, hogy aláírta volna, a társasház alapító szerződése, az alapító okirat is köti, az abban körülírt dologi jogi egységet szerzi meg. Előfordulhat, hogy a jogelőd bizonyos kötelezettségek - például a közös költség - teljesítésével "mínuszban" van, másokat esetleg "túlteljesít": jogutóda az így meghatározott aktívákkal és passzívákkal rendelkező társasházi pozícióba kerül, a hagyományos eladó/vevő kettős mellett ugyanis az ügyletnek egy harmadik "mögöttes" résztvevője is van: maga a társasház. Társasházi ingatlan vásárlása esetén a vevő nem csupán "ingatlan-nyilvántartási jószágot" szerez, hanem a társasházi jogviszonynak is a részesévé válik, kimondatlanul, de kötelezettjévé mindazon terheknek és jogosultjává azon jogoknak, amelyek jogelődjét terhelték, illetve jogosították. A jogviszonyoknak ez a fajta rétegződése teszi rendkívül modernné, épp ezért a hagyományos jogi szabályozás számára nehezen megragadhatóvá a társasházi jogviszonyt.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
