A Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 21.446/2008-as számon hozott ítélete az elmúlt időszak egyik legnagyobb sajtóérdeklődésre számot tartó döntése. A sajtóban "soproni mélygarázs ügyként" szereplő ítélet szakmai kommentálására azonban mindeddig nem került sor. Ezt az űrt hivatott betölteni az ítélettel magával, illetve méginkább annak jogi és gazdasági következményeivel foglalkozó ismertetés.
A perbeli felek megállapodást kötöttek, amelynek keretében az alperes "üzleti alapon működő", nyilvános parkolást biztosító mélygarázs építését vállalta a felperes önkormányzat ingatlana alatt, amely annak nyilvántartott törzsvagyona, közterület volt. Az alperes továbbá vállalta a felszíni köztér széles körű rekonstrukcióját. A felek megállapodása értelmében az alépítmény mélygarázs önálló helyrajzi számot kap és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével az alperes tulajdonába kerül.
A felek a megállapodásukban foglaltak szerint jártak el, megtörtént az ingatlan megosztása, kiadásra került a mélygarázsra az építési engedély, amelynek munkálatai a per ideje alatt a befejezéshez közeledtek.
A perben a felek által sem volt vitatott, hogy megállapodásuk tárgyát forgalomképtelen, önkormányzati törzsvagyonba tartozó ingatlan (köztér) képezte.
A felperes önkormányzat a megállapodás semmisségének a megállapítását kérte.
A Legfelsőbb Bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy "A forgalomképtelen ingatlan felszínén, felszíne alatti vagy feletti részén emelt épület tulajdonjogát - mivel az e csoportba tartozó dolgok a törvényi tilalom folytán nem kerülhetnek más személy tulajdonába - az alkotórészre vonatkozó szabályok szerint a Ptk. 97. § (1) bekezdése alapján kizárólag a földtulajdonos szerezheti meg. A közvagyon védelmét biztosító forgalomképtelenség következtében tehát az önkormányzat törzsvagyonába tartozó ingatlan alkotórésze - az ingatlan egységét megbontva - nem válhat ki az önkormányzat tulajdonából. Forgalomképtelen ingatlan esetében tehát a szűkebb értelemben vett osztott tulajdon keletkezése kizárt."
A Bíróság álláspontja szerint a földtulajdonos és az építkező által kötött ilyen megállapodás tartalmát tekintve nem más, mint elidegenítés, amely tekintettel a megosztani kívánt ingatlan forgalomképtelenségére semmis.
A jelenleg hatályos Polgári Törvénykönyv, szemben például az 1928-as Magánjogi Törvényjavaslattal, nem rendelkezik a földtulajdon vertikális határairól. A II. világháború előtti javaslattal szembeni látszólagos visszalépés okai a köztes politikai/társadalmi időszaknak az ingatlan magántulajdon szűk körben való elfogadásában kereshetőek. A Magánjogi Törvényjavaslat 499. §-a összhangban a jelenleg hatályos német BGB, osztrák ABGB, illetve a svájci ZGB-vel akképpen rendelkezett, hogy "az ingatlan tulajdonjoga kiterjed a telek fölötti légtérre és a telek alatt lévő földtestre, de csak addig a határig, ameddig a tulajdonának gyakorlása a tulajdonosnak érdekében áll."
Azáltal, hogy a hazai Polgári Törvénykönyv nem tartalmaz normatív szabályozást a földtulajdon vertikális határairól, a bírói gyakorlatra bízta annak kijelölését. A környező jogrendszerek bírói gyakorlatában egyértelművé vált, hogy annak a vertikális határnak a meghúzása, amely már nem zavarja az ingatlan rendeltetésszerű használatát kizárólag eseti jelleggel tehető meg. Amíg a német bíróságok kimondták, hogy a felszín alatt húzódó metró építését a tulajdonos nem köteles kártalanítás nélkül tűrni, addig például a svájci fórumok elutasították azon hegytetőn elhelyezkedő telektulajdonosok igényeit, amelyek a hegyen átfúródó alagút telkük alatti szelvényeire vonatkoztak.
A fenti kérdésben a hazai normatív szabályozást az Országgyűlés előtt levő Polgári Törvénykönyv tervezet nem kívánja megváltoztatni, a földtulajdon vertikális határairól, hasonlóan a jelenlegi szabályozáshoz, nem rendelkezik. Ezzel szemben a Szakértői Javaslat 4:19. §-a lényegében a fent idézett Magánjogi Törvényjavaslatban foglaltakat venné át.
Mindezek alapján levonható egy olyan következtetés, hogy a felperes önkormányzat perbeli közterületen fennálló tulajdonjoga a Polgári Törvénykönyv normatív rendelkezésének hiányában is kiterjedt a föld felszín alatt épülő mélygarázsra, mivel az olyan mélységben húzódik, amely az ingatlan rendeltetésszerű használatát befolyásolja.
A fenti érvelés megalapozhatja a Polgári Törvénykönyv 97. § (1) bekezdésének alkalmazhatóságát, amely alapján az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg.
A hazai szabályozás nem tesz különbséget a felszín feletti, illetve a felszín alatti épület között. A Polgári Törvénykönyv 686. §-a értelmében az épületekre vonatkozó rendelkezéseket más építményekre is megfelelően kell alkalmazni. Mindezek értelmében nem tehető magánjogi különbség egy toronyház, illetve egy mélygarázs között, függetlenül attól, hogy azoknak a földtulajdon rendeltetésszerű használatára nyilvánvalóan eltérő mértékű befolyásuk van.
Az alapelv, amely szerint a föld, illetve az épület osztja egymás sorsát már korábban sem volt kivétel nélkül tartható. A földön, illetve az épületen osztott tulajdon létrehozatalára komoly jogpolitikai igény mutatkozott. Az új Polgári Törvénykönyv tervezet indokolása szerint az épület és a föld tulajdonjogának szétválása a nagy volumenű beruházások, építkezések esetén válik a legindokoltabbá. Mindezeknek megfelelően a jelenleg hatályos Polgári Törvénykönyv is lehetővé teszi az osztott tulajdon létrehozását. A Törvénykönyv 97. § (2) bekezdése alapján az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik.
A perbeli felek az utóbbi szabályt felhívva, kívántak volna osztott tulajdont létrehozni az adott ingatlanon, amelynek következtében a közterület alatti mélygarázs önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve került volna az építtető tulajdonába. A Legfelsőbb Bíróság döntésében azonban az ingatlan forgalomképtelen, önkormányzati törzsvagyonba tartozó jellegére hivatkozva a fenti jogszabályhely alkalmazását kizárta, a felek megállapodását semmisnek nyilvánította.
A Legfelsőbb Bíróság döntésének értelmezéséhez a köztulajdon speciális jogi természetének ismertetése elengedhetetlen. A közjogi jogalanyok (állam, egyes állami szervek, önkormányzatok) által gyakorolt tulajdonjogra speciális szabályok vonatkoznak, amelyek keretében a magánjog és a közjog szabályai ütköznek egymásnak.
A köztulajdon két főbb "összetevője" különböztetendő meg. Mind az állam, mind pedig az önkormányzatok rendelkeznek úgynevezett vállalkozói vagyonnal, amelyet ugyan a kötelező közszolgáltatások teljesítésére kell elsősorban fordítani, de komolyabb magánjogi, vagy közjogi korlátot nem támaszt a jogalkotó az azok feletti tulajdonjog gyakorlásával szemben. A vállalkozói vagyonnak minősülő köztulajdon, illetve a magántulajdon tartalma szempontjából nincs komolyabb különbség.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
