1. Magyarországon 1973. január 1-je óta ún. egységes ingatlan-nyilvántartás váltotta fel az 1850-es években bevezetett telekkönyvet és a földadó katasztert (utolsó neve: állami földnyilvántartás). Az ingatlannyilvántartást közigazgatási hatóságként a körzeti földhivatalok vezetik. A telekkönyv és a földadó kataszter összevonásával kialakított új ingatlan-nyilvántartás a klasszikus telekkönyvi alapelveket megtartotta (bejegyzési elv, közhitelesség elve, rangsor elve, specialitás, legalitás stb.). Az ingatlan-nyilvántartás vezetése pedig sui generis közigazgatási eljárás keretei között valósul meg, lényegében a korábbi telekkönyvi (bírósági) bejegyzési eljárás garanciái mellett.
2. A klasszikus telekkönyvi rendszerek alapgondolata az, hogy átláthatóvá kívánják tenni az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdoni viszonyokat és a telekkönyv tartalmának helyessége tekintetében a jogszerzők bizalmát kívánják elnyerni. A telekkönyv tehát a jogszerzők bizalmából meríti a maga hitelét. A hitelességre vonatkozó meggyőződés kialakulásában azonban nyilvánvaló szerepet játszik az, hogy a telekkönyv tartalmát mennyiben lehet valódinak, helyesnek tekinteni. Ebben az elvont értelemben a hitelesség a tartalmi valódisághoz viszonyított értékítéletet jelent.
Van másfajta értelmezés is, ami azokból a szabályokból vezethető le, amelyeket az adott telekkönyvi rendszer a valóságtól eltérő tartalma által megtévesztett jogszerzők védelme érdekében alkalmaz. A telekkönyvi rendszer ezt a védelmi mechanizmust, mint közbizalmi hatásokat működteti a jóhiszemű jogszerző jogainak megóvására. Ennek keretében a telekkönyv felkínál a tartalmában megbízó jogszerzőnek egy kényelmes eljárásjogi pozíciót, azzal, hogy a telekkönyv tartalmával szembeni bizonyítás terhét teljesen az ő jogszerzését megtámadó félre hárítja át. Arra az esetre pedig, ha a telekkönyvi tartalom mégsem felelne meg a valóságnak, az általa megtévesztett jóhiszemű jogszerző szerzését megtámadhatatlanná teszi. Ez a telekköny-vöz fűződő publicitási hatásoknak, vagy ha úgy tetszik, az anyagi nyilvánosság elvének, másképpen pedig a német "Öffentlicher Glaube"-nak a lényege és egyben a magyar "közhitelességnek" az előzőtől eltérő értelmű megnyilvánulása is.
3. Magyarországon elterjedtebb a "közhitelesség"-nek az a jelentése, amelyik a hitelességet a tartalom valódiságához kapcsolja. Ez a jelentéstartalom azt veszi alapul, hogy hiteles az, amit a hivatalos közegek ellenőriztek, annak tartalmát valódinak találták, és azt igazolták. A földhivatal által gondozott ingatlan-nyilvántartás tartalma ennél fogva mintegy garanciát, bizonyosságot jelent arra, hogy megegyezik a valósággal, ezért hiteles. Mivel ez a jelentés-tartalom sokkal kézenfekvőbb és nem annyira elvont, mint a közbizalmi hatásokból levezethető bizalom-védelem, a közvélemény inkább a tartalom valódiságának követelményét tekinti a közhitelesség mércéjének. Arról nem is beszélve, hogy ez a követelmény számon is kérhető a földhivatalokon. Félrevezető ez a fogalom annyiban, hogy fel sem tételezi a nyilvántartás valótlan is lehet.
E fogalomnak a finomított változatát valló nézetek nem tesznek teljesen egyenlőségjelet a közhitelesség és a nyilvántartás tartalmának a valósággal egyezősége közé, csupán azt mondják, hogy a nyilvántartás azért hiteles, mert vélelem áll fenn az abban foglaltak helyessége mellett.1 A nyilvántartás a kívülálló jogszerző számára nem jelent tehát bizonyosságot a tartalom valódisága mellett, pusztán vélelmet. Ez a változat éppúgy nyitva hagyja a lényeget, mint az előző, csak elegánsabban. Vagyis a vélelemben már benne foglaltatik ugyan az feltételezés, hogy a tartalom valótlan, adott esetben helytelen is lehet, viszont nincs válasz arra, hogy mi a következménye a valóságos jogi helyzettől való eltérésnek a vitás felek között, illetve, ha van is válasz, az nem képezi szerves részét a közhitelesség fogalmának. A helyesség vélelme ennél fogva önmagában nem elegendő fogalomalkotó tényező.
4. A telekkönyvi intézmény osztrák közvetítéssel honosodott meg Magyarországon. A Magyarországon 1851-ben hatályba léptetett osztrák Polgári Törvénykönyv (OPTK) értelmében az ingatlanokra vonatkozó dologi jog szerzése a telekkönyvi bejegyzéstől függ (OPTK 431., 445., 481. §-ai). Vagyis telekkönyvön kívül dologi jogokat szerezni egyáltalán nem lehetett. Ezzel az ún. bejegyzési elvvel összefüggésben "a nyilvánosság alapelvének (Publizitatsprinzip) alkalmazásával válnak a dologi jogviszonyok felismerhetőkké, közhitelűekké,... csak azok a jogok dologi hatályúak, amelyet a telekkönyvbe szabályszerűen bejegyeztek. Ezért bír a telekkönyv a hitelesség jellegével, amelynél fogva ... annak tartalmát olyannak kell tekinteni, mely jogilag igaz és az ingatlan-forgalomra nézve kimerítő".2
A közhitelesség lényegének e korabeli meghatározása és a közhitelességet a valódisággal azonosító mai felfogás között az összefüggés nyilvánvaló. Mindkettő közös kiinduló alapja az, hogy telekkönyvi bejegyzés nélkül dologi jogok egyáltalán nem keletkezhetnek, következésképp a telekkönyv tartalma mindig a valódi dologi jogviszonyokat tükrözi. Csakhogy amíg a közhitelesség korabeli meghatározása az akkori jogszabályok tételes rendelkezéseiből levezethető volt, ma már semmilyen tételes szabály nem támasztja alá ezt a fajta közhitelesség-felfogást. Tudniillik jelenleg számtalan olyan jog van, ami ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is joghatályosan létrejön (gondoljunk itt csupán a törvényen alapuló jogok garmadájára). Ebből következően pedig egyáltalán nem törvényszerű, hogy az ingatlannyilvántartás a valóságos jogi helyzetet tükrözi azokban az esetekben is, amikor a valóságtól való eltérés nem a földhivatal esetleges hibájára vezethető vissza.
Ami pedig azt a nézetet illeti, amely szerint az ingatlan-nyilvántartás azért közhiteles, mert vélelem áll fenn tartalmának helyessége mellett, álljon itt még kiegészítésül néhány további fejtegetés. Visszautalok arra, hogy a telekkönyvi intézmény osztrák közvetítéssel honosodott meg nálunk. E jogintézmény fogalmait a német, illetőleg a latin (római jogi) nyelvből "magyarították"; gyors megjegyzésként ide kívánkozik azonban, hogy a római jog telekkönyvet persze nem ismert. Az ingatlanok tulajdonának átruházása és a hypothekák legalább öt fajtája révén azonban a rómaiak ingatlanforgalma elég jelentős.
A "közhitelességet", lévén hogy a kifejezés német (Öffentlicher Glaube) vagy latin (publica fides) eredetije is többféle értelmű, akár "közbizalomnak" is lehetne fordítani. Nem véletlenül beszélnek az osztrákok és a németek is bizalmi alapelvről, vagy a németek bizalom védelemről. A közbizalom "a közhitelesség" kifejezésnél félreérthetetlenebbül utalna arra, amit ma a modern német, osztrák, svájci jogok az alapelv tartalmi lényegének tekintenek. Ez pedig nem más, mint a telekkönyv helyességében bízva jogot szerző jóhiszemű személy védelme, arra az esetre, ha a telekkönyv tartalma mégis eltérne a valóságtól.
Vannak nézetek, melyek szerint a jóhiszemű jogszerző védelme esetében tulajdonképpen arról van szó, hogy a telekkönyv tartalmának helyességéhez fűződő megdönthető törvényi vélelem megdönthetetlenné válik, és így kizárja a jóhiszemű jogszerzővel szemben a helyességi vélelem megdöntésének lehetőségét.3 Ebből adódik egy olyan következtetés is, hogy a telekkönyv helyességéhez fűződő vélelemnek eszerint különböző stádiumai vannak. A jóhiszemű jogszerzés esetében a megdönthetőség stádiumában levő helyességi vélelem egy minőségileg új, másik fejlődési fokozatot ér el: megdönthetetlenné válik. A helyességi vélelemnek ez az állapota azonban csak eseti jellegű, nem állandó, relatív is, és feltételektől függő, hiszen csak a jóhiszemű jogszerző tekintetében zárja ki a helyesnek vélt telekkönyvi állapottal szemben az ellenbizonyítás lehetőségét, mással szemben azonban nem. Csak akkor lép működésbe, ha az ingatlan-nyilvántartásnak a jóhiszemű jogszerző által megismert tartalma eltér a valóságtól.
Mindezekből arra a következtetésre kell jutnunk, hogy - később még konkrétabban látni is fogjuk - nem beszélhetünk a megdönthetőség állapotában levő vélelmekről sem úgy, mint amelyek állandó jelleggel hozzákapcsolódnak az ingatlan-nyilvántartáshoz és mintegy folyamatosan igazolják a betekintők számára a tartalom helyességét. Csak a tartalom által megtévesztett jogszerző tekintetében bírnak e vélelmek még a meg-dönthetőségi stádiumban is jelentőséggel.
Legújabb vélemény szerint a közhitelesség egy vélelem rendszert jelent, vagyis nem egyetlen vélelmet. Annak egyik eleme a közbizalmi erő (publica fides) vagy dologiasító hatály, a jóhiszemű szerző védelme is.4
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvénynek (a továbbiakban: Inytv.) a "Közhitelesség" címet viselő 5. § (1) bekezdése majdnem szó szerint megismétli a Ptk. 116. § (2) bekezdésében foglaltakat, amikor kimondja "Az ingatlan-nyilvántartás, - ha a törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja."
A közhitelességet így határozta meg a telekkönyvről szóló 54/1960. (X. 27.) Korm. rendelet (TKr.) 1. § (2) bekezdése, majd az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. törvényerejű rendelet (Inytvr.) 2. § (1) bekezdése is. A közös gyökér nyilvánvalóan a Ptk. 116. § (2) bekezdése, amelytől ezek szerint az Inytv. sem mert elszakadni, holott hasonló "közhitelességi" rendelkezés sem az osztrák, sem a német, sem pedig a svájci telekkönyvi jogban nincs. Nem található ilyen kinyilatkoztató jellegű szabály a háború előtti magyar magánjogban sem.
Nem térek ki a Ptk. 116. § (2) bekezdésben foglalt rendelkezés keletkezésének történelmi körülményeire. Annyi azonban ide kívánkozik, hogy a Ptk. előkészítése során a telekkönyv sorsa is veszélyben forgott. Érthető, ha ilyen körülmények között nem a szabad ingatlanforgalom alappillérének tekintendő anyagi nyilvánossági elv vagy közbizalmi hatás (vagyis amit tulajdonképpen az 1960-as szabályozás előtt nálunk is közhitelességnek ismerték el) öltött konkrét rendelkezés formájában testet a Ptk. kodifikációja során. Az is lehet, hogy ezt helyettesítendő (pótlékként) maradt ránk a közhitelesség szóban forgó deklarációja, amit lehet ugyan fogalomként értelmezni, csak meg kellene határozni a tartalmát.
A rendelkezés kulcsszavai: a (jogok, tények) fennállásának hiteles tanúsítása. Tartalma szerint tehát az ingatlan-nyilvántartás valaminek a fennállását, létezését, vagyis a valóságát tanúsítja, ami egyébként a közokiratok sajátja. Teszi ezt közhitelesen, ami - nem tudok a közokirattal való rokonítás miatt másra gondolni e szövegezés alapján - arra utal, hogy teljes bizonyító ereje van; lehetővé teszi a bíróság, illetve az adatokat felhasználó hatóság számára a további bizonyítékok mellőzését. Ilyen megközelítésben a közhitelesség az ingatlan-nyilvántartás tartalmának valóságára vonatkozó teljes bizonyítékot jelent, annál is inkább, mivel a jogok, tények bejegyzése, illetve feljegyzése alapjául csak közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat szolgálhat (Inytv. 29. §).
Tapasztalatból tudjuk azonban, hogy az ingatlannyilvántartás tartalma számtalan esetben nem egyezik meg a valósággal. Ezért a közhitelességet csak úgy lehet a teljes bizonyító erővel azonosítani, ha elfogadjuk az ellenbizonyítás lehetőségét is. Az ellenbizonyítás persze nem vezethet arra az eredményre, hogy az ingatlan-nyilvántartás visszamenőleg nem tekinthető közhitelesnek, ha utóbb kiderül, hogy eltért a valóságtól. Ilyen alapon ugyanis azt is kijelenthetnénk, hogy az ingatlan-nyilvántartás minél jobban egyezik a valósággal, annál közhitelesebb. Ez a kijelentés fából vaskarika lenne.
A vázolt gondolatsor kapcsán kerít hatalmába egyre jobban az a felismerés, hogy a közhitelesség az ingatlan-nyilvántartás sajátját alkotó bizonyító erőnek a konkrét esetektől elvonatkoztatott elméleti általánosítása. Nem más, mint a valósággal egyező többségi esetek olyan absztrakciója, amely hivatalos állami akarat kijelentés által megerősítve állandó jelleggel kapcsolódik az ingatlan-nyilvántartáshoz. Ennél többre - úgy vélem - egyelőre nem juthatunk.
Az Inytv. 5. § (1) bekezdésében megfogalmazott "hiteles tanúsítás" tartalma mindemellett nincs meghatározva.
Elsősorban a zavartalan ingatlanforgalom érdekében fogalmaz meg az Inytv. 5. § (2) bekezdése kettős vélelmet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és a feljegyzett tények, vagyis az ingatlan-nyilvántartási állapot helyessége mellett. E kettős vélelem eredményeként áll elő, amint majd látni fogjuk az ingatlannyilvántartás pozitív publicitása, másként az ingatlannyilvántartás helyessége iránti közbizalomban gyökerező védelmi hatások mechanizmusa, ami más, mint a közhitelesség deklarálása.
A rendelkezés így szól: "Az ellenkező bizonyításig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll és az ingatlannyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg" (pozitív vélelem). A jogok, tények törlése esetén - az ellenkező bizonyításig - azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn:" Ez pedig egy negatív vélelem abban az értelemben, hogy a törlés a jog, vagy tény anyagi jogi megszűnését valószínűsíti. A két vélelem összhatásában eredményezi az ingatlan-nyilvántartás helyessége iránti vélelmet, ezért nem egymással ellentétes vélelmekről, hanem a helyesség két irányból történő megközelítéséről van szó. Eredmény: összességében pozitív tartalmú vélelem, amelynek részletesebb kifejtését hazai joggyakorlat híján főként német példák nyomán kísérelem meg.
A bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállása melletti pozitív vélelem magához a tulajdoni lapon levő bejegyzéshez és a feljegyzéshez kapcsolódik, vagyis a "fennállás" hatályos bejegyzést, illetve feljegyzést feltételez. Ebből a szempontból hatályosnak tekintendő minden olyan bejegyzés és feljegyzés, amelynek az érvénytelensége nem nyilvánvaló. [A bejegyzés alapjául szolgáló okirat nyilvánvaló érvénytelenségre lásd az Inytv. 51. §-ának (1) bekezdését]. A "fennállás" garanciája kiterjed a bejegyzett jog, feljegyzett tény tartalmára és a ranghelyre. A tartalomnál azért meg kell állnunk egy pillanatra. Az Inytv. az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat és tényeket csupán felsorolja (taxál-ja), de a tartalmukat nem határozza meg. (Nem értendő ide a bejegyzés ingatlan-nyilvántartási feltételeinek meghatározása és a bejegyzéshez, feljegyzéshez fűződő hatály megállapítása). A bejegyzett jogok, feljegyzett tények a Ptk.-ban és más jogszabályokban meghatározott tartalommal bírnak. E tartalmi keretek túllépése (ha megengedett) csak kötelemi hatállyal lehetséges. A tartalmi garancia ennél fogva szerintem csak a Ptk.-ban és a más jogszabályokban meghatározott tartalmi elemekre vonatkozik, másra nem.
Jogilag nem létező (létre sem jött) jogosultságok fennállása mellett nem szól pozitív vélelem (pl. gazdasági társaságba apportként bevitt állami tulajdonú ingatlanra a társaság kezelői jogának bejegyzése; vagy állami tulajdonú ingatlan forgalomképtelen, kötelmi jellegű használati jogának apportálása gazdasági társaságba).
Az Inytv. 16. § és 17. §-ai határozzák meg az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és jogilag jelentős tények körét. A törvényben felsorolt jogokon és tényeken kívül más jog bejegyzését vagy tény feljegyzését csak törvény rendelheti el. [Inytv. 2. § (2) bekezdése]. Ez a rendelkezés azonban nem érinti azokat a jogokat és tényeket, amelyek bejegyzését, illetve feljegyzését a törvény hatálybalépése (2000. január 1-je) előtt alacsonyabb szintű jogszabály tette lehetővé. Rendszerint kormányrendeletről van szó [pl. a bányatelek megállapítása sokáig a 9/1961. (III. 30.) Korm. rendeleten alapult]. A bankhitelt - amennyiben ingatlan szolgált biztosítékul a tartozás megfizetésére - jelzálogjog alapításával is lehetett biztosítani. [BH 1994. 548.]. A bankhitelt biztosító zálogjog megszűnt, azonban az 1997. április 30-a előtt keletkezett ilyen zálogjogot érvényesíteni lehet, és e tekintetben alkalmazni kell a hatályon kívül helyezett 39/1984. (XI. 5.) MT rendeletet.
A tulajdonos használati jogát korlátozták a különböző védőterületek. Ezeket is a legváltozatosabb elnevezéssel az alacsonyabb szintű jogszabályok honosították meg (biztonsági övezet, védőtáv, tűztáv, parti sáv, stb.) és rendelkeztek az ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzésükről is.
A régi jognak megfelelő bejegyzések, illetve feljegyzések fennállásához pozitív vélelem fűződik.
Az Inytv. 91. § (4) bekezdése szerint az új törvény nem érinti a tv. hatálybalépése előtt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett termelőszövetkezeti földhasználati jogot és fennállásáig annak nyilvántartását. (Ez utóbbi a tsz. törzslap és tsz. külön lap szerinti nyilvántartási módot jelent, amit egyébként a földhivatalok a számítógépesítés hevében teljesen figyelmen kívül hagytak.) Nem érinti az új Inytv. hatálybalépése a még esetlegesen létező tartós földhasználati jogot, valamint a külföldieket megillető ingatlanhasználati jogot sem. Ezekre a bejegyzésekre értelemszerűen kiterjed a fennállás vélelme is és tartalmuk a már hatályon kívül helyezett jogszabályokhoz igazodik.
A hatályos bejegyzések, illetőleg feljegyzések nem csak az adott jog, illetőleg tény fennállásának vélelmét alapozzák meg. Az ingatlanra vonatkozó jog, illetve tény létezése feltételezi ugyanis annak az ingatlannak a létezését is, amelyre vonatkozik. Ezért a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények helyessége melletti vélelem nemcsak ezek fennállása mellett szóló pozitív vélelmet jelent, hanem egyben annak az ingatlannak a létezése melletti pozitív vélelmet is, amelyre ezek a jogok és tények vonatkoznak. Vélelmezni kell tehát, hogy létező, fizikai valóság az az ingatlan, amelynek egészére, vagy pedig a jogszabály szerint eszmei hányadban, területnagyságban, természetbeni körülírással, stb. meghatározott részére az adott jogot bejegyezték, illetve a tényt feljegyezték.
Az Inytv. nem érintette a hatályba lépése előtt az ingatlan-nyilvántartásba közös udvarként vagy részházként bejegyzett önálló ingatlannak a nyilvántartását. A fennállás pozitív vélelme az ilyen ingatlanokra vonatkozó jogokra és tényekre, következésképp ezeknek az ingatlanoknak a létezésére magára is kiterjed.
Úgy vélem, hogy ki kell zárnunk az ingatlan-nyilvántartás helyessége mellett szóló vélelemből az olyan jogoknak és tényeknek a fennállását, amelyek meg nem engedett, vagy hibás tartalommal bírnak. Természetesen itt azokra az esetekre gondolunk, amikor a meg nem engedett vagy hibás tartalom, ami éppen egy rossz bejegyzési módból is adódhat, a tulajdoni lapról közvetlenül kiderül. Pl. tulajdonjogot jegyeznek be az ingatlan területnagyságban meghatározott részére; elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek fel az ingatlan tulajdonjogának átruházásától függetlenül, önálló szerződés alapján; telki szolgalmi jog kerül bejegyzésre az ingatlan eszmei hányadára (tulajdoni illetőségére). A tartalmilag meg nem engedett bejegyzések (feljegyzések) közé soroljuk az érthetetlen, ellentmondó bejegyzési kérelem alapján teljesített esetleges bejegyzéseket. Ide tartozik az olyan jog, tény bejegyzése, ami nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak, de a lényeges pontokban egymásnak ellentmondó bejegyzések (feljegyzések) sem megengedettek (pl. tsz. földhasználati jog után olyan tulajdonjog bejegyzése a tulajdoni lapra, amire a földhasználat ki sem terjedhet). Inytv. 39. § (4) bekezdése szerint ilyen eset nem fordulhatna ma elő.
Nem szól a fennállás melletti vélelem a hivatalból törlendő jogok és tények mellett, ha ezeket a tulajdoni lapon "felejtik" pl. a kisajátítási, illetve a telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó feljegyzés a tulajdoni lapon marad, holott a kisajátítási, illetve a telekalakítási határozatok alapján a tulajdonjogi változásokat már bejegyezték. A jelzálogjogot bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, de az ennek ranghelyét fenntartó, vagy előzetesen biztosító feljegyzést már nem törölték. A példák vég nélkül folytathatók. A lényeg, hogy a tartalmilag meg nem engedett vagy hibás bejegyzések és feljegyzések jogot, tényt nem keletkeztetnek, helyesebben a jog vagy tény látszatát nem hozzák létre, a ranghelyet nem őrzik meg és ezekre alapítva jóhiszemű jogszerzés sem lehetséges.
Hasonló eredményre kell jutnunk a különböző köte-lemi jellegű igények és jogosultságok ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével is. Pl. bérleti jog, haszonbérleti jog bejegyzése.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjogoknál ennek a jognak a fennállását nem vélelmezzük, minthogy az általa biztosított követelés fennállását sem.
A bejegyzésben feltüntetett követelés csökkenése vagy megszűnése ugyanis az ingatlan-nyilvántartásban lévő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a jelzálogjogra. A követelés csökkenése, illetve megszűnése maga után vonja, hogy a jelzálogjog kötelezettjének a helytállási kötelezettsége is csökken, illetve megszűnik. Ha pedig megszűnik a kötelezettség, mert a követelés nullára csökkent, megszűnik a jelzálogjog is. Mivel a csökkenés és megszűnés "telekkönyvön kívül" joghatályosan bekövetkezik a vélelmek sem terjednek ki az ilyen bejegyzésre [Ptk. 260. § (3) bekezdés].
Az Inytv. 3. § (4) bekezdése szerint: "E törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények ... bejegyzésének elmaradása - ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti." Az "e tv.-ben meghatározott tények" fordulat az Inytv. 17. § (1) bekezdésének a)-k) pontjaiban felsorolt ún. informatív tényekre utal. Ezek feljegyzésének elmaradásáról van szó. A szóban forgó tények hatálya a feljegyzéstől függetlenül is fennáll. Pl. kiskorúság ténye (a 18. életév be nem töltése) ingatlanokkal kapcsolatos jogügyletek megkötéséhez általában a kiskorú törvényes képviselőjének valamilyen közreműködését teszi szükségessé (beleegyezés, utólagos jóváhagyás, kiskorú nevében a törvényes képviselő eljárása). Ez akkor is így van, ha a kiskorúság ténye nincs is feljegyezve. Ez a tény egyébként nem is önálló feljegyzés, csupán a jogosult neve előtti jelzőként szerepel. A joghatály a feljegyzéstől független abban az értelemben is, hogy a tény "feljegy-zettsége" semmit sem jelent, ha pl. a kiskorú a 18-ik életévét már betöltötte. Ez esetben ugyanis a feljegyzett kiskorúság ellenére a ténylegesen nagykorúvá vált személy önállóan, törvényes képviselőjének közreműködése nélkül kötheti meg azokat a szerződéseket is, amelyek megkötéséhez korábban ez a közreműködés szükséges volt.
A teljesség kedvéért említendő, hogy az ingatlannyilvántartás tartalmához fűződő joghatályoknak van egy közös minimuma, miszerint adott tény feljegyzése után senki sem hivatkozhat arra, hogy arról nem tudott. Megdönthetetlen vélelem, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalma a jogszerzők előtt ismert [cognitio vélelme: Inytv. 5. § (1) bekezdése]. Az informatív hatályú feljegyzésekre vonatkoztatva ennek a vélelemnek azonban nincs relevanciája, hiszen ezekhez sem a harmadik jóhiszemű jogszerzők, sem pedig a felek egymás közti viszonyában nem fűződik joghatály. Mindebből adódik tehát a következtetés, hogy az informatív hatályú feljegyzésekhez a feljegyzés tárgyát képező tény fennállásának pozitív vélelme nem kapcsolódik hozzá.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog, illetve feljegyzett tény jogosultjáról az ellenkező bizonyításig vélelmezni kell, hogy a jog, illetve a tény őt illeti meg. Megjegyzendő, hogy tények esetében nem igazán beszélhetünk annak jogosultjáról, a földhivatal rendszerint "jogosultként" azt a hatóságot tünteti fel, akinek megkeresésére az adott tényt bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba (pl. építési tilalom elrendelésénél az építésügyi hatóságot). Ezért a jogosult személye melletti vélelem helyesen azt jelenti, hogy vélelem áll fenn, mely szerint a bejegyzett jogosult személye az, akit az adott jog megillet. A bejegyzett jogosult javára szóló jogi látszat az örökösre is átszáll. Örökös az, akit jogerős hagyatékátadó végzés örökösként legitimál.
Az, hogy mennyiben áll fenn vélelem a jogosultként bejegyzett személy jogképessége, rendelkezési jogosultsága mellett és más jogi tulajdonságait illetően, erre nincs kialakult joggyakorlat.
Az a vélelem, hogy a bejegyzett személy az ingatlan-nyilvántartási jog jogosultja, nem jelenti azt, hogy vélelem szólna a bejegyzett személy és az okiratban rendelkező személy azonossága mellett. Nem garantált tehát, hogy a tulajdonosként bejegyzett Kovács István azonos a szerződésben eladóként feltüntetett Kovács Istvánnal. A vélelmezhető azonosság hiányában ezért nem következhet be jóhiszemű jogszerzés, ha a tulajdonosként bejegyzett de időközben felszámolt gazdasági társaság helyett mondjuk egy másik, de azonos nevű gazdasági társaság rendelkezik az ingatlannal. Ezen a helyzeten segítenek az azonosítást elősegítő kódszámok (személyi azonosító, statisztikai törzsszám).
Egyébként a bejegyzett személy mellett szóló vélelem, mely szerint a bejegyzett jog őt illeti meg, a reá vonatkozó bejegyzés ranghelyére irányadó időponttól áll fenn (A jogosult bejegyzését kezdeményező kérelem benyújtásától kezdve).
A bejegyzett jogok és a feljegyzett tények törlése esetén az ellenkező bizonyításig azt kell vélelmezni, hogy azok többé nem állnak fenn, egyszóval: megszűntek [Inytv. 5. § (2) bekezdése]. Maga a törlés, mint ingatlan-nyilvántartási művelet, jogilag sajnálatosan szabályozatlan, mint ahogyan általában szabályozatlan a többi technikai művelet is (pl. a bejegyzések rangsorának megváltoztatása külön bejegyzéssel történjék, és ne a tulajdoni lapon levő sorszámok megváltoztatásával stb.). Ezeket a kérdéseket 1978 júliusáig az 1/1974. (MÉM. É. 1) MÉM számú utasítás, ezt követően pedig a vitathatóan kötelező érvényű 50.628/1978. MÉM-OFTH sz. Útmutatónak nevezett központi intézkedés rendezte. (Ide kívánkozik, hogy a földhivatalok "boldogan" követték és magukra kötelezőnek ismerték el ezeket a jogilag kétes értékű, viszont a földhivatalok napi munkáját megkönnyítő írásos útmutatókat).
Kétféle lehetőség kínálkozik a törlés technikai lebonyolítására. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépesítése előtt a manuálisan vezetett tulajdoni lapon a törlésre kerülő bejegyzés (feljegyzés) mellett a "Jegyzet" rovatba beírták a "Törölve" szót és feltüntették a törlésről rendelkező földhivatali határozat számát. Másik lehetőség az, hogy a törlést külön sorszámmal bíró önálló feljegyzésként vezetik rá a tulajdoni lapra. A számítógépes tulajdoni lapon ez utóbbi megoldást alkalmazzák vitatható formulázással, kívülálló számára megfejthetetlen rövidítéssel. ("Th" = törlési határozat). Bármelyik megoldás mellett, a törlésnek látható szöveges nyoma van a tulajdoni lapon, mégpedig olyan nyoma, amely a jog vagy tény megszűnését jelzi. "A törlés is bejegyzés" tartotta az egykori mondás. A törlés jogszüntető bejegyzés vagy feljegyzés? Ez inkább feljegyzés, mégpedig negatív eredménnyel. Ezért a törléshez rendesen a jog megszűnésének negatív vélelme kapcsolódik, ami összhatásban az "élő" bejegyzések (feljegyzések) fennállásához fűződő vélelmekkel a tulajdoni lapon levő ingatlan-nyilvántartási állapot helyessége melletti pozitív vélelmet alapozza meg.
Kivételesen lehet olyan törlés, amelyhez nem fűződik hozzá a jog, tény megszűnésének negatív vélelme. Szerintem elfogadható az a vélemény, hogy be nem jegyezhető jogok (pl. haszonbérleti jog) megfelelő módon hivatalból törölhetők az ingatlan-nyilvántartásból. Az ilyen törléshez azonban a jog megszűnésének vélelme nyilvánvalóan nem kapcsolódhat hozzá.5
Az ingatlan-nyilvántartás teljessége mellett fennálló törvényi vélelem azt jelenti, hogy vélelmezni kell, miszerint a tulajdoni lap hiánytalanul tartalmaz minden bejegyzést és feljegyzést, amely az adott ingatlannal annak jogosultjával vagy a bejegyzett jogokkal és tényekkel kapcsolatos és nincs olyan jog vagy tény, amely nem lenne a tulajdoni lapon bejegyezve vagy feljegyezve.
A be nem jegyzett jogok és fel nem jegyzett tények ennél fogva nem létezőnek tekintendők hacsak törvény ez alól kivételt nem tesz [Kivételként lásd az Inytv. 3. § (4) bekezdését]. Az Inytv. 5. § (3) bekezdése a teljesség vélelmét éppen csak említi, holott ez a vélelem az ingatlan-nyilvántartás negatív publicitását valósítja meg.
A jog, tény fenn nem állása mellett szóló negatív vélelem arra az esetre is kiterjed, ha az ingatlant megosztás során vagy más okból egy másik tulajdoni lapra jegyzik át, azonban egy feljegyzést vagy bejegyzést (pl. haszonélvezeti jogot) rajta felejtenek a megszűnő régi tulajdoni lapon.
A negatív vélelem alá tartoznak azok a jogok és tények is, amelyeket az Inytv. 50. § (1) bekezdése alapján hivatalból be kellene a földhivatalnak jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlan tulajdonjogának átruházása alkalmával, ez azonban valamilyen okból elmarad (haszonélvezeti jog, használat joga, tartási vagy életjáradéki jog, elő- vagy visszavásárlási jog, telki szolgalmi jog, vételár hátralékot biztosító jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom). Ennek az analógiájára lehet kijelenteni, hogy a bejegyzett jog tartalmához szervesen kapcsolódó feltételeknek is ki kellene tűnniük a tulajdoni lapon lévő bejegyzés vagy feljegyzés szövegéből (pl. bontó feltétel). Ha ez elmarad, a teljesség vélelméből adódóan a jóhiszemű jogszerző feltétel nélkül szerezheti meg az adott jogot.
A bejegyzések és feljegyzések fennállásának pozitív vélelmével kapcsolatban elmondottak ellenkező előjellel értelemszerűen a fenn nem állás mellett szóló negatív (teljességi) vélelemre is irányadók. Ha azonban valamely jog bejegyzéséhez vagy tény feljegyzéséhez, a jog vagy tény fennállásának pozitív vélelme nem kapcsolódik hozzá (lásd II. 2. pontot), abból még nem következik automatikusan az, hogy ezek fenn nem állása mellett negatív vélelem szólna. Pl. valamely tény informatív hatályú feljegyzése nem alapozza meg azt a vélelmet, hogy ez fennáll. E tény feljegyzésének elmaradása ugyanakkor nem jelenti azt, hogy negatív vélelem szól amellett, hogy ez a tény nem is létezik. A példa szerinti esetben egész egyszerűen arról van szó, hogy a feljegyzésnek nincs sem pozitív, sem negatív hatálya.
Az Inytv. 5. § (2) és (3) bekezdései olyan törvényes vélelmeket fogalmaznak meg, amelyek megdönthetők. A megdönthetőségre "az ellenkező bizonyításig" fordulat utal. A vélelem a bizonyítási terhet szabályozza. Aki a bejegyzett jog, feljegyzett tény, vagy a bejegyzett személy jogosultságát (azt, hogy a bejegyzett jog őt illeti meg) vitatja vagy kétségbe vonja, ezt annak kell bizonyítania. A bizonyítás terhét úgyszintén az viseli, aki szerint a törölt jog nem szűnt meg, hanem fennáll (mivel azt jogszerűtlenül vagy netán tévesen törölték). Ugyanez vonatkozik a be nem jegyzett jog és fel nem jegyzett tény bizonyítására. Mindezekből levonható az a következtetés, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmára hivatkozó fél abban a "kényelmes" helyzetben van, hogy helyette az ingatlan-nyilvántartás bizonyít. Neki csak hivatkoznia kell az ingatlannyilvántartásra. Erre mondják, hogy a vélelem alperesi pozíciót biztosít.
Fontos kiemelni azt, hogy a vélelmek - mivel azok a bizonyítási terhet szabályozzák - elsősorban a bírónak címzett felhívások, s mint ilyenek az ingatlannal kapcsolatos perekben, főképp a tulajdonjogi, illetve a törlési és kiigazítási perekben (Inytv. 62. §) jutnak szerephez.
Emiatt nem is jelenthető ki, hogy a vélelmek az ingatlan-nyilvántartási (bejegyzési) eljárásban is érvényesülnek. Ilyen kétség akkor is felvetődne, ha az ingatlan-nyilvántartást a bíróságok vezetnék. A földhivatalnak egy bejegyzési kérelem elintézése során az előző bejegyzés, illetőleg feljegyzés helyességéből kell kiindulnia. Ez esetben azonban a földhivatal nem a helyesség vélelmére alapoz, inkább arra, hogy az előző döntéseitől nem térhet el. Észlelheti azonban a földhivatal, hogy az előző bejegyzés, feljegyzés helytelen. Ekkor lehet szerepe annak, hogy melyek azok az esetek, amikor a bejegyzéshez (feljegyzéshez) a fennállás pozitív, a törlésnél pedig a megszűnés negatív vélelme nem fűződik hozzá. Ugyanis hangsúlyozottan csak ebben a körben lehetne szűk cselekvési lehetősége a földhivatalnak, már amennyiben a földhivatal az eljárási cselekményeit a helyesség vélelmére alapozná. A cselekvési lehetőség sem jelenthetné azt, hogy a földhivatal a bejegyzés iránti kérelmet automatikusan elutasíthatná. Erre még az előző bejegyzés nyilvánvaló érvénytelensége esetén sem kerülhetne sor.
Minden további megfontolás nélkül szóba jöhet viszont olyan jogok, tények törlése, amelyeket a tulajdoni lapon felejtettek, ezért hivatalból törölhetők. Az Inytv. 39. § (4) bekezdése alapján van lehetőség a tartalmilag meg nem engedett bejegyzésekre épülő újabb bejegyzés (feljegyzés) megtagadására, és az ingatlannyilvántartás tárgyát nem képező jogokra, illetve tényekre vonatkozó további bejegyzés (feljegyzés) iránti kérelmek elutasítására. Mindenképp óvatosságra kell, hogy intse a földhivatalt az a tény, miszerint jóhiszemű jogszerzést akadályozhat meg egy esetleges elutasítással. A földhivatal nincs feljogosítva arra, hogy hivatalból kutassa azokat a tényeket, amelyek az ingatlannyilvántartás helytelenségét megalapozhatják.
Az ingatlan-nyilvántartás megtekintése pillanatában az azt megtekintő jogszerzők felé sem a helyesség vélelme nyilvánul meg, hanem a tartalom "hiteles tanúsítása" lép működésbe (Lásd. II. 1. pontot). A betekintőknek ugyan szintén abból a feltételezésből kell kiindulniuk, hogy a tulajdoni lapon látható állapot helyes. Ez azonban ebben az időpontban, amikor még nem tudni, hogy az ingatlan-nyilvántartás eltér-e a valóságtól, ha eltér megtévesztette-e a betekintőt, történik-e jogszerzés az ingatlan-nyilvántartásra alapozottan, ha igen, akkor a jóhiszeműség hogyan alakul, nem minősül vélelemnek. Még nincs szó a bizonyítási teher eldöntésének szükségességéről! Ezért a betekintés pillanatában közömbös, hogy egyébként a helyességi vélelem alá nem tartozó esetekben a jóhiszeműségre való hivatkozással sem lehet nem létező jogokat megszerezni, illetőleg azokra bejegyzés által hibás tartalommal szert tenni. A tények esetleges helytelen feljegyzése viszont már ebben az időpontban is alkalmas lehet arra, hogy a jogszerzéstől eltántorítson (pl. elidegenítési, terhelési tilalom alaptalan feljegyzése).
Ehhez kapcsolódóan kell elmondani, hogy a jog bejegyzéséről, illetve a tény feljegyzéséről vagy a bejegyzés iránti kérelem elutasításáról szóló földhivatali határozat ellen benyújtott fellebbezés vagy bírósági jogorvoslati kérelem feljegyzésének ténye az ingatlannyilvántartás tartalmának helyessége mellett fennálló (pozitív) vélelmet nem gyengíti és nem is dönti meg. (Megdönthető vélelmekről lévén szó, ezek a bejegyzésről szóló határozat jogerőre emelkedése nélkül már hozzákapcsolódhatnak a bejegyzéshez, illetve feljegyzéshez. A "hozzákapcsolódás" ténye szükség szerint és csak utólag, az érintett fél jóhiszemű jogszerzésének bizonyítása keretében kerülhet megállapításra. Az is előfordul, hogy a határozatot nem is kézbesítik. A vélelmeknek a jogerő hatásokhoz vajmi kevés köze van, mivel mások a címzettjei.) Az említett tényeknek az a szerepe, hogy az esetleges jóhiszemű jogszerzést megakadályozzák, nem pedig az, hogy a vélelmeket kétségessé tegyék. A benyújtott jogorvoslatok jogerős elbírálásáig a földhivatal döntésével hátrányos helyzetbe került személy jogát (pl. a vevő, akinek a javára nem jegyezték be a tulajdonjogot) ezek a feljegyzések ideiglenesen biztosítják.
[Sajnálatos, hogy az Inytv. 52. § (4) bekezdése a fellebbezés, illetve a bírósági jogorvoslati kérelem tényének feljegyzését nem a tulajdoni lapra, hanem a bejegyzés iránti kérelemre rendeli el rávezetni. Ezzel ellentétes az Inytv. végrehajtási rendeletének 4. § (2) bekezdésének g) pontja.]
A helytelen vagy hiányos tartalmú (nem teljes) ingatlan-nyilvántartáshoz is különböző joghatások fűződnek. Ezek a joghatások az Inytv. 5. § (3)-(5) bekezdéseinek rendelkezéseiből elemezhetők ki, de jelentősége van a törlési és kiigazítási perek szabályainak is (Inytv. 62. §-63. §-ai).
Ezek a joghatások kifejezetten a helytelen, vagy hiányos (nem teljes) ingatlan-nyilvántartási tartalomhoz kapcsolódva bírnak jelentőséggel. Azt értjük alattuk, hogy az ingatlan-nyilvántartás az oda (helytelenül) bejegyzett jogosultat az ingatlannal rendelkezni jogosult személyként tünteti fel, illetőleg kifelé, szigorúan csak a jóhiszemű jogszerző felé bíró relevanciával, azt a látszatot kelti, hogy tartalma hiánytalan (teljes). Nyilvánvaló, hogy ez a látszatkeltés a helyesség, illetőleg a teljesség vélelmének köszönhető, de csakis akkor van jelentősége, ha kiderül, hogy ez a látszat megtévesztette a jogszerzőt, aki nem kis mértékben ennek köszönhetően vált jóhiszeművé.
A legitimáló (joglátszati) hatások:6
- a helytelen ingatlan-nyilvántartást, amíg annak tartalmát nem helyesbítik helyesnek, a hiányos tartalmút pedig teljesnek kell tekinteni;
- csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult rendelkezhet az ingatlannal; tőle lehet bejegyezhető jogokat szerezni;
- a jóhiszemű jogszerzőnek a helytelen (hiányos) telekkönyvi állapotba vetett bizalma védelemben részesül. A háború előtti magyar magánjogi irodalomban a jóhiszemű harmadik személy javára a rendelkezésre jogosult személy kilétét vagy a jogszerzés más feltételeit igazoló, legitimáló hatást nevezték közbizalmi hatásnak. A jóhiszemű jogszerzésnek a közbizalmi hatás eredményeként megvalósuló védelméből vezették le a közhitelesség elvét.7-8 Ennek pedig az volt a lényege, hogy a jóhiszemű jogszerző javára a telekkönyv tartalmát akkor is helyesnek - vagy nevezzük inkább így: valóságosnak -kellett tekinteni, ha az a valóságtól eltért (kivételek persze voltak). Kifejezetten ilyen rendelkezést tartalmazott az 1928. évi Magánjogi törvénykönyv javaslata (932. §). Nem kizárt, hogy innen ered az a képzet, mely szerint a közhitelesség azt jelenti, hogy a telekkönyv (ingatlannyilvántartás) tartalma megegyezik a valósággal. Ha ez így van, akkor a képzelet szárnyalása csak két lényeges dolgot hagyott figyelmen kívül. Az egyik, hogy ez a szabály éppen akkor éled fel, ha a nyilvántartás tartalma eltér a valóságtól. A másik: ilyenkor a nyilvántartás tartalmát csak "helyesnek kell tekinteni", ami egyáltalán nem jelenti azt, hogy helyes is.
Az Inytv. hasonló szabályt tartalmaz, mint a Magánjogi törvénykönyv javaslata, csak sajnos pongyolább (és kételyeket is támasztó) megfogalmazásban. Lássuk ezek után a jelenlegi szabályokat.
Az Inytv. 5. § (3) bekezdése szerint "A jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást - az ellenkező bizonyításig - az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságtól eltér". Ebből a szabályból első következtetésként máris levonható az, hogy a jóhiszemű jogszerző védelme akkor lép "működésbe" ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma eltér a valóságtól.
Eltér a valóságtól az ingatlan-nyilvántartás, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzést tartalmaz és a jóhiszemű jogszerző erre alapozza a szerzését. Az eredeti érvénytelenség által megtévesztett jóhiszemű jogszerzőt az ún. pozitív bizalomvédelem szabályai óvják. A védelem lényege, hogy mivel a jóhiszemű jogszerző az érvénytelenségről nem tudott, javára az ingatlannyilvántartás helyesnek tekintendő, olyannak, amiben eredetileg is bízott [Inytv. 5. § (3) bekezdés].
Példa: adott a "P", "S", "T" tulajdonosi láncolat, amelynél "P" tulajdonjogát érvénytelen okirat alapján törölték az ingatlan-nyilvántartásból. "T" jóhiszemű jogszerző "S"-t tulajdonosként látja bejegyezve a tulajdoni lapon, ezért tőle az ingatlant megvásárolja.9
Az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helyességébe vetett bizalom védelme nem a valódi jogosult ("P") és az ő közvetlen jogutódja ("S") között fejti ki a hatását, hanem a valódi jogosult ("P") és a további jóhiszemű jogszerző ("T") között. Ez érthető, hiszen köztük lehet vitás, hogy a valódi jogosultság vagy a jóhiszeműség részesüljön védelemben.
Az Inytv. 63. § (1) bekezdése rendezi azt a kérdést, hogy az ingatlan-nyilvántartásból "kiesett" valódi jogosult ("P") meddig indíthat keresetet az ő közvetlen jogutódja ("S") ellen azon a címen, hogy a jogutód érvénytelen okirat alapján került bejegyzésre. A bizalomvédelmi szabályok azonban nem ebben az esetben jutnak szerephez, hanem akkor, ha további jóhiszemű jogszerzés is történt. A harmadik jóhiszemű jogszerző ("T") ellen ugyanis a valódi jogosult ("P") a harmadik jóhiszemű jogszerző bejegyzéséről szóló földhivatali határozat kézhezvételétől számított 60 napon belül indíthat törlési keresetet. A "T" bejegyzésétől számított három év alatt lehet törlési keresetet indítani, ha kézbesítés nem történt. Némi bizonytalanságot okoz, hogy az Inytv. 5. § (5) bekezdése értelmében a jóhiszemű harmadik személy javára érvénytelenül bejegyzett jog, illetve a feljegyzett tény a ranghelyére irányadó időponttól, vagyis e jog, tény bejegyzése (feljegyzése) iránti kérelem benyújtásától számított három év eltelte után nem törölhető az ingatlan-nyilvántartásból. Ez utóbbi három év azonban nem a jóhiszemű további jogszerző elleni kereset megindításának a határideje, hanem más természetű, a jóhiszemű jogszerző javára bejegyzett jog, feljegyzett tény törlésének szab időbeli határt. Úgy gondolom, hogy a két rendelkezés látszólagos ellentmondását a bírói gyakorlat majd feloldja. Minden esetre a bejegyzés iránti kérelem benyújtását követően a bejegyzés teljesítésére esetenként csak hosszú idő elteltével kerül sor. Ezért kell a törlést valamilyen időbeli korlátok közé szorítani.
Eltér az ingatlan-nyilvántartás a valóságtól akkor is, ha az eredetileg helyes tartalma utólag válik helytelenné.
Az utólag helytelenné vált ingatlan-nyilvántartás tartalma által megtévesztett jogszerző az ún. negatív bizalomvédelem keretében részesül oltalomban. Itt arról van szó, hogy a jóhiszemű jogszerző az ingatlan-nyilvántartás teljességében bízott, abban hogy nincs olyan jog, tény, amelyet a tulajdoni lap ne tartalmazna. Az Inytv. 5. § (3) bekezdése szerint az ő javára az ingatlan-nyilvántartást akkor is teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságtól eltér. Ezért nem árthat az, ha kiderül, hogy a jóhiszemű jogszerzés időpontjában az ingatlan-nyilvántartás tartalma már nem volt teljes, mert időközben már létezett egy "telekkönyvön" kívüli jogszerzés is.
Példa: "P" elbirtokolta "telekkönyvön" kívül az ingatlant, de nem jegyeztette be a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Ezért, amikor "T" megtekintette a tulajdoni lapot ott "S" tulajdonjogát látta bejegyezve. Tehát annak ellenére, hogy "S" nem tulajdonos, mivel tőle az ingatlant már "P" elbirtokolta, "S"-től a jóhiszemű "T" tulajdonjogot szerezhet.
Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli (vagy ahogyan régen mondták: telekkönyvön kívüli) jogszerzéssel szemben a jóhiszemű jogszerzőt az Inytv. közhitelességi (közbizalmi) szabályai általános, feltétlen és azonnali védelemben részesítik. Ezt fejezi az Inytv. 5. § (4) bekezdése: "Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy ... nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben."
Ingatlan-nyilvántartáson kívül, a törvény erejénél fogva lehet tulajdonjogot szerezni elbirtoklás útján (Ptk. 121. §), ráépítéssel [Ptk. 137. § (2) bekezdése], illetve hozzáépítéssel [Ptk. 137. § (3) bekezdése], öröklés útján (Ptk. 673. §), továbbá a törvény erejénél fogva tulajdonjogot szerez a házastárs a házastársi életközösség alatt a házassági vagyonközösségbe tartozó vagyon fele részére függetlenül attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásba melyik házastárs szerepel tulajdonosként (Csjt. 27. §), az élettárs, aki az együttélés alatt a szerzésben való közreműködés arányában (vagy fele részben) szerez tulajdont. A Ptk. 120. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkezik a tulajdonjog, ha az hatósági határozaton alapul (pl. kisajátítás).
Eddig az ingatlan-nyilvántartáson kívül létrejött tulajdonjogok közül egyedül az elbirtoklóval szemben részesült védelemben az ingatlan-nyilvántartásban bízó jóhiszemű harmadik személy tulajdonszerzése. A Ptk. 121. § (5) bekezdése értelmében, ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a bejegyzett személytől - aki már nem tulajdonosa az ingatlannak - a jóhiszemű harmadik személy megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. A jóhiszemű jogszerző fölé a védernyőt eddig a Ptk. tartotta és nem az előző, az ingatlan-nyilvántartásról, illetve még korábban a telekkönyvről szóló jogszabályok.10
A Ptk. a tulajdonjogon kívül néhány más jog megszerzése tekintetében ugyancsak az ingatlan-nyilvántartásban bízó jóhiszemű jogszerzőt részesíti védelemben azzal a jogszerzővel szemben, aki jogszabálynál fogva, továbbá bírósági vagy hatósági határozattal (egyszóval ingatlannyilvántartáson kívül) szerezte meg a szóban forgó jogot. Így pl. az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkezett haszonélvezeti jog bejegyzésének elmulasztása esetén a mulasztó nem tudja érvényesíteni ezt a jogát a jog ingatlan-nyilvántartásban bízó (ellenérték fejében jóhiszeműen) megszerzőjével szemben [Ptk. 158. § (2) bekezdése]. A használat jogánál [Ptk. 165. § (2) bekezdése] a telki szolgalmi jog [Ptk. 168. § (1) bekezdése], és a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom alapításánál [Ptk. 114. § (3) bekezdése] hasonló a helyzet.
A változás lényege tehát abban foglalható össze, hogy az Inytv. 5. § (4) bekezdése nemcsak az elbirtokló által megszerzett, hanem az ingatlan-nyilvántartáson kívül létrejött, de oda be nem jegyzett valamennyi tulajdonszerzés ellenében a jóhiszemű, az ingatlan-nyilvántartásban megbízó személy tulajdonszerzését részesíti védelemben. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli egyéb jogok esetében pedig a Ptk. konkrét - az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű jogszerző jogainak megóvását célzó - védelmi szabályai mellé belépnek az Inyt. hasonló célú védelmi (közbizalmi hatályú) rendelkezései is. Pusztán elméleti jelentőségű, hogy az egymással konkuráló védelmek esetében adott esetben konkrétan melyik jogszabálynak köszönheti az ingatlan-nyilvántartásban bízó jóhiszemű jogszerző a jogainak megóvását, a Ptk.-nak vagy az Inyt.-nek?
A fenti perindítási határidők arra mutatnak, hogy az Inytv. az ingatlan-nyilvántartás helyességére alapozott jóhiszemű jogszerzést csak egy meghatározott idő (6 hónap, illetve 3 év) eltelte után védi. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helyességében tehát meg lehet bízni, ezt a bizalmat azonban az Inytv. csak meghatározott idő elteltével részesíti oltalomban. Más a helyzet az ingatlan-nyilvántartási állapot teljességére alapozott jóhiszemű jogszerzéssel (pl. abban bízott a jogszerző, hogy az ingatlan tehermentes, mivel az ennek ellenkezőjére utaló tényeket nem tapasztalt). A jóhiszemű jogszerzőnek az ingatlan-nyilvántartási állapot teljességére alapozott bizalma ugyanis azonnal védetté válik, mihelyt a jóhiszemű jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Az azonnali védelemre szemléletes példa az elbirtoklás esete. Az elbirtokló, aki nem jegyeztette be a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, azonnali jogvesztést szenved, amikor a jóhiszemű jogszerző tulajdonjogát bejegyzik. "Elszáll" ugyanis, helyesebben meg sem nyílik számára a jóhiszemű jogszerző elleni törlési per megindításának lehetősége.
Jogirodalmi nézetek szerint az anyagi nyilvánosság (vagyis amit a háború előtt nálunk is közhitelességnek neveztek) lényege abban foglalható össze, hogy a jogügyleti forgalomban a jóhiszemű jogszerző azt az anyagi jogállást nyeri el, amely őt akkor illetné meg, ha a telekkönyvi állapot megfelelne az anyagi jogi helyzetnek.11 Az anyagi jogállás elnyerésének módjai tekintetében különböző nézetek vannak.
Az egyik nézet szerint a jóhiszemű jogszerzések esetében a megdönthető vélelmek [nálunk: Inytv. 5. § (2) bekezdése] megdönthetetlenné válnak.
Az ingatlan-nyilvántartás helyessége mellett fennálló pozitív vélelem az Inyt. 63. § (1) bekezdésében meghatározott időpontban (6 hónap; 3 év) válik meg-dönthetetlenné, a teljesség mellett fennálló negatív vélelemre alapozott bizalom pedig a jóhiszemű jogszerző bejegyzésével azonnal védetté válik. A vélelmek ilyen átalakulásával (megdönthetetlenné válásával) lesz világossá, hogy "a bejegyzés önmagában nem teremt jogot, és a bejegyzés hiánya sem zárja ki a jog létezését; mindkettő jogként hatályosul azzal szemben, aki a telekkönyvben bízik."12 A telekkönyv (ingatlannyilvántartás) tehát a jogok látszatát teremti meg.
Van olyan nézet, amely szerint a jóhiszemű jogszerző védelme érdekében álló megdönthetetlen vélelem az tulajdonképpen egy fikció és nem vélelem.13 Ezt a nézetet azon az alapon cáfolják, hogy a fikció sohasem igaz, hanem definíciója szerint tudatos egyenlősítést jelent valamivel, amivel közismerten nem egyenlő. Minthogy a telekkönyv az esetek túlnyomó többségében megegyezik az anyagi jogi helyzettel, azért nem fikcióról, hanem megdönthetetlen vélelmekről van szó.14 Ennek megfelelően lehet szemlélni az Inytv. 5. § (3) bekezdését!
Végül még egy ide kívánkozó megjegyzés. A jóhiszemű jogszerzés védelmét eredményező közbizalmi (igazoló, legitimáló) hatás "... egészen más, mint a jogerő. A jogerő az ügy feleire terjed ki, másokra rendszerint nem. Ellenben az igazoló hatás éppen az ügyfelekre nem terjed ki, hanem csak a harmadik személyeknek a jóhiszemű jogszerzéseit védi."15 Ez leegyszerűsítve annyit jelent, hogy a jogerőnek "P" és "S" között van jelentősége: "T" tekintetében viszont a közbizalmi hatás a domináns. A közbizalmi hatás 3 év elteltével a jogerőre nem emelkedett bejegyzési határozathoz, sőt a határozat nélkül teljesített bejegyzéshez is hozzáfűződik.16
A jóhiszemű jogszerzést eredményező közbizalmi hatás bármely magyarázatát fogadjuk el az előzőek közül, a lényeg, hogy a bizalomvédelem az ingatlanok tekintetében is áttöri a "nemo plus iuris" elvét, amely szerint senki sem ruházhat át több jogot, mint amennyi az elődjének volt, aminek az értelmében tulajdonjogot is csak az ingatlan valódi tulajdonosától lehet szerezni.
A Ptk. 117. § (1) bekezdése szerint "Átruházással -ha a törvény kivételt nem tesz - csak a dolog tulajdonosától lehet a dolog tulajdonjogát megszerezni."
Kivételek:
- a kereskedelmi forgalomban a jóhiszemű vevő akkor is tulajdonjogot szerez, ha az eladó nem volt tulajdonos;
- kereskedelmi forgalmon kívül is tulajdonjogot szerez az, aki a dolgot jóhiszeműen ellenszolgáltatás fejében szerzi meg attól, akire a tulajdonos azt rábízta. Az ingatlan-nyilvántartási szabályozás tükrében a nem jogosulttól történő jogszerzés esetei közé - a Ptk. 117. § (1) bekezdése alóli kivételeket bővítő szabályként - felsorakoznak most már az Inytv. bizalomvédelmi rendelkezései is. Az ilyen jogszerzés is teljes hatályú "jogutódlást" jelent és nincs szó valamiféle "csökkent" értékű jogosítványok megszerzéséről.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszeműnek minősül az a személy, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerzett jogot az ingatlanra [Inytv. 5. § (3) bekezdése].
Az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalom megvalósul, ha a szerződő fél a szerződés megkötése előtt megtekinti az ingatlan-nyilvántartást és annak tartalmát nem találja aggályosnak. Hangsúlyozni szükséges azonban, hogy a jóhiszeműség megítélésére a földhivatali eljárásban csak egészen kivételesen van szükség, ez többnyire a peres eljárásra tartozó kérdés. Kivételesen a földhivatalnak kell döntenie a jóhiszeműségről, az Inytv. 54. § (2) bekezdése értelmében, amikor a jogra vagy tényre vonatkozó bejegyzés, illetve feljegyzés kijavítására, kiegészítésére csak az érdekelt jóhiszemű jogszerző hozzájárulásával kerülhet sor. Ez a rendelkezés nem igazán telekkönyv "konform", mivel - amint azt láttuk - a bejegyzési határozat kézbesítésétől számított 60 napon, illetve a 3 éven belül a jóhiszemű jogszerzés sem védett.
Az ingatlan-nyilvántartás megtekintése alatt elsősorban a tulajdoni lap megtekintése értendő. A jóhiszeműség megállapítása szempontjából alapvető, hogy ne legyen a tulajdoni lapon olyan bejegyzés, illetőleg feljegyzés, amely a jogszerzés lehetőségét kizárja, korlátozza, a tehermentes tulajdonszerzés tekintetében a aggályokat ébreszt (lásd pl. a deklaratív hatályú tények feljegyzését).
A térkép megtekintésének elmulasztása nem jár a jóhiszeműség elvesztésével.
Az okirattár megtekintése elengedhetetlen, ha a tulajdoni lapon elintézetlen széljegy van. Elengedhetetlen a megtekintés akkor is, ha a tulajdoni lap a bejegyzett jog közelebbi tartalmát illetően az okiratra utal (pl. telki szolgalmi jognál).
Az ún. törölt bejegyzések jegyzékének megtekintése nem feltétlenül szükséges a jóhiszeműség megállapíthatóságához.
Az ellenérték fejében történő szerzés, mint a jóhiszeműség feltétele abból fakad, hogy a magyar jog a visszterhesen szerzőt általában előnyben részesíti az ingyenes szerzővel szemben. Az ellenérték fejében történő szerzés kapcsán megemlítendő, hogy általánosságban az ajándékozás az, mely ingyenes szerzésnek tekintendő, az életben azonban az ingyenes szerzések ennél lényegesen tarkább képet mutatnak.
A jóhiszeműségnek a bejegyzési kérelem benyújtásáig fenn kell állnia. Logikus ugyanis, hogy ha a kérelmező később szerez tudomást arról, hogy az ingatlannyilvántartás tartalma helytelen vagy nem teljes, ez már az ő jóhiszeműségének nem árthat.
Az Inytv.-nek a jóhiszemű jogszerzés feltételeire vonatkozó rendelkezései kicsit elnagyoltak. Legalább azt ki kellett volna részletesebben fejteni, hogy mi értendő a jóhiszemű személy "jogszerzése" alatt? Nyilvánvaló ugyanis, hogy a törvény erejénél fogva bekövetkező, vagy egy közigazgatási hatóság aktusán alapuló jogváltozás nem vezethet jóhiszemű jogszerzéshez. Az ilyen jogszerzés ezért jogügyletet feltételez. Az már csak finomítás volna, ha a törvény ennek a jogügyletnek a még közelebbi karakterét is meghatározná, mondjuk pl. forgalmi jogügyletként. Ne tartozzon bele az olyan eset sem, amikor az eladó a magánvagyonát képező ingatlanának tulajdonjogát átruházza egy Kft.-re, amelynek ő az egyszemélyes tulajdonosa. A személyes azonosság nyilvánvalóan kizárja a jóhiszeműséget.
Részletes szabályozás hiányában ezeknek a kérdéseknek az értelmezése a bírósági gyakorlatra vár.
Ahhoz, hogy a publicitási hatások kereteit meghatározzuk, vagyis felmérjük mi az amire kiterjednek ezek a hatások és mi az amire már nem, melyek a jóhiszemű jogszerzés védelmének a határai, vissza kell térnünk a közhitelesség fogalmához.
Az Inytv. "Közhitelesség" címet viselő 5. §-ának szabályozási logikája az, hogy először meghatározza, melyek az ingatlan-nyilvántartásnak azok a tartalmi elemei, amelyekről vélelmezni lehet, hogy helyesen és hiánytalanul tükrözik vissza a valóságos jogállapotot. A megdönthető vélelmek jelentik a jóhiszemű jogszerző részéről az ingatlan-nyilvántartás tartalma iránt megnyilvánuló bizalomnak a kereteit. E keretek túllépését, vagy a más iránti bizalmat az Inytv. szabályrendszere már nem honorálja védelemmel arra az esetre, ha a jogszerző erre rászorul.
A szabályozás logikája szerint az ingatlan-nyilvántartás tartalmának a valóságos jogállapottól való eltérése esetén a jóhiszemű szerző javára a vélelmek meg-dönthetetlenné, statikussá, valóságos jogállapotként hatályosulóvá válnak. Sajnos az Inytv. 5. § (3) bekezdésének durva szövegezési hibája ("az ellenkező bizonyításig" kitétel) a rendszert felborítja, kétségeket ébreszt. E korrigálandó hibától eltekintve csak az olyan bejegyzésre és feljegyzésre illetheti meg a védelem is a jogszerzőt, amelyre a megdönthető vélelmek kiterjednek. Ezért a megdönthető vélelem alá nem tartozó bejegyzések és feljegyzések, illetve ezek egyes tartalmi elemei (Lásd a II. rész 2. és 3. pontjait) automatikusan kivételt jelentenek az ingatlan-nyilvántartás közbizalmi hatásának nevezett védelmi mechanizmus alól is. Ugyanakkor nem kapcsolódik automatikusan védelem a vélelem körébe tartozó valamennyi tartalmi elemhez sem, csak azokhoz, amelyek jogszerzést valósítanak meg. Mindebből az is következik, hogy a vélelmek és az ahhoz kapcsolódó védelmi (közbizalmi) hatások együtt jelentik anyagi jogi értelemben az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét. Külön-külön azonban nem értékelhetők közhitelességként. Az elmondottakhoz képest formális aktusnak tekintem a közhitelesség jogalkotói kinyilatkoztatását (Lásd II. rész 1. pontját). A fogalmi zűrzavarban rendet lehetne vágni a közbizalmi hatás, vagy az anyagi nyilvánosság elvének beiktatásával.
A következőkben összefoglalom, részben az eddig elmondottak szerint, hogy az ingatlan-nyilvántartásnak a "vélelem + védelem" értelemben vett közhitelessége mire nem terjed ki.
a) a bejegyzés, illetve a feljegyzés helyességének, illetve teljességének vélelme alól kivehető tartalmi elemekre:
- a nyilvánvalóan érvénytelen, a jogilag nem létező, a meg nem engedett vagy hibás tartalmú bejegyzésekre, illetve feljegyzésekre; a tulajdoni lapon "felejtett", olyan jogokra és tényekre, amelyeket hivatalból kellett volna törölni; a kötelmi jellegű jogok bejegyzésére,
- az informatív hatályú feljegyzésekre,
- a jelzálogjogra és az általa biztosított követelés fennállására,
- a bejegyzett személy és az okiratban rendelkező személy azonosságára,
- a be nem jegyezhető jogok törlése esetén azok megszűnésére. b) ha az Inytv. kivételt nem tesz a jogszabályon, a bírósági vagy hatósági határozaton alapuló jogokra és tényekre, mivel ezek a bejegyzésüktől, illetve a feljegyzésüktől függetlenül kifejtik a joghatásukat [Inytv. 3. § (4) bekezdése].
A szóban forgó jogok és tények tehát eredendően informatív hatályúak, akkor is, ha azokat bejegyzik, illetve feljegyzik a tulajdoni lapon. Csakhogy az Inytv. 3. § (4) bekezdése tartalmaz egy olyan felhatalmazást, amelynek alapján maga az Inytv. az informatív hatálytól eltérő hatályt adhat a szóban forgó bejegyzéseknek és feljegyzéseknek.
Az informatív hatály jelzett "eltérítésének" vagyunk tanúi a bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás [Inytv. 17. § (1) bekezdés l) pontja], valamint a bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelése, valamint egyéb építésügyi korlátozás [Inytv. 17. § (1) bekezdés m) pontja] tényének feljegyzése esetében. Ezeket ugyanis az Inytv. 17. §-ának (2) bekezdése az ún. deklaratív hatályú feljegyzések körébe sorolja be, ami azzal jár, hogy a jóhiszemű jogszerző felé ezek csak akkor bírnak hatállyal, ha a tulajdoni lapon azokat feljegyezték.
A bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás alapítására a Ptk. 114. § (1) bekezdése ad felhatalmazást a bíróságnak, a tulajdonos rendelkezési jogának korlátozásáról lehet szó.
Izgalmasabb kérdés a telekalakítási és építési tilalom és egyéb építésügyi korlátozás tényének feljegyzése. A szóban forgó tények ugyanis a tulajdonjog közjogi korlátozását jelentik, amelyeket eddig elegendő volt az építésügyi hatóságnak elrendelnie a határozatával ahhoz, hogy mindenféle ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is mindenkivel szemben érvényesüljenek. Hiába hivatkozott tehát az ingatlan vevője a "telekkönyvi" jóhiszeműségére, arra, hogy ilyen tilalmat vagy korlátozást a tulajdoni lap nem tartalmaz, mindez kevés volt ahhoz, hogy építési engedélyt kapjon a megvásárolt telekre, ha valahonnan a fiókból az építésügyi hatóság elővarázsolt egy jogerős határozatot, amely a tilalom alapításáról rendelkezett.
Hagyományosan a közhitelesség alóli kivételként értékelik az ingatlan többszöri eladásának azt az esetét, amikor az elsőként jóhiszeműen birtokba lépett vevő, az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett vevővel szemben érvényesíti a tulajdonjogának bejegyzése iránti igényét [Ptk. 117. § (4) bekezdése]. Ezt azért tartják kivételnek, mert a közhitelesség elve alapján annak kellene tulajdonjogot szereznie, akinek a javára elsőként jegyezték be a tulajdonjogot.17 Ha a közhitelességet az ingatlan-nyilvántartás tartalmához kapcsolódó megdönthető vélelmek és közbizalmi (védelmi) hatások egységének tekintem, akkor a többszöri eladás bonyolult tényállásnak nincs sok köze a közhitelességhez. A közbizalmi (védelmi) hatások - amint az előzőekben láttuk - akkor lépnek működésbe, ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma megtéveszti az abban bízó jogszerzőt. Az ingatlan többszöri eladása esetén viszont nem az ingatlan-nyilvántartás, hanem az eladó a "ludas" a vevő félrevezetésében és fel sem vetődik az a tényállási elem, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalma ne egyezne meg a valóságos jogállapottal.
Ismeretes az a hármas felosztás, amely szerint az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok adatait, az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá az oda bejegyzett személyeknek a személyazonosító és lakcímadatait tartalmazza [Inytv. 2. § (1) bekezdés]. Ezek az adatok az ún. publicitás határán kívül esnek egészen egyszerűen azért, mert ha az adatok helyességéhez vélelmet fűznénk, a jóhiszemű jogszerzőnek az erre épülő védelme lehetetlen eredményre vezetne [pl. olyan alapon, hogy a tulajdoni lap szerint a megvásárolt föld szőlő művelési ágú (ez adatnak minősül) a jóhiszemű jogszerző szőlőt követelne akkor is, ha az nincs.]. Az ingatlan két meghatározó adatával mégis külön kell foglalkozni. Ez pedig nem más, mint az ingatlan területe és határvonala.
Az ingatlanok adatai közül sajátságos, a többi adattól eltérő a helyzete az ingatlan határvonalának, amelynek határozott jogi karaktere van. Ez lehatárolja az ingatlan tulajdonjogának és más jogoknak a tárgyi terjedelmét, de ettől függően határozható meg a terület nagysága is.
A földrészletek határvonalát az ingatlan-nyilvántartási térkép tanúsítja közhitelesen. [A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény 12. § (3) bekezdése.]
A 12. § (3) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási térkép a földrészlet határvonalát "valósághűen tartalmazza, és hitelesen tanúsítja". A "valósághű" ábrázolás igénye azonban nem több, mint egy folyamatosan megvalósítandó célmeghatározás. A határvonal "hiteles tanúsítása" pedig nem egyéb, mint a jogalkotói akarat kinyilvánítása, ami arra irányul, hogy a térképet hivatalosan kötelező dokumentummá minősítse, amelynek elsősorban mint bizonyító eszköznek lehet szerepe. A térképnek, mint bizonyító eszköznek van szerepe akkor, ha vitássá válik a szomszédos földrészletek közötti határvonal természetbeni helye. A határvonal természetbeni helyét az eljáró bíróság az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően állapítja meg. A bizonyító eszköz funkció azonban nem azt jelenti, hogy a földrészletnek az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntetett határvonalába vetett bizalomra hivatkozással tulajdonjogot vagy más birtoklással járó jogot lehetne a térképi határvonal szerint szerezni abban az esetben is, ha a térképi és a természetbeni határvonal egymástól eltér. A térképi határvonalra az Inytv. szerinti vélelmek, következésképp a jóhiszemű jogszerzés védelme sem terjed ki.
Mindezek alapján a "valósághű" és "hiteles" térképi határvonalra vonatkozó jogalkotói kinyilatkoztatás senkit sem ment fel a kötelezettség alól, amely szerint a helyszíni birtokállapotról is meg kell győződnie, ha az ingatlanra tulajdonjogot vagy más birtoklással járó jogot aggálytalanul akar szerezni.
A földrészlet területének nagysága a földrészlet térképi határvonala alapján határozható meg. E meghatározás eredményeként a területnagyságot viszont, a tulajdoni lap tünteti fel hektárban és négyzetméterben. Logikusnak tűnik ezek után, hogy a földrészletnek a tulajdoni lapon feltüntetett terület nagyságához sem fűződik az a vélelem, hogy ez a mérték helyes, mivel ez a mérték a térképi határvonalból levezetett adatnak tekinthető. Az Inytv. 5. § (6) bekezdése szerint: "Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja." Ez annyit jelent, hogy az adatok helyességére kiterjedő törvényi vélelem hiánya ellenére a bizonyítási teher eldöntött arra az esetre, ha a tulajdoni lapon levő területi mértéket valaki vitatná.
A földrészlet területének a tulajdoni lapon feltüntetett nagysága esetenként eltérhet attól a nagyságtól, amely a földrészlet térképi határvonala alapján határozható meg. Ilyen eltérés esetén a térképi határvonal alapján meghatározható területnagyság az irányadó. Az Inytv. 5. § (7) bekezdésének ez a rendelkezése a kérdést a gyakorlati jogalkalmazás számára kívánta eldönteni. Már csak a térképi határvonal alapján meghatározható területnagyság primátusa miatt sem fűzhető helyességi vélelem a tulajdoni lapon feltüntetett területnagysághoz. Ilyen primátus hiányában egyébként a helyesség vélelmét hozzá lehetne kapcsolni a tulajdoni lapon feltüntetett területnagysághoz úgy, ha az nem válhatna megdönthetetlenné, vagyis a hibás területnagyságra vonatkozó jóhiszemű jogszerzés kizárásával is megoldható volna a szabályozás.
Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tényeket [Inytv. 17. § (1) bekezdés] a törvény a feljegyzéshez fűződő jogi hatály szempontjából két csoportba sorolja be.
- informatív hatályú tények azok, amelyek feljegyzésének elmaradása nem érinti az egyébként azokhoz fűződő joghatásokat [Inytv. 17. § (1) bek. a)-k) pont],
- deklaratív hatály fűződik azokhoz a tényekhez, amelyek feljegyzésének elmaradása esetén a jóhiszemű jogszerző a valódi jogosult hátrányára is jogokat szerezhet az ingatlanon, hiszen nincs olyan figyelmeztető feljegyzés a tulajdoni lapon, amelynek ismerete a jóhiszeműségét kizárná [Inytv. 17. § (1) bekezdés l)-u) pontjai]. Elismerem, hogy ezt a következményt az Inytv. elég homályosan és félreért-hetően fogalmazza meg.
Azt már az előző részekben kifejtettem, hogy az informatív hatályú feljegyzésekhez sem az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helyessége, sem az annak teljessége iránti vélelmek nem fűződnek hozzá, következésképp kivételt képeznek a közhitelesség érvényesülése alól is. Kérdés, hogy a deklaratív hatályú tények feljegyzésére kiterjednek-e a vélelmek? Ebből a szempontból a deklaratív tények nem mutatnak sajátosságot, azokra kiterjed a helyesség vélelme is. Ha a feljegyzés helytelen, az abban bízó személyt azt helyesnek tekintheti és abból a maga számára elvileg jogkövetkezményeket vezethet le. Más kérdés, hogy nem jár gyakorlatias eredménnyel, legfeljebb kellemes csalódással az, ha pl. egy deklaratív hatályú tilalomról kiderül, hogy nem is áll fenn, feljegyzése helytelenül történt.
Ha viszont a feljegyzés elmarad, ez jogi forgalomban nem akadályozza meg annak a ténynek a hatályosulását, amit a feljegyzésnek kellett volna láthatóvá tennie a tulajdoni lapon (pl. elmaradt a tulajdonjog átruházása kapcsán az elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzése - a jóhiszemű vevő tulajdonhoz jut). Vagyis a feljegyzés elmaradása megalapozza az "ami nincs bejegyezve az nem is létezik" negatív (teljességi) vélelmet.
A klasszikus telekkönyvi közhitelességi rendszer az ingatlanforgalom gyors, zavartalan bonyolításának, és kiemelten a jóhiszemű jogszerzéseknek a védelmét szolgálja. Ebből a célból valósítják meg a telekkönyvek a jogok látszatát és fűznek ahhoz különböző vélelmeket, majd a közbizalmi hatások révén a jóhiszemű jogszerzés maximális védelmét valósítják meg.
Általában az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tényeknek, ezen belül az ún. deklaratív tények feljegyzésének viszont nincs közvetlen jogszerző hatálya olyan értelemben, hogy magát a tényt nem lehet megszerezni. A tények feljegyzése tilalmakat, korlátozásokat jelent, vagy olyan eljárások folyamatba létére utal, amelyek eredményétől függ a jogszerzés lehetősége vagy a jogszerző jóhiszeműsége. Erre utal az Inytv. 3. § (3) bekezdésének a szabálya: "E törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételesé teszi."
A deklaratív hatályú feljegyzésnek, amellett, hogy nincs jogszerző hatálya, esetenként az ingatlan vagy a bejegyzett jog valódi jogosultjának a jogait óvja a jóhiszemű jogszerzővel szemben. Ha ugyanis abból indulunk ki, hogy ezek a feljegyzések épp a jóhiszeműség kizárására alkalmasak (pl. nem hivatkozhat a jóhiszeműségére a vevő, ha a szerződés megkötésekor az ingatlanra elidegenítési és terhelési tilalom volt feljegyezve) megállapíthatjuk, hogy nem mindig a jóhiszemű jogszerző szolgálatában álló, hanem éppen "ellene dolgozó hatályú" feljegyzésekről van szó. ■
JEGYZETEK
1. Dr. Kampis György: Telekkönyvi Jog 73, 75. o. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1963.
2. Dr. Imling Konrád: A magyar telekkönyvi jog, 26 o. Franklin Társulat, Budapest, 1902.
3. Münchener Kommentar zum BGB Band 6. 3. Auflage C. H. Becksche Verlagsbuchhandlung München 1997. 892. § Rd Nr 2.
4. Dr. Kurucz Mihály: Az ingatlan-nyilvántartási jog az új törvény után, Ügyvédek Lapja 2000. évi 2. szám 23. o.
5. Münchener Kommentar 891. § Rd Nr. 22.
6. Franz Gschnitzer: Österreichisches Sachenrecht 39. o. Springer-Verlag Wien, New York.
7. Dr. Sárffi Andor: Telekkönyvi Rendtartás, Budapest 1941. 27-28, 453. oldal.
8. Dr. Szladits Károly: A magyar magánjog vázlata I. rész 253-254 o. Budapest, 1937.
9. Grosschmid Béni elnevezései. Primus = "P", valódi jogosult; Secundus = "S", a Primus ellen forma szerint jogot szerző áljogosult; Tertius = "T", a további jóhiszemű jogszerző.
10. Salamonné, dr. Solymosi Ibolya: Mi következik az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből? Magyar Jog 1982. évi 4. száma.
11. Münchener Kommentar 892. § Rd Nr 2.
12. Franz Geschnitzer 40. o.
13. Das Bürgerliche Gesetzbuch, Kommentar hrs. von Mitgliedern des BGH, 13. Aufl. 1994. ff Rd Nr. 47.
14. Münchener Kommentar 892. § Rd Nr. 2.
15. Sárffi uo. 453. o.
16. Sárffi uo. 455. o.
17. Kampis uo. 81. o.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Jójárt László, jogi tanácsadó, Budapest
Visszaugrás
