A Kormány 2008. június 5-én benyújtotta az Országgyűlésnek az új Polgári Törvénykönyvről szóló törvényjavaslatot (T-5949-es számú törvényjavaslat, a továbbiakban: Törvényjavaslat). Jelen tanulmány ennek a törvényjavaslatnak a zálogjogi szabályait mutatja be, pontosabban az új Ptk. zálogjogi rendelkezései kapcsán felmerülő elméleti és gyakorlati kérdéseket próbálja meg áttekinteni és megválaszolni. Az alábbiakban csak a járulékos zálogjog szabályait mutatjuk be, vagyis az absztrakt zálogjogi formára, az önálló zálogjogra vonatkozó rendelkezések ismertetésére külön tanulmány keretében kerül sor. Ennek az az oka, hogy az önálló zálogjognak már önmagában a léte és az újraszabályozása is heves bírálatokat váltott ki. 1 Ezek - az egyébként rendkívül alapos, sokszor helytálló, és előremutató, az egész jogintézmény újragondolását elősegítő - bírálatok az új Ptk. törvényjavaslatával szemben is megfogalmazódtak. 2 Mindemellett az önálló zálogjogra vonatkozó új szabályok a hatályos Ptk. 269. §-tól lényegileg eltérnek, mennyiségileg kibővültek, így külön tanulmányban történő elemzésük mindenképp indokolt. Ebben a cikkben azonban ezektől eltekintünk, ehelyett a járulékos zálogjogi szabályoknak a bemutatására összpontosítunk, melyeket azonban - a Törvényjavaslat 4: 166. §-ában foglalt utaló szabály alapján -az önálló zálogjog esetében is megfelelően alkalmazni kell.
Mivel az 1998-ban felállított Polgári Jogi Kodifikációs Főbizottság által kidolgozott ún. Szakértői Javaslat1 számos ponton eltér a Törvényjavaslattól, ezért néhány helyen ezekre az eltérésekre is utalunk.
A Kodifikációs Főbizottság 2006-ban közzétett ún. Vitatervezete szerint a zálogjogon belül található kötelmi jogi, a zálogszerződésre vonatkozó szabályok az Ötödik Könyvben, a kötelmi jog különös részében, a biztosítéki szerződések között - vagyis a kezességi és a garancia-szerződés mellett - nyertek volna elhelyezést. Ennek megfelelően - a kötelmi jog jellegéhez igazodva - a zálogszerződésre vonatkozó szabályok diszpozitívak lettek volna, vagyis a felek külön felhatalmazás nélkül eltérhettek volna ezektől a rendelkezésektől.
A dologi jogi és kötelmi jogi szabályok elkülönített elhelyezésével már a korábbi IRM koncepció is szakított és erre a felosztásra sem a Szakértői Javaslatban, sem pedig a Törvényjavaslatban nem kerül sor. Mindez azt jelenti, hogy a zálogszerződésre vonatkozó kötelmi jogi szabályok a Dologi Jogi Könyvbe kerültek. 4 Ezzel együtt ezek a kötelmi jogi szabályok, amelyek a felek jogait és kötelezettségeit határozzák meg, a dologi jogba kerülve kógenssé váltak. Természetesen - kivételes jelleggel - a dologi jog körében is vannak diszpozitív szabályok (pl. szomszédjogok, ráépítés, szolgalmak), de anélkül, hogy a törvény ezt külön kimondaná, megállapítható, hogy a zálogjogon belül elhelyezett kötelmi jogi szabályok kógensek. A kógens jellegre egy dolog kétségkívül utal: ezektől csak akkor lehet eltérni, ha azt a jogalkotó lehetővé teszi, vagyis ha a felek eltérő megállapodásának a lehetőségét a törvényszöveg minden esetben külön kimondja. Mindez azt is jelenti, hogy ha a felek ezektől a kógens szabályoktól mégis eltérnének, akkor az ilyen tartalmú megállapodásuk - mint jogszabályba ütköző - semmis. Kérdés persze, hogy a jogszabályba ütköző semmisségi okot a jogszabálynak külön ki kell-e mondania, mint pl. ezt a hatályos Ptk. 255. § (2) bekezdése teszi. 5 Ettől függetlenül megállapíthatónak tűnik a semmisség akkor is, ha ezt az adott kógens jogszabályi rendelkezés nem mondja ki. A szükséges többlettényállási elemek megléte esetén, a kógens szabályokba ütköző megállapodás kártérítési következménnyel járhat.
A jövőbeli szabályozás egyik leglényegesebb újítása a hatályos joghoz képest a zálogjog alapításának és létrejöttének éles elhatárolása. Ez a két jogi tény időben is elkülönül egymástól, az alapítás ugyanis időben mindig megelőzi a zálogjog létrejöttét. A zálogjog létrejön, ha a felek a zálogjogot megalapították és a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy fölött. 6 Zálogjogot zálogszerződés alapján a zálogjog bejegyzésével (jelzálogjog), vagy a zálogtárgy birtokának a zálogjogosult részére történő átruházásával (kézizálogjog) lehet alapítani. 7
Az időben elsőként sorra kerülő mozzanat tehát a zálogjog megalapítása, amelyhez a felek közötti megállapodás, a zálogszerződés léte és a szükséges publicitást biztosító többletcselekmény (bejegyzés, birtok átadás) szükséges. A korábbi szövegekben szerepelt az is, hogy a zálogjog megalapításához a biztosított követelés léte is szükséges. Ez azért maradt lei az újabb javaslatokból, mert ez a zálogjog járulékosságából amúgy is következik, a zálogjog érvényesítésének a feltétele. Emellett az önálló zálogjog szempontjából ez különösen fontos, hiszen annak alapításához és létrejöttéhez nincs szükség a biztosított követelés fennállására.
Az alapítást követő mozzanat a zálogjog létrejötte. A jogokat és követeléseket terhelő zálogjog létrejötte miatt szükség van erre a szakaszra, hiszen ezeknél - ellentétben a dolgokat terhelő zálogjogokkal - nem lehet arra hivatkozni, hogy a rendelkezési jog a tulajdonjog egyik részjogosítványa, az alapítás pedig ennek a részjogosítványnak a gyakorlása. Jogok és követelések ugyanis a jövőben sem lehetnek tulajdonjog tárgyai, így esetükben külön kell szólni a rendelkezési jogról, amely a zálogjog létrejötte szempontjából különösen fontos. Ezen nem változtat az a tény sem, hogy a Törvényjavaslat megszünteti a jogon és követelésen fennálló zálogjogot, mint a zálogjog önálló altípusát, és ezeket a vagyontárgyakat csak jelzálogjog formájában - a zálogjogi nyilvántartásba, vagy más lajstromba történő bejegyzéssel egyidejűleg - lehet a jövőben megterhelni.
A rendelkezési jog megléte problémát okozhat olyan ingatlanok esetében, amelyeket jelzálogjoggal biztosított kölcsönből építenek, hiszen ebben az esetben az ingatlan még nem jött létre a kölcsönfelvétel időpontjában, így a későbbi tulajdonosnak - a kölcsönfelvevő zálogkötelezettnek - a kölcsönszerződés megkötésekor még nincs rendelkezési joga a zálogtárgy (az épülő ingatlan) felett. Erre az esetre az új szabályozás azt a megoldást kínálja, hogy a zálogjog ugyan az adott zálogtárgy vonatkozásában megalapításra kerül, de létre csak akkor jön, ha a zálogkötelezett megszerezte a rendelkezési jogot. Ez a rendelkezés azonban csak azoknál a zálogjogoknál alkalmazható, amelyeket a közjegyzői kamara által vezetett zálogjogi nyilvántartásba kell bejegyezni, vagyis ingó jelzálogjog és vagyont terhelő zálogjog esetében. Az ingatlan-nyilvántartásba és a lajstromba (pl. szabadalmi és védjegy regiszter, cégjegyzék) való bejegyzésre csak olyan dolog, illetve jog tekintetében kerülhet sor, amelyek felett a zálogkötelezettet rendelkezési jog illeti meg. "
Mindezek alapján azt mondhatjuk, hogy azoknál az ingatlanoknál, amelyek felett a zálogkötelezettet még nem illeti meg a rendelkezési jog, sem a zálogjog létrejöttére, sem annak megalapítására, és bejegyzésére nem kerülhet sor. Ez kétség kívül problémát fog okozni az újépítésű ingatlanok vásárlása során, ha a vevő hitelből kívánja törleszteni a vételárat. Kérdés, hogy a gyakorlat milyen megoldást fog erre a problémára találni.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
