A jóhiszeműség, mint jogon kívüli társadalmi szabály, a metajurisztika köréből vett norma. A jóhiszeműség (ex aequo et bono) jogon kívül álló etikai szférából választott zsinórmérték, tudatos szelektív értékválasztás eredménye, azt a morális követelményt fejezi ki - feltétlen parancsként - a jogban, hogy a személynek kötelezően, szankció terhe mellett túl kell lépnie önös egyéni érdekeinek és értékeinek kizárólagosságán.(1)
A Polgári Törvénykönyv 4. § (1) bekezdése a polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a feleket kötelezi a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeinek megfelelő, kölcsönös együttműködésen alapuló eljárásra. A törvény általános gondossági követelményként rögzíti, hogy a polgári jogi viszonyokban úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.
Míg a Ptk. 2. §-a általánosságban mondja ki a szabad joggyakorlás elvét, addig a 4. § (1) bekezdése a felek egymás közötti viszonyaiban követendő elveket szabályozza, így a
- a jóhiszemű eljárás,
- a tisztességes eljárás, és
- a kölcsönös együttműködés elvét.
A jóhiszemű eljárás alapját is képező általában elvárható magatartás általános követelményét a Ptk. 4. § (4) bekezdésének rendelkezése fogalmazza meg. A magyar polgári jogban a felróhatóságon alapuló felelősségi rendszerből adódóan senki nem vonható felelősségre olyan magatartásért, vagy annak következményeiért, amiről nem tehet, másrészt viszont saját felróható magatartásából előnyt sem szerezhet senki. Miután a fenti elvek definíciója a törvényben nem található meg, jelentős szerep hárult a jogalkalmazásra. A tisztességes eljárás értelmezése az adott helyzetben kialakult és érvényben lévő erkölcsi normákon alapul.
Lábodi a generálklauzulák körében külön említi az angol equity, a francia "bona fide", a német "Treu und Glauben" (BGB 242. §) "gute Sitten", a holland "közrendbe ütközés" általános alapelvi tényállásait. A magyar Ptk.-ra térve a jóhiszeműség, tisztesség követelményeit a Ptk. 4. § (1) bek.-ben találja.(2)
Szladits és Kolosváry szerint "a jóhiszeműség háta mögött egy objectíve valószínűsíthető tévedésnek (mely jogszabályra vagy tényekre egyaránt vonatkozhat) kell lappangania."(3)
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás mai szabályai szerint egy különös közigazgatási eljárás, így indokolt áttekintenünk a közigazgatási eljárásban a jóhiszem védelmét.
Fehérvári szerint a jogirodalomban nem eldöntött kérdés, hogy a jóhiszeműség anyagi jogi vagy eljárási jogi kategória. A jóhiszeműen szerzett jogok védelme anyagi jogi kategória, "azt fejezi ki, hogy az anyagi jogi kérdésben hozott érdemi döntés kialakításában az eljárásban részt vett személy - mind jogi, mind erkölcsi szempontból - a tőle elvárható magatartást tanúsította." "Az (államigazgatási) eljárásban - jogszerzés szempontjából a jóhiszeműségnek a tényállás tisztázása és a bizonyítás körében van jelentősége. Márpedig itt a döntés anyagi jogi feltételeinek a tisztázása folyik."(4)
Minthogy az anyagi jog nyilvánkönyvi eljárás keretében kerül alkalmazásra, formailag a jó - és rosszhiszeműség is valamilyen eljárási cselekményhez kapcsolódik, de hatása mindig az anyagi jogviszonyok alakításában jelenik meg. Előbbiek okából a tisztán eljárási rosszhiszeműségnek nincs jelentősége a jóhiszemű jogszerzés szempontjából.
Az államigazgatási határozattal jóhiszeműen szerzett jog azonban csak akkor részesül védelemben, ha azt már gyakorolják is.(5) Fehérvári szerint ehhez elegendő a jog gyakorlásának megkezdése is.
Az államigazgatási eljárásban az ügyfél által jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogok védelme szorosan összefügg az alapul szolgáló határozat jogerejével, így a jogorvoslati rendszerrel.
Fehérvári szerint(6) az államigazgatási irodalomban háromféle álláspont különböztethető meg a határozathoz fűződő jogerő kérdésében. Tomcsányi(7) szerint az államigazgatási határozathoz csak alaki jogerő fűződik. Szoboszlai szerint(8) a határozattal elbírált ügy lezártsága, a határozat véglegessége, (irreverzibilis jellege) okából anyagi jogerő kötődik e határozatokhoz. Fehérvári és szerzőtársai azt az álláspontot képviselik, hogy mind az alaki, mind az anyagi jogerő megjelenik, az államigazgatási határozatokban.
Mivel a jóhiszemű szerzés védelme az Áe.-n belül sem - egyezően a nyilvánkönyvi joggal - csak a jogerős határozatokhoz kapcsolódik így fontos annak tisztázása van-e, és ha van, akkor milyen jogerő fűződik a közigazgatási határozatokhoz.
Fehérvári és szerzőtársai szerint az alaki jogerőt az Áe.-ben kifejezetten szabályozott, így különösen a fellebbezéssel meg nem támadott, illetőleg a fellebbezés folytán hozott határozathoz kapcsolódik a "megfellebbezhetetlenség" és a "végrehajthatóság" következményeként a véglegesség, azaz a további közigazgatási jogorvoslati eszköz kizártsága. Véleményem szerint ettől eltérően - a Fehérváriék által is említett okokból - a további jogorvoslati eszközök lehetősége folytán ezekhez a határozatokhoz az alaki jogerőhöz kötött véglegesség nem kapcsolódik. Az Áe.-n belül a felügyeleti intézkedés, az ügyészi óvás, a közigazgatási felülvizsgálati kérelem folytán nem beszélhetünk véglegességről, a további felülvizsgálat kizártságáról. Az Áe.-n belül talán kapcsolható az alaki jogerő a jogerős államigazgatási határozathoz a felügyeleti intézkedésre (Áe. 71. §) és az ügyészi óvásra (Áe. 74. §) adott határidők lejártát követően. Ugyancsak ilyen jogerőhatás fűződhet a felügyeleti intézkedéssel elbírált államigazgatási határozathoz, ha az ellen nem érkezett ügyészi óvás, továbbá az ügyészi óvás folytán lezárt határozathoz is kapcsolódik ilyen alaki jogerő.
A törvény sem a jogerőssé vált határozathoz fűzi a megváltoztathatatlanságot, hanem a felügyeleti intézkedés és az ügyészi óvás kapcsán szabályozza a határozattal elbírált jogviszony véglegességét, itt kapcsolja be a jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogok védelmét.
A bíróság által jogerős ítélettel felülvizsgált határozathoz a bírói ítélet folytán fűződik anyagi jogerő, így a véglegesség, az új kérelem, illetőleg kereset indításának tilalma (res iudicata). Farkasnak itt is más az álláspontja, és ha ezt el is fogadjuk, akkor is az államigazgatási határozathoz a bírósági jogerős ítélet folytán fűződik anyagi jogerő.
Mégis azzal, hogy az Áe. a fellebbezési eljárás mellett, a rendkívüli jogorvoslati eszközök egész sorát iktatja be a jogorvoslati rendszerébe, fennáll az a veszély, hogy a különböző aktus-felülvizsgálati eljárásokban a másodfokon lezárt - és esetleg már végrehajtott - döntéseket megváltoztatják és az ügyfél jóhiszeműen szerzett jogait is megsemmisítik.
Fehérvári szerint az ügyfélnek az alakilag jogerős államigazgatási határozattal jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogait tehát ezekkel a rendkívüli aktus-felülvizsgálati módokkal szemben szükséges megvédeni.(9)
Az Áe. az alábbi olyan aktus-felülvizsgálati módokat ismeri, amelyek során felmerül a már végrehajtott államigazgatási határozattal szerzett ügyfél-jogok megsemmisítése vagy megváltoztatása:
- kiegészítés;
- visszavonás, módosítás;
- felügyeleti eljárás;
- ügyészi óvás;
- a határozat semmissé nyilvánítása;
- bírói felülvizsgálat.
Az itt felsorolt rendkívüli aktus-felülvizsgálati módok közül egyedül határozat bírósági felülvizsgálata esetében nem garantálja a törvény jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogok védelmét.
A jóhiszeműen szerzett jogok védelmi mechanizmusa kapcsán van legalább két nyilvánvaló különbség az Áe. és a nyilvánkönyvi jog modellje között: Egyfelől az Áe. kiköti a jóhiszeműen szerzett jog gyakorlását, a nyilvánkönyvi jogban ilyen feltétel nincs, másfelől a jóhiszemű szerzés védelme a nyilvánkönyvi jogban csak részben kapcsolódik a jogerőhöz, meghatározóan attól független.
A Ptk.-ban azonban sem a telekkönyv, sem később az ingatlan-nyilvántartás magánjogi joghatásai, elvei szabályozásakor nem jelenik meg a nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszeműsége melletti megdönthető törvényes vélelem kimondása, így az sajátos önellentmondásként magára az alaki nyilvánkönyvi jogszabályokra marad. A jóhiszemű szerzés szabálya ugyanis anyagi jogi norma, azok között is garanciális, elvi jelentőségű norma, amely rendszeridegen a túlnyomórészt eljárási szabályokat, továbbá kisebb jelentőségű, végrehajtási természetű anyagi jogi szabályokat - gyakran alacsonyabb jogforrási szinten - tartalmazó nyilvánkönyvi szabályok között.
A magyar Magánjogi Törvény 1928. évi tervezetében, így az 1928. évi tervezet 3. §-ában találunk a jóhiszeműségre utaló szabályt, de külön a telekkönyvön alapuló szerzéshez nem. Ezt nem is hiányolhatjuk, mivel a Mjt. szövege általánosságban kapcsol jóhiszeműséget minden olyan magatartáshoz, amelyhez a jóhiszem védelmét is odarendeli, így nincs szükség külön nyilvánkönyvi jóhiszem kimondására. Az 1928. évi Mjt. 3. §-a szerint "Amennyiben a törvény valamely cselekmény jogi hatását a cselekvő személy jóhiszeműségétől teszi függővé, a jóhiszeműséget vélelmezni kell."(10)
Sárffy(11) szerint a jóhiszem mellett törvényes vélelem nemcsak az Mtj. 3. §-ból következik hanem a telekkönyvi rendtartás (1855. évi dec. 15. IM rend.) 150. §-ából is. A jóhiszemű szerzés melletti vélelem Sárffy szerint a 947/1888. sz. IM rendelet 8. §-ból tűnik ki, amely a rosszhiszeműség perbeli igazolását kívánja meg. Jelen sorok szerzője szerint e következtetés levonását igazán mégis az Mtj. 3. §-a tette lehetővé Sárffy számára is.
A bírói gyakorlat a jóhiszem megdöntésére is irányuló törlési perek során rosszhiszeműnek minősítette azt a nyilvánkönyvi szerzőt, aki tudott vagy tudhatott az anyagi jogosult jogáról, továbbá Sárffy szerint azt is, akinek puszta kétsége volt afelől, hogy a nyilvánkönyvi előző jogügyletének érvényességét illetően. A Kúria "a kétes hiszemet a rosszhiszeműséggel azonosítja".(12)
Mai szemmel akár meg is döbbenhetnénk Grosschmid álláspontján, aki szerint a jóhiszem bizonyítandó a nyilvánkönyvi szerző részéről, "mert a jóhiszemnek itten konstitutív szerepe van szintúgy, miként az elbirtoklásnál. A telekkönyvbe vetett bizalom, mint pozitívum vet gátat a keresetnek, amelynek maga részéről külön alapra szüksége nincsen ahhoz, hogy harmadiknak is ellene fordulhasson."(13) Sárffy nem ért egyet Grosschmidnak a telekkönyvi rendtartás 150. §-ához fűzött megállapításával sem, hogy nevezetesen annak negatív alakja szövegezési hiba lenne.(14) Szladits az "érvénytelen telekkönyvi bejegyzés" elleni törlési keresetnél tér ki a nyilvánkönyvi szerző jóhiszeműségére, de nem érinti a jóhiszem melletti magánjogi törvényes vélelmet. A nyilvánkönyvi jogszerző jóhiszeműsége attól függ, hogy ismeri-e jogszerzésének hiányosságát vagy sem.(15)
A nyilvánkönyvön alapuló szerző jóhiszeműsége, következésképpen szerzése jóhiszeműsége melletti vélelemre egy másik nagy monográfiájában tér ki Szladits. A magánjogi tényállások körében a vétkesség fogalmának kifejtésekor is kitér a jóhiszem melletti vélelemre. "A jog gyakran védelemben részesíti azt, aki valamely külső látszatban bízik; ezt a tudati állapotot jóhiszeműségnek nevezik. Rosszhiszeműség ellenben ezzel szemben a látszattal ellenkező tényállásnak az ismerete. Gyakran rosszhiszeműségnek tekintjük azt is, aki a valódi tényállást önhibája miatt nem ismeri, habár kellő utánajárás mellett ismerhetné (kutatási kötelesség)."(16)
Az 1960. május elsején hatályba lépett Polgári Törvénykönyv nem tartalmazott szabályt a jóhiszemű szerző, illetőleg a jóhiszemű szerzés melletti vélelem vonatkozásában. A Ptk. hatálybalépése után Kampis(17) is érzékeli a jóhiszem vélelme szabályozásának Polgári Törvénykönyvbeli hiányát. "A polgári jog egészére vonatkozóan ugyanis ez a vélelem nincs kimondva, és nem is érvényes... A polgári jogon belül ekként a telekkönyvi jog az egyetlen terület, ahol a jóhiszem vélelem érvényesül."(18)
Kampis ennek okát abban látja, "hogy egy ilyen vélelem kimondása ellentétben állna a Ptk. felelősségszigorító tendenciájával, amelynek leghatározottabb megnyilvánulása a vétlenség vélelme elvének feladása a szerződésen kívüli károkozásokért való felelősség körében."(19) Ha tehát ilyen szabályt a telekkönyvről szóló jogszabály nem tartalmazna, idevonatkozó általános polgári jogi elv hiányában a jogszerző félre hárulna annak bizonyítása, hogy ő a telekkönyvben bízva szerezte jogát, éspedig ellenérték fejében; ez azonban a jogosult helyzetét és egyben a közhitelesség elvének érvényesülését nem kívánatos módon gyengítené. Ezért marad Kampis szerint a nyilvánkönyvi jogszabályra a jóhiszem vélelmének kimondása, megakadályozandó a telekkönyvi bizonyító erő, az ezen alapuló közhitelesség kiüresítését. "A polgári jogon belül ekként a telekkönyvi jog az egyetlen jogterület, ahol - a tárgyalt feltételek megléte esetében - a jóhiszem vélelme érvényesül."(20)
A legújabb irodalomban Kovács figyel fel e problémára(21) Kovács Lászlóval ellentétben az a véleményünk, hogy jól meg kell jegyeznünk az Inytv. 5. § (3) bekezdésének második mondatát, nevezetesen a törvénynek a nyilvánkönyvön alapuló szerzéshez kapcsolt jóhiszemű szerzésre vonatkozó anyagi jogi szabályát, és e vélelem megdöntésének ingatlan-nyilvántartási eljáráson belüli megdönthetetlenségére vonatkozó utalását.
Eltérően Kovács álláspontjától a jogszabályi hely nagyon helyesen a jóhiszemű szerző, illetőleg szerzés fogalmát csak az ingatlan-nyilvántartási eljárásra szűkítetten fogalmazza meg. A törvény szándékosan nem szól arról a nyilvánkönyv alapján szerző jóhiszeműsége mellett fennálló törvényes vélelemről, mivel azt más törvénynek, nevezetesen a Polgári Törvénykönyvnek kellene tartalmaznia. Abban egyet kell érteni a szerzővel, hogy nem lehet valójában különbséget tenni a jóhiszeműség anyagi és alaki válfaja között.
Nem is lett volna szükség a jóhiszemű szerzés melletti ilyen sajátos - megdönthetetlen - vélelemre, ha a Ptk. a nyilvánkönyvön alapuló szerzésre ad anyagi jogi szabályt. Ennek hiányában, kikerülendő a szocialista telekkönyv és az első ingatlan-nyilvántartási jogszabályba foglalt jóhiszemű szerzés melletti vélelem képtelenségét, ki kellett mondani, hogy az ilyen vélelem ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem megdönthető. Egyben meg kellett teremteni azt a feszültségviszonyt, amely az Inytv. és a Ptk. között ki is alakult, hogy az "anyajog" végre lépjen és adjon szabályt ott, ahol annak lennie kell. Kovács László érdeme, hogy ezt észrevette, még akkor is - ha véleményem szerint - valójában félreértette az Inytv.-t ebben a tekintetben. Ha a szabály félreérthető, akkor is csak azt tudom megismételni, hogy ez a kissé bosszantó alaki sérelem teszi lehetővé, hogy a Ptk.-ban végre megszülessék a nyilvánkönyvhöz kapcsolt szerzés jóhiszeműségének megdönthető törvényes vélelemről, illetőleg a jóhiszemű szerző védelméről szóló fictio-s szabálya.
Éppen a Ptk. hallgatása miatt kellett különbséget tenni, hogy hol húzódnak meg a jóhiszemű szerzés anyagi jogi vélelme tekintetében az ingatlan-nyilvántartási eljárásban értékelhető fogalmi elemek, és hol a polgári perben megítélhető tartalmi mozzanatok. Pontosan ezt teszi, a nyilvánkönyvi törvény, mivel későbbi rendelkezéseiben (kijavítás, kiegészítés, módosítás) az időközben jóhiszeműen szerző hozzájárulásától függően járhat el. Itt nem vizsgálható, hogy az időközben jogot szerző személy tudott-e, illetőleg kellő gondosság mellett tudhatott-e a nyilvánkönyvvel ellentétes jogállapotról. A nyilvánkönyvi eljárásban nem dönthető meg a jóhiszeműség vélelme, ahhoz nyilvánkönyvi per kell, és ott lehetséges az ellenkező bizonyítása. Kétségtelen, hogy ehhez a Ptk.-nak illene ilyen szabályt tartalmaznia, és nem odahagyni veszni az egykori telekkönyvi kormányrendeletnek, illetőleg az ingatlan-nyilvántartási törvényerejű rendeletnek.
A jóhiszeműség vizsgálatakor döntő elem, hogy a szerző tudott-e vagy kellő gondosság tanúsítása mellett tudhatott-e, tudnia kellett volna-e jogszerzését kizáró, akadályozó, azt feltételessé tevő más jogosult jogáról. Ezen körülmények vizsgálata kontradiktórius eljárást feltételez, akár különös államigazgatási akár nemperes eljárás keretei között megy végbe a nyilvánkönyvi eljárás. A telekkönyvi és az ingatlan-nyilvántartási eljárás egyike sem ilyen, nincs mód az ellentétes jognyilatkozatok mérlegelésére, a felek részéről a bizonyítás és a hatósági felülvizsgálat keretei is ennek megfelelően szűkre szabottak: csak a bejegyzés tárgyára vonatkozó okirati bizonyítás megengedett, és csak az vizsgálható felül a nyilvánkönyvi jogállapothoz képest.
Ha fennmaradt volna az 54/1960. Korm. rendelettel szabályozott telekkönyvi rendtartás 1. § (3) bek., továbbá az 1972. évi 31. számú tvr. (Inytvr.) 2. §-a (2) bekezdésének eredeti - a jóhiszeműséget megdönthető törvényes vélelemként rögzítő - szövege, akkor az a képtelen helyzet rögzült volna mind a telekkönyvi eljárásban egykor, mind az ingatlan-nyilvántartási eljárásban továbbra is kísérletet lehetne tenni a jóhiszeműség megdöntésére. Kovács ezt kísérletet bizonyára nem élte meg a joggyakorlatban, jelen sorok szerzője ezt nem mondhatja el. Az egyik felperes ugyanis az Inytvr.-ben kimondott vélelmet már fellebbezési szakban, a közigazgatási eljárás, a másik közigazgatási perszak keretében meg kívánta dönteni, éppen azért mert az az Inytvr.-ben volt - az ellenkező bizonyításáig - vélelemként megfogalmazva.
A szabály képtelensége abból adódik, hogy a mind a telekkönyvi, mind az ingatlan-nyilvántartási eljárásban hiányoznak a felülvizsgálat lehetőségeinek törvényes keretei. A nyilvánkönyvi hatóság nem folytathat le bizonyítást, éppen ellenkezőleg előtte minden csak valószínűsített, és neki azt kell elfogadnia. A jóhiszeműség valószínűsége a törvényből következik a törvényes vélelembe fogalmazva. A nyilvánkönyvi valószínűsített tényállások és vélelmek megdöntésének színhelye pedig a nyilvánkönyvi per.
Ezért fontos egyértelművé tenni a jóhiszeműség fogalmát. Az ingatlan-nyilvántartási törvény nem anyagi jogi és eljárásjogi jóhiszeműséget különböztet meg, hanem meghúzza a határait a jóhiszeműség anyagi jogi fogalmi elemének az ingatlan-nyilvántartásban eszközölhető felülvizsgálata kapcsán. Egyértelművé teszi azt, hogy ami az ingatlan-nyilvántartás anyagi jogi hatálya folytán a polgári jogvitában viszonylag széles körben megdönthető törvényes vélelem, az az ingatlan-nyilvántartásban nagyon szűk körben felülvizsgálható jogfogalom. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ügydöntő hatóság csak abban a körben vizsgálhatja a jóhiszeműség fogalmi elemeit amelyek a felülvizsgálati hatáskörén belülre esnek, nevezetesen a bejegyzési kérelem mellé csatolt és bejegyzés alapjául szolgáló okiratok körében. Itt a törvény szigorú szabálya folytán az ellenérték fejében szerzés, illetőleg a nyilvántartási előzőtől szerzés állapítható meg. Ha ezek fennállnak akkor a szerző jóhiszemű szerzőnek minősül, és szerzésében az ingatlan-nyilvántartási eljárásban törvényes védelemben is részesül.
Az anyagi jog számára az ingatlan-nyilvántartás tartalma szerinti, ellenérték fejében történő szerzés, a nyilvántartás közhiteleségi hatályaként, mint megdönthető törvényes vélelem jelentkezik. Aki ehhez képest tudja bizonyítani, hogy a jogszerző tudott vagy kellő gondosság mellett tudnia kellett volna a nyilvánkönyvi jogállapottal ellentétes jog és jogosult felől, az megdöntheti a nyilvántartás látszatjoghatályát.
Az Inytv. (1997. évi CXLI. tv.) a hivatkozott szabályában azt tette egyértelművé, hogy melyek a jóhiszemű szerző védelmének ingatlan-nyilvántartási keretei, egyben ezzel definiálta a jóhiszemű szerző fogalmát, eljárása keretein belül. Ez a jóhiszemű szerző fogalom azonban a polgári jogi forgalom számára széles körben megdönthető törvényes vélelem, amelyre vonatkozó igény érvényesítése és annak megállapítása polgári peres eljárásban lehetséges. Ingatlan-nyilvántartási vagy adott esetben telekkönyvi nemperes eljárásban ilyen megállapítást nem lehet tenni.
Egyebek mellett a nyilvánkönyvön alapuló jóhiszemű szerző védelmét rögzítő, tartalmilag a közhitelességet jelentő anyagi jogi hatályt nem a nyilvántartási törvényben, hanem a Polgári Törvénykönyvben célszerű rögzíteni. Az ingatlan-nyilvántartás határozza meg a nyilvántartási eljárás során definiálható és ennek alapján az eljárás keretein belül megítélhető fogalmi elemeket.
A jelen sorok szerzője kőbe vésett elődeink álláspontjának ismertetése után meg kell, hogy engedje magának azt a bátorságot, hogy kifejtse saját álláspontját e kérdésben. Alapjaiban megtettem ezt Kovácsnak az új Inytv. 5. §-a kapcsán írt kritikai megjegyzéseimben. Azt kell most összefoglalnom.
Álláspontom szerint a nyilvánkönyvnek elnevezésétől függetlenül anyagi jogi hatásai között szabályoznia kell a jóhiszemű szerző, illetőleg szerzés melletti megdönthető vélelmet, mivel valójában ezen alapszik, jogi következményként a közhitelesség fikciója is. A közhitelesség nem más, mint a nyilvánkönyvi joglátszat szerinti jogosulttól de az anyagi jog szerint nem jogosulttól szerző jóhiszemű nyilvánkönyvi szerző jogszerzésének védelme, tehát a jóhiszeműen szerzett jog védelme az anyagi jogosulttal szemben.
A nyilvánkönyvek joghatásait szabályozó anyagi jog a jóhiszem szabályozásában kettős irányban szabályoz: egyfelől vélelmet állít fel a nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszemű jellege mellett, másfelől erre az alapra ráépít egy fictio-t, a jóhiszemű szerző és szerzése védelmét. A nyilvánkönyvi jóhiszeműség melletti törvényes vélelem megdönthető, ennek sikertelensége egyúttal a fictio-s következményt vonhatja maga után vagy közvetlenül, vagy egy bizonyos határidő elteltével.
Elkerülhetetlen tehát a Ptk.-ban a nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszeműsége melletti törvényes vélelem kimondása akár speciális a nyilvánkönyvi joghatások szabályozásakor, akár az Mtj.-hez hasonló generálklauzula beépítésével. Az új Inytv. szándékosan teremtett itt űrt, így ma a közhitelességi szabály fundamentum nélkül fekszik ingoványos talajon.
Petrik Ferenc szerint fennálló pesszimizmusunkat elkerülendő a továbbiakban a jóhiszemű jogszerző, illetőleg szerzés jogi modelljét tekintsük át röviden.
A fikció lényege, hogy a jogalkotó valamely nem való tényt valónak fogad el, noha tudja, hogy nem azonos vele. A nem való, fiktív tényállás-azonosítás indoka: az ugyanazon joghatás elérése anélkül, hogy a jogalkotó a fiktív tényállást önálló normaszerkezeti tényállás-elemként konstruálná meg.
A jogi vélelem ugyancsak technikai szabályával a jogalkotó a magánjogi jogszabály tényálláselemét - annak valószínűsége miatt - teljesen valónak fogadja el. A praesumptio iuris abban alapvetően különbözik a fikciós tényállástól, hogy ameddig a fictio-ról a törvényhozó bizonyosan tudja, hogy az nem való, addig a vélelem tekintetében a tényállás fennállásának nagy a valószínűsége. A vélelem a magánjogi szabálynak nemcsak tényállási részére, hanem joghatási elemére is vonatkozhat.
A vélelmek jogi természetére nézve az irodalomban kétféle álláspont fogalmazódott meg. Az egyik szerint minden vélelem törvényes bizonyítási szabály, azaz perjogi természetű. A vélelem a közvetett bizonyításnak egyik neme, vagyis következtetés valamely bizonyított tényből valamely más valószínű tény valós voltára.(22)
A másik nézet szerint a vélelem anyagi jogi szabály, lényegileg egy rövidített jogszabály-szerkesztési kifejezésmód, amelyben a jogalkotó valamely nagyon valószínű tény fennállását bizonyosnak fogadja el. Ez a felfogás a vélelem lényegét abban látja, hogy a jogalkotó a jogtételek főszabályra és kivételre tagolása helyett vélelem esetében a két szabályt egybevonja.(23) A két felfogás közül Lábody szerint a perjogi a helytállóbb, a vélelem az anyagi jogba inkorporálódott eljárási szabály, amely a bizonyítást könnyíti meg, illetőleg kijelöli azt a felet, akire a bizonyítási teher nehezedik.
A vélelmek tartalma szerint különböztünk tényvélelmek és joghatásbeli vélelmek között. Az ún. tényvélelem az egyik tényből következtet a másik tényre, míg a joghatásbeli vélelem valamely tényből azonnal valamely jog fennállására vagy fenn nem állására következtet. Groschmid Béni a megdönthetetlen vélelem és a fikció elhatárolása során kimutatja, hogy a meg nem dönthető vélelem is eredményezhet nem való tényazonosságot, így a fikciótól nem ez különbözteti meg, hanem a törvényhozó kiindulása: a megdönthetetlen vélelemnél a törvényhozó abból indul ki, hogy a két tényállás rendszerint azonos. A magánjog vélelmi szabályai megdönthetőek, velük szemben tehát ellenbizonyításnak helye van.(24)
A nyilvánkönyvön alapuló szerzéshez törvényileg kapcsolt jóhiszem vélelme erősíti a közhitelesség elvét, megkönnyíti annak érvényesülését. "A magánjogi jogszabálynak a tényállás melletti szerkezeti eleme a joghatás. Szladits Károly megfogalmazásában az általános magánjogi jogszabály logikai szerkezetét tekintve feltételes parancs, amely kimondja, hogy minden olyan esetben, amikor a feltétel beáll, minő következmény fűződik hozzá joghatásképpen (tényállásra nézve fennálló jogi reflexio). A joghatás eszerint a normaszerkezet második eleme. "A joghatás a tényállásban absztrahált életjelenség megvalósulásához fűződő olyan jogkövetkezmény, amely már nem az élet, hanem a jog jelenségvilágába tartozik."(25)
Hoffmeister szerint "Míg a német és svájci telekkönyvi jog, illetőleg a polgári jog (BGB 892. §) a jóhiszemű szerző feltétlen védelmének talaján áll, addig az osztrák telekkönyvi törvény, annak 61. §-a a német BGB 892. §-ával ellentétben nem nyújtja a jóhiszemű jogszerző érdekeinek egyoldalú előnyben részesítését.(26)
Hoffmeister szerint a német és a svájci telekkönyvi jogban az anyagi nyilvánosság pozitív tartalma is azonnal érvényesül, a telekkönyv alapján jóhiszeműen jogot szerző személy védelme feltétlen, nincs beépítve kritikus határidő, mint az osztrák, illetőleg ennek nyomán a magyar nyilvánkönyvi jogban.(27)
A szlovák és cseh anyagi ingatlan-nyilvántartás jog a nyilvánkönyvi bizalomvédelem kapcsán visszafogottabb, mint például a - az osztrák jogi gyökereihez visszatérő - horvát és szlovén anyagi telekkönyvi jog. A szlovák egységes ingatlan-nyilvántartási törvény 70. § (2) bek. alapján a bejegyzett jogok és jogosultjaik tekintetében az ingatlan-nyilvántartás - az ellenkező bizonyításáig - hitelesen tanúsítja azok fenn állását.(28)
A cseh nyilvánkönyvi jogban a nyilvánkönyvi bizalomvédelem a szlovák joggal hasonló módon, igen korlátozottan érvényesül. A jóhiszemű szerző védelme nem a nyilvántartás tartalma alapján áll be valójában, ugyanis nem részesül védelemben a nyilvánkönyv tartalma szerint szerző, ha a nyilvántartás tartalma nem felel meg az anyagi jogi állapotnak, és azt sikeresen bizonyítja az anyagi jogosult. A cseh jog szerint(29) "az, aki a kataszterbe bejegyzett jogállapotból indul ki, tehát a kataszter tartalma szerint szerez, jóhiszeműnek minősül abban a vonatkozásban, hogy a kataszter állapota összhangban van a dolgok állásával, még akkor is, ha tudnia kellett, hogy a bejegyzéseknek a kataszter által mutatott állapota nem felel meg a valóságnak".
A horvát telekkönyvi törvény 8. §-a, illetőleg a tulajdonról és más dologi jogokról szóló törvény 123. §-a szerint(30) a telekkönyv a jóhiszemű szerző javára a jogállapotot helyesen és teljesen tartalmazza, így a telekkönyvben bízva szerző jóhiszemű szerző a jogi forgalomban törvényes védelemben részesül szerzésében.
Az osztrák jogban Koziol és Welser szerint(31) a jóhiszemű harmadik csak akkor részesül védelemben az anyagi nyilvánosság keretein belül, ha a nyilvánkönyvi előző bejegyzése jogerős (nincs ellene felfolyamodás), nincs perfeljegyzés, és az érvénytelen bejegyzéstől számított 3 év már eltelt."
Rechberger(32) több publikációjában is kitér eltérő argumentációval a közbizalmi hatások és a jogerőhatás kölcsönösségére. Rechberger szerint az anyagi nyilvánosság pozitív mozzanata - ellentétben a negatív tartalmával - nem teljes körűen érvényesül az osztrák jogban, mégpedig a telekkönyvi bejegyző határozat jogereje és a pozitív közbizalmi hatás összefüggése okán. A közbizalmi hatás pozitív mozzanata azt jelenti, hogy a telekkönyv tartalma eredendően, azaz a bejegyzéstől fogva az anyagi jogi állapotnak, azaz tartalma helyes. A pozitív tartalmi elem (a helyesség vélelme) akadályozza meg azt, hogy a jóhiszemű jogszerzővel szemben az eredendően jogsértő vagy téves bejegyzés okából fel lehessen lépni.
A bizalomvédelem negatív oldala (a teljesség vélelme) abban védi a jóhiszemű harmadik felet, hogy az eredetileg jogszerű és helyes bejegyzés jogsértő jellegének, a jogszerzés érvénytelenségének utólagos megállapítása esetére az anyagi jogosult felléphessen vele szemben.
Hoffmeister(33) szerint az osztrák törvényhozó a jóhiszemű szerző védelmében a közbizalmi hatás pozitív oldala rögzítésekor bizonyos óvatossággal, méginkább korlátozással élt, amennyiben a jóhiszemű harmadik szerző, illetőleg a szerzés védelmét csak a bejegyzési határozat jogerőre emelkedése utánra engedi érvényesülni, arra az időpontra, amikor a bejegyzés ellen már nem lehet jogorvoslattal élni. A telekkönyvi harmadik akkor jóhiszemű szerző, ha nem tudott vagy kellő gondosság mellett nem tudhatott a telekkönyv tartalmával ellentétes anyagi jogi állapotról, védelemben részesül.
Eric Feil(34) bár fikcióként és nem vélelemként definiálja az anyagi nyilvánosság joghatását a tulajdonjog bejegyzése tekintetében a telekkönyvi bejegyzés jogerejéhez kapcsolja. Hoffmeister a bizalomvédelmi hatás kapcsán maga is kitér annak a nyilvánkönyvi határozathoz fűződő jogerejére, a kettő kapcsolatára. "Ha a nyilvánkönyv helytelensége már kezdettől fogva fennállt, mert pl. a szerzési jogcím érvénytelen volt vagy annak megtámadása sikerrel járt, akkor a jóhiszeműség védelme csak akkor hat, ha a helytelen bejegyzés jogerőre emelkedett és a harmadik az ő bejegyzését már kérelmezte, mielőtt még a kiigazításra jogosult a jogvita ténye feljegyzését (megfelel a német "ellentmondásnak") a telekkönyvbe már bejegyeztette volna. A kiigazításra jogosult szempontjából ez azt jelenti, hogy neki legalább a felfolyamodási (panasz) határidő áll rendelkezésére, melyen belül harmadik jóhiszemű védelme általi veszélyeztetettség nélkül a felfolyamodás és/vagy a vita-feljegyzés útján a helytelenül bejegyzett ellen a telekkönyv kiigazítást ki tudja eszközölni."(35)
Az osztrák telekkönyvi jog ún. gyengített bizalomvédelmi hatásának szabályozása - Hoffmeister szerint - egy viszonylag hosszabb, a XVIII. századig visszanyúló jogalkotási folyamat eredménye.(36) Hoffmeister szerint míg a német polgári törvénykönyv (BGB 892. §) folyamatosan fenntartja az ingatlanforgalomban gondosan eljáró és jóhiszemű szerző jogainak védelmét, addig az osztrák telekkönyvi jog, a telekkönyvi törvény (GBG) 1872. február 15-i hatálybalépésétől (GBG. 61. §) a mai napig hatóan nem biztosítja kiemelten, valójában egyoldalúan előnyben részesítve a jóhiszeműen telekkönyvi jogokat szerző személy védelmét. Hoffmeister szerint az osztrák telekkönyvi jog egy kiegyensúlyozottabb, az anyagi jogosult jogos érdekeit is kifejezetten mérlegelő közhitelességi szabálya nem hirtelen jogalkotói megfontolás, hanem egy hosszabb jogalkotási vita eredményeként áll elő.
A régebbi osztrák jogban(37) az eredetileg is érvénytelen szerződés alapján álló jogállapotban bízva szerző, ún. jóhiszemű szerző védelme a szerzését megelőző szerződés érvénytelensége esetére az anyagi jogi jogosulttal szemben nem volt kimunkált. Brandt szerint a jóhiszemű szerző csak akkor részesült volna védelemben, ha az anyagi jogi jogosult a telekkönyv helytelenségét (Grundbuchunrichtigkeit) maga okozta, illetőleg annak kiküszöbölésére nem tett semmit. Ez a megoldás valójában az anyagi jogosult vétkességére alapított jogvédelem volt. A jóhiszemű telekkönyvi jogszerzés védelmét más módon látta Locher(38), aki ugyancsak elvetette a német BGB-nek a jóhiszemű szerzés azonnali és feltétlen jogvédelmi modelljét, helyette egy rövidebb elévülési rendszer kiépítését javasolta.
Hoffmeister szerint a régi osztrák jogban a telekkönyvi szerző csak saját szerzésétől - telekkönyvi bejegyzésétől - számított három év eltelte után hivatkozhatott jogvesztő elévülésre az anyagi jogi jogosulttal szemben.(39) Úttörő jelleggel bírt az 1797. évi Nyugat-galíciai törvénykönyv (WGG II. 175. §), amely a porosz jog nyomán telekkönyvi bejegyzésre 30, 45, 60, 90 napos korlátozott jogorvoslati (felszólamlási, panasz ún. Widerespruchsfrist) határidőt írt elő, amely alatt a bejegyzett jogot érintően törvényes elidegenítési és terhelési tilalom állt fenn, a telekkönyvi előző közreműködése nélkül létrejött bejegyzések esetén. A porosz joggal (Allgemeine Hypotheken-Ordnung 1783. 178. §) ellentétben az osztrák megoldás elvetette az elidegenítési és terhelési tilalom beálltát, de fenntartotta az anyagi jogi jogosult törlési kereseti jogát a telekkönyvi jogszerzővel szemben. A Nyugatgalíciai törvénykönyv (WGG II.) 177. §-a alapján az érvénytelen bejegyzéstől számított három éven belül az anyagi jogosult törlési keresettel élhetett a telekkönyvben bízva szerző harmadik személlyel szemben.
Hoffmeister szerint az ABGB (régi) 1467. §-ában visszatért a hároméves (Verschweigungsfrist) igényvesztési határidőhöz. A viszszalépést jelentő törvényi szabályozás ebben a kérdésben nagyrészt abból eredt, hogy nem sikerült a telekkönyvi előzőnek az érvénytelen bejegyzésen alapuló újabb szándékolt telekkönyvi bejegyzésről való kötelező értesítését az ABGB-ben előírni. A megtámadási idő rövidítésének előfeltételeként a bejegyzéssel érintett jogosult hivatalos és igazolt értesülését, illetőleg annak a telekkönyvi hatóság számára kötelezővé tételét tekintették.(40)
Hoffmeister úgy látja, hogy 1824-ben valószínűleg Pratobevera által javasolt, a telekkönyvi rendtartástervezetének 33. §-a írta elő a kereseti jog időbeli rögzítését: az anyagi jogi jogosult a törlési kereset benyújtására a teljes elévülési időn belül jogosult a vele szemben bejegyzett közvetlen jogutóddal szemben, addig a telekkönyv alapján további jogot szerző harmadik személlyel szemben az anyagi jogosult törlési keresetet csak az általános panaszhatáridőn (Einredefrist) belül nyújthat be.(41)
Hoffmeister állítja, hogy Pratobevera elgondolása szerint szükséges egy a törvény által meghatározott objektív, de szükségképpen rövid határidő (az ún. közhitelességi kritikus idő) amelyen belül az anyagi jogosult számára nyitva marad, hogy teljes erga omnes joghatállyal, így harmadik személyekre is kihatóan kétségbe vonhassa a nyilvánkönyvi jogállapotot, tiltakozást a nyilvánkönyvi hatósághoz benyújthassa. Ez alatt a határidő alatt benyújtott jogorvoslat a harmadik személy jogvédelmére felfüggesztő hatállyal jár. Pratovebera ezzel összefüggésben szorgalmazta a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok valódisága kontrolljának, valójában az okiratok hitelességének megerősítését. A Pratobeverától származó javaslat szerint a bejegyzés (betáblázás) alapjául szolgáló okiratokat abban az esetben, ha a kiállítók nagyobb távolságra éltek a telekkönyvi bíróságtól, kötelező lett volna a bírósági hitelesítés (Legalisierungszwang bei Tabularurkunden).(42)
A törvényt előkészítő bizottság a tervezet szövegében, annak 33. §-ában a bírósági hitelesítést csak arra az esetkörre írta elő, amikor a kiállító nem tud írni, vagy az okiratot nem abban a tartományban állították ki, amelyben a telekkönyvi bejegyzést foganatosítják. A jogorvoslati határidők rögzítésére irányuló törekvés sem veszett el, már 1849-ben, majd 1852-ben megfogalmazódik a törlési keresetnek a harmadik személlyel szembeni benyújtására nyitva álló határidőnek előbb 30, majd 180 napos rögzítésére vonatkozó javaslat. (Entwurf einer allgemeinen Grundbuchs-Ordnung für Österreich, Wien 1849).
Hoffmeister említésre érdemesnek találja ebben a vonatkozásban is az 1855. évi magyar telekkönyvi rendtartást, annak 150. §-át, amelyben a jogalkotó a jóhiszemű telekkönyvi szerző védelmét három éves jogvesztő határidő leteltéhez köti. A magyar megoldást Hoffmeister joggal és alappal véli a jóhiszemű szerzés védelme, a közhitelesség szempontjából előnyösebbnek, és állapítja meg, hogy ezt a magyar a szabályt építik be az 1858. évi általános telekkönyvi rendtartási tervezetébe.
A magyar telekkönyvi rendtartás szabálya ugyanis Hoffmeister szerint előbbre mutató volt az ABGB 1467. §-ához képest a jóhiszemű szerző védelme kapcsán. A magyar telekkönyvi rendtartás ugyanis lerövidítette a rei vindicatio-s igény érvényesítése határidejét, a rendtartás szerint az anyagi jogosultnak a harmadik szerzővel szembeni törlési kereset benyújtására nyitva álló három éves határidőt az érvénytelen bejegyzéstől kell a bírónak számítani, és nem a telekkönyvi harmadik szerzésének időpontjától.
Hoffmeister jóhiszemű szerző védelme szempontjából következő állomásként az 1863. évi telekkönyvi rendtartási tervezetet emeli ki. A tervezet Hoffmeister szerint összemossa a telekkönyvi felfolyamodás (Rekursfrist), illetőleg a törlési per határidejét, utóbbit az előbbi határidőre szűkítve. A javaslat szerint a perfeljegyzés iránti kérelemnek és a törlési keresetnek nem kell egy időben érkeznie. A törlési kereset e törlési per feljegyzése iránti kérelem benyújtására nyitva álló határidő kétszeres időtartama alatt nyújtható be (laengstens vor Ablauf des Doppelten dieser Frist).
A telekkönyvben bízva jóhiszeműen szerző védelme - az ABGB első kodifikálásától egészen napjainkig hatóan - nem lép be azonnal a telekkönyvi bejegyzéssel, hanem csak meghatározott jogorvoslati határidők elmúltával. A jóhiszemű szerző nem kap azonnali jogvédelmet a telekkönyv alapján sem, az anyagi jogosultnak az anyagi vagy az alaki telekkönyvi jog megfelelő határidőt biztosít arra, hogy jogigényét a telekkönyvben bízva szerzővel szemben is érvényesítse. A jóhiszemű szerzés védelme nem teljes körű, hanem egy bizonyos igényérvényesítési határidő leteltéhez kötött, azaz feltételes.
Hoffmeister szerint a jóhiszemű azonnali védelmének elmaradása nem pusztán a régi telekkönyvi jogi hagyományra vezethető vissza, sokkal inkább egy gondosan mérlegre tett érdekkiegyenlítés eredményeként áll elő. Az érdekkiegyenlítésben éppen forgalombiztonsági okokból egyformán kerül mérlegre az anyagi jogosult védelme, az ezt biztosító telekkönyvi alaki szabályok (bejegyzés alapjául szolgáló okiratok hitelességének védelme, a telekkönyvi előzőknek a további bejegyzésekről való értesítésének védelme, a harmadik személy elleni fellépés joga) kiépítésével, illetőleg a harmadik személy védelme azáltal, hogy törvényileg meghatározott az az idő, amely alatt a harmadik félnek számolnia kell az anyagi jogosult joghatállyal bíró fellépésével. A telekkönyv helyességében, nevezetesen, hogy a jogok pontosan és jól kerültek bejegyzésre, csak feltételekkel bízhat a harmadik személy, be kell várnia a jogorvoslati határidők elteltét, a telekkönyvi határozatok jogerejét.
Ez az ún. gyengített jóhiszemű szerző védelem a bejegyzés "eredeti érvénytelensége" (értsd helytelensége vagy szabálytalansága) előfordulásakor (pl. jogcím-hiba, a telekkönyvi előző hozzájárulásának hiánya) nyert és nyer a mai napig alkalmazást.
Egy rövid kitérő erejéig itt azért álljunk meg. Sajnálatosan szinte minden magyar telekkönyvi szerző a telekkönyvi bejegyzések érvénytelenségének módjairól (eredeti, illetőleg utólagos) értekezik. A nyilvánkönyvi jogviszony közjogi jogviszony, a nyilvánkönyvi határozat közjogi aktus, amelynek kapcsán az érvénytelenség értelmezhetetlen, a magánjogi fogalom használata téves. A német jog e fogalom leírására az Unrichtigkeit (ursprüngliche, nachträgliche) fogalmat használja, amely inkább szabálytalanság, helytelenség szavakkal fordítható a telekkönyv fogalmi szókészletébe beépítve. Könnyen belátható, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat eredeti vagy utólagos érvénytelensége nem vezet a nyilvánkönyvi határozat, illetőleg a nyilvánkönyv érténytelenségéhez, de vezet annak jogszerűtlenségéhez, helytelenségéhez. Ennek kapcsán áll elő a nyilvánkönyvi bizalomvédelmi mechanizmus a teljesség és a helyesség alanyilag célzott anyagi jogi joghatásával.(43) Feltűnő, egyben talán magyarázat is a magyar telekkönyvi jogban elharapódzott "érvénytelen bejegyzés" fogalomhasználatra, hogy az osztrák jogban is elterjedt az érvénytelenség e közjogi válfaja.
A telekkönyvi bejegyzés utólagos "az anyagi jogi állapottal ellentétes tartalmúvá válása", vagyis a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok utólagos "érvénytelenné válása" esetére a jóhiszemű szerző védelme, a közhitelesség joghatása viszont azonnal beáll, feltéve, hogy határidőben érkezett és nyilvánkönyvileg feljegyzett telekkönyvi jogorvoslati feljegyzés azt nem zárja ki.
A régi osztrák jogban a két esetkör közötti különbségtétel magyarázatát Hoffmeister a telekkönyvön kívüli jogszerző eltérő helyzetében látja a vétkesség felmerülése alapján. Hoffmeister szerint a telekkönyvön kívüli jogszerző saját szerzésekor maga "okozza" a bejegyzés utólagos érvénytelenségének okát és alapját, vétkesen mulasztva azzal, hogy egyfelől nem időben nyújtja be bejegyzési igényét, vagy másfelől a telekkönyvi perorvoslat időben történő feljegyeztetésével késlekedik. Ebben az esetben a jogalkotó a telekkönyvön kívüli szerzőt vétkessége miatt nem védi meg a megfelelő időben, a telekkönyvben bízva jóhiszeműen jogszerzővel szemben.(44)
A telekkönyvi bejegyzés eredendően fennálló érvénytelensége esetén ezzel szemben a régi a telekkönyvön kívülre került szerzőt ilyen mulasztás nem terheli, nem róható terhére mulasztás, a helytelen, illetőleg jogszerűtlen telekkönyvi állapot előfordulásáért. Ez az oka annak Hoffmeister szerint, hogy a régi osztrák jog jó lappal és alapos megfontolása mellett döntött a jóhiszemű jogszerző védelmének gyengített mértékéről a telekkönyvi bejegyzés eredeti érvénytelensége esetére.
Az osztrák telekkönyvi rendtartás a jóhiszemű szerző védelmét a bejegyzés utólagos érvénytelenségére, helyesen jogsértővé válása esetére teljes körűen, az ún. eredeti "érvénytelensége" esetére csak gyengített formában teszi lehetővé. Az osztrák ún. történeti iskola (Unger és tanítványa Exner) két vezető személyisége az jóhiszemű jogszerző azonnali védelmére helyezik a hangsúlyt, kihangsúlyozva hogy aki nyilvános telekkönyv alapján abban bízva jogot szerez, azonnal feltétlenül védendő. Exner álláspontja szerint az ún. eredeti (ursprünglich) és utólagos (nachträglich) fellépő telekkönyvi bejegyzés érvénytelensége irracionális, egyedül az a döntő hogy a jogváltozási jogügylet időpontjában a Jogelőd (Auktor) az átruházandó jog jogosultja volt. Az hogy ő valamikor korábban jogosult volt később azt elveszítette, miként és mikor a jogutódot (Successor) kell, hogy segítse. A két szerző egyértelműen a telekkönyvi jogállapot szerinti jóhiszemű szerző feltételen védelmét tartja a telekkönyv lényegi hatásának. Ennek alárendelten a telekkönyvi tartalomtól eltérő anyagi jogi helyzet esetére az anyagi jogosult jogvesztése mellett foglalt állást.
Az osztrák történeti iskola két kimagasló képviselője Unger és tanítványa Exner elvetették a telekkönyvi bejegyzés ún. eredeti érvénytelensége esetének annak utólagosan érvénytelenné válásától való elkülönítését, illetőleg eltérő megítélését a harmadik személy jogvédelme szempontjából.(45) Unger úgy látta, hogy mindenkinek, aki egy nyilvános könyv alapján tartalmában bízva és arra hagyatkozva szerzett jogot, szerzésében azonnal védelemben kell részesülnie a törvény által, és legfeljebb az ingyenes szerző szerzését kell az ABGB régi 1467. §-ának alávetni, minden más esetben azonban a jóhiszemű szerző védelmének azonnal be kell állnia. Demelius a nem ellenérték fejébe történő szerzést egyébként is védelemre érdemtelennek tartotta.(46)
Exner még az osztrák telekkönyvi törvény hatályba lépése után is azon az állásponton volt, hogy a telekkönyv un. eredetileg fennálló, illetőleg utólag bekövetkező érvénytelensége közötti megkülönböztetése irracionális, és egyedül azt a kérdést tartja döntőnek, hogy a harmadik személy vételi ügylete időpontjában az átruházó - telekkönyvi bejegyzés szerint - rendelkezett-e az elidegenített joggal. Az a körülmény, hogy azt ezután valamikor korábban vagy később veszítette el már közömbös. Unger és Exner álláspontja azonos volt a német BGB szerinti jóhiszemű szerzőt megillető védelemmel, egyértelműen és egyoldalúan a jóhiszemű jogszerző jogvédelmét részesítette előnyben, mit sem törődve az anyagi jog szerinti jogosult jogainak védelmével.
Az osztrák telekkönyvi törvény 1871. évi előkészítő munkálatai éppen a leglényegesebb nyilvánkönyvi jogkérdésben, a telekkönyvi bizalomvédelem szabályozása tekintetében ütköztek a régi osztrák jogi tradíciók és a történeti iskolai nézetei.
Az igazságügyi minisztérium által kidolgozott kormányzati előterjesztés egyáltalán nem volt alkalmas a felmerülő nézeteltérések áthidalására. Eltérve az 1863. évi tervezet 126. §-a szövegétől, az anyagi jogosult számára adott rei vindicatio-s igény érvényesítésének időtartamát, nevezetesen a törlési kereset, mint végső perorvoslati kérelem benyújtásának jogvesztő határidejét (105. §) három évben határozta meg, hasonlóan a magyar telekkönyvi rendtartáshoz, illetőleg visszatérve az 1858. évi tervezet szövegéhez.
Mint ahogy az várható volt, ez a lényegi nyilvánkönyvi joghatást rendező szabály a Herrenhaus Jogi Bizottsága részéről elemi ellenállásba ütközött, amelyben Unger - különösen a jóhiszemű jogszerzés védelme tekintetében - vezető szerepet játszott. Unger tanainak közvetlen hatására a Házbizottság Bizottsági javaslattal állt elő, melynek 31. §-ában az alábbiakat javasolta a törvény szövegébe." Azok a telekkönyvi jogok, amelyeket harmadik személy jóhiszeműen és a már jogerős nyilvánkönyvi (telekkönyvi) bejegyzés alapján szerzett megtámadhatatlanok.(47)
A jogi bizottság a minisztériumi tervezethez képest bár lerövidítette az anyagi jogosult törlési kereset benyújtására nyitva álló határidőt, az Unger által képviselt a telekkönyvi jóhiszemű szerzést azonnal védő joghatást csak feltételekkel engedte érvényesülni. A bizottsági javaslatban a 31. §-ban foglalt szöveg kifejezetten megkövetelte, hogy a telekkönyvi előző bejegyzése jogerőre emelkedjék. Az eddigiekben elmondottak alapján azonban jól látható, hogy a bizottság javaslatával a régi jogi tradíciókkal összhangban - ellentmondásban saját korábbi véleményével - visszatért a jóhiszemű telekkönyvi szerző védelmének kizárásában az eredeti érvénytelenség koncepciójához.
A jogi bizottság javaslata és a kormány előterjesztés közötti eltérés fennmaradt, viszont az akkori igazságügyi miniszter Herbst és telekkönyvi szakértőként eljáró Lichtenfels közrehatására egy köztes megoldás mellett döntöttek. Lichtenfels a bizottsági javaslat 31. §-a kapcsán külön figyelmeztetett arra, hogy a javaslat által előírt 14 napos panaszhatáridő és a törlési kereset benyújtásának határideje egybecsúsztatása azzal a veszéllyel jár, hogy a nyilvánkönyvbe jogsértően bekerülő helyzetét bebetonozza. A bizottsági javaslat értelmében ugyanis az anyagi jogi jogosult arra kényszerülne, hogy a törlési keresetet a telekkönyvi panasz benyújtására nyitva álló határidő alatt nyújtsa be, mely határidőbe a postai kézbesítés időtartama nem lett figyelembe véve. Mivel a perfeljegyzés a törlési kereset benyújtásával azonos időpontban kerülne telekkönyvi feljegyzésre, előfordulhatna, hogy a kézbesítés elhúzódása miatt az anyagi jogosult rajta kívülálló okokból késne el igényérvényesítésével.
A telekkönyv visszaélésszerű felhasználása megakadályozása végett Lichtenfels javasolta, hogy a perfeljegyzést a telekkönyvi hatóság pusztán annak valószínűsítése, így a benyújtott irat alapján jegyezze fel a telekkönyvi betétben.
Különösen reménytelenné vált volna annak helyzete akinek büntetőjogi (pl. csalás, okirathamisítás) okából kellene a bejegyzett ellen fordulnia, hiszen mire a büntetőbíróság döntene egyáltalán a perfeljegyzés megengedése tárgyában, majd végzése perfeljegyzés végett a telekkönyvhöz megérkezne, a csalónak bőven lenne módja jóhiszemű szerzőknek elidegenítenie az adott ingatlant. A jóhiszemű jogszerző védelme mentén a telekkönyvi bizalomvédelme így éppen fordítva alapjaiban omlana össze.
A telekkönyvi tartalom visszaélésszerű felhasználásának megakadályozása végett Lichtenfels több javaslattal is élt, amely végül a bizalomvédelem relativizálódásához vezetett. Többek között javasolta, hogy a perfeljegyzést a telekkönyvi hatóság pusztán annak valószínűsítése, így a benyújtott irat alapján jegyezze fel a telekkönyvi betétben, másfelől érvelt - ellentétben a törvényelőkészítő bizottsági előterjesztési tervezettel szemben- a perindítási határidő kibővítése mellett. Lichtenfels síkra szállt amellett is, hogy a telekkönyvi jogorvoslati határidőt egyfelől az érintett személy lakhelyének távolsága(48) is határozza meg.
Lichtenfels javaslatainak nagy részét a jogalkotó elfogadta, ennek eredménye a mai napig hat a GBG 61. §-a szövegében. A jóhiszemű szerzés védelmének a bejegyzési határozatról való értesüléshez való kapcsolása abban nyert kifejezést - Pratobevera javaslatával egyezően -, hogy a kézbesítés elmaradása esetén a jogvédelem csak az érvénytelen okiraton lapuló szerzés bejegyzésétől számított 3 év eltelte után áll be.
Hoffmeister szerint a nyilvánkönyvi előző értesítésének imperatív szabálya, illetőleg az ahhoz kapcsolt kibővített perorvoslati határidő nem is okozott olyan heves vitákat, mint a bejegyzési okiratok hitelesítési kényszere. A hitelesítési kényszerrel szemben foglalt állást a bizottság többsége, míg Unger és Herbst mellette foglaltak állást. Érvelésükben különös hangsúlyt kapott a perlési idő meghosszabbítása, és ennek ellentételeként a telekkönyv jogszerűségének fokozott garantálása. Hoffmeister szerint az 1871. évi osztrák telekkönyvi jogalkotási viták nem csupán különböző elgondolásokból eredtek, de meghatározóan hatottak az eltérő jogpolitikai beállítottságok. Hoffmeister itt elsősorban a történeti iskola vezetőjére, Ungerre utal, aki az osztrák magánjogot a német civilisztikához akarta kapcsolni.(49)
Egyértelműen kifejezésre is juttatta a Herrenhaus jogi bizottsága csalódottságát amiatt, hogy a jóhiszemű szerzés védelmét nem sikerült a német polgári törvénykönyvhöz hasonlóan megalkotni. Ebben a tekintetben különösen szem előtt tartották a porosz tulajdonszerzési törvény tervezetét.(50)
Ezzel szemben Lichtenfelds és Herbst az osztrák jogfejlődés önállósága és eredetisége mellett foglaltak állást, a porosz törvénytervezettel szemben igen szkeptikusan nyilatkoztak. Hoffmeister mégis amellett foglal állást, hogy az osztrák megoldás a gyengített védelem, vagy ha úgy tetszik az anyagi jogosult és a telekkönyvi szerző védelmének középutas, kiegyensúlyozott megoldása, nem annyira elméleti alapokon, hanem sokkal inkább praktikus megfontolásokon alapult.(51)
A kissé talán túlméretezett történeti visszatekintés nem volt véletlen. Az 1855. évi. magyar telekkönyvi rendtartás is ezt a megoldást konstruálta meg, és bizonyos értelemben mintaként is szolgált az osztrák telekkönyvi reformnak. A magyar telekkönyvi rendtartás egyfelől eltérő jogorvoslati határidőt adott belföld és külföld esetében, másfelől hatvan napos határidőt adott a változásról értesült, illetve 3 éves határidőt a kézbesítésben nem részesülő anyagi jogi jogosultnak a törlési per megindítására azzal, hogy annak a pernek tényét a telekkönyvben feljegyeztetik.
A német telekkönyvi jogban a telekkönyvön alapuló szerzéshez fűzött egyik joghatás a jóhiszemű szerzés melletti törvényes vélelem. A BGB 892. §-án és 893. §-án alapuló helyesség és teljesség fikciós hatása (Fiktionswirkung), mint joghatás annál a szerzőnél lép be, aki telekkönyv tartalmának helytelenségét nem ismeri. Ennek a meggyőződésnek nem csak pozitív értelemben fenn kell állnia, nevezetesen a szerzőnek nincs információja a telekkönyvi tartalom helytelenségéről. Önmagában ilyen alapon nem számíthat védelemre a jogszerző.(52)
A tudástartalomnak ki kell terjednie arra is, hogy ha a jogszerző olyan felvilágosítást kap, mely szerint a telekkönyv tartalma helytelenné vált a jogszerzőnek módjában álljon és lehetősége is legyen meggyőződnie annak fennálltáról vagy ellenkezőjéről, a telekkönyv hivatkozott tartalmi helytelenségére vonatkozó tudását ellenőriznie kell. Az ilyen szerző az, aki jóhiszeműnek minősül a magánjogban. A magánjog a telekkönyvön alapuló szerzés mellett megdönthető vélelem szintjén felállítja a jóhiszem vélelmét. Így a nyilvánkönyvre alapozó és hivatkozó szerző számára ebben a tekintetben egy kényelmes pozíciót biztosít, a nyilvánkönyvi szerzés esetén azt kétségbe vonó személynek meg kell döntenie a szerző jóhiszeműsége melletti törvényes vélelmet is, hogy ki tudja kapcsolni a közhitelesség szabályát.
Önmagában a telekkönyvi tartalom helytelenségének gyanúja, annak valószínűsítése nem elegendő a szerző jóhiszeműségének megdöntéséhez, azt kell tudni felmutatni, hogy a szerző tudott vagy kellő gondosság mellett tudhatott arról, hogy a telekkönyv tartalma helytelen, jogsértő. Ha ugyanis bizonyítást nyer, hogy kellő gondosság mellett tudhatott volna a telekkönyv helytelenségéről, akkor a törvényi védelemre nem számíthat. Ez egyben azt is jelenti, hogy a telekkönyv tartalmának ismerete elég alapot nyújt a jogvédelemre, a szerzéshez nem szükséges pl. a tényleges birtoklást vizsgálni, de nem véd meg a nem kellő körültekintéssel megkötött ügyletektől. A jogszerző tisztességes jogszerzésének, így anyagi jog szerinti jóhiszeműségének addig az időpontig kell fennállnia, míg a bejegyzés iránti kérelmet be nem nyújtja a telekkönyvhöz a német jog szerint.(53) A bejegyzési kérelem benyújtását követően megismert telekkönyvi hiba nem akadálya a jóhiszemű jogvédelemnek.
A szabály pozitíve érthető, hiszen a telekkönyvi bejegyzések a kérelmek benyújtásának időbeli sorrendjében mennek végbe (17. és 45. § GBO), így az annál későbbi tudás szerzés már nem érinti a szerzés magánjogi feltételeit (megegyezés, bejegyzési kérelem és engedély). Az azonban annál problematikusabb, hogy a megegyezés és a bejegyzési engedély megszerzésével miért nem áll be a jóhiszemű jogvédelmi hatás. A fenti időpontokat követően a szerző már nem ura szerzése alapjai és feltételei alakításának, a szerző teljesítette a megegyezés körébe eső kötelezettségeit.
Különösen nehéz megítélni az elvárható gondosság alapján a feltételhez kötött ügyletek körében a szerzéshez kapcsolódó jóhiszeműség időbeli határát, amely az előbbiek szerint ki kellene, hogy terjedjen a feltételek bekövetkeztéig. Ebben a körben még élesebben vetődnek fel az előbbiekben elmondottak.
A német jogirodalomban ennek megfelelően az utóbbi esetben az uralkodó felfogás szerint a megegyezés időpontjában kell fenn állnia a szerző jóhiszeműségének szerzése tárgya és körülményei tekintetében.(54) Rosszhiszemű (tisztességtelen) az, aki a telekkönyv helytelenségét ismeri, vagyis tudja, hogy aki pl. a telekkönyvben tulajdonosként van bejegyezve, az nem a valódi jogosult, mert a valódi jogosult valaki más. Ennek ellenére a puszta figyelmetlenség nem okoz bajt, ezt a jogalkotó tudatosan kiküszöbölte. Az embernek tudni kell bízni a telekkönyvben; ez azt jelenti, hogy nem forog fenn a kellő gondosság elmulasztása, ha valaki további kutatás nélkül megbízik a telekkönyvben. Az, hogy a törvény itt nem ment-e túl messzire, vitatott kérdés. A joggyakorlat ezen úgy próbál segíteni, hogy a jogszerzőhöz intézett, a telekkönyv helytelenségére vonatkozó valós közlés esetén feltételezik a jogszerző tudomását erre vonatkozólag.
A BGB 826. § (a jóerkölcsök szándékos megsértése) alkalmazása is szóba jön, ha a jogszerző alapos kétség ellenére sem tesz semmit a tényállás tisztázása érdekében, csak azért, hogy a jóhiszemű szerzés előnyös pozícióját el ne veszítse. Nem követelmény, hogy a jogszerző valóban megtekintse a telekkönyvet. A jóhiszeműség védelme annak az oldalán is fennáll, aki egyáltalán nem informálódott a telekkönyvből, mivel csak a helytelenségről való tudomás zárja ki a jogszerzését. A telekkönyv helytelenségéről való tudomás nem feltételezi, hogy az illető számára részleteiben is ismertek voltak azok a tények, amelyekből a helytelenség következik. Kétséges, hogy a tényekről való tudomás, pl. az eladó jogszerzésének a megtámadásáról való tudomás elegendő-e a rosszhiszeműség megállapításához, még akkor is, ha a jogszerző azokból nem következtetett a telekkönyv helytelenségére. A bíró azonban ilyen esetekben a jogi tévedésre való hivatkozást fokozott szigorúsággal vizsgálja meg, mert a tények ismerete megalapozza azt a gyanút, hogy tudtak a telekkönyv ezekből fakadó helytelenségéről is.(55)
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszeműnek minősül az a személy, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerzett jogot az ingatlanra [Inytv. 5. § (3) bekezdése].
Az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalom megvalósul, ha a szerződő fél a szerződés megkötése előtt megtekinti az ingatlan-nyilvántartást és annak tartalmát nem találja aggályosnak. Hangsúlyozni szükséges azonban, hogy a jóhiszeműség megítélésére a földhivatali eljárásban csak egészen kivételesen van szükség, ez többnyire a peres eljárásra tartozó kérdés. A tulajdonjog többszöri átruházása esetében azonban a birtokkal megerősített jogcímvédelem áttöri ezt a jóhiszeműséges alapuló védelmet. A nyilvánkönyvi jóhiszemű szerző szerzése teljesen védtelen marad. Kérdés persze, hogyan léphet elsőként jóhiszeműen birtokba az, aki a nyilvánkönyvet nem tekintette meg, hiszen ehhez kapcsolt 1960. május 1-jétől 2000. január 1-jéig a szerző jóhiszeműsége.
A nyilvántartó szerv számára mindig megdönthetetlen vélelem a jóhiszeműség. Kivételesen sem dönthet a földhivatal a jóhiszeműségről, így az Inytv. 54. § (2) bekezdése esetében sem, amikor a jogra vagy tényre vonatkozó bejegyzés, illetve feljegyzés kijavítására, kiegészítésére csak az érdekelt jóhiszemű jogszerző hozzájárulásával kerülhet sor. A helytelen bejegyzés kijavításáról szóló rendelkezés igazán telekkönyv "konform", mivel itt nem törlésről van szó, másfelől a jóhiszemű szerző hozzájárulása hiányában sor kerülhet erre a kiigazítási perben, ahol a bejegyzés nem azonnal védett.
A jóhiszeműség megállapítása szempontjából alapvető, hogy ne legyen a tulajdoni lapon olyan bejegyzés, illetőleg feljegyzés, amely a jogszerzés lehetőségét kizárja, korlátozza, a tehermentes tulajdonszerzés tekintetében aggályokat kelt. (lásd pl. a deklaratív hatályú tények feljegyzését).
Az ellenérték fejében történő szerzés, mint a jóhiszeműség feltétele abból fakad, hogy a magyar jog a visszterhesen szerzőt általában előnyben részesíti az ingyenes szerzővel szemben. Az ellenérték fejében történő szerzés kapcsán megemlítendő, hogy általánosságban az ajándékozás az, mely ingyenes szerzésnek tekintendő, az életben azonban az ingyenes szerzések ennél lényegesen tarkább képet mutatnak.
A jóhiszeműségnek a bejegyzési kérelem benyújtásáig fenn kell állnia. Logikus ugyanis, hogy ha a kérelmező később szerez tudomást arról, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalma helytelen vagy nem teljes, ez már az ő jóhiszeműségének nem árthat.
Az Inytv.-nek a jóhiszemű jogszerzés feltételeire vonatkozó rendelkezései pontosak, ellenben a Ptk.-ban teljesen elhanyagoltak. Az ugyanis anyagi jogi szabály, hogy a nyilvánkönyvben bízva ellenérték fejében jogot szerző személy jogszerzése mellett törvényes vélelem áll fenn. A jóhiszemű szerzés időpontjának vagy a megállapodás megkötésekor vagy a nyilvánkönyvi bejegyzési kérelem benyújtásakor kell fennállnia.
A nyilvántartási térkép megtekintésének elmulasztása a jóhiszeműség elvesztésével jár, ha az érinti az ingatlan területét, határvonalait. Más kérdés, hogy a térkép szerinti szerzés sem részesül védelemben. Az okirattár megtekintése elengedhetetlen, ha a tulajdoni lapon elintézetlen széljegy van. Elengedhetetlen a megtekintés akkor is, ha a tulajdoni lap a bejegyzett jog közelebbi tartalmát illetően az okiratra utal (pl. telki szolgalmi jognál). Az ún. törölt bejegyzések jegyzékének megtekintése nem feltétlenül szükséges a jóhiszeműség megállapíthatóságához.
A Legfelsőbb Bíróság a nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszeműsége melletti vélelmet nem töretlenül tartja fenn gyakorlatában, és itt kivételt nem csak a birtokkal megerősített jogcímen alapuló jogszerzések elbírálása körében tesz.
A Legfelsőbb Bíróság a jóhiszemű szerzés vélelmét P. törv. II. 20 610/1980. sz. határozatában elvi éllel fogalmazta meg: Vélelmezni kell annak a jóhiszeműségét, aki az ingatlan-nyilvántartásban (telekkönyvben) bízva ellenérték fejében szerez jogot.(56)
Sajnos ennek ellentmondóan egy másik határozatban azt is kimondta a Legfelsőbb Bíróság, hogy "jóhiszemű és ellenérték fejében történő jogszerzésről akkor lehet szó, ha az az ingatlan-nyilvántartásba jogerős határozattal bejegyzett ingatlanra vonatkozik".(57)
Ehhez képest a jóhiszemű jogszerző védelmének egyértelműen a jogerős nyilvánkönyvi határozathoz kapcsolása megfigyelhető.
A Bírósági gyakorlat alapján a földhivatali határozat, mint közigazgatási határozat elleni fellebbezés elbírálása során a határozat megsemmisíthető vagy megváltoztatható a jóhiszemű jogszerzőre tekintet nélkül.
Jóhiszemű és ellenérték fejében történő jogszerzésről akkor lehet szó, ha az az ingatlan-nyilvántartásba jogerős határozattal bejegyzett ingatlanra vonatkozik(58). A Legfelsőbb Bíróság rámutatott e határozatában, hogy az Áe. 61. és 71. §-ai értelmében a határozat saját hatáskörben történő módosítása, visszavonása (a felügyeleti intézkedés megtétele) nem sértheti a jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogokat. A másodfokú közigazgatási eljárásban, fellebbezés elbírálásakor azonban a felettes szerv e jogokra tekintet nélkül megváltoztathatja vagy megsemmisítheti az elsőfokú határozatot [Áe. 66. §-ának (2) bekezdése].
A nyilvánkönyvi határozat kijavítása kérdésében a Legfelsőbb Bíróság szerint az Itvr. 21. §-ának (2) bekezdését az Áe. 48. §-ával összhangban kell a határozat kijavítása tekintetében alkalmazni, a kijavítás a határozat érdemére nem vonatkozhat. A harmadik személy jóhiszemű és ellenérték fejében történő jogszerzését egyébként csak akkor lehet figyelembe venni, ha a jogszerzés az ingatlan-nyilvántartásba jogerős határozattal bejegyzett ingatlanra vonatkozik.(59)
A Legfelsőbb Bíróság igen érdekes módon veti fel a jóhiszeműség kérdését az ingatlantulajdon többszöri elidegenítése esetén.(60) A Fabók által feldolgozott eseti döntések közül a témánk szempontjából érdekesebbek elemzésére térnék ki.
Az LFB a Pfv. VI. 22. 925/1998/4. számú ítéletében foglalt tényállás szerint a korábbi vevő bejegyeztette tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, de a későbbi lépett birtokba. A bíróságnak Fabók szerint abban kellett állást foglalnia, hogy a jogcímvédelem csak a korábban szerződést kötő elsőként jóhiszeműen birtokba lépő vevőt védi a későbbi, de bejegyzett vevővel szemben, vagy a később szerződő, ám elsőnek birtokba lépőre is vonatkozik a korábbi bejegyzett jogszerzővel szemben. A Legfelsőbb Bíróság döntése a következő a későbbi, birtokba lépett vevő ellen szólt. A későbbi vevő birtokba lépett ugyan, de nem volt jóhiszemű, mivel tudott az alperesek közti szerződésről. A Legfelsőbb Bíróság ebben az esetben a nyilvánkönyvi cognitio, illetőleg az ehhez kapcsolt jóhiszeműség hiányát rótta a birtokba lépő terhére, érvényesítve a nyilvánkönyvi szerzéshez fűzött jóhiszem vélelmét. A Bíróság elismerte volna a későbbi, de elsőként birtokba lépett vevő tulajdonjogát, ha jóhiszeműség is kapcsolódott volna hozzá, de ezt kizárta a nyilvánkönyvi előző jelenléte, mert a birtokba lépőnek meg kellett volna tekintetni a nyilvánkönyvet is jóhiszeműségéhez. Nem hivatkozhat ugyanis arra az elsőként birtokba lépő, hogy nem tudott más jogosultról, mivel a nyilvánkönyvi tartalom nem tudására nem hivatkozhat eredménynyel. Kár, hogy utóbbiak a bírósági ítéletből nem olvashatók ki expressis verbis, csak implicit módon következtethetők ki abból.
A P. törv. I. 20. 319/1977/3. számú ügyben a jogerős ítélet szerint a korábbi vevők a vitás területet birtokba vették, de tulajdonjogukat a telekkönyvbe nem jegyeztették be. Ugyanakkor a későbbi vevő tulajdonjogát bejegyezték. A megyei bíróság szerint az elsőként jóhiszeműen birtokba lépés csupán bejegyzett vevő hiányában releváns, azaz a bíróság a nyilvánkönyvi jóhiszem vélelme alapján részesítette védelemben a nyilvánkönyvi jogszerzőt. A Legfelsőbb Bíróság azonban ezúttal máshogy ítélte meg az ügyet és kimondta, hogy a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése csak akkor döntő, ha sem a korábbi, sem a későbbi vevő még nem lépett jóhiszeműen az ingatlan birtokába. Ha azonban ilyen van, az elsőnek jóhiszeműen birtokba lépő vevő igényelheti tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. Ez a határozat valójában nyitva hagyta a jóhiszeműség kérdéskörét: nevezetesen mihez fűzi a jóhiszeműséget a jog, ahhoz, hogy valaki meg sem tekinti az ingatlan-nyilvánkönyvet, de birtokba lép, vagy a szerződéskötés során és a birtokbalépés előtt meg kell győződnie a nyilvánkönyvi állapotról. Ha a nyilvánkönyvet nem nézte meg, akkor nem hivatkozhat a jóhiszemű szerzésre, éppen fordítva vele szemben érvelnek ezzel, amely jóhiszemű szerzést neki kell megdöntenie és bizonyítania saját jóhiszeműségét az ügyben.
Ha megtekinti a nyilvánkönyvet és ott, akár széljegyzetben látja tulajdonjogra vonatkozó jogváltozás lehetőségét, akkor a nyilvánkönyvi jóhiszem melletti vélelem megdőlt, hiszen legalább a kétség meg kell, hogy fogalmazódjon benne. Ha ettől eltekint, akkor rosszhiszeműsége mellett törvényes vélelem áll fenn (negatív tartalma a nyilvánkönyvi szerző jóhiszeműségének), következésképpen nem alkalmazható az elsőként jóhiszeműen birtokba lépett feltétele.
Fabók a jóhiszeműség különböző szintjeit különbözteti meg. Bejegyzett tulajdonjog esetén nincs jelentősége szerinte a jóhiszeműségnek, mivel itt már eladója az anyagi jog szerint nem tulajdonos. Ebben a véleményben nem osztozunk a szerzővel. A bejegyzett tulajdonjog megtámadható, a nyilvánkönyvből akár időlegesen is kikerülhet a bejegyzett jogosult, de jogorvoslatai éppen jóhiszemű szerzést zárják ki a birtokba lépő oldalán.
Fabók is tárgyalja azt az esetet, amikor a birtokba lépő vevő a korábbi szerződésről az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapon levő széljegyből. Fabók már más úton, de a nyilvánkönyvi cognitio-ra tartalmilag utalva ugyanarra a következtetésre jut, mint e sorok szerzője, megállapítván a rosszhiszeműség legmagasabb fokozatát: a vevő az ingatlan-nyilvántartásból szerezhető információ ellenére köti meg szerződését.
A Fabók által elemzett LFB a P. törv. V. 20. 745/1976/3. számú határozatban az ingatlan-nyilvántartásban széljegyként feltüntetett korábbi szerződésről való tudomást tekintette olyannak, ami már megalapozza a rosszhiszeműséget. A nyilvánkönyvi jogváltozásra utaló széljegy időpontja utáni szerzésnél a rosszhiszeműség megállapításához önmagában elegendő a széljegy megléte. "A jóhiszeműség elbírálásánál elsősorban annak van jelentősége, hogy többszöri eladás esetén a későbbi vevő az ingatlan-nyilvántartás adataiból milyen tájékozódást szerezhetett."
A nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszeműségét megdönthető, ha bizonyítható, hogy a szerző tudott vagy kellő gondosság mellett tudhatott volna a nyilvánkönyvvel ellentétes jogállapotról, annak lehetőségéről.
Fabók(61) ezzel kapcsolatban feldolgozott bírósági esetei döntései arra mutatnak, hogy a bíróság a más által való birtoklás lehetőségét már idesorolta. A birtoklás alapjául szolgáló különböző jogcímek ismertében ez korántsem kézenfekvő. A LFB Pf. IV. 21.248/1993/2. számú ügyet hozza fel Fabók példaként arra, hogy a vevő jóhiszeműségét nem ismerte el a bíróság, mert a beköltözéskor az eladótól kapott kulcsok nem nyitották a zárakat, így azokat a beköltözni kívánó vevő lecserélte. A bíróság úgy vélte, hogy a vevőnek abból a tényből, hogy kulcsai nem nyitják a zárakat, arra a következtetésre kellett volna jutni az adott helyzetben általában elvárható módon, hogy a megvett ingatlant más birtokolja.
A BH 1994. 77. sz. ügyben hozott Legfelsőbb Bírósági ítélet leszögezi, hogy "[...] a Ptk. 117. § (4) bekezdésének helyes értelmezése szerint a későbbi vevő ingatlan-nyilvántartási bejegyzése csak akkor minősül jogszerűnek, ha a szerzése valóban jóhiszemű volt". A jóhiszeműség megállapításához nem feltétlenül elégséges az ingatlan-nyilvántartási közhitelesség elvének szem előtt tartása, különösen akkor, ha a vevő által is rendelkezési jogosultsággal bírónak ismert birtokban tartó személye az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonos személyétől eltér. Ilyen esetben akkor jóhiszemű a joggyakorlás, ha a vevő az általános felfogás szerint is megkívánt módon tudakozódik a birtokostól a birtoklása jogcíméről."
A bíróság bizonyítottnak látta a jóhiszem melletti vélelem megtörését azon az alapon, hogy a tulajdonos és a birtokos személye eltért. Ha az eladó helyett az ingatlant más birtokolja és erről a vevőnek tudomása van és mégis szerződést köt a bejegyzett tulajdonossal, ez éppúgy megfosztja őt jóhiszeműségétől, amennyiben az "általános felfogás szerint megkívánt módon" nem tudakozódik a birtokban tartó birtoklásának jogcíméről. A bejegyzéssel való tulajdonszerzést a más általi birtoklásról való tudomás egyaránt megakadályozza, annak ellenére, hogy a nyilvánkönyvből az nem derült ki. A birtokláshoz azonban a bírói ítéletekből is jól láthatóan csak másodsorban fűződik a jóhiszem a szerzésben a nyilvánkönyvhöz képest. Akkor fordul csak meg körülöttünk a világ ha a bíróság a jóhiszemnél a jogerőt is értékelendő tényezőként vonja mérlegelésbe. Ebben az esetben a teremtő káosz már nem szül rendet. ■
FELHASZNÁLT IRODALOM
(1) Eörsi Gyula: A szocialista polgári jog alapproblémái, Bp., 1965.; Vékás Lajos: A Polgári Törvénykönyv, Bevezető rendelkezések, A Polgári Törvénykönyv magyarázata (szerk. Gellért György) Bp., 1992. KJK., Kecskés: Polgári jogunk alapelveinek változásáról, Magyar Jog 1993. 1. szám, Újlaki László: Méltányosság a jogban, Bp., 1990.; Lábodi Tamás: Magyar Magánjog (polgári jog) általános része, Bp.-Pécs, Dialógus Kiadó, 1998.; Bíró György-Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog, Általános Tanok. Miskolc, 1996.
(2) Lábodi Tamás: Magyar Magánjog (polgári jog) általános része, Bp.-Pécs, Dialógus Kiadó, 1998.; 142. old.
(3) Szladits szerk. Magánjog, Kolosváry: Dologi Jog, Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Jubileumi Kiadás 74. old.
(4) Lásd Fehérvári Zoltán, Németh Gyula, Pécsváradi János: Eljárási jog a közigazgatási eljárásban; Unió Lap- és Könyvkiadó Ker. Kft. Bp., 1992. 70-71. old.
(5) Lásd 1957. évi IV. tv. (Áe.) 71. §
(6) Lásd Fehérvári Zoltán, Németh Gyula, Pécsváradi János: Eljárási jog a közigazgatási eljárásban; Unió Lap- és Könyvkiadó Ker. Kft. Bp., 1992. 282-283. old.
(7) Tomcsányi Móric: Jogerő a közigazgatási eljárásban, Bp., 1916. 8. old.
(8) Szoboszlai György: Jogerő az államigazgatási eljárási jogban. Állam és Igazgatás 1973. 7. szám. 620. old.
(9) Lásd Fehérvári Zoltán, Németh Gyula, Pécsváradi János: Eljárási jog a közigazgatási eljárásban; Unió Lap- és Könyvkiadó Ker. Kft. Bp. 1992. 72. old.)
(10) Hivatkozza Kampis György: Telekkönyvi jog, Bp., 1963. KJK 77. old.
(11) Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Bp., 1941. A szerző kiadása, 540-541. old.
(12) Hivatkozza Sárffy a 2702/1930., 5433/1934., 2291/1931., 1032/1934., 5706/1933. sz. kúriai döntéseket, amelyeket feldolgoz Réti Illés Elemér: Telekkönyvi jog 270-273., 409., 273. 262. old.-ak; továbbá Sági, Kéry, Rojcsek: Telekkönyvi jog ,708-718. old.-on a Kúria 4296/1882. és 4317/1899. sz. döntései; Sárffy: i. m. 543. old.
(13) Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. I. köt. 8. § 11. és 19.; 30. §, 44. § 1.;42. § 6. Bp. Grill Károly Könyvkiadó 1932.
(14) Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Bp., 1941. A szerző kiadása, 540-541. old.
(15) Szladits Károly: Dologi jog. Bp., 1932. Grill Károly Könyvkiadó. 154. old.
(16) Szladits Károly: A Magyar Magánjog Általános Rész; Első Rész; Bp., Grill Károly Könyvkiadó 1941. 375. old.
(17) Kampis György: Telekkönyvi jog, Bp., KJK 1963. 77. old.
(18) Kampis: I. m. 78. old.
(19) Kampis: I. m. 78. old.
(20) Kampis György: Telekkönyvi jog, Bp., 1963. KJK 77. old.
(21) Kovács László: Új törvény az ingatlan-nyilvántartásról. Közjegyzők közlönye 1998. évi. 10. szám. 4-5. oldalak.
(22) Lásd: Lábady Tamás: A magyar magánjog (polgári jog) általános része, Dialóg Campus Kiadó, Budapest-Pécs, 1998. 183-186. old.; idézi még a szerző: Joseph Unger. System des österreichischen allgemeinen Privatrechts, Leipzig, 1868.
(23) Lásd Világhy Miklós-Eörsi Gyula: Magyar polgári jog I-II. Budapest, 1962.
(24) Lásd Lábady Tamás: A magyar magánjog (polgári jog) általános része, Dialóg Campus Kiadó, Budapest-Pécs; 1998. 184-185. oldalak; Szladits Károly: Magyar Magánjog, Általános tanok. Első rész. Bp., 1932. Grill Károly Könyvkiadó 370. old.; az ún. fictios vélelemre lásd Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. Bp., 1932.
(25) Lásd minderről Lábady Tamás: A magyar magánjog (polgári jog) általános része, Dialóg Campus Kiadó, Budapest-Pécs; 1998. 186-187. oldalak; Szladits Károly: Magyar Magánjog, Általános tanok. Első rész. Bp., 1932. Grill Károly Könyvkiadó 370. old.
(26) Herbert Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchsgesetz, Österrichische Notariats-Zeitung, 1972. Juli, S. 97-101.
(27) Lásd Herbert Hoffmeister/Helmut Auer: Das Moderne Grundbuch, Schriftenreihe des Bundesministerium für Justiz, Österreich, Wien, 1992. 80. oldal, Böhringer-Meikel: Grundbuchrecht. 7. Auflage. 1986. S. 69.; Böhringer: Das deutsche Grundbuchsystem im internationalen rechtsvergleich; BWNotT, 1987, Maerz/April, S. 25-27.; A jelen sorok szerzője ehhez megjegyzi, hogy az azonnali jogvédelmet a telekkönyvi helytelenséget hivatalbóli eljárásban lefolytatott ún. Amtswiderspruch intézménye ellentételezi. Kiemelés KM.
(28) Lásd erről különösen még Jan Krekovicsova: Rechtschutz im Liegenschftsverekehr in Slowakei; Wien, 1998. 39. old.; Imrich Hornansky: Liegenschftsverwaltung - Grundbuch und Kataster, Wien, 1997. 49. old.
(29) "Wenn aber von den Angaben dews Liegenschftskatasters ausgeht, ist nur gutglaubig wenn der Stand der Eintragungen im Liegenschftskatater dem faktischen Stand entspricht.Er hat aber nicht die Sicherheit, dass fem so ist, und ist gegenüber dem faktischen Eigentümer nicht geschützt." (lásd Eva Baresová: Rechtschutz im Liegenschftsverkehr in Tschechien; Wien. 1998. 55. old.; továbbá Brosta Claudie: Ingatlanok jóhiszemű megszerzése a cseh jogban, Magyar Jog, 1999. évi 2. szám. 124. oldal.
(30) Kihirdetve Narodna Novine 96/1996. lásd Snjezsana Bagics: Grunbücher in der republik Kroatien, Manuscript, 28. old. Wien, 1998. Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster.
(31) Lásd erről Helmut Koziol és Rudolf Welser: Grundriss des bürgerlichen Rechts; Wien, 1992. Manzsche Verlags- und Univeresitätsbuchhandlung. Auflage S. 109. ("Die regelung ist im einzelnen komliziert: Der gutglaubige Dritte ist im Rahmen des positiven Publizitätsprinzips nur dann vollkommen geschützt, wenn die Eintragung des Vormannes rechtskräftig( durch rekurs unanfechtbar) ist, keine Streitanmerkung, aufweist und seit dem zeitpunkt der Eintragung mindestens 3 Jahre vergegangen sind.")
(32) Walter H. Rechberger: Über die Grundprinzipien des österreichischen Grundbuchsystems, Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen, S. 17. Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen, Wien, 1999 "...der österreichische Gesetzgeber hat eine gewisse Vorsicht lassan, indem er diesen Gutglaubensschutz erst nach Rechtskraft der Eintragung, wenn also gegen den Eintragungsbeschluss kein Rechtsmittel erhoben oder ein solches erfolglos geblieben ist, eintreten lasst."
(33) Herbert Hoffmeister/Helmut Auer: Das Moderne Grundbuch, Schriftenreihe des Bundesministerium für Justiz, Österreich, Wien, 1992. 80. oldal, Böhringer-Meikel: Grundbuchrecht. 7. Auflage. 1986. S. 69.; Böhringer: das deutsche Grundbuchsystem im internationalen rechtsvergleich; BWNotT, 1987, Maerz/April, S. 25-27.
(34) Von dem Fall der fehlenden Zustellung abgesehen erwirbt der gutglaubige Dritte, wenn er dir Rechtskraft der Ewintragung abwartet, sofort Eigentum: Eric Feil: Grundbuchrecht, S. 32-33, Springer Verlag Wien, 1972.
(35) Lásd erről Herbert Hoffmeister/Helmut Auer: Das Moderne Grundbuch, Schriftenreihe des Bundesministerium für Justiz, Österreich, Wien, 1992. Band 58. 80. oldal.
(36) Lásd Herbert Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grunbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli, 1972, S. 6-10.; Az osztrák telekkönyvi törvény hatálybalépésének 100. évfordulóján tartott előadás alapján.
(37) Lásd Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grunbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli, 1972, S. 97-98, illetőleg általa hivatkozva Brandt: Eigentumserwerb und Austauschgeschaeft; 1940; S. 293.
(38) Lásd Locher: Die Neugestaltung desw Liegenschaftsrecht; 1942; S. 104. idézi Hoffmeister: i. m.
(39) Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchsgesetz, Österrichische Notariats-Zeitung, 1972. Juli, S. 104. hivatkozza Heidemann: Die Fortschritte des Zivilrechts im XIX. Jahrhundert, 2. Teil; Haelfte 12. ff.
(40) Herbert Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichi- schen Grundbuchsgesetz, Österrichische Notariats-Zeitung, 1972. Juli, S. 101.
(41) Herbert Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichi- schen Grundbuchsgesetz, Österrichische Notariats-Zeitung, 1972. Juli, S. 100.
(42) Herbert Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichi- schen Grundbuchsgesetz, Österrichische Notariats-Zeitung, 1972. Juli, S. 101.
(43) Lásd még erről a magyar jogban Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai, Pestszentlőrinc, 1938. A szerző kiadása 145-156. old.
(44) Lásd Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichi- schen Grunbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli, 1972, S. 97-98, illetőleg általa hivatkozva Brandt: Eigentumserwerb und Austauschgeschaeft, 1940; S. 293.
(45) Lásd Joseph Unger: System des österreichischen allgemeinen Privatrechts, Leipzig, 1868.; idézi Hoffmeister: i. m. 102.
(46) Lásd erről Ogris: Die Historische Schule der österreichischer Zivilistik, FS Lentze zu 60. Geburtstag, S. 457.; idézi külön Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli, 1972, S. 99., továbbá Demelius: Grundbuchsrecht, S. 90.
(47) Lásd Kaserer: Die Reichsgesetze vom 6. Februar 1869. und 25. Juli. 1871 über das Grundbuch mit Materialien, Österreichische Gesetze mit Materialien XV. § 138.; idézi külön Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli, 1972, S. 99.
(48) Kaserer: Die Reichsgesetze vom 6. Februar 1869. und 25. Juli. 1871 über das Grundbuch mit Materialien, Österreichische Gesetze mit Materialien XV. § 138.; idézi külön Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli, 1972, S. 99.
(49) Lásd ezzel összefüggésben az 1955. évi GrundbuchsGesetz 123. §-át.
(50) Lásd Lentze: Die Eingliederung der österreichischen Zivilrechtsvissenschaft in die deutsche Pandektenvissenschaft, Entwicklung des Zivilrechts in Mitteleuropa 1848 bis 1944. Budapest 1970, 59 §§.
(51) Entwurf des Gesetzes über Eigentumserwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke 1872., hivatkozza Hoffmeister: i. m. V. rész. 100. old.
(52) Lásd erről bővebben Baur/Stürner. Lehrbuch des sachenrechts 16. Aufl. München 1992. § 23. I. 2.; Wiegand: Juristische Schulung, 1975, 205. ff.; Marcus Lutter: Die Grenzen des sog. Gutglaubenschutz im Grundbuch, Berlin, 1981; Dieter Eickmann: Die Auswirkungen von Grundbucheintragungen in Abteilung II. Köln 1986.
(53) "muss der Erwerber gem. § 892. noch in dem Zeitpunkt gutglaubig sein, in dem der Antrag auf Eintragung seines rechtsgeschaftlich erworbenen Rechts gestellt wird § 13. GBO.
(54) Palandt/Bassenge: Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar 52. Aufl. 1993. München § 892. Randnummer 25.; Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen 10., 1969. A magyar jogirodalomba lásd erről különösen Blau György: A jóhiszem térfoglalása telekkönyvi rendszerünkben; Jogtudományi Közlöny, 1928. 4., 6., 7., számai.
(55) Lásd erről bővebben Marcus Lutter: Die Grenzen des sog. Gutglaubenschutz im Grundbuch, Berlin, 1981.; Dieter Eickmann: Die Auswirkungen von Grundbucheintragungen in Abteilung II. Köln 1986.; Palandt/Bassenge: Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar 52. Aufl. 1993. München § 892. Randnummer 25.; Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen 10., 1969.; Karl Heinz Schwab-Hanns Prütting: Sachenrecht, Verlag C. H. Beck, München, 2000. 91. oldal.
(56) Legf. Bír. P. törv. II. 20. 610/1980. sz. határozat; 1972. évi 31. sz. tvr. 2. § (2) bek., 54/1960. (XI. 7.) Korm. sz. r. 1. § (3) bek.; BH 1981. 60.
(57) Legf. Bír. Kfv. III. 28. 490/1996. sz.; BH 1998. 203.
(58) Legf. Bír. Kfv. III. 28. 490/1996. sz.; BH 1998. 203.
(59) LFB P. törv. II. 20. 610/1980. sz. határozat; BH 1981. 60.
(60) Fabók Zoltán: Az ingatlanok kétszeri eladása a bírói gyakorlatban; Jogtudományi közlöny, 2001. 9. szám. 350-357. old.
(61) Fabók Zoltán: Az ingatlanok kétszeri eladása a bírói gyakorlatban; Jogtudományi közlöny, 2001. 9. szám. 356. old.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Kurucz Mihály egyetemi adjunktus, ELTE ÁJK
Visszaugrás
