A határokon átnyúló ingatlanbefektetések nem tekinthetők új jelenségnek. Ezen befektetések külföldi bankok által történő hitelezése azonban - vagyis amikor a határon átnyúló ingatlan-finanszírozást egy "A" államban székhellyel rendelkező bank végzi úgy, hogy az ingatlan egy másik, "B" állam területén található -, csak az európai belső piac létrejötte, illetve a bankfelügyeleti korlátozások[1] eltörlése után indult meg.
A nagy volumenű és összetett nemzetközi hitelügyletek fejlődése világított rá arra, hogy számos jogrendszer biztosítéki joga nem felel meg a modern követelményeknek.
A határokon átívelő jelzáloghitelezés hosszú időn keresztül nem volt érdekes üzleti terület a német hitelintézetek számára. Néhány esettől eltekintve, amelyek a határközeli területeket érintették, a bankok tevékenysége belföldre korlátozódott. Különösen igaz volt ez a német jelzálogbankokra, amelyek csak 1988 közepétől hitelezhetnek más EK-tagállamban fekvő ingatlant terhelő jelzálogjog fedezete mellett.
A bankok ugyanakkor nem is rendelkeztek a szükséges ismeretekkel az ingatlanpiacokról és a jogi környezetről, hiszen mindaddig a belföldi jelzálog-hitelezésre korlátozódott tevékenységük. Emiatt fogott aztán a Német Jelzáloglevél-kibocsátó Bankok Egyesülete (VDH/vdp)[2] intenzív információ-gyűjtésbe, és indított képzési programokat. Ennek keretében a VDH/vdp 1989-óta vizsgálta ország-szemináriumok formájában az egyes országok jogrendjét, mindenekelőtt azonban megkezdte az egyes EK-tagállamok jelzálog- és ingatlanjogának intenzív rendszertani feldolgozását.
A legtöbb német jelzálogbank habozva vágott csak bele a külföldi jelzálog-hitelezésbe. Ez egyrészt azzal magyarázható, hogy a német újraegyesítés időszakában minden rendelkezésre álló erőforrást az új Bundesland-ok, az egykori NDK újjáépítésére fordítottak, másrészt azonban az idegen terep is csak kis lépéseket engedett a kezdeti időszakban. Jellemző módon a bankok kisösszegű hiteleket nyújtottak alig egynéhány EK-tagállam területén, a hitelösszeg ritkán érte el átszámítva az 500 000 eurót.
Az ingatlan-finanszírozási ügyletek a ’90-es évek elején egész Európában még relatíve egyszerű struktúrát követtek, ugyanígy a határon átnyúló ügyletek is viszonylag egyszerűek voltak. Hamar kiderült azonban, hogy az egyes tagállamok eltérő jogrendje - elsősorban az ingatlan-nyilvántartás és a jelzálogjogok terén - a hitel odaítélésénél és a kölcsönösszeg kifizetésénél eltérő hitelezési folyamatot igényel.
Amíg a tulajdon néhány jogrendszerben - inter partes- már az írásbeli átruházó szerződéssel átszáll, a jelzálogjog csak a telekkönyvi bejegyzéssel jön létre.[3] Ehhez kapcsolódóan azonban felmerült egy probléma. Az eladó az ingatlantulajdonát sem megterhelni, sem elveszíteni nem akarja azt megelőzően, hogy a vételárat megkapta volna. A vételárat azonban a vevő nem tudja kifizetni, hiszen - amennyiben hitelből fedezi az ügyletet - a szerződéskötéssel még nem válik rendelkezési jogosulttá, így jelzálogjogot sem alapíthat hitelezője javára, aki ennek hiányában nem bocsátja rendelkezésére a vételárat, vagy annak egy részét. A bank akkor biztosítja a kölcsönösszeget, amikor a jelzálogjogot megszerzi.
Ha ehhez még hozzátesszük, hogy számos országban a német fogalmak szerinti "széljegy" jogintézménye, valamint a telekkönyvi rendszerhez fűződő közhitelesség, továbbá a közjegyzői rendszer sem áll rendelkezésre, el tudjuk képzelni a német bankapparátus kezdeti húzódozását. Ráadásul ott volt még az az alapvető probléma, hogy a legtöbb nyugat-európai jogrendszerben csak törvényi járulékosságon alapuló jelzálogjog létezik, így azok a szerződéses konstrukciók és eljárások, amelyeket a német jogászok a "Grundschuld"-ra szabva alakítottak ki, külföldön nem voltak alkalmazhatóak. Mindez persze nem jelentette azt, hogy ezek a tranzakciók bizonytalan jogi alapokon nyugodtak volna. Szükségessé vált azonban azoknak az eljárásoknak és megoldásoknak a megismerése, amelyeket a honos bankok hosszú idő alatt fejlesztettek ki a vélt vagy valós jogi hiányosságok feloldására[4]. Mindez kezdetben oda vezetett, hogy minden új külföldi hitel esetében a banki munkafolyamatot külön át kellett alakítani, ami jócskán megterhelte a tranzakciós költségeket.
1991-től lehetővé vált a német jelzálogbankok számára, hogy külföldi jelzáloghiteleket is a német jelzáloglevelek fedezeteként használjanak[5]. Ennek hátterében részben az állt, hogy a korábbi kutatómunka eredményei rendszeres kiadványok formájában megjelentek, másrészt a VDH/vdp az eredményekkel szakmai egyeztetések keretében a bankfelügyeletet is megismertette.
Miután a német jelzálogbankok a külföldi jelzáloghitelezésben érdekeltté váltak, el kellett dönteniük, hogy milyen további stratégiát kívánnak követni. A költségek miatt a német jelzálogbankoknak gyorsan felül kellett vizsgálni a határokat közvetlenül átívelő, magánügyfeleknek nyújtott lakásfinanszírozási piacot[6]. Az egyre átfogóbb tapasztalatok, a specializálódás és a költségek alapján a jelzálogbankok meghatározták azt a minimális kölcsönösszeget, amely felett a hitelkérelmet egyáltalán közelebbről megvizsgálták. Ez az összeg kezdetben kb. 1 millió német márka volt, de némely bank már akkor is 3, sőt 5 millió márkában jelölte meg ezt az alsó határt.[7]
A külföldi hitelezés elindítása valamennyi EK-országban egyidejűleg nem volt lehetséges. A közgazdasági és jogi környezet változásának állandó követése, illetve a jövedelmezőségi kérdések azt eredményezték, hogy a bankok kezdetben csak kevés külföldi országra, és csak kisebb kereskedelmi célú ingatlanokra - különösen iroda- és kiskereskedelmi épületekre - összpontosítottak. A bankok ugyanakkor a piaci fejlődés figyelemmel kísérésének folyamatos biztosítása érdekében a fontosabb városokban képviseletet létesítettek.[8]
Az eredeti stratégiát, vagyis hogy a bank a saját ügyfelei külföldi befektetéseit hitelezze, illetve, hogy a külföldi piaci szereplőket egy erősen megosztott ingatlanpiacon kiszolgálja, hamarosan kiegészítette - vagy inkább felváltotta - egy másik koncepció: kiszolgálni azokat az Európa-szerte megjelenő, messzemenőkig szakosodott, nemzetközi fejlesztőket, akik a piac egyre nagyobb hányadát mondhatták magukénak. A fejlesztések értéke, illetve a befektetett vagyon az akkori viszonyokhoz képest új dimenziót jelentett, a szükséges hitelt egyetlen bank már nem tudta rendelkezésre bocsátani. A ’90-es évek közepén még szokatlan volt, ha a határokon átnyúló hitel értéke elérte, vagy meghaladta a 100 millió német márkát. A nemzetközi ügyvédi irodák bekapcsolódása ezekbe a folyamatokba ráadásul azt is magával hozta, hogy új elképzelések és megoldások jelentek meg a szerződéses tartalom és a biztosítéki technikák tekintetében. Mindez további szakosodáshoz, egyre professzionálisabb struktúrák kialakulásához, és a nemzetközi jelzáloghitelezés standardizálódásához vezetett.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
