Ingatlant érintő perek esetében az eredeti állapot helyreállításának korlátai vannak. Ezek a korlátok a 2004. május 1-je előtti felszámolási ügyekben nem mutatkoztak, mert a felszámolási ügynek a bírósághoz érkezését megelőző egy évben kötött szerződések megtámadását tette lehetővé a törvény. Az új szabályok öt évre visszamenőleg megkötött szerződések megtámadását is lehetővé teszik, ezért gyakrabban fordul elő az az eset, hogy a vevő továbbértékesíti az ingatlant. Bármennyire fennállnak a Cstv. 40. § megtámadási feltételei, ingatlanok esetében - főleg, ha a jogszerző továbbadta az ingatlant - nem minden esetben lehet az érvénytelen szerződéssel átjátszott ingatlan tulajdonjogát az adós tulajdonába adni. Ezeket a körülményeket a megtámadás előtt a hitelezőnek és a felszámolónak is mérlegelnie kell. A kérdésben a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma véleményt nyilvánított, melyet a per indítása előtt érdemes áttanulmányozni.
A 3/2010. (XII. 6.) PK véleményben a Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy a Ptk.-n alapuló érvénytelenségi kereset, valamint az ingatlan-nyilvántartási törlési kereset két különböző jogvédelmi eszköz. Az érvénytelenségi per akkor minősül egyben törlési pernek is, ha azt törlési kereset előterjesztésére jogosult személy indítja. Ebből következően a nyilvántartott jogának sérelmét állító fél által a közvetlen jogszerzővel szemben a szerződéskötés előtt fennállt helyzet visszaállítása iránt indított érvénytelenségi per egyben törlési per is.
Miután a Cstv. 40. §-on alapuló per érvénytelenségi per, ezért erre a perre is vonatkozik a fenti megállapítás. Fő szabály szerint az érvénytelen szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog törlését a bíróság csak az ingatlan-nyilvántartási törvény rendelkezéseinek a korlátai között rendelheti el. Ezzel szemben a közvetlenül szerződő felek egymás közötti viszonyában a szerződéskötés előtt fennállt helyzet visszaállítása során az ingatlan-nyilvántartás szabályai nem korlátozzák az érvénytelenség jogkövetkezményeinek a levonását. Ilyen esetben az érvénytelenségi per és a törlési per között a perindítási határidő tekintetében nincs különbség. A közvetlenül szerződő felek egymás közötti viszonyában az érvénytelen szerződés alapján bejegyzett tulajdonjog (vagy más jog) törlésére törlési per indítására nem jogosult személyek által kizárólag kötelmi jogi alapon indított érvénytelenségi perben is sor kerülhet.
A Cstv. 40. § esetében tehát, amennyiben az ingatlant nem értékesítették tovább, mind a felszámoló (aki egyébként az adós nevében törlési per megindítására is jogosult), mind a hitelező keresete alapján kérhető és elrendelhető az eredeti állapot helyreállítása. A PK vélemény további érvelése szerint az érvénytelen bejegyzésen alapuló további bejegyzés a jogszerző jóhiszeműsége esetén az ingatlan-nyilvántartásból akkor törölhető, ha a törlési per indítására jogosult személy a pert a három éves jogvesztő határidőn belül a további jogszerzővel szemben is megindította. E határidő eltelte után indított perben a jóhiszemű további jogszerző jogának a törlését az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége kizárja. Törlési per indítására nem jogosult személy által indított érvénytelenségi perben a jóhiszemű további jogszerző bejegyzett joga az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető.
A Cstv. 40. § rendelkezése alapján tehát, amennyiben jóhiszemű további jogszerző részére történt az ingatlan értékesítése, csak a felszámoló (adós nevében indított) keresete alapján történhet - a három éves határidőn belül - a vagyon felszámolási vagyonba történő visszajuttatása. Erre a hitelező keresete alapján nem kerülhet sor. Ezt a tényt a felszámoló perindítása mérlegelése során mindenképpen figyelembe kell venni.
Természetesen a rosszhiszemű további jogszerző esetében ez a korlát nem érvényesül, a rosszhiszemű további jogszerző ellen mind a felszámoló, mind a hitelező felléphet. Arra azonban a hitelezőnek számítania kell, hogy amennyiben nem tudja bebizonyítani, hogy a további jogszerző ingyenesen és ellenérték nélkül, illetve rosszhiszeműen szerzett tulajdonjogot, nem tudja elérni az ingatlan csődvagyonba történő visszajuttatását.
Miután a PK véleményt a folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell, számítani kell a bírói gyakorlat változására. Az már a jogalkotásra tartozó kérdés, hogy a hitelező és a felszámoló perindítási jogosultsága közötti eltérés egybevág a jogalkotás szándékával, vagy sem. Utóbbi esetben a Cstv. módosításával a hitelezőt fel kell jogosítani a törlési per megindítására is.
A gyakorlatban felmerült az a kérdés, hogy jogosult-e a felszámoló közös tulajdon megszüntetése iránt pert indítani a Ptk. szabályai alapján, amennyiben az adós tulajdonában tulajdoni illetőség van. A Pécsi Ítélőtábla 1/2008. (X. 10.) sz. alatt kollégiumi véleményt alkotott a Gf. IV. 30.022/2008. sz. alatt folyó ügy tapasztalatai alapján. Ebben lényegében kimondta, hogy a felszámoló jogosult a Ptk. szabályai alapján a közös tulajdon megszüntetését kérni, az ilyen kereseti kérelmet aktív perbeli legitimáció hiányában nem lehet elutasítani. Az állásfoglalás értelmében nem lehet a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját választani, ami ellentétes a Cstv. szabályaival. Felülvizsgálati eljárásban a Legfelsőbb Bíróság Gfv. X. 30.225/2009/7. sz. ítéletében a Pécsi Ítélőtábla döntése alapján - eltérően a kompromisszumot tartalmazó kollégiumi véleményről - fejtette ki álláspontját.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a Ptk. 147. §-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, az e jogról való lemondás semmis. A Ptk. 148. § felsorolja azokat a módozatokat, amellyel a közös tulajdon megszüntetése történhet. Elsődlegesen természetben kell megosztani a közös tulajdont - ha osztható. Másodikként a magához váltást szabályozza a Ptk., ha a közös tulajdon tárgyát ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. Harmadik lehetőségként az értékesítést írja elő a Ptk. Az értékesítés természetesen történhet közös megállapodás alapján, de ennek hiányában a bírósági végrehajtó által lefolytatott árverés útján is.
A Pécsi Ítélőtábla által megfogalmazott kollégiumi vélemény szerint kizárólag természetben lenne lehetőség a közös tulajdon megszüntetésére, hiszen mind a magához váltást, mind az árverést az indokolás kizárta a lehetőségek közül.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint azonban nem a Cstv. 49. §-ában foglalt rendelkezéseket kell összehasonlítani a Ptk. 147-148. §-aiban foglaltakkal - hiszen a Cstv. 49. §-a és a Ptk. hivatkozott szakaszai is tartalmazzák az árverést, mint az értékesítés, illetve mint a közös tulajdon megszüntetésének egyik formáját - hanem azt, hogy az árverés, mint a nyilvános értékesítés egyik formája a singularis végrehajtás (bírósági végrehajtás) és a totális végrehajtás (felszámolási eljárás) esetén mennyiben különbözik egymástól.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
