A relatív jogképességgel rendelkező társasházak bizonyos polgári perekben felperesként, illetve alperesként szerepelhetnek. Az elmúlt években jelentős számban megnövekedett a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 42. § (1) bekezdésére alapított, a társasház ellen indított, a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását célzó jogviták száma. Ezekben a perekben a felperesek jellemzően valamennyi érvénytelenségi okot megjelölik a határozat megtámadása során; a jogszabály, az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek sérelmére hivatkoznak, majd - mintegy ultima ratioként, ugyanazon ténybeli alapon és jogi érvelés előadásával - a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét állítják. Vajon helyes ez a gyakorlat? Ha a közgyűlés határozatának érvénytelensége alaki, tartalmi szempontból nem állapítható meg, akkor ugyanazok a tények megalapozhatják a kisebbség érdeksérelmére való hivatkozást?
A társasház közgyűlésének határozataival kapcsolatos bírósági jogorvoslati rendszer az elmúlt évtizedekben számottevően nem változott.
Hazánkban a társasháztulajdont elsőként szabályozó, a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk, illetve a társasháztulajdonról szóló egyes rendelkezések módosítása és kiegészítése tárgyában hozott 4360/1948. (IV. 25.) Korm. rendelet még nem tartalmazta a társasház közgyűlése által hozott határozatok bírósági felülvizsgálatának lehetőségét.
Az 1977. július 1-jén hatályba lépett, a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet 16. §-a akként rendelkezett, hogy ha a közgyűlés határozata a jogszabályt vagy az alapító okirat rendelkezését sérti, illetőleg a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a határozat érvénytelenségének megállapítása iránt - a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül - bármelyik tulajdonostárs a bírósághoz fordulhat. A bírósági eljárás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
A jogalkotó indokolása szerint azért volt szükséges a bírósági felülvizsgálat lehetőségének biztosítása, mert előfordulhat, hogy a többségi szavazással hozott közgyűlési határozat a kisebbség - jogszabályban vagy alapító okiratban biztosított - jogait sérti vagy jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Ezért biztosítani kell, hogy ilyenkor lehetőség legyen a sérelem orvoslására. A bírósági utat az indokolta, hogy tulajdonnal kapcsolatos vitákról van szó.
Az 1998. március 1-től hatályos, társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 32. § (1) bekezdése szerint, ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
A törvény tehát fenntartotta a közgyűlés törvénysértő, vagy belső szabályokkal ellentétes határozatának 60 napos határidőn belüli bíróság előtti megtámadásának lehetőségét.
A 2004. január 1-től hatályos Tht. 42. § (1) bekezdése alapján, ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
A jogszabály 2006. február 8-tól hatályos szövege a második mondatot ("A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.") már nem tartalmazza, mert e rendelkezést az Alkotmánybíróság 3/2006. (II. 8.) AB határozatában megsemmisítette.
Mindezek alapján megállapítható, hogy a társasházakra vonatkozó szabályozás során a jogalkotó nem tartotta indokoltnak az érdemi változtatást a közgyűlési határozatok bíróság előtti megtámadását, az érvénytelenségi okok rendszerét illetően.
Az Alkotmánybíróság több határozatában is vizsgálta a fenti előírások alkotmánynak való megfelelését.
Az Alkotmánybíróság 3/2006. (II. 8.) AB határozatában a Tht. 42. § (1) bekezdés második mondatának ("A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.") alkotmányellenességét állapította meg és azt megsemmisítette. Döntése értelmében a megsemmisített rendelkezés a határozat közzétételének napján veszti hatályát.
Az indítvány alapján az Alkotmány 57. § (1) bekezdésének (bírósághoz fordulás joga) esetleges sérelmét vizsgálta. A keresetindítási határidő jogvesztő jellegét alkotmányellenesnek találta, de emellett azt is kifejtette, hogy "A hatvan napos határidőt önmagában, a tartamára tekintettel nem lehet észszerűtlennek tekinteni. Társasháztulajdonnál a tulajdonostársaknak érdekük fűződik ahhoz is, hogy a társasház működéséről szóló közgyűlési határozatok (pl. költségvetés vagy beszámoló elfogadása, közös képviselő megválasztása), megszabott határidő leteltével, megkérdőjelezhetetlenné váljanak. [...] önmagában
- 239/240 -
az a körülmény, hogy a hatvan napos határidőt a határozat meghozatalától kell számítani, a társasházak esetében sem ellentétes a bírói úthoz való joggal.".[1]
Bár az Alkotmánybíróság következtetése szerint általában nem sérti a bírósághoz való jogot az, ha a bírósághoz fordulást jogvesztő határidővel korlátozzák, a Tht. 42. § (1) bekezdésével összefüggésben ezt a rendelkezést alkotmányellenesnek tekintette. A döntés indoka az volt, hogy a törvényhozónak a közgyűlés határozatát vitató tulajdonostárs és a társasház pozícióját egyenlő súllyal kell mérlegelnie a keresetindítás egyes feltételeiről való döntéshozatal során. Ennek elmaradása, bármelyik pozíció egyoldalú kedvezményezése a bírói úthoz való, alapvető jog sérelméhez vezethet. Megállapította, hogy a "Tv.-nek az a korlátozó szabálya, amelynek értelmében valamennyi tulajdonostárs tekintetében, a határozat meghozatalától számított megtámadási határidő elmulasztása jogvesztéssel jár, a jelen esetben, a Tv.-ben szabályozott jogviszonyok tekintetében nem áll észszerű arányban a korlátozás céljával, a társasház zavartalan működéséhez fűződő érdekek védelmével. Előállhat a hatályos szabályozás mellett az a helyzet, hogy a tulajdonostárs keresetindítási jogát menthető okból, önhibáján kívül nem tudja érvényesíteni és a hátrányos következmények másként sem háríthatók el.".[2]
Az Alkotmánybíróság 263/B/2004. AB határozata (2010. április 26.) részben a Tht. 42. § (1) bekezdése alkotmányellenességének vizsgálatáról, valamint ugyanezen rendelkezés tekintetében mulasztásban megnyilvánuló alkotmányellenesség vizsgálatáról tartalmaz megállapításokat. Az indítványozók a mulasztásban megnyilvánuló alkotmányellenesség megállapítását azért kérték, mert azt kifogásolták, hogy a bíróságnak csak társasházi határozatok vizsgálatára van lehetősége. Az Alkotmánybíróság azonban nem találta indokoltnak a jogalkotó által megszabott érvénytelenségi rendszer bővítését. Korábbi gyakorlata alapján azt hangsúlyozta, hogy "[...] általában a jogalkotás feladata eldönteni, hogy valamely életviszonyt, élethelyzetet milyen részletességgel szabályoz (1160/B/1992. AB határozat, ABH 1993, 607, 608.). Ebből a szempontból alkotmányossági kérdést csak az vet fel, ha a szabályozás hiányossága alapvető jog vagy az Alkotmányban deklarált alkotmányos elv érvényesülését gátolja (1621/E/1992. AB határozat, ABH 1993, 765, 766.). A Thtv. alapján a tulajdonostársak csak a közgyűlési határozatokban megnyilvánuló döntéseket támadhatják meg, ez azonban nem akadálya annak, hogy más jellegű, határozatban meg nem nyilvánuló jogsértés esetén a tulajdonostársak jogvitájukat bíróság elé terjesszék.".[3]
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
