Az Országgyűlés 2021. június 15-én elfogadta az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt (a továbbiakban: új Inytv.), amely a hatályos ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényt (a továbbiakban: jelenlegi Inytv.) váltja fel - egyes rendelkezéseinek kivételével - 2024. február 1-jétől. Tekintettel arra, hogy az új törvény hatálybalépése jelentősen megváltoztatja az eddigi rendszert, ezzel számottevő változás áll be a közjegyzői gyakorlatban is. Jelen tanulmány tárgya az előbbiek alapján az ingatlannyilvántartási reform közjegyzőket érintő egyes eljárásjogi változásainak bemutatása.
A dolgozat fő célkitűzése a közjegyző bejegyzési eljárásban betöltendő aktív szerepének ismertetése. A közjegyzői nemperes eljárások közül az okiratszerkesztés, a hagyatéki eljárás és a közjegyző előtti egyezségi eljárás során felmerülő közjegyzői feladatokra fókuszál.
A 2000. január 1-jén hatályba lépett jelenlegi Inytv. több, mint húsz éves alkalmazása során számos és egyben jelentős gazdasági, valamint társadalmi változás következett be, amelyhez a jognak is alkalmazkodnia kell, követnie kell a fejlődést. Elegendő akár csak a digitalizáció, elektronizáció térnyerésére gondolni, ami az elmúlt években ugrásszerűen felgyorsult a pandémia következtében. Itt említeném meg, hogy az előbbieket az anyagi jog más területei is igyekeztek leképezni, amelyek hatással voltak az ingatlan-nyilvántartásra is. Ezek között említeném meg a teljesség igénye nélkül a társasági jog, a hagyatéki, fizetési meghagyásos és egyéb nemperes eljárások jogának megújulását, legfőképpen pedig az új polgári anyagi és eljárásjogi kódexek hatálybalépését. Szintén az elektronikus eljárásra és ügyintézésre való áttérés igénye következtében jelentek meg többek között a közjegyzők által vezetett elektronikus nyilvántartások (különösen: hitelbiztosítéki nyilvántartások, házassági és élettársi vagyonjogi szerződések nyilvántartása, a végrendeletek országos nyilvántartása, az élettársi nyilatkozatok nyilvántartása) is. Különösen e változások tették szükségessé az ingatlan-nyilvántartás anyagi jogi, valamint eljárásjogi alapjainak elemzését és újragondolását, így életre hívva az új Inytv.-t.
A fentiekre tekintettel az (új) ingatlan-nyilvántartásról szóló T/15969. sz. törvényjavaslat általános indokolása szerint a Kormány döntött a Közigazgatás- és Közszolgál-
- 93/94 -
tatásfejlesztés Operatív Program (KÖFOP) keretében az "E-ingatlan-nyilvántartás" megnevezésű projekt (E-ING Projekt) megvalósításáról. A projekt célja az ingatlan-nyilvántartás elektronikus adatbázissá fejlesztése, az ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes elektronizációja, csökkentve az eljárások időtartamát, költségét és az adminisztratív terheket. E digitalizáció és szabályozási reform célja, hogy lehetővé tegye a következőket:
1. a magyar ingatlan-nyilvántartás korszerű és a digitalizáció terén is versenyképes legyen nemzetközi összehasonlításban, ezáltal az ország versenyképességének növeléséhez is hozzájárulva;
2. a papír alapú ügyintézést felváltsa a hatékonyabb és gyorsabb elektronikus ügyintézés;
3. az ingatlan-nyilvántartás összekapcsolható legyen az állam más közhiteles elektronikus nyilvántartásaival, ahonnan az ingatlan-nyilvántartás adatai automatikusan frissülni tudnak és biztosított lesz az elektronikus információ-áramlás és kapcsolattartás, sok esetben az automatizált kapcsolattartás;
4. az ingatlan-nyilvántartás áttekinthető, teljes körű és naprakész legyen;
5. hatóságok, bíróságok, más jogosultak könnyebben hozzáférjenek elektronikusan a rendszerhez jogosultsági szint beállításával;
6. a megyei, illetve fővárosi kormányhivatalok ingatlanügyi hatósági feladatait támogató rendszer, valamint a térképi adatbáziskezelő rendszer egységes legyen;
7. az intelligens adatbázis alkalmas legyen adatfeldolgozásra, adatkeresésre.
Az új Inytv.-nek nem titkolt célja, hogy kódexjelleget kölcsönözzön, ennél fogva a bejegyezhető jogok, tények és adatok körét egységesen csak az ingatlan-nyilvántartási szabályozás határozhatja meg - elsősorban az új törvény és annak végrehajtási rendelete, még a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) is csupán szűk szeletet kap - és nem ágazati jogszabályok. Ezáltal a társadalmi, gazdasági változások gyorsan lekövethetők módosításokon keresztül, valamint átláthatóbbá teszi a szabályozást. Kiemelt célja az új törvénynek, hogy a nyilvántartás a lehető legteljesebb körben nyújtson információt az ingatlannal összefüggésben fennálló jogokról és kötelezettségekről. E céllal az ingatlan-nyilvántartás primátusát mondja ki más nyilvántartásokkal szemben, ugyanis a különböző nyilvántartások továbbra is működhetnek, azonban a bennük feltüntetett adatokat az ingatlan-nyilvántartásban is fel kell tüntessék.[1]
A dolgozat a fentiekre tekintettel végighalad az ingatlan-nyilvántartási eljárás fogalmától kezdve, az eljárás megindításán és lefolytatásán, az eljáró személy vagy szerv kilétén túl egészen a döntéshozatalig, illetve be- vagy feljegyzésig - habár az új törvény hatálybalépését követően egységesen csak bejegyzésről beszélhetünk. Az eljárás menetét azonban nem közigazgatási jogi szemszögből, hanem polgári jogi oldalról vizsgálja, az új szabályozás hozta változásokra szűkítve. Kitér továbbá arra, hogy egyes eljárásjogi intézmények megszűnését hogyan lehet anyagi jogi jogintézményekkel kiváltani.
- 94/95 -
Hagyományosan megkülönböztetendő egymástól a materiális és a formális telekkönyvi jog. Míg az előbbi a nyilvántartás vezetésének alapelveit, valamint a bejegyzés módjait foglalja magában, addig az utóbbi a nyilvántartás-vezetés hatásköréről, valamint a nyilvántartást vezető szerv eljárásáról rendelkezik.[2] Jelen cím tárgyát az eljárásjogi (formális) rendelkezések alkotják.
Az eljárásjogi szabályozás határozza meg tehát a bejegyzés feltételeit, az annak alapjául szolgáló okiratok kellékeit, a nyilvántartást vezető hatóságot, illetve annak működési rendjét. A főbb anyagi jogi rendelkezéseket a jelenlegi Inytv.-ben és a Ptk.-ban találhatjuk meg, az eljárásjogi szabályozás pedig főként a jelenlegi Inytv.-ben és az az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvényben (a továbbiakban: Ákr.) lelhető fel. Ezen a rendszeren az új Inytv. hatálybalépése sem változtat, azonban az törvény az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvényt (a továbbiakban: Eüsztv.) bevonja az eljárás jogszabályi hátterébe.
Mindenekelőtt e cím az ingatlan-nyilvántartási eljárás általános fogalmát tekinti át, az ezt követő pedig a hazai ingatlan-nyilvántartási eljárás jellegét adó főbb eljárásjogi intézményekkel foglalkozik.
A jelenlegi Inytv. Harmadik Része tartalmazza az ingatlan-nyilvántartási eljárás -Ákr.-hez képest - speciális eljárási szabályait. Ennek körében, első mozzanatként a jelenlegi Inytv. 25. § (1) bekezdése meghatározza az ingatlan-nyilvántartási eljárás fogalmát, amely szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, módosítására, illetve törlésére, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult és az ingatlan adataiban (ide nem értve az ingatlan címét) bekövetkezett változások átvezetésére irányuló közigazgatási hatósági eljárás. Ezen eljárás pedig a hagyományos módon felosztható az eljárás megindítására, lefolytatására, a határozat meghozatalára és a jogorvoslatokra. Bár az eljárás tartalma az új Inytv.-ben is változatlan marad, az új törvény már nem definiálja az ingatlan-nyilvántartási eljárást.
Az ingatlan-nyilvántartás vezetése a jelenlegi Inytv. 9. § (1) bekezdése szerint az ingatlanügyi hatóság (jelenleg: kormányhivatal) hatáskörébe tartozik. Ezen az új Inytv. sem kíván változtatni, ugyanis 20. §-ának (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartás vezetése az ingatlanügyi hatóság feladata, és a törvényjavaslat általános indokolása szerint ugyanúgy a fővárosi és megyei kormányhivatalok fogják ellátni ezt a tevékenységet.
- 95/96 -
Az ingatlanügyi hatóság szerepe garanciális jelentőségű a bejegyzési eljárás során, hiszen a kérelemre történő eljárások során pártatlanul formai vizsgálatot végez a jogügyletben foglaltakon, illetve nyilvánvaló érvénytelenség esetén a kérelmet elutasíthatja. Hivatalból történő eljárása esetén az új Inytv. lehetőséget nyújt a részére, hogy a hibás rendelkezést tartalmazó bírói (hatósági) döntés esetén a fent részletezett eljárásrend szerint erre felhívja a figyelmet, illetve megállapíthatja annak végrehajthatatlanságát, ezzel is óvva a nyilvántartás közhitelességét és a belé vetett bizalmat.
Az Ákr. értelmében az eljárás kérelemre vagy hivatalból indulhat, illetve hivatalból indulónak számít a más hatóság megkeresése - új Inytv. 2. § (2) bekezdése szerint: bíróság elrendelése, hatóság (közjegyző, a bírósági végrehajtó, az ügyész, a közigazgatási hatóság) felhívása - alapján történő eljárás is. Az ingatlan-nyilvántartás esetén a jelenlegi főszabály, hogy a kérelemre történő eljárás során az ingatlanügyi hatóság és a felek, illetve képviselőik - okiratszerkesztési eljárása esetében a közjegyző is - papír alapon tartanak egymással kapcsolatot, a jelenlegi Inytv. 25. § (5) bekezdése szerint ugyanis az ingatlannyilvántartási eljárás során a kérelmet kizárólag írásban lehet előterjeszteni. Nyomokban azonban fellelhető az elektronikus kapcsolattartás is. Azon beadványok esetén, amelyekhez kötelezően papír alapon benyújtandó okirat - pl. adásvételi szerződés - nem kapcsolódik, elektronikus úton is benyújthatóak. Ehhez képest hivatalból történő eljárása során a hatóságok között az elektronikus kommunikáció a főszabály, azaz a tisztán hatósági szerepében eljáró közjegyző a vonatkozó hagyatéki végzését vagy egyezséget jóváhagyó végzését mint megkeresést/felhívást elektronikus úton küldi meg a szükséges intézkedések meghozatala végett.
A földhivatali eljárás korszerűsítését leginkább szolgáló eszköz az elektronizáció, amely az új Inytv. 26. §-ában jelenik meg: az ingatlanügyi hatóság - e törvényben és az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben meghatározott kivételekkel - írásban, elektronikus úton tart kapcsolatot az ügyféllel és az eljárásban részt vevőkkel. Az új törvény ezzel elektronikus alapokra helyezi az eljárást, így a hatóság részére - főszabályként - már a kérelemre induló eljárásokat sem papír alapon kell benyújtani. A részletszabályait az egyelőre el nem készült végrehajtási rendelete fogja kimondani.
Az elektronizáció mentén a földhivatalok tehermentesítése és eljárásuk egyszerűsítése felé haladva a jogalkotó az automatikus döntéshozatali eljárást is bevonta a szabályozási koncepcióba - amellett, hogy sommás és teljes eljárás is lefolytatható lesz. Azt, hogy milyen esetkörre terjed ki az automatikus döntéshozatali eljárás, az új Inytv. végrehajtási rendelete fogja meghatározni. Az Ákr. 40. §-a meghatározza az eljárás kereteit, mely szerint automatikus döntéshozatalnak van helye, ha azt törvény vagy kormányrendelet megengedi, a hatóság részére a kérelem benyújtásakor minden adat rendelkezésére áll, vagy azokat automatikus információátvétel útján meg tudja szerezni, a döntés meghozatala mérlegelést nem igényel, és nincs ellenérdekű ügyfél. Az Eüsztv. 11. § (1) bekezdése
- 96/97 -
pedig a döntéshozatal módjáról rendelkezik, amely szerint jogszabályban meghatározott feltételek fennállása esetén az elektronikus ügyintézést biztosító szerv az eljárást automatikus döntéshozatal útján folytatja le. Az elektronikus ügyintézést biztosító szerv automatikus döntéshozatal esetén a rendelkezésére álló, valamint az automatikus információátvétel útján megszerzett adatok alapján, emberi közbeavatkozás nélkül hozza meg a döntését és közli az ügyféllel.
Ezzel kapcsolatban kitérnék Szécsényi-Nagy Kristóf magyarázatára, miszerint az elektronikus és az automatizált eljárás nem szinonim fogalmak. Elektronikus eljárás alatt értendő, amikor a hatóság és a felek elektronikus úton kommunikálnak egymással, és a hatóság munkáját részben informatikai alkalmazások segítik. Az automatizált eljárás pedig olyan elektronikus eljárás, amely emberi közbeavatkozás nélkül zajlik le, és csak a felelősség van a hatósági szervre, személyre telepítve.[3] A fentiek alapján is látható, hogy a nyilvántartásba való bejegyzési eljárás során az ingatlanügyi hatóság szerepe kiüresedik, ezzel együtt pedig a felelősségvállalás is átcsoportosul, mégpedig a földhivatalról a kérelmet benyújtóra hárul. Ennek megfelelően a benyújtó a kérelme helyességért súlyosabban felel, mint korábban, hiszen az ingatlanügyi hatóság részéről nem történik kérelemkontroll, helyette egy számítógépes rendszer hoz döntést. Ez az informatikai rendszer azonban - a technika jelenlegi szintjén - nem lenne képes az okiratok tartalmát semmilyen szinten (felül)vizsgálni, ezért is van szükség az ingatlan-nyilvántartási kérelem és a meghatalmazások formanyomtatványba ültetésére - mely nyomtatványokon technikailag szükséges lesz nemcsak a meghatalmazást mint képviseleti módot feltüntetni, hanem a közjegyző törvényen alapuló képviseletét is. Ezen űrlapok alapján a rendszer már tudja eszközölni a bejegyzést, ezzel azonban az okirati, és még inkább a törvényességi elv is sérül, hiszen automatikus döntéshozatali eljárásban a mellékelt elektronikus okiratok formai vizsgálata sem történik meg, így akár a nyilvánvalóan érvénytelen okiratok alapján is megtörténik a bejegyzés, ha az űrlapot megfelelően töltötték ki. Bár a felelősség a benyújtóra hárul - hasonlóan a jelenlegi állapothoz -, ezen esetek a kontrolláló szerv nélkül kevésbé kerülhetnek a felszínre. Lerontja továbbá a nyilvántartás közhitelességét, ha a nem közhitelességgel felruházott ügyvéd mint kérelmező/képviselő nyújtja be a kérelmét, és azt az ingatlanügyi hatóság automatikus döntéshozatali eljárás keretében, azaz a minimális formai vizsgálatot is mellőzve intézi el. Ezen eljárási mód a legalitás elvével is ellentétes, hisz az a hatóság felülvizsgálati kötelezettségét mondja ki, amely elsődlegesen nem, csak kérelemre merül fel az új eljárásrend bevezetésével az alábbiak szerint.
Ellensúlyként az új Inytv. 47. §-a akként rendelkezik, hogy az eljárás megindításáról az ingatlanügyi hatóság a kérelmezőket, valamint valamennyi, az ingatlanra bejegyzett joggal vagy ténnyel rendelkező jogosultat értesíti. További garanciát jelent az Ákr. 42. §-a, amely lehetőséget teremt, hogy a döntés közlését követő öt napon belül az ügyfél kérhesse, hogy a hatóság a kérelmét ismételten, teljes eljárásban bírálja el. E (megismételt)
- 97/98 -
teljes eljárás - a jelenlegi szabályozáshoz hasonlóan - alkalmas arra, hogy figyelembe vegye nemcsak az űrlapot, hanem annak mellékleteit, így a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is. Az eljárási határidő viszont 24 óráról 60 napra módosul ennek következtében.[4]
Álláspontom szerint - ha a kérelmező felelőssége ilyen mértékben megnő - nemcsak utólagos, hanem előzetes garanciákra is szükség van a kérelem benyújtását illetően. Különösen egy olyan rendszer kiépítésére - vagy jelenlegi ügykezelő rendszerbe történő integrálására - lehet szükség, amely automatikus hibaellenőrzésre alkalmas. Emellett technikailag a kamarákra, illetve irodákra hárul a feladat, hogy a szükséges képzéseket biztosítsák, a nyilvántartási és ügykezelő rendszereket összekössék, valamint lehetővé tegyék az eljárási díj elektronikus fizetését és a befizetett díjak nyilvántartását.
Az új Inytv. 20. § (3) bekezdése ezen túl jelentős újítást tartalmaz, miszerint az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter az ingatlanügyi hatóságokra vonatkozó iratkezelési rendet, a fővárosi és megyei kormányhivatalokra vonatkozó ügyelosztási és kiadmányozási rendet utasításban szabályozza. Az eljárás a jövőben már nem papír alapon, hanem elektronikus úton fog folyni, amihez szükség van egy központi rendszerre. A miniszter előbbi utasítása és e központi rendszer alkalmat és lehetőséget teremt, hogy a fizetési meghagyásos eljáráshoz hasonlóan az ingatlanügyi hatóságok országos illetékességgel rendelkezzenek,[5] automatizáltan egyenlő arányban kapják meg a kérelmeket, ellensúlyozva ezzel egyes - különösen a fővárosi - földhivatalok leterheltségét. Az előbbiek miatt ugyanis nem lenne többé jelentősége az illetékességet az ingatlan fekvéséhez kötni.[6] Ráadásul szintén az elektronizációnak köszönhetően a hatósági eljárás felgyorsulna, valamint a színvonala is azonos lenne, a földhivatali joggyakorlat egységesedésére lehetőséget adva. Amennyiben pedig egy jogügylet több - eltérő ingatlanügyi hatóság illetékességébe tartozó - ingatlant érintene, költséget és időt spórolva elegendő lesz a kérelmet egyszer benyújtani a hatósághoz.
A jelenlegi Inytv. 26. § (1) bekezdése szerint az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését a miniszter e törvény felhatalmazása alapján kiadott rendeletében meghatározott nyomtatványon benyújtott kérelemre vagy megkeresés alapján kell az ingatlan-nyilvántartásba átvezetni. Ezen az új törvény 17. § (1) bekezdése sem változtat, amely szerint jogok és tények bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás - ha e törvény másként nem rendelkezik - kizárólag kérelemre,
- 98/99 -
bírósági elrendelésre vagy hatósági felhívásra hivatalból folytatható. Az e törvény végrehajtására kiadott kormányrendelet alapján bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás nélkül is lehet helye hivatalból jog vagy tény bejegyzésének vagy törlésének.
A jelenlegi törvény 26. § (7) bekezdése szerint pedig a bejegyzést - ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából más nem következik - annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik. Kérheti a bejegyzést az is, akinek ez bejegyzett jogát érinti. Ennek értelmében elegendő, ha mindössze egy érintett kéri a bejegyzést. Az új Inytv. 44. § (1) bekezdése ehhez képest főszabályként írja elő, hogy a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le az eljárás. A törvényjavaslat általános indokolása szerint a közös kérelem nélkülözhetetlen ahhoz, hogy a jogügyletben résztvevő személyek eljárásjogilag ne minősüljenek ellenérdekű félnek, ugyanis csak ebben az esetben van lehetőség a bejegyzési kérelem elbírálására sommás vagy automatikus döntéshozatali eljárásban. Ugyanakkor bejegyzett jog vagy tény törlésének a jogosult önállóan benyújtott kérelme alapján is helye van, ha ezt a végrehajtási rendelet nem zárja ki.[7]
E technikai lépés a jogalkalmazótól igényel odafigyelést, az ügyfélre viszont nem ró terhet, hiszen főszabályként a jogi képviselet kötelező. Ugyanezen űrlap kitöltésével fog tudni eljárni a közjegyző akkor is, mikor a földhivatalhoz felhívást intéz hagyatéki vagy egyezségi eljárásban.[8]
A Ptk. 5:39. § (2) bekezdése szerint ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Figyelemmel különösen arra, hogy a szerződéskötés és a szerződésben foglalt feltételek teljesülése -adásvételi szerződés esetén a vételár kifizetése - időben elválhat egymástól, mind az átruházó, mind a szerző félnek biztosítékra van szüksége ahhoz, hogy a szerződés az abban lefektetettek szerint fog teljesülni. Így tehát a szerző fél érdeke, hogy az átruházó időközben ne adhassa el másnak, illetve ne terhelhesse meg az ingatlant, valamint az átruházó érdeke, hogy még a szerző fél birtokba lépése előtt maradéktalanul megkapja a vételárat. Ezeknek az igényeknek jelenleg két jogintézmény kíván eleget tenni: az eljárásjogi természetű függőben tartás, valamint az anyagi jogi jellegű tulajdonjog- fenntartás.
Ezzel kapcsolatban kimondja a jelenlegi Inytv. 47/A. § (1) bekezdés b) pontja, hogy függőben kell tartani a beadvány elintézését a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig. A függőben tartás iránti kérelmet mind a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, mind az ingatlan-nyilvántartási kérelem tar-
- 99/100 -
talmazza. Az így benyújtott bejegyzési kérelem mindaddig széljegyre kerül, amíg a bejegyzési engedély benyújtásra nem kerül, vagy a 6 hónapos határidő le nem jár. Az eljárás előnye az átruházó szemszögéből nézve, hogy az ingatlan tulajdonjoga az előbbi feltételek bekövetkeztéig őt illeti. A szerző fél oldalát figyelembe véve pedig előny, hogy a széljegyen szereplő bejegyzési kérelme meggátolja az őt követően széljegyzésre került bejegyzések elintézését,[9] azaz az átruházó fél nem tudja megterhelni, elidegeníteni az ingatlant a szerző kárára, sőt az utóbb érkezett végrehajtási jog sem kerülhet elintézésre. Ha ugyanis a szerző fél tulajdonjogát bejegyzik, az azt követő, az átruházót érintő bejegyzési kérelmek elutasításra fognak kerülni.
A Ptk. 6:216. §-ában szabályozott, dolog adásvételéhez kapcsolódó tulajdonjog-fenntartás célja, hogy az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthassa. Feltétele, hogy a felek az erre vonatkozó megállapodásukat írásba foglalják. Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba fel lehet jegyeztetni. Ezen feljegyzés elmaradása esetén a jogosult azt nem érvényesítheti a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik jogszerzővel szemben.[10] Jelen esetben tehát az ingatlanon fennálló tulajdonjog változatlanul az eladót illeti, viszont a tényt, hogy adásvételi szerződést kötött a vevővel, az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan terhei között fel kell jegyeztetnie, ezzel függő jogi helyzetet, illetve a vevő várományosi pozícióját létrehozva a vételár kifizetéséig.[11] Az az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 32. § (2)-(3) bekezdései értelmében a feljegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó feljegyzés hatályával, valamint a tulajdonjog megszerzésekor a vevő (jogutódja) tulajdonjogát a feljegyzés rangsorában kell bejegyezni. A vevő számára tehát az jelent előnyt, hogy a feljegyzés szerepel az érintett ingatlan tulajdoni lapján teherként, és az eladó sem elidegeníteni, sem megterhelni nem tudja azt. Különbség a függőben tartáshoz képest, hogy bár a felek köthetik időhöz a tulajdonjog fenntartását, főszabályként erre nincs meghatározva időtartam, így akár több, mint 6 hónapig is eltarthat a vételár kifizetése. Hátránya azonban a függőben tartás jogintézményével szemben, hogy mivel teherként és nem széljegyként került feltüntetésre a tulajdoni lapon, nem gátja más beadvány elintézésének, azaz lehetőség van akár végrehajtási jog bejegyzésére is, annak alapján pedig a végrehajtó eljárásának is.
Az eljárás menetét érintő jelentős változás, hogy az új Inytv. megszünteti a beadványok elintézésének függőben tartását. Az előbbi hátrány kiküszöbölése érdekében az új törvény 48. § (1) bekezdésének a) pontja úgy rendelkezik, hogy az ingatlanra vonatkozó jogok, tények bejegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti, ha a kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás beérkezését megelőzően tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, a tulajdonjog-fenntartáshoz
- 100/101 -
kapcsolódó vevői jog bejegyzése iránti kérelem ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított legfeljebb hat hónapos határidő elteltéig. Ezzel lényegében a két jelenlegi eljárás előnyeit egyesíti, hiszen így a földhivatal a vevői jog bejegyzése iránti kérelmet rangsorban követő beadványok elintézését hivatalból felfüggeszti a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított 6 hónapig. Megjegyzendő, hogy a beadványok elintézésének felfüggesztése mint eljárásjogi korlát legfeljebb 6 hónapig tarthat, a tulajdonjog-fenntartás azonban a felek megállapodása szerint ennél tovább is. A bejegyzési kérelmet tehát nem utasítja el a földhivatal a határidő lejárta miatt, mindössze az eljárásjogi védelem szűnik meg, így végrehajtási jog is bejegyzésre kerülhet az ingatlanra. Vélhetően az új törvény végrehajtási rendelete a jelenlegi Inytv. vhr. szabályaival egyezően ki fogja mondani, hogy a tulajdonjog-fenntartás bejegyzésének hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó feljegyzés hatályával.
Változást hoz az új Inytv. a tulajdonilap-másolat szolgáltatás körében is. Az ingatlanügyi hatóságon túl a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény 136. § (1) bekezdés i) pontjában meghatározott jogkörében eljárva a közjegyző - a jelenlegi szabályozással azonosan - is állíthat ki tanúsítványt a tulajdoni lap tartalmáról, amely a hiteles tulajdonilap-másolattal azonos hatályú.[12] Bár a nem hiteles tulajdonilap-másolat kivezetésre kerül, a törvényjavaslat indokolása szerint ugyanis sem formája, sem hitelessége nem felel meg a hatályos elektronikus okiratokra vonatkozó szabályozásnak, a tulajdonilap-másolatok formái viszont bővülnek. A jövőben nemcsak szemle és teljes tulajdonilap-másolatok kérhetőek majd le az adatbázisból, hanem az ingatlan-nyilvántartási kérelmet benyújtót segítő, kibővített adattartalommal bíró ún. ügyleti tulajdonilap-másolat is. Az új Inytv. 76. § (1) bekezdés c) pontja szerint az ügyleti tulajdonilap-másolat a teljes tulajdonilap-másolat adatain kívül a bejegyzett és törölt jogok, tények jogosultjainak - a személyi azonosítón kívüli - a tulajdoni lapon feltüntetett valamennyi azonosító adatát tartalmazza. Az új Inytv. 76. § (2) bekezdése szerint ügyleti tulajdonilap-másolat igénylésére az jogosult, aki az ingatlan-nyilvántartási eljárásra vonatkozóan automatikus döntéshozatali eljárást kezdeményezhet. A 75. §-ban foglalt alaki és tartalmi követelményektől eltérően az ügyleti tulajdonilap-másolatot az arra jogosult megismerheti az elektronikus ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtására szolgáló informatikai felületeken.
A tulajdonilap-másolat mellett - nem a tulajdoni lap részeként - két további lapot is szükséges kiadni: egyik a mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld - ide nem értve az erdő művelési ágban nyilvántartott földrészleteket - esetében a földhasználati lap, melyből megállapítható kell legyen az érintett földrészletnek a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználója is, vagy az a tény, hogy a földhasználati nyilvántartás adatai alap-
- 101/102 -
ján az érintett földrészletre nincs bejelentett földhasználó; másik az ingatlanon található építményekre vonatkozó műszaki adatlap.
A hagyatéki eljárás megismétlése - mint az eljárást érdemben befejező jogerős végzés (a teljes hatályúvá nem vált ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzés kivételével az ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzés, teljes hatályú hagyatékátadó végzés, teljes hatályúvá vált ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzés és az öröklési bizonyítvány) elleni - rendkívüli jogorvoslat - iránti kérelmet lehet előterjeszteni, ha az öröklésben érdekelt[13] olyan tényre hivatkozik, amelyet a hagyatéki eljárásban nem bíráltak el, feltéve, hogy az - elbírálás esetén - az öröklés rendjének vagy az öröklés jogcímének, továbbá ezekhez kapcsolódóan a hagyatékban való részesedés arányának megváltoztatását eredményezhette volna.[14]
Lényeges megállapítás, hogy a megismételt hagyatéki eljárás megindítása tényének ingatlan-nyilvántartásba való feljegyzése kizárólag kérelemre történhet, hasonlóan a polgári peres eljáráshoz, ahol a bíró az ügyfél kérelmére keresheti meg az ingatlanügyi hatóságot.[15] A megismételt hagyatéki eljárás megindítása tényének az ingatlan-nyilvántartásba való feljegyzése iránti kérelemben pontosan meg kell jelölni település és helyrajzi szám szerint azt az ingatlant, amelyre e feljegyzés elrendelését kérik.
A közjegyzői gyakorlatban erre az eljárásra ritkán kerül sor. Tipikus esete, amennyiben egy örökös a hagyatéki eljárásból "kimarad", vagyis a hagyatéki leltár felvétele során bármilyen okból nem került felvételre. A megfelelő határidőn belül a megismételt hagyatéki eljárásban öröklési igény érvényesíthető bíróság előtti polgári peres eljárás nélkül.
Az örökhagyó hagyatéki eljárásának megismétlését a közjegyző fellebbezhető végzéssel rendeli el. Az örökös mint hagyatéki eljárás megismétlését kérő fél kérheti, hogy a hagyatékátadó végzés rendelkező részben meghatározott ingatlan ott meghatározott tulajdoni illetőségére kerüljön feljegyzésre a hagyatéki eljárás megismétlésének ténye. Az Inytv. 65/A. §-ának (1) bekezdése szerint a közjegyző - a hagyatéki eljárás megismétlését kérő kérelmére - előzetesen végrehajtható végzéssel megkeresi az ingatlanügyi hatóságot az ingatlan tulajdonjogát érintő megismételt hagyatéki eljárás megindítása tényének feljegyzése iránt.
Ugyane § (2) bekezdése szerint a megismételt hagyatéki eljárás megindítása tényének feljegyzésére - az Inytv. eltérő rendelkezése hiányában - a perfeljegyzésre irányadó rendelkezések megfelelően alkalmazandók.
Amennyiben a hagyaték tárgyai között ingatlan is fellelhető, az ingatlan-nyilvántartásba
- 102/103 -
az eljárást érdemben befejező jogerős végzés alapján az örököst mint új tulajdonost már bejegyezték, ennek megfelelően harmadik személy jóhiszeműen szerezhet rajta jogokat. Figyelemmel azonban arra, hogy a hagyatéki eljárás megismétlése során megváltozhat az öröklés rendje, indokolt az ismételten függővé vált jogi helyzetet a közhiteles nyilvántartásban tájékoztató céllal közzétenni a forgalom biztonsága érdekében.[16] Ezért az új Inytv. a jelenlegivel azonosan biztosítja, hogy a megismételt hagyatéki eljárás megindításának ténye a nyilvántartásba feljegyezhető, a jövőben pedig bejegyezhető legyen, a fel-, illetve bejegyzésre pedig a perfeljegyzésre/perbejegyzésre irányadó rendelkezéseket kell alkalmazni.[17] Főszabályként továbbra is irányadó, hogy e tény bejegyzését követően is be lehet jegyezni a nyilvántartásba jogokat és tényeket, de csak a folyamatban lévő eljárás eredményétől függő hatállyal.[18]
Az új Inytv. 69. § (1) bekezdése újdonságként bevezette, hogy a polgári perben a felperes kérelmére, a jogainak megóvása érdekében, ha a polgári perrendtartásról szóló törvény szerinti ideiglenes intézkedés elrendelésének valamely feltétele fennáll, a bíróság - a perbejegyzés elrendelésével egyidejűleg - előzetesen végrehajtható végzéssel elrendeli, hogy a perbejegyzés teljesítését követően érkezett beadványok intézésére irányuló eljárását az ingatlanügyi hatóság a perbejegyzés alapjául szolgáló per jogerős befejezéséig függessze fel. A bíróság a kérelemmel összefüggésben az ideiglenes intézkedésre vonatkozó szabályok szerint jár el. Ez a változás azonban nem érinti a közjegyző eljárást.
Mindezek alapján megállapítható, hogy az új Inytv. jelentős kihatással lesz a jogalkalmazói, így többek között a közjegyzői gyakorlatra is. Az ingatlan-nyilvántartási eljárást jelentősen megújítja az új törvény. Az eddigi gyakran nehézkes ügymenet helyett egy elektronikus, gyors eljárást helyez kilátásba. Kérdéses azonban, hogy a nyilvántartást vezető földhivatalokon kívül az új szereplőknek az automatizált eljáráson keresztül a nyilvántartási bejegyzések formálásába történő bevonása milyen nemvárt következményekkel járhat - különösen a felelősségvállalás és a visszaélések terén.
Kétségtelen előnye az új Inytv.-nek, hogy a nyilvántartást és az eljárást versenyképessé, a szabályozási hátterét pedig átláthatóbbá teszi, valamint lehetőséget teremt a jövőre nézve a nyilvántartás informatikai rendszerének gyorsabb fejlesztésére, a gazdasági, társadalmi viszonyokhoz történő hatékony alkalmazkodásához is. ■
JEGYZETEK
[1] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 49-50. o.
[2] Szalma József: Ingatlan-nyilvántartás, telekkönyvi jog és eljárás. Bibliotheca Iuridica, Az ELTE Állam-és Jogtudományi Kara, Budapest, 2005. 31-32. o.
[3] Szécsényi-Nagy Kristóf: Nagykommentár a fizetési meghagyásos eljárásról szóló törvényhez. Complex Kiadó, Budapest, 2020. 59. o.
[5] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 54. o.
[6] Vö. jelenlegi Inytv. 26. § (1) bek.
[7] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 56. o.
[8] Dálnoki Réka: A megújuló ingatlan-nyilvántartási rendszer szabályozási koncepciója és az ahhoz kapcsolódó jogalkotás II. Ingatlanjog, 2022/1. 12. o.
[9] Jelenlegi Inytv. 47/A. § (1) bekezdés a) pont.
[10] Jelenlegi Inytv. 17. § (2) bek.
[11] Anka Márton Tibor-Anka Tibor-Bodzási Balázs-Leszkoven László-Pomeisl András: Hitelbiztosítékok. HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2016. 61. o.
[13] Hetv. 6. § (1) bekezdés l) pontja szerint öröklésben érdekelt: az örökösként érdekelt, továbbá az, aki az eljárásban hagyatéki hitelezőként, igénylőként vagy kötelesrészre jogosultként lépett fel, továbbá a 650/2012/ EU európai parlamenti és tanácsi rendelet szerinti végrendeleti végrehajtó és hagyatéki gondnok, valamint a biztosítási intézkedés, illetve a jogorvoslat iránti kérelem előterjesztése körében a gyámhatóság.
[16] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 61. o.
[17] Jelenlegi Inytv. 65/A. §; új Inytv. 71. §
[18] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 60. o.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes, Debrecen.
Visszaugrás
