1. A CAUE "Az ingatlan-nyilvánosság és a közjegyző" albizottsága az észtországi Tallinban 2002. október 5-én tartott összejövetel alkalmával alakult az új témák tanulmányozásával megbízott Van Velten1 kolléga javaslatára. Mint Van Velten hangsúlyozta, az Európai Parlamentnek az európai uniós országokban vezetett különböző telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartások egységesítésére irányuló kívánsága motiválta az egyes országokban működtetett eltérő ingatlan-nyilvánossági rendszerek tanulmányozását.
2. Az ingatlan-nyilvántartások közötti együttműködés témájában már történtek kezdeményezések az Európai Unióban. Így a tagállamok telekkönyvi ügyekben illetékes hatóságai a közelmúltban2 létrehozták az "Európai Unió Telekkönyvi Állandó Bizottságát". E bizottság fő célja, hogy megfelelő teret és kedvező környezetet biztosítson az Európai Unió és a tagállamok telekkönyvi ügyekben folytatott tevékenységének elmélyült tanulmányozásához, annak érdekében, hogy az így szerzett ismeretek segítségével stratégiákat dolgozzon ki, és közös kezdeményezéseket javasoljon, amelyek lehetővé teszik az eltérő európai telekkönyvi rendszerek és használóik közötti jobb koordinációt. A bizottság egyik legfontosabb feladata lesz, hogy egyeztetett javaslatokat dolgozzon ki és terjesszen az európai uniós intézmények elé a területi információs adatbázisokkal összefüggő különféle kérdésekben. Ez a feladat különösen fontos, mert a vita tárgya elvezet a közeljövőben jóváhagyásra váró európai jogszabály-javaslatokhoz3.
Továbbá, az "e-content" program keretében az Európai Unió elfogadta az EULIS (Európai Területi Információs Szolgálat) projektet. A projekt célja egy európai információs szolgálat létrehozása az ingatlan ügyletekről, amely lehetővé tenné az egyszerű hozzáférést egy megbízható és naprakész információs rendszerhez az ingatlanok határokon átívelő kínálatáról. A munka lényegi része az információkhoz való internetes hozzáférés biztosítása. A projekt be kívánja mutatni egy transzeurópai elektronikus információs rendszer fogadtatását, esetleges akadályait és azok leküzdésének javasolt módjait. A projektben hét tagállam vesz részt, valamint az e tagállamokban működő olyan szervezetek többsége, amelyek elektronikus információs rendszereket építettek ki a tulajdonjogokról és értékpapírokról, ideértve a tulajdonra és a felvett kölcsönökre vonatkozó információkat is. Ezen államok mindegyike jelenleg saját területén online hozzáférést biztosít ezekhez az információkhoz. Egy svéd egyetem4 is részt vesz a projektben, hogy az egyes országok jogszabályaival kapcsolatban szükséges hozzájárulását beépítse a projektbe. A projektben résztvevő országok: a skandináv országok (Finnország, Norvégia és Svédország), az Egyesült Királyság (Anglia, Skócia és Wales), valamint Ausztria, Hollandia és Lettország. A projektben résztvevő tagállamok szervezetei a telekkönyvi, illetve ingatlan-nyilvántartásokat vezető szervezetek. A kísérleti projekt a tervezettnek megfelelően 2004 júniusában sikeresen befejeződött, résztvevői a folytatás mellett döntöttek azzal a céllal, hogy 2005-ig létrehozzák azt a szolgálatot, amely az EULIS projektben résztvevő országok számára biztosítja az online hozzáférés lehetőségét a naprakész területi információkhoz5.
3. Megjegyzendő, hogy az utóbbi években számos európai országban nagy mozgás volt megfigyelhető az ingatlanokra vonatkozó dologi jogok nyilvánosságának szabályozása terén.
Görögország például 1995 után radikálisan megváltoztatta az ingatlan-nyilvánosság rendszerét, nevezetesen a jelzálogirodák több mint 150 éve működő rendszerét egy olyan egységesített kataszteri rendszerrel váltotta fel, amely a korábbi rendszertől (mind szervezetileg, mind működésileg, mind pedig tárgyi hatálya tekintetében) teljesen idegen elveken nyugszik. Az új rendszert "Országos Kataszter"6 elnevezéssel bevezető 2308/1995 és a 2664/1998 sz. törvényt azóta már módosították, és valószínűleg még többször módosítani fogják, hogy orvosolják az új rendszer bevezetése nyomán keletkezett számos problémát.
Spanyolországban az ingatlan-nyilvántartás vezetésének feladatát ellátók ellenőrzési jogkörei keltettek újabban mozgolódást a jog világában7. Egyébként a 48/23-12-2002 sz. törvény ezzel párhuzamosan módosított egyes alapvető rendelkezéseket a technikai kataszterre vonatkozóan8.
Az utóbbi években más európai országok, így Belgium, Bulgária, Csehország, Észtország, Hollandia, Horvátország, Lengyelország, Magyarország és Szlovénia is fontos reformokat vezetett be ingatlan-nyilvánossági rendszerének törvényi szabályozásában, amelyek elsősorban a nyilvántartások számítógépesítésével összefüggő anyagi jogi és technikai kérdéseket érintenek.
4. Jelen összehasonlító tanulmány célja, hogy átfogó áttekintést adjon a tanulmányban résztvevő országokban alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszerekről, az ingatlanra vonatkozó dologi jogok különféle nyilvántartásokba, illetve telekkönyvekbe történő bejegyzésének bemutatásán keresztül, mindig szem előtt tartva a közjegyző szerepét ezekben a műveletekben. A jogi és technikai nyilvántartások szervezeti és működési elveinek tanulmányozása lehetővé teszi hasznos következtetések levonását abban a tekintetben, hogy ezeknek a nyilvántartásoknak az Európai Parlament által javasolt egységesítése elképzelhető-e és célszerű-e.
5. Jelen tanulmány alapját azok a válaszok adják, amelyeket egy kérdőívre adott a 18 résztvevő ország: Ausztria, Belgium, Bulgária, Csehország, Észtország, Franciaország, Görögország, Hollandia, Horvátország, Lengyelország, Macedónia, Magyarország, Németország, Olaszország, Skócia, Spanyolország, Svájc és Szlovénia.
Ezek közül az országok közül a legutóbbi bővítés óta tizennégy az Európai Unió tagja, míg Bulgária és Horvátország azok közé tartozik, amelyek a közeljövőben megkezdik a csatlakozási tárgyalásokat az Európai Unióval. Svájc9 és Macedónia nem tartozik egyik említett körbe sem.
6. A tárgyalt téma bonyolultságára és az érintett jogrendek nagy számára tekintettel tanulmányunk mindenek előtt főleg az ezen országok ingatlan-nyilvánossági rendszerei közötti alapvető hasonlóságokra és különbségekre koncentrál, anélkül, hogy részletekbe menően elemezné az egyes országokban működő rendszereket. Ugyanakkor a nemzeti jelentéstevők mellékelt válaszainak kérdésenkénti összehasonlító bemutatása lehetővé teszi számunkra, hogy kiegészítő információkkal szolgáljunk az egyes országokban hatályos rendszerekről. A kérdőív "E" részére adott válaszok különleges gyakorlati érdeklődésre tarthatnak számot, mert részletesen leírják az egyes országokban az ingatlanra vonatkozó dologi jogok alapítása és átruházása céljából követendő eljárásokat.
Hangsúlyozni kívánjuk, hogy a tanulmány megszerkesztésekor kizárólag a nemzeti jelentéstevők válaszait használtuk fel. A kérdőív megszerkesztése és a problémák rendszerezéséhez szükséges fogalmi kategóriák megalkotása során használt bibliográfiát ugyancsak mellékeljük.
Végezetül megjegyezzük, hogy számos ország küldött nyilvántartásából mutatvány kartotékot (fájlt), de azokat terjedelmük és teljes oldalszámuk miatt sajnos lehetetlen volt ehhez a kiadványhoz csatolni. Akik mindazonáltal be kívánnak tekinteni ezekbe az anyagokba, forduljanak a nemzeti jelentéstevőkhöz, vagy a tanulmány koordinátorához.
1. A jelen összehasonlító tanulmányban részt vett összes országban (a továbbiakban: tanulmányozott országok) az ingatlan javak jogi helyzetére vonatkozó információk nyilvánosságát (a továbbiakban az ingatlanra vonatkozó dologi jogok nyilvánosságra hozatalának, közzétételének rendszere, vagy még egyszerűbben az ingatlan-nyilvánossági rendszer) a törvény írja elő. És mégis, az alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszerek között alapelveik tekintetében igen jelentős különbségek lelhetők fel.
A tanulmányozott országok válaszaiból és az ingatlan-nyilvánosság intézményének történeti fejlődéséből adódóan három ingatlan-nyilvánossági rendszer különböztethető meg: (1) a telekkönyvezési rendszer, (2) a jelzálogiroda-rendszer és (3) az egységesített kataszteri rendszer (jogi kataszter és technikai kataszter). A kritériumok, amelyeken ez a megkülönböztetés nyugszik, egyrészt a köznyilvántartások szervezetét és működését irányító közjogi szabályozáshoz kapcsolódnak, másrészt azokhoz az ingatlanra vonatkozó dologi jogi szabályokhoz, amelyek meghatározzák a köznyilvántartások vezetésének feladatát ellátók jogállását és hatásköreit, valamint az ingatlan-átruházások nyilvántartásba történő bejegyzésének jogkövetkezményeit.
A telekkönyvezési rendszer sajátosságai a következők:
a) Ez egy dologi rendszer, vagyis a bejegyzés az ingatlanok szerint történik. Minden ingatlannak van egy saját ingatlani lapja, amelyen szerepelnek az ingatlan jellemzői, és fel van tüntetve rajta az érintett ingatlanra vonatkozó minden jogügylet (dologi bejegyzés elve).
b) A nyilvántartás vezetését bíró végzi, aki rendelkezik a megfelelő hatáskörrel ahhoz, hogy az országa törvényei által ráruházott jogkörök határain belül meggyőződjön a jogcímek valódiságáról, valamint a bejegyzett ügyletek érvényességéről (törvényességi felügyelet elve).
c) A nyilvántartásba történő bejegyzéssel valósul meg az adott esetben hivatkozott dologi jogok alapítása vagy átruházása (bejegyzés elve).
d) A jóhiszemű harmadik személy védelmet élvez, mert megbízhat a nyilvántartásba bevezetett bejegyzésben, amely biztosítja a hitelesség vélelmét (közhitelesség elve).
A jelzálogiroda-rendszer sajátosságai a következők:
a) Itt egy személyi rendszerről van szó, vagyis a bejegyzés a dologi jog tulajdonosának személye szerint történik. Minden jogtulajdonosnak saját tulajdonosi lapja van, és ezen a lapon szerepel az összes ingatlan, amelyen dologi joggal rendelkezik (személyi nyilvántartás elve).
b) A nyilvántartás vezetését rendszerint az állam által kinevezett jogász végzi, aki bírói jogkörrel nem rendelkezik, más szóval nem ellenőrzi a bejegyzésre kerülő iratok érvényességét, sem a jogok valódiságát (pl. hogy az iratban az átruházott ingatlan tulajdonosaként szereplő személy valóban annak tulajdonosa-e), csak a törvényben előírt formai és tartalmi követelmények meglétét.
c) Dologi jog alapítása, átruházása vagy elidegenítése rendszerint a vonatkozó irat aláírásával történik, és azt követően bejegyzésre kerül a nyilvántartásba. Ezt a jogot azonban harmadik felekkel szemben csak a nyilvántartásba történt bejegyzést követően lehet érvényesíteni (harmadik felekkel szembeni érvényesíthetőség elve).
d) A nyilvántartás nem biztosítja a bejegyzett irat érvényességének vélelmét, csak a bejegyzés tényét tanúsítja.
A technikai katasztert, mint az ország területének teljes helyrajzi térképén alapuló technikai ingatlan-nyilvántartást a telekkönyvi nyilvántartási rendszerrel párhuzamosan vezetik azokban az országokban, ahol van ilyen rendszer, illetve a jelzálogiroda-rendszerrel párhuzamosan a többi országban, Görögország kivételével. A technikai kataszterbe történt bejegyzés semmiféle jogkövetkezménnyel nem jár a dologi átruházásokra nézve, elsősorban adóügyi célokra és a területi adatok geometriai összeírására szolgál.
Az egységesített kataszteri rendszer (jogi kataszter és technikai kataszter) sajátosságai a következők:
a) Dologi alapon szervezett rendszer, olyan egységesített rendszer, amely jogi, technikai és egyéb információkat tartalmaz az országban található ingatlanokról, más szóval ez egy jogi és egyúttal technikai nyilvántartás, amely betölti mind az ingatlan-nyilvántartás, mind a technikai kataszter szerepét.
b) A nyilvántartás vezetését az állam által kinevezett jogász, vagy technikai szakember végzi, aki országtól függően vagy a bejegyzett iratok törvényességét ellenőrzi (törvényességi felügyelet elve), vagy a törvényben előírt formai és tartalmi követelményeknek való megfelelést.
c) Az érintett dologi jogok alapítása, átruházása vagy elidegenítése a nyilvántartásba való bejegyzéssel történik (bejegyzés elve).
d) A jóhiszemű harmadik felek védettséget élveznek, mivel a nyilvántartásba történt bejegyzés biztosítja a hitelesség vélelmét. Ez a védettség országtól függően vagy abszolút, vagy a törvényben előírt feltételek szerint viszonylagos.
2. A nagy vonalakban a telekkönyvezési rendszert alkalmazó országok a következők: Ausztria, Észtország, Horvátország, Lengyelország, Németország, Svájc és Szlovénia.
A nagy vonalakban a jelzálogiroda-rendszert alkalmazó országok a következők: Belgium, Bulgária, Franciaország, Olaszország és Spanyolország.
A nagy vonalakban az egységesített kataszteri rendszert alkalmazó országok a következők: Csehország, Hollandia, Macedónia, Magyarország és Skócia.
Görögországban az ingatlan-nyilvánossági rendszer átmeneti időszakban van. Az ország legnagyobb részén a jelzálogiroda-rendszert alkalmazzák. Ezt azonban fokozatosan felváltja a nemrégiben bevezetett egységesített kataszteri rendszer.
3. Macedónia kivételével, ahol a terület 40 százaléka semmiféle nyilvántartásban nem szerepel, az összes felsorolt országban - az alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszer fajtájától függetlenül - a létező nyilvántartásokba az adott országban található összes ingatlan bejegyezhető.
4. A felsorolt országok többségében a terület egészén ugyanazt az ingatlan-nyilvánossági rendszert alkalmazzák.
Mindazonáltal Franciaország, Görögország10 és Olaszország kivétel e szabály alól, mert egyes régióikban a többiétől eltérő rendszert alkalmaznak. Elsősorban olyan régiókról van szó, amelyeket korábban más országtól csatoltak át, és eltérő rendszerük a jelenlegi országukhoz való csatlakozástól függetlenül mindmáig érvényben van. Franciaország esetében ez különösen Alsace-Moselle-re vonatkozik, amelyet a múltban Németországhoz csatoltak és ahol így az ingatlan-nyilvánossági rendszer a német telekkönyvezési rendszer közvetlen befolyása alá került. Ugyancsak a német telekkönyvezési rendszer közvetlen befolyása alatt álló nyilvánossági rendszert alkalmaznak Olaszország azon tartományaiban, amelyek korábban az Osztrák-Magyar Monarchiához tartoztak - Trentino Alto Adige (valamint Trieszt és Grouilla megye), Friuli (Velence megye) és Bellucccio megye -, majd az I. világháború után Olaszországhoz kerültek. Görögországban a korábban Olaszországhoz csatolt Rodosz, Kos és Lerosz szigetén működik eltérő ingatlan-nyilvántartási rendszer, amely szintén a német telekkönyvezési rendszer közvetlen hatását viseli magán.
Svájcnak is megvannak a maga sajátosságai: az egyes kantonokban különféle nyilvántartások működnek. További különlegesség, hogy a kantonok szövetségi telekkönyvet is vezetnek sokféle saját nyilvánossági rendszereikkel párhuzamosan, amelyek némelyike teljesen más elveken alapul, mint a szövetségi telekkönyv. Ennek az az oka, hogy számos kantonban a szövetségi telekkönyv 1912. január 1-jén történt bevezetése óta még mindig nem fejeződött be sem a régi nyilvántartások bejegyzéseinek átvezetése az új nyilvántartásba, sem az új helyrajzi térképek elkészítése. Általános vélemény szerint azok a kantonok, amelyek elhanyagolták a rendszer korszerűsítését, ma már nem tudják garantálni a dologi ügyletek biztonságát.
1. A telekkönyvezési rendszert alkalmazó országokban a német jog befolyása érvényesül, ez a rendszer ugyanis Németországban született és fejlődött ki.
A jelzálogiroda-rendszert működtető országok a francia jog befolyása alá kerültek, mivel ez a rendszer Franciaországban született és fejlődött ki.
Az egységesített kataszteri rendszert működtető országok - Görögország és Skócia kivételével - eredetileg vagy a telekkönyvezési rendszert (Csehország, Magyarország), vagy a jelzálogiroda-rendszert (Hollandia) alkalmazták. Később azonban, jogalkotásuk fokozatos fejlődése során összevonták a jogi nyilvántartást és a technikai katasztert, ami végül elvezetett a mai egységesített kataszteri rendszerhez.
2. Megjegyzendő az is, hogy az országok általuk alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszerek szerinti csoportosítása nem abszolút érvényű. Az országok többsége korábban - a 18. és 19. században, amikor végleges állami intézményeik kialakultak - a két kezdeti rendszer valamelyike felé orientálódott. Később hatottak rájuk más rendszerek (a telekkönyvezési, vagy a jelzálogiroda-rendszer)11, vagy a nyilvántartások számítógépesítésekor kényszerültek változásra. Az egyes országokban ma alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszerek, noha megőrizték lényeges jellegzetességeiket és kezdeti irányultságukat, valamennyien tartalmaznak más rendszerekből átvett elemeket is.
A nyilvánosság intézményrendszerének teljes átalakítását célul tűző Franciaország például, ahol a nyilvánosság rendszere tisztán személyi alapú volt, 1956-ban a városi területeken bevezette a dologi alapú rendszert, miközben megőrizte a jelzálogiroda-rendszer összes többi elemét. Görögország viszont, noha a jelzálogiroda-rendszert alkalmazta, a bejegyzés joghatálya tekintetében erősen ki volt téve a német rendszer hatásának (bejegyzési elv), olyannyira, hogy a jelzálogirodák nyilvántartási könyveibe történő bejegyzés elengedhetetlen feltétele minden dologi átruházásnak. Hollandia, amely történetileg a jelzálogiroda-rendszert alkalmazó országok sorába tartozott, szintén a német telekkönyvezési rendszer befolyása alá került és átvette a bejegyzés elvét. Az évek óta működő technikai kataszternek a jelzálogirodákkal történt összevonása, valamint a törvényi szabályozás fejlődése és a nyilvántartások teljes számítógépesítése nyomán Hollandia az egységesített katasztert alkalmazó országok csoportjába került.
3. A tanulmányozott országokban jelenleg működő ingatlan-nyilvánossági rendszerek történelmi folytonosságot mutatnak. Így az ingatlan-nyilvánossági rendszer általános elvei Ausztriában, Hollandiában, Németországban, Olaszországban, Spanyolországban és Szlovéniában a 19. századba, Horvátországban a 18. századba, Bulgáriában és Svájcban a 20. század elejére nyúlnak vissza. A Franciaországban jelenleg alkalmazott rendszer 18. századi eredetű, de csak az 1956-os módosítások tették kötelezővé a dologi átruházások bejegyzését a jelzálogirodákban és váltották fel a városi körzetekben a személyi alapú rendszert a dologi alapú rendszerrel.
Észtországban, miután a Szovjetunió tagja volt, az ingatlantulajdon fogalma nem létezett, mivel az állam volt az egyetlen tulajdonos. De a kommunista rezsim összeomlása és az ország függetlenné válása után a földeket privatizálták, és ez 1993-ban elvezetett a telekkönyvezési rendszerű ingatlan-nyilvánosság bevezetéséhez.
A cseh ingatlan-nyilvánossági rendszer is hasonló történeti fejlődésen ment keresztül, alapelvei ugyancsak a 18. századig nyúlnak vissza. A demokrácia visszaállítása után, 1993. január elsejével az egységesített kataszterről szóló új törvény biztosítja a korábban a telekkönyv és a technikai kataszter által ellátott funkciókat.
Lengyelországban olyan rendszer működött, amely az osztrák, a német és az orosz ingatlan-nyilvánossági rendszer elemeit társította egymással, és ezek a hatások azokból az időkből maradtak fenn, amikor Lengyelország az említett országok függőségében élt. A jelenlegi, 1983-tól hatályos telekkönyvi rendszer és az 1990 óta működő technikai kataszter egyaránt megőrizte az előző rendszer alapelveit.
Skóciában és Görögországban az alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszer nem mutat hasonló történelmi folytonosságot.
Skócia - mint az angolszász jogrendbe tartozó ország, amely nem ismerte a közjegyzői okirat intézményét - 1979-ben radikálisan megváltoztatta az ingatlan-nyilvántartás rendszerét, és az 1671 óta alkalmazott "General Register of Sasine" rendszer helyett bevezette a "Land Register of Scotland" rendszert. A "General Register of Sasine"[2] rendszer, amelyet az ország egyes vidékein még mindig használnak, okirat-bejegyzési rendszer, míg a "Land Register of Scotland"[3] jogcím-bejegyzési rendszer, amely lehetővé teszi az okiratba foglalt adatok helytállóságának ellenőrzését, mielőtt még arról "jogcím-lapot" állítanának ki, amelyet a nyilvántartó bocsát ki, és amelynek tartalmát az állam szavatolja. A "jogcím-lap" egy helyrajzi térképen megjelöli az ingatlan területét, megadja a tulajdonos adatait és az esetleges terheket. Harmadik fél nevére történt téves vagy pontatlan bejegyzés esetén az igazi tulajdonos kártérítést kap.
Görögország - mint római jogrendű ország, amely ismeri a gazdasági élet egyik alapját képező közjegyzői okirat intézményét - 1995-ben (a 2308/15-6-1995 sz. törvénnyel) fogott hozzá, hogy gyökeresen megváltoztassa ingatlan-nyilvánossági rendszerét, és az 1856-ban bevezetett és a francia jogból eredő, közjegyzői okiratok bejegyzésén alapuló "jelzálogiroda-" rendszer helyett bevezette a jogcímek bejegyzésén alapuló "országos kataszter" rendszert, amelynek elvei (mind szervezetét és működését, mind tárgyi hatályát tekintve) az előző rendszerétől teljesen eltérőek, és némi hasonlóságot mutatnak a skót "Land Register of Scotland" rendszerrel.
Azonban a 150 éven keresztül hatályban volt és így egy ugyancsak 150 éves jogi kultúrát megtestesítő jelzálogiroda-rendszer teljes felváltása egy, a hellén jogkultúrától idegen rendszerrel olyan kísérletnek bizonyult, amely a technikai és operatív nehézségekkel együtt kényes problémák egész tömegét veti fel, hovatovább megkérdőjelezve az új rendszer megbízhatóságát és működőképességét. A program megvalósításának jelentős megkésettsége jól jellemzi a felmerült problémákat: 1996-ban indult azzal a perspektívával, hogy (15 év alatt) 2011-re befejeződik, és mára, amikor már a tervezett idő mintegy kétharmada eltelt, és az előirányzott költségvetés mintegy háromnegyede elfogyott, a programnak csupán 7 százaléka valósult meg12.
A továbbiakban, a fent említett csoportosítás alapján, összehasonlító módon tanulmányozzuk a) a jogi nyilvántartásokat (a továbbiakban: ingatlan-nyilvántartások) a tanulmányozott országokban, különös tekintettel azok szervezeti felépítésére és működésére, a bejegyzések jogkövetkezményeire a dologi átruházások vonatkozásában, az ingatlan-nyilvántartás vezetésének feladatát ellátók jogállására és hatásköreire, a nyilvántartások hozzáférhetőségére és számítógépesítettségére; b) a technikai nyilvántartásokat (a továbbiakban: technikai kataszter) azokban az országokban, ahol külön és az ingatlan-nyilvántartásokkal párhuzamosan működnek, különös tekintettel szervezeti felépítésükre és működésükre, a bejegyzések jogkövetkezményeire a dologi átruházások vonatkozásában, a kataszter vezetésének feladatát ellátók jogállására és hatásköreire, a nyilvántartások hozzáférhetőségére és számítógépesítettségére. Ezt követően vizsgáljuk az ingatlan-nyilvántartás és a technikai kataszter közötti kapcsolódásokat és a felmerülő problémákat, végül elemezzük a közjegyző szerepét az egyes országokban alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszerekben.
1. Mint már említettük, a telekkönyv egyik fő jellemzője a dologi jelleg, mivel a bejegyzés az ingatlan szerint történik. Szemben a jelzálogiroda-rendszerrel, amely személyi jellegű, mert a bejegyzés a dologi jog tulajdonosa szerint történik. A tanulmányozott országok válaszaiból kitűnik, hogy egy rendszer dologi vagy személyi jellege nem befolyásolja a nyilvántartásban foglalt adatokhoz való hozzáférés módját, mert az szorosan a bejegyzett adatok rendszerezéséhez kötődik. A rendszerezés történhet a természetes személyek neve, illetve a jogi személyek elnevezése, és az illetők által megszerzett, vagy elveszített dologi jogok szerint. Ebben az esetben az információhoz való hozzáférés csak az adott ingatlannal kapcsolatban álló természetes személy neve, illetve jogi személy elnevezése ismeretében lehetséges. A rendszerezés ugyancsak történhet az ingatlan szerint, ami viszont azt jelenti, hogy az információhoz való hozzáférés csak az ingatlan adatainak ismeretében lehetséges. Végül az információk rendszerezése történhet mindkét módon, mely esetben a nyilvántartásban foglalt információkhoz való hozzáférés egyaránt lehetséges, függetlenül attól, hogy valaki az érintett személyek, vagy az érintett ingatlanok adatait ismeri. Mindez nagy differenciálódást eredményez a különböző kartotékrendszerek és jegyzékek között, amelyeket az egyes országokban az ingatlan-nyilvántartás keretében vezetnek.
2. Mint fentebb már említettük, mindazokban az országokban, amelyek a telekkönyvezési rendszert alkalmazzák, a bejegyzés az ingatlan szerint történik. Minden ingatlannak van egy lapja, amelyre rá vannak vezetve annak jellemzői, és a rá vonatkozó dologi jogok.
Az információk rendszerezésének módszere országonként eltérő. Ausztria, Észtország, Horvátország és Svájc vegyes módszert alkalmaz: a bejegyzés megtörténik az ingatlan szerint (dologi jegyzék) és az ingatlanra vonatkozó dologi jogok tulajdonosa szerint is (személyi névjegyzék), ami lehetővé teszi a nyilvántartásban foglalt információkhoz való hozzáférést, függetlenül attól, hogy valaki az érintett ingatlan, vagy az azzal kapcsolatban álló személy adatait ismeri.
Lengyelországban és egyes német szövetségi tartományokban a jegyzékek kizárólag személyi névjegyzékek (csak az ingatlanra vonatkozó dologi jogokat szerző vagy elveszítő természetes személyek neve, illetve jogi személyek elnevezése szerepel benne). A nyilvántartásban szereplő adatokhoz való hozzáférés tehát csak az érintett ingatlannal kapcsolatban álló természetes személy neve, illetve jogi személy elnevezése ismeretében lehetséges. Mégis, ha valaki csak az ingatlan adatait ismeri, akkor a technikai kataszterből megtudhatja, ki annak a tulajdonosa, és a tulajdonos neve szerint a telekkönyvből kikeresheti az adott ingatlan jogi helyzetére vonatkozó adatokat.
Szlovéniában csak dologi jegyzékek léteznek. Ahhoz, hogy valaki megismerje az adott ingatlan jogi helyzetére vonatkozó információkat, ismernie kell ennek az ingatlannak az adatait.
Különbségek álnak fenn továbbá az egyes ingatlan-nyilvántartásokban szereplő kartotékok számát, fajtáját és vezetését illetően is. Sajátos módon Németországban, Észtországban és Lengyelországban az ingatlan jogi helyzetét (szolgalom, jelzálog, ingatlanadósság, tulajdoni korlátozás stb.) részletesen tartalmazó "főkönyv" teljesen egyforma, külön lapokból áll, amelyek mindegyike négy részre oszlik és az egyes részek a következőket tartalmazzák: a) az ingatlan helyrajzi száma, b) a tulajdonos neve és a tulajdon jogi helyzete (kizárólagos, osztatlan stb.), c) a szolgalmi jogoknak és a rendelkezési jog korlátozásainak felsorolása és d) a jelzálogjogok és ingatlanadósságok felsorolása. Ausztriában, Horvátországban, Svájcban és Szlovéniában az ingatlan jogi helyzetét leíró és a rendszer alapját képező telekkönyv fajtája és vezetésének módja eltér egymástól.
Az "iratgyűjteményt", ahol azokat az iratokat (közjegyzői okiratok, bírói döntések stb.) őrzik, amelyek a főkönyvbe történt bejegyzések jogi alapját alkotják, minden országban párhuzamosan vezetik. Az országok többségében (Ausztria, Horvátország, Lengyelország, Svájc, Szlovénia) ezek az iratok a főkönyv konstitutív elemei, tekintve, hogy a jogi ingatlan-átruházást hitelesítik. Más országokban, így például Németországban azonban az iratok (közjegyzői okiratok stb.), amelyeken a bejegyzés alapul, noha megőrzik őket, nem a főkönyv konstitutív elemei, mert a dologi átruházás indokolás nélküli, más szóval független a saját okától, következésképpen nem vonatkozik rá a hitelesség vélelme.
Az országok többségében párhuzamosan létezik egy ingatlan-napló, ahova érkezési sorrendben bejegyzik az ingatlan-nyilvántartáshoz benyújtott kérelmeket. Vannak olyan országok is (Horvátország, Svájc), ahol létezik a helyrajzi térképek gyűjteménye, amelyek azonosak azokkal a helyrajzi térképekkel, amelyeket a technikai kataszterben őriznek.
3. A jelzálogiroda-rendszert alkalmazó országok többségében, így Belgiumban, Bulgáriában, Franciaország vidéki körzeteiben (a 3500 lakosnál kisebb helységekben), Görögországban (azokban a régiókban, ahol a jelzálogiroda-rendszer van érvényben) és Olaszországban a bejegyzés a dologi jogok egyes tulajdonosainak a nevére történik. Ez esetben tehát személyi alapú rendszerről van szó. Minden tulajdonosnak van egy lapja, amelyen szerepelnek mindazok az ingatlanok, amelyek felett az illető dologi jogokkal rendelkezik.
Spanyolországban a bejegyzés az ingatlan szerint történik. Itt tehát dologi alapú rendszerről van szó. Franciaország városi körzeteiben vegyes rendszert alkalmaznak, vagyis a bejegyzés minden egyes dologi jog tulajdonosa szerint, és ezzel párhuzamosan minden egyes ingatlan szerint is megtörténik.
Ami az információk rendszerezését illeti, egyes országokban két jegyzék van - egy dologi jegyzék és egy személyi névjegyzék -, míg másutt csak személyi névjegyzék létezik. Így Spanyolországban és Olaszországban, valamint Franciaország vidéki körzeteiben a rendszer vegyes: az információk megtalálhatók mind a dologi jegyzékben, mind a személyi névjegyzékben, ami megkönnyíti az egyes ingatlanok jogi helyzetére vonatkozó információk megszerzését, függetlenül attól, hogy aki keres, az az ingatlan, vagy az ingatlannal kapcsolatban álló személy adatait ismeri-e.
Belgiumban, Bulgáriában, Franciaország vidéki körzeteiben (a 3500-nál kevesebb lakosú helységekben) és Görögországban (azokban a körzetekben, ahol a jelzálogiroda-rendszert alkalmazzák) személyi névjegyzéket vezetnek, következésképpen egy ingatlan jogi helyzetéről csak az adott ingatlannal kapcsolatban álló személy neve ismeretében lehet tájékozódni.
Mindazonáltal Belgiumban és Bulgáriában a technikai kataszterbe bevezetett információk lehetővé teszik a tulajdonos nevének megtalálását, és következésképpen ennek birtokában a jelzálogiroda nyilvántartásából már kikereshetők az adott ingatlan jogi helyzetére vonatkozó információk.
Az alkalmazott (dologi alapú vagy személyi alapú) rendszer függvényében az egyes ingatlan-nyilvántartások kartotékai országonként különböznek egymástól. A bejegyzés alapjául szolgáló iratok rendszerezése időrendi sorrendben történik, és ez szolgál a rendszer alapjául. Görögországban (azokban a körzetekben, ahol a jelzálogiroda-rendszert alkalmazzák), külön kartotékokat tartanak fenn a zárolásra, a jelzálogokra, a tulajdonjogokra és a szolgalmi jogokra.
4. Az egységesített kataszteri rendszert működtető országok mindegyikében - Csehországban, Görögországban (azokban a körzetekben, ahol az országos kataszteri rendszer működik), Hollandiában, Macedóniában, Magyarországon és Skóciában - dologi alapú rendszert alkalmaznak, miközben dologi jegyzéket és személyi névjegyzéket egyaránt vezetnek.
A kataszteri lapok mellett - amelyeken szerepelnek az ingatlan pontos adatai (elhelyezkedés, forma, használat, építmények, építmények leírása stb.), a tulajdonos neve és az ingatlanra vonatkozó dologi jogok - az ingatlanok helyrajzi térképeit is őrzik. Hollandiában létezik egy elektronikus térkép az egész területről, amely alapul szolgál az összes helyi térképhez és a kataszteri adatokhoz is. Ugyancsak Hollandiában gyűjtik azokat az iratokat is, amelyeken a bejegyzések alapulnak. A holland akták gyűjteménye megerősített bizonyító erővel bír, mivel a bejegyzés érvényessége az alapjául szolgáló irat anyagi és formai érvényességétől függ, az alkalmazott rendszer ugyanis "közjegyzői okiratok bejegyzési rendszere".
A nyilvántartások szervezeti modellje vagy központi, vagyis az ország összes ingatlanára vonatkozó dologi átruházások az ország egész területét átfogó egyetlen központi nyilvántartásban szerepelnek, vagy decentralizált, vagyis számos helyi nyilvántartás létezik (amelyek szervezeti formája rendszerint egységes).
Az országok többségében (Ausztriában, Belgiumban, Bulgáriában, Csehországban, Észtországban, Franciaországban, Görögországban, Hollandiában, Horvátországban, Lengyelországban, Macedóniában, Magyarországon, Németországban, Olaszországban és Spanyolországban) az alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszertől (jelzálogirodák, telekkönyvezés, vagy egységesített kataszter) függetlenül a szervezeti felépítés decentralizált: sok helyi nyilvántartás létezik, amelyek száma országonként változó, Hollandiában például 15 van - de számukat a közeljövőben 5-re kívánják csökkenteni -, Horvátországban 114, Észtországban 14, Macedóniában 28. Szervezeti felépítésük egységes, és illetékességi területük általában egybeesik az adott ország közigazgatási területi felosztásával. Minden helyi nyilvántartás tartalmazza a területi illetékessége alá tartozó összes ingatlan adatait.
Ausztriában, Csehországban, Észtországban, Görögországban (az egységesített kataszteri rendszert alkalmazó régiókban) és Hollandiában a helyi adatbázisokon kívül, ahova elsősorban a dologi átruházásokat vezetik be, létezik egy központi adatbázis is, ahova azonnal átvezetik a helyi nyilvántartásokba történt bejegyzéseket, ami lehetővé teszi az ország összes ingatlanának jogi helyzetére vonatkozó információkhoz való könnyű hozzáférést.
Olaszországban (az UNICO rendszeren keresztül), Magyarországon és egyes német szövetségi tartományokban a helyi nyilvántartások elektronikus úton össze vannak kapcsolva egymással. Így tehát az adott ország összes ingatlanára vonatkozó telekkönyvi információk hozzáférhetők.
Svájc kivételével az összes országban, ahol a szervezeti felépítés decentralizált, a helyi nyilvántartások azonos szervezeti, kartotékolási és névjegyzék-vezetési, valamint adat-nyilvántartási szabályok szerint működnek. Svájcban a helyi nyilvántartások csak az egyes kantonokon belül működnek azonos szabályok szerint. Így a helyi nyilvántartások elektronikus úton történő összekapcsolása nem látszik lehetségesnek, tekintettel a Svájcban alkalmazott különböző ingatlan-nyilvántartási informatikai rendszerek inkompatibilitására.
Skóciában és Szlovéniában központi rendszer működik: az egész ország összes ingatlanára vonatkozó valamennyi dologi átruházást egyetlen nyilvántartásban rögzítenek.
Az ingatlan-nyilvántartás szervezetét és működését felügyelő illetékes hatóság országonként más és más.
A telekkönyvezési rendszert alkalmazó országok mindegyikében (Ausztriában, Észtországban, Horvátországban, Lengyelországban, Németországban, Szlovéniában) - Svájc kivételével, ahol különleges rendszer működik az ország kantonokra történő közigazgatási felosztása miatt - az ingatlan-nyilvántartás az igazságügyi minisztérium alá tartozik. Svájcban az illetékes hatóság kantononként változik (pl. Vaud kantonban a pénzügyminisztérium).
A jelzálogiroda-rendszert alkalmazó országok között van néhány, nevezetesen Bulgária, Görögország (azokban a régiókban, ahol jelzálogiroda-rendszer működik) és Spanyolország, ahol az ingatlan-nyilvántartás az igazságügyi minisztérium alá tartozik, míg másutt, így Belgiumban, Franciaországban és Olaszországban a pénzügyminisztérium alá.
Az egységes kataszteri rendszert alkalmazó országokban az ingatlan-nyilvántartásért felelős illetékes hatóság: Magyarországon a földművelési és vidékfejlesztési minisztérium, Görögországban egy, a környezetvédelmi és területfejlesztési minisztérium alá tartozó független szervezet (Görög Kataszteri és Helyrajzi Hivatal), Hollandiában egy, a környezetvédelmi és területfejlesztési minisztérium politikai felelősségi körébe tartozó független szervezet (Kadaster), míg Csehországban, Macedóniában és Skóciában egy állami felügyelet alatt álló független szervezet.
1. Svájc kivételével az összes telekkönyvezési rendszert működtető országban (Ausztriában, Észtországban, Horvátországban, Lengyelországban, Németországban, Szlovéniában) az illetékes személy egy bíró. Őt a munkatársai segítik, akik elvégzik a dologi jogok telekkönyvi bejegyzésével összefüggő feladatokat. Ezek a munkatársak többnyire tisztviselők (pl. Németországban a Rechtspfleger-ek felső-középszintű funkcionáriusok, felerészt bírói, vagy főfogalmazói képesítéssel), akik szakjogászi képzettséggel rendelkeznek, és pályázat útján kerülnek kinevezésre. Svájcban kantontól függően a felelős lehet egy jogi egyetemi végzettséggel rendelkező kanton-szintű tisztviselő vagy bíró, utóbbit mindig több munkatárs támogatja.
A nyilvántartás vezetőjének hatáskörébe tartozik, hogy ellenőrizze a benyújtott iratok törvényességét, más szóval, hogy az országa törvényei által a számára biztosított mindenkori - országonként változó - hatáskörök korlátai között meggyőződjön a bejegyzett jogok valódiságáról és az iratok érvényességéről.
Németországban az ellenőrzés különösen arra irányul, hogy a dologi jog tulajdonosa hozzájárult-e annak átruházásához (eljárási egyetértés). Ez a legfontosabb feltétel.
Horvátországban a bejegyzési kérelem befogadása jellegét tekintve olyan, mint egy bírósági határozat.
A benyújtott iratban foglalt dologi jog átruházás bejegyzésének elutasítása esetén az érintett személy Németországban és Észtországban a kataszteri bíróhoz, Horvátországban a fellebbviteli bíróság tanácsához, Olaszországban és Lengyelországban polgári bírósághoz, Svájcban az eggyel magasabb szintű hatósághoz fordulhat. Elutasítás esetén a magasabb fokú bírósághoz történő fellebbezés lehetséges.
2. A jelzálogiroda-rendszert működtető országokban a nyilvántartás vezetője: Belgiumban és Olaszországban egy tisztviselő, akinek nem feltétlenül kell jogásznak lennie; Spanyolországban egy jogi egyetemi végzettségű tisztviselő, akit pályázat útján neveznek ki, és a bejegyzések számával és összegszerűségével arányos rendszer szerint díjaznak; Franciaországban a pénzügyminisztérium egy magas rangú tisztviselője, akinek a feladata elsősorban adószedői, mivel a bejegyzéskor ő veszi át a tulajdonátírási illetékeket; nagyon jól fizetett állás, a jelzálognyilvántartás-vezetői posztokat általában a pályafutásuk végére érkezett adóügyi tisztviselők jutalomként kapják; Görögországban az illetékes személy vagy egy állami tisztviselő, vagy egy jogi egyetemi végzettségű köztisztviselő, akit pályázat útján neveznek ki és a bejegyzések számával és összegszerűségével arányos rendszer szerint díjaznak, vagy egy közjegyző; Bulgáriában a jelzálogiroda helye szerint területileg illetékes bíróság bírója.
A jelzálogiroda-rendszert működtető országokban - Spanyolország kivételével - a nyilvántartás vezetője a benyújtott iratok ellenőrzésére jogkörrel nem rendelkezik. Nem vizsgálhatja tehát az iratok érvényességét, sem a bejegyzett dologi jogok valódiságát. Ugyanez a helyzet Bulgáriában, ahol ezt a feladatot bíró látja el. Ezekben az országokban az ellenőrzés tárgya csak az egyes országok törvényei által megkövetelt formai és tartalmi feltételekre terjed ki. A nyilvántartás vezetője őrködik afelett is, hogy az ingatlan-illetékek befolyjanak.
Spanyolországban a helyzet teljesen más. A jelzálogiroda vezetője megerősített ellenőrzési hatáskörrel rendelkezik, amely messze meghaladja a telekkönyvezési rendszert működtető országokban hasonló beosztású bírói jogállású személyek hatáskörét. A bejegyzett jogok valódiságán és az irat formai és tartalmi érvényességén túlmenően ellenőrzi a szerződő felek jogképességét és képviseletre jogosultságát, tehát azokat az elemeket, amelyeket a közjegyző egyszer már ellenőrzött, amikor az okiratot elkészítette. A nyilvántartás-vezető kizárólagos illetékességébe tartozik az ingatlan-nyilvántartás által szolgáltatott adatok ellenőrzése is.
A jelzálogiroda-rendszert működtető országokban ha az irodavezető elutasítja a dologi átruházást tartalmazó okirat bejegyzését, az érintett érdeke védelmében országonként más-más eszközökhöz folyamodhat. Belgiumban például nem lehet bírósági végrehajtóhoz fordulni. Bulgáriában, Franciaországban és Görögországban a polgári bíróságokat lehet igénybe venni. Spanyolországban először új irodavezető kijelölését lehet kérni a hivatalos helyettesítési listáról, másodfokon a Nyilvántartások Főigazgatóságához és a Közjegyzőséghez lehet fordulni. Újabb elutasítás esetén kerülhet sor a rendes bírósági eljárásra.
3. Az egységesített kataszteri rendszert alkalmazó országok esetében, Magyarországon és Skóciában a nyilvántartás-vezető egy tisztviselő, akinek nem kell szükségszerűen jogi végzettségűnek lennie. Csehországban és Macedóniában olyan tisztviselő, aki jogi vagy mérnöki végzettséggel rendelkezik. Görögországban (azokban a régiókban, amelyekben a kataszteri rendszert alkalmazzák) és Hollandiában olyan tisztviselő, akinek jogi egyetemi végzettsége van.
Hollandia és Magyarország kivételével a fenti országokban a nyilvántartás-vezető hatáskörébe tartozik, hogy ellenőrizze a benyújtott iratok jogszerűségét. E jogkörének határait az egyes országok törvényei jelölik ki. Hollandiában és Magyarországon a kataszter vezetőjének nincsenek bírói jogosítványai. Tehát nem ellenőrizheti a benyújtott iratok anyagi jogi érvényességét - ezt az ellenőrzést Hollandiában a közjegyző végzi az okirat elkészítésekor -, csak a törvény által kifejezetten előírt formai és tartalmi feltételek meglétét.
A benyújtott iratok bejegyzésének elutasítása esetén az érdekeltek jogaik védelmében országonként más-más eszközöket vehetnek igénybe: Macedóniában közigazgatási keresettel lehet élni a kormány, ezt követően a polgári bíróság felé, Magyarországon a körzeti telekkönyvi hivatal felé. Görögországban a döntés a kataszteri bíró előtt támadható meg, Csehországban a polgári bíróság előtt.
1. Néhány kivételtől eltekintve, bármely ingatlan-nyilvánossági rendszert is alkalmazzanak a tanulmányozott országban, a bejegyzésre alkalmas és a dologi átruházások jogi alapjául szolgáló iratok csak hiteles okiratok lehetnek, vagyis közjegyzői okiratok (Ausztriában, Belgiumban, Bulgáriában, Észtországban, Franciaországban, Görögországban, Hollandiában, Horvátországban, Lengyelországban, Macedóniában, Magyarországon, valamint Németországban, ahol azonban a közjegyzői okirat akkor kötelező, ha az érintett személy kiskorú, vagy fogyatékos, továbbá Olaszországban, Spanyolországban, Svájcban, Szlovéniában), illetve a közjegyző által hitelesített magánokiratok (Ausztriában, Belgiumban, Bulgáriában, Csehországban, Észtországban, Horvátországban, Lengyelországban, Macedóniában, Magyarországon, Németországban, Olaszországban, valamint Spanyolország a kevéssé jelentős esetekben), egyes közigazgatási okmányok és bírósági döntések (minden tanulmányozott országban).
Észtországban a közjegyzői forma az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzési kérelemhez is szükséges.
Magyarországon az ügyvéd vagy jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratok szintén bejegyezhetők az egységesített telekkönyvi nyilvántartásba, míg Csehországban és Skóciában a magánokiratok is alkalmasak a bejegyzésre.
2. A befogadó országban található ingatlanokra vonatkozó külföldi hiteles okiratok sincsenek mindig kizárva a bejegyeztethetőség lehetőségéből. Ki vannak zárva Bulgáriában (a külföldön készített végrendelet kivételével), Hollandiában, Macedóniában és Németországban (a külföldi közjegyzői okirat, illetve olyan külföldi magánokirat kivételével, amelyhez a dologi átruházás telekkönyvi bejegyzése alkalmával az ingatlan tulajdonosa hiteles formában eljárási hozzájárulását adja). Ezzel szemben nincsenek kizárva Belgiumban (a jelzálog bejegyzéshez az elsőfokú bíróság elnökének kötelező láttamozása szükséges), Horvátországban (Horvátország és az okirat elkészítése szerinti ország közötti kétoldalú egyezmény esetén, egyébként az okiratot az ingatlan helye szerint illetékes bíróságnak hitelesítenie kell), Magyarországon (ha a külföldi okirathoz fordítás, hitelesítés, illetve apostille van fűzve), Lengyelországban (ha a külföldi okiratot a származási országban működő lengyel konzuli képviselet hitelesítette), Ausztriában, Csehországban, Franciaországban, Görögországban és Spanyolországban (ezen országok mindegyikében azzal a feltétellel, hogy a külföldi okiratok megfelelnek a befogadó országban előírt formai és tartalmi követelményeknek, le lettek fordítva a fogadó ország nyelvére, és el lettek látva a szükséges hitelesítéssel, illetve apostille-al), Szlovéniában (ha létező kétoldalú vagy nemzetközi egyezmény lehetővé teszi), Svájcban (ha a külföldi okirathoz csatolták a fordítást, hitelesítést, illetve apostille-t), Olaszországban (ha a külföldi okirathoz csatolták a fordítást, hitelesítést, illetve apostille-t, és egy olasz közjegyzőnél letétbe helyezték) és végül Skóciában.
Egyes tanulmányozott országokban a törvény kötelező határidőt ír elő. A határidő elmulasztása esetén a bejegyzési törvény értelmében a mulasztásért felelős közjegyzőt vagy köztisztviselőt rendszerint pénzbírsággal, illetve fegyelmi büntetéssel sújtják.
Konkrétan Belgiumban egy ingatlan-átruházás bejegyzésének előírt határideje a közjegyzői okirat aláírásától számított két hónap, illetve három hónap, ha több ingatlant több jelzálogirodában kell bejegyeztetni. Bulgáriában az iratot elkészítése napján kell benyújtani, két órával a jelzálogiroda zárása előtt. E kötelezettség minden olyan okiratra érvényes, amely ingatlanra vonatkozó dologi jog átruházását vagy alapítását tartalmazza, és a határidő be nem tartása a közjegyző fegyelmi és polgári felelősségre vonását vonhatja maga után. Lengyelországban ez a határidő három nap, Magyarországon, Macedóniában és Olaszországban 30 nap, Csehországban 60 nap, Szlovéniában hat hónap. Svájcban az okiratot a kiállításától számított hét napon belül kell benyújtani, a felek közös megegyezésével ez a határidő 30 napra hosszabbítható.
Ezzel szemben nincs kötelező határidő Ausztriában, Franciaországban, Görögországban, Hollandiában, Horvátországban, Németországban, Skóciában és Spanyolországban.
A tanulmányozott országok többségében, függetlenül attól, hogy mely ingatlan-nyilvánossági rendszert alkalmazzák, a bejegyzés kérelmezésének feladata a dolgi átruházást tartalmazó okiratot készítő közjegyzőre hárul. E kötelezettség elmulasztása a közjegyző fegyelmi és polgári felelősségre vonását vonja maga után a következő országokban: Belgium, Bulgária, Észtország (hacsak a felek másként nem állapodtak meg), Franciaország, Hollandia, Lengyelország, Macedónia, Magyarország, Németország, Olaszország és Szlovénia.
Ausztriában, Görögországban, Horvátországban, Spanyolországban és Svájcban a közjegyző csak akkor köteles kérelmezni a bejegyzést, ha a felek ezzel kifejezetten megbízták. Ebben az esetben a közjegyző ügyfeleivel szemben polgári felelősséggel tartozik. Ilyen kötelezettség Csehországban nem létezik.
Az alkalmazott ingatlan-nyilvánossági rendszertől függetlenül a tanulmányozott országok egyikében sincs korlátozva a megőrzés időtartama. Az ingatlan-nyilvántartásban foglalt adatok megőrzése ad aeternum, örök időre szól.
1. Az ingatlanra vonatkozó okirat - ideértve minden dologi jogot alapító okiratot (pl. ajándékozási, adásvételi stb.) - egyes tanulmányozott országokban vezetett ingatlan-nyilvántartásokba történő bejegyzésének jogkövetkezményeit vizsgáló összehasonlító tanulmány két eltérő kategóriát különböztet meg.
1.1. Az első kategóriában - amelybe soroljuk mindenekelőtt azokat az országokat, ahol telekkönyvezési rendszert, illetve egységesített kataszteri rendszert alkalmaznak - az ingatlanra vonatkozó dologi jogok alapítása vagy átruházása a köznyilvántartásba történő bejegyzéssel valósul meg. A bejegyzés előtt a felek által aláírt okirat személyi jogokat keletkeztet, más szóval csak kölcsönös kötelezettségvállalást jelent. Ebbe a kategóriába két alcsoport tartozik: (a) az ingatlanra vonatkozó okirat bejegyzése szükséges és elégséges alapfeltétele az ingatlanra vonatkozó dologi jog alapításának, módosításának és átruházásának (konstitutív felfogás). Az okirat bejegyzésével megvalósult dologi átruházás tehát absztrakt, vagyis saját okától független (absztrakt rendszer), aminek az a következménye, hogy a dologi átruházás akkor is érvényes, ha később az okiratot megsemmisítik. (b) Az ingatlanra vonatkozó okirat bejegyzése szükséges, de nem elégséges feltétele az ingatlanra vonatkozó dologi jog alapításának, módosításának és átruházásának. Ebben az esetben a dologi átruházás más feltételektől is függ, nevezetesen az okirat valódiságától és érvényességétől (fél-konstitutív felfogás). A bejegyzéssel megvalósuló dologi tulajdon-átruházás tehát oksági, vagyis a vonatkozó okirattól függ (oksági rendszer). Következésképpen az okirat későbbi megsemmisítése visszahat a dologi tulajdon-átruházásra, ha az egyes országok törvényei által előírt egyéb feltételek egyidejűleg fennállnak.
Egyébként az első kategóriába tartozó minden esetben a köznyilvántartásba történt bejegyzés biztosítja a hitelesség jogi vélelmét a köznyilvántartásba betekintő jóhiszemű harmadik felek számára. Következésképpen a jóhiszemű vevő, aki a köznyilvántartásban szereplő adatok hitelességére támaszkodik, a törvény védelmét élvezi (közhitelesség elve). Egyes országokban - különösen ott, ahol a bejegyzés a dologi tulajdon-átruházás elégséges feltétele - ez a védettség abszolút, mert a bejegyzést a cáfolhatatlan hitelesség vélelmével ruházza fel, más szóval a bejegyzés abszolút bizonyító erejű, olyannyira, hogy a bejegyzett jog tulajdonosának adott jogcím megtámadhatatlan; tehát a jogelőd jogának a köznyilvántartásba történt bejegyzése elegendő ahhoz, hogy az erre a bejegyzésre támaszkodó jóhiszemű harmadik személy megszerezze a jogot.
A megerősített bizonyító erő, amellyel a köznyilvántartás rendelkezik, szorosan kapcsolódik a nyilvántartást vezető illetékes személyek által gyakorolt törvényességi felügyelethez.
1.2. A második kategóriában - amelybe soroljuk mindazokat az országokat, ahol jelzálogiroda-rendszer működik - Görögország és részben Spanyolország kivételével az ingatlanra vonatkozó dologi jogok alapítása, módosítása és átruházása a vonatkozó okirat felek általi aláírásával valósul meg, vagyis a dologi átruházáshoz adott hozzájárulásukkal (közös megegyezés elve) és nem igényel mást, csak azt, hogy az okirat valóságos és érvényes legyen (oksági rendszer). A köznyilvántartásba történő bejegyzés deklaratív hatású, de egyúttal a korábbi bejegyzéssel rendelkező számára lehetővé teszi, hogy érvényesítse bejegyzett dologi jogait mindazon más személyekkel szemben, akik ugyanarra az ingatlanra vonatkozó - magától a jogelődtől szerzett - konkurens jogokkal rendelkeznek (ellenvethetőség koncepciója). E más személyek tekintetében a bejegyzésnek bizonyító funkciója van, mert az ő terhükre megteremti a bejegyzett dologi átruházásról való tudomás cáfolhatatlan vélelmét. A szerzett jog bejegyzésének hiánya a dologi átruházásról való tudomás egyszerű hiányának vélelmét teremti meg, annak a személynek a javára, aki egy ugyanarra az ingatlanra vonatkozó későbbi ügyletet köt magával a jogelőddel. Ez a vélelem azonban megfordítható, ha kiderül, hogy a személynek, aki elsőként jegyeztetett be egy későbbi szerződést, tudomása volt a korábbi dologi átruházásról. A bejegyzésre vonatkozó szabályok tehát bevezetik a bizonyítási teher megosztását, továbbá bevezetnek egy konfliktus-rendezési módot azon személyek között, akik ugyanazon dologi jog, illetve ugyanazon ingatlanra vonatkozó konkurens dologi jogok tulajdonosának tartják magukat: a be nem jegyzett okirat nem fordítható az ellen, aki jóhiszeműen szerződött és elsőként jegyeztette be az okiratot. Ebben a rendszerben érvényes a viszonylagos hatás elve, amely szerint semmilyen jogcím sem tehető törvényesen közzé, ha a rendelkezésre jogosult vagy az utolsó tulajdonos jogát előzőleg nem jegyezték be a köznyilvántartásba.
A második kategóriába tartozó országokban - Spanyolország és részben Görögország kivételével - a nyilvántartásba vétel nem hozza létre a hitelesség vélelmét, vagyis nem garantálja a bejegyzett jog valódiságát, csupán a bejegyzés tényét tanúsítja. Mivel a bejegyzett okirat nem lett megtisztítva az ilyen hiányosságoktól, az okirat megsemmisítése, vagy semmisségének elismerése maga után vonja a dologi átruházás semmisségét, függetlenül attól, hogy bejegyezték-e vagy sem. A köznyilvántartásba betekintő harmadik személy nem bízhat az abban szereplő iratokban, így saját magának kell meggyőződnie a bejegyzett jogok valódiságáról, ellenőrizve az előző okiratok anyagi érvényességét egészen az elbirtoklásig visszamenőleg. Következésképpen annak a jognak, amit jó- vagy rosszhiszemű harmadik személyek a nyilvántartásban szereplő bejegyzésre alapozva megszereznek, a sorsa a jogelőd jogának helyzetétől függ, még akkor is, ha az ügyletre az átruházási okirat bejegyzése után került sor. Ebben az értelemben a jóhiszemű harmadik fél nem élvez védettséget.
2. A telekkönyvezési rendszert működtető összes ország az első kategóriába tartozik. Ezekben az országokban dologi jog alapítása vagy átruházása megköveteli az okirat kötelező bejegyzését a telekkönyvbe (a bejegyzés konstitutív hatálya a bejegyzett jog tekintetében). Egyébként a telekkönyv ezekben az országokban is a bejegyzések hitelességének (egyes esetekben egyszerű, más esetekben cáfolhatatlan) vélelmét nyújtja, védettséget biztosítva ily módon a jóhiszemű harmadik személyeknek.
Azoknak az országokra, ahol a bejegyzéssel létrejött dologi átruházás absztrakt jellegű, vagyis független a felek által aláírt okirat érvényességétől (absztrakt rendszer), jellemző példa Németország, ahol a törvény különbséget tesz dologra vonatkozó szerződés és kötelezettségre vonatkozó szerződés között. Konkrétan, a kötelezettségre vonatkozó szerződés (pl. adásvétel, ajándékozás) csak a felek közötti kölcsönös kötelezettségeket hoz létre. A kötelezettségre vonatkozó szerződés alapján azután megkötik a dologra vonatkozó szerződést is, amely a következőkből áll: (a) a felek megegyezése, vagy a jogtulajdonos egyoldalú nyilatkozata, amelyben kinyilvánítja - és közjegyző megállapítja - a felek megegyezését vagy a jogtulajdonos hozzájárulását a dologi átruházáshoz, és (b) a telekkönyvbe történő bejegyzés, a jogvesztési-jogszerzési eljárás tiszteletben tartása mellett. Ha a dologi szerződés a fentiekben leírt értelemben rendben van, az eredeti szerződés (kötelezettségre vonatkozó szerződés) megsemmisíthető anélkül, hogy az a dologi átruházást érintené.
Azoknak az országoknak, ahol a dologi átruházás a bejegyzéssel valósul meg, azaz oksági, vagyis a felek által aláírt okirat érvényességétől függ, tipikus példája Ausztria és Svájc. Ezekben az országokban az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzésből következik a dologi jog alapítása vagy átruházása, de azzal a feltétellel, hogy a vonatkozó okirat valódiságára és érvényességére támaszkodik (oksági rendszer - fél-konstitutív felfogás).
Mindazonáltal egyes okiratok ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzésnek az adott jog tekintetében nincs konstitutív hatása. Így Ausztriában például az árverés útján történt odaítélésről, a kisajátításról és a birtokbavétel általi megszerzésről (elbirtoklásról) szóló jegyzőkönyv bejegyzésének csupán deklaratív hatása van. Ugyan ez a helyzet Svájcban, ahol a bejegyzés deklaratív jellegű öröklés, házassági szerződés, árverés útján történt odaítélés és elbirtoklás esetén.
Lengyelországban a bejegyzés csak a következő négy okirat-fajta (és a hozzájuk kapcsolódó jogok) esetében konstitutív: szakaszos tulajdon létesítés, jelzálog alapítás, haszonélvezeti jog alapítás és a telekkönyvbe már bejegyzett dologi jogok tartalmának megváltoztatása. Minden más esetben a nyilvántartásba történt bejegyzésnek csupán deklaratív hatása van.
3. A jelzálogiroda-rendszert működtető országok tanulmányozásából kiviláglik, hogy a bejegyzés jogkövetkezménye országonként eltérő.
3.1. Bulgáriában, Belgiumban, Franciaországban és Olaszországban a bejegyzés deklaratív hatású, ugyanakkor annak a számára, aki a korábbi bejegyzéssel rendelkezik, a fentiekben leírt feltételek mellett lehetővé teszi a bejegyzett dologi jog érvényesítését minden olyan személlyel szemben, aki ugyanarra az ingatlanra, ugyanattól a jogelődtől konkurens jogokat szerzett (ellenvethetőség koncepciója).
Bulgáriában és Olaszországban van kivétel e szabály alól. Ezekben az országokban csak az okirat ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzésének jogkövetkezményeként jön létre a jelzálogjog, a vonatkozó okirat aláírása önmagában ehhez nem elegendő. Franciaországban, noha az okirat aláírása konstitutív, vagyis megalapítja a jelzálogjogot, csak a bejegyzéssel jön létre a ranghely az egymást követő bejegyzések sorában, vagyis csak a bejegyzés dátuma számít, függetlenül attól, hogy a jelzálogjog alapítása mikor történt.
A fent említett összes országban az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzésre nem érvényes a hitelesség vélelme, és ebben az értelemben, mint azt korábban már elemeztük, a jóhiszemű harmadik felek védettsége nem biztosított.
3.2. Görögországban és Spanyolországban a bejegyzés különböző jogkövetkezményekkel jár.
Görögországban (azokban a régiókban, ahol jelzálogiroda-rendszer működik) csak az okirat nyilvántartásba történő bejegyzése által valósul meg az ingatlanra vonatkozó dologi jog alapítása, átruházása, vagy módosítása, az okirat aláírása ehhez nem elegendő. Az okirat bejegyzése szükséges, de nem elégséges feltétele a dologi átruházásnak, amely függ a bejegyzett okirat formai és tartalmi érvényességétől is.
Konkrétabban, egy ingatlanra vonatkozó dologi jog alapítása, átruházása és módosítása a bejegyzés által valósul meg, a bejegyzés pillanatától kezdődően, a következő feltételek betartása mellett: 1) A bejegyzett okirat alakilag érvényes. Ellenkező esetben, ha az okirat formai hiányosságok miatt semmis, a bejegyzés semmiféle jogkövetkezménnyel nem jár, mert nem orvosolhatja a semmisséget. 2) Az a személy, akit az okirat jogelődként tüntet fel, valóban tulajdonosa az átruházott, ingatlanra vonatkozó jognak, illetve valóban jogosult arra, hogy az okirat tárgyát képező dologi jogot megalapítsa, módosítsa, vagy átruházza. Ellenkező esetben a jogutód, még ha jóhiszemű is, nem szerzi meg az okirat tárgyát képező tulajdont sem más dologi jogot, csupán közönséges elbirtoklási jogcímet szerez. A bejegyzés nem orvosolja az okirat sem formai, sem tartalmi hiányosságait, és nem szünteti meg az e hiányosságokból fakadó semmisségi, illetve megsemmisíthetőségi okokat (fél-konstitutív felfogás).
Egyébként, noha a dologi átruházás tekintetében a nyilvántartásba történt bejegyzés konstitutív hatású, a jóhiszemű harmadik fél csak a törvény által szigorúan előírt bizonyos feltételek esetén élvez védettséget (pl. görög polgári törvénykönyv 1203. és 1204. cikk: "Ha egy bejegyzett okirat tévedésből, vagy kényszer hatása alatt készült, megtámadták és jogerős bírói döntéssel megsemmisítették, a megsemmisítés jogkövetkezményei attól a pillanattól lépnek életbe, amikor ezt a döntést a bejegyzett okiratra széljegyzetként rávezetik. A megsemmisítés nem jár a jóhiszemű harmadik felek ezen okirat értelmében szerzett dologi jogainak megszűnésével", vagy görög polgári törvénykönyv 139. cikk: "A színlelés nem megy annak hátrányára, akinek nem volt róla tudomása, amikor szerződött"). Tehát egy későbbi megsemmisítés nem mindig érinti a dologi átruházást. Görögországban általában a jóhiszemű harmadik feleket védő rendszer működik.
Spanyolországban a rendszer egészen sajátságos. Az okirat bejegyzése önmagában nem vonja maga után a bejegyzett jog alapítását, vagy átruházását. A jog még a bejegyzés előtt létrejön, illetve módosul. Azonban az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzés biztosítja a hitelesség cáfolhatatlan vélelmét a jóhiszemű harmadik felek számára, akik védettséget élveznek, mert jogügyleteik a nyilvántartásba bejegyzett okiratok hitelességére támaszkodnak (közhitelesség elve). Konkrétan, a jóhiszemű harmadik fél mint visszterhesen vásárló vevő kettős védettséget élvez: (a) a be nem jegyzett jogcím vele szemben nem érvényesíthető és (b) védve van az a harmadik személy, aki olyan személytől vásárol, akinek a jogcímét érvényesen bejegyezték. A jóhiszemű harmadik fél mint visszterhesen vásárló vevő így védve van egy feltételezett kettős átruházás esetén (prioritás elve), valamint az okirat semmissége, illetve megsemmisítése esetén is.
Mindazonáltal, ami a felek közötti kapcsolatokat illeti, a nyilvántartásba történt bejegyzés nem érvényesíti a semmis, vagy megsemmisített okiratokat. Az okirat megsemmisítése a pontatlan bejegyzés kijavítását vonja maga után. De mivel jóhiszemű harmadik félről, mint visszterhesen vásárló vevőről van szó, számára a nyilvántartás tartalma cáfolhatatlan vélelemmel bír. Végül a jóhiszemű harmadik fél, aki térítésmentesen szerez tulajdont, nem rendelkezik erősebb védettséggel, mint az, akitől jogait szerezte.
4. Az egységesített kataszteri rendszert alkalmazó országok között Csehországban, Macedóniában és Skóciában a bejegyzés konstitutív hatású, tehát a dologi átruházás a bejegyzéssel valósul meg.
Magyarországon a bejegyzés konstitutív jellegű, de a dologi átruházáshoz az okirat valódisága és érvényessége is szükséges. Az okirat esetleges hiányosságai befolyásolják a felek közötti viszonyokat. Ami a jóhiszemű harmadik feleket illeti, a nyilvántartásba történt bejegyzés rájuk nézve csak a hitelesség egyszerű vélelmét nyújtja, amely az ellenkező bizonyítása esetén megfordítható. Megfordítás esetén el kell járni annak a nyilvántartásba történő bejegyzése iránt, hogy az érintet jog a nyilvántartásból törlésre kerüljön. A bejegyzéstől számított hároméves időszak elteltével azonban a bejegyzések elnyerik a hitelesség cáfolhatatlan vélelmét a jóhiszemű harmadik személyek javára, és a bejegyzett jog törlése többé nem lehetséges, még akkor sem, ha a bejegyzés hibás okirat alapján történt.
Hollandiában a dologi átruházás a bejegyzéssel valósul meg, de egyúttal az okirat valódiságát és érvényességét is biztosítani kell (fél-konstitutív felfogás). A telekkönyvbe történt bejegyzés védettséget biztosít a jóhiszemű harmadik feleknek, a hitelesség vélelmét azonban csak a törvény által megkövetelt bizonyos feltételek megléte esetén nyújtja (holland polgári törvénykönyv 3:88 cikk: "Még ha a jogelődnek adott esetben nincs is rendelkezési joga, az átruházás érvényes, ha a vevő jóhiszemű és a rendelkezési jog hiánya egy korábbi átruházás megsemmisítéséből következik, amely nem az akkori jogelőd hibájának róható fel"). Tehát az okirat későbbi megsemmisítése nem mindig van hatással a dologi átruházásra. Hollandiában általában a jóhiszemű harmadik félnek viszonylagos védettséget biztosító rendszer van érvényben. A holland jelentéstevő szerint ez a rendszer a gyakorlatban bizonyító erejű hitelességet nyújt.
Görögországban (az egységesített kataszteri rendszert alkalmazó régiókban) a bejegyzés konstitutív hatású a dologi átruházásra. Egy dologi jog első bejegyzése a tulajdonjog cáfolhatatlan vélelmét biztosítja az ingatlan-nyilvántartásba jogtulajdonosként bejegyzett személy javára. Harmadik személy nevére történt téves bejegyzés esetén a tulajdonost kártalanítás illeti meg. Minden további bejegyzés a hitelesség vélelmét biztosítja a tulajdonjogot azonnal, elbirtoklási idő kivárás nélkül megszerző jóhiszemű harmadik személy bejegyzése javára. Ez a vélelem megfordítható, ha az igazi tulajdonos fellép a jogtulajdonosként bejegyzett személlyel szemben.
1. A telekkönyvezési rendszert alkalmazó országok közül csak Horvátország és Szlovénia biztosít szabad hozzáférést az ingatlan-nyilvántartásban szereplő összes információhoz.
Németországban és Svájcban csak a dologi jogok tulajdonosai és a jogos érdeküket érvényesíteni kívánók jutnak hozzáféréshez. Ausztriában minden érdekelt betekinthet a dologi jegyzékbe, de a személyi névjegyzékbe csak a dologi jog tulajdonosa vagy írásos meghatalmazással ellátott megbízottja tekinthet be. A jogtulajdonos elhunyta után csak a végrendelet végrehajtásával megbízott közjegyző, vagy a hagyaték rendezésével megbízott bíróság tekinthet be a nyilvántartásba.
Észtországban és Lengyelországban a nyilvántartó főkönyv minden érdeklődő számára hozzáférhető. A többi könyvhöz és dokumentumhoz (pl. iratgyűjteményhez) azonban csak az férhet hozzá, aki jogos érdekét kívánja érvényesíteni.
2. A jelzálogiroda-rendszert működtető országokban - Spanyolország kivételével - minden érdeklődő szabadon hozzáférhet a nyilvántartásban szereplő összes információhoz, függetlenül attól, hogy jogos érdeke fűződik-e hozzá.
Spanyolországban a hozzáférés az érdeklődő jogos érdekéhez kötött. A jogos érdek megalapozottságát a nyilvántartás vezetője mérlegeli.
3. Az egységesített kataszteri rendszert alkalmazó országok közül Csehországban, Hollandiában és Skóciában, minden érdeklődő szabadon hozzáférhet a nyilvántartásban szereplő összes információhoz, függetlenül attól, hogy jogos érdeke fűződik-e hozzá. A hozzáférés interneten is lehetséges: Hollandiában díj, Csehországban előfizetés ellenében. Magyarországon a tulajdoni laphoz minden érdeklődő hozzáférhet, azonban a bejegyzés alapjául szolgáló dokumentumokhoz, a dologi jog tulajdonosának nyilvántartási számához és a tulajdonosok névjegyzékéhez való hozzáférés esetén vannak megszorítások (jogos érdek). Görögországban (az országos katasztert alkalmazó régiókban) a nyilvántartásba való betekintés a 2472/1997 sz. ("a személyes adatok kezeléséről és az egyén védelméről" szóló) törvényben foglalt megszorításokkal lehetséges, de a vonatkozó miniszteri rendelet még nem jelent meg.
Minden esetben, amelyben a nyilvántartásba való betekintés jogos érdekhez kötött, a közjegyzőt úgy tekintik, mint aki ilyen jogos érdekkel rendelkezik, következésképpen szabad betekintése van a nyilvántartásban szereplő összes információba.
1. Az ingatlan-nyilvántartások számítógépesítettségének szintje minden tanulmányozott országban más és más. Egyes országokban a számítógépesítés befejeződött, másutt az ingatlan-nyilvántartások számítógépesítése még folyamatban van.
1.1. A telekkönyvezési rendszert működtető országok közül Németországban és Svájcban a számítógépesítettség foka szövetségi tartományonként, illetve kantononként változó, például a Saar-vidéken és Vaud kantonban már befejeződött. A számítógépesítés Ausztriában 1980-ban, Lengyelországban 2003-ban fejeződött be. Észtországban, Horvátországban és Szlovéniában jelenleg még folyamatban van.
Ausztriában, Horvátországban, Lengyelországban és Németországban a telekkönyvi bejegyzéseket vitték számítógépre, a bejegyzés jogi alapjául szolgáló iratok gyűjtését nem, ezeket a nyilvántartó irattárában őrzik. Ausztriában már az iratgyűjtés informatizálása is megtörtént.
Szlovéniában ugyancsak számítógépesítették már a bejegyzések jogi alapjául szolgáló iratok gyűjtését is.
1.2. A jelzálogiroda-rendszert működtető országok közül Olaszországban a nyilvántartás már tíz éve teljes egészében számítógépesítve van. Bulgáriában csak az utóbbi tíz év bejegyzései vannak számítógépen. Franciaországban a számítógépesítés befejeződött, de csak a személyi névjegyzékek elektronizáltak, a többi letétbe helyezett irat nem. Belgiumban az új bejegyzések és a jogi alapjukat alkotó iratok számítógépesítettek, de a korábbi bejegyzések számítógépesítése még folyamatban van. Spanyolországban a nyilvántartás informatizálása még nem teljes, de ha az lesz, direkt hozzáférést fog lehetővé tenni a dologi átruházásokhoz. A közjegyzők számára szabad hozzáférést biztosítanak. Görögországban (a jelzálogiroda-rendszert működtető régiókban) a nyilvántartás számítógépesítése gyorsuló ütemben halad, már számos jelzálogirodában a bejegyzések elektronikus formában történnek.
1.3. Az egységesített kataszteri rendszert alkalmazó országok közül Skóciában az informatizálás már hosszú ideje befejeződött. Hollandiában a bejegyzések és a kataszteri térképek 1990 óta vannak számítógépesítve. Csehországban a számítógépesítés 1993-ban fejeződött be, jelenleg a kataszteri térképek digitalizálása folyik. Magyarországon a számítógépes rendszer 2000. január 1-jétől működik, Macedóniában a számítógépesítés befejezés előtt áll. Görögországban (azokban a régiókban, ahol az országos kataszteri rendszert alkalmazzák) a bejegyzések elektronizálása már befejeződött, de a letétbe helyezett egyéb okmányoké és iratoké nem, ezeket a nyilvántartó irattárában őrzik.
2. A közjegyzőnek a következő esetekben van elektronikus hozzáférése az ingatlan-nyilvántartásokhoz:
2.1. Ausztriában, Bulgáriában, Hollandiában, Magyarországon, Németországban, Olaszországban, Svájcban (azokban a régiókban, ahol a nyilvántartás már számítógépesített) és Szlovéniában a közjegyző elektronikus hozzáféréssel rendelkezik az ingatlan-nyilvántartás adataihoz. Észtországban jelenleg van folyamatban a közjegyzők által elektronikus úton hozzáférhető telekkönyv kísérleti projektje. Spanyolországban a közjegyző interneten fordulhat adatkeresési kérelemmel a nyilvántartás-vezetőhöz, aki szintén interneten adja meg az információt.
2.2. Olaszországban a közjegyző jogosult az okiratok elektronikus úton, online történő bejegyeztetésére az ingatlan-nyilvántartásba. Hollandiában a közjegyzőknek 2005 szeptemberétől lesz lehetősége az elektronikus úton történő bejegyeztetésre. Ausztriában több kísérleti projekt zárult le sikeresen az ingatlan-nyilvántartásba történő elektronikus bejegyzéssel kapcsolatban. Németországban az elektronikus úton történő bejegyzésre csak az ingatlan-nyilvántartó bíróknak van lehetősége. A közjegyzőnek nincs lehetősége a közvetlen bejegyzésre.
2.3. Ausztriában, Észtországban és Magyarországon (azokban a régiókban, ahol a számítógépesítés befejeződött és elektronikus ingatlan-nyilvántartást vezetnek) a közjegyzőnek lehetősége van, hogy elektronikus úton telekkönyvi kivonathoz jusson, amely az ingatlan-nyilvántartó közönségszolgálati irodái által kiadott kivonatokéval azonos jogerővel bír.
2.4. A vizsgált országok egyikében sem gyakorlat a közjegyzői okiratok elektronikus úton történő létrehozása. Egyes esetekben azonban (Ausztriában, Franciaországban) már megtették a szükséges törvényalkotói lépéseket.
A technikai kataszter, mint általános fogalom, a területi adatok regionális vagy országos szintű nyilvános gyűjteményét jelenti, mely gyűjtemény tartalmazza az egyes ingatlanok térképészeti megjelenítését, valamint geometrikus leírását, topográfiai felvétel alapján, és gyakran kapcsolódnak hozzá az ingatlanra vonatkozó egyéb információk, például érték, felépítmények, használat (kulturális, gazdálkodási célú) stb. A technikai kataszter beazonosít minden ingatlant, azáltal, hogy helyrajzi számmal látja el. Ezen kívül az ingatlan-nyilvántartásból merített további információkat is magában foglal az ingatlanra vonatkozóan gyakorolt jogokról, a tulajdonosok nevéről.
Technikai kataszter létezik minden országban, ahol a telekkönyvezési vagy a jelzálogiroda-rendszert alkalmazzák - Görögország kivételével - és a telekkönyvvel, illetve a jelzálogirodával párhuzamosan működik (Ausztriában, Belgiumban, Bulgáriában, Észtországban, Franciaországban, Horvátországban, Lengyelországban, Németországban, Olaszországban, Spanyolországban, Svájcban és Szlovéniában). Ezen országok mindegyikében a kataszter lefedi az ország egész területét. Bulgáriában azonban a topográfiai felvétel még nem fejeződött be, Lengyelországban a kataszter nem tartalmaz minden építményt és Svájcban még nem kerültek bele a köztulajdonú ingatlanok.
Az egységesített kataszteri rendszert alkalmazó országokban a jogi bejegyzés és a technikai kataszter egységes köznyilvántartást alkot. Az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos fenti elemzés érvényes akkor is, ha ezekben az országokban a technikai kataszter nem különálló. Következésképpen az alábbi elemzés azokra az országokra vonatkozik, ahol a technikai kataszter különálló és az ingatlan-nyilvántartással párhuzamosan működik.
A tanulmányozott országok többségében a topográfiai felvétel, amelyből a technikai kataszter készül, kezdetben az ingatlanadó-alap megállapítására szolgált, mert lehetővé tette az állam számára, hogy minden egyes ingatlanra vonatkozóan pontos adatokkal rendelkezzen.
Ausztriában és Horvátországban a technikai katasztert fokozatosan hozták létre a 18. és a 19. században, az Osztrák-Magyar Monarchia keretében. A technikai kataszter kezdetei Franciaországban és Hollandiában a 19., Svájcban a 20. század elejére nyúlnak vissza. Olaszországban a technikai kataszteri rendszer 1942 óta van hatályban. Bulgáriában ezt az intézményt csak nemrégiben vezette be a 34/25-4-2000 sz. törvény, amely előírja az ország egészére egységes technikai kataszteri rendszer felállítását és összekapcsolását az ingatlan-nyilvántartással, miközben a terület egészének helyrajzi feltérképezését már 1993-ban elkezdték. Észtországban a technikai kataszter felállítására az ország függetlenné válása és a földek 1989-es privatizációja után került sor. Lengyelországban a kataszter felállítása 1970-ben fejeződött be.
1. A technikai kataszter mind a mai napig lényegében adózási célt szolgál. Így az országok többségében (Ausztriában, Belgiumban, Észtországban, Franciaországban, Németországban, Olaszországban, Spanyolországban és Szlovéniában) referenciaként szolgál az állampolgárok lehetőség szerint objektív adóztatásához. Egyes országokban (pl. Ausztriában, Belgiumban, Franciaországban, Horvátországban, Lengyelországban, Németországban, Svájcban és Szlovéniában) a kataszterben található területi adatok helyrajzi gyűjteménye egyúttal hitelt érdemlő bizonyítékként szolgál az ingatlan-nyilvántartásban leírt telkek határaira, más szóval jogi garanciával ruházza fel az egyes ingatlanok technikai adatait.
2. Egyes országokban a technikai katasztert más célokra is használják: geológiai, urbanisztikai, természeti erőforrás-gazdálkodási, környezetvédelmi, statisztikai elemzési stb. adatbázisok létrehozására. Ez a helyzet az észt, a 2002-ben elfogadott új törvénnyel felállított spanyol, a készülőben levő bolgár és a korszerűsített szlovén kataszter esetében. Franciaországban a technikai kataszter ma referenciaként szolgál számos kérelem elbírálásához, pl. építési és bontási engedély kiadásához, szennyezett területek, kőfejtések és bányák nyilvántartásba vételéhez stb.
1. A tanulmányozott országokban a technikai kataszter vagy centralizált felépítésű, azaz a terület egészét átfogó egyetlen nyilvántartás, amelybe az ország összes ingatlana be van jegyezve, vagy decentralizált felépítésű, azaz több (általában azonos felépítésű) helyi nyilvántartás létezik.
2. A decentralizált modellt alkalmazzák Ausztriában, Belgiumban, Franciaországban, Horvátországban, Lengyelországban, Németországban és Svájcban. Ezekben az országokban több, regionális alapon szervezett, de mindig azonos felépítésű helyi kataszter működik. Franciaországban a kataszterek ugyanazt a területi felosztást követik, mint a jelzálogirodák.
Ausztriában és egyes német szövetségi tartományokban a helyi technikai kataszterek elektronikus úton össze vannak kapcsolva egymással. Lengyelországban ezt az összekapcsolást a közeljövőben tervezik.
3. Észtországban, Spanyolországban és Szlovéniában a rendszer centralizált felépítésű: egy nyilvántartás fogja át a terület egészét. Ezt a felépítést követi a bolgár kataszter is, amely még mindig kiépítés alatt áll.
A technikai kataszter felépítéséért és működéséért felelős közhatóság országonként más és más lehet.
Belgiumban, Franciaországban, Olaszországban és Spanyolországban a technikai kataszter a pénzügyminisztériumhoz tartozik, Horvátországban az igazságügyi minisztériumhoz, Bulgáriában a vidékfejlesztési minisztériumhoz, Észtországban és Szlovéniában a környezetvédelmi minisztériumhoz, Lengyelországban a geodéziai szolgálathoz. Németországban a szövetségi tartományok többségében a kataszter a belügyminisztériumhoz tartozik, másutt a környezetvédelmi minisztériumhoz. Ugyanez a helyzet Svájcban, ahol az illetékes hatóság kantononként más és más (pl. Vaud kantonban a kataszter a pénzügyi és az infrastrukturális minisztérium alá tartozik).
1. Bulgária kivételével minden országban, ahol létezik technikai kataszter, annak vezetője egy tisztviselő. Belgiumban, Németországban és Szlovéniában kinevezésének feltétele a geodézia (topográfia) szakos egyetemi végzettség. Horvátországban is rendelkeznie kell egyetemi végzettséggel, valamint műszaki, vagy igazgatási szakmai gyakorlattal, Franciaországban jogi és adóügyi, Svájcban jogi egyetemi végzettséggel. Észtországban és Olaszországban is kötelező az egyetemi végzettség, bár ennek nem kell szakirányúnak lennie, míg Lengyelországban előírják a műszaki képzettséget. Spanyolországban semmiféle szakirányú képzettséget nem követelnek meg.
Bulgáriában a felelősök vagy műszaki képzettségű természetes személyek, vagy műszaki képzettséggel és szakmai gyakorlattal rendelkező természetes személyekből álló jogi személyek. Ezeknek a személyeknek a feladataik ellátása közben okozott esetleges károkkal szemben biztosítaniuk kell magukat.
2. A fent említett országok többségében a felelős hatásköre a benyújtott iratok formális ellenőrzésére korlátozódik. Franciaországban nincs semmiféle ellenőrzési hatásköre a letétbe helyezett iratok fölött, ezt az ellenőrzést ugyanis a jelzálogiroda vezetője végzi.
3. A benyújtott iratoknak a technikai kataszter vezetője általi elutasítása esetén az érintett személy rendelkezésére álló védekezési eszközök között országonként nem sok különbség van. Horvátországban, Lengyelországban, Németországban, Olaszországban és Spanyolországban lehetőség van a közigazgatási bírósághoz fordulni, Svájcban pedig a magasabb szintű hatósághoz.
A) Bejegyzett iratok
A fent említett országok többségében (pl. Belgiumban, Bulgáriában, Franciaországban, Németországban, Olaszországban, Szlovéniában) a technikai kataszter közvetlenül az ingatlan-nyilvántartásokból (telekkönyvből, vagy jelzálogirodától) meríti adatait, következésképpen az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett iratokat lehet ugyancsak bejegyezni a technikai kataszterbe. Továbbá minden esetben, amikor technikai módosítást kérnek (pl. telekfelosztást), további iratok bejegyzésére is szükség van: földmérők által készített helyrajzi térképek (Ausztria), a geodéziai hatóságok döntései (Szlovákia), hitelesített aláírással ellátott telekfelosztási kérelem (Németország). Spanyolországban a dologi átruházás bejegyzése az új tulajdonos vagy annak képviselője által tett egyszerű nyilatkozattal történik; a nyilatkozattétel általánosan használatos modell szerint történik, magánokirat formájában. A dologi átruházásról a közjegyző köteles tájékoztatni a földhivatalt, hagyományos postai küldeményben, vagy e-mailben.
B) Bejegyzési határidő
Egyes országokban a törvény határidőt ír elő a dologi átruházás technikai kataszterbe történő bejegyzéséhez. Az előírt határidő be nem tartása általában adminisztratív szankciókat von maga után (pl. pénzbírságot).
Konkrétan, Bulgáriában a jelzálogiroda, vagy a kataszterben bejegyzett adatok módosítására irányuló eljárásban érintett bármely más közhivatal (pl. a mezőgazdasági szolgálatok a földhasználat változása esetén), vagy a magánszemélyek, pl. egy épület létesítésekor, kötelesek a vonatkozó okirat egy példányát benyújtani a technikai kataszterhez. E kötelezettség elmulasztása esetén a mulasztás elkövetőjét adminisztratív és büntetőjogi szankcióval sújtják.
Spanyolországban és Olaszországban minden ingatlanokra vonatkozó adatmódosulást 30 napon belül be kell jelenteni a kataszterbe. Szlovéniában ez a határidő 60 nap. Belgiumban a módosítást a lehető legrövidebb időn belül be kell jegyeztetni, a törvény azonban konkrét határidőt nem ír elő. Észtországban a közjegyzőnek az átruházásról szóló okirat elkészítéséről számított tíz napon belül kell kérnie a bejegyzést.
Ausztriában, Franciaországban, Horvátországban, Lengyelországban, Németországban és Olaszországban nincs törvényben előírt határidő.
C) A bejegyzést kérni köteles személyek
Egyes országokban (pl. Ausztriában, Belgiumban, Bulgáriában, Franciaországban és Németországban) az ingatlan-nyilvántartás (vagyis a telekkönyvi hivatalok, illetve jelzálogirodák), vagy más közhivatalok (pl. urbanisztikai szolgálatok) törvényben előírt kötelessége, hogy a dologi átruházásra vonatkozó adatokat a technikai kataszterrel közöljék. Ez az eljárás közjegyzői közreműködés nélkül zajlik.
Spanyolországban a kötelezettség a szerződő felekre és a közjegyzőre hárul. Utóbbi köteles háromhavonta tájékoztatni a technikai katasztert a változásokról. Horvátországban a kötelezettség minden érintett személyre, valamint az okiratot elkészítő közjegyzőre hárul. Észtországban a közjegyző köteles közölni a technikai kataszterrel az ingatlan átruházásra vonatkozó adatokat, a vonatkozó okirat elkészítésétől számított tíz napon belül. Olaszországban és Lengyelországban a vonatkozó okiratot kiadó minden hatóság viseli a felelősséget (közigazgatás, bíróságok, közjegyzők).
D) Az adatok technikai kataszterben való megőrzésének időtartama
A fent említett országok egykében sincs a megőrzés időben korlátozva. A technikai kataszterben foglalt adatok megőrzése ad aeternam, azaz örök időre szól.
Minden olyan országban, amely bevezette a technikai katasztert, függetlenül attól, hogy egyébként a telekkönyvezési rendszert vagy az ingatlaniroda-rendszert alkalmazza, az ingatlanra vonatkozó adatok technikai kataszterbe történő bejegyzésének a dologi átruházás vonatkozásában kizárólag informatív funkciója van. Semmiféle jogkövetkezménnyel nem jár sem az anyagi jog (jogok keletkezése, megszűnése, módosulása), sem az eljárásjog (jog keletkezésének, megszűnésének és módosulásának egyszerű vagy cáfolhatatlan vélelme) területén. Ezen oknál fogva a telekkönyvezési rendszert alkalmazó országokban a technikai kataszterbe történő bejegyzésre nem terjed ki a közhitelesség elve, amely azáltal védi a jóhiszemű harmadik feleket, hogy biztosítja számukra a dologi átruházás hitelességének vélelmét (Ausztria, Lengyelország, Németország stb.).
Mindazonáltal egyes országokban (Horvátország, Németország) a kataszterbe bejegyzett technikai adatokra (alapterület, határok, elhelyezkedés) kiterjed a közhitelesség elve, más szóval a bejegyzéseket hitelesnek tekintik, és ezáltal a jóhiszemű harmadik felek védelmet élveznek. Még sajátosabb a helyzet Horvátországban, ahol abban az esetben, ha a telekkönyvi és a technikai kataszteri adatok között eltérés mutatkozik, akkor a technikai kataszterben szereplő bejegyzés számít érvényesnek. Ilyen esetben az érintett kérheti az ingatlan-nyilvántartásban szereplő technikai adatok helyreigazítását. Bármi történjék is azonban, a kataszterbe bejegyzett technikai adatok, ha párhuzamosan nincsenek bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba is, anyagi jogi szempontból semmiféle jogkövetkezménnyel nem járnak.
Svájcban a két tulajdon közötti határokra, a kataszteri térképen bejelölt formájukban, kiterjed a közhitelesség elve, azonban az ingatlanra vonatkozó egyéb (leíró jellegű) adatok nem élvezik ezt az előnyt.
Spanyolországban, noha a technikai kataszterbe történő bejegyzés a törvény kifejezett rendelkezése szerint semmiféle jogkövetkezménnyel nem jár a dologi átruházásra nézve, abban az esetben, ha a tulajdonos neve nem egyezik a technikai kataszterben és az ingatlan-nyilvántartásban, akkor a kataszterben szereplő jogtulajdonos élvez elsőbbséget, mint a szóban forgó ingatlan tulajdonosa, azzal a feltétellel, hogy olyan okiratra támaszkodik, amely későbbi keltezésű, mint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett okirat.
Belgiumban, Észtországban, Franciaországban, Horvátországban, Olaszországban és Svájcban a technikai kataszter adataiba mindenki szabadon betekinthet. Bulgáriában és Lengyelországban, noha mindenki számára szabad hozzáférést biztosítanak, a technikai kataszterben letétbe helyezett iratok kivonatait csak azoknak a személyeknek adják ki, akiknek ehhez jogos érdekük fűződik. Németországban a nyilvántartás minden olyan személy, akinek ehhez jogos érdeke fűződik, szabadon betekinthet a nyilvántartásba, a közjegyzőket automatikusan ilyen személynek tekintik, miáltal korlátlan hozzáférést élveznek.
Spanyolországban a technikai kataszter nem minden adatához lehet szabadon hozzáférni. Vannak olyan adatok, amelyekbe csak a tulajdonosok, vagy egyes közhivatalok tekinthetnek be. A közjegyző hozzáférhet minden olyan adathoz, amelyre egy közokirat elkészítésekor szüksége van. A hozzáférés interneten keresztül is lehetséges.
1. A technikai kataszter számítógépesítettségi szintje az egyes tanulmányozott országokban más és más. Egyes országokban a számítógépesítés már befejeződött, míg másutt még folyamatban van.
Németországban és Svájcban az informatizálás szintje szövetségi tartományonként, illetve kantononként is változó. Németországban az ügyiratokat 1970-ben kezdték számítógépre vinni, a kataszteri térképek digitalizálása 1990-ben indult, és mindmáig nem fejeződött be az összes szövetségi tartományban. Az elektronikus bejegyzés csak a kataszteri hivataloknál lehetséges, harmadik személyek számára azonban ott sem. Belgiumban, Franciaországban, Olaszországban és Szlovéniában a nyilvántartás teljes egészében informatizált. Bulgáriában a földingatlanok és az erdőingatlanok már számítógépre kerültek, a városi ingatlanok még nem. Ugyanez a helyzet Lengyelországban, ahol eddig csak a földtulajdonok számítógépesítése fejeződött be. Spanyolországban csak a kartográfiai adatok vannak a digitalizálás szakaszában, az összes többi kataszteri adat informatizálása már befejeződött. Horvátországban is folyik a technikai kataszter számítógépesítése.
2. Azokban az országokban, amelyekben létezik a technikai kataszter intézménye, ahhoz a közjegyzőnek az alábbi esetekben van elektronikus hozzáférési lehetősége:
A közjegyzők Ausztriában, Belgiumban, Franciaországban és Spanyolországban rendelkeznek elektronikus hozzáférési lehetőséggel, de csak bizonyos adatokhoz. Konkrétabban, Franciaországban a közjegyző elektronikus úton előállíthat kataszteri kivonatot, amelyet csatolnia kell a jelzálogirodához benyújtandó átruházási okirat bejegyzése iránti kérelemhez.
Németországban jelenleg csak a hites földmérők férhetnek hozzá az informatizált kataszteri nyilvántartáshoz. Ez a jövőben a közjegyzők számára is lehetővé válik. Szlovéniában a frissen létrehozott intranet hálózat lehetővé teszi az összes ingatlaniroda összekapcsolását egymással, és így a közjegyzők és más hatóságok számára biztosítja az elektronikus hozzáférést a technikai kataszterhez.
A közjegyzők szerepe, noha közvetett, rendkívül fontos. Ők az első számú elkészítői azoknak az okiratoknak, amelyek letétbe kerülnek az ingatlan-nyilvántartásban, majd a bennük foglalt adatok a későbbiekben átkerülnek a technikai kataszterbe is.
Továbbá, egyes országokban (Belgium, Franciaország, Horvátország) a közjegyzőnek kötelezően ismernie kell a technikai kataszterbe bejegyzett információkat, mert az ott szereplő adatokra hivatkoznia kell, illetve be kell építenie őket az általa készített okiratokba.
Észtországban, Lengyelországban és Spanyolországban a közjegyző köteles tájékoztatni a technikai katasztert az általa készített okiratokba foglalt minden ingatlan-átruházásról.
1. Azokban az országokban, ahol az ingatlan-nyilvántartás és a technikai kataszter egymástól függetlenül és párhuzamosan működik, vagyis ahol nem egységesített kataszteri rendszer működik, a két nyilvántartás közötti információcsere vagy a vezetésükkel megbízott személyek révén közvetlenül (elektronikus vagy adminisztratív úton), vagy a bejegyzendő okiratokat készítő hatóságok révén, vagy a jogos érdekkel rendelkező személyek révén történik. Egyébiránt az összes többi országban - Spanyolország kivételével - a két nyilvántartásban szereplő adatok (az ingatlan leírása, a tulajdonos neve) egyezésének ellenőrzése kötelező.
Konkrétabban, Ausztriában, Belgiumban, Bulgáriában, Észtországban, Franciaországban, Horvátországban, Németországban és Olaszországban a két nyilvántartás közötti információcserét a nyilvántartás vezetésével megbízott személyek biztosítják. Ausztriában, Bulgáriában, Észtországban, Németország egyes szövetségi tartományaiban és Olaszországban a két nyilvántartás közötti elektronikus kapcsolat lehetővé teszi a gyors információcserét és az adatok megfelelőségének ellenőrzését. Bulgáriában és Franciaországban az ingatlan-nyilvántartás és a technikai kataszter közötti elektronikus kapcsolatot a törvény írja elő, de egyelőre még nem jött létre.
Franciaországban a technikai kataszterben és az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok egyezéséről az ingatlan-nyilvántartás vezetésével megbízott személy győződik meg. Egy ingatlanra vonatkozó okirat (pl. eladás útján történő átruházás) bejegyzése iránti kérelemhez kötelezően csatolni kell az adott ingatlanra vonatkozó, a technikai kataszter által kiadott kataszteri kivonatot. A jelzálogirodáknak meg kell győződniük arról, hogy a technikai kataszter adatai megegyeznek az ingatlan-nyilvántartás adataival, majd ezt követően át kell adniuk a technikai kataszter párhuzamos módosításához szükséges elemeket.
Spanyolországban a jogrend néhány sajátosságot mutat. A dologi átruházás technikai kataszterbe történő bejegyzéséhez nem szükséges, hogy azt megelőzze az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés, sem megfordítva. Sőt, a spanyol jog szerint az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatoknak a technikai kataszter adataival való egyezése nem szükséges, mert a két nyilvántartásban szereplő adatok "hivatkozásos egyeztetésének" intézményét alkalmazzák. Más szavakkal az ingatlanok esetében kettős beazonosítás történik: egy szöveges az ingatlan-nyilvántartás számára és egy helyrajzi a technikai kataszter számára, amelyeknek nem kell szükségszerűen azonosaknak lenniük. Mindazonáltal az ingatlan nyilvántartásban szereplő leírásának kötelezően tartalmaznia kell a "kataszteri hivatkozást", vagyis a technikai kataszterben szereplő bejegyzési számot. A dologi jogok tulajdonosának változása a technikai kataszterben az új jogtulajdonos vagy képviselője által tett egyszerű nyilatkozattal történik; a nyilatkozattétel általánosan használatos modell szerint történik, magánokirat formájában. Az átruházásról illetve módosításról a vonatkozó okiratot készítő közjegyző köteles tájékoztatni a kataszteri hivatalt.
2. A fent említett összes országban, ahol a két nyilvántartás különállóan működik, vagyis az ingatlan-nyilvántartás és a technikai kataszter két egymástól független hivatalhoz tartozik, a két nyilvántartás közötti együttműködés kielégítő.
Ausztriában, Olaszországban és egyes svájci kantonokban a két adatbázis összekapcsolása gyakorlatilag lehetővé tette a két szolgáltatás egyesítését. Lehetséges tehát egyetlen papírt kapni, amely tartalmazza az adott ingatlan jogi és technikai adatait is.
A fent említett országokban sehol sincs napirenden az ingatlan-nyilvántartó és a technikai kataszteri hivatal összevonása. Egyes jelentéstevők szerint ez részint (pl. Ausztriában, Észtországban, Franciaországban, Németországban, Szlovéniában) a két hivatal kielégítő - és ezért az összevonást feleslegessé tevő - együttműködésének, részint (pl. Lengyelországban, Svájcban) a két nyilvántartás egymással inkompatibilis jellegének tudható be. Másutt (pl. Belgiumban, Horvátországban, Olaszországban, Spanyolországban), noha a kérdést törvény nem szabályozza, az összevonásnak jó lenne a fogadtatása, mert orvosolhatná a gyakorlatban felmerülő működési zavarokat és hozzájárulna a költségek csökkentéséhez.
3. Amint már említettük, azokban az országokban, ahol az ingatlan-nyilvántartást és a technikai katasztert két egymástól különálló és párhuzamosan működő szolgálat vezeti, a dologi jogok nyilvánosságát lényegében az ingatlan-nyilvántartás (a jelzálogiroda-rendszer, vagy a telekkönyvezési rendszer) biztosítja. A kötelező közzétételből fakadó jogkövetkezmények az okirat ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzésének (amely lehet a dologi átruházásra nézve konstitutív jellegű, vagy csupán a dologi átruházás harmadik felek általi megtámadhatóságát hivatott biztosítani, vagy pusztán bizonyító funkciót jelent) pillanatától állnak fenn. Egyes országokban (pl. Ausztriában, Belgiumban, Svájcban) érvényes doktrína szerint a dologi átruházás kötelező közzététele mind a két nyilvántartásra vonatkozik: az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés a megbízhatóságot a jog szintjén (jogi megbízhatóság), míg a technikai kataszterbe történő bejegyzés a megbízhatóságot a topográfia szintjén (határok megbízhatósága) nyújtja.
1. A tanulmányozott országok többségében az ingatlan jogi helyzetének ellenőrzését a közjegyző végzi, az ingatlan-nyilvántartásban történő akár helyszíni, akár elektronikus úton történő kereséssel azokban az országokban, ahol a nyilvántartások számítógépesítése már befejeződött és biztosítják ezt a lehetőséget (Ausztriában, Bulgáriában, Hollandiában, Magyarországon, Németországban, Olaszországban, Skóciában, Svájcban és Szlovéniában). A közjegyző, mint a dologi jog alkalmazója, beazonosíthatja és értékelheti a nyilvántartásba bejegyzett adatokat, ami garantálja az ellenőrzés alkalmasságát és hatékonyságát.
2. Ezen kívül szinte valamennyi tanulmányozott országban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülő okiratok többségét közjegyző készíti el, illetve elkészítésében közjegyző is részt vesz. Az országok többségében ez annak tudható be, hogy (pl. Belgiumban, Bulgáriában, Franciaországban, Görögországban, Hollandiában, Lengyelországban, Németországban, Olaszországban, Spanyolországban) a dologi jogokra vonatkozó okiratok nagy többsége, illetve bizonyos ilyen ügyletek (Észtországban ingatlaneladás, Magyarországon és Szlovéniában jelzálog alapítás) esetében a közjegyzői forma kötelező. Magától értetődő tehát, hogy az előbb említett országok, illetve ügyletek esetében csak a közjegyzői okiratok alkalmasak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre. De még azokban az országokban is, ahol a közjegyzői forma nem kötelező a dologi jogokra vonatkozó összes okirat, illetve egyes ügyletek esetében (pl. Ausztriában, Észtországban, Horvátországban, Szlovéniáéban), a szerződő felek aláírásainak közjegyző általi hitelesítése minden esetben szükséges ahhoz, hogy egy magánokiratot be lehessen jegyezni a nyilvántartásba. Konkrétabban, Horvátországban a dologi átruházások esetében a közjegyzőnek a hitelesítés alkalmával meg kell győződnie arról, hogy a magánokirat tartalma megfelel-e a nyilvántartásba való bejegyzéshez megkövetelt feltételeknek. Ebben az értelemben a közjegyző felelős az okirat érvényességéért és hatásosságáért.
3. A közjegyzői funkció gyakorlásának, a későbbiekben az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő okiratok elkészítésének szabályai minden kontinentális jogrendű országban garantálják a jogbiztonságot és a fogyasztók védelmét.
A közjegyző állami fizetésben nem részesülő köztisztviselő, akire az állam átruházta azt a hatalmát, hogy hitelességet adjon az általa készített okiratoknak, biztosítva azok megőrzését, bizonyító erejét, és végrehajtó hatályát.
Ezzel a hatalommal élve a közjegyző garantálja az ügyletek biztonságát, a gazdasági stabilitást, és óvja a társadalmi békét. Ezáltal hozzájárul a jogviták megelőzéséhez. A közjegyzőnek nap mint nap értelmeznie és alkalmaznia kell a törvényt, védve az állam és a szerződő felek érdekeit. Ahhoz, hogy küldetésének megfeleljen, a közjegyzőre olyan kötelezettségek hárulnak, amelyek szigorú betartása a közjegyzői okirat elkészítésének sine qua non feltétele. Konkrétabban, a közjegyző köteles a) megadni a szükséges tanácsokat ahhoz, hogy a felek kiválaszthassák a számukra jogi, erkölcsi és gazdasági szempontból legmegfelelőbb közjegyzői okiratot; b) tájékoztatni a feleket az elkészült okirat joghatásairól, hogy tudatában legyenek vállalt kötelezettségüknek; c) megbizonyosodni arról, hogy a felek valóban tisztában vannak-e az elkészült okiratból fakadó kötelezettségekkel és jogkövetkezményekkel; d) ellenőrizni a felek jogképességét és a megállapodási hibákat annak megelőzésére, hogy az okirat semmisnek vagy megsemmisítendőnek bizonyuljon; e) megőrizni a szakmai titkot; f) pártatlannak és függetlennek lenni a közjegyzői okiratban érintett más állami szervekkel és személyekkel szemben; g) tiszteletben tartani a törvényt és kötelezően elutasítani a törvénybe és jóerkölcsbe ütköző okiratok elkészítését; h) megkövetelni a szerződő felek személyes jelenlétét az okiratok felolvasásakor és aláírásakor; i) megőrizni az általa készített okiratokat.
A dologi átruházást megvalósító közjegyzői okirat elkészítése védi az ügyleteket és garantálja a jogbiztonságot, mert a dologi átruházás törvényességéhez és érvényességéhez szükséges elemek ellenőrzését a közjegyző már elvégezte. A közjegyző tehát megelőzés címén úgy jár el, mint egy bíró, azaz hozzájárul a jogviták megelőzéséhez.
4. Mint fentebb már utaltunk rá, a tanulmányozott országok többségében (Belgiumban, Bulgáriában, Észtországban, Franciaországban, Hollandiában, Lengyelországban, Macedóniában, Magyarországon, Németországban, Olaszországban, Spanyolországban és Szlovéniában) a törvény kötelezi a közjegyzőt, hogy az általa készített okirat bejegyzése iránti kérelmet nyújtson be a nyilvántartásba. De még azokban az országokban is, ahol a törvény ilyen kötelezettséget nem ír elő, a gyakorlat az, hogy a szerződő felek gyakorta megbízzák a közjegyzőt azzal, hogy az általa készített okiratokat nyújtsa be az ingatlan-nyilvántartáshoz. Továbbá egyes országokban, pl. Észtországban a bejegyzési kérelem elutasítása esetén a közjegyző az, aki az illetékes szervekhez való fellebbezéssel él.
5. Amint már szó volt róla, egyes országokban (pl. Ausztriában, Észtországban, Magyarországon) a közjegyzőnek lehetősége van arra, hogy elektronikus úton kivonatot készítsen az ingatlan-nyilvántartásból, és e kivonat ugyanolyan jogerejű, mint az, amelyet az ingatlan-nyilvántartó iroda ad ki.
A nemzeti jelentéstevők nagy többsége, függetlenül attól, hogy országukban milyen ingatlan-nyilvánossági rendszer működik, meg van elégedve a rendszer működésével, és a rendszer által az ügyleteknek nyújtott biztonsággal. A jelentéstevők által felvetett hibák közvetlenül nem függnek össze az alkalmazott közzétételi rendszerrel (telekkönyvezési rendszer, jelzálogiroda-rendszer, egységesített kataszteri rendszer), hanem sokkal inkább sajátos helyi tényezőkhöz kötődnek. Két kivétel van: és a bolgár jelentéstevő, aki úgy vélekedik, hogy az országában működő személyi rendszer nem biztosítja maradéktalanul az ügyletek biztonságát, ugyanakkor hangsúlyozza, hogy a folyamatban levő informatizálás lehetővé fogja tenni ennek a helyzetnek az orvoslását. Minden egyes nemzeti jelentéstevő hangsúlyozza a nyilvántartások teljes körű számítógépesítésének fontosságát. A horvát jelentéstevő például elégedetlen a nyilvántartások aktualizálásával, nem tartja kielégítőnek, mert megítélése szerint bonyolítja az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatkeresést. Ugyanakkor biztos benne, hogy a számítógépesítés teljes körűvé tétele orvosolhatja a működési nehézségeket, és nagyobb biztonságot nyújt majd az ügyletek számára. A francia jelentéstevő úgy vélekedik, hogy az informatizálás lehetővé fogja tenni egy országos személyi és dologi kartotékrendszer felállítását, amely az ország egész területét le fogja fedni. Az osztrák jelentéstevő szerint az ingatlan-nyilvántartás aktáinak elektronikus archiválása minden bizonnyal megkönynyíti az iratgyűjteményhez való hozzáférést. A lengyel jelentéstevő szerint a számítógépesítés teljes körűvé válása megkönnyíti az ügyletek lebonyolítását. Az olasz jelentéstevő komoly kritikát fogalmaz meg egyes jelzálogirodák működésével kapcsolatban, ahol az okiratok bejegyzési eljárása túlságosan hoszszadalmas, de megjegyzi, hogy ennek oka ezeknek az irodáknak a szervezeti felépítésében és az egyes nyilvántartások kapacitásában keresendő. A spanyol jelentéstevő országának ingatlan-nyilvánossági rendszerét teljesen kielégítőnek tartja. Ugyanakkor az ingatlanokra vonatkozó technikai adatok iránt időnként tapasztalható csekély bizalom okát egyrészt abban látja, hogy a kataszteri nyilvántartás nem a jelzálogirodáktól, hanem a dologi átruházásra vonatkozó iratokat készítő hatóságoktól (közjegyzőktől, bíróságoktól, állami hivataloktól) kap tájékoztatást, másrészt abban, hogy a kataszterben szereplő technikai adatoknak és az ingatlan-nyilvántartás adatainak nem kell kötelezően azonosaknak lenniük, és ideális megoldásként a két nyilvántartás összevonását javasolja. Végül a lengyel jelentéstevő úgy véli, hogy a telekkönyv bíróságoknál történt létesítése az alkalmazott rendszer legnagyobb hátránya, mert a bíróságok túlterheltsége megnehezíti és hosszadalmassá teszi a bejegyzési eljárást. Ezért a telekkönyvi hivatal megfelelőbb helyre történő áttelepítését javasolja, a nyilvántartás vezetését pedig olyan tisztviselőkre bízná, akik a bíróságok felügyelete alatt állnak.
A jelen összehasonlító tanulmány tárgyát képező országok által adott válaszokból az alábbi zárókövetkeztetések vonhatók le:
- A tanulmányozott országok közötti különbségek szembeötlőek az ingatlan-nyilvánosság (nyilvántartás, jegyzék, kataszter) jogi szabályozása és általában az ingatlanra vonatkozó dologi jogok területén. Ezek a különbségek az egyes országok eltérő jogrendszereiben, és általában az eltérő jogi kultúrákban gyökereznek. Jelentős különbségek figyelhetők meg az anyagi jog (pl. a bejegyzések jogkövetkezményei, a nyilvántartás-vezetők jogkörei), valamint a technikai (a nyilvántartások általános működését érintő) megoldások területén még azok között az országok között is, amelyek egyébként ugyanahhoz a jogi családhoz tartoznak és történetileg ugyanazokat a jogrendszereket alkalmazzák.
- A tanulmányozott országokban a közös jogi elvek hiánya megnehezíti a közös dologi jogi szabályozás megteremtését, és különösen olyan közös szabályok elfogadását, amelyeknek alá lehetne rendelni az ingatlan-nyilvánosságot.
- A fent említett nehézségeket tovább súlyosbítja a közös jogi nyelvhasználat és a közös jogi fogalomrendszer hiánya.
- A tanulmányozott országok nagy többségében, függetlenül attól, hogy milyen ingatlan-nyilvánossági rendszert alkalmaznak a dologi átruházások bejegyzésére, és hogyan nevezik a nyilvántartást, amelybe a jogi okiratokat bejegyzik (telekkönyv, jelzálogiroda, kataszter), a közjegyző a rendszer egyik lényeges közreműködője, mivel ő a közzétételre kerülő okiratok első számú készítője és "terjesztője", ugyanakkor azon köztisztviselők sorába tartozik, akik eleve garantálják a fogyasztó védelmét.
- Az egyes tanulmányozott országokban használatos ingatlan-nyilvánossági rendszerek közötti strukturális és funkcionális különbségek nem szükségszerűen befolyásolják e rendszerek működésének hatékonyságát, sem az ügyfelek számára garantált biztonságot. A nemzeti jelentéstevők nagy többsége - a mindennapos jogi gyakorlat szakértői, tekintve, hogy fő funkciójuk a dologi jogok átruházási eljárásában való részvétel - elégedett országa ingatlan-nyilvánossági rendszerével és az ügyletek védelmével.
Az ingatlan-nyilvánossági rendszerek uniós irányelv, vagy szabályrendelet útján történő harmonizációja, vagy erőteljesebben fogalmazva, egységesítése az Európai Unión belül olyan cél, amely a közeljövőben objektíve nem látszik elérhetőnek és nagymértékű tartózkodás tapasztalható vele szemben. Konkrétan:
- Az európai polgári jog gondolata még nem bontakozott ki az EU tagállamok állampolgárai körében. Már csak azért sem, mert a bővítéssel olyan új tagállamok léptek be, amelynek állampolgárai a közösségi elvektől teljesen idegen mentalitással rendelkeznek. Az egységes európai polgári jogi rendszer létrehozása csak fokozatosan mehet végbe, tartva az EU fejlődésének ütemét.
- Az ingatlan-nyilvánosság területén a jogharmonizáció előfeltétele a közös jogi elvek, a közös dologi jogi struktúrák és a közös jogi terminológia, tehát olyan elemek megléte, amelyek, mint már említettük, ma még hiányoznak az európai jogi valóságból.
- Az ingatlan-nyilvánosságra vonatkozó jog, szélesebb értelemben a dologi jog harmonizációjának ugyancsak előfeltétele, hogy azt megelőzően végbemenjen más jogágak, mindenek előtt a szerződésjog harmonizációja. Ám, mint már megállapítottuk, ez utóbbi harmonizációja jelentős akadályokba ütközik. A harmonizációt nehezíti az a tény is, hogy a közös nemzetközi magánjog elfogadtatására irányuló erőfeszítések mindezidáig nem vezettek eredményre.
- A harmonizáció mellett szóló legsúlyosabb érv a fogyasztó védelmének megerősítése. De, mint a jelen tanulmányból kiderül, az ingatlan-nyilvánossági rendszerek közötti különbségek ellenére ma a fogyasztó hatékony védelmet élvez. Ugyanis szinte az összes rendszer előírja a közjegyző közreműködését a dologi jogok alapítására, módosítására és átruházására irányuló eljárásokban, nevezetesen a hiteles okirat elkészítése és a köznyilvántartásba történő bejegyzése útján. Egyébként, látva, hogy a nemzeti jelentéstevők meg vannak elégedve rendszereik működésének hatékonyságával, felvetődik a kérdés, hogy a harmonizáció, amelynek célja a fogyasztó védelmének biztosítása, egy nem létező "probléma" megoldása helyett nem okozna-e zavart és értetlenséget a fogyasztók körében azáltal, hogy közös ingatlan-nyilvánossági szabályokat vezetne be olyan országokban, amelyek egymástól eltérő struktúrákkal és hagyományokkal rendelkeznek.
- Az ingatlanra vonatkozó dologi jogok alapítása, módosítása és átruházása közvetlen adózás alá esik, így sok tagállam számára számottevő forrást jelent. A dologi jog esetleges harmonizációja minden bizonnyal módosítaná az egyes tagállamok közvetlen adózási rendszerét. Azonban ezeknek a módosításoknak a jogszerűsége és következésképpen az indokoltsága nem egyértelmű, tekintettel arra, hogy a közvetlen adózási kérdések szabályozása nem tartozik az EU és annak szervei hatáskörébe, hanem minden esetben az egyes tagállamok hatáskörében marad.
Másrészt az ingatlan-nyilvántartási rendszerek uniós irányelvvel vagy szabályrendelettel történő ilyetén harmonizációja nem is látszik szükségesnek, minthogy az Európai Bizottság "Jelzáloghitel" Fórum Csoportja megállapította, hogy a tagállamokban alkalmazott különféle ingatlan-nyilvánossági rendszerek önmagukban nem jelentenek technikai akadályt a jelzáloghitelek európai pénzügyi piacának megteremtése előtt13. Ugyanis a kataszter-probléma nem akadályozza a harmonizációt, ha a szubszidiaritás elvére támaszkodnak, vagyis minden egyes állam a saját belátása szerint maga szabályozza a saját területét, a nemzetközi magánjog elve, a "lex rei sitae" alkalmazásával.
A dologi jog és az ingatlan-nyilvánossági rendszer harmonizálása helyett az esetleg rövid távon megvalósítható célok, amelyeket az Európai Unió kitűzhet és ki is kell hogy tűzzön maga elé, a következők:
- Mindenek előtt az ingatlan-nyilvántartások és a technikai kataszterek számítógépesítési szabályainak harmonizációja lehetségesnek és célszerűnek tűnik. Ez lehetővé tenné az ingatlanjogi szakértők, például a közjegyzők számára, hogy szabad hozzáférésük legyen a többi EU tagállam köznyilvántartásaihoz, és ily módon betekintést nyerjenek az ingatlanok jogi helyzetébe, természetesen mindig tiszteletben tartva a magánélet sérthetetlenségének elvét. A nyilvántartások, a térképek és a naprakész rendszerek számítógépesítésének köszönhetően ma már minden országban lehetségessé vált közvetlen hozzáférési rendszerek kidolgozása. Az internet által kínált lehetőségeket, az elektronikus kereskedelmet és a modernizációt számításba kell venni az ingatlan javak nyilvántartását végző informatikai rendszerek tökéletesítésére vonatkozó európai normák és nemzeti törvények kidolgozásánál egyaránt. Számos ország jelentős lépéseket tett ebben az irányban, és a modern technológia a háromdimenziós (3D) kataszter14, illetve a többcélú felhasználásra alkalmas kataszter megteremtésével várhatóan új távlatokat nyit az ügyletek biztonsága előtt.
- Szintén célszerű és lehetséges tervbe venni egy közös jogi és technikai terminológia törvény általi bevezetését és fogalmainak kijelölését, amely megkönnyítené mindenek előtt a nyilvántartásokba való betekintést, a későbbiek során pedig a tagállamok dologi jogának harmonizációját, amennyiben ez a jövőben szükségesnek bizonyul.
- Végezetül, a nyilvánossági rendszerek és a dologi jog esetleges jövőbeni egységes szabályozása keretében elengedhetetlenül szükséges lesz a közjegyzői intézmény újjászületése és megerősítése. Amint az összehasonlító tanulmányunkból is kiviláglik, a közjegyzői intézménnyel rendelkező tagállamokban a közjegyző hozzájárulása igen értékes, mert egyaránt garantálja a jogbiztonságot és a fogyasztó védelmét. Konkrétebben, az ingatlannal kapcsolatos kérdésekben nyújtott jogi tanácsadás és szerződés-készítés a közjegyzők fő feladatkörébe tartozik. A közjegyzőnek valóban az a küldetése, hogy őrködjön a személyek közötti jogviszonyok felett, lojalitása, az által adott tanácsok és tájékoztatás pártatlansága, valamint az okiratok hitelesítése segítségével. Az ingatlan-nyilvántartás elsődleges funkciója az, hogy garantálja az ingatlanügyi jogforgalom biztonságát. Az alapszabály igen egyszerű: azok a jogok, amelyeket nem hoztak nyilvánosságra, vélelmezhetően nem léteznek azok szempontjából, akik bejegyzett konkurens jogok tulajdonosai.
Ily módon a nyilvántartások (függetlenül attól, hogy telekkönyvnek, jelzálogirodának, vagy egységesített kataszternek nevezik) betöltik azt a funkciót, hogy garantálják a közjegyzői közreműködésből fakadó jogbiztonságot. Ez a két intézmény, a nyilvántartások és a közjegyzők, őrködnek a dologi jogok felett és kölcsönösen kiegészítik egymást.
Ami a közjegyzőket illeti:
- Mindennapi gyakorlatukban be kell vezetniük a legkorszerűbb informatikai rendszereket, és fokozatosan el kell sajátítaniuk azok használatát, egyrészt azért, hogy minél hatékonyabb szolgáltatást nyújtsanak a fogyasztóknak (pl. elektronikus hozzáférés a telekkönyvi adatokhoz, jogi iratok küldése és fogadása elektronikus úton, az ingatlanok jogi helyzetének elektronikus úton történő megismerése a nyilvántartásokból), másrészt azért, hogy a fogyasztó érdekében ellenőrzést gyakorolhassanak a nyilvántartások felett.
Az EU EULIS (Európai Területi Információs Szolgálat) Projektje keretében az európai közjegyzőknek igen aktív szerepet kell játszaniuk. Az EULIS hatékony eszköznek tűnik az Európai Unióban a határokon átívelő ingatlan ügyletek megkönnyítésére, de semmiféle látható ok nincs arra, hogy módosítsák ezeknek a tranzakcióknak az előkészítését és megvalósítását, amelyet a tagországokban (kifejezetten a hivatásos jogászok közreműködése okán) megelégedés övez. Azokban az országokban, ahol ezek a jogászok közjegyzők, kívánatos lenne, hogy a közjegyzőket, mint első számú felhasználókat, bevonják a rendszer megalkotásába, illetve tökéletesítésébe, hogy az ne csak technikai, hanem jogi szempontok szerint is történjék. Továbbá minden európai közjegyzőségnek részt kell vennie a Lund Egyetem (az EULIS projekt keretében szervezett) szemináriumain, hogy tovább erősítsék a közjegyzői közreműködés fontosságát az ingatlan ügyletek biztonságában. ■
FORRÁSMUNKÁK
Aruanitis, A. Cadastre [Kataszter], 2000, Ziti szerk. (Görögország)
Barbaresos, A. Les livres foncier et le moyen de leur introduction en Grece [A telekkönyvek és bevezetésük módja Görögországban], 1940 (Görögország)
Berdejo, J./Bebullida, F. Derecho Inmobiliario Registral [Bejegyzési ingatlanjog], 1984 (Spanyolország)
Bohringer, W. Comparison of the land registry system in central Europe with other forms of property law [A közép-európai földnyilvántartási rendszer összehasonlítása az ingatlanjog más formáival], Notarius International 1997., 180. és következő old.
Brancos, E. Los sistemas de seguridad a examen [Biztonsági rendszerek vizsgálata], Escritura Pública [Közokirat] c. folyóirat, Monográfia I., 2002. (Spanyolország)
Cabanas, T.R. Excesos de la calificación registral en nuestro sistema [A bejegyzési minősítés túlzásai rendszerünkben], Escritura Pública [Közokirat] c. folyóirat, Monográfia I., 2002. (Spanyolország)
Donatos, G. La contribution du cadastre polyvalent a l'information statistique [A többcélú felhasználásra alkalmas kataszter hozzájárulása a statisztikai információkhoz], 1979 (Görögország)
Georgiadis-Stathopoulos Polgári Törvénykönyv, V. és VI: kötet, Dologi jog, 1985 (Görögország)
Hawerk, W. Grundbuch and Cadastral Systems in Germany, Austria and Switzerland [Telekkönyvi és kataszteri rendszerek Németországban, Ausztriában és Svájcban], 1995-ös Delft-i Szeminárium, FIG
Kistaras, L. Les premieres inscriptions au cadastre national [Az első bejegyzések az országos kataszterbe], 2001 (Görögország)
Kousoulas, Ch. Le droit de cadastre [Kataszterjog], 2001 (Görögország)
Lemaire, H. Formalité fonciere (publication ou inscription): Etude des systemes déclaratifs et constitutifs dans la CEE, quant a leur effets [Ingatlan formalitások (közzététel vagy bejegyzés): Tanulmány a deklaratív és a konstitutív rendszerekről az EGK-ban, hatásaik tekintetében], JCP folyóirat, 1991. I. sz., 447. és következő old.
Piedelievre, S. Traite de droit civil: La publicité fonciere [Polgári jog: Ingatlan-nyilvánosság], 1999., L.G.D.J. (Franciaország)
Simler, P./Delebecque, P. Droit civil: Les Suretés, La publicité fonciere [Polgári jog: biztosítékok, ingatlan-nyilvánosság], 3. kiadás, 2000., Dalloz (Franciaország)
Stoter, J./Ploeger, H. Jantien Stoter, Hendrik Ploeger: Property in 3D, registration of multiple use of space: current practice in Holland and the need for a 3D cadastre [Ingatlan 3D-ben, többirányú területfelhasználás nyilvántartása: a jelenlegi hollandiai gyakorlat és a 3D kataszter iránti igény], Computers, Environment and Urban Systems, 2003., 553-570. old.
Selleri, M./Marconi, R. Overwiev on EU cadastral systems: a compared approach [Az EU kataszteri rendszereinek áttekintése: összehasonlító megközelítés], Róma, 2003. december 5., az Európai Unió Kataszteri Állandó Bizottságának 2. kongresszusa
Stubkjaer, E. Modelling Real Property Transactions [Ingatlan ügyletek modellezése], a FIG XXII. Nemzetközi Kongresszusa, Washington D.C., USA, 2002. április 19-26.
Tendler, R. La publicité fonciere francaise face a l'harmonisation européenne [A francia ingatlan-nyilvánosság az európai harmonizáció fényében], JCP folyóirat G 1991, I., 3544. és következő old.
UINL - CACE Bizottság Registre foncier par ordinateur [Ingatlan-nyilvántartás számítógéppel], 1986, Jerome Chevrier jelentéstevő
UINL - CACE Bizottság Transactions immobilieres transfrontalieres [Határokon átívelő ingatlan ügyletek], 1992, Aart Adriaen van Velten jelentéstevő
UINL - CAEM Bizottság La sécurité juridique dans le transfert et la détention de l'immeuble [Jogbiztonság az ingatlan átruházás és megtartás során], 1998, Michel Becker jelentéstevő
UINL - CAEM Bizottság Les rapports entre le notariat et l'administration par des moyens électroniques [A közjegyzőség és az államigazgatás közötti elektronikus kapcsolatok], 2004, Alfonso Renteria jelentéstevő
UINL - CAUE Bizottság Le rapprochement du droit civil et commercial des états membres de l'Union européenne [A polgári és a gazdasági jog közelítése az Európai Unió tagállamai között], 2004, Hans Georg Wherens jelentéstevő
Van der Molen, P. Napoleonic Systems in the Netherlands, Belgium and France [Napóleoni rendszerek Hollandiában, Belgiumban és Franciaországban], 1995-ös Delft-i Szeminárium, FIG
Zeuenbergen, J. Registration of property rights, a systems approach: similar tasks, but different roles [Tulajdonjogok nyilvántartása, rendszerszerű megközelítés: hasonló feladatok, eltérő szerepek], Notarius International 2003, 125. és következő old.
Zeuenbergen, J. Systems of land registration - Aspects and effects [Ingatlan-nyilvántartó rendszerek - aspektusok és hatások], NCG, Delft 2002.
JEGYZETEK:
1 Aart-Adrien Van Velten az amszterdami Vrije Egyetem professzora, amszterdami közjegyző (Hollandia).
2 2002. október 14-én az olaszországi Isprában.
3 A bizottság nyilatkozatát, a kitűzött célokat, a résztvevő országokat, a megtartott kongresszusokat stb. lásd: www.eurocadastre.org.
4 Lundi Egyetem.
5 Bővebben a projekt céljait, a résztvevő országokat, a megszervezett szemináriumokat lásd: www.eulis.org.
6 Bővebb információt lásd: www.ktimatologio.gr.
7 Lásd Trejo Ricardo Cabanas: Excesos de la calificación registral en nuestro sistema [A bejegyzési minősítés túlzásai rendszerünkben] - Enrique Brancos: Los sistemas de seguridad a examen [A biztonsági rendszerek vizsgálata], Escritura Pública, Monográfico 1, 2002 (www.notariado.org/publicaciones escritura/doc=mon-1).
8 A törvény és a legutóbbi 1/5-3-2004 sz. miniszteri rendelet szövegét lásd: www.catastro.minhac.es
9 Megjegyzendő, hogy Svájc korábban tagja volt az Európai Gazdasági Térségnek, de kilépett belőle.
10 Görögországra nézve lásd a jelzálogiroda-rendszerről az egységesített kataszteri rendszerre való áttérés leírását.
11 A vegyes befolyásoltság tipikus példája a spanyol ingatlan-nyilvántartási rendszer, amely kiegyensúlyozottan kombinálja a jelzálogiroda- és a telekkönyvezési rendszer elemeit. A jelen tanulmány céljának megfelelően és a történelmi eredet okán a spanyol rendszert a jelzálogiroda-rendszerek csoportjába soroltuk.
12 Az országos kataszter új rendszerének bevezetéséből fakadó problémák részletes elemzését lásd a görög jelentéstevő által adott válaszban.
13 83. sz. záró jelentés
14 V. Jantien Stoter: "3D Cadastre" [3D kataszter], Thesis Universite de Delft [Szakdolgozat, Delft Egyetem], 2004., 277-296. old. - Jantien Stoter, Hendrik Ploeger: Property in 3D, registration of multiple use of space: current practice in Holland and the need for a 3D cadastre [Ingatlan 3D-ben, többirányú területfelhasználás nyilvántartása: a jelenlegi hollandiai gyakorlat és a 3D kataszter iránti igény], Computers, Environment and Urban Systems, 2003., 553-570. old. - Lásd még: www.fig.net-pub-athens "Le FIG Working Week 2004" (Athén, 2004. május 22-27.).
Lábjegyzetek:
[1] Marianna Papakiriakou közjegyző, Szaloniki, Görögország
[2] Jogszerzési általános nyilvántartás (angolul) - a Ford.
[3] Skóciai földnyilvántartás (angolul) - a Ford.
Visszaugrás
