A magánjogi szabályozás felülvizsgálatát, a jogintézmények újragondolását, reformálását általában az motiválja, hogy a felek magánautonómiájába tartozó jogviszonyok már szétfeszítik a régi jogszabályi kereteket, vagy a szabályozási hiányosságokból eredő gyakorlati nehézségek alapos vizsgálata rámutat az adott jogterület felülvizsgálatának szükségességére.
Az (új) Ptk. Dologi Jog könyvét és a javasolt szabályozás indokolását tartalmazó, 2006. május 26-án megjelent tervezet (a továbbiakban: "Javaslat IV."), illetve a kötelmi jogi szabályozást és az annak indokolását tartalmazó, végső formájában 2006. szeptember 7.-én publikált Kötelmi Jog könyv (a továbbiakban: "Javaslat V.") azonban adós marad a jogalkotó által orvosolni kívánt hibajelenségek alapos bemutatásával, illetve ezek okainak feltárásával. A Javaslat IV-V.-ből az sem tűnik ki továbbá, hogy a szabályozás miképpen épül a magánjogi jogviszonyok szereplőinek igényeire, miképpen kívánják az egyes jogintézmények kiváltani a gyakorlat által jelenleg alkalmazott konstrukciókat, jogintézményeket, illetve ez milyen előnyökkel jár a felek számára.
A Javaslat IV. a hatályos Polgári Törvénykönyvünk 269. §-ában szabályozott "önálló zálogjogot" (a továbbiakban: "önálló zálogjog") az új szabályozásból már kihagyni javasolja, ezért szükségesnek látjuk, hogy megfogalmazzuk álláspontunkat az önálló zálogjog mint jogintézmény, áttételesen pedig a "szerződéses járulékosság" koncepciója védelmében. A Javaslat IV. szerint az önálló zálogjog alapvetően "fiduciárius" konstrukció, illetve a gyakorlatban nem kerül sor az alkalmazására. Véleményünk szerint egyik megállapítás sem állja meg a helyét, illetve az önálló zálogjog koncepciója sokkal inkább kiszolgálja a hiteligénylők és a hitelezők érdekeit, mint a Javaslat IV. szerinti szigorú járulékosságon alapuló zálogjog, vagy a keretbiztosítéki zálogjog.
Hangsúlyozzuk továbbá, hogy az önálló zálogjog intézménye nem egyedülálló, sőt, például a szigorú járulékosságon alapuló "Hypothek"-ot a Német Szövetségi Köztársaságban a ’80-as évekre már teljesen kiszorította a magyar önálló zálogjogi szabályozás mintájaként is szolgáló, szerződéses járulékosságon alapuló "Grundschuld", olyannyira, hogy mára a "Hypothek" konstrukciója teljesen feledésbe merült. A "Grundschuld"-hoz hasonlóan az önálló zálogjog nagyobb rugalmassága is azon alapul, hogy a törvényi járulékosság helyére a biztosítéki szerződésen alapuló szerződéses járulékosság lép, amely természetesen nem korlátozza a zálogadóst abban, hogy a követelést és a zálogjogot összekapcsoló biztosítéki szerződésből eredő kifogásait a zálogjog minden későbbi jogosultjával szemben felhozhassa.
A jogintézmény megszüntetését a Javaslat IV. elsősorban azzal indokolja, hogy ez a zálogfajta nem biztosítja megfelelően a zálogadós védelmét. Ennek oka, hogy "az önálló zálogjog és a követelés közötti kapcsolatot nem a törvény, hanem a felek közötti megállapodás teremti meg. Erre a megállapodásra azonban - a Ptk. 269. § (3) bekezdése értelmében - a zálogkötelezett csakis az önálló zálogjog közvetlen megszerzőjével és ennek olyan jogutódjával szemben hivatkozhat, aki az önálló zálogjogot ingyenesen szerezte, vagy rosszhiszemű volt, tehát a szerzéskor az alapjogviszony tartalmát ismerte. A fentiekből következően tehát a zálogadós ki van téve a kétszeres igénybevétel kockázatának a zálogjogosult rosszhiszeműsége esetén." A Főbizottság kiemeli azt is, hogy a magyar jogban ez a jogintézmény a gyakorlatban - a zálogházi tevékenységen, és a kereskedelmi bankok jelzálog-hitelintézetek által történő refinanszírozásán kívül - nem került alkalmazásra.
A szerzők a gyakorlati alkalmazás hiányát a jelenleg hatályos Ptk. 269. §-ának hiányosságaira vezetik vissza, ám ebből vonják le azt a következetést is, hogy egy nem járulékos jellegű zálogtípusra más formában sincs szükség.
A szakirodalom - részben a "telekadósság" korábbi szabályozása alapján - az önálló zálogjogot egy váltószerű jogviszonyként határozza meg.[2] Salamonné például olyan hiteleszközt lát az önálló zálogjogban, amelynek közgazdasági értelme abban áll, hogy a jogosult az önálló zálogjog átruházásával hamarabb jut hozzá a követeléséhez, egyúttal elkerüli a perrel és a végrehajtással együtt járó kockázatokat.[3] Az önálló zálogjog és a váltó közötti hasonlóság véleménye szerint az alapjogviszony hiányából, és a kifogás-korlátozás fennálltából ered, így önálló zálogjog esetén is adott az értékpapírba foglalás lehetősége.
Ezért állapítja meg például Zámbó Tamás az Ügyvédek Lapjában[4], hogy "az alapjogviszonytól való függetlenítés, a forgalomképesség, továbbá az első átruházást követően beálló kifogás-korlátozottság miatt hasonlíthatjuk a jogviszony tartalmát a váltó átforgatását követően létrejött absztrakt jogviszonyhoz". Az adós kétszeres igénybevételét elkerülendő javasolja továbbá, hogy "már magalapításakor úgy járjanak el a felek, mintha egy ,kvázi értékpapírnak' tekintenék a kiállított okiratot. Ennek megfelelően célszerű előírni (alaki érvényességi feltételként meghatározni), hogy az önálló zálogjog csak az eredeti okiraton ruházható át oly módon, hogy az a mindenkori kötelezettel szemben is érvényesíthető legyen, továbbá azt is, hogy a zálogjog érvényesítésén kívüli fizetésnek (az eredeti tartozás csökkentésének), illetve a zálogjog érvényesítésének tényét az okiraton szintén vezetni kell".
Ez az értelmezés megfelel továbbá a jelzálogjogról szóló 1927. évi XXXV. törvénycikk (a továbbiakban: "Jt.") "telekadósság" alatt szabályozott jogintézményének. A Jt. miniszteri indokolása szerint a jelzálogjog ezen nem járulékos jellegű fajtája azért volt előnyös az ingatlantulajdonos számára, mert anélkül tudott hitelt felvenni, hogy személyes adóssá vált volna, vagyis a tartozásért nem felelt az egész vagyonával. Ehelyett felelőssége kizárólag a zálogtárgy, vagyis az ingatlan értékéig állt fenn. Ennyiben a telekadósság kötelezettjének a helyzete hasonlított az ún. dologi adós helyzetéhez, aki a személyes követelésnek nem kötelezettje. Nizsalovszky meghatározása szerint a telekadósság olyan ingatlanon létesíthető korlátolt dologi jog volt, amelynél fogva a jogosult meghatározott összeg erejéig - feltéve, hogy a kötelezett neki határidőben nem teljesített - a terhelés tárgyából kielégítést kereshetett. Szladits meghatározása szerint a telekadósság ún. puszta dologi adósság volt ("Sachhaftung"), esetleges személyes adósságra tekintet nélkül. Bár a telekadósság a kor társadalmi és gazdasági berendezkedéséhez sokkal közelebb állt, mint a mai hitelélet dologi hitelbiztosítékokkal szemben támasztott elvárásaihoz, kutatásaink szerint tényleges jelentőségre sohasem tett szert, ezért helyesen állapítja meg az (új) Ptk. koncepciója[5], hogy "más idegen dologbeli jogra - pl. a régi magyar jogból az örökhaszonbérletre, a telki teherre és a telekadósságra - ma már főszabályként szükség nincsen."
Álláspontunk a fentiekkel kapcsolatban, az önálló zálogjog "biztosítéki" felfogása.
A Főbizottság által is vélhetően legalább részben képviselt fenti értelmezés bár valóban levezethető a Ptk. 269. §-ából, ugyanakkor gazdasági szempontból helytelen. Abból indul ki, hogy az önálló zálogjog a gyakorlatban függetlenedhet az alapul fekvő jogviszonytól, és biztosítéki szerepét elveszítve egy dologgal szembeni követeléssé lényegül át.
Véleményünk szerint az önálló zálogjog keretében történő refinanszírozás éppen azért válhatott rendkívül sikeres üzletággá az ingatlan-hitelezés körében, mert a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény (a továbbiakban: "Jht.") orvosolja a hatályos Ptk. szabályozásbeli hiányosságait, illetve az irányadó jogirodalmi állásponttal szemben az önálló zálogjogot biztosítékként értelmezi, és nem egy dologgal szemben fennálló absztrakt követelésként. A jelzálog-hitelintézetek és a kereskedelmi bankok refinanszírozási gyakorlatában a Jht. a zálogadós kettős igénybevételének megakadályozása érdekében alkalmazza a törvényi engedményezés eszközét: a jelzálog-hitelintézet csak a ténylegesen fennálló követelés mértékéig kereshet kielégítést az ingatlanból. Az önálló zálogjog ebben a konstrukcióban azért vált tehát sikeressé, mert a jogalkotó a Ptk. 269. §-át, és annak különösen (3) bekezdése második fordulatát helyesen - tehát nem egyfajta váltójogi jogviszonyként - értelmezve abból indult ki, hogy az önálló zálogjog biztosíték, és nem egy ingatlannal szemben fennálló önálló főkövetelés.
Ehelyütt szeretnénk rámutatni, hogy az önálló zálogjog vásárlása-visszavásárlása útján megvalósuló refinanszírozás összértéke meghaladja az 1.400 milliárd forintot, így semmiképpen nem tekinthető marginálisnak az önálló zálogjog alkalmazási köre.
A zálogházak gyakorlatában pedig - bár a szerződéses hátteret nem ismerjük pontosan - valószínűleg azért nem jelent problémát a jogirodalom által képviselt váltójogi szemlélet, mert ebben az esetben a zálogadós mintegy "előre megkapja" a zálogtárgy ellenértékét, a zálogtárgy tulajdonának átszállása így nem hordoz a számára ismeretlen kockázatot.
Ha pedig a Ptk. az átruházást illetően valóban a váltójogviszony-szerű értelmezés talaján áll, ez a 2001-es szabályozás során mintának tekintett német "Grundschuld" azon téves értelmezéséből fakad, miszerint a biztosíték teljességgel függetlenedik az alapjogviszonytól. Bár a BGB-ből ez az értelmezés is levezethető lenne, a német bírói gyakorlat kezdettől fogva használja a "Sicherungsvertrag", vagyis a biztosítéki szerződés koncepcióját, amely mögöttesen mindig összekapcsolja a biztosítékot az alapjogviszonnyal, "Sicherungsgrundschuld"-ként, vagyis biztosítéki jelzálogjogként értelmezve a jelzálogjogot, akkor is, ha a felek a szerződést nem foglalták írásba.
Kétségtelen, hogy bár nem ez az elterjedt jogirodalmi felfogás, a Ptk. 269. §-a is lehetőséget ad az önálló zálogjog biztosítékként történő értelmezésére. Ha a Ptk. 269. §-ának (3) bekezdés második fordulatát úgy értelmezzük, hogy a kifogás-korlátozottság a jóhiszemű szerző védelmében a zálogadós teljesítési kifogásával szemben csak akkor érvényesül, ha őt az alapjogviszony fennállása, vagy a követelés mértéke tekintetében az önálló zálogjog átruházója megtévesztette, az önálló zálogjog hatályos szabályozása is értelmet nyer. Ha elfogadjuk azt a kiindulópontot, hogy nincs gazdasági indoka, létjogosultsága annak, hogy a felek önálló zálogjogot alapítsanak valamely követelés megszüntetése érdekében, az önálló zálogjog megszerzőjének feltételeznie kell valamely alapjogviszony létét, vagyis a felek ténylegesen valamely követelés engedményezése során ruházzák át a biztosítékul szolgáló önálló zálogjogot.
Az ajándékba adott önálló zálogjog, amely jogosultságot teremt az ingatlanból eredő közvetlen kielégítésre, gazdaságilag értelmezhetetlen, míg a váltójogviszony-szerű megközelítés ugyancsak érdektelennek tűnik gazdasági szempontból: miért ne teljesíthetne az adós vagy a zálogadós közvetlenül pénzben, ha erre módja van, miért kellene a feleknek a költséges és nehezen tervezhető ingatlan-végrehajtást igénybe venni, különösen, ha a kölcsön célja például az ingatlan megvásárlása vagy felújítása volt.
Hangsúlyozzuk, hogy míg a gyakorlatban egyáltalán nem mutatkozik igény az absztrakt, alapköveteléstől független, egy dologból - a felmondási időt követően - tetszőleges időpontban kielégítést biztosító önálló zálogjogi felfogásra, a biztosítékként működő önálló zálogjog alig néhány éven belül lehetővé tette egy akkora refinanszírozott, értékpapírba foglalt hitelállomány létrejöttét, amely a Magyar Nemzeti Bank adati alapján az állampapírok és a részvények után az értékpapírpiac legnagyobb szegmense.
A rugalmasság ugyanakkor megköveteli, hogy a felek szerződésben ("biztosítéki szerződés") rendezzék jogviszonyuk azon elemeit, amelyek a törvényi járulékosság hiányából eredően külön rendezést igényelnek: mit követelhet a zálogadós, ha az alapjogviszonyból eredő követelés teljesült, van-e lehetőség az önálló zálogjog átruházására az alapjogviszonyból eredő követelés átruházása nélkül, az önálló zálogjog csak meghatározott követelést biztosít-e, vagy a adóssal szemben fennálló minden hitelezői igényt stb. Természetesen annak sincs akadálya, hogy a fenti kérdéseket a Ptk. diszpozitív jelleggel maga is szabályozza. Szabályozást igényel továbbá az is, hogy lehet-e az önálló zálogjog jogosultja a zálogadós maga (lásd: "Eigentümergrundschuld"), vagy például, hogy a zálogtárgyon kívül a zálogadós más vagyontárgyaival is felel-e kötelezettségeiért.
A Javaslat IV. megállapítja, hogy az önálló zálogjog - a hatályos szabályok alapján - fiduciárius jogügyletnek tekintendő, szabályozásától ezért el kell tekinteni. A fiduciárius biztosítékok jellegzetessége a Főbizottság szerint, hogy "a jogi helyzet megkettőződéséhez" vezetnek, illetve tulajdon-átszállással járnak.
A jogi helyzet megkettőződése azt jelenti, hogy a jogszerző ("fiduciárius") harmadik személyek irányában - vagyis kifelé - tágabb jogkört nyer, mint amekkora őt az átruházó adóssal ("fiducians") szemben a közöttük fennálló szerződés alapján megilleti. (Az önálló zálogjog esetében "a jogi helyzet megkettőződése" természetesen csak abban a kontextusban lehet igaz, hogy a zálogadós kockázata növekszik, hiszen a zálogjogi nyilvántartásokon kívül zálogjogot szerezni nem lehet, ezek pedig érvényre juttatják a publicitás elvét.) A Főbizottság szerint a jogi helyzet megkettőződik az önálló zálogjog esetében is, hiszen a jóhiszeműen, ellenérték fejében szerző jogosult a Ptk. 269. §-ának (3) bekezdése értelmében dologi jogi alapon akkor is kielégítést kereshet a zálogtárgyból, ha erre kötelmi jogilag nem lenne jogosult, mivel az átruházáskor az átruházó alapjogviszonyból származó követelése már nem, vagy csak kisebb mértékben állt fenn.
Amint a biztosítéki koncepció kapcsán fentebb kifejtettük, véleményünk szerint nem jár el jóhiszeműen az önálló zálogjog megszerzője, ha feltételezi, hogy az önálló zálogjog alapítására valamely alapjogviszony hiányában, például ajándékozási céllal került sor. Azt az esetet azonban, amikor az átruházó az önálló zálogjogot ellenérték fejében megszerző új jogosultat megtéveszti, természetesen szabályozni kell. A szabályozás alapja az az elv kell, hogy legyen, hogy a zálogkötelezett az alapjogviszonyt és a zálogjogot összekapcsoló biztosítéki szerződésből eredő kifogásait a zálogjog minden későbbi jogosultjával szemben felhozhatja. Ez esetben értelemszerűen a megtévesztésből eredő kockázat az önálló zálogjogot megszerző fél terhére esik, aki ezért nyilvánvalóan körültekintően fog eljárni önálló zálogjog vásárlása kapcsán. Amennyiben elfogadjuk továbbá, hogy az önálló zálogjog is minden esetben valamely alapjogviszony biztosítéka, nem látjuk akadályát annak sem, hogy a zálogkötelezett már a hatályos szabályozás alapján is éljen a Vht. 41. §-ában foglalt jogával, vagy pert indítson a Pp. 366. §-a alapján a végrehajtás megszüntetése iránt. Igaz ugyanakkor, hogy a hatályos szabályozás alapján az alapjogviszonyból eredő követelések teljesítése csak az önálló zálogjog átruházásának időpontjáig mentesíti a zálogadóst a kényszeres igénybevétel kockázata alól, ezt követően nem. Hangsúlyozzuk azonban, hogy a Jht. alapján megvalósuló törvényi engedményezés már kizárja a kétszeres igénybevétel kockázatát, így fenti megállapításunk csak a Jht.-n kívül eső jogviszonyok körében lehet igaz.
Elképzelhető ugyanakkor, hogy a felek magasabb tőkeösszeget, vagy magasabb kamatot jegyeztetnek be a nyilvántartásba, mint amennyi a biztosított jogügyletben szerepel, ebből azonban nem következik, hogy a hitelező többre tarthatna igényt, mint amennyi őt kötelmi jogi alapon megilleti, és harmadik személyeket sem téveszthet meg a bejegyzés.
A fiduciárius jogügyleteknek másik közös vonása, vagyis a tulajdonjog átruházása az önálló zálogjog esetében pedig egyáltalán nem jelentkezik. Az önálló zálogjog továbbá nem is kerüli ki a zálogjogi szabályokat, vagyis megfelelően biztosítja mind az adós, mind pedig a többi hitelező védelmét. A hatályos Ptk. 269. § (5) bekezdése szerint ugyanis az önálló zálogjogra egyebekben a 251-268. §-okban foglalt rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni, vagyis az önálló zálogjog érvényesítése esetén is alkalmazásra kerülnek a Ptk. 255-258. §-ában foglalt szabályok, így a hitelezőt terhelő elszámolási kötelezettség is.
A Főbizottság szerint továbbá a fiduciárius biztosítékok megkerülik a dologi jogi nyilvánosság elvét, valójában rejtett biztosítékként működnek, mert a többi hitelező nem szerez róluk tudomást. Önálló zálogjog esetében azonban maradéktalanul érvényesül a publicitás elve, úgy ingatlant, mint ingót terhelő önálló zálogjog alapítása során. Az önálló zálogjogot ugyanis a közjegyzői, illetve az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni. Ezt egészítik ki a felszámolási eljárás szabályai, hiszen a járulékos zálogjoghoz kapcsolódó érdekkiegyenlítő szabályok önálló zálogjog esetében is alkalmazást nyernek, így nem sérül az adós egyéb hitelezőinek az érdeke sem. A zálogtárgy az adós felszámolás alá kerülő vagyonában marad, a biztosítéki átruházással szemben nem kerül a hitelező vagyonába.
Az önálló zálogjog tehát minden ismérve alapján világosan elkülöníthető a fiduciárius jogügyletektől:
a) a jogosult nem szerez tulajdont, illetve teljes körű rendelkezési jogot a vagyontárgy felett;
b) érvényesülnek az adós-hitelező-többi hitelező érdekeinek kiegyenlítését célzó zálogjogi szabályok, illetve a nyilvánosság elve, amelyeket a fiduciárius jogügyletek megkerülnek;
c) "a jogi helyzet megkettőződése" csak a törvényi járulékosság hiányából adódó lehetőség, a szerződéses járulékosság is képes megfelelő védelmet nyújtani az adós számára.
A fentiek alapján megállapíthatjuk, hogy a Javaslat IV. azon megállapítása, miszerint az önálló zálogjog fiduciárius jogügylet, alaptalan.
Csizmazia Norbert "Quieta non movere?" című tanulmányában utal arra, hogy a fiduciárius jogügyletek semmisségét kimondó tilalom (Javaslat 5:383. §) alternatívája lehet a fiduciárius biztosíték alapítására irányuló szerződések törvényi átminősítése zálogjog alapítására irányuló szerződéssé. Kérdés, hogyan kellene ezt az alternatív javaslatot önálló zálogjog vonatkozásában értelmezni?
A Javaslat IV.-ben megismert zálogjog-típusokhoz hasonlóan az önálló zálogjog célja, hogy valamely kölcsönügylet biztosítékaként szolgáljon. Javaslatunk szerint pedig a biztosítéki szerződésen alapuló jellege lehetővé teszi, hogy ne "ipso iure" kötődjön valamely követeléshez, hanem a felek rugalmasan használhassák egy vagy több, akár összegében folyamatosan változó kötelem biztosítékaként, sőt, a felek személyében, vagy a zálogjog tárgyában bekövetkező változás is kisebb idő- és költségvonzattal járjon, mint azt a Javaslat IV. alapján megismert zálogjog-típusok feltételezik. Az önálló zálogjog rugalmassága folytán alkalmas eszköze lehet továbbá a Javaslat IV. által tilalmazott fiduciárius jellegű hitelbiztosítékok kiváltásának.
Elöljáróban rámutatunk, hogy a "biztosítéki célú" önálló zálogjog kizárólag szemléletében, és nem az általa kiváltott bármely "végső joghatásban" különbözik a törvényi járulékosságon alapuló zálogjog-típusoktól. Ennek megfelelően a szerződéses járulékosság számos előnyét képesek a Javaslat IV. egyes rendelkezései együttes alkalmazásuk esetén felmutatni (jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosításával, a megszűnt jelzálogjog ranghelyével való rendelkezéssel stb.), ezek azonban körülményesek és drágák az önálló zálogjog nyújtotta lehetőségekhez képest.
Az önálló zálogjog eltérő szemlélete önmagában egyszerűsíti a hitelezéshez kapcsolódó folyamatokat. Az egyszerűség abban mutatkozik meg, hogy az önálló zálogjog és a követelés kapcsolata leginkább csak akkor vizsgálandó, ha a zálogtárgyból kerül sor kielégítésre, egyébként a követelés és biztosítékának kapcsolata kívülállók számára mind a jogviszony létrejöttekor, mind az ingatlan-nyilvántartási eljárás során figyelmen kívül marad. Az alapjogviszony változásai nem vonják továbbá szükségszerűen maguk után az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását, vagy az számottevően leegyszerűsödik, a hitelező, vagy a biztosított követelés mértékének módosítására korlátozódik. Statisztikailag a hiteljogviszonyok elenyésző arányban zárulnak végrehajtással, döntő többségükben az alapul fekvő szerződés szerint mennek teljesedésbe. Ezért logikus az, hogy ne a kivételt vegyük alapul és tekintsük főszabálynak, illetve ne a járulékos jelleg megléte legyen a biztosíték létrejöttének és fennállásának feltétele.
A szerződésen alapuló járulékosság, illetve önálló zálogjog esetében sem kellene javaslatunk szerint a követelést peresíteni, elegendő lenne a végrehajtási bíróságtól kérni a végrehajtás elrendelését. A zálogadós pozícióját ez a fajta rugalmasság nem veszélyezteti, egyrészt a bírósági végrehajtási út kötelező igénybevétele miatt (a "lex commissoria" tilalma mind a hatályos szabályozásban, mind pedig a Javaslat IV.-ben megjelenik), másrészt, mivel a bírósági végrehajtás során az adós élhet a Vht. 41. § (1) bekezdése és 56. §-a alapján biztosított jogorvoslattal, illetve megilleti a perindítás joga a Pp. 366-370/A. §§ alapján. A gyakorlat kívánalmainak megfelelően az önálló zálogjog elsősorban a rugalmasságot igénylő banki hitelezésben nyerne teret, ahol a zálogjogosult személye is garancia arra, hogy nem kerül sor a zálogtárgy igénybevételének kezdeményezésére jogalap hiányában. Vélhetően azonban a felek egyébként is igényt tartanak majd a szakértelemmel rendelkező közjegyző fokozott közreműködésére, amennyiben ezt a jogviszony összetettsége, vagy a bizalmi elem indokolja.
Az (új) Ptk. Koncepció szerint "alapvető probléma az ingatlan-tulajdonjog rendezése. Az ingatlanok nyilvántartásának anomáliái a magyarországi befektetések alapvető akadályát képezik, és az állampolgárokat is elbizonytalanítják." "Alapkérdés az ingatlan-nyilvántartás rendbe tétele, vagyis olyan helyzetbe hozása, hogy az ingatlantulajdoni viszonyokat (s általában az ingatlanokra vonatkozó jogokat és kötelezettségeket, valamint az alapvető tényeket) az ingatlan-nyilvántartás naprakészen és hitelesen rögzítse. Ez ma - mindenekelőtt az ingatlanforgalom egyötödét kitevő fővárosi és Budapest környéki ingatlanokkal kapcsolatban - köztudottan nincs így. A mai áldatlan állapotok megalapozott kétségeket ébresztenek a konstitutívitás és a közhitelesség elveivel kapcsolatban."
Amennyiben a felek absztrakt, közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozata elegendő az önálló zálogjog bejegyzéséhez, gyakorlatilag a földhivatalok széljegyzés helyett rögtön eleget tehetnek a bejegyzési kérelemnek. A gyakorlatban az alapul fekvő jogviszonyokat a földhivatalok tudomásunk szerint egyébként sem vizsgálják, így a zálogjog bejegyzésére is anélkül kerül sor, hogy a földhivatal az alapul fekvő követelés érvényességét tanúsítaná vagy ellenőrizné, ami a törvényi járulékosság előírásának egyetlen valós indoka lehetne e tekintetben.
A fentiek szerint a törvény által megkövetelt járulékosság valódi jelentősége a végrehajtás során mutatkozik meg, ahol a kifogások formájában a zálogadóst az önálló zálogjog esetében ugyanolyan garanciák védik, mint a törvényi járulékosságon alapuló zálogjogok esetében.
Amennyiben az adós egyetlen, hosszú lejáratú kölcsönt vesz fel, és azt lejáratáig törleszti, a szigorú törvényi járulékosságnak sem előnyeit, sem hátrányait nem látjuk.
a) Amint azonban kedvezőbb lehetőség kínálkozik, és megéri a hitelt kiváltani egy másik hitellel, igény mutatkozik az eredeti törlesztési feltételek módosítására: a fix kamatozást változó, az egyik devizában denominált kölcsönt más devizában denominált kölcsön váltja fel, esetlegesen a futamidő is változik. Vajon az alapul fekvő követelés még mindig azonos-e a 4:100. § (1) bekezdése értelmében a "biztosított követeléssel és járulékaival", vagy szükséges az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítása?
b) Néhány év elteltével a bejegyzett zálogjog mértéke már jóval meghaladja a még fennálló követelést - vajon alkalmas-e a 4:100. § szerinti zálogjog egy újabb, szabad felhasználású hitel biztosítására, amely például az eredeti hitelcéltól teljesen eltérő igényeket finanszírozna egy új kölcsönszerződés alapján?
c) Ha az előző esetben a 4:100. §-ban nevesített járulékos zálogjog az újabb hitel fedezetére nem is alkalmas, a Javaslat 4:106. § szerinti keretbiztosítéki zálogjog biztosan fedezhet minden, az adott bankkal szemben fennálló követelést, hiszen ennek alapítására a biztosított követelések egyedi meghatározása nélkül kerül sor.
d) Mi történik azonban akkor, ha az adós a lakáshitelét egy másik - kedvezőbb konstrukciót kínáló - bank hitelével szeretné kiváltani, anélkül, hogy ez az egyéb hitel-jogviszonyokból eredő követeléseket (gépjármű-hitel, fogyasztási hitel stb.) érintené? Hiába előtörleszt az adós, a 4:106. § (5) bekezdése alapján a keretbiztosítéki jelzálogjoggal biztosított hitel-jogviszonynak ahhoz előbb meg kell szűnnie, illetve a zálogjogosultnak nem lehet e jogviszonyból követelése annak érdekében, hogy a zálogjogosult a zálogkötelezett lemondását a keretbiztosítéki zálogjogról eredményesen követelhesse.
e) Az előző példánál maradva a hitelező hitelintézet egy másik hitelintézettel - például egy jelzálog-hitelintézettel szeretné refinanszíroztatni a jelzáloghitelt, mivel a jelzáloglevéllel elérhető források olcsóbbak, vagy például mert ezáltal saját tőkét szabadíthat fel. A jelzálog-hitelintézetek a hitelt azonban csak az ingatlan hitelbiztosítéki értékéig refinanszírozhatják, illetve a fedezetbe-vonási limitek miatt például csak a jelzáloghitel hitelbiztosítéki értékének 60%-áig kívánják azt refinanszírozni. A 4:106. § (3) bekezdése alapján a keretbiztosítéki zálogjoggal biztosított követelés átruházásával a zálogjog nem száll át a követelés új jogosultjára. Mivel a jelzálog-hitelintézetek kizárólag első ranghelyi jelzálogjog mellett hitelezhetnek, a feleknek alighanem meg kell egyezniük a ranghelycserében (ranghely-szerződés), be kell szerezniük az ügyfél formális hozzájárulását egy új, első ranghelyi jelzálogjog bejegyzéséhez, és töröltetniük kell a földhivatalban a keretbiztosítéki jelzálogjogot azzal, hogy a rangsorban hátrébb álló zálogjogosultak érdekeire tekintettel az első ranghelyi jelzálogjog és a keretbiztosítéki jelzálogjog összege a keretbiztosítéki jelzálogjog eredeti mértékét nem haladhatja meg. Ezen eljárás során az ügyfelektől beszerzendő hozzájárulások gyakorlatilag lehetetlenné tennék a csomagban történő követlés-átruházást (portfolió-refinanszírozás), amennyiben az ügyfél a keretbiztosítéki zálogjog alapításával egyidejűleg - esetlegesen a refinanszírozó előzetes megnevezésével - ehhez előzetesen nem járul hozzá. Az önálló zálogjoggal működő konstrukcióban az eredeti hitelnyújtó mindössze átruházná az önálló zálogjog meghatározott hányadát, és hozzájárulna, hogy a refinanszírozó hitelintézetet az őt megelőző ranghelyre bejegyezzék.
f) Különösen nyilvánvalóvá válik a rugalmas, szerződéses járulékosságon nyugvó zálogjogok előnye az új német refinanszírozási jogszabály fényében. A 2005. szeptember 22.-i jogszabály-módosítás a refinanszírozást új alapokra helyezte ["Gesetz zur Neuorganisation der Bundesfinanzverwaltung und zur Schaffung eines Refinanzierungsregisters vom 22. September 2005"]. Az új szabályozás a refinanszírozási regiszterre ["Refinanzierungsregister"] épül, amely lehetővé teszi, hogy a refinanszírozott hitelintézet a zálogjogot megtartva csak a követelést, vagy annak meghatározott hányadát engedményezze a refinanszírozó hitelintézetre. Ezt követően a refinanszírozott hitelintézet a refinanszírozó megbízottjaként, annak javára és érdekében jár el az ügyféllel szemben ["Treuhand"], vagyis beszedi a kamatokat, és azok meghatározott részét átutalja a refinanszírozó hitelintézetnek. A jelzálogjog jogosultjának átjegyzésére az ingatlan-nyilvántartásban nem, csak a refinanszírozási regiszterben kerül sor. A szabályozás lényege tehát, hogy csak a refinanszírozott hitelintézet által vezetett nyilvántartás tünteti fel azokat a jelzálogjogokat, amelyek a refinanszírozó bank által refinanszírozott állományt biztosítják. A nyilvántartás "felszámolás-biztos", mivel a refinanszírozott hitelintézet fizetésképtelensége esetén refinanszírozási regiszterbe bejegyzett zálogjogok nem tartoznak a felszámolási vagyonba, azokat a refinanszírozó banknak ki kell adni ["Aussonderungsrecht"]. A német szabályozás ezt a megoldást úgy tekinti, hogy a refinanszírozó jelzáloglevél-kibocsátó banknak ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is dologi hitelbiztosítéka van, amely nem más, mint az ingatlanon fennálló jelzálogjog. A megoldás előnye, hogy teljes portfoliók cserélhetnek gazdát pillanatok alatt anélkül, hogy ehhez akár ingatlan-nyilvántartási eljárásra, akár az ügyfél beleegyezésére szükség lenne.
g) Amennyiben az ingatlan-tulajdonos személyében következik be változás, és adott esetben az adós a csökkentett vételárra tekintettel átvállalná a hitelt, ehhez járulékos zálogjogok esetében ingatlan-nyilvántartási törlés, letétbe helyezett nyilatkozatok, és új bejegyzés lenne szükséges, aminek jelentős költség- és idővonzata van. A szerződéses járulékosságon alapuló zálogjog esetében elég lenne a biztosítéki szerződés formátlan módosítása, amelynek alapján az eredeti adóst az új adós váltja a kölcsön-jogviszonyban.
h) Törvényes járulékosságon alapuló zálogjogok esetében még összetettebb a folyamat, ha az ingatlan vevője más bank hiteléből szeretné kiváltani a fennálló hitelt. Ehhez összetettebb letéti konstrukció, az adásvételi- és a hitelszerződés rendelkezéseinek pontos összehangolása, széljegyre folyósítás, törlés és bejegyzés kell, ami az idő- és költségtényező miatt jelentősen megdrágítja a folyamatot. Ha az ingatlant ellenben önálló zálogjog terheli, a hitelintézetek egymás között állapodnak meg, hogy a zálogjoggal biztosított követelés összegének átutalása esetén az eredeti hitelező az új hitelezőre ruházza az önálló zálogjogot.
i) Konzorciális (szindikált) hitelek esetében, legyen szó akár előzetes, akár utólagos konzorciumról, a befektetők a gyakorlatban már csak a konzorcium vezetőjével ("Lead Arranger") kívánnak megállapodni a hitelfeltételekről, illetve ennek javára alapítanak zálogjogot. A konzorciumok a nyugat-európai gyakorlatban szintén dinamikusan változnak, akár a nagyhitel-korlátok, az újabb üzleti lehetőségek, a szükséges lejárati összhangok, a kockázatok porlasztása vagy a szavatoló-tőke követelmények miatt. A Javaslat IV.-ben szereplő egyik jelzálogjog-típus sem látszik kielégíteni azt a követelményt, hogy a konzorciális hitel biztosítékaként megfelelő, egyenértékű dologi hitelbiztosítékot kínáljon a konzorcium tagjainak, bár erre álláspontunk szerint az önálló zálogjog is csak abban az esetben alkalmas, ha a jogalkotó elfogadja, hogy a konzorcium vezetőjének javára bejegyzett zálogjog a mögöttes kötelmi megállapodások alapján a konzorcium tagjai számára is megfelelő dologi hitelbiztosítékot kínál. Eszerint a konzorcium résztvevői számára az önálló zálogjog jogintézménye lehetővé tenné, hogy a hiteljogviszony fennállása alatt szerződéses kapcsolataikban szabályozzák részvételük mértékét, kötelmi igényeiket az adós nem-teljesítése esetén váltsa csak fel dologi igény.
A fentieken keresztül azt is érzékeltetni kívántuk, hogy az önálló zálogjog sem szakad el az alapul fekvő követeléstől, "önállósága" azonban megfelelő rugalmasságot kölcsönöz a számára, hogy a hiteljogviszonyok alakításának ideális eszköze legyen. Összességében a szerződésen alapuló járulékosság a törvényen alapuló járulékossághoz képest álláspontunk szerint az alábbi előnyökkel jár:
- egyazon önálló zálogjog komplex termékek (több hitelcél) egyidejű biztosítéka lehet, akár úgy is, hogy a hitelt, illetve a kölcsönt más-más hitelező nyújtja;
- az önálló zálogjog egyszerűbben teszi lehetővé az ingatlanban megtestesülő vagyon felszabadítását ("equity release")
- a zálogadós és a hitelező személyében bekövetkező változás esetén nem szükséges a teljes hitel-, illetve kölcsönszerződés dokumentációt benyújtani a földhivatalnak, az alanycsere a felek forma-kényszertől mentes megegyezése esetében gyorsan és biztonságosan lezajlik, anélkül, hogy korábbi bejegyzéseket törölni kellene;
- a fentiekre tekintettel könnyebbé válik a hiteligénylőnek a hitelt más hitellel kiváltani, például, ha más hitelező kedvezőbb kondíciókkal kínálja termékét;
- a biztosítéki szerződés lehetővé teheti, hogy a hitelező a követelését más hitelezőre engedményezze, amely esetlegesen olcsóbb forrást tud szerezni, ez pedig áttételesen a hiteltermékek árának csökkenését eredményezi. A követelésengedményezés segítheti továbbá a banki hitelportfoliók és kockázatok diverzifikálódását, ami az új tőkekövetelmény-szabályokra tekintettel megkülönböztetett fontossággal bír;
- bár továbbra is szükséges az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés, ez a felek alakszerű megegyezése alapján történik, amely kizárólag az önálló zálogjog jogosultjainak, valamint a rendelkezésükre álló biztosíték mértékének a meghatározására irányul. Így nem jelentkezik a már bejegyzett biztosíték törlésével, valamint az újabb biztosítékok bejegyzésével kapcsolatban szükségszerűen együtt járó kockázat, amely a járulékos zálogjog esetében az alapjogviszonyok esetleges érvénytelenségéből ered. A hitelező így biztos lehet abban, hogy az öszszes érdekelt egybehangzó nyilatkozata alapján a javára alapított biztosíték az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül, hiszen kizárólag egyszerű alakszerűségi követelményeknek kell megfelelni.
Anélkül, hogy hazai megjelenésükre vonatkozóan bármely feltételezéssel élnénk, utalunk az a PSZÁF Közgazdasági Főosztály Elemzési és Kutatási Osztályának "Elemzés a pénzügyi szektorok ingatlanpiaci kockázatairól" című, 2006 decemberében megjelent tanulmányára (készítette: Stachó Andrea), amely a jövőben várhatóan megjelenő termékek közül nevesít jó néhányat. A felsorolt termékek már megjelentek az OECD tagállamok piacain, a közeljövőben a hazai Felügyeleti szerveknek is számolniuk kell ezek megjelenésével, illetve terjedésével. A Javaslat IV. elemzése kapcsán véleményünk szerint vizsgálni szükséges, hogy az ott megjelölt zálogjog-típusok kielégítik-e az új termékek által támasztott követelményeket is, illetve lehetővé teszik-e ezen hitelek átruházását portfolió-szinten stb.
Hasonlóan értékes lehet annak vizsgálata, hogy a hamarosan megjelenő, értékpapírosításról szóló törvény koncepciójába illeszkednek-e a Javaslat IV. zálogjog-típusai, vagy adott esetben akadályát képezik a zálogjoggal biztosított követelések értékpapírosításának.
Álláspontunk szerint az önálló zálogjog esetleges kodifikációja során a jogalkotónak a "biztosítéki" jelleget kell érvényre juttatnia, tekintettel arra, hogy az "absztrakt" teória szerinti önálló zálogjogra egyáltalán nincs igény a gyakorlatban. A szabályozásnak álláspontunk szerint az alábbiakra kellene kiterjednie:
a) Az önálló zálogjog biztosítéki jellegének deklarálása;
b) Az önálló zálogjog lehetséges tárgyainak meghatározása;
c) A zálogadós védelmének biztosítása a törvényi járulékosság hiányára tekintettel, ezzel összefüggésben a biztosítéki szerződés egyes diszpozitív rendelkezéseinek megalkotása;
d) A szabályozás kiterjedhetne arra, hogy az önálló zálogjog megszerzőjének az átruházáskörében milyen fokú gondossággal kell eljárnia a jóhiszemű jogszerzés érdekében, esetlegesen a zálogadóssal szembeni tájékoztatási kötelezettsége körében, illetve ennek elmaradásának jogkövetkezményei;
e) Annak rendezése, hogy a zálogadós kötelezettsége csak a zálogtárgyból történő kielégítés tűrése, esetlegesen, hogy teljes vagyonával felel-e az önálló zálogjoggal biztosított kötelezettségeiért;
f) Együttes önálló zálogjog alapításának lehetősége;
g) Hasonlóan a keretbiztosítéki zálogjog szabályozásához a Javaslat 4:106. § (5) bekezdésében a viszszakövetelés lehetősége (esetlegesen "tulajdonosi önálló zálogjog" formájában), valamint jogosultság az önálló zálogjog más hitelezőre történő átruházásának követelésére;
h) A kielégítési jog megnyílta, az alapjogviszonyból eredő kifogások lehetősége.
Az Európai Bizottság 2005. június 17-én tette közzé vitaindító dokumentumát "Jelzáloghitel az Európai Unióban" címmel. A Zöld Könyv megállapítja, hogy a hatékonyabb és versenyképesebb jelzáloghitel-piacok ösztönzik a munkaerő mobilitását és lehetővé teszik az EU polgárok számára, hogy jobban kihasználják az ingatlantulajdonukban rejlő megtakarítási és befektetési lehetőségeket, továbbá, hogy kívánatos lenne, ha a jelzáloghitelek Európa-szerte akadályok és korlátok nélkül lennének nyújthatóak és igénybe vehetőek.
A 2005. június 17-én kiadott Zöld Könyv négy nagy, egymásba fonódó kérdéskörrel foglalkozik, ezek a fogyasztóvédelem, egyes jogi kérdések, a biztosíték és a finanszírozás. A Zöld Könyvben a határokon átívelő ingatlan-finanszírozás lehetséges jelzálogjogi biztosítékaként megjelölt Eurohypothek/Eurohypothec egy, a német "Grundschuld" mintájára kialakított, szerződéses járulékosságon alapuló zálogjogtípus, amely tulajdonképpen nem más, mint egy közös zálogjog Európa számára a "26th Regime" keretében.
A Magyar Jelzálogbank Egyesület hamarosan konferenciát szervez az önálló zálogjogról, illetve a szerződéses járulékosságban megtestesülő előnyökről, remélhetőleg ebben a Magyar Országos Közjegyzői Kamara közreműködésére is számíthat.
Az önálló zálogjoggal kapcsolatos számos anyag elérhető továbbá Egyesületünk honlapján, a www.mortgagebanks.hu / Önálló zálogjog fül alatt. ■
Lábjegyzetek:
[1] Botos András Gábor titkár, Magyar Jelzálogbank Egyesület
[2] Leszkoven László: A zálogjog új szabályai, Miskolc, Novotni Alapítvány, 2001., 122. old.; Zámbó Tamás: A zálogszerződés, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1999., 140. old.
[3] Salamonné dr. Solymosi Ibolya: A szerződés biztosítékai, AGROCENT Kiadó, Budapest, 1999. 108. old.
[4] Ügyvédek Lapja, 2003/2.
[5] A Kormány 1003/2003. (I. 25.) Korm. határozatával elfogadott szöveg, amely e határozat mellékleteként megjelent a Magyar Közlöny 2003. évi 8. számában.
Visszaugrás
