A rendszerváltozást követően, a piaci viszonyok térhódítása folytán felélénkült az ingatlanforgalom, és ennek hatására nőttek, majd a '90-es évek végén robbanásszerűen megugrottak az ingatlanárak. Részben ennek is köszönhetően nem kívánatos társadalmi jelenségek tanúi lehettünk: a vagyonelleni bűncselekményeken belül megemelkedett az ingatlan tulajdonnal kapcsolatos csalások száma. Ennek polgári jogi vetülete az, hogy addig soha nem látott mértékben megszaporodtak az érvénytelen, illetve a jogi értelemben létre nem jött szerződések. Az ilyen szerződésekkel érintett ingatlantulajdonosok számára jogvédelmi eszközként - annak függvényében, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre került-e az ingatlan-nyilvántartásba - a szerződés érvénytelenségének (létre nem jöttének) megállapítása iránti, valamint a törlési per indítása áll rendelkezésre.
Gyakran tapasztalható, hogy a bejegyzést követően előterjesztett keresetek a tulajdoni bejegyzés törlésére, illetve az eredeti tulaj donjog visszajegyzésére irányuló petitum mellett a szerződés érvénytelenségének - vagy ritkábban létre nem jöttének - megállapítása iránti kérelmet is tartalmaznak. A bíróságoknak ilyen esetben - eljárási szemszögből vizsgálva - elsősorban abban a kérdésben kell állást foglalniuk, hogy a megállapítási kereset előterjesztése megengedett-e.
A Pp. 123. §-a úgy rendelkezik, hogy megállapításra irányuló kereseti kérelemnek csak akkor van helye, ha a kért megállapítás a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása végett szükséges, és a felperes a jogviszony természeténél fogva, vagy a kötelezettség lejártának hiányában, vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. Az 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 62. §-a (1) bekezdésének a) pontja pedig azt teszi lehetővé, hogy keresettel kérje a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti.
A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma az ingatlan átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéséről kialakított véleményének (BH 2005/9. szám) 1. pontjában úgy foglalt állást, hogy ha a bejegyzett tulajdonos az ingatlan tulajdonjogát érvénytelen szerződés alapján jóhiszeműen szerzőre ruházza át, az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására csak akkor van lehetőség, ha a törlési per feltételei fennállnak. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a véleményében alapvetésnek tekintette, hogy "a törlési per célja a sérelmes bejegyzés törlése és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása, alapja pedig az, hogy a bejegyzés érvénytelen. A bejegyzés érvénytelenségéről pedig - ide nem tartozó kivételektől eltekintve - akkor van szó, ha az alapjául szolgáló jogcím (szerződés jognyilatkozat) az anyagi jog (rendszerint a Ptk.) szabályai szerint érvénytelen." Emellett rámutat, hogy "az anyagi jog (Ptk.) alapján indított érvénytelenségi perben a Ptk. 237. § (1) bekezdésére alapított, a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítására irányuló kereset magában foglalja az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése iránti kérelmet is. Abban az esetben pedig, ha az arra jogosult kifejezetten törlési pert indít, hivatkoznia kell a szerződés semmisségére vagy érvényesítenie kell a megtámadási jogát." Ugyan a vélemény nem mondja ki expressis verbis azt, hogy a törlési perben nincs helye az érvénytelenség megállapítására irányuló kereseti kérelemnek, azonban az idézett megfogalmazásból erre a következtetésre kell jutnunk.
Az Inytv. 62. §-a (1) bekezdésének a) pontján alapuló, a bejegyzett tulajdonjog és/vagy egyéb jog törlése iránti kereset mellett szükségtelen keresetet előterjeszteni az érvénytelenség megállapítására is. A felperes ugyanis a törlési keresettel lényegében marasztalás iránti kérelmet terjeszt elő, ennek következtében a Pp. 123. §-a alapján nincs eljárásjogi lehetőség megállapítási keresetre. Emellett a felperes jogainak megóvását a bejegyzett tulajdonjog, illetve egyéb jog törlése, valamint eredetileg bejegyzett jogának visszajegyzése, és nem az érvénytelenség kimondása szolgálja. Ez különösen akkor válik nyilvánvalóvá, ha a bejegyzett tulajdonos nem a közvetlen jogszerző, hanem a szerződési láncolatban a második, vagy azt követő további vevő. Az eredeti tulajdonos, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult közé ékelődött közbenső jogszerzőkkel szemben hiányzik a jogmegóvás szükségessége. Mit sem ér a korábbi tulajdonos az eredeti szerződés érvénytelenségének megállapításával, ha a bejegyzett tulajdonjog törlésére nincs jogi lehetőség. Ezért az eredeti jogszerzővel, valamint a közbenső tulajdonosokkal szemben a megállapítás szükségtelen, ezáltal eljárásjogi okból kizárt. De ugyanígy szükségtelen a megállapítás a bejegyzett jogosulttal szemben is. Erre az álláspontra helyezkedett a Fővárosi Ítélőtábla a 6. Pf. 20. 525/2006/3. számú ítéletében. Rámutatott, hogy a törlési keresetnek csupán jogcíme a bejegyzések alapjául szolgáló szerződések érvénytelensége.
A Legfelsőbb Bíróság kollégiumi véleményével összhangban kiemelte, hogy a törlési kereset csak az érvénytelenségének megállapítása esetén vezethet sikerre. Ez azonban az indokolásra és nem a rendelkező részre tartozó megállapítás. A Fővárosi Ítélőtábla másik tanácsa ezzel egybehangzó döntést hozott az 5. Pf. 20. 270/2005/3. számú ítéletében, amikor kimondta: "a felperes ... további keresete, nevezetesen saját tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése marasztalási kereset, mert szükségképpen magába foglalja az alperesek tűrésre kötelezését, a jelenleg bejegyzett II. és III. rendű alperesek tulajdonjogának törlésére. A felperes marasztalási keresete önmagában is azt igazolja, hogy az önálló megállapítási kereset előterjesztésének Pp. 123. §-ában meghatározott feltételei nem állnak fenn." Ebből azt a következtetést vonta le, hogy a mások közötti szerződések érvénytelenségére hivatkozó, és ez okból a saját tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését - az alperesek tűrésre kötelezése útján -kérő felperes keresete csak abban az esetben lehet eredményes, ha fennállnak a törlési kereset ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényben írt feltételei. Elsőként ebben a kérdésben kell állást foglalni, és nemleges válasz esetén a keresetet - további érdemi vizsgálat nélkül - el kell utasítani.
Mint láttuk, az Inytv. 62. §-a (1) bekezdésének a) pontjára alapított törlési per az érvénytelen (létre nem jött) szerződésen alapuló bejegyzés törlését és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítását szolgálja. Ebből következően ilyen per indítására kizárólag az a korábban bejegyzett tulajdonos rendelkezik a Pp. 3. §-a által megkövetelt keresetindítási jogosultsággal, akinek a jogát a sérelmes bejegyzésre figyelemmel törölték. A Legfelsőbb Bíróság a Pfv. II. 21. 028/2002/10. számú ítéletében kiemelte, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló per célja az eredeti állapot helyreállítása, ezért az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző fél törlési pert nem indíthat. Ezzel megegyező tartalmú döntés született a Fővárosi Ítélőtábla előtt 7. Pf. 21. 346/2004. szám alatt folyamatban volt perben. A másodfokú bíróság azt mondta ki, hogy az a fél, akinek nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga, érvénytelenség címén nem terjeszthet elő törlési keresetet.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
