Nyilván meglepődik a kedves Olvasó, hogy a magyar polgári jogban megtalálni vélt tulajdonjogi jellemzőket keresi a szerző az angol common law jogában. Túl azon, hogy a common law esetjogi rendszerében mennyire lehetséges egyáltalában megtalálni a civiljog dogmatikai jellemzőit, de még saját jogunkban is szinte természetes, hogy a jogszabályok - sokszor kifejezetten vagy hallgatólagosan - nem mindig a jogdogmatikai sajátosságok mentén állapítják meg rendelkezéseiket. Mégis úgy véljük, hogy előnnyel jár, ha az általánosnak vélt, az árutulajdonjog sajátjaként felismert dogmatikai tételek fényében (is) keressük a jogszabályok, vagy az esetjogi megállapítások tartalmának mibenlétét, mert ez a módszer a jogösszehasonlításban is megbízható iránytűként szolgálhat.
Látni fogjuk, hogy ott ahol a jogszabály a már felismert, általános jellegűnek vélt követelményeket (pl. származékos szerzés a tulajdonos átruházó nyilatkozatával és annak nyilvánosságra kerülésével történik; ezzel szemben a szerződés alapján saját munkával létesített új dolgon ily módon létesített új tulajdont a megrendelő vagy megbízó a teljesítést elfogadó nyilatkozata alapján eredeti szerzéssel szerzi meg) nem tartotta fontosnak vagy érvényesülésükre nem állapított meg határozott rendelkezéseket, ott a jogalkalmazó bíróságoknak kellett e tisztázással megbirkózniuk, természetesen nem elvi jelleggel, s nem a fenti elvi követelmények ilyen nyilvánvaló kifejtésével, vagy akár csak megjelölésükkel sem. Ezt a tevékenységüket azonban segítette a törvényi szabályokat nem csupán értelmező, hanem azokat elvi tartalommal megtöltő jogtudományi irodalom.
Az angol jogban az ingatlanok és ingók átruházásáról külön törvény rendelkezik, előbbiről a Law of Property Act 1925 (LPA), az utóbbiról a Sale of Goods Act 1893 (SGA) rendelkezik - természetesen, módosításaikkal együtt.[1]
Az ingatlanok származékos szerzéséről, tehát az adásvétellel, ajándékozással vagy cserével történő átruházásáról az LPA tartalmaz szabályozást. Tartalmának megállapításához egy sok kiadást megért, legutoljára az Oxfordi Egyetem kiadójának gondozásában, két különböző időpontban megjelent kézikönyv kiadását vettük alapul. A mű első kiadásait A Practical Approach to Land Law címmel Judith-Anne Mackenzie-Mary Phillips szerzőpáros jegyezte, forrásként ennek hatodik, 1996-os kiadását[2] vettük alapul, míg a legújabb módosítások magyarázatához Judith-Anne Mackenzie-Aruna Nair szerzők által 18. kiadásként jegyzett művet[3] használtuk fel.
Előljáróban meg kell említenünk, hogy az írott jog szabályait mintegy kiegészítőként kíséri az ún. equity gyakorlata.
Az LPA 1. szakaszának (1) bekezdése két pontban rögzíti az ingatlanra vonatkozó legfontosabb jog, az ún. legal estate két esetét: (a) pontjában a fee simple absolute in possessiont nevezi meg, ami gyakorlatilag a mi tulajdonjogunknak felel meg, s ugyanitt (b) pontban rögzíti az a term of years absolute fogalmát, amelyik a mi fogalmaink szerint kb. az ingatlanbérlethez hasonlítható.[4] A jogosultak közös törvényi megjelölése: "an estate owner", előbbinek a jogosultja az ún. free holder, míg az utóbbié az ún. leaseholder, tehát az előbbi tárgyaként közhasználatban a freehold, s utóbbi esetében a leasehold megjelölés szokásos.[5] Mivel az angol jogban a dologi jog és a kötelmi jog nem válik el élesen, itt, a legal estate körében szerepel a bérlet, pedig, mint majd látni fogjuk, ismeretes a lényegében mindenkivel szemben hatályos real right, s a meghatározott személyek között érvényesülő personal right fogalma.
Az említett ingatlanjogi kézikönyv egy szemléletes példával mutatja be az ingatlanvásárlásnál megjelenő személyek jogi minősítését, és ennek kapcsán az equity hatását. Ha pl. két egymáshoz tartozó személy közül az egyik vásárol ingatlant, de a vételárhoz szükséges pénz egy részét a másik adja, és ezt se nem kölcsönadás, se nem ajándékozás céljával teszi, akkor ebben az esetben a common law szerint csak a szerződésben vevőként feltüntetett személy lesz az ingatlan tulajdonosa. Mégis, mivel társa méltánytalanul lenne mellőzve, ezért a vételárhoz hozzájáruló személynek is valamiképpen kapnia kell bizonyos jogot (interest) a megvett ingatlanban. Ezért tehát az a rendezés nyerhet elfogadást, amelyik a trust of the estate intézményével oldja fel e méltánytalanságot, s ebben az esetben a vevő lesz a trustee in relation to property, az élettársak mindegyike pedig kedvezményezett (beneficiaries) lesz, míg a vevő mindkét szerző félnek - így saját magának is - lesz a trustee-ja.[6]
- 29/30 -
Az LPA említett 1. szakaszának (2) bekezdése kb. a korlátolt dologi jogok kategóriájával jellemezhető egyéb jogosultságokat (interests), valamint az ingatlan egyéb terheit (pl. rentcharge, land tax) határozza meg taxatív módon.
Az ingatlanjogban az equity hatását maga az LPA említett 1. szakasza a (3) bekezdésben tömören így fejezi ki: "All other estates, interests, and charges in or over land take effect as equitable interests."[7] Az equity szerinti jogok létesítését így magyarázza az említett ingatlanjogi kézikönyv:
"Other interests, which are today equitable, were originally legal but were pushed back into equity as result of the statutory reforms of land law. We have already seen that interests which do not fall within the definitions of legal estates and interests in LPA 1925, s. 1(1) and (2), now exist only in equity."[8] Az equity hatását pedig így magyarázza: "The interest of a beneficiary under a trust" alcímben: a kedvezményezett, akinek a javára kezeli a trustee az ingatlant, az a beneficiary, "the trustee owns the legal estate; and the beneficiary owns an equitable interest".[9]
Az equity szerződéses viszonyokra gyakorolt hatását az alábbiak szerint mutatja be. Az adásvételi szerződés kikényszeríthető teljesítése a tételes jog szerint a kártérítés. Az equity azonban tovább megy, és kötelezi a feleket a szerződés sajátos teljesítésére, a legal estate átruházására, illetőleg a vételár kifizetésére. Viszont ezek a kereseti kérelmek, mivel eredetük az equity, diszkrecionális jogkörben bírálhatók el, mert az equity szerinti igények elbírálása mindig a bíróság diszkrecionális jogkörébe tartozik.[10]
Az equity másik érdekességét így elemzi.
Az equity méltányossági maximája azt jelenti, hogy az 'Equity megtettnek tekinti, amit meg kellene tenni', s ez azt eredményezi, hogy az adásvételi szerződés teljesítését - az általános kártérítés mellett - sajátos módon is ki lehet kényszeríteni, amire jogcímet teremt az equity. E szabály működését Victor eladó és Peter vevő közötti adásvétel példáján mutatja be, hogy az "amit meg kellene tenni", az a tulajdonjog (legal estate) átruházása Peter javára. Tehát attól kezdve, hogy a szerződés megköttetett, az equity úgy veszi, mintha a szerződés teljesedésbe is ment volna. Ennek eredményeként a szerződés megkötésétől számítottan Petert úgy kezeli mint equity szerinti tulajdonost, míg Victor marad a jogszerű tulajdonos egészen addig, amíg a tulajdonjogot (legal estate) átruházó okirat (deed conveying the legal estate) el nem készül (until the deed conveying the legal estate is made). Addig pedig az equity szerint (Victor) kezeli (holding) a tulajdont trust alapján, Peter - hozzátehetjük mint beneficiary - érdekében.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
