A helyiségbérleti szerződések a vállalkozások működésének szerves részei, a belőlük eredő jogviták száma jelentős, jellegük szerteágazó és az utóbbi időben több megválaszolásra váró elvi kérdést vetettek fel. E kérdések megközelítésében a bírói gyakorlat nem teljesen egységes és a korábban kialakított megoldások már nem is mindenben alkalmasak arra, hogy a gazdasági élet bérleti szerződésekkel összefüggő igényeit kielégítsék. Tipikusnak mondhatók azok a perek, amelyek tárgya nagy értékű, ezért jelentős havi bérleti díj fejében bérbe adott helyiséget vagy helyiségcsoportot érint, ahol a bérlő már több millió forintos hátralékot halmozott fel, kiürítésre pedig azért nem hajlandó, mert álláspontja szerint a bérbeadó felmondása - többnyire úgynevezett alaki okból - "érvénytelen". A bérbeadó hitelezésre kényszerül és számolnia kell azzal, hogy a hátralék a bérlőtől nem lesz majd behajtható. Mindez különösen sérelmes az amúgy is szűkös költségvetésből gazdálkodó önkormányzatok számára.
A korábbi bírói gyakorlat - mely a kötött helyiséggazdálkodás idején alakult ki - a megváltozott jogszabályi háttér ellenére sok vonatkozásban tovább él: a helyiségbérleti szerződéseket kizárólag az Ltv., azaz a speciális jogszabály rendelkezéseinek alkalmazásával, a Ptk.-tól függetlenül kezeli, a szabályokat kó-gensnek, a felmondást pedig - az alaki előírások, illetve a határidők megsértése miatt - érdemi megalapozottságától függetlenül érvénytelennek minősíti. Ezzel akarva, akaratlanul a jogaikat kifejezetten rendeltetésellenesen gyakorló bérlők oldalára áll, a bérbeadók jogait és törvényes érdekeit csorbítva, holott ma már a bérbe adható helyiségek nagy száma, azaz a kínálati piac ezt a "bérlő védelmet" egyáltalán nem indokolja.■
A helyiségbérletre vonatkozó jogi szabályozás az 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Ltv.) 1994. január 1-jei hatálybalépésével jelentős változáson ment keresztül. Ezek lényegi elemei - a teljesség igénye nélkül - az alábbiakban foglalhatók össze.
A törvény megalkotása előtti speciális jogszabály az 1/1972. (I. 19.) Korm. rendelet volt, amely csak a helyiségbérlet eltérő szabályait tartalmazta, és kimondta, hogy egyebekben a lakásbérletre vonatkozó 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet az irányadó (2. §). Ez utóbbi a felmondás általános szabályai között a felmondást megelőző előzetes felszólítással kapcsolatosan, valamint ennek eredménytelensége esetén a felmondás határidejére vonatkozóan szigorú szabályokat rögzített és a 72. § (6) bekezdésében kimondta, hogy a felszólításra, valamint a felmondásra előírt határidők elmulasztása jogvesztéssel jár. A 74. § rendelkezéséből következően a felmondás - a Ptk.-ban foglaltaktól eltérően - nem minősülhetett olyan egyoldalú címzett jognyilatkozatnak, amely önmagában alkalmas a célzott joghatás (a jogviszony megszüntetésének) kiváltására. Amennyiben ugyanis a bérlő a felmondást nem fogadta el, a bérbeadónak a felmondás érvényességének megállapítása és a kiürítés iránt pert kellett indítania. Csak a bérlői elfogadás esetén volt lehetőség önálló kiürítési kereset előterjesztésére. Mindkét pertípusra határidő volt megállapítva, amelyek elmulasztása a 74. § (3) bekezdése szerint jogvesztéssel járt. Ez volt tehát a jogszabályi alapja annak, hogy a bírósági ítéletek - a rendelkező részben is kifejezésre juttatva - a felmondás érvényességét bírálták el, mely érvényességi kategória magából az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet szabályozásából fakadt, a Ptk.-ban foglalt érvénytelenség jogintézményétől függetlenül.
E jogszabályok hatálya alatt a Ptk. maga is tartalmazott a lakásbérleti jogviszonyra vonatkozóan szabályokat, egyebek között kimondta, hogy a felek a lakásbérleti szerződésben a törvénynek a bérbeadót megillető felmondási jogra vonatkozó rendelkezéseitől a bérlő hátrányára csak jogszabály engedélyével térhetnek el [450. § (1) bekezdés], továbbá, hogy a lakásbérlet szabályait a helyiségbérletre is alkalmazni kell (451. §).
Az Ltv. 1. számú mellékletének a) pontja egyebek közt a Ptk. 450. § (1) bekezdését, azaz a bérlő javára szóló claudicalo kógenciát tartalmazó szabályt is hatályon kívül helyezte. Az Ltv. a felmondáshoz kapcsolódó határidők be nem tartásához - a korábbi szabályozástól eltérően - nem fűz jogvesztést, és nem tartalmaz rendelkezést arra vonatkozóan, hogy a felmondást a bérlőnek el kellene fogadnia, és ennek hiányában a bérbeadónak (jogvesztő határidő alatt) pert kellene indítania a felmondás érvényességének megállapítása iránt. A jogszabálynak megfelelő, illetve a jogszabályi feltételeket nélkülöző felmondás érvényessége vagy érvénytelensége az Ltv. szabályrendszerében nem jelenik meg, kivéve azt a 26. § (6) bekezdésében foglalt speciális szabályt, mely az önkormányzati illetve állami lakásra vonatkozóan kimondja, hogy a bérbeadó a cserelakás felajánlása nélküli felmondás jogát érvényesen nem gyakorolhatja.
Mivel az Ltv. 1. § (3) bekezdése akként rendelkezik, hogy az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadók, ebből az következik, hogy a bérleti szerződés megszűnésével kapcsolatos jogvitákban - beleértve a felmondás jogi megítélését is - az Ltv. rendelkezésének hiányában a Ptk. szabályait kell alkalmazni. Ugyanakkor a Ptk. 1. § (1) bekezdésében foglalt - később részletesen kifejtésre kerülő - alapelvi szabály értelmében az Ltv. rendelkezéseit a Ptk.-val összhangban kell értelmezni, kivéve, ha ettől eltérő rendelkezést tartalmaz.
A jogszabályváltozás következményeit és a bírói gyakorlatra vonatkozó hatását a Legfelsőbb Bíróságon 1995. június 19. napján tartott Polgári konzultatív tanácskozás összegezte (BH 1995. évi 8. szám Fórum rovat). Az egységesen kialakított álláspont 3. pontja megállapítja, hogy a jogszerűen gyakorolt felmondás önmagában megszünteti a lakásbérleti jogviszonyt. A bérbeadó ezért a lakás kiürítése iránt indíthat pert és a felmondás jogszerűségét a bíróság ebben a perben bírálja el. Ha a perindítással a bérbeadó késlekedik, a bérlőnek - ha a jogai megóvása érdekében szükséges, módjában van pert indítani annak megállapítása iránt (Pp. 123. §), hogy a bérleti jogviszonya fennáll, minthogy a felmondás kellő alap nélkül történt.
Az ismertetett változásokon túl alapvető jelentősége van továbbá annak, hogy az Ltv. 1993. július 30-i kihirdetése és 1994. január 1-jei hatályba lépése közötti időben 1993. november 1. napján hatályba lépett a Ptk.-t módosító 1993. évi XCII. törvény, mely a Ptk. 1. § (1) bekezdését módosítva kimondta azt az új alapelvi rendelkezést, miszerint a Ptk. tárgyi hatálya alá tartozó viszonyokat szabályozó más jogszabályokat - ha eltérően nem rendelkeznek - e törvénnyel összhangban, e törvény rendelkezéseire figyelemmel kell értelmezni. A miniszteri indokolás rögzítette: "A Magyar Köztársaság Polgári törvénykönyve ... a magyar polgári jog alapvető fontosságú törvénye. Említett jellegénél fogva a törvénykönyv alapelvei, alapvető intézményei és tételei csak akkor érvényesülhetnek megfelelően, ha nemcsak a kódex keretei között, hanem az azon túli, de tematikailag vele összefüggő szabályozási területeken is kifejtik hatásukat. A törvényjavaslat 1. §-a ... a Ptk. értelmezési alapelvének új elemeként nemcsak a jogalkalmazás számára ad pontos útmutatást, de bizonyos értelemben kihat a jövőbeni jogalkotás jogdogmatikai módszereire is. Ha ugyanis a jogalkotó az előbbiekben említett valamely viszonyt kíván szabályozni, úgy tekintettel kell lennie a Ptk. intézményrendszerére, fogalmi apparátusára, rendelkezéseinek a Ptk. 1. § (2) bekezdése szerint megállapított tartalmára és értelmére. Amennyiben a jogszabály egyes fogalmaknak a hozzájuk tartozó jogi tényeknek a Ptk.-ban foglaltaktól eltérő tartalmat, jelentést, illetőleg értelmezést kíván tulajdonítani, vagy az említett tényekhez, aktusokhoz a Ptk.-ban rögzítettekhez képest más jogkövetkezményt fűz, úgy ezt csak kifejezetten eltérő rendelkezéssel teheti meg."
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
