A bérleti díjak fontos közgazdasági szerepet töltenek be a földjáradék meghatározásában, lényegében a mezőgazdasági termelés során keletkezett jövedelmek termelési tényezők és tulajdonosaik közötti elosztásában. Felfogásunk szerint a föld árát - a támogatások és a más célú hasznosítás lehetőségének értékével kiegészülve - hosszabb távon e tőkésített földjáradék határozza meg (Szűcs, 1998). A földárak és bérleti díjak legtöbbször egymással párhuzamosan változnak (növekednek), azonban gyakran eltérő ütemű és irányú változások is megfigyelhetők. A jövedelmeket meghatározó tényezők alakulása - köztük a mezőgazdasági termékek ára, a támogatások és a szabályozási környezet (például a földpiac, vagy a bérlet szabályozása, adórendszer) - a bérleti díjakat és a földárakat is befolyásolja.
A földárak, bérleti díjak, arányaik és változásuk kitűnő mutatószámok lehetnek a mezőgazdasági termelés jellemzéséhez, versenyképességének értékeléséhez, a területi különbségek, eltérések bemutatásához. Az egyértelmű megítélést azonban számos, hatásait tekintve nem kellően bizonyított, nehezen értékelhető befolyásoló tényező nehezíti. Érzékeltetésül ilyenek lehetnek: a földvásárlás vagy bérlet kérdésének megítélése a mezőgazdasági termelésben; a piaci alkuerő alakulása a földhasználó és földtulajdonos között; a földpiaci korlátozások földárakra, bérleti díjakra gyakorolt hatása.
Az értékelés megvalósítását tovább nehezíti, hogy a földárak és bérleti díjak részletes gyűjtésének hazai háttere nem kellően kidolgozott, így ilyen adatok nem állnak rendelkezésre. A hivatalos magyar statisztika (KSH) nem közöl adatot a termőföld piaci áráról, így átlagos földárak sem képezhetők, a bérleti díjak hivatalos adatgyűjtési rendszere csak országos szinten ad reprezentatív eredményt. A földárak és a bérleti díjak gyűjtésére és értékelésére nem létezik egységes módszertan az Unióban sem, az tagországonként jelentős különbségeket mutat A legfrissebb Uniós statisztika (Eurostat, 2008) nyolc tagállamra vonatkozóan egyáltalán nem tartalmaz adatokat. A földárakról 2006-ra mindössze 14 tagállam, a bérleti díjakról 13 tagállam szolgáltatott adatot.
A rendszeres földár és bérleti díj felmérések (KSH, AKI Tesztüzemi rendszer, MGSZH adatszolgáltatás) alapján mégis bemutatható és értékelhető a magyarországi földárak és bérleti díjak alakulása, változásuk irányai, területi- és földminőség szerinti különbségei, összefüggései, mely az Eurostat adataival kiegészítve Uniós összehasonlítást is lehetővé tesz.
A csatlakozást követő időszakban az Uniós földárakhoz és bérleti díjakhoz viszonyítva - sokak várakozásával ellentétben - ugrásszerű emelkedés, de még jelentősebbnek ítélhető felzárkózás sem volt tapasztalható a hazai földárak és a bérleti díjak esetében. Jelentős szerepet játszik ebben:
· mezőgazdaságunk régi tagállamokhoz viszonyított alacsonyabb jövedelemtermelő képessége,
· területi alapú kifizetéseink régi tagállamokhoz viszonyított elmaradása, eltérése,
· fizetőképes kereslet hiánya,
· a nem letelepedett külföldiek és a társas vállalkozások földszerzésének tilalma.
A termőföld lényegében állandó forgalmát (évente 200-220 ezer ha) a bérleti gazdálkodás magas szintje, az állami tulajdonú termőföldek magas aránya és az osztatlan tulajdonok is korlátozzák. Földáraink és a bérleti díjaink Uniós szinthez való felzárkózását a mezőgazdasági termelők földhasználatának koncentrációjából (a gazdaságok 2,0% használja a gazdaságok termőterületének 76,8%-át) eredő jelentős földpiaci alkuerő is lassítja. A letelepedett tagállami állampolgár gazdálkodók számára lehetővé tett földvásárlás is elenyésző (2005-2007 között mindössze 800 ha, FVM FTF, 2008).
A csatlakozás óta a földbérleti díjak növekedése leginkább a területalapú támogatások bevezetésének köszönhető. A szántóterületek átlagos bérleti díja elérte a 18,8 ezer Ft-ot hektáronként. Az országos átlag a csatlakozás előtt ötödével, majd 2004-2007 között jóval lassabb mértékben, összességében közel harmadával nőtt. Az Uniós tagállamok többségében (az összehasonlításhoz rendelkezésre álló 2003-2006-os időszakban) ennél jóval alacsonyabb, 5-10%-os a növekedés. A magyar és az Uniós (EU15) bérleti díjak között még mindig 3-6-szoros a különbség.
A tesztüzemi adatok alapján a bérleti díjak a Dél-Dunántúli, az Észak-Alföldi és a Közép-Dunántúli régiókban a legmagasabbak. A Dél-Alföldön, Nyugat-Dunántúlon és Közép-Magyarországon a bérleti díjak kissé (15-20%-kal) alacsonyabbak, míg az észak-magyarországi régióban a bérleti díjak mindössze felét-harmadát teszi ki az előző régiók bérleti díjainak. A bérleti díjak alakulását a földminőség is jelentősen befolyásolja. A gyenge és kiváló minőségű szántók bérleti díjában is 2-3 szoros a különbség adott régión belül is. Az MGSZH adatai alapján az újonnan kötött haszonbérleti szerződések földbérleti díjai a korábbi díj két-háromszorosát is elérik. A földbérleti díjak növelését jelenleg a földhasználók részéről az összevont gazdaságtámogatási rendszerre (SPS) történő áttéréskor megszerezhető támogatási jogosultság elnyerése motiválja.
A tesztüzemi felmérés alapján Magyarországon egy hektár szántóterület átlagosan 411 ezer forintba került 2007-ben. Annak ellenére, hogy a földár a csatlakozás előtti időszakhoz viszonyítva 40-50%-kal növekedett, nem tapasztalható határozott felzárkózás az alacsonyabb magyar, és az uniós (EU15) átlagos földárak között, az eltérés még mindig öt-tízszeres különbséget mutat. Az időszakban a tagállamok többségében (Hollandia és Németország kivételével) növekedett a földár, mely többségében (például Lettország, Svédország, Lengyelország, de Belgium és Dánia is) a magyar földárak növekedési ütemét meghaladja.
Az MGSZH földpiaci árai alapján is jelentősek a területi és földminőség szerinti különbségek. A legjobb minőségű észak-alföldi területek és leggyengébb minőségű észak-magyarországi szántók piaci ára között 15-szörös is lehet a különbség. A magyar szántóterületekre jellemző közepes földminőség alapján:
· a legmagasabb árak (400-900 ezer Ft/ha) Észak-Alföldön és Dél-Dunántúlon;
· a legalacsonyabbak (250-400 ezer Ft/ha) Észak-Magyarországon és a Dél-Alföldön;
· míg a többi régió árai leggyakrabban 350-600 ezer Ft/ha között változnak.
Az elkövetkező években a földárak és bérleti díjak tartós emelkedése valószínűsíthető Magyarországon. A földszerzési tilalom feloldásáig megőrizhető a ténylegesen gazdálkodók vásárlási esélye. Az alacsony földárakból és bérleti díjakból eredő előny kihasználására elő kell segíteni a földtulajdon földhasználathoz közelítését, a gazdálkodók földszerzését. Ehhez földvásárlásuk támogatása, kedvezményes jelzáloghitel biztosítása, a birtokrendezés elősegítése is szükséges. Megfontolandó tény, hogy Magyarországon kívül a velünk együtt csatlakozott országok mindegyike már megteremtette a hazai társas vállalkozások közvetlen földszerzésének lehetőségét1 (Európai Bizottság, 2008).
A gazdálkodás biztonságát tovább növeli, hogy az egységes támogatási rendszerben (SPS) a bérelt földeken a támogatás teljesen elválik a földtulajdontól és a termelőt illeti meg. A földár kettéválik: mezőgazdasági terület csak gazdálkodó által megszerezhető támogatási jogosultsággal együtt, vagy anélkül is forgalmazható.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
