Gaál János: A szomszédos ingatlanról áthajló ágak, átnyúló gyökerek (Jegyző, 2023/3., 20-21. o.)

Egy interjúban egyszer megkérdezték tőlem, hogy melyek a tipikus birtokvédelmi ügyek. Akkor azt a választ adtam, hogy nem léteznek tipikus birtokvédelmi ügyek és valójában az a tipikus, hogy gyakorlatilag minden létező jogsértést a birtokvédelem köntösébe öltöztetve keresik meg a jegyzőt. Ebből adódóan a birtokvédelmi kérelmek rendkívül sokfélék, igen színes skálán szemlélhetők, az ok pedig nagyon egyszerű: a birtokvédelem látszólag határtalan általánossága.

Korábban már írtunk arról, hogy nem a birtokvédelem az egyedüli jogintézmény, amely ennyire elmosódott és alkalmazásában perspektivikus is egyben.[1] A Ptké. szomszédjogi szabálya (a dolog használatának általános magánjogi korlátja) is nagyfokú jogalkalmazó szerepet ró az általános szabály konkrét ügyek mentén tartalommal való kitöltésében.

Mindkét jogintézmény szabályozása generálklauzulán alapul, a szomszédjogi szabályozásban különös tényállásokat is találunk a Polgári Törvénykönyvön belül, illetve külön Szomszédjogi törvény[2] is megalkotásra került, míg a birtokvédelem generálklauzuláján túl további szabályozást nem találunk.

Ebben az írásban is alapvetésként rögzítsük: a két jogintézmény orvosság a tulajdonjog eltérő részjogosítványai sérelmére: a szomszédjogi per a használat, a birtokvédelem (jegyző vagy bíróság előtt) a birtoklás sérelmének orvossága. A két generálklauzula fókusza tehát eltérő: a szomszédjogi tényállás a kötelezett, a tulajdonos fókuszából mondja meg azt, hogy milyen korlátok között folytathat magatartást úgy, hogy azzal másokat, de elsősorban szomszédjait ne zavarja; míg a birtokvédelem a jogosult, illetve a tényleges birtokos fókuszából mondja meg, hogy sérelme esetén birtokvédelemre jogosult.

Amíg a szomszédjog funkciója az érdekkollíziók feloldása és az érdekek összemérése, a birtokvédelemben a jegyzői eljárás során ténykérdések vizsgálatára kerül sor - nincs méricskélés, nincs érdek-összehasonlítás, a kérdés mindössze az, hogy történt-e zavarás vagy birtokfosztás. A birtokvédelemben a legegyszerűbb "szankciók" alkalmazása történik: eredeti állapot visszaállítása, míg a szomszédjogi eszköztár ennél jóval speciálisabb, cizelláltabb jogkövetkezmények alkalmazását teszi lehetővé. A jegyzői birtokvédelem a maga egyszerűségében radikális eszköztárával erre (az érdekek mentén történő finomhangolásra) nem alkalmas.

Több megkeresést kaptam szakmai körökből arra vonatkozóan, hogy mi lehet a helyes birtokvédelmi értelmezése az alábbi kérdéskörnek: "A szomszéd fája túl nagyra nőtt, rá fog dőlni a házunkra!", "Átnyúlnak az ágak a telkünkre!", "Áthullanak kertünkbe a levelek!", "A növényzet gyökere vagy ágai károsítják az ingatlanunkat!", "Saját ingatlanunk benapozottsága elveszett." stb.

Tehát itt a "tipikus" probléma, amivel az állampolgárok megkeresik a jegyzőt.

A jegyzői birtokvédelem szükséges törvényszerűsége az elhatárolás. A birtokvédelemi generálklauzula csak téves értelmezéssel ad teret a speciális jogágak által szabályozott jogsértések birtokvédelmi vizsgálatára. A tág és általános birtokvédelmi szabályozás célja mögött nem azt kell látni, hogy abba minden és bármi is belefér. Az általános megfogalmazás célja sokkal inkább az, hogy azok az esetek, amelyek kiszorulnak az ágazati jogszabály keretei közül (vagy az adott jogsértés ágazati vizsgálatát megelőzően a birtokhelyzet azonnali orvoslása szükséges), helyet találjanak a birtokvédelmi eszközrendszerben. Ezek a tételmondatok látszólag nem vonatkoznak a szomszédjog és a birtokvédelem elhatárolására, hiszen mindkét jogintézmény a maga általánosságában elmosódik, sőt olykor összemosódik még egymással is. A választott téma kapcsán a bírói joggyakorlat élesíti a határvonalat.

A növények által okozott zavarásból, érdeksérelemből fakadó problémák szomszédjogi alapú ügyek. Az ilyen ügyekben nem hagyható figyelmen kívül a kertes családi házakkal beépített környezet, továbbá az, hogy a fák porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán a lakókörnyezet javításában, klimatizálásában fontos szerepet töltenek be, így azok telepítése és a meglévő zöld növényzet megóvása általános környezetvédelmi érdek. Erre tekintettel a szomszédjogi vitákban általában nem is kerülhet sor a fák kivágásának elrendelésére. Mint minden szomszédjogi ügyben, itt is az egymással szemben álló érdekek összevetésének eredményét kell figyelembe venni, amelyre a jegyzői birtokvédelmi eljárás nem ad lehetőséget, másfelől pedig a birtokvédelmi ügyekben eljáró jegyzőknek döntéseikben - hacsak nem az az egyetlen megoldás - kerülniük kell a szélsőséges megoldásokat. Kiemelendő, hogy a zavarás szükséges, avagy szükségtelen voltát a jegyző főszabályként nem ítélheti meg. E körben a jegyző a zavarás vonatkozásában fennálló tűrési kötelezettség "nyilvánvalóságát" vizsgálhatja.

- 20/21 -

Egy ügyben[3] a birtokvédelmet kérő a telekhatárhoz közel eső ezüstfenyő, valamint a szomszéd építési munkálatai miatt nyújtott be birtokvédelmi kérelmet a jegyzőhöz. A birtokvédelemmel érintett ingatlanon a kerítéstől számított 126 centiméterre egy 35-40 éves ezüstfenyő állt, amelynek ágai a kérelmező ingatlanára nyúltak át, a fa gyökerei pedig felnyomták az udvarán lerakott térburkolatot. A birtokvédelmi kérelem a fa kivágására irányult, melyet a jegyző elutasított.

Az elsőfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a birtokvédelmet kérő kétséget kizáróan nem bizonyította azt, hogy a fenyőfa károsodást okoz az ingatlanában vagy egyéb módon szükségtelenül zavarja az ingatlana birtoklásában, ezért a keresetet elutasította. A másodfokon eljáró bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét és a jegyző határozatát részben megváltoztatva, kötelezte az ingatlan tulajdonosát az ezüstfenyő kivágására.

A Kúria az ügyben rámutatott arra, hogy az adott esetben a birtokvédelem és a szomszédjog szabályait együttesen kell alkalmazni, figyelmemmel a Legfelsőbb Bíróság PK. 3. számú állásfoglalásában foglalt elvekre is.

Az ügyben nem hagyható figyelmen kívül a kertes családi házakkal beépített környezet, továbbá az, hogy a fák porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán a lakókörnyezet javításában fontos szerepet töltenek be, így azok telepítése és a meglévő zöld növényzet megóvása általános környezetvédelmi érdek. Erre tekintettel a szomszédjogi vitákban általában nem kerülhet sor a fák kivágásának elrendelésére. A Kúria szerint tévesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperes által megjelölt sérelem akár kivételesen is indokolhatja a fa kivágását, illetve figyelmen kívül hagyta a perben beszerzett szakértői vélemény megállapításait ("a fa létéből fakadó eszmei értéktöbblet nagyságrendekkel több, mint a hátrány - oxigéntermelés, a mikroklíma javítása párologtatással, pormegkötés, zajgátlás," "a térburkolat régi, bontott téglákból került kialakításra, amely egy idő után egyébként is elhasználódik," "nem bizonyított, hogy a fa gyökere benőtt a szomszédos épület alá" stb.).