1. A Ptk. a birtokkal megerősített jogcímvédelem jogintézményét a tulajdonjog körében, A tulajdonjog megszerzése című fejezetben, "A tulajdonszerzés átruházással" cím alatt a 117. § (4) bekezdésében szabályozza. A jogintézmény vizsgálatánál célszerű az átruházás útján történő tulajdonszerzés "általános" szabályaiból kiindulni. Ezek röviden a következők:
A magyar jog ingó dolgok átruházása körében a tradicionális rendszert követi: "117. § (2) A tulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog átadása is szükséges." Ezzel szemben az ingatlanoknál a konstitutív hatályú bejegyzés elve érvényesül:[1] "117. § (3) Ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése is szükséges." Természetesen a törvény mindkét esetre irányadónak tartja a nemo plus iuris elvét: "117. § (1) Átruházással - ha a törvény kivételt nem tesz - csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni."
Ezek után következik a sajátos magyar jogcímvédelmi rendelkezés, amely az ingatlan többszöri eladására tartalmaz szabályozást. Ám előbb szükséges itt egy kicsit elidőzni. Miért merül fel a többszöri eladás problémája, és miért csak az ingatlanoknál? Nem véletlen, hogy ezen a ponton kell feltenni ezt a kérdést. Tegyük fel egy pillanatra, hogy a törvényi szabályozás is megállt ezen a ponton (az ingókat illetően meg is állt) és csak az imént ismertetett tulajdonszerzési szabályok állnak rendelkezésünkre. Ha e szabályok alapján közelítünk a kettős eladás problémájához, a következő eredményre jutunk:
Ingó dolog tulajdona akkor száll át a megszerzőre, mikor érvényes jogcím alapján megtörténik az átadás. A tulajdonszerzés tehát két mozzanatból áll: 1. kauza, 2. tradíció mint modus.[2] Ezek időben vagy ebben a sorrendben követik egymást, vagy egyszerre zajlanak. Ami kétszeri lehet, az a kauza, a tulajdonátruházást célzó szerződés. A másodszori eladás fogalmilag nem történhet az első szerződés létrejötte előtt, ez nem igényel további magyarázatot. Fogalmilag történhet ugyan a tradíció után, tehát ti. az eladó azt a dolgot adja el még egyszer, amit egyszer már szerződés alapján átadott valakinek, ebben az esetben azonban nyilvánvalóan a nemo plus iuris elvébe ütköző szerződésről van szó, amely a második vevőnek kötelmi jogosultságokat ad ugyan az eladóval szemben, de a már tulajdont szerzett vevő jogát ez semmiben nem fogja érinteni. A probléma még leginkább a két időpont, a szerződés és az átadás időpontja között bekövetkező újabb eladásnál tűnik relevánsnak. A törvényi szabályozás azonban hézagmentes. A tulajdonátszállás az érvényes kauza alapján való átadással perfektuálódik, így függetlenül attól, hogy melyik szerződés köttetett korábban, az érvényes szerződést kötő reménybeli vevők közül az fog a dolgon tulajdont szerezni, akinek azt az eladó átadja. A "kettős eladás" ilyen formán az ingó dolgok esetében a dogmatikailag zárt rendszer következtében nem jelent jogi problémát.
Ha ingatlanoknál élünk a fikcióval, miszerint a törvény a (3) bekezdéssel bezárólag szabályozza a tulajdonátszállást, hasonló eredményre jutunk. A tulajdonszerzésnek itt is két mozzanata van: 1. kauza, 2. ingatlannyilvántartási bejegyzés mint modus. A kettősség itt is
- 349/350 -
nyilvánvalóan a kauzára vonatkozhat csak. A későbbi eladásnak ebben az esetben is csak a két mozzanat közötti időszakban lehet relevanciája. Az ingatlanok esetében egyébként - szemben az ingókkal, ahol azért gyakori a két mozzanat időbeli egybeesése - ma a bejegyzés, sőt még a széljegybe vétel is szükségképpen csak bizonyos idő után követi a szerződés megkötését. A törvény azonban ebben az esetben is zárt volna: a tulajdonátszállás az érvényes szerződés alapján történő bejegyzés nyomán konstituálódik. Így a másik "vevő" csupán kötelmi igényt támaszthat a - rendszerint - csalárd eladóval szemben, anélkül, hogy ez a bejegyzett vevő tulajdonszerzését befolyásolná.
Meggyőződésem szerint elméleti lehetőségként az ingatlanok többszöri eladását a törvény maga teremti meg a 117. § (4) bekezdésében megfogalmazott jogcímvédelmi szabállyal, amely a következőképpen hangzik: "Többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlannyilvántartásba bejegyezték. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni többszöri ajándékozás esetén is."[3] Ezzel ugyanis a törvény az átruházás mellé konkuráló modusként behozza a tradíciót is. A fent elemzett esetekben a kétszeresség az alapul szolgáló szerződésekre, a kauzákra vonatkozott. Ott azért nem beszélhettünk valóságos kétszeri eladásról, mert a tulajdonszerzést ténnyé a kauzát követő mozzanat, ingók esetében az átadás, ingatlanok esetében a bejegyzés mint modus tette, amelyet szükségképpen csak egyetlen vevő tudott megvalósítani, hiszen mind az ingók, mind az ingatlanok esetében csak egy lehetséges modus állt rendelkezésre: az ingóknál az átadás, az ingatlanoknál a bejegyzés. Márpedig a kétszeres átadás illetőleg a kétszeri bejegyzés kizárt. A 117. § (4) bekezdés következtében azonban az ingatlanszerzésnél két potenciális modussal, a bejegyzés mellett a birtokba adással kell számolni, és ez teremti meg a többszöri eladás elméleti lehetőségét. A két konkuráló modus ugyanis már egymás mellett is, különböző személyek által is megvalósítható. A pontosság kedvéért hozzá kell tenni, hogy a birtokba adást célszerűbb kvázi-modusnak nevezni ebben a vonatkozásban, mivel nem önmagában eredményezi a tulajdon átszállását, csak lehetővé teszi a bejegyzés követelését. Mindenesetre az áldozat, melyet a törvényhozó a vélt gyakorlati igények vagy még inkább politikai szempontok nyomán hozott, nem csekély: a Ptk.-t egy dogmatikailag nehezen védhető, egyensúlytalan szabállyal terhelte meg.
2. A 117. § (3) és (4) bekezdései első megközelítésben főszabály-kivétel viszonyában állnak egymással. A (4) bekezdés kivételt jelent a (3) bekezdésben foglalt konstitutív hatályú bejegyzési elv alól olyan értelemben, hogy amennyiben az ingatlan átruházása nem a "normális" módon zajlik, hanem az eladó többször köt szerződést ugyanarra az ingatlanra, a (3) bekezdés helyett a (4) bekezdést kell alkalmazni. Ha ez így van, a főszabálynak tekinthető (3) bekezdés meglehetősen szűk területre szorul vissza. Voltaképpen maga a konstitutív bejegyzés elve veszít jelentőségéből a tulajdonátruházás kapcsán. A (4) bekezdés ugyanis éppen azon a ponton szorítja meg a konstitutivitást, ahol annak tulajdonképpeni célját be kellene töltenie. Ott cseppfolyósítja el, ahol tényleges jogrendező funkciót tudna betölteni a tulajdonszerzési folyamat egyértelmű lezárásával. A (4) bekezdésben foglaltak miatt az ingatlan - reménye szerint egyetlen - vevőjének nagyon ajánlatos a bejegyzési kérelem benyújtása mellett mihamarabb birtokba is lépni, mert ha nem teszi, megvan az elvi esélye annak, hogy egy másik eladás nyomán birtokba lépő másik vevő tőle az ingatlantulajdont elperelje. A másik eladásra természetesen csak addig kerülhet sor, amíg az eladó szerepel tulajdonosként az ingatlan-nyilvántartásban, azaz az egyik vevőt be nem jegyezték. Nem arról van tehát szó, hogy maga a bejegyzés konstitutivitása szűnne meg, "csak" a (4) bekezdésbeli rendelkezés miatt egy újabb mozzanatot kell a vevőnek de facto teljesíteni, ti. az ingatlan birtokbavételét is. Másszóval ahhoz, hogy az ingatlan vevője teljesen biztos legyen abban, hogy az ingatlan, melyre szerződést kötött, az ő tulajdonába kerül, az szükséges, hogy a törvényben foglalt két konkuráló modus mindegyikét ő valósítsa meg, azaz lépjen mihamarabb birtokba és adja be bejegyzési kérelmét.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
