A társasházak működésének alapkérdéseivel megannyi irodalom foglalkozik, különös tekintettel a gazdálkodásra és a tulajdonosi jogok gyakorlására. Ezen speciális társasági formáció törvényes működésének fontosságáról, megfelelő törvényességi felügyeletének biztosításáról, a gazdaságban betöltött szerepéről és nem utolsósorban a társadalmi együttélésben elfoglalt helyéről azonban igen keveset hallunk. Jelen írás célja nem a téma hosszas jogi taglalása, mint inkább az új feladatkörrel járó nem kicsiny felelősség és a várható társadalmi hatások egymás mellé állítása.
A társasházak jogrendünkben sajátos tulajdoni formát képviselnek, hiszen átmenetet képeznek a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között. Szokványos elnevezés szerint a társasházra is elmondható, hogy ún. "csonka jogi személy" (elsőként lásd Szladits Károly, Magyar Magánjog, Budapest 1941, I. 581-583, 591-592, 625-629.). Ez azonban nem mindig volt így, hiszen kezdetben a társasház-tulajdon ugyan a közös tulajdon egy speciális formájaként intézményesült, azonban a tulajdonosok közösségének jóval kevesebb önállósult joga volt, jogképességgel nem rendelkezett. Voltaképpen az első világháborút követő lakásínség vetette fel a társasházak létjogosultságát és indult meg a jogalkotási folyamat annak érdekében, hogy az elszegényedett tömeg fedélhez jusson. [lásd Dr. Pesta János (szerk.), Egy fedél alatt, Társasházi kézikönyv közös képviselőknek, intéző bizottságoknak, tulajdonostársaknak, ügyvédeknek, Budapest in., 10-16.]
Az úttörőnek nevezhető jogszabály a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk volt, amely csupán 12 szakaszból állt. A törvényi rendezéssel a jogalkotó elsődlegesen az új épületek tekintetében engedte a "közöstulajdoni viszonyt" azzal, hogy a társasházak törvényességi felügyeletét a bíróság, a telekkönyvi hatóság látta el. A törvénycikk 10. §-a értelmében a tulajdonostársak kötelesek voltak a közösségből folyó ügyek intézésére közös képviselőül egy vagy több személyt kirendelni. A közös képviselő megbízatása legfeljebb három év tartamára szólhatott, de a tisztség megújítására lehetőség volt. Már ekkor is a közös képviselő képviselte a tulajdonostársakat a hatóságokkal és harmadik személyekkel szemben és fel volt jogosítva mindazokra a jogügyletekre és egyéb jogcselekményekre, amelyek a társasház közös ügyeinek kezelésével rendszerint együtt jártak. Amennyiben a tulajdonostársak közös képviselőt nem rendeltek ki, a telekkönyvi hatóság rendelkezett kompetenciával arra, hogy kérelemre és a felek meghallgatása után közös képviselőt rendeljen ki. Ezen túlmenően a telekkönyvi hatóság szükség esetén bármelyik érdekelt kérelmére a közgyűlést is egybe hívhatta. A törvénycikk az igazságügy-minisztert hatalmazta fel arra, hogy a társasház-tulajdon intézménye tekintetében a telekkönyvi rendtartásnak a szabályait rendelettel pótolhassa, módosíthassa és kiegészíthesse.
A matuzsálemi kort megélt jogszabályt a második világháborút követően is alkalmazták, megengedve immár, hogy akár fennálló épületek esetén is társasházat lehessen létesíteni. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) megalkotásakor a társasház-tulajdon a jogszabályba mindösszesen egy mondat erejéig, a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezések közé került be.
Az 1960. május 1-jén hatályba lépő törvény 149. §-a értelmében a társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kellett alkalmazni.
Ez a külön jogszabály - a Polgári Törvénykönyv hatálybalépéséről és végrehajtásáról szóló 1960. évi 11. törvényerejű rendelet (Ptké.) 95. §-a értelmében - továbbra is a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk volt. A törvénycikket az 1977. július 1. napján hatályba lépő, a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet helyezte hatályon kívül. Az új jogszabály megalkotása azon a felismerésen alapult, hogy a társasházak egyfelől jelentős szerepet töltenek be a lakóházak fenntartásában, másfelől a régi szabályok alkalmazása a megváltozott társadalmi viszonyaink között mind több problémát okozott. A törvényerejű rendelet indokolása szerint az 1961-1975 közötti lakásfejlesztési terv időszakában több mint 134 000 lakás épült és szükségessé vált a társasház intézményének továbbfejlesztése. Noha az új szabályozás dupla annyi szakaszt tartalmazott, mint elődje, a társasház jogi státusa változatlan maradt, jogi személyiséggel a jogalkotó továbbra sem ruházta fel. Ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartás a földhivatalokhoz került, ami a társasházak működése feletti törvényességi felügyelet megszűnésével járt [lásd 1042/1971. (IX. 29.) Korm. határozat és 1972. évi 31. tvr.].
A következő fordulatot az 1998. március 1-jén hatályba lépő, a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény jelentette. Nyilvánvaló, hogy a rendszerváltáshoz igazodóan, 1989-től tömegessé vált a lakásprivatizáció és a törvényerejű rendelet a megváltozott környezetben már nem jelentett adekvát szabályozást. A törvény indokolása szerint az önkormányzati tulajdonba került, majd a privatizált volt állami bérlakások társasházi tulajdonná válása folytán hazánkban 1997-ben a lakásállomány 1/4-e, kb. 1 millió lakás társasházban volt. Különösen a nagy létszámú, akár több száz külön tulajdonból álló társasházak esetén vált lehetetlenné a működés a régi jogi szabályozás talaján. A jogalkotói cél a társasházak fejlesztéséhez, szinten tartásához szükséges jogi keretek biztosítása volt. Ekkor merült fel először, hogy a társasház-közösségeket jogi személyiséggel kellene felruházni, de a tulajdonostársak jogainak érdekében ezt nem fogadták el. A megoldás végül a jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaságokhoz hasonló olyan formula lett, amely alkalmas volt arra, hogy a társasházak képviselete és a mindennapi élet ügyleteiben való hatékony, gyors részvétele biztosított legyen. Ezzel egyidejűleg - felismerve azt a tényt, hogy a társasházak vagyona nemzetgazdasági szempontból is igen jelentős - a
- 23/24 -
jogalkotó a tulajdonosi ellenőrzésnek széles körű lehetőséget biztosított.
A társasház-közösség jogképességének biztosítása tekintetében nagy szerepe volt annak, hogy a gyakorlatban és a jogalkalmazásban - főként a bíróságok gyakorlatában - nehézséget jelentett a közös képviselő személyes perbeli eljárása és a tulajdonostársak személy szerinti kötelezése. Így az új szabályozás már a társasház-közösséget jogosította fel a jogszerzésre és kötelezettségek vállalására a közös tulajdonnal való ügyintézés körén belül. 1997-től maga a társasház-közösség rendelkezik perbeli jogképességgel és jogosult a közös tulajdon tekintetében a tulajdonosi jogok gyakorlására, továbbá kötelezhető a terhek viselésére. Természetesen emellett a tulajdonostársak mögöttes felelőssége megmarad azzal, hogy a közösség egészét terhelő kötelezettségért a tulajdonostársak csupán a tulajdoni hányaduk szerint megosztott részért kötelesek helytállni. (lásd Bartha Judit - Fazekas Judit - Harsányi Gyöngyi - Miskolczi Bodnár Péter - Ujváriné Antal Edit, Speciális társaságok, A társaságok különös formái, Budapest 2003. 57-62.)
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
