A hátsó ajtón "lopakodott" vissza jogrendszerünk épületébe egy száműzött jogintézmény: az aljelzálogjog. Nem csoda ezért, hogy a jogi közvélemény alig vett róla tudomást.
Azért beszélhetünk "lopakodásról", mert az aljelzá-logjogról nem a Ptk. rendelkezik (holott ott lenne a helye), hanem csak az ingatlan-nyilvántartás szabályai között tűnt fel. Sőt, még az Iny. tv-ben sem esik róla szó: ez ugyanis a 16. § i) pontjában csak annyit mond, hogy az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlant terhelő jelzálogjog és az önálló zálogjog jegyezhető be. Ehhez az Iny. vhr. 17. §-ának (2) bekezdése teszi hozzá, hogy a jelzálogjoggal biztosított követelésre és az önálló zálogjogra aljelzálogjogot lehet bejegyezni.
Az Iny. vhr. felhívott rendelkezése az aljelzálogjog hagyományos fogalmát veszi alapul.
Tárgya kétféle lehet:
1. Aljelzálogjoggal megterhelhető az ingatlant terhelő, jelzálogjoggal biztosított követelés. Ennek előnye abban van, hogy az aljelzálogjog jogosultja nem csupán a zálogkötelezettnek harmadik személlyel szemben fennálló követeléséből kereshet kielégítést, hanem a követelés biztosítékául lekötött ingatlanból is. Adott esetben további előnyt jelenthet a jelzálogjog ranghelye: a követelés elzálogosításának időpontjától függetlenül a kielégítés az ingatlanból a követelést biztosító jelzálogjog ranghelye szerint történik.
2. Az önálló zálogjogot szintén meg lehet terhelni aljelzálogjoggal, de csak akkor, ha az önálló zálogjog tárgya ingatlan. Tudjuk, hogy a zálogjog valamennyi fajtája "önállósítható", és a Ptk. 269. §-ának (1)-(4) bekezdése által nem szabályozott kérdésekben - a 269. § (5) bekezdése értelmében - az önálló zálogjogra is a zálogjog adott fajtájára vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Ebből következik, hogy aljelzálogot csak ingatlant terhelő önálló jelzálogjogon lehet létrehozni. Ebben az esetben az aljelzálog tárgya nem követelés, hanem maga a követeléstől elválasztott, így önállóvá (absztrakttá) tett jelzálogjog. Ezúttal tehát közömbös, hogy az önálló jelzálogjogot milyen követelés biztosítása céljából alapították, annak jogosultja saját követelését elégítheti ki az ingatlanból annak az összegnek az erejéig, amelynek biztosítására az önálló jelzálogjog szolgál és amelyet az Iny. vhr. 18. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartásban is fel kell tüntetni.
Nagyon szép dolog, hogy az Iny. vhr-ben az aljelzá-logjog bejegyzése szabályozva van, azonban az aljelzá-logjogra vonatkozó anyagi jogi szabályokat mégiscsak a Ptk-ban kell valahogyan megtalálnunk. Ez pedig nem lesz könnyű.
ad. 1. Az aljelzálogjog első esetében tulajdonképpen követelés megterheléséről van szó, ezért kiinduló pontnak a Ptk. erről rendelkező 267. §-át kell vennünk. Ez a szabály azonban egyedül csak magát a követelést tartja szem előtt, és nem gondol arra, hogy a követelésnek sokfajta biztosítéka lehet: például kezesség, óvadék, a zálogjog egyik vagy másik fajtája.
Ezek után csak a Ptk. 251. §-a (4) bekezdésének analóg alkalmazása adhat megoldást. E szabály szerint a követelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új tulajdonosra. Ezen felül - szintén analógia alapján -megfelelően alkalmazhatónak tartjuk a Ptk. 329. §-a (1) bekezdésének azt a rendelkezését is, hogy az engedményezéssel az engedményesre átszáll a követelést biztosító zálogjog is. A követelés elzálogosítása ugyanis közel áll az engedményezéshez akkor, ha sor kerül arra, hogy a zálogjogosult a követelésből kielégítést keres. Ugyanakkor hangsúlyoznunk kell, hogy maga a jelzálogjog nem száll át az aljelzálogjog jogosultjára, hanem csak a kielégítés joga: az ingatlanból a jelzálog jogosultja helyett az aljelzálogjog jogosultja kereshet kielégítést. A jelzálogjog az eredeti jogosulté marad, aki annak alapján továbbra is kielégítést kereshet az ingatlanból, ha az aljelzálogjog jogosultja a biztosított követelésből a kielégítési jogot nem, vagy csak részben merítette ki.
E megfontolások alapján úgy tartjuk, hogy az aljel-zálog létesítésére vonatkozó lehetősége a Ptk. szabályaiból levezethető.
Az aljelzálogjog létesítésére irányuló szerződés megkötéséhez a Ptk. 254. §-ának (2) bekezdése írásbeli alakot tesz kötelezővé. Ezen felül az aljelzálogjog keletkezéséhez szükség van a konstitutív hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is. A bejegyzésre az Iny. tv 32. §-ának (1) és (3) bekezdésében előírt tartalmi és alaki kellékeknek megfelelő okirat alkalmas (1. Céghírnök 2001. évi 5. számának 12. és 13. oldalán).
ad. 2. Az ingatlant terhelő önálló jelzálogjog elzálogosításának lehetőségét a Ptk. 269. §-ának az önálló zálogjog átruházását megengedő (3) bekezdéséből vezetjük le.
Az aljelzálogjog létesítésére és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére az önálló zálogjog esetében is ugyanazok a szabályok irányadók, mint amelyeket a jelzáloggal biztosított követelés tekintetében ismertettünk.
Az önálló jelzálogjog alapjául szolgáló jogviszony (az alapszerződés) a Ptk. 269. §-ának (3) bekezdése folytán ugyanúgy elveszti jelentőségét, mint az átruházás esetében. Ez az önálló zálogjog kötelezettjét súlyosan érintheti [lásd erre a Céghírnök 2001. évi 10. számában a 7. oldalon a c) pontban kifejtett szempontokat].
Az aljelzálogjog ezúttal is addig terjed, hogy annak alapján az önálló jelzálogjog jogosultja helyett az aljel-zálogjog jogosultja elégítheti ki követelését, az önálló jelzálogjog ehhez képest szűnik meg vagy marad fenn.
Végül: az aljelzálogjog jogosultja a Ptk, 255. §-ának (1) bekezdése értelmében szintén bírósági határozat alapján, végrehajtás útján kereshet az ingatlanból kielégítést. Elkerülhető a per, ha a zálogszerződést a felek végrehajtási záradékkal ellátható közjegyzői okiratba foglalják [Vht. 22. § c) pontja].
Ingó dolgot terhelő jelzálogjog vagy önálló zálogjog esetén - szabályozás hiányában - aljelzálogjog létesítésére nincs lehetőség. ■
Visszaugrás
