Fővárosi sajátosság, hogy a belvárosi kerületekben a leromlott műszaki állapotú társasházak száma egyre növekvő. A társasházak közössége a szükségessé váló munkálatokat sok esetben nem tudja elvégeztetni, mert födémcserék, lépcsők, korlátok felújítása, liftek felújítása, tető kijavítása, vezetékek cseréje, homlokzatok veszélytelenítése és a további szükségessé váló munkálatok anyagi terhei a kevésbé tehetős társasházak pénzügyi lehetőségeit meghaladhatják.
Elsődleges probléma, hogy ezen társasházak műszaki állapotát nem vizsgáltatják felül rendszeresen a társasházak. A tulajdonosok jókarbantartási kötelezettsége folyamatos, az építésügyi hatóságok általános esetben már csak akkor lépnek közbe, ha élet, vagy balesetveszély áll fenn, akkor is kizárólag csak a veszélyelhárítás mértékéig kötelezhetik a tulajdonosokat.
Amíg a gépjárművek, mint veszélyes üzem, csak hatósági engedély - forgalmi engedély - birtokában, állapotuktól függő gyakorisággal történő rendszeres műszaki hatósági ellenőrzés mellett vehetnek részt a közúti közlekedésben, addig a belvárosra jellemző közterületi határvonalon történő beépítés miatt a homlokzat mentén húzódó közterületi járdán közlekedők biztonságát semmi sem garantálja, nem beszélve a bentlakók biztonságáról. Amennyiben a tulajdonosoknak nincs meg a lehetősége, hogy épületüket önként a szükséges gyakorisággal ellenőriztessék, és a szükségessé váló munkákat elvégeztessék, a hatóságok közbelépésének ingerküszöbe a veszélyes állapot elérése. Ugyanis az építésügyi jogszabályok rendszere a kötelezően előírható munkálatokat általánosságban ehhez kötik. Hatósági észlelés (vagy lakossági bejelentés) esetén az élet- és balesetveszélyessé vált állapotok megszüntetése érdekében az építésügyi hatóság az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. 47. § (2) bekezdés a) pontja alapján a szükséges munkálatok elvégzését a hatóságnak el kell rendelnie, egyéb esetben csak elrendelhető, utóbbi feltételes mód azt takarja, hogy a hatóságnak mérlegelési lehetőséget hagy a jogszabály.
Tekintettel arra, hogy gyakorlatilag minden elrendelt kötelezés ellenállást vált ki a kötelezettből, hiszen ezek a munkálatok költségigényesek, fellebbezés, másodfokú eljárás, azt követően bírósági eljárás következik, szakértői bizonyítással, amelynek költségeit a hatóság viseli, amennyiben az intézkedése még nem volt kellően megalapozott, azaz ha a fennálló állapot veszélyessége még nem kellően bizonyítható.
Az elsőfokú építésügyi hatóságok tehát az utolsó pillanat utáni pillanatban, azaz amikor már, mint a közelmúltban többször, erkély szakad le, függőfolyosó, vagy a forgalmas járdára hullik a vakolat, tesznek lépéseket. Azonban, mint látni fogjuk, ezek a lépések még mindig nem a megoldás lépései.
A belvárosi társasházak - korábban tanácsi bérlakások -, a rendszerváltást követően önkormányzati tulajdonú bérlakások voltak. Ezeknek a lakásoknak a többsége elidegenítésre került 1993 után, de jellemzően minden társasházban maradt legalább 1-2 önkormányzati tulajdonú lakás.
Az egyre sűrűbben előforduló élet- és balesetveszélyes állapot miatt fentebb hivatkozottak szerint az Építési törvény alapján az elsőfokú építésügyi hatóság köteles a veszélyelhárításhoz szükséges munkálatokra kötelezést kiadni, és mivel a kötelezés a társasházi közös tulajdont érinti, a kötelezett a társasház lesz. Az elsőfokú építésügyi hatóság a Fővárosban a kerületi önkormányzat jegyzője. Amennyiben a társasházban az önkormányzat is érintett, a jegyző az ügyből kizárását kéri. Tekintettel arra, hogy a belvárosi lakóházak szinte mindegyike ilyen tulajdoni viszonyú, a kerületi jegyzők egymás kerületeiben járnak el, ezres nagyságrendben. Szükségesnek látszik annak felülvizsgálata, hogy a társasházi közös tulajdonban való önkormányzati tulajdonosi érintettség, amennyiben a kötelezett a társasház maga, megalapozza-e az önkormányzat jegyzőjének kizárását.
A területileg illetékes jegyző helyett másik azonos hatáskörű szerv (másik kerület jegyzőjének) kijelölése nem csak keresztbe dolgozást eredményez, azaz másik hatóság helyetti munkát, hanem előáll a végrehajtás költségeinek kérdése is. Önkéntes teljesítés elmaradása esetén végső soron az önkormányzat háttér kötelezett az élet- és balesetveszély elhárításának szükséges mértékéig. Igaz ugyan, hogy a költséget építtetőre/tulajdonosra háríthatja, végső soron jelzálogjogot jegyeztethet be az ingatlan-nyilvántartásba, követelése erejéig, de ennek költségeit meg kell előlegeznie. Amikor a kerületi önkormányzatoknak szűkre szabott anyagi lehetőségük van a hatósági végrehajtásokra, a kijelölt kerület miért fordítaná készségesen másik kerületben szükségessé váló hatósági végrehajtásra egyébként is szerény keretét.
- 35/36 -
Másik problémát is előidéz a belvárosi leromlott állapotú társasházak jellemző helyzete, azaz hogy a szükségessé váló felújítási, karbantartási munkálatokat saját erőből a társasházak sok esetben nem tudják megoldani.
Pályázati lehetőségek biztosítottak a homlokzati felújításokra, azonban a pályázathoz önerő szükséges, ezen túlmenően az épületeknél nem csak a homlokzatok felújítása szükséges.
Egyre gyakoribb, hogy a társasházak az épület felújításért cserébe adják el tetőterüket. Elméletileg ez mindkét fél részére előnyösnek látszik: a társasház a beázó tető helyett új tetőt kap, homlokzatát is felújítják, egyéb, szükséges munkálatokat helyettük elvégzik. Cserébe a beruházó/vállalkozó az általa újjáépített tetőtérben a lakáspiacon eladható lakásokat építhet. A vevő/beruházó külön projekt céget alapít a beruházásra. Az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonjoga bejegyzésre kerül, a projektre hitelt vesz fel.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
