A hatályos szabályozás alapján az ingatlan áverés csak végső megoldás lehet a végrehajtási eljárás során, abban az esetben kerülhet rá sor, ha más eljárási cselekmények nem vezettek eredményre. Mindez pedig a gyakorlatban azt jelenti, hogy az adós ellen a fokozatosság elvének alkalmazásával vezetett eljárás - mely gyakorlatilag univerzális végrehajtást jelent - véső eleme lehet az ingatlan végrehajtás.
Minden ingatlan végrehajtással foglalkozó dolgozatban megtalálható egy jogeset, mely úgy gondolom valóban rávilágít az ingatlan végrehajtás lényegére, de más okból, mint azt a hivatkozók állítják. A BH 1997.400. sz. jogeset szerint ingatlan árverésére csak abban az esetben kerülhet sor, ha a tartozás mértéke indokolja, vagyis az arányban áll az ingatlan értékével, más forrásból a tartozás nem vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva térül meg. Ennél a jogesetnél álláspontom szerint nem csupán az ingatlan árverés feltételének vizsgálatáról van szó, hanem az adós vagyoni helyzetéről is.
Hatályos szabályozásunk nincsen tekintettel arra, hogy az adós vagyona fedezi-e a tartozást vagy sem. A gyakorlat veszi ezt figyelembe, azaz gyakorlatilag akkor kerül sor döntő többségében az ingatlan árverésére, ha az adós vagyona a tartozásokat nem fedezi, vagy nincsenek bevételei és más lehetőség nincsen tartozásai rendezésére. Az ingatlan vagyon azonban tudjuk nem pusztán vagyontárgyként értékelhető, hanem az a legtöbb esetben az adós létszükségleti, lakhatási igényeit elégíti ki, amennyiben azt az adós elveszíti, gyakorlatilag egzisztenciájának utolsó pillére dől meg.
A fentiek során szándékosan nem használtam egy fogalmat, melynek vizsgálata a természetes személyek elleni hatályos szabályozásban elmarad, ez pedig a fizetőképesség.
Hatályos szabályozásunk ugyanis azt próbálja megoldani, hogy kellő mértékben érvényesüljenek a hitelezők érdekei, de az adós se kerüljön végletes élethelyzetbe. A probléma abból adódik, ha megnézzük egy árverésre kerülő ingatlanok tulajdoni lapját, ami rendszerint azt mutatja, hogy az adós tartozásai meghaladják az ingatlana értékét, mindez pedig azért jelent gondot, mert ebben az esetben ingatlanvagyonának árverési értékesítése sem jelent megoldást fizetésképtelen helyzetére, vagyis továbbra is fennmarad tartozása, csupán annak mértéke csökken. Az elévülés szabályaira figyelemmel az adós hosszabb idő múltán sem tud megszabadulni az adósságspirálból, adott esetben élete végéig adós maradhat. Így igazából az mondható, hogy az ingatlan árverés egyedül a végrehajtást kérők érdekeit szolgálja, az adósnak az esetek többségében nem jelen megoldást, így a hatályos szabályozás egyoldalúnak, aránytalannak mondható.
A 2008-as válság több tanulsággal járt az ingatlan piacon is. Egyrészt a megemelkedett ingatlan végrehajtások száma megmutatta, hogy nem rendelkezik a piac akkor tényleges kereslettel, mely fedezetet nyújtana a jelzálog alapú igények tömeges kielégítésére. Megmutatta azt is, hogy piacgazdasági viszonyok között az ingatlanok értéke nem csak nőhet, de csökkenhet is, az ingatlan bár kiemelkedő szerepet játszik a vagyontárgyak körében, azonban egy piaci pozíciót is megtestesít, a koordináták pedig változhatnak. A jelzálog alapú hitelezés pedig akkor működőképes, ha működik a gazdaság, van fizetőképes kereslet, az adósok teljesíteni tudják vállalt kötelezettségeiket.
Addig azonban, míg a profitorientált alapokon működő pénzintézetek veszteségeik rendezésére többféle megoldással rendelkeznek, eladják a veszteséges terméket és leírják a veszteséget, a természetes személyek ezt nem tehetik meg, mint írtam akár életük végéig elkísérhetik egy-egy pénzügyi ballépésük következményei a hatályos szabályok alapján.
A válság megoldására a hazai kormányzat csaknem minden eszközt bevetett, lehetőséget adott a végtörlesztésre, létrehozta a Nemzeti Eszközkezelőt, hogy átvegye a rászorulók lakásállományát, elszámoltatta a bankokat, bevezette a természetes személyek csődeljárását. Mindez azonban csak részlegesen oldotta meg a problémát, egyrészt hatalmas jelzálog alapú követelésállományt tartanak nyilván a bankok, másrészt változatlanul magas az adósok aránya is.
Ha végignézzük a felsorolt megoldásokat, megállapíthatjuk, hogy a végtörlesztés azokon segített, akik rendelkeztek elegendő készpénz vagyonnal tartozásuk rendezésére, vagyis általában az átlagon felüli keresettel rendelkezőkről van szó. A Nemzeti Eszközkezelő a rászorulókon segített, akik esetében az egy főre eső jövedelem mértéke igen alacsony a közös háztartásban. A két - mondhatni szélsőség - közé eső jogalanyoknak lehetőségként a csődeljárás megindításának lehetősége marad. Ám aki olvasta a jogszabályt és mellé megnézte a gyakorlati eredményeket érzékelheti, hogy ez a jogintézmény nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. Ennek okai nyilvánvalóan az eljárás igénybevételének paramétereiben rejlik.
Amennyiben vetünk egy pillantást az ingatlan végrehajtás történetére, láthatjuk, hogy a végrehajtási eljárás megjelenésekor a hangsúly a valódi eljáráson, annak hatékonyságán volt, nem volt tekintettel az adós egzisztenciális kérdéseire. A háború után a szocializmusban az ingatlan végrehajtás átesett a ló túloldalára nem került rá sor. A hatályos szabályozás kialakulásáig az tapasztalhatjuk a jogalkotó gyakorlatilag rengeteg, vagy majdnem minden megoldást kipróbált, ám ezek
- 16/17 -
egyike sem tette kellően hatékonnyá az eljárást, az ingatlan árverés, mint a bírósági végrehajtási eljárás utolsó stádiuma nem jelent álláspontom szerint megfelelő megoldást sem a végrehajtást kérőnek, sem pedig az adósnak. A végrehajtást kérőnek azért nem mert egy hosszú, göröngyös és költséges út vezet el ehhez a ponthoz, az adósnak pedig azért nem mert a hatályos szabályozás - különösen az elévülés szabályai miatt - nem szabadul meg az adósságától, azt továbbra is görgeti magával.
Ezen merésznek tűnő kijelentések megtételekor az amerikai, a fizetésképtelenség jogának, a korai magyar szabályozás példáját és a jogi személyek fizetési helyzetével kapcsolatos szabályozás összehasonlítását tartom szem előtt.
A magáncsőd az amerikai rendszerben azt jelenti, hogy az adós csődeljárást kezdeményez maga ellen fizetésképtelenség bejelentésével. Az így meginduló eljárás során elveszíti az uralmat a vagyona felett, az a bíróság által kijelölt csődgondnok kezébe kerül, aki értékesíti a vagyont, kielégíti a hitelezőket, az eljárás tényét bejegyzik a hatósági nyilvántartásba és a pénzintézetek, a hozzájuk az adós által benyújtott kérelmei elbírálásakor figyelembe veszik annak tényét. A magáncsőd tényét az amerikai jogrendszer megfelelően helyén kezeli, ezért is mondhatja azt Andre Kosztolányi "hogy nem is bróker az aki legalább kétszer nem jelentett csődöt."
Első csődtörvényünk az 1840. évi XXII. törvénycikk a Csődületről (De concursu). Ebből a szóból alakult ki a csőd szó, amely a hitelezők tömeges jelentkezését, összecsődülését jelenti. Az 1840. évi XX. tc. a csődeljárás lefolytatását az adós fizetési tehetetlensége esetén engedte lefolytatni. A fizetési tehetetlenség azt jelentette, hogy a "közadós adósságai az ezek fedezésére szolgáló vagyontárgyak értékét" felülmúlták. az volt az alapkoncepciója, hogy a csőd bekövetkeztével "az adós vagyona fölötti szabad rendelkezési jogát elveszti" (32. §), és ezzel bár ezt kifejezetten nem mondta ki, a vagyon feletti rendelkezési jogot a hitelezők összességére ruházta át. Az egész eljárás erre az elvre épült fel. A törvény megkülönböztette a csődhitelezőket a tömeghitelezőktől. Tömeghitelezőnek azok minősültek, "kiknek követelése csak a csőd kiütése után, nem a közadós, hanem egyenesen a tömeg, illetőleg azok ellen keletkezett, kikre a tömeg fölötti rendelkezési jog átszármazott, a tömegnek ezek megbízásából tett szolgálat, vagy a tömegnek nyújtott érték folytán". Az 1881. évi XVII. törvénycikk szerint, az előző törvényhez hasonlóan a csődnyitás joghatálya az, hogy a közadós végrehajtás alá vonható összes vagyona tekintetében, melyet a csődnyitás idejekor bírt, és amelyhez a csőd tartama alatt jut, kezelési és rendelkezési jogát elveszti. Ezen jog közvetlen azokra a hitelezőkre száll, akiknek követelései a csődnyitás idején már megvoltak. A törvény megkülönböztette a közönséges és a kereskedelmi csődöt. A kereskedelmi csőd a kereskedőkre és a kereskedelmi társaságokra vonatkozó külön szabályokat tartalmazta. A közönséges csőd megnyitásának feltétele volt, hogy az adós tartozásai meghaladják vagyonát; a kereskedelmi csőd akkor is megállapításra került, ha az adós a fizetéseit megszüntette. Ha a hitelezők kérték a csődeljárás lefolytatását akkor még azt is igazolniuk kellett, hogy az adósnak egynél több személyes hitelezője van, a követelés fennálló követelés és hogy a költségbiztosítékot letétbe helyezték.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
