A Jegyző és Közigazgatás hasábjain már sokadik alkalommal fogalmazunk meg gondolatokat a társasházak törvényességi felügyeletéről.[1] Nyilván ez a nagy érdeklődés nem véletlen, hiszen a szakma szinte egyöntetű véleménye, hogy kissé szabályozatlan a terület, a jogalkotónak néhány részletszabályt rendbe kellene tennie. Abban is biztos vagyok, hogy a törvényből az utóbbi időben a leggyakrabban hivatkozott jogszabályhely a nevezetes 27/A.§
A Jegyző és Közigazgatásban a cikkek szerzői már alaposan feldolgozták a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) 27/A. §-a körüli problémakört. Így sor került már a történeti előzmények, az értelmezési problémák, a hiányok bemutatására, és számos javaslat megfogalmazására is (például: hatáskör-telepítés, eljárási szabályok megalkotása). Sőt már az egyes gyakorlati tapasztalatok feldolgozása is olvasható volt a 2015. január-februári számban. A szakma az első perctől kezdve jelezte véleményét, vagy ha úgy tetszik inkább az aggályát a társasházak törvényességi felügyeletének új szabályaival kapcsolatban. Úgy vélem elméleti síkon a témát alaposan körbejártuk, túl sok új gondolatot, jobbító észrevételt hozzátenni már nem tudunk. Azonban érdekes vállalkozás lehet - tekintve, hogy már több mint egy év eltelt a Thtv. 27/A. § hatálybalépése óta - az ellenőrzésre vonatkozó megszerzett tapasztalatok bemutatása, elsősorban jogi oldalról.
Budapest VI. kerületét, Terézváros egységes karakterét néhány kivételtől eltekintve a sík területen elhelyezkedő, nagyvárosias beépítés és az egységes 19. századi eklektikus építészeti örökség jellemzi. A terület a főváros egyik legsűrűbb beépítésű szerkezeti egységét képezi. Számmal is kifejezve: a beépítettség legalább 86%-os. E cikk szempontjából fontos tulajdonsága a kerületnek, hogy szinte csak társasházi forma található benne, mind jogi, mind építészeti értelemben. Valószínűleg ebből következik, hogy a társasházi törvényességi felügyeleti eljárások száma lényegesen magasabb az országos átlagtól, száz felett van (de vélhetően így van ez a majdnem azonos beépítettségű többi kerület esetében is). Ez a nagyszámú ügy kétirányú tapasztalatszerzést biztosít, egyrészről kirajzolódnak a tipikus hibák a társasházak, vagy inkább a közös képviselők részéről (például: a közgyűlés szabálytalan összehívása vagy az összehívás mellőzése, a jegyzőkönyv tartalmi hiányosságai, az éves beszámoló elfogadásának elmaradása), másrészről előkerültek a törvényességi felügyeleti eljárás processzuális hibái. Ebben a cikkben az utóbbira fokuszálok, úgy, hogy a kerületben kialakult gyakorlatot mutatom be, azzal, hogy tisztában vagyok vele - tekintve, hogy több jegyző kollegával személyes beszélgetések során is elemeztük már a témát -, hogy nem egységesek az elképzeléseink bizonyos részletkérdésekben. Ez önmagában nem baj, hiszen amíg nem találunk tételes jogi rendelkezést, vagy abba ütköző elképzelést, valamennyien kreatívan szárnyalhatunk a jogalkalmazás - jelen esetben széles - útján, netán útvesztőjében. Persze az más kérdés, hogy ez miképpen viszonyul a jogbiztonság követelményéhez, de erre most nem térek ki, mert a gyakorlat bemutatására vállalkoztam.
Ezzel az általános ponttal kezdem, mert többször hivatkozni fogok rá a gyakorlat ismertetése során. Már önmagában a jogszabályi környezet meghatározása is némi feladat elé állítja az embert, hiszen szigorú értelemben kizárólag a Thtv. alapján kell eljárni. Tehát az egyéb alkalmazandó jogszabályokat, mint például a Polgári Törvénykönyv, vagy a Számviteli Törvény, ebben a keretben kell alkalmazni. Egyértelműen kizárt a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvény (a továbbiakban: Ket.) alkalmazása, ugyanakkor a Thtv.-ben szereplő előírások értelmezésében valójában segítséget nyújtana. Bár nem jogforrás, de megemlítendő - mert egyedi és igazán kreatív megoldás -, hogy van olyan jegyző kollega, aki közzétett és mindenki által elérhető jegyzői utasításban szabályozta a szervezete vonatkozásában a törvényességi felügyeleti eljárás egyes lépéseit, így adva útmutatót a törvényességi felügyeleti kérelmek összeállítói számára.
Szinte az eddig megjelent valamennyi cikk foglalkozott már azzal, hogy az illetékesség szabályozása kimaradt a Thtv.-ből. Ennek a súlyos hibának az orvoslásáig a gyakorlat szerencsére egységesen megoldotta a kérdést, hiszen a társasházak törvényességi felügyeletét mindenki csupán a saját közigazgatási területén végzi. Az elmúlt időszakban nálunk egy példa (kérelem) volt arra nézve, hogy egy másik városban lévő, egyébként az eljárást kezdeményező által nyaraló/pihenő céljából használt lakástulajdon alapján az adott társasház tekintetében folytassak törvényességi felügyeleti eljárást. Az eljárás indítását a gyakorlatban kialakított illetékességi okra hivatkozva elutasítottam. Csak ez a lehetőség jöhetett szóba, hiszen a Ket. alkalmazásának kizártsága és az eljárási szabályoknak a hiánya miatt az áttétel intézménye nem volt alkalmazható.
- 19/20 -
A Thtv. 27/A. § (2) bekezdése szerint a "jegyző hivatalból ellenőrzi", hogy a társasház működése megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, a szervezeti és működési szabályzatnak. Mivel a Thtv.-ben nincs más vonatkozó rendelkezés, kérdésként merül fel, hogy a hivatalbóli ellenőrzésen mit kell érteni. Véleményem szerint ez ugyanúgy jelentheti az automatizmust, vagyis valamennyi társasház akár állandó ellenőrzését, de egyúttal azt is, hogy csak hivatalbóli eljárás lehetséges, kérelemre induló nem. Az értelmezés további lehetőségeinél azonban be kell látni, hogy már a Ket. világába kalandozunk - mégha nem is normatív értelemben. Így előfordul a gyakorlatban az ellenőrzési terv elkészítése és az a klasszikus csoportosítási forma, amely szerint egy eljárás indulhat hivatalból vagy kérelemre. A kerületben a munkánk során a klasszikus felosztást követve járunk el, vagyis megkülönböztetjük a hivatalból és a kérelemre induló törvényességi felügyeleti eljárást. Eszerint a kérelem beérkezésekor azt megvizsgáljuk tartalmi szempontból (formai szempontú vizsgálat nem lehetséges, hiszen nincs előírás rá[2]), majd döntünk ez alapján az eljárás indításáról. Azt is el kell, hogy mondjam, hogy a bejelentések száma olyan nagy, hogy az előbb felvázolt felosztás szerinti klasszikus hivatalból induló törvényességi eljárásra egyetlen esetben sem került sor az elmúlt több mint egy évben. A kezdő lépés mindig ugyanaz: értesítjük a közös képviselőt, hogy törvényességi felügyeleti eljárást indítottunk és bekérjük a szükséges iratokat (például: alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, határozatok nyilvántartása, esetleg más olyan dokumentumot, amelyet a kérelmező sérelmez[3]). Meghallgatást általában nem tartunk, de nem is tarthatunk, hiszen idézni sincs jogunk. Ez is a Ket. rendelkezéseinek alkalmazhatósága igényét vetíti elő. Szintén nem tisztázott az sem, hogy ki az ügyfél ebben az eljárásban, ki tekinthet bele az iratokba, kit milyen jog illet meg?
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
