2018. január 1-jével hatályba lépett az új általános hatósági eljárási kódex, az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.), amely számos helyen újította meg a korábban hatályos eljárási kódex alapján kimunkált jogértelmezést. Így van ez a hatósági ellenőrzések esetében is, amelyeknél lényeges kérdés az ellenőrzésekre nyitva álló határidők kérdése, a hatósági eljárásokra irányadó ügyintézési határidős szabályok alkalmazhatósága.
A hatósági ellenőrzésre vonatkozó rendelkezéseket az Ákr. VI. Fejezete tartalmazza. Mivel a hatósági ellenőrzés egy olyan, sajátos hatósági tevékenység, amely nem minősül hatósági ügynek, ezért indokolt volt a külön szabályok megalkotása. A hatósági ellenőrzésre vonatkozó részletes rendelkezésekben ennek megfelelően utalás történik arra, hogy az ellenőrzés alapján indulhat meg maga a hatósági eljárás, a hatósági ellenőrzés tehát egy, az azt megelőző cselekménysorozat.[1] Épp ezért a hatósági ellenőrzésre vonatkozó rendelkezések struktúrája is úgy került kialakításra, hogy a hivatalbóli eljárások szabályait megelőzően rendezi a törvény a hatósági ellenőrzés témakörét.
Ugyanakkor az ellenőrzésre - normagazdaságossági szempontok miatt - a hatósági eljárás releváns, a hivatalbóli eljárásokban irányadó szabályait kell megfelelően alkalmazni.[2] Az alkalmazandó szabályok egzakt, taxatív felsorolása lehetetlen, minden rendelkezés, amely az adott ágazati eljárás sajátosságaihoz igazodóan értelmezhető, releváns lehet a hatósági ellenőrzés során, s így alkalmazandó. Pontosan e szabályozási logikára tekintettel az Ákr. nem tartalmaz külön rendelkezést a hatósági ellenőrzés időtartamára vonatkozóan.
Fentiekre tekintettel, az ellenőrzésre nyitva álló speciális, ágazati jogszabályban meghatározott ügyintézési határidő hiányában, az Ákr. 50. §-a és 52. §-a alkalmazandó az alábbi szűkítésekkel:
- a hivatalbóli eljárásokban, s ekként - az alkalmazási szabály révén - az ellenőrzésekben sem értelmezhetők a sommás és automatikus döntéshozatali eljárásra, valamint a függő hatályú döntésre vonatkozó rendelkezések (hiszen nem beszélhetünk kérelemről, kérelmezett jogról stb.). Az automatikus döntéshozatalt ugyanakkor az Ákr. 104. § (6) bekezdése lehetővé teszi. Az ügyintézési határidők tekintetében tehát, főszabályként hatvan nap áll a hatóság rendelkezésére a hatósági ellenőrzés lefolytatására;
- a 104. § (3) bekezdése alapján a hivatalbóli eljárás - s így az ellenőrzés is, eltérően az 50. § (1) bekezdéstől - az első eljárási cselekmény elvégzésének napján kezdődik;
- az Ákr. 103. § (3) bekezdése értelmében hivatalbóli eljárásokban - s így hatósági ellenőrzés esetén is - kizárólag az eljárás felfüggesztése nem számít bele az ügyintézési határidőbe;
- az Ákr. 51. §-a[3] hivatalbóli eljárásokban, s szintén az alkalmazási szabályra tekintettel, hatósági ellenőrzésben sem alkalmazható, hiszen nem beszélhetünk "kérelmező" ügyfélről, amelyről a rendelkezés említést tesz. Ugyanakkor hatósági ellenőrzés esetén a hivatalbóli eljárásokra irányadó Ákr. 104. § (3) bekezdése sem értelmezhető, amely a szankcionálást korlátozza az ügyintézési határidő kétszeresének túllépése esetére. Ennek oka, hogy hatósági ellenőrzés keretében nem születik szankció, az - dogmatikailag - a ráépülő hivatalbóli eljárásban történik;
- az Ákr. 52. §-a, amely a határidő számítás módját határozza meg, értelemszerűen irányadó a hivatalbóli eljárásokban, s ekként az ellenőrzésekben is.
Ahogy tehát fentebb már említésre került, a hatósági ellenőrzés esetén az ügyintézési határidő - mivel a hatósági ellenőrzésre az Ákr. 100. § (1) bekezdése alapján a hivatalbóli eljárás szabályait kell alkalmazni - az első eljárási cselekmény elvégzésének napján kezdődik [Ákr. 104. § (3) bekezdés]. Az Ákr. e rendelkezéssel fenntartotta a közigazgatási jogban kialakult azon gyakorlatot, mely szerint a hatóságnak a hatósági eljárás lefolytatására irányuló bármely eljárási cselekménye - ideértve többek közt például az adatszolgáltatás iránti
- 48/49 -
felhívást vagy a hatósági ellenőrzés elrendelését is -, amelyet az adott hatósági ügyben elsőnek megtett, ilyen eljárási cselekménynek minősül.
Nagyon fontos hangsúlyozni azonban azt is, hogy az Ákr. ügyintézési határidőre vonatkozó szabályainak megfelelően, a hatósági ellenőrzés keretében történt jogsértés megállapítását követően a hatóságnak azonnal, de legkésőbb nyolc napon belül gondoskodnia kell a hatósági eljárás megindításáról [Ákr. 50. § (6) bekezdés]. E rendelkezés kizárja annak lehetőségét, hogy a hatósági ellenőrzés során feltárt jogsértés esetén hetekkel, vagy hónapokkal később induljon csak meg a hatósági eljárás.
* * *
2018. május 18-án hatályba lépett a Magyarország minisztériumainak felsorolásáról, valamint egyes kapcsolódó törvények módosításáról szóló 2018. évi V. törvény (a továbbiakban: Törvény), amelynek 31. §-a akként módosította a közszolgálati tisztviselőkről szóló 2011. évi CXCIX. törvény (a továbbiakban: Kttv.) rendelkezéseit, hogy ha a kormánytisztviselő a kormányzati szolgálati jogviszonya megszűnését követő 30 napon belül újabb kormányzati szolgálati jogviszonyt létesít, jogviszonyát folyamatosnak kell tekinteni. Emellett arról is rendelkezik a módosítás, hogy a megváltással érintett arányos szabadságból - amennyiben van ilyen - a korábbi kormányzati szolgálati jogviszony megszűnése és az új kormányzati szolgálati jogviszony létesítése közötti időtartamra eső szabadságot meg kell váltani, és a fennmaradó szabadságot a létrejövő kormányzati szolgálati jogviszony alapján a kormánylisztviselőt megillető szabadsághoz hozzá kell számítani, illetve hogy a végkielégítés összegének az új jogviszony létesítéséig a 30 napból hátralévő idővel arányos mértékét vissza kell fizetni.
1. A Kttv. módosított 107. § (2) és (2a) bekezdésében foglaltak értelmében a jogviszony megszűnését követően két lehetőség áll fenn, amennyiben a kormánytisztviselőnek van ki nem adott arányos szabadsága. Ha 30 napon belül nem létesít új - kormányzati szolgálati, közszolgálati vagy állami szolgálati - jogviszonyt, úgy a jogviszony megszűnésétől, vagy megszüntetésétől számított 40. napon a ki nem adott arányos szabadság egészét meg kell váltani. Ha viszont a kormánytisztviselő 30 napon belül új jogviszonyt létesít, a ki nem adott arányos szabadság megváltása az alábbiak szerint alakul: a két jogviszony közötti időtartamból csak a munkanapokat kell figyelembe venni, mivel úgy vesszük, mintha a tisztviselő "quasi szabadságon lett volna". Ez alapján tehát a két jogviszony közé eső munkanapokra vetített szabadság megváltása - és a ki nem adott arányos szabadság mértékéből való levonása - iránt kell intézkednie a korábbi munkáltatónak.
A törvény alkalmazása során az alábbi esetkörök merülhetnek fel a megváltandó szabadság mértékének függvényében:
a) a megváltandó szabadság mértéke több (vagy egyenlő), mint a két jogviszony között eltelt munkanapok száma - ebben az esetben a két jogviszony közötti munkanapok számával megegyező szabadság kerül megváltásra, illetve a megváltott szabadságnak a ki nem adott arányos szabadságból való levonása szükséges, a fennmaradó szabadságot a kormánytisztviselő az új jogviszonyába továbbviszi (egyenlőség esetén nincs továbbvihető szabadság);
b) a megváltandó szabadság mértéke kevesebb, mint a két jogviszony között eltelt munkanapok száma - ebben az esetben a ki nem adott arányos szabadság egésze megváltásra kerül, és ezáltal nem marad az új jogviszonyba továbbvihető szabadság;
c) a kormánytisztviselő nem rendelkezik ki nem adott szabadsággal - ebben az esetben sem megváltandó, sem továbbvihető szabadság nincs;
d) a kormánytisztviselő az arányos szabadságnál több szabadságot vett igénybe - ebben az esetben a Kttv. 107. § (3) bekezdése alapján a különbözetre kifizetett illetményt vissza kell fizetni, és értelemszerűen nincs továbbvitt szabadság.
A szabadságmegváltás kifizetése és az ehhez kapcsolódó valamennyi járulékos kötelezettség teljesítése a korábbi munkáltatót terheli.
2. A jogviszony megszűnésével és megszüntetésével összefüggő egyes eljárási részletkérdésekről a Kttv. szabályozásához kapcsolódó, a közszolgálati tisztviselők és az állami tisztviselők jogviszonyának megszűnésével és megszüntetésével összefüggő egyes eljárási részletkérdésekről szóló 98/2018. (VI. 1.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Kr.) rendelkezik.
2.1. Az ismertetett szabályokat a köztisztviselők és a közszolgálati ügykezelők esetében is megfelelően alkalmazni kell. Ez a Kttv. szabályozási rendszerének felépítéséből következik, ugyanakkor a Kr. 1. §-a is kifejezésre juttatja. Ugyanakkor a Kttv. számos olyan jogállási törvény háttérjogszabálya, amelyek a Kttv.-t "az e törvényben foglalt eltérésekkel" rendelik alkalmazni, tehát a Kttv.-vel "lex specialis-lex generalis" viszonyban állnak. Ilyen többek között az állami tisztviselőkről szóló 2016. évi LII. törvény (a továbbiakban: Áttv.), vagy pl. a Nemzeti Adó- és Vámhivatalról 2010. évi CXXII. törvény.
Általánosságban kijelenthető, hogy a Kttv. új szabályai - és ehhez kapcsolódóan értelemszerűen a Kr. - akkor és annyiban alkalmazandóak, amennyiben az adott jogállási
- 49/50 -
törvény nem tartalmaz eltérő rendelkezést. Például az állami tisztviselőkre és az állami ügykezelőkre a Kttv. és a Kr. szabályai alapvetően kiterjednek, hiszen az Áttv. 3. § (1) bekezdése generálisan a Kttv. szabályait rendeli alkalmazni, ha maga az Áttv. nem tér el. Így tehát abban az esetben, ha az állami tisztviselő új jogviszonyként ismételten állami szolgálati jogviszonyt létesít, a végkielégítéssel kapcsolatosan az Áttv. 9. § (7) bekezdése[4] szerinti speciális szabály alkalmazandó. Természetesen a szervek munkavállalóira nem kell alkalmazni, mivel ők munkaviszonyban állnak.
2.2. A Kttv. 260/C. §-a értelmében a Kttv.-nek a Törvénnyel megállapított rendelkezéseit a Törvény hatálybalépését - 2018. május 18-át - követő jogviszony-megszüntetésekre, illetve megszűnésekre kell alkalmazni. Tehát azokban az esetekben nem kell alkalmazni, ha a jogviszony legkésőbb 2017. május 17-ével megszűnt. A Kr. 7. §-a kiegészítő átmeneti rendelkezést tartalmaz azon kormánytisztviselőkre nézve, akik 2018. május 18-ától kezdődően, de még a Kr. hatálybalépése előtt létesítettek új jogviszonyt, esetükben az új munkáltató köteles a korábbi munkáltatót értesíteni - a Kr. hatálybalépését követő három munkanapon belül - a jogviszony létesítés tényéről és időpontjáról.
3. A jogviszony folyamatosságával összefüggő kérdések esetében leszögezhető ugyan, hogy a Kttv. általában bár nem fogalmazza meg a jogviszony megszűnését vagy megszüntetését követő folyamatosságot, a szóban forgó módosítás éppen az igazságosság és észszerűség jegyében jelentős változást hozott: ha a kormánytisztviselő a kormányzati szolgálati jogviszonya megszűnését követő 30 napon belül újabb kormányzati szolgálati jogviszonyt létesít, jogviszonyát folyamatosnak kell tekinteni. És bár ez a Kttv.-ben nem általános szabályként, hanem a kapcsolódó jogintézmények szabályozásában - Kttv. 69. § (8) bekezdése és 107. § (2) bekezdése - került elhelyezésre, azt mégis általános szabálynak kell tekinteni és valamennyi, a Kttv. 60. § (1) és (2) bekezdése szerinti jogviszony megszűnési és megszüntetési jogcímen alapuló jogviszony megszüntetés esetén alkalmazni szükséges, függetlenül attól, hogy a jogviszony megszüntetése szabadságmegváltással és végkielégítés kifizetésével járt-e.
Az új jogviszony létesítésére vonatkozó Kr. szerinti értesítési kötelezettséget - úgy a kormánytisztviselő, mint az új munkáltató részére - minden esetre indokolt volt előírni, hiszen csak a korábbi munkáltató értesítését követően válhat egyértelművé, hogy a kormánytisztviselőnek nem maradt fenn az új jogviszonyba továbbvihető szabadsága.
* * *
Székhelyszolgáltatást nyújtó társaság kereste meg az Igazságügyi Minisztériumot azzal a kérdéssel, hogy mi a teendő, ha a székhelyül szolgáló ingatlant bérli a helyiséget tulajdonló társasháztól.
1. A székhely feltüntetése, székhellyel való rendelkezés a cég létrejöttének, a cégnyilvántartásban való bejegyzésének egyik alapvető feltétele. A cégbírósági bejegyzés közhitelesen tájékoztatja az érdekelt harmadik személyeket a cég székhelyéről, elérhetőségéről.
A cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (a továbbiakban: Ctv.) 7. § (1) bekezdése szerint "[a] cég székhelye a cég bejegyzett irodája. A bejegyzett iroda a cég levelezési címe, az a hely, ahol a cég üzleti és hivatalos iratainak átvétele, érkeztetése, őrzése, rendelkezésre tartása, valamint ahol a külön jogszabályban meghatározott, a székhellyel összefüggő kötelezettségek teljesítése történik. A cégnek a székhelyét cégtáblával kell megjelölnie".
A Ctv. 7. § (4) bekezdése szerint a "cég székhelye, telephelye és fióktelepe olyan ingatlan lehet, amely a cég tulajdonát képezi, vagy amelynek használatára - ideértve a székhelyszolgáltatás útján biztosított székhelyhasználatot is - a cég jogosult". Jogszerűen tehát az az ingatlan minősülhet székhelynek, ahol a cég elérhető (postáit átveszi), legfontosabb iratai megtalálhatóak, és amely vagy a tulajdona, vagy amelyre megfelelő "befogadó nyilatkozattal" rendelkezik. A székhely fogalmi elemei közé nem tartozik szükségszerűen az, hogy a napi ügyintézés is ott történjen.
Fontos kiemelni ugyanakkor, hogy az ingatlan székhelyként történő feltüntetését lehetővé tevő jogviszony (régebbi szóhasználattal "befogadó nyilatkozat") és az ún. székhelyszolgáltatás nem feltétlenül egymást fedő jogviszonyok. A székhelyszolgáltatás többletkötelezettségek vállalását is jelenti a székhelyszolgáltató részéről.
A székhelyszolgáltatás tipikusan megbízási szerződéssel jön létre. Nem zárható azonban ki az sem, hogy a szerződési szabadság alapján a cég más módon "szerez" használati jogot, így például használatot biztosító dologi jogot alapító szerződések (haszonélvezet, használat), vagy használatot biztosító kötelmi szerződések (bérlet) megkötésével.
A székhelyszolgáltatás lényege, hogy a cég ténylegesen nem használja a székhelyet, a székhellyel összefüggő valamennyi,
- 50/51 -
a Ctv. 7. § (1) bekezdésében részletezett kötelezettségnek nem a cég, hanem az általa megbízott természetes vagy jogi személy tesz eleget. Minden olyan esetben, ahol a cég, vagy a cég alkalmazottja ténylegesen, napi rendszerességgel használja a székhelyet, székhelyszolgáltatásról nem beszélhetünk.
2. A bűnüldöző és a hatósági ellenőrzési jogkört gyakorló hatóságok korábbi években levont tapasztalatai alapján, a székhelyszolgáltató igénybevétele és a csalárd működés között, sok esetben összefüggés mutatható ki. Az állami adó- és vámhatóság számos esetben közvetlen összefüggést talált a cégtemetős szolgáltatásnak nevezett csalárd cégeladás és a székhelyszolgáltatás igénybevétele között, ezért adójogi szempontból is figyelemmel kíséri a székhelyszolgáltatási tevékenységet. Azon túl, hogy az adóigazgatási eljárásban be kell jelenteni az üzletszerűen végzett székhelyszolgáltatás tényét, és az azzal összefüggő adatokat, a magánjogi szabályozás célja az volt, hogy meghatározza azokat a kereteket, amely alapján a székhelyszolgáltatási tevékenység annak céljával összhangban folytatható.
A Rendelet szabályozási célja elsődlegesen az, hogy a székhely ilyen módon való biztosításának magánjogi kereteit megszabja.
3. A cégjogi szabályozás a székhely tekintetében csak a Ctv. 7. § (4) bekezdésében foglalt megkötést tartalmazza, vagyis nem kizárt (sőt a cégek jelentős részénél megfigyelhető), hogy a cég székhelyének címe azonos valamelyik tulajdonos/vezető tisztségviselő (belföldi) lakcímével, tulajdonában álló ingatlan címével. Fontos rámutatni tehát, hogy a cég székhelyének biztosításával összefüggésben a cégjogi szabályok adminisztratív terhet, költségigény-generáló előírást nem tartalmaznak. A székhelyszolgáltatás igénybevétele tehát nem jogszabályi kötelezettségből fakad, hanem az az érintett cégek saját üzleti megfontolásán alapul - vállalva ezzel a szolgáltatás igénybevételével együttjáró ellenérték megfizetésének terhét is.
4. A székhelyszolgáltató által nyújtott szolgáltatásból fakadó kockázatok csökkentése érdekében a Rendelet azt követeli meg, hogy a szolgáltatás helyszínéül szolgáló ingatlan felett a szolgáltató teljes körű használati és rendelkezési jogosultsággal rendelkezzen. Ezért a csupán kötelmi jellegű és az ingatlannal kapcsolatban csak korlátozott jogosítványokat biztosító bérleti, használati konstrukció helyett a rendelet azt írja elő, hogy a szolgáltató az ingatlan felett dologi joggal, vagyis vagy tulajdonjoggal, vagy haszonélvezeti joggal rendelkezzen [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 16. § a) és d) pont].
A rendelet lehetővé teszi, hogy a székhelyszolgáltató úgy nyújtson ilyen szolgáltatást, hogy az ingatlan használata "csupán" kötelmi jogi jogviszonyból folyik, azonban ebben az esetben a rendelet további feltételeket is támaszt. Ha a székhelyszolgáltató használati joga "csak" kötelmi viszonyon alapszik, egyrészt szükséges, hogy az ingatlan tulajdonosa írásbeli nyilatkozatban hozzájárulását adja ahhoz, hogy az ingatlan harmadik személy (cég) székhelyeként kerüljön a cégnyilvántartásba bejegyzésre.
A rendelet ezen túl másrészt azt is előírja, hogy a székhelyszolgáltató és a megbízó cég között jogszabályban taxatíven meghatározott, bizalmi vagy szoros üzleti kapcsolat álljon fenn.
Ilyen kapcsolat egyrészt, ha a székhelyszolgáltató és a cég között a számviteli törvény szerint befolyásolási, irányítási kapcsolat áll fenn, vagyis azonos döntési, vezetési rezsim alá tartoznak. A másik lehetőség, hogy a székhelyszolgáltató további, "kézbesítési", "rendelkezésre állási" kötelezettséget is vállal a céggel kapcsolatosan bejegyzett külföldi személy (tag, vezető tisztségviselő) számára. A harmadik lehetőség pedig az, ha a felek között tartós könyvvezetési megbízás is fennáll.
5. A rendelet egyéves átmeneti időt biztosít(ott) a rendelet hatálybalépésekor már megkötött székhelyszolgáltatási jogviszonyok rendezésére.
* * *
Az Igazságügyi Minisztériumhoz figyelemfelkeltő megkeresés érkezett, amelyben a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben (a továbbiakban: Ltv.) a bérlők számára állami lakások, valamint állami tulajdonú helyiségek vonatkozásában biztosított elővásárlási joggal kapcsolatos jogértelmezési kérdésekben kérték tárcánk állásfoglalását.
A megkeresésben felvázolt probléma lényege abban áll, hogy az Ltv. 52-54. §-ai, valamint egy meghatározott önkormányzati rendelet az elővásárlási jog alapvető tartalmával ellentmondásos rendelkezéseket és eljárási rendet tartalmaz az Ltv. 49. § (1) bekezdése szerinti elővásárlási joggal érintett lakások tekintetében, mind a vételár meghatározása, mind az elővásárlási jog önkormányzati rendelet szerinti gyakorlási módja, de a vételárkedvezmények körében is. A megkeresés ezzel összefüggésben kifejti, hogy az Ltv. 52-54. §-ai, valamint az azok alapján megalkotott önkormányzati rendeletek eljárási rendelkezései - ideértve az e jogszabályok által biztosított fizetési kedvezményeket is - az elővásárlási jogtól idegen jogintézménnyé formálják az Ltv. 49. §-a által a bérlőknek biztosított elővásárlási jogot, gyakorlatilag nem elővásárlási, hanem vételi jogot alkotva ezáltal a bérlők számára, annak ellenére, hogy a törvény csupán elővásárlási jogot kíván teremteni.
A fent ismertetett felvetéssel összefüggésben mindenekelőtt kiemelendő, hogy az Ltv. megalkotása során a jogalkotói szándék az volt, hogy a határozatlan idejű bérleti
- 51/52 -
jogviszonnyal rendelkező bérlők quasi tulajdonosi helyzetbe kerüljenek. E pozíció elősegítése érdekében biztosította a törvény a bérlő részére 1995. március 31-ig a vételi jogot és azzal párhuzamosan a bérlőket jelenleg is megillető elővásárlási jogot.
1. Az Ltv. 49. § (1) bekezdése szerint az állami, valamint az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra a bérlőt (bérlőtársat, társbérlőt) "más személyt" megelőző elővásárlási jog illeti meg. Az Ltv. 54. §-a az önkormányzatot rendeletalkotási joggal ruházza fel többek között a vételár mértékének, megfizetése módjának (részletfizetés, vételárengedmény) meghatározására. Az elővásárlásra jogosult bérlő által fizetendő vételárat tehát a tulajdonosnak az Ltv. 52-53. §-ai alapján kell meghatároznia az önkormányzati rendelet - Ltv. 54. §-a és 1. számú melléklete szerinti, helyi sajátosságokat is figyelembe vevő - rendelkezéseinek megfelelően.
Az Ltv. fenti előírásain alapuló elővásárlási joggal szemben vételi jog - 1995. november 30. napjáig - a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakások bérlőit (bérlőtársait, társbérlőit stb.) illette meg [Ltv. 45. § (1) bekezdés, 48. § (1) bekezdés]. Az Ltv.-ben biztosított vételi jog megszűnésére tekintettel, a törvény vételi jogra vonatkozó rendelkezéseit elhagyta, egyértelművé téve ezáltal, hogy a volt állami (tanácsi) bérlakások bérlőit ma már ugyanúgy csak az e törvény szerinti elővásárlás joga illeti meg, mint az állami lakások bérlőit.
Az Ltv. szabályain alapuló - 1995. november 30-ig fennállt - vételi jog és a jelenleg is gyakorolható elővásárlási jog között lényeges különbség, hogy az elővásárlási jog jogosultja a tulajdonos előzetes nyilatkozata nélkül nem kényszerítheti ki az adásvételi szerződés létrejöttét, elővásárlási jogát csak akkor gyakorolhatja és az ajánlat elfogadásával csak akkor hozhatja létre az adásvételi szerződést, ha a tulajdonos dönt a lakás elidegenítéséről. A tulajdonos értékesítési szándékának megléte - önkormányzati lakás esetén a Képviselő-testület, állami tulajdonú lakás esetén az állam vagy a vagyonkezelő döntése -tehát elengedhetetlen feltétele az elővásárlási jog gyakorlásának. A vételi jog jogosultja ellenben a tulajdonos akaratától függetlenül akkor is megvásárolhatta a lakást - a jogszabályi keretek között kialakított vételárért -, ha a tulajdonos azt nem kívánta eladni.
2. A fent írtak kapcsán szót kell ejteni a szerződéssel létrehozott és a jogszabály rendelkezésén alapuló elővásárlási jog közötti különbségekről is. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:221. §-a szerinti - szerződéssel alapított - elővásárlási jog lényege, hogy meghatározott személyt arra jogosít fel, hogy abban az esetben, ha a tulajdonos meghatározott dolgot harmadik személytől származó ajánlat feltételei szerint el akarja adni, a harmadik személyt megelőzve vásárolhatja meg a dolgot. Ez a szabály tehát a szerződéssel létesített elővásárlási jog tekintetében feltételként írja elő a harmadik személytől származó vételi ajánlatot. Habár a Ptk. szerződésen alapuló elővásárlási jogra vonatkozó szabályai a 6:226. § (3) bekezdése folytán irányadóak a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is, ez nem jelenti azt, hogy más jogszabály - adott esetben az Ltv. - ne tartalmazhatna a Ptk.-ban foglaltaktól eltérő szabályt az általa biztosított elővásárlási jog tartalma, vagy akár az elővásárlásra jogosult bérlő által fizetendő vételár tekintetében.
Az Ltv. 49. §-a ilyen, a Ptk. 6:221. § (1) bekezdésétől eltérő rendelkezést fogalmaz meg, amikor a bérlőt, illetve a szóban forgó §-ban felsorolt más jogosultat megillető (minden más személyt megelőző) elővásárlási jogról rendelkezik. A lakásbérlőt az Ltv. 49. §-a szerint megillető elővásárlási jog tehát a tartalmát tekintve speciális a Ptk. szerinti elővásárlási joghoz képest - egyebek között - annyiban, hogy az eladó tulajdonosnak az értékesítéshez nem kell bevárnia kívülről érkezett vételi ajánlatot, hanem az általa -az Ltv. 52-53. §-aiban és az önkormányzati rendeletben foglalt szempontokra figyelemmel - megállapított, vételárra vonatkozó értékesítési ajánlatot kell közölnie az (1) bekezdésben meghatározott elővásárlási jog jogosultjával. Továbbá azt is meghatározza az Ltv., hogy milyen fizetési feltételekben kell és lehet a feleknek megállapodni, ha a lakást a törvény alapján arra jogosult vásárolja meg. Az Ltv. 52-54. §-ai egymással összefüggő rendelkezések, és - az 54. § (3) bekezdése kivételével - arra az esetre irányadóak, ha a lakásra vonatkozóan az Ltv. 49. §-a alapján az ott felsorolt jogosultakat a hivatkozott rendelkezésekben szabályozott sajátos elővásárlási jog illeti meg.
3. Azt is kiemeli a megkeresés, hogy az önkormányzati rendelet értelmében az elidegenítésre kijelölt lakás vételárát az Ltv. 49. § (1) bekezdése szerinti elővásárlási joggal érintett lakás kivételével a beköltözhető forgalmi érték alapján versenyeztetési eljáráson kell kialakítani. E pontban azt is rögzíti, hogy az Ltv. 52-54. §-ai és az önkormányzati rendelet nem ad arra lehetőséget, hogy a harmadik személytől beérkezett, versenyeztetés útján kialakított vételár kerüljön közlésre a bérlő részére, annak ellenére, hogy az elővásárlási jog intézménye eleve ezt jelenti.
Ennek kapcsán kiemelendő, hogy a bírói gyakorlat szerint, ha az ingatlant az elővásárlásra jogosult bérlő veszi meg, az önkormányzati és az állami ingatlanok elidegenítése esetén alkalmazandó versenyeztetési előírások nem érvényesülnek. (Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.37.153/2007/6.) Ha azonban a bérlő nem él elővásárlási jogával, az Ltv. nem zárja ki, hogy a tulajdonos a lakást harmadik személy részére a bérlőnek felkínált vételárnál magasabb, piaci áron, akár versenytárgyalás útján is értékesítse, ami nem áll ellentétben a Ptk. 6:222. § (3) bekezdésében foglalt rendelkezéssel sem.
* * * Az Igazságügyi Minisztérium állásfoglalásai, jogértelmezései az Alkotmánybíróság 60/1992. (XI. 17.) AB határozata értelmében kizárólag szakmai tájékoztatás érdekében készültek, azoknak bíróságra vagy más hatóságra nézve kötelező ereje nincs. * * * ■
JEGYZETEK
* Az Igazságügyi Minisztérium állásfoglalásai, jogértelmezései az Alkotmánybíróság 60/1992. (XI. 17.) AB határozata értelmében kizárólag szakmai tájékoztatás érdekében készültek, azoknak bíróságra vagy más hatóságra nézve kötelező ereje nincs.
[1] Ákr. 101. § (1) "Ha a hatóság a hatósági ellenőrzés során jogsértést tapasztal, a) megindítja az eljárást, [...]."
[2] Ákr. 98. § "E törvény hatósági eljárásra vonatkozó rendelkezéseit a hatósági ellenőrzésre az e fejezetben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni." Továbbá Ákr. 100. § (1) "A hatósági ellenőrzés hivatalból indul meg, azt a hatóság a hivatalbóli eljárás szabályai szerint folytatja le."
[3] Ákr. 51. § "Ha a hatóság
a) határidőben nem hoz függő hatályú döntést,
b) az ügyintézési határidőt túllépi - és függő hatályú döntés meghozatalának nem volt helye -, vagy
c) az automatikus döntéshozatal, vagy a sommás eljárás szabályait indokolatlanul mellőzi,
az eljárás lefolytatásáért illetéknek vagy díjnak megfelelő összeget, ennek hiányában tízezer forintot megfizet a kérelmező ügyfélnek, aki mentesül az eljárási költségek megfizetése alól is"
[4] Áttv. 9. § (7) "Ha az állami tisztviselő a jogviszonya megszüntetésekor végkielégítésben részesült, a jogviszony megszűnésétől számított tíz hónapon belül újabb állami szolgálati jogviszonyt abban az esetben létesíthet, ha
a) ezt a tényt korábbi munkáltatójának haladéktalanul írásban bejelenti, és
b) vállalja, hogy a végkielégítés összegének az új jogviszony létesítéséig a tíz hónapból hátralévő idővel arányos mértékét visszafizeti"
Visszaugrás
