A jogerős ítélet alapjául szolgáló tényállás szerint a felperes és az I. rendű alperes az életközösségük ideje alatt, a 2005. április 13. napján kelt adásvételi szerződéssel vásárolták meg az utolsó közös lakásukul szolgáló és az 1/2-1/2 arányú közös tulajdonukban álló ingatlant 3.500.000 forint vételárért. Az ingatlan vételárának a kifizetéséhez mint egyetemleges adóstársak 3.500.000 forint összegű kölcsönt vettek fel a II. rendű alperes banktól, mint hitelezőtől 2025. május 31-i lejárattal, 240 havi részletre, havi 29.500 forint indulórészlet mellett. A hitelnyújtás feltétele volt, hogy a peres felek, mint adósok az OTP Garancia Biztosító Rt.-vel jelzálogkölcsön életbiztosítási szerződést kössenek a hitelező II. rendű alperes, mint kedvezményezett javára. A kölcsönszerződés biztosítékául a hitelező II. rendű alperesi pénzintézet javára a perbeli ingatlanra, valamint a felperes -kölcsönszerződésben dologi adósként ugyancsak részt vevő - édesanyjának az ingatlanára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre.
A felperes és az I. rendű alperes házastársi életközösségüket 2006. augusztus 11. napján megszakították, majd a házasságukat a bíróság felbontotta. A perbeli ingatlan kizárólagos használatára a felperest jogosította fel és kötelezte a felperest, hogy 30 nap alatt fizessen meg az I. rendű alperesnek 500.000 forintot lakáshasználati jog ellenértékének rá eső része címén. A peres felek házastársi közös vagyonát megosztotta, és kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek értékkiegyenlítésként 15 napon belül 114.945 forintot, közös adósság címén pedig 87.780 + 83.165 forintot, továbbá kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az I. rendű alperesnek a fenti ingatlan 1/2-ed részének használati díjaként 2006. augusztus 15. napjától havi 8.000 forintot.
A perbeli ingatlant terhelő hiteltartozás részleteit 2006 augusztusával bezárólag a volt házasfelek közösen fizették, az említett időpont óta pedig azt - a házassági életközösségük megszakadására tekintettel - kizárólag a felperes törleszti.
A bíróság a 2009-ben jogerőre emelkedett ítéletével kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 711.663 forintot és ezen összeg után járó törvényes késedelmi kamatot 2008. július 1. napjától a kifizetés napjáig. Ez az összeg a 2006. augusztusától 2009. augusztusáig terjedő időszakban teljesített törlesztő részletek
- 73/74 -
és biztosítási díjak egymás közötti elszámolásából adódott. A megítélt összeg beszámításra került az I. rendű alperes által a felperes ellen a házassági bontóperben hozott jogerős ítélet alapján kezdeményezett végrehajtási eljárásban érvényesített követelésébe, melynek következtében az I. rendű alperes által kezdeményezett végrehajtási eljárást a bíróság korlátozta.
2009. február 23. napján a hitelszámlán az OTP Bank Nyrt. 3.501.006 forint tartozást tartott nyilván (2.P.20.490/2008/8. szám).
A perbeli ingatlan forgalmi értéke beköltözhető állapotban 4.200.000 forint, lakott állapotban pedig 2.100.000 forint. A szakértő szakvéleményében az ingatlan használati díját havi 14.000 - 16.000 forint közötti összegben állapította meg.
Az ingatlan egészét a felperes használja.
A felperes többször módosított keresetében a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon akként történő megszüntetését kérte, hogy az I. rendű alperes egészhez viszonyított 1/2 tulajdoni illetőségét adja a bíróság az ő tulajdonába 350.000 forint megváltási ár ellenében, és a megváltási ár összegébe számítsa be a fentebb hivatkozott jogerős ítélet alapján az I. rendű alperessel szemben még fennálló követelését. Kérte továbbá a II. rendű alperesnek a közös tulajdon általa kért módon történő megszüntetésének a tűrésére való kötelezését.
Az I. rendű alperes az érdemi ellenkérelmében a közös tulajdon árverési értékesítés elrendelése útján történő megszüntetését kérte.
A II. rendű alperes a közös tulajdon megszüntetését - a javára bejegyzett jelzálogjog és elidegenítési, terhelési tilalom változatlan fenntartása, továbbá a bejegyzés alapjául szolgáló kölcsön kötelem érintetlenül hagyása mellett - nem ellenezte. Előadta, hogy a hozzájárulás alapján nem változhat a kötelemben személyes visszafizetési kötelezettséggel bíró ügyfelek felelőssége. Utalt arra, hogy az I. rendű alperesnek kölcsönszerződés kötelékéből kiengedése a mindenkori üzletszabályzat feltételei szerint, külön bírálati eljárás alapján lehetséges.
Az elsőfokú bíróság az ítéletével a felperes és az I. rendű alperes közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy az I. rendű alperes 1/2 tulajdoni illetőségét a felperes tulajdonába adta. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az I. rendű alperesnek 15 napon belül 508.620 forintot. A II. rendű alperest a fentiek tűrésére kötelezte. A viszontkeresetet elutasította.
Az ítéletének indokolása szerint az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetéséről a Ptk. 147. és 148. § alapján rendelkezett, a közös tulajdont a kereseti kérelem szerinti módon szüntetve meg.
Az I. rendű alperest megillető ellenérték számításánál irányadónak tekintette az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői véleményt, ennek alapján az alperes 1/2-ed részilletőségének értékét 2.100.000 forintban határozta meg. Ebbe beszámította az I. rendű alperes által jogerős ítélet alapján a felperesnek fizetendő 711.663 + 35.500 forintot, az I. rendű alperes által elismert 58.326 forint felperesi teljesítést, a házassági bontóperben
- 74/75 -
hozott jogerős ítélet alapján I. rendű alperes által felperesnek fizetendő 285.890 forintot, valamint az ugyanezen jogerős ítélet szerint I. rendű alperesnek járó 500.000 forint lakáshasználati jog ellenértéket, így végeredményben az I. rendű alperest megillető ellenértéket 508.620 forintban határozta meg.
Az elsőfokú ítélet ellen mind a felperes mind az I. rendű alperes fellebbezéssel élt.
A felperes fellebbezésében - tartalmilag - az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával mellőzni kérte a felperes ellenérték fizetésére kötelezését. Álláspontja szerint az ingatlan 4.200.000 forintos beköltözhető forgalmi értékéből levonandó a II. rendű alperessel szemben még fennálló 3.500.000 forint tartozás, ezért az I. rendű alperest csak a különbözetként mutatkozó 700.000 forint fele része, tehát 350.000 forint illetné meg. Ebbe a követelésbe beszámítandó a felperes részéről teljesítettnek tekinthető 500.000 forint lakáshasználati jog ellenértékének arányos része, így végeredményben a felperes ellenérték fizetésére nem köteles a beszámítás folytán.
Az I. rendű alperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára való utasítását kérte, tekintettel arra, hogy az elsőfokú bíróság a közös tulajdon felperes által kért módon történő megszüntetése körében nem tárta fel teljes mértékben a tényállást, és nem vizsgálta a felperes teljesítőképességét sem. Utalt arra is, hogy a közös tulajdon megszüntetésének választott módozata nem garantálja, hogy az I. rendű alperes a kölcsönkötelemből szabaduljon.
A másodfokú bíróság az ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, a megfellebbezett rendelkezéseit részben és akként változtatta meg, hogy a keresetet teljes egészében elutasította.
A döntését azzal indokolta, hogy a tulajdonostársak a közös tulajdon megszüntetését célzó törvényi jogosultságukat a törvény szabta keretek között gyakorolhatják, annak a jóhiszemű joggyakorlás törvényi követelménye szab határt, és ezt a kívánalmat fogalmazza meg a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK véleményének VII. pontja is. Eszerint a közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostársaknak a dologhoz fűződő jogai és törvényes érdekei figyelembevételével kell eljárni, azaz a közös tulajdon megszüntetése következtében nem állhatnak elő olyan körülmények, amelyek bármely tulajdonostársat méltánytalanul hátrányosabb helyzetbe hozzák.
Az ingatlan a felperes érdekkörében minősül lakottnak, a felperesi lakottság folytán mindenekelőtt a Ptk. 148. § (2) bekezdése szerinti felperesi magához váltással való megszüntetési mód vizsgálandó. Ennek keretében meghatározandó az I. rendű alperest megillető ellenérték, az abba beszámítható felperesi követelések köre, és vizsgálandó a felperes teljesítőképessége a ténylegesen kifizetendő megváltási ár tekintetében, ugyanakkor a felperes és az I. rendű alperes által II. rendű alperessel kötött kölcsönszerződésén alapuló tartozást is vizsgálni kell.
Az nem vitás, hogy az ingatlan egészének beköltözhető forgalmi értéke 4.200.000 forint, a II. rendű alperessel szemben fennálló 3.500.000 forint tartozást csak akkor le-
- 75/76 -
hetne levonni, ha a jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján tényként lenne megállapítható, hogy a közös tulajdon felperes által kért módon történő megszüntetése folytán módosításra kerülne a II. rendű alperessel kötött hitelszerződés, és így az I. rendű alperes mentesülne a II. rendű alperessel szembeni kötelezettség teljesítése alól.
A II. rendű alperes perbeli egyértelmű nyilatkozatából következik, hogy a kölcsönszerződés kötelékéből való kiengedés csak külön hitelbírálati eljárás alapján lehetséges. Ez alapján előfordulhat, hogy az I. rendű alperes 1/2-ed tulajdoni illetőségét a kölcsöntartozással csökkentett érték fejében szerzi meg, ugyanakkor az I. rendű alperes változatlanul felelősséggel tartozna a II. rendű alperessel szembeni tartozás kielégítéséért.
Az I. rendű alperest megillető ellenérték számításánál tehát kiinduló pont a szakértői vélemény szerinti beköltözhető forgalmi érték I. rendű alperesre eső része, 2.100.000 forint. Ebbe az ellenértékbe beszámítandó az I. rendű alperes által elismert 58.326 forint, a házassági bontóperben hozott jogerős ítélet szerint I. rendű alperes által felperesnek fizetendő 285.890 forint.
Ezen túlmenően tényként állapítható meg, hogy az I. rendű alperes külön elszámolási perben hozott jogerős ítélet alapján köteles a felperesnek megfizetni az elsőfokú ítélet indokolása szerint 711.663 + 35.500 forintot, míg a felperes köteles megfizetni az I. rendű alperesnek - egyebek között - 500.000 forint lakáshasználati jog ellenértéket és 2006. augusztus 15. napjától havi 8.000 forint többlethasználati díjat. Ez utóbbi tételek kapcsán a per eddigi adatai alapján az állapítható meg, hogy az I. rendű alperes a jogerős ítéleten alapuló követelése behajtása érdekében végrehajtási eljárást kezdeményezett a felperessel szemben, amely végrehajtási eljárásban a felperes I. rendű alperessel szembeni tartozásába beszámította a jogerős ítélet alapján I. rendű alperessel szemben fennálló követelését, ezért a végrehajtás korlátozására került sor. Az elvégzett pontos elszámolásra adatok nincsenek, az azonban a felperes és az I. rendű alperes előadása alapján megállapítható, hogy az 500.000 forint lakáshasználati jog ellenértékkel szemben a felperest megillető 711.663 forint I. rendű alperesi tartozás, vagy legalábbis annak arányos része beszámításra került, ezért az I. rendű alperest megillető ellenérték a 711.663 forint teljes összegével nem, csupán annak esetleg még fennálló részével csökkenthető.
A fentiekből következően az I. rendű alperest megillető ellenérték a per eddigi adatai szerint nem lehetne kevesebb az elsőfokú ítéletben meghatározott összegnél, annak megfizetése vonatkozásában pedig a felperes teljesítőképességet nem tudott igazolni.
A közös tulajdon megszüntetésének ez a módozata nyilvánvalóan sérti az I rendű alperes érdekeit, ezért ez a közös tulajdon a felperes által kért módon nem szüntethető meg.
Mivel a Ptk. 148. § (2) bekezdése nem alkalmazható, mert az az I. rendű alperes méltányos érdekeit sérti, ezért érdemben vizsgálandó a Ptk. 148. § (3) bekezdésében írt árverési értékesítés, mint a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módja.
A felperes nem nyilatkozott arra vonatkozóan, hogy a közös tulajdon árveréssel történő megszüntetése esetében vállalja a kiköltözést, lakott, esetlegesen részben lakott ál-
- 76/77 -
lapotú árverés esetén pedig a legalacsonyabb árverési ár a II. rendű alperessel szemben fennálló követelés kiegyenlítésére sem elegendő.
A fentiekre tekintettel a másodfokú bíróság megállapította, hogy az árverési értékesítési mód feltételei nem biztosítottak, mert az mindkét tulajdonostárs méltányos érdekét súlyosan sérti.
A peres feleknek a közös tulajdonú ingatlanhoz fűződő érdekeit az előzőekben részletezettek szerint vizsgálva megállapította, hogy a közös tulajdon megszüntetésének egyik módozata sem alkalmazható a tulajdonostársak méltányos érdekeinek sérelme nélkül.
A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelemmel élt: az ítélet közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó rendelkezéseinek a hatályon kívül helyezése, valamint az elsőfokú bíróságnak ebben a körben új eljárásra és új határozat hozatalára való utasítása iránt.
A felülvizsgálati kérelmének részletesen kifejtett indokai szerint a jogerős ítélet általa sérelmezett rendelkezései a Ptk. 147. §-át sértik.
Álláspontja szerint téves a másodfokú bíróságnak az az álláspontja, hogy a közös tulajdon az általa kért módon nem szüntethető meg, továbbá, hogy egyértelmű a II. rendű alperesnek az a nyilatkozata, mely szerint a kölcsönszerződés kötelékéből való kiengedés csak külön hitelbírálati eljárás alapján lehetséges. Mindezek miatt feltételezésen alapul a másodfokú bíróságnak az az álláspontja, mely szerint előfordulhat, hogy az I. rendű alperes 1/2 tulajdoni illetőségét ő maga csökkentett érték fejében szerezné meg, az I. rendű alperes viszont változatlanul felelősséggel tartozna a II. rendű alperessel szemben fennálló tartozás megfizetéséért. A per megalapozott elbírálásához a II. rendű alperes arra való kötelezése lett volna szükséges, hogy a hitelbírálatot a per tartama alatt végezze el, és ennek ismeretében kellett volna állást foglalnia az első- és a másodfokú bíróságnak abban, hogy az I. rendű alperest megillető ellenérték meghatározása során az ingatlan forgalmi értéke csökkenthető-e a II. rendű alperessel szemben fennálló kölcsöntartozással.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság alaposnak találta, a következők szerint.
A Ptk. 147. § alapján a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, és az e jogról való lemondás semmis. A Ptk. 148. § (1) bekezdése szerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Az utóbb hivatkozott § (2) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja azzal, hogy ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.
I.1. Helyesen hivatkozott ugyan a másodfokú bíróság az ítéletének indokolásában arra, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalásának meghaladottá nyilvánításáról és a közös tulajdon megszüntetéséről szóló 1/2008. (V. 19.) PK véleményének VII. pontja szerint a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor,
- 77/78 -
ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti.
Helyesen fejtette ki azt is, hogy a perbeli esetben a közös tulajdon megszüntetésének a legcélszerűbb módja az lenne, ha az I. rendű alperes tulajdoni hányadát az ingatlanban bennlakó és annak a kizárólagos használatára is feljogosított felperes megfelelő ellenérték fejében magához válthatná, a felperes keresetének megfelelő ezen megosztási mód alkalmazhatóságának a mikénti megítéléséhez viszont - az ingatlan forgalmi értékének és a II. rendű alperessel szemben fennálló kölcsöntartozás összegének az alapulvételével - az I. rendű alperest megillető ellenérték (megváltási ár) összegének, az abba beszámítható felperesi követelések körének és összegének, valamint a felperes marasztalási összeg vonatkozásában fennálló teljesítőképességének a meghatározása szükséges.
2. Téves viszont a jogi álláspontja, hogy a perbeli esetben a közös tulajdon felperesi magához váltással történő megszüntetése folytán az I. rendű alperest megillető megváltási ár meghatározása során az ingatlan beköltözhető forgalmi értéke a II. rendű alperessel szemben fennálló közös adósság összegével csak akkor lenne csökkenthető, ha a rendelkezésre álló peradatok alapján tényként lenne megállapítható az, hogy a felperes általi magához váltás esetén a volt házasfelek és a II. rendű alperes között létrejött kölcsönszerződés módosításával az I. rendű alperes a II. rendű alperessel szembeni kötelezettségének teljesítése alól mentesülne.
A volt házasfelek perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdonának a megszüntetésére ugyanis a házastársi közös vagyonuk Csjt. 31. § (2) bekezdése alapján történő megosztása keretében kerül sor, a házastársi közös vagyonba pedig a Csjt. 27. § (1) bekezdése értelmében nem csupán az életközösség ideje alatt akár külön-külön, akár együttesen megszerzett aktív vagyontárgyak (dolgok, vagyoni értékű jogok és követelések), hanem az említett időszakban keletkezett passzív vagyontárgyak, tehát - többek között - a közös adósságok (vagyoni tárgyú kötelezettségek) is beletartoznak.
A Legfelsőbb Bíróság számos eseti döntésében rámutatott már arra, hogy a házastársak közös adósságát képező hitel a belső jogviszonyukban megosztható a tartozásátvállalás szabályai szerint akkor is, ha ahhoz a jogosult nem járul hozzá, és így a külső jogviszonyban mindkét házastárs adóstárs marad (LB Pfv.II.20.652/2008/9.). A tartozásátvállalás ugyanis az egyetemleges adóstárs volt házasfelek és a jogosult II. rendű alperes közötti külső jogviszonyban a Ptk. 332. § (1)-(2) bekezdése szerint a jogosulttal szemben csak a hozzájárulása esetén válik ugyan hatályossá, a volt házastársak egymás közötti, belső jogviszonyában viszont a tartozást átvállaló házastárs a hivatkozott § (2) bekezdése szerint a hozzájárulás hiánya esetén is köteles a másik házastársat olyan helyzetbe hozni, hogy az a lejáratkor teljesíthessen, a jogosult II. rendű alperes pedig a Ptk. 286. § (1) bekezdése értelmében a felperes, mint "harmadik személy" részéről felajánlott teljesítést is köteles elfogadni, hiszen a pénztartozás teljesítése nincs személyhez kötve, illetőleg
- 78/79 -
nem igényel olyan különleges szakértelmet vagy képességet, amellyel a felperes nem rendelkezik. A házastársak egymás közötti, belső jogviszonyát tehát a hozzájárulás hiánya valójában nem is érinti (Pfv.II.21.421/2009/7.)
Egységes ezért az ítélkezési gyakorlat abban, hogy ha pénzintézeti kölcsönnel terhelt ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén a bíróság az egyik házastársat a másik házastárs tulajdoni illetőségének a magához váltására jogosítja fel, az ellenérték meghatározásánál a még fennálló hátralék összegét figyelembe kell venni, és ennek folytán a kölcsön visszafizetése azt a felet terheli, aki az egész ingatlan tulajdonjogát megszerzi. A bíróságnak ez a rendelkezése azonban csak a volt házasfelek egymás közötti, belső jogviszonyában dönti el a kölcsön visszafizetésére irányuló kötelezettség kérdését, a volt házasfelek és a pénzintézet közötti külső jogviszonyban viszont a hitelező jogait nem érinti, vele szemben tehát - az eredeti szerződésnek megfelelő tartalommal - mindkét házastárs egyetemleges adóstársi kötelezettsége változatlanul fennmarad (BH 1975/9., PJD VI. 417.). Erre tekintettel a bíróságnak a felek jogainak az egymással szemben való megóvása végett Pp. 123. § alapján rendelkeznie kell az ítéletében annak megállapításáról, hogy a volt házasfelek egymás közötti jogviszonyában a kölcsöntartozás egyedüli visszafizetése az ingatlan kizárólagos tulajdonát megszerző volt házastársat terheli.
A házastársak és a pénzintézet közötti külső jogviszonyban ezzel szemben a pénzintézet felé fennálló kötelezettség alól a tulajdonjogát elvesztő házastárs a tartozás alól csak akkor szabadul, ha őt a pénzintézet a kölcsönkötelemből kiengedi. Ezt azonban a pénzintézet rendszerint feltételhez: a tartozás harmadik személy általi átvállalásához, vagy készfizető kezes állításához köti. Annak nincs ugyan akadálya, hogy a pénzintézet által közölt szerződésmódosítási feltételeknek az ingatlant magához váltani, és a kölcsönt átvállalni szándékozó házasfél általi teljesítését a bíróság a felek indítványára még az ítéletének meghozatala előtt megkövetelje. Ennek elmaradása vagy a szerződés módosításának a pénzintézet általi megtagadása viszont a tulajdonközösség bíróság általi megszüntetésének nem akadálya. Arra pedig a bíróságnak sem anyagi jogi, sem eljárásjogi lehetősége nincs, hogy a magához váltásra feljogosított házasfelet az ítéletében kötelezze a szerződésmódosítás feltételeinek a teljesítésére, és ezáltal lényegében a szerződés módosítására.
Önmagában a tulajdonjogát elvesztő peres fél adóstársi minőségének a külső jogviszonybeli fennmaradása nem sérti a Ptk. 200. § (1) bekezdése és 205. § (1) bekezdése szerinti szerződéses szabadság elvét, nem eredményezi a szerződés - Ptk. 240. és 241. §-aiban meghatározott törvényes feltételek hiányában történő - módosítását, és nem sérti a tulajdonjogát elvesztő peres fél méltányos érdekeit sem, ezért nem akadálya a tulajdonközösség megszüntetésének sem.
A jogerős ítélet alapján ugyanis a kölcsönszerződés a volt házasfelek és a hitelező közötti külső jogviszonyban változatlan tartalommal fennmarad, a volt házasfelek egymás közötti belső jogviszonyában viszont a még fennálló tartozás egyedüli megfizetése kizárólag az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerző peres felet terheli. Ha tehát az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerző fél a volt házasfelet, mint adóstársat terhe-
- 79/80 -
lő fizetési kötelezettségnek nem tenne maradéktalanul eleget, úgy a pénzintézet a még fennálló tartozás megfizetését a tulajdonjogát elvesztő adóstárstól is követelhetné ugyan, ebben az esetben azonban a tulajdonjogát elvesztő volt házasfélnek, mint egyetemleges adóstársnak - megtérítési igénye keletkeznék a tulajdonszerzővel szemben az általa önként teljesített vagy tőle behajtott tartozás erejéig, és az esetleges ilyen követelésének a behajtását - a pénzintézetet követő sorrendben - a perbeli ingatlanra vezetett bírósági végrehajtás útján is érvényesíthetné.
3. Abban a kivételes esetben viszont, amikor az ingatlant terhelő tartozások annak forgalmi értékét meghaladják, és a hitelező a tartozás átvállaláshoz nem járul hozzá, s abban a tulajdonostársak sem tudnak megegyezni, a jogközösség megszüntetésének az előbbiek szerinti módja valóban indokolatlanul méltánytalan a tulajdonjogát ezáltal elvesztő volt házastársra nézve annyiban, amennyiben az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerző volt házastársnak az ő részilletőségére vonatkozó tulajdonjoga - tiltakozása ellenére -a jogszerzőt terhelő "ellenérték" egyidejű teljesítésének, tehát a pénzintézettel szemben fennálló tartozás teljes kifizetésének vagy a tulajdonjogát elvesztő házastárs kölcsönkötelemből való elbocsátásának az igazolása hiányában is bejegyzésre kerülhetne az ingatlan-nyilvántartásba. Alapot adhat ezért a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására az, ha az ingatlant terhelő tartozások annak forgalmi értékét meghaladják (P.törv.II.20.413/1992.).
Ilyen esetben - amennyiben az ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerezni kívánó volt házastárs a jogerős ítélet meghozatalát megelőzően nem igazolta azt, hogy a másik fél tulajdoni illetőségének a magához váltása esetén a perben álló pénzintézet által a tulajdonjogát elvesztő volt házastárs kölcsönkötelemből való elbocsátásához szükséges feltételeket (más egyetemleges adóstárs bevonása, kezesek állítása, stb.) képes teljesíteni - a közös tulajdon magához váltással való megszüntetésére a tulajdonjogát elvesztő volt házastárs törvényes érdekeinek lényeges sérelme nélkül valóban nincs mód.
Az OTP-vel szemben fennálló kötelezettség alól a tulajdonjogát elvesztő házastárs csak akkor szabadul, ha őt az OTP a kölcsönkötelemből kiengedi. Ezt azonban az OTP rendszerint feltételhez: a tartozás harmadik személy általi átvállalásához vagy készfizető kezes állításához köti. Ilyen megoldás esetén azonban még a határozathozatal előtt meg kell követelni a pénzintézet által meghatározott feltételek tényleges teljesítését is (Csjt. Kommentár III. 383. old.). Ezzel összhangban mondja ki a Legfelsőbb Bíróság - fentebb már hivatkozott - 1/2008. (V. 19.) PK véleményének III. pontja azt, hogy: "Ha természetbeni megosztás eredményeként a felek azonos értékű ingatlanokhoz jutnak, vagy a megváltási árat (ideértve a természetbeni megosztás esetében az értékkülönbözetet is) a fél megfizette, s végül, ha az illetőségét megváltó társa teljesítésétől függetlenül a tulajdonostárs ehhez hozzájárul, a bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a közös tulajdon megszüntetése folytán bekövetkező változás bejegyzése végett. Amennyiben a megváltási ár (értékkülönbözet) megfizetésére a bíróság határidőt állapít meg, vagy rész-
- 80/81 -
letfizetést engedélyez, ítéletében rendszerint egyidejű teljesítést rendel el. Ilyen esetben azzal keresi meg az ingatlanügyi hatóságot, hogy a változás csak a bejegyzési engedély csatolásától függően jegyezhető be."
II.1. A kifejtettekre tekintettel megalapozatlan a másodfokú bíróságnak az a jogi következtetése, hogy a perbeli esetben a tulajdonközösség felperes által kért módon történő megszüntetése az I. rendű alperes méltányos érdekeit súlyosan sértené.
A perbeli ingatlan 4.200.000 forintos forgalmi értéke meghaladja a II. rendű alperessel szemben még fennálló 3.500.000 forintos hiteltartozás összegét, amelynek a behajtására nem csupán a volt házasfelek jövedelme, hanem a perbeli ingatlan, valamint a felperes édesanyjának a tulajdonában álló hódmezővásárhelyi ingatlan egésze is fedezetül szolgál. A kölcsöntartozás vonatkozásában a felperes a teljesítőképességét és teljesítési készségét a különválás óta esedékessé vált részletek egyedüli törlesztésével megfelelően igazolta, a jövőbeli teljesítéshez pedig nem csupán az ingatlanban bennlakó felperesnek, hanem a kölcsöntartozás dologi adósának: a felperes édesanyjának is lényegesen nagyobb érdeke fűződik, mint az I. rendű alperesnek.
A II. rendű alperes a perbeli nyilatkozata szerint nem ellenezte az ingatlan közös tulajdonának oly módon történő megszüntetését, hogy akár a felperes, akár az alperes kizárólagosan magához váltsa, megváltsa a másik fél tulajdoni illetőségét, feltéve, hogy a javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom a bejegyzés alapjául szolgáló kölcsön és járulékai teljes kiegyenlítéséig változatlan formában fennmarad és változatlanul az ingatlan egészét (1/1 tulajdont) terheli, azzal, hogy a hozzájárulás alapján nem változhat a kötelemben személyes visszafizetési kötelezettséggel bíró ügyfelek felelőssége.
Úgy nyilatkozott ugyanakkor, hogy a kölcsönszerződés kötelékéből kiengedés a mindenkori üzletszabályzatának feltételei szerint csak külön bírálati eljárás alapján lehetséges, amelyre azonban csak erre irányuló külön kérelem alapján, csak a fedezeti ingatlanon tulajdonnal már nem rendelkező adós vonatkozásában, és csak tételesen felsorolt feltételek teljesülése esetén van mód.
Közölte azt is, hogy a jelzálog-hitelintézetről és jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. tv. 6. § alapján a jelzálog-hitelintézet által kötött kölcsön- és zálogszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, amelynek a módosítása is közjegyzői okiratban történhet. A szerződések módosítására az ügyfeleink költségén a perben született jogerős határozat keltétől számított 8 napon belül sor kell kerüljön, amelynek az ügyfeleink hibájából történő elmaradása a kölcsön- és zálogszerződés felmondására okot adó körülmény.
A hozzájárulása ugyanakkor nem pótolja az ingatlanon esetleges további jogosult(ak) nyilatkozatát.
A II. rendű alperes fentiekben idézett perbeli nyilatkozata tehát - a felperes téves felülvizsgálati érvelésével szemben - egyértelmű abban, hogy a kölcsön- és zálogszerződés jogerős bírósági határozat meghozatalától számított 8 napon belüli módosításának
- 81/82 -
az adósok hibájából történő elmulasztása csak akkor eredményezheti az említett szerződések felmondását, ha a közös tulajdon megszüntetésére a kölcsöntartozás átvállalásával, és az adósok, illetve zálogkötelezettek személyében való külső jogviszonybeli változás mellett kerül sor.
Annak viszont nincs akadálya, hogy az I. rendű alperes tulajdoni illetőségét a felperes - a fenti I.2. pontban részletezett módon - a II. rendű alperessel szemben még fennálló kölcsöntartozásnak a felek egymás közötti jogviszonyában történő átvállalása mellett, megfelelő ellenérték fejében magához válthassa, feltéve, hogy az I. rendű alperest esetleg megillető megváltási ár, valamint a kölcsöntartozás havi részletei vonatkozásában a teljesítőképessége fennáll.
Ilyen esetben ugyanis a kölcsöntartozásnak az I. rendű alperessel szembeni részbeni érvényesítése esetén az I. rendű alperes az általa teljesített vagy tőle behajtott törlesztő részleteket a perbeli ingatlanra vezetett végrehajtás útján is érvényesítheti a felperessel szemben, hiszen a követelésére az ingatlan forgalmi értéke és az azt terhelő tartozás összege közötti különbözet kellő fedezetet nyújt.
A felperes a személyes előadása szerint a jelen per tartama alatt Németországban vállalt munkát, ahol előreláthatóan havi 150.000-180.000 forint jövedelemmel rendelkezik, az I. rendű alperes tulajdoni hányadának a magához váltása esetére a még fennálló hitel egyedüli visszafizetését a volt házasfelek egymás közötti jogviszonyában magára vállalta és a II. rendű alperesnél kezdeményezte az I. rendű alperesnek a kölcsönkötelemből való kiengedését is, erre azonban a II. rendű alperes üzleti szabályzatának - fentebb ismertetett - tartalma szerint csak a közös tulajdon felperesi magához váltással történő megszüntetése tárgyában hozott jogerős bírósági határozat meghozatalát követő 8 napon belül előterjesztett kérelem alapján kerülhet sor.
Ilyen körülmények mellett a felek jogvitájának a megalapozott érdemi elbírálásához nem mellőzhető a felperes tényleges jövedelmére vonatkozó okirati bizonyítékok beszerzése, az I. rendű alperest megillető megváltási ár vonatkozásában a felperes teljesítőképességének az igazolására vonatkozó bizonyítás lefolytatása, valamint annak a megállapítása, hogy az általa elért tényleges jövedelem összege a kölcsön törlesztő részleteinek a folyamatos teljesítésére kellő fedezetet nyújt-e, illetőleg - ennek hiányában - a kölcsöntartozás egyedüli visszafizetésére való képessége - rokoni segítséggel, kezes állításával vagy más módon - valószínűsíthető-e vagy sem.
2. Helyes a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy az I. rendű alperest megillető megváltási ár összege a rendelkezésre álló adatok alapján nem állapítható meg, mivel csak a végrehajtási iratok tartalma alapján lehet egyértelműen állást foglalni abban, hogy az I. rendű alperest megillető megváltási árba a felperest terhelő lakáshasználati jog ellenérték összege részben vagy egészben beszámítható-e vagy sem.
A kifejtettek miatt a bíróság csak a fentebb részletezett bizonyítás lefolytatása után lesz abban a helyzetben, hogy a felek jogvitájában érdemben megalapozottan döntsön,
- 82/83 -
ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (Legf. Bír. Pfv.II.21.283/2011. szám)
2) Az egyik házastárs által az életközösség megszűnése után egyedül törlesztett tartozás méltányos elszámolása
Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a peres felek házastársak voltak. Életközösségük 1977-ben szűnt meg, házasságukat a bíróság 1979-ben jogerős ítéletével felbontotta.
A házastársak utolsó közös lakása a perbeli ingatlan volt, amely 1/2-1/2 arányban áll közös tulajdonukban. Ezt a lakást a házasság felbontásáról rendelkező ítélet a felperes kizárólagos használatába adta és kötelezte az alperest, hogy 30 nap alatt ingóságaitól kiürítve bocsássa az egy szobás ingatlant a felperes használatába.
A perbeli ingatlant a házasfelek 1968-ban vásárolták meg 90.100 forint vételárért. A vétel során 13.515 forintot kellett kifizetniük. A hátralék teljesítése érdekében az Országos Takarékpénztártól 76.585 forint kölcsönt vettek igénybe, ebből az életközösség megszűnéséig együttesen 24.327 forintot törlesztettek, az életközösség megszakadását követően a fennmaradó 52.258 forint hátralékot a felperes egyedül fizette meg, az utolsó törlesztő részlet kifizetésére 1991. január 31-én került sor.
Az ingatlan jelenlegi, beköltözhető forgalmi értéke 5.000.000 forint. Az életközösség megszűnése óta a felperes az ingatlanon értéknövelő beruházásokat hajtott végre, melyek a forgalmi értéken belül mintegy 35%-ot képviselnek.
A lakás használati díját a perben kirendelt ingatlanforgalmi szakértő határozta meg az 1977. és 2010. közötti időszakra vonatkozóan, az elsőfokú ítélet második oldalán részletezettek szerint.
A perbeli ingatlanon kívül a peres felek házastársi vagyonközösségéhez tartozik egy zártkerti ingatlan is, amely a felek közös tulajdona, azonban az ingatlan-nyilvántartás szerint az alperes kizárólagos tulajdonát képezi. Az ingatlan jelenlegi forgalmi 350.000 forint.
A felperes keresetében kérte a házastársi közös vagyon megosztását akként, hogy a perbeli ingatlan tekintetében az alperes tulajdoni hányadát magához kívánta váltani, ugyanakkor nem ellenezte, hogy a zártkerti ingatlan az alperes kizárólagos tulajdonába kerüljön, illetve maradjon.
A felperes számításai szerint a perbeli ingatlan 90.100 forintos vételárából a 13.515 forint önerő és a 24.327 forint kölcsöntörlesztés közös beruházás volt, míg az 52.258 forint további kölcsönt kizárólag a felperes teljesítette, így a vételárból 71.179 forint, azaz 79/100 rész számolható el a felperes és 18.921 forint, azaz 21/100 rész az alperes javára. Ez a jelenlegi 5.000.000 forintos beköltözhető forgalmi érték 21/100 része, azaz 1.050.000 forint. Ebből azonban levonásba kell helyezni a szajoli zártkerti ingatlan 350.000 forintos forgalmi értékének felét, tehát 175.000 forintot, ezért az alperest házassági vagyonközösség megszüntetése címén 875.000 forint megváltási ár illeti meg.
- 83/84 -
A felperes az eljárás során kijelentette, hogy a lakásban az életközösségük megszakadását követően végrehajtott beruházásainak értéknövelő hatását elszámolni nem kívánja az alperessel szemben és a felajánlott összegen felül további megváltási ár fizetésére nem képes.
Az alperes a házastársi közös vagyon megosztását nem ellenezte akként, hogy a lakás a felperes kizárólagos tulajdonába kerüljön, míg az alperesi kizárólagos tulajdonában maradjon a zártkerti ingatlan. Beszámítási kifogást terjesztett elő a lakásingatlan többlethasználati díja vonatkozásában a felperes által kizárólagosan teljesített kölcsön törlesztő részletek mértékéig. A beszámítási kifogása alapján - számítása szerint - 2.325.000 forint megváltási árra tarthat igényt a felperestől.
Az alperesi ellenkérelemmel kapcsolatban a felperes úgy nyilatkozott, hogy álláspontja szerint az alperes többlethasználati díj iránti igénye elévült, amit beszámítás útján sem érvényesíthet.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította.
A bizonyítási eljárás során a felek egyezően adták elő, hogy csak a jelen pert megelőző peren kívüli egyeztetések során merült fel a felperes részéről a felvett kölcsön törlesztésével kapcsolatos, alperes részéről pedig többlethasználati díjra vonatkozó igény. Az ugyanakkor a peres felek között nem volt vitás, hogy a lakás vételárából az önerőt közösen fizették meg és a felvett kölcsönből is közösen törlesztettek 24.327 forintot, majd a felperes kizárólagosan fizetett meg további 52.258 forint kölcsönt. A peres felek között ugyancsak nem volt vitás a házassági vagyonközösségükhöz tartozó ingatlanok jelenlegi beköltözhető forgalmi értéke, ami a lakásingatlan esetében 5.000.000 forint, a zártkerti ingatlan vonatkozásában pedig 350.000 forint. A perben a felperes igazolta, hogy az általa teljesíteni vállalt 875.000 forint értékkülönbözet megfizetésére teljesítőképes.
Az elsőfokú bíróság az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleménye alapján állapította meg a lakásingatlan használati díját 1977-től kezdődően, amit a peres felek nem vitattak és az elsőfokú bíróság is aggálytalannak ítélt. A szakértő a szakvéleményében utalt arra, hogy a felperes által elvégzett beruházások az ingatlan jelenlegi, beköltözhető forgalmi értékében hozzávetőlegesen 35%-os arányt képviselnek, ennek kimunkálása azonban nem volt a feladata.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a peres felek a perbeli lakásingatlan tulajdonjogát még a házassági életközösség fennállása alatt megszerezték, amikor tulajdonjoguk az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Ezen a tényen nem változtatott, hogy a kölcsön törlesztésére a későbbiekben milyen módon került sor.
Az elsőfokú bíróság szerint a közösen felvett kölcsönt az életközösség megszakadását követően is egymás között egyenlő arányban kellett volna a peres feleknek teljesíteniük. Ennek hiányában a felperes alappal követelhette, hogy az alperes térítse meg részére az általa törlesztett részletek fele összegét, ez azonban kötelmi igény, amely a Ptk. 324. §-ának (1) bekezdése szerint öt év alatt elévült, az elévült igényt pedig a felperes jelen perben az alperessel szemben már nem érvényesíthette.
- 84/85 -
Más a helyzet a felek ingatlanvagyonával kapcsolatban. A Csjt. 31. § (2) bekezdése értelmében a házassági életközösség megszűnésekor a vagyonközösség véget ér és bármelyik házastárs követelheti a közös vagyon megosztását. E per megindítására a jogszabály nem szab határidőt, így a felperes jogosult volt az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését kérni a házastársi közös vagyon megosztása iránti jelen perben.
Az alperes többlethasználati díj iránti igénye vonatkozásában az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a felperes a bontóper során ugyan kizárólagos lakáshasználatban részesült, azonban abból a tényből, hogy a bontóper folyamatában az alperes többlethasználati díj iránti igényt nem terjesztett elő, nem lehet azt a következtetést levonni, hogy arról végleg lemondott és a lakást a felperes mindig ingyenesen használhatja.
Mivel a felperes 1991. január 31-e, a kölcsön teljes kifizetése óta csak a jelen pert megelőző egyeztetések során terjesztette elő a kölcsöntörlesztés elszámolása iránti igényét, életszerű, hogy az alperes is csak ezzel egyidőben követelt - beszámítás útján - többlethasználati díjat, azonban a többlethasználati díj is kötelmi igény, ezért az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a többlethasználati díj iránti igénynek a 2009. december 8-i előterjesztést megelőző öt éven túli része is elévült.
A Ptk. 297. § (2) bekezdésének második fordulata szerint a jogosult elévült követelését beszámíthatja, ha az elévülés az ellenkövetelés keletkezésekor még nem következett be. A felperes 1991. január 31-ig fizetett meg a közös kölcsönből kizárólagosan 52.258 forintot, ennek felét, 26.129 forintot kellett volna az alperesnek részére megtéríteni. Ugyanakkor 1979. július 1. és 1988. január 31. között a lakás teljes használati díjának 1/2 része közel azonos összeg, 26.100 forint volt.
Mivel a felperesi igény keletkezésekor az idézett jogszabályi rendelkezés alapján beszámítható alperesi ellenkövetelés is keletkezett, ezért a felperes kizárólagos kölcsön-törlesztésére alapozott pénzkövetelés beszámítás útján már ekkor megszűnt, ezért azt a felperes az ingatlan közös tulajdonának megszüntetésénél a megváltási árba ismételten nem számolhatja el. Ennek alapján a házassági vagyonközösség megszüntetésére csak az alperes által hivatkozott 2.325.000 forint megváltási ár ellenében van lehetőség, melynek megfizetésére a felperes nem képes. A megváltási árat jelentősen csökkenthette volna, ha a felperes által a lakásban eszközölt beruházások elszámolásra kerülnek, azonban a felperes a perben kifejezetten úgy nyilatkozott, hogy ezt nem kéri. Ezért az elsőfokú bíróság a felperes keresetét teljesítőképessége hiánya folytán elutasította.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatva a felek közös tulajdonát képező perbeli ingatlan közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy az alperes 1/2 tulajdoni illetőségének megváltására a felperest jogosította fel. A megváltási árat 1.151.150 forintban állapította meg, azzal, hogy annak megfizetésére a felperes 30 napon belül köteles.
A másodfokú bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság által rögzített tényállás hiányos, az a már korábban rendelkezésre álló és a másodfokú eljárásban feltárt adatokkal nem áll összhangban. Érdemben is téves az elsőfokú bíróság döntése az ítélet
- 85/86 -
indokaiban kifejtettekre alapozva, ezért az elsőfokú ítélet a perköltség viselésére is kiterjedően megváltoztatásra került.
A fentiek értelmében az alperes a bontóperi eljárás során vállalta, hogy a perbeli szoba, konyha, fürdőszoba, előszoba helyiségekből álló 35 m2 alapterületű lakásból önként kiköltözik, erre figyelemmel jogosította fel a bíróság a felperest az ingatlan kizárólagos használatára.
A felperes már 1991. decemberében, majd 1997. decemberében is szorgalmazta a lakásingatlan közös tulajdonának peren kívüli megszüntetését. 2009-ben egészségi állapota romlása folytán ezt ismét kérte, a korábbi ajánlatának megfelelően elszámolni kívánta az általa teljesített törlesztő részleteket, illetve a zártkerti ingatlanból őt megillető rész értékét. 5.000.000 forint forgalmi érték alapulvételével annak 21%-át, 700.000 forintot ajánlott fel, melyet az alperes nem fogadott el, ugyanakkor jelentős összegű többlethasználati díjra tartott igényt. A zártkerti ingatlan értékét a felek egyezően 350.000 forintban jelölték meg.
A felperes 2009-ben súlyos műtéten esett át, melynek következtében mozgáskorlátozottá vált. A közös tulajdon megszüntetése számára létkérdés, annak érdekében, hogy földszinti lakást vásárolhasson.
A felperes a másodfokú eljárásban megváltási árként 860.000 forintot ajánlott fel azzal, hogy maximum 1.000.000 forintig teljesítőképes, ez az összeg rendelkezésére áll.
A fenti kiegészített tényállásra is figyelemmel a másodfokú bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság döntése alapvetően téves a tekintetben, hogy a felperes kölcsöntörlesztéssel kapcsolatos elszámolási igénye "elévült". Ugyancsak téves az a jogi álláspontja, hogy a lakást jogszerűen és kizárólagosan használó felperes köteles lenne az alperes javára az életközösség megszakadásától a közös tulajdon megszüntetéséig terjedő időre többlethasználati díjat fizetni, amennyiben keresete teljesül.
A bontóperi ítéletből és az alperes előadásából kitűnően a felek életközössége már 1977. januárjában megszűnt. Ezzel a Csjt. 31. § (2) bekezdése értelmében a vagyonközösség is megszűnt, azonban a közös vagyon megosztására nem került sor. A Csjt. rendelkezéseiből és elveiből az következik, hogy a házastársi vagyonközösség megosztására vonatkozó igény - amely egyben tulajdoni igény is - nem évül el, az életközösség megszűnését követően bármelyik fél kérheti a bíróságtól a közös vagyon megosztását. A teljes körű vagyoni rendezés elvéből következik, hogy a házassági vagyonjogi igényeket egységesen kell elbírálni, beleértve nem csupán a tulajdoni, hanem a közös tulajdonhoz kapcsolódó kötelmi jellegű igényeket is. Ezért a vagyonjogi perben az ilyen kötelmi elszámolási igények megtérítésének és elbírálásának is helye van. Helyesen hivatkozott ezért a felperes arra, hogy a kölcsöntörlesztéssel kapcsolatos igénye nem minősíthető elévültnek. Ezért a felperes alappal kérhette a különválást követően általa egyedül törlesztett hitel perbeli elszámolását. A törlesztés elszámolása azonban nem történhet névértéken, mert ez méltánytalanságot eredményezne, ami ellentétes a Csjt. 31. § (5) bekezdésében rögzített elvvel. A kölcsöntörlesztések vagyonközösségen belüli elszámolását illetően az a bírói
- 86/87 -
gyakorlat, hogy az elszámolás értékarányosan történik, a perbeli ingatlan értéknövekedésével arányosan (BH 1998/232, BH 1998/178.).
Az alperes többlethasználati díj iránti igényét tekintve ugyanakkor azért téves az elsőfokú bíróság álláspontja, mert az alperes a kiköltözésétől az igénye perbeli érvényesítéséig terjedő időre nem követelhet a felperestől többlethasználati díjat. Az alperes maga hivatkozott arra, hogy önként, kényszerítő körülmény nélkül költözött el a lakásból 1977. januárjában. Ezt követően nem vett részt sem a kölcsöntörlesztésben, sem a lakás közös költségeinek viselésében.
Tulajdonosi mivolta ugyan nem vitásan feljogosította volna a lakás használatára a Ptk. 141. §-ából következően, azonban amíg a perbeli igényt elő nem terjesztette 2009. szeptemberében, ettől az időponttól visszamenőlegesen a felperessel szemben többlethasználati díjra, illetőleg annak elszámolására nem jogosult.
A fentiek rögzítését követően a másodfokú bíróság az alábbi elszámolás szerint döntött a házastársi közös vagyon megosztásáról és az alperest illető megváltási ár meghatározásáról:
A lakásingatlan 5.000.000 forintos forgalmi értékéből levonta a felperes által végzett értékemelő beruházások költségét, melyek a szakvéleményből kitűnően a forgalmi érték 35%-át tették ki, így ez az összeg 1.750.000 forint. Ezen értékemelő beruházások értékét a másodfokú bíróság a vagyonközösség egységes elszámolási elvére tekintettel a felperes javára a megváltási árba beszámította.
Megállapította, hogy a lakásingatlan tiszta, értékemelő beruházások nélküli forgalmi értéke a vétel évétől számítottan annak 36-szorosára növekedett. Ilyen értékemelkedési arányban kell elszámolni a felperes által egyedül törlesztett kölcsönt, illetve abból az alperesre eső részt is. Így a felperes által kifizetett 52.300 forint összegű kölcsön mai elszámolási értéke 1.882.800 forint, ennek 1/2 része 941.400 forint terheli az alperest a Ptk. 140. § (1) bekezdése folytán.
Az ingatlan "tiszta" forgalmi értékéből, 3.250.000 forintból levonásba helyezve a kölcsöntörlesztés értékarányos, alperest terhelő részét, 940.400 forintot, 2.308.000 forintot kapunk, ezt kell megosztani a felek között. Ennek 1/2 része 1.154.300 forint, ami az alperest a tulajdonközösség megszüntetése címén megilletné. Ebbe az összegbe azonban a másodfokú bíróság beszámította az üdülőingatlanból a felperesnek járó rész értékét, 175.000 forintot, továbbá hozzáadta az alperest a 2009. szeptembere és 2011. januárja között jogszerűen megillető használati díj összegét, 171.850 forintot. Ennek megfelelően az alperest a lakásingatlanból, illetve a vagyonközösségből megillető megváltási ár 1.151.150 forint.
A másodfokú bíróság ezen összegű megváltási ár megállapításával döntött a lakásingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetéséről, egyben a felek házastársi közös vagyonának megosztásáról.
A másodfokú bíróság rögzítette, hogy a levezetése szerinti elszámolást, így ennek keretében az értéknövelő beruházások figyelembe vételét a felperes a másodfokú eljárás-
- 87/88 -
ban már kifejezetten kérte. Korábban azért nyilatkozott úgy, hogy azokat nem kívánja elszámolni, mert ez irányú igényét tulajdoni hányadokban kívánta érvényesíteni.
Mivel a felperes a másodfokú eljárásban úgy nyilatkozott, hogy rendelkezik hozzávetőleg 1.000.000 forint összeggel, ezért a másodfokú bíróság teljesítőképesnek találta és az alperesi tulajdoni hányad megváltásra feljogosította.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság - az alábbi indokok szerint - megalapozatlannak találta.
A felperes sem az elsőfokú eljárás során, sem a fellebbezésében, sem pedig a másodfokú eljárás folyamán - ideértve a 2011. február 3-i tárgyaláson elhangzottakat is - nem igényelte a perbeli ingatlanra fordított értéknövelő beruházásainak a megtérítését, ellenkezőleg: az elsőfokú eljárás folyamatban léte alatt kifejezetten úgy nyilatkozott, hogy a beruházásait nem kívánja elszámolni, erre vonatkozóan szakértő kirendelését nem kéri. Ezt a felperes lényegében a felülvizsgálati ellenkérelmében is elismerte, amikor rögzítette, hogy a másodfokú bíróság tőle eltérő metodika alapján számolta ki a megváltási árat, a felperes ugyanis mindvégig következetesen az általa egyedül teljesített törlesztő részletekre figyelemmel kérte magasabb tulajdoni hányadának elismerését, és ennek következtében azt, hogy az alperest az ingatlan forgalmi értékéből csak 21%-os tulajdoni hányadnak megfelelő megváltási ár illesse meg. Helytállóan utalt az alperes arra is, hogy az értéknövelő beruházások részletes kimunkálására vonatkozó igazságügyi szakértői vélemény a perben nem született.
Helyesen hivatkozott tehát az alperes a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a másodfokú bíróság a Pp. 206. § (1) bekezdésébe ütköző módon, iratellenesen állapította meg a tényállást a felperes kereseti kérelmével kapcsolatban és ennek következtében a határozata is sérti a Pp. 215. § azon rendelkezését, mely szerint a döntés nem terjedhet túl a kereseti kérelmen.
A fent kifejtettek ellenére a jogerős döntés az alperesnek járó megváltási árra, annak összegére vonatkozóan helytálló.
A Csjt. 31. § (5) bekezdésének második fordulata szerint a bíróságnak gondoskodnia kell arról, hogy a vagyoni igények rendezésénél egyik házastárs se jusson méltánytalan vagyoni előnyhöz.
A per adataiból egyértelműen megállapítható, hogy a házastársak életközösségének megszűnése, tehát 1977. óta a felperes egyedül törlesztette a perbeli ingatlan vétele érdekében felvett hitel törlesztő részleteit, a 90.100 forintos vételárból 52.258 forintot. Noha a közös adósság huzamos időn keresztül a különvagyonból történt törlesztése a felperes számára a perbeli ingatlan vonatkozásában dologi jogi igényt nem keletkeztetett, azonban a méltányos vagyoni rendezés elve jelen esetben csak úgy érvényesülhet, ha a felperes alperes helyett is teljesített, és 30 év óta meg nem térült törlesztő részletek 1/2 részéhez - ami szorosan kapcsolódik az ingatlanra vonatkozó házastársi vagyonközösségi igényhez,
- 88/89 -
ezért az egységes vagyoni rendezés elvére tekintettel mint vagyonközösségi igény ez sem évült el - ne névértéken jusson hozzá, hanem az ingatlan jelentős értékemelkedésére, illetve az inflációra tekintettel ezzel arányosan, megemelt mértékben. A névértéken történő elszámolás ugyanis az alperes számára méltánytalan vagyoni előnyt jelentene, hiszen a törlesztő részletek teljesítése az 1970-es években a felek jövedelmi viszonyait tekintve jóval nagyobb erőfeszítést tett szükségessé mint most a törlesztő részletek névértéken történő kiegyenlítése. Mindez alapot ad arra, hogy a kötelmi jogcímen fennálló követelés a törlesztett összegnél magasabb mértékben kerüljön kielégítésre, figyelemmel az ingatlan értékében időközben bekövetkezett jelentős értékemelkedésre (BH 1998/5/232, BH 1998/4/178.).
A fenti kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a következő elszámolás méltányos a felek viszonylatában a megváltási ár meghatározása során:
Az ingatlan vételára 1968-ban 90.100 forint volt, a jelenlegi forgalmi érték ugyanakkor 5.000.000 forint, ez - kerekítve - 55-szörös forgalmi értéknövekedést jelent. Az eset egyedi jellegzetességére, a felperes méltányolható körülményeire tekintettel indokolt, hogy az általa az alperes helyett is egyedül, a különvagyonából törlesztett 52.300 forintot is hasonló, 55-szörös szorzóval vegye figyelembe a bíróság a vagyoni igények elszámolása során. Ez azt jelenti, hogy a felperes által törlesztett hiteltartozás jelenlegi értéken 2.876.500 forintra emelkedett, melynek 1/2 része 1.438.250 forint, amelyet a felperes - kötelmi jogcímen - elszámolhat a megváltási ár kifizetése során. Ennek értelmében az alperesnek járó 2.500.000 forint megváltási árat csökkenteni szükséges a felperes részéről az alperes helyett teljesített törlesztő részletek emelkedett értékével, 1.438.250 forinttal. Ennek következtében az alperes 1.061.750 forintra tarthatna igényt, azonban ezt az összeget korrigálni szükséges a felperes javára 3150 forinttal, ami a felperesnek az üdülő ingatlanból járó rész 175.000 forintos értéke, illetve az alperest megillető használati díj, 171.850 forint különbözete.
A fenti számítás alapján megállapítható, hogy az alperest házastársi közös vagyon megosztása, illetve megváltási ár címén a jogerős ítélet szerinti 1.151.150 forint helyett jogszerűen csak 1.058.600 forint illetné meg, azonban a megváltási ár leszállítására vonatkozó felülvizsgálati kérelem hiányában a Legfelsőbb Bíróság a megváltási ár összegét nem módosította.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a másodfokú bíróság eljárásjogi szabályt sértett ugyan amikor - iratellenesen - a felperes kereseti kérelmének módosítását állapította meg, ez azonban - eredményét tekintve - nem olyan súlyú eljárási szabálysértés, amelynek az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatása lett volna. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.II.21.056/2011. szám)■
- 89 -
Lábjegyzetek:
[1] A szerző kúriai tanácselnök.
Visszaugrás
