Az ingatlanokra vonatkozó jogok, tények és adatok nyilvántartására vonatkozó szabályok - különös tekintettel a bejegyzések, feljegyzések megváltoztatásával kapcsolatos eljárásokra - időről időre magukra vonják a jogász szakma figyelmét. Tekintve, hogy gazdaságunk működése erősen hitelezési központú, az ingatlannyilvántartás pedig leképezi a hitelfolyamatok hátterét jelentő ingatlanforgalmat, érthető a fokozott társadalmi érdeklődés az ingatlannyilvántartási - és a hozzájuk kapcsolódó peres eljárások iránt. Ezzel párhuzamosan merült fel az igény az egyes fogalmak tisztázásra és a jogintézményi elhatárolások elvégzésére.
Az ingatlannyilvántartást a polgárosodó társadalmak és az ehhez kapcsolódóan élénkülő piaci szükségletek hívták életre, elsődleges célja szerint az ingatlanok adatai, a rájuk vonatkozó jogok és tények valóságnak megfelelő feltüntetése, tárolása érdekében, hogy használatával a gazdasági élet szereplői időt és energiát kíméljenek és biztonságos keretek között tartsák az ingatlanforgalmat. Az ingatlannyilvántartás - mint minden nyilvántartás - jogszabályban meghatározott jelekkel követi, ezáltal "megkettőzi" a nyilvántartott életviszonyokat, adott esetben az ingatlan természetbeni megjelenését és a rá vonatkozó tényeket, jogokat. Az ingatlanok effajta megjelenítésének az ad értelmet, hogy az így létrehozott virtuális rendszer képes védelmet adni a piaci szereplőknek, akik a nyilvántartás tartalmának ismeretében, abban bízva szereznek az ingatlanra vonatkozó jogot, az ingatlannyilvántartás konstitutív hatálya pedig egyenesen azt jelenti, hogy az adott jog keletkezéséhez nem elegendő a szerződés megkötése, sem a birtok átruházása: a jogosultság megszerzéséhez az "ingatlannyilvántartási birtok" is szükséges, azaz az új - kötelmi - jogosultat a nyilvántartásba be kell jegyezni, ennek hiányában a jog megszerzése nem perfektuálódik. Az ingatlannyilvántartás jogvédelmi hatása pedig a közhitelességén alapul[1], amely ebben a formájában a kívülálló, jóhiszemű harmadik személy irányába megmutatkozó hatás: az ingatlannyilvántartás adatait a jóhiszemű harmadik javára akkor is helyesnek kell tekinteni, ha az nem felel meg a tényleges (valós) anyagi jogi helyzetnek. Azt ugyanakkor, hogy e jogvédelmi hatás miatt sikeres törlési per hiányában a jóhiszemű harmadik akkor is jogot szerez, ha jogelődje nem volt tulajdonos - azaz a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés ingatlanforgalomban megjelenő esetét - a hatályos törvényi rendelkezések sem tartalmazzák, ez csupán kikövetkeztethető a jóhiszemű harmadik javára biztosított védelem szabályaiból. Lényeges, hogy a közhitelesség csak a hatályosulásra képes - valamely jogi folyamat eredményét közvetítő - jelekhez kapcsolódik, a hatályos szabályozás szerint a bejegyzett jogokra és a feljegyzett tényekre, valamint a széljegy formájában feltüntetett eljárások tényére és tartalmára vonatkozik, az ún. ingatlannyilvántartási adatokra azonban nem: az ingatlan és az oda bejegyzett jogosultak adatai a közhitelesség védelme nélkül módosíthatók - hacsak ez a módosulás nem érinti valamely bejegyzett jog, feljegyzett tény nyilvántartott kereteit, ebben az esetben ugyanis a közhitelesség már korlátozza a törléssel járó kijavítást, illetve az esetleges pótlást.
A közhitelesség - maga is az alapelvek egyike - az ingatlannyilvántartási alapelveken nyugvó, általuk közvetített garanciális hatás, amely abból az alapvetésből fakad, hogy az ingatlannyilvántartás az anyagi jogi valósággal egyezően tartalmazza az ingatlannal kapcsolatos jogokat, tényeket. Azt a helyzetet, melyben a közhitelesség alapelve által közvetített védelem megvalósítható, a többi törvényi alapelv - a hatályos Ptk. szerint a nyilvánosság, teljesség, okirati és bejegyzési elv és a rangsor elve - egymásba kapcsolódó, az ingatlannyilvántartási gyakorlatban közvetlenül érvényesülő együttműködése teremti meg. Az ingatlannyilvántartás úgynevezett "jelek" - bejegyzések, feljegyzések, adatok - útján "követi le" az ingatlannal kapcsolatos reálfolyamatokat és e "jelek" védelmére sajátos, szigorú jogorvoslati rendszert alakított ki. Az anyagi jogi (valós) folyamatok és nyilvántartott képük között ugyanis nemcsak szoros összefüggés, hanem állandó kölcsönhatás is fennáll, ennek következtében a valós helyzet ingatlannyilvántartási képe elrajzolódhat, és szükségessé válhat a két terület szinkronjának újbóli megteremtése. Figyelemmel az ingatlannyilvántartással szembeni garanciális követelményekre, a nyilvántartott jelek módosítása elsődlegesen az ingatlannyilvántartási fórumon belül, másodlagosan pedig az ingatlannyilvántartási perek útján történhet, ami annyit jelent, hogy az anyagi jog oldaláról érkező igények - ún. "eredeti" érvénytelenség, elévülés, a jog megváltozása, megszűnése - is csak akkor lehetnek eredményesek, ha megfelelnek valamely ingatlannyilvántartási pertípus törvényi feltételeinek.
Ezt az összefüggést rögzítette a Legfelsőbb Bíróság két nagy hatású, az érvénytelenségi - ún. eredeti érvénytelenség - és az ingatlannyilvántartási törlési per kapcsolatát elemző 2/2005. (VI.15.) és 3/2010. (XII.6) számú polgári kollégiumi véleményében. A kiindulás szerint az anyagi jogi valóságot a nyilvántartás oly módon "képezi le", hogy a bejegyzés elvének megfelelően feltünteti a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban foglalt jogot. Amennyiben a bejegyzés alapjául szolgáló okirat valamely okból hibás, a hiba - és az ahhoz kapcsolódó sérelem - orvoslása is e "megkettőzött" rendszerben történik: a jogosult által megindított szerződés érvénytelensége iránti perben sor kerülhet a szerződés anyagi jogi érvénytelenségének kimondására, ez azonban nem eredményezi automatikusan a nyilvántartott állapot - az anyagi jogilag érvényte-
- 179/180 -
len helyzetből fakadó ingatlannyilvántartási érvénytelenség - orvoslását. Az ingatlannyilvántartás rendszerére az anyagi jogi - ún. "eredeti" - érvénytelenség a jóhiszemű harmadikkal szemben csak akkor vihető át, az ingatlannyilvántartás eredeti állapota csak akkor állítható helyre, ha az érvénytelenségi per egyben az érvénytelen bejegyzés törlése iránti ingatlannyilvántartási törlési pernek is minősül, azaz: az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés a) pont aa) alpontjában írt feltételeknek megfelelő bejegyzett (törölt) joggal rendelkező jogosult a törvény által előírt határidőben indította meg. Ezt az összefüggést tisztázta máig iránymutatóan a hivatkozott két PK vélemény, és bár azokat a Kúria a hatályos Ptk. érvénytelenséggel kapcsolatos új rendelkezéseire figyelemmel csak a polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) alapján elbírálandó esetekre tartotta fenn[2], megállapításaik a törlési és az eredeti állapot helyreállítását célzó érvénytelenségi perek viszonyára ma is irányadók, és a megváltozott jogszabályi környezettől függetlenül rögzítik az ingatlannyilvántartás működéséből adódó általános következtetéseket, ezen belül a közhitelesség védelmi funkcióját.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
