A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara Választottbírósága (Választottbíróság) előtt folyamatban volt perben a felperes megbízottként, az alperes megbízóként üzemeltetési szerződést (Szerződés) kötöttek egymással. A felek úgy rendelkeztek, hogy az alperes megbízza a felperest a perbeli ingatlan tartós üzemeltetésével, a felperes vállalta, hogy mindenkor az ún. "jó gazda" gondosságával jár el, s ennek keretében ellátja az ingatlan bérbeadásával, felújításával, karbantartásával, hibaelhárításával kapcsolatos feladatokat. A felek úgy rendelkeztek, hogy a jövőbeni bérlőkkel a felperes "saját nevében és általa kialakításra kerülő feltételekkel szerződéseket kössön", amelyet az alperes "ellenjegyez".
A peres felek együttműködésében nem vitásan zavarok keletkeztek, s az alperes a Szerződést azonnali hatállyal felmondta a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:213. §-a, valamint a szerződés vonatkozó rendelkezése alapján. A felperes az azonnali hatályú felmondást nem fogadta el, és a Szerződést továbbra is érvényesnek és hatályosnak tartotta.
A felperes a keresetében kérte az alperesi azonnali hatályú felmondás szerződés- és jogellenességének, valamint a Szerződés érvényességének és hatályosságának megállapítását, mivel az alperes által hivatkozott felmondási okok megalapozatlanok.
A Választottbíróság a jogvita elbírálása során a felek szerződéskötésekor hatályos, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: 1959-es Ptk.) rendelkezéseit alkalmazta. Osztotta az ezzel azonos felperesi álláspontot, ám azt kiegészítette azzal, hogy a Ptké. a Ptk. alkalmazhatóságát lépcsőzetesen vezette be, és a Ptké. 1. §-ában megfogalmazott általános szabályt kiegészítette további speciális rendelkezésekkel az egyes könyvekre nézve. Ezért a kötelmi jogi jogviszonyokra (s ezen belül az ún. áthúzódó jogviszonyokra) vonatkozóan a Ptké. VI. fejezet 50. § (1) bekezdése az irányadó, amely szerint, ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a Ptk. hatálybalépésekor fennálló kötelmekkel kapcsolatos, a Ptk. hatálybalépését követően keletkezett tényekre, megtett jognyilatkozatokra - ideértve az e tények, illetve jognyilatkozatok által keletkeztetett újabb kötelmeket is - a Ptk. hatálybalépése előtt hatályos jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni. A Ptké. 50. § (2) bekezdése szerint ugyan a felek megállapodhatnak abban, hogy az Ptk. hatálybalépése előtt kötött szerződésüket teljes egészében a Ptk. hatálya alá helyezik, ám a peres felek ilyen rendelkezést nem tettek.
A Választottbíróságnak először abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a peres felek milyen típusú szerződést kötöttek. A Választottbíróság a Szerződést sui generis, atipikus szerződésként értelmezte, amelyben egyidejűleg vannak jelen a megbízási és a bérleti jogviszonyra jellemző elemek, valamint a megbízáshoz kapcsoltan bizonyos vállalkozási típusú szerződési jegyek is. A felek kapcsolatában azonban jellegadó, s a szerződés típusára meghatározóan jellemző a megbízási jogviszony volt. A felek szerződési célja ugyanis az volt, hogy az ingatlant az alperes értékmegőrző módon üzemeltetésbe adva hasznosítsa, elsődlegesen saját főtevékenysége területén. A felperesi szerződési cél az épülethasznosítás volt bérbeadás útján, egyúttal ellátva a fenntartás, karbantartás és a tulajdonossal egyeztetett felújítás feladatait. Nyilvánvaló, hogy a felperesi cél kiegészült az üzleti haszon elérésével is. A Szerződés az ingatlantulajdonos alperes számára vagyonának megőrzésén és értékének növelésén túl azt a célt is szolgálta, hogy hasznot hajtson, ami a bérleti díjban jelent meg.
A Szerződés tehát szolgálta a tulajdonos (bérbeadó) gazdasági érdekeit, mert jövedelmet biztosított a számára és hozzájárult a hasznot hajtó dolog (az ingatlan) hasznot hajtó képességének a fenntartásához, illetve javításához. A dolog közvetlen hasznosításának részleteiről a felperes dönthetett, akit szakmai hozzáértése révén az alperes alkalmasnak tartott a dolog vagyoni értékének növelésére is. Az alperes a hasznosítási cél megvalósítása érdekében az ingatlan birtoklását és hasznosításának, használata megszervezésének módját átengedte a felperesnek, amit a felek az atipikus szerződés bérleti jogviszonyra jellemző elemeivel biztosítottak. A Szerződés atipikus jellege miatt tehát a Választottbíróságnak - a jelen per tárgya szerint - a Szerződés megszűnése körében, mind a megbízási, mind a bérleti jogviszonyra irányadó szerződési és jogszabályi előírásokat vizsgálnia kellett, s mindkét szerződési típus egymásra tekintettel alkalmazható jogszabályi előírásait figyelembe kellett vennie.
A szerződési szabadság elvének megfelelően a szerződésekre - köztük a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozó helyiségbérleti szerződésekre is - irányadó anyagi jogszabályok alapvetően diszpozitívak, azaz csak annyiban kerülnek alkalmazásra, amennyiben a felek másként nem rendelkeznek [29/1993. (V. 6.) AB határozat, 63/1993. (XII. 2.) AB határozat, 42/1996. (X. 9.) AB határozat, EBH 2007.1608.) A Szerződésben a felek az 1959-es Ptk. 200. § (1) bekezdése alapján kikötötték az alperes azonnali hatályú felmondási jogát, több esetre. Ez a kikötés nem volt ellentétes a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) szabályaival, mivel ez a jogszabály nem tiltja az azonnali hatályú felmondást. Ebből következik, hogy a felek törvényesen állapodhattak meg abban, hogy a bérbeadó a szerződésben meghatározott okból, egyoldalú címzett jognyilatkozatával a jogviszonyt nyomban, azaz a felmondási idő eltelte nélkül is megszüntetheti.
- 22/23 -
A bérbeadó felmondási joga tehát az adott esetben nem a Lakástörvény 24. § (1) bekezdésének a) pontján, hanem a Szerződés megfelelő rendelkezésén alapult. A Választottbíróságnak abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy az alperesi felmondásban szereplő okok megvalósultak-e, s valóságuk esetén alkalmasak voltak-e az azonnali hatályú felmondás megalapozására. A per tárgya szerint kizárólag a felmondásban megjelölt okok vizsgálata jöhetett szóba, egyéb körülmények vizsgálata irreleváns volt, újabb felmondási okokra az alperes nem hivatkozhatott.
Az ellenjegyzés értelmezése körében a Választottbíróság azt rögzítette, hogy az fogalmilag az ellenjegyezni kívánt jogügylettel való egyetértést fejezi ki. Az ellenjegyzésre jogosult - a gazdasági életben - igazolja, hogy a kötelezettségvállaláshoz szükséges fedezet rendelkezésre áll és megfelel a cég érdekeinek. Szoktak alkalmazni gazdasági és jogi ellenjegyzést is. Mindkét utóbbi ellenjegyzés azonban a kötelezettségvállalás megtörténte (pl. a szerződés aláírása) előtt kell, hogy megtörténjen, hiszen a kötelezettségvállaló csak ebben az esetben kerülhet abba a helyzetbe, hogy az ellenjegyző javaslatait, észrevételeit érvényesítheti a megkötendő jogügyletnél. Az utólagos ellenjegyzésnek csak akkor lenne valódi joghatása, ha az egyben vétójogot jelentene az ellenjegyzésre jogosult számára. A Szerződés ilyen kikötést nem tartalmazott. A felek által kialakított gyakorlat az volt, hogy a szerződéskötés előtt kérte a felperes az alperes észrevételeit, s azokat beépítette az aláírandó szerződésbe. Ezzel gyakorlatilag előre hozták az ellenjegyzést, s azt tartalmilag az előzetes észrevételezés gyakorlásával helyettesítették. Az alperes nem kifogásolta, hogy a megkötendő bérleti szerződéseket aláírás előtt nem kapta meg ellenjegyzésre. A felmondást megelőző megbeszélésen viszont az alperes a szerződés ellenjegyzését mint hatálybalépési feltételt kívánta értelmezni; erre nézve azonban a felek külön megállapodást nem kötöttek. A Választottbíróság megállapította, hogy a felperes nem zárkózott el az alperes tájékoztatásától és nem állapodott meg olyan felújításban, amelyhez az alperes előzetes írásbeli jóváhagyására lett volna szükség.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
