Az újságban megjelent tanulmány áttekintést nyújt a közjegyzői gyakorlatra nézve jelentős okiratba foglalásra vonatkozó jogi fejlődésről a 2012 február és 2013 áprilisa közötti időszakban.
Mivel az elmúlt években nagyon sok panasz érkezett a fogyasztók részéről, a német Parlament felsőháza egy törvénytervezetet nyújtott be, amely a közjegyzői okiratba foglalási eljárásban a fogyasztóvédelem megerősítését célozza. A jövőben a kívánt jogügylet szövegét az okiratba foglaló közjegyző bocsájtja a fogyasztó rendelkezésére, aminek legalább két héttel az okirat aláírása előtt meg kell történnie. A határidő be nem tartása esetén az okot a jegyzőkönyvben fel kell tüntetni.
A kéthetes határidő korábban egy a Szövetségi Törvényszéktől függő közjegyzői felelősségi esetben is központi szerepet játszott.
2007-ben egy közjegyző okiratba foglalt két öröklakásról szóló adásvételi szerződést. Mivel a kéthetes határidőt az adott jogszabály nem tartalmazta, a közjegyző kioktatta a feleket az alapvetően fennálló két hetes megfontolási határidő betartásáról, valamint a hitellel finanszírozott ingatlanvétel általános rizikóiról. Miután a vevő két héttel később csalárd megtévesztés miatt megtámadta a szerződést és attól visszalépett, egyezség útján megszüntették a szerződést elállási díj ellenében.
Az okiratot készítő közjegyző elleni - hivatali felelősség vétsége miatti - per segítségével a vevő kérte az általa teljesített elállási díj, az ügyvédi-, valamint a közjegyzői díj megtérítését, melyet a Szövetségi Törvényszék meg is ítélte a felperesnek. Az ítéletet arra alapozta a bíróság, hogy az okiratba foglalási törvény 17. § 2a bekezdés 2. mondatának 2. pontjában szereplő határidő nem korlátozza az okiratban szereplő feleket. Ezt azzal indokolták, hogy a vevő, aki egy elhamarkodott szerződéskötésre rábeszélhető, az a két hetes határidőről való lemondásra ugyanúgy rávehető. A Szövetségi Törvényszék nem hagyta figyelmen kívül azt sem, hogy a közjegyző az okirat megszerkesztését alapos ok nélkül nem tagadhatja meg.
A két hetes határidőtől való eltérés csak akkor jöhet szóba, ha egyes esetekben érthető okok - a fogyasztóvédelmi érdek figyelembevételével - indokolják a vevőnek vélelmezhető védelmi határidő megrövidítését. A törvény által célzott "átgondolási védelmet" nem a határidő betartatásával,
- 58/59 -
hanem más módon kell szavatolni. Amennyiben a feltételek - mint jelen esetben - nem teljesülnek, a közjegyzőnek hivatali kötelessége a kívánt okiratba foglalást a részes felek ellenkező akarata ellenére is elutasítani az erre irányuló kérelmet.
A hivatali kötelesség elleni vétség okozta kár és a szubszidiaritási záradék az érvényre juttatott kártérítési igénnyel nem áll szemben. Ezzel szemben az első fokú bíróság a hivatali kötelességszegést ugyan helyben hagyta, azonban a kötelességszegés és a károk közti kapcsolatot nem látta igazoltnak.
"A felvilágosítási és tájékoztatási kötelezettség harmadik személy által illetve ügyvéd által felvilágosított felekkel szemben is fennáll, amennyiben nem megállapítható, hogy az adott személy ténylegesen teljes körűen informált."
Ez az idézet a frankfurti legfelsőbb bíróság egyik, 2012-ben hozott döntésében szerepelt. Mialatt az első fokon illetékes tartományi bíróság a közjegyző hivatali kötelességszegésének megállapítását tagadta meg, mivel a károsult felperes (eladó) az adásvételi szerződés előtt ügyvéd és közjegyző által volt képviselve. Annak, akinek a fedezetlen tulajdonátadás veszélyéről tudomása volt és ez a felperesnek felróható, a fellebbezési bíróság az anyagi felelősség iránti keresetet a hiányzó hivatali felelősségszegés miatt nem látta megvalósulni. Az állandó ítélkezési gyakorlat szerint az okiratba foglalási törvény 17. § (1) bekezdése a közjegyző átfogó kioktatási kötelességét indokolja, melynek megsértésének megállapítása főleg akkor elfogadott, ha a közjegyző az okiratba foglalásban részes fél figyelmét a fedezetlen előteljesítés veszélyeire nem hívja fel. A tájékoztatás csak kivételes esetekben nélkülözhető, ha az érintettek nem szorulnak rá. Ez akkor jön szóba, ha a szerződés megkötése semmilyen különös jogi ismeretet nem igényel és a közjegyző semmi utalást nem talál arra nézve, hogy az érintett felek a következményeket nem ismerték fel. Amennyiben nem biztos, hogy az érintetteket nyilatkozataik horderejéről és az üzlet kockázatairól teljes mértékben felvilágosították, kétség esetén abból kell kiindulni, hogy szükséges a közjegyzői tájékoztatás. Tehát ebben az esetben a bizonyítás terhét a közjegyző viseli.
A frankfurti legfelsőbb bíróság szerint a közjegyző nem hagyatkozhat arra, hogy a feleket már egy ügyvéd vagy más közjegyző tájékoztatta, tehát ezért, az nem elegendő, hogy a közjegyző tudja, hogy ez megtörténhetett, hanem saját magának kell meggyőződnie róla és arról is, hogy a felek azt meg is értették. A fedezetlen előteljesítés esetén a közjegyzőnek a feleket a következményekről is fel kell világosítania és az utat és módot is meg kell mutatnia, a kockázat elkerülése érdekében (kettős tájékoztatási kötelezettség).
Egy másik, közjegyzői felelősségi ügyben többek között azt rótták fel a közjegyzőnek, hogy az általa használt fogalom, "végrehajtott intézkedés" nem egyértelmű, mivel ezt építéstechnikailag és jogtechnikailag is lehet érteni. A hammi bíróság - ahogy az első fok is - a közjegyző hivatali kötelességszegését elutasította. Az okiratba foglalási törvény 17. § (1) bekezdéséből következik a közjegyzők azon kötelessége, hogy az ügyfelet az adott tényállásról fel kell világosítani, valamint a részes felek okiratba foglalni kívánt akaratát ki kell deríteni és azt teljes egészében és minden kétséget kizáróan okiratban rögzíteni. A bíróságok azon a véleményen voltak, hogy a közjegyzőnek
- 59/60 -
csak az okiratba foglalni kívánt jogügylet jogi következményeiről kell felvilágosítani a feleket, az adott jogügylet célszerűségéről és jövedelmezőségéről nem. A törvényileg meghatározott költségekről való felvilágosítás alapvetően nem tartozik a közjegyző kötelezettségei közé. De egy arra vonatkozó határozott kérdésre a közjegyző köteles választ adni.
Egy másik esetben egy állandó meghatalmazás olyan záradékot tartalmazott, amelyben a meghatalmazó arról rendelkezik, hogy a közjegyző a meghatalmazott részére az adott okiratról további példányokat csakis az ő írásos utasítására adhat ki. Miután a meghatalmazó cselekvőképtelenné vált, a kiadott példányt nem találták. A közjegyző megtagadta az okirat egy további példányának kiadását és a meghatalmazottnak azt ajánlotta, hogy gondnoksági eljárás keretében gondnokot rendeltessen ki, aki a közjegyzőt a cselekvőképtelenné vált meghatalmazó helyett egy az okiratról készült másolat kiadására utasítja. Miután a gyámügyekben eljárói bíróság a gondnoki megbízást elutasította, a meghatalmazott panaszt emelt a közjegyző ellen. Ezt a nürnbergi tartományi bíróság elutasította. Akkor is, ha egy állandó meghatalmazás adásán keresztül a gondnoki kirendelést egyértelműen el akarják kerülni, ez nem vezet ahhoz, hogy egy további példány kiadása a cselekvőképtelenség beállta után a szükséges beleegyezés nélkül megengedett lenne.■
Lábjegyzetek:
[1] A szerző a MOKK ügyvezetője.
Visszaugrás
