Építési beruházások (lakópark, üzletcentrum, szabadidőközpont stb.) finanszírozásánál jelentkezik az a szándék, hogy az építő (építtető) vállalkozó nem szerzi meg annak a földrészletnek a tulajdonjogát, amelyen az utóbb értékesíteni kívánt épületet felépíti, hanem azon csupán "építkezés céljából alapított földhasználati jogot" szerez, az építés költségeihez pedig akként venne fel kölcsönt, hogy annak biztosítékául a földhasználati jogra engedne jelzálogjogot.
Mind a hitelezési, mind a földhivatali gyakorlatban ellentmondásos, hogy a földhasználati jog lehet-e jelzálogjog tárgya, arra jelzálogjog bejegyezhető-e az ingatlan-nyilvántartásba.
A földhasználati jog az a korlátolt dologi (idegen dologbani) jog, amely osztott tulajdon (a földrészlet tulajdonjogának és a földrészleten emelt építmény tulajdonjogának egymástól való elkülönülése) esetén az építmény, mint úgynevezett "egyéb önálló ingatlan" tulajdonosát az építmény által elfoglalt, de más tulajdonában álló földrészletre, mint önálló ingatlanra nézve megilleti.
A lényegét illetően az építkezés céljából alapított földhasználati jog hasonlít a magánjogi törvényjavaslat (Mtj.) 691. §-a szerinti építményi joghoz: építményi jognál fogva a jogosult a telken vagy a felszíne alatt építményt létesíthetett, vagy tarthatott fenn.
[Mondhatnánk, hogy a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 9. § (1) szerinti "építkezés céljából alapított földhasználati jog" alapján a név szerint meghatározott építkező jogosult arra, hogy a földhasználati joggal terhelt földrészleten vagy annak a felszíne alatt építményt létesítsen, vagy tartson fenn.]
Az építményi jog az Mtj. 692. §-a szerint másra átruházható és örökölhető.
Az Mtj. 695. § szerint az építményi jogot a telekkönyvbe önálló telek módjára kell felvenni és reá a jog átruházása és terhelése tekintetében is a telekre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.
Az építményi jog alapján emelt vagy egyébként hatálya alá eső építmény és a jogosultnak ahhoz a telekrészhez való joga, amelyre az építményi jog kiterjed, alkotórészként az építményi joghoz tartozik és vele együtt jogi egységet alkot. Az ilyen építmény és alkotórészei az építményi joggal terhelt teleknek nem alkotórészei.
Az építményi jogra hatályban volt tételes jogszabály, az 1938. évi XI. törvénycikk a kivételes telekkönyvi eljárások egységes szabályozása tárgyában.
Ennek 42. §-a szerint az építményi jog, az a másra átruházható és az örökösre is átszálló jogosultság, amelynek alapján a jogosult a más tulajdonában álló ingatlanon, vagy annak felszíne alatt építményt (ház, pince, barlang stb.) létesíthet, vagy tarthat fenn.
Magát a építményi jogot mint önálló jószágtestet kellett a telekkönyvi betétbe (telekjegyzőkönyvbe) felvenni, úgy mintha az építményi jog maga is ingatlan lenne. Az építményi jog számára nyitott telekkönyvi betét A) lapján kellett nyilvántartani az építményi jog alapján létesített építményt is.
Építményi jog esetében tehát épület az építményi jognak (nem pedig a teleknek) volt az alkotórésze, azaz az építményi jognak volt épülete (mint annak alkotórésze) és nem az épülethez mint önálló ingatlanhoz tartozott építményi jog [a mai szóhasználattal "építkezés céljából alapított földhasználati jog" 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) 9. § (1) bekezdés].
Az építményi jog a hozzá tartozó épülettel képezett önálló ingatlant.
A hatályos jogban ellenben az önálló tulajdonú épülethez kapcsolódik (az annak mindenkori tulajdonosát megillető) földhasználati jog, vagyis az épületnek van földhasználati joga, és nem a földhasználati jognak van épülete.
A hatályos jog szerint a földhasználati jog akkor merül fel, ha a Ptk. 97. § (2) bekezdése, vagy 137. § (2) bekezdése alapján az épület tulajdonjoga nem a földrészlet tulajdonosát, hanem az építkezőt illeti meg.
A Ptk. 97. §. (2) bekezdése szerint a 97. § (1) bekezdés szerinti fő szabálytól eltérően az építkezőt akkor illeti meg (egyéb önálló ingatlanként) az épület tulajdona, ha a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik.
Ezt az osztott tulajdont eredményező megállapodást az 1978. március 1-je előtt hatályban volt szabály szerint a földtulajdonossal csak az építkezés befejezése előtt lehetett érvényesen megkötni, 1978. március 1-je óta ez a megállapodás akár az építkezés megkezdése előtt, akár annak folyamán, akár az építkezés befejezése után érvényesen megköthető. (Jogi értelemben az építkezés akkor tekinthető befejezettnek, ha az építményre a használatbavételi - esetleg a fennmaradási -engedélyt megadják.) A földhasználati jog tartalmát a Ptk. 156. § (1) bekezdése szerint az a jogosultság adja, hogy az épület tulajdonosa a földet (földrészletet) használhatja, hasznait szedheti.
A Ptk. 156. §-a szerint a földhasználati jog
- az építtető és a földtulajdonos megállapodása [azaz a Ptk. 97. § (2) bekezdése] alapján, vagy
- bírósági határozat alapján keletkezhet (az utóbbira jelenleg egyetlen esetet ismerünk, azt mikor ráépítés esetén a Ptk. 137. § (2) bekezdés 2. mondata alapján a bíróság a földtulajdonos kérelmére azt állapítja meg, hogy az idegen földrészletre ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg az építkezéssel, a földön, amelyre a ráépítés történt nem tulajdonjogot, (tulajdoni hányadot) hanem csak használati jogot szerez.
[Mindkét esetben az ilyen épület az ingatlan-nyilvántartás szempontjából 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 12. § a.) pontja szerinti önálló tulajdonú épületként egyéb önálló ingatlannak tekintendő.]
A fent idézett szabályokból jelenleg az tűnik megállapíthatónak, hogy a földhasználati jog (akár megállapodáson, akár bírósági határozaton alapul) legkorábban akkor keletkezhet, amikor létrejön maga az egyéb önálló ingatlannak minősülő és a földrészlet tulajdonjogától elkülönülő önálló tulajdonú épület.
Az eddigiekből az következne, hogy a földhasználati jog keletkezhet az önálló tulajdonú épület tulajdonosa javára az építkezés befejezésekor, vagy azt követően, de semmiképpen sem az építkezés előtt, azaz bár az építkezés megkezdése előtt meg lehet állapodni abban a földtulajdonossal, hogy a felépítendő épület tulajdonjoga az építkezőt fogja megilletni és a javára a földrészleten az épület létesítésével földhasználati jog keletkezik, de nem lehet létrehozni a földhasználati jogot még az épület megvalósítása, az építkezés befejezése előtt.
Elvileg tehát nincs önálló tulajdonú épület földhasználati jog nélkül, de földhasználati jog sincs önálló tulajdonú épület nélkül, a földhasználati jog az épület létesítése előtt nem jöhet létre, hiszen az épület létesítéséig nem létezik olyan ingatlan, amelynek a javára a földhasználati jog keletkezhetne. Az épület létesítése előtt csak megállapodni lehet abban, hogy az épület tulajdonosát, majd - ha lesz épület - földhasználati jog fogja megilletni.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
