Az ingatlan-nyilvántartásban és a telekkönyvben a bejegyzés1 jogváltoztató, illetőleg jogérvényesítést megalapozó joghatálya kiterjed a bejegyzett jogosultságok hatályosulásának helyére, azaz anyagi jogi ranghelyére is.2 A rangsor anyagi jogi hatása összekapcsolja a rangsor elvét és a bejegyzési elvet. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés joghatálya az adott jog változása, illetőleg annak hatályosulási helye3 együttesében fejti ki hatását. Előbbi együttes joghatás bármelyikének hiánya a jogváltozás, illetőleg az ahhoz rendelt jogvédelmi hatás hiányát is jelenti egyben.
A közhitelesség csak olyan bejegyzéseknél érvényesül, ahol a nyilvánkönyvi törvény anyagi jogi joghatályt fűz a bejegyzéshez. A joghatály nélküli bejegyzésekhez nem fűződik, tanúsító erő sem.4
A közhitelesség és a ranghely jogvédelmi hatása irányultságát tekintve alapvetően különböző személyeknek nyújt jogvédelmet, de a joghatások elkülönülése nem abszolút, sőt, a harmadik személy jogvédelmének része az is, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett jogosultságok milyen sorrendben hatályosulnak. A közhitelesség jogvédelmi hatása a jóhiszemű harmadik személyt a nyilvánkönyvön kívüli anyagi jogi jogosulttól védi, amely magában foglalja a ranghely joghatásának azt az elemét is, hogy a nyilvánkönyvön belüli jogosultaknak egymással szemben milyen hatályosulási, és ennek alárendelten kielégítési helyzetben vannak.5
A nyilvánkönyvi jogoknál6 mind a telekkönyv, mind az ingatlan-nyilvántartás - a forgalmi, jogbiztonsági érdek követelményének alávetten - a hatályosulási sorrendet olyan módon valósítják meg, hogy az egymással versengő jogosultságok közül a korábban kérelmezett jog a később bejegyezni kért jogot megelőzi. Ennek következtében sem a szerzés időpontját, sem annak hatályosulását nem a jogügylet időpontja, nem is a bejegyzés időpontja, hanem - főszabályként - egy tőlük időben elkülönülő nyilvántartási cselekmény a bejegyzés iránti kérelem iktatásának időpontja határozza meg.7 Az ettől való eltérés mindig törvényi szabályon nyugszik, attól alacsonyabb rendű jogszabály nem adhat eltérő szabályt. A különböző jogosultságok versenyében a jog szerinti első szerző (iure prior) nem a jogváltozásról szóló megállapodás időpontja szerinti időbeni első szerző (tempore prior), hanem a nyilvánkönyvet először igénybe vevő szerző (iure prior). Így a nyilvánkönyvi igényérvényesítéshez és nem a jogátszállásról való megegyezéshez kapcsolódik a szabály: "Qui prior tempore potior iure", azaz a nyilvánkönyvi tempore prior egyben iure prior. Ez a szabály pedig nyilvánkönyvi rangsor - anyagi és alaki - szabályát is jelenti egyben.
A rangsor eljárásjogi értelemben8 a korábban kérelmezett bejegyezési kérelemnek korábbi elintézési helyet, de egyáltalán nem feltétlenül korábbi hatályosulási helyzetet alapít.9 Az eltérés lehetőségét a ranghelybiztosítás közvetlen és közvetett formáinak tágas lehetősége adja.10
A régi magyar telekkönyvi jogban11 a rangsor anyagi jogi szabálya a "bejegyezvények" hatályosulását határozza meg. A rangsor alaki szabálya viszont - kisebb jogbizonytalanságot előidézve - elválik a bejegyzés hatályától a joghatály nélküli feljegyzések körében.12 A ranghely anyagi jogi hatályát csak kérelemmel és bejegyzésre alkalmas okirattal együtt lehet biztosítani.13 Az alaki rangsor "a telekkönyvi kérvények iktatókönyvi számának sorrendjéhez igazodik. Hasonlóan rendelkezik az Mtj. 922. §-a, azzal a jelentéktelen eltéréssel, hogy azt az időpontot veszi döntőnek, amikor a beadvány a telekkönyvi hatósághoz érkezett. Az eltérés - pontosan szabályozott iratérkeztetési rend esetén - lényegtelen, mert iktatni a beérkezés sorrendjében kell a telekkönyvi beadványokat.14
A kérvény beadásával azonban a kérelmező csak akkor szerez ranghelyet, vagyis jogának hatályosulási pozíciót, ha a kérelem és az annak alapjául szolgáló okirat alkalmas a helyt adó elintézésre. A bejegyzés időpontja közömbös mind a hatályosulás, mind a jogok keletkezése szempontjából.15 Éppen ezért a telekkönyvi jog szerzéséhez a kérelem beadása előtt nem csak a telekkönyvi betétet, hanem az iktatókönyvet is meg kell tekinteni azért, hogy kiderüljön: nincs-e elintézetlen beadvány, amely a bejegyeztetni kívánt jogot érinti. A telekkönyvi széljegy16 csak segítséget ad a rangsor kérdésében, de kétségmentes eligazítást nem nyújt. Ha a telekkönyvi betétben17 nincs is széljegyzet, ez még nem ad teljes biztonságot, mert az iktatott beadvány széljegyzésének elmaradása akár jogszerűen nem történt meg, akár tévedés folytán elmaradt, a rangsort nem érinti. Az egyidejűleg érkezett telekkönyvi kérvények azonos rangsort kapnak.18
A kúriai gyakorlat19 valamely telekkönyvi jog ranghelyét a bejegyzési kérvény és a bejegyzésre alkalmas okirat együttes szolgáltatásához köti. Az alaki rangsor vonatkozásában - esetről esetre - mind az iktatás, mind a széljegyzés ranghelyet meghatározó szerepét aláhúzza. Az eljárási rangsort az iktatott, de nem széljegyzett kérelemre egyértelműen az iktatás időpontjához köti.20
A Ptk. hatályba lépése után kiadott új telekkönyvi rendelet21 a bejegyzések rangsorát szintén a bejegyzés alapjául szolgáló kérelem (megkeresés) telekkönyvi hivatali iktatási időpontjához köti. A Ptk. nem szabályozza a telekkönyvi jogok ranghelyét, de meglepő módon a telekkönyvi rendelet sem ad szabályt az anyagi jogi rangsorra, nem szól a telekkönyvi bejegyzések hatályosulásának sorrendjéről.22
A telekkönyvi rendeletben az eljárási és anyagi rangsor szigorú szabályát - eltérően a régi telekkönyvtől - az ún. informatív hatályú bejegyzések esetében áttörik.23 Ezen túl - eltérően a régi telekkönyvtől - a közbenső intézkedések24 nagy teret kapnak, ezzel felpuhul a rangsor hatálya is.25 A közbenső intézkedések26 a kérelem által foglalt ranghelyet fenntartják,27 ennek révén a pótlólagos iratszolgáltatással az eredetileg alkalmatlan okiratok utólag kiegészíthetők, utólag bejegyzésre alkalmassá tehetők. Ezáltal a telekkönyvi rangsor bizonytalanná válik, jogvédelmi hatása is csorbul.28
A rangsor szabályát azonban még a közbenső intézkedéseknél is jobban rontja a jogorvoslati ügyszakban, a fellebbezési eljárásban lehetővé tett iratpótlás, és ezen keresztül a bejegyzés ranghelyének "utólagos fenntartása."29
A telekkönyvi jog nem használja váltófogalomként a beadványt a kérelemre, illetőleg az okiratra. Ez a homályteremtő gyakorlat a szocialista fordulat után terjed el a közigazgatási jogban. Az egységes ingatlan-nyilvántartásban az államigazgatási fogalom-definiálási, illetőleg fogalomhasználati pongyolaság folytán betüremkedő, de feltétlen jogalkotói "figyelmetlen szövegezés" folytán alapvető jogbizonytalanság alakul ki az alaki rangsort meghatározó kérelem-okirat fogalma tekintetében. A fogalmilag meg nem határozott, bizonytalan jogi tartalmú beadvány érkezéséhez kötődő eljárási rangsor szabályában nem különíthető el egymástól a kérelem, illetőleg a bejegyzés alapjául szolgáló okirat rangsort befolyásoló, illetőleg meghatározó szerepe:30 "Az ingatlan-nyilvántartásban a rangsort a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja határozza meg."
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
