Az ingatlanok külföldiek általi megszerzése Törökországban már régóta az érdeklődés középpontjába került. A szabályozásban fontos szerepet játszottak a nemzeti szempontok, a szuverenitás, valamint az EU szabályaihoz való alkalmazkodás is. Ennek a kérdéskörnek a legújabb szabályozására vonatkozó elképzelések élénk vitát váltottak ki az elméletben és a joggyakorlatban egyaránt.
Az utóbbi években a külföldiek körében egyre fokozódott az érdeklődés a török ingatlanok iránt. Ez a tendencia különösen a nyaralóingatlanok esetében érzékelhető, ezt a tényt a statisztikák is igazolják. Eszerint a külföldiek (akiknek legnagyobb része német állampolgár) leggyakrabban az üdülőövezetekben szereztek ingatlanokat. Az utóbbi időben ezen kívül sok külföldi telepedett le Törökországban. Ezek a fejlemények és a legutóbbi jogszabályi változások indokolják a témával való behatóbb foglalkozást.
A múltban a külföldiek ingatlan-tulajdonszerzésére különböző korlátozások vonatkoztak; bizonyos időszakokban ezt teljes mértékben tiltotta a jog. A legfontosabb a szabályozás szempontjából az ingatlan-nyilvántartási törvény (Inyt.) A gazdasági és társadalmi fejlődés követelményeihez való igazodás jegyében az Inyt.-t több ízben módosították és ennek során a külföldiek ingatlanszerzési lehetőségeit kiterjesztették. Mindez elsősorban az Inyt. 35. Cikkének módosítását jelentette, amely a külföldiek ingatlan-tulajdonjogát szabályozza. E törvénymódosítások több ízben is az Alkotmánybíróság határozatai nyomán váltak szükségessé. Az Alkotmánybíróság többször teljesen, vagy részben semmissé nyilvánította a 35. Cikket. Mindez végül az Inyt. 2008-as, az 5782. sz. törvénnyel történt módosításához vezetett. Az Alkotmánybíróság 2005. március 14-i ítélete után megszületett 2005-ös 5444. sz. törvény ugyan már alapvetően módosította a 35. Cikket, de ezt a módosítást az Alkotmánybíróság felülvizsgálta és részben megsemmisítette. A fent hivatkozott 5782. sz. törvény ezt követően a 35. Cikk 7. és 8. bekezdését az Alkotmánybíróság határozatának figyelembevételével újraszabályozta.
Az ingatlanok tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó általános szabályok a török Ptk.-ban találhatók. Ezeket a szabályokat a következőkben röviden ismertetjük. Ezt követően kerül sor az Inytv. vonatkozó szabályainak bemutatására.
A török Ptk. 8. Cikke értelmében mind a természetes, mind pedig a jogi személyek állampolgárságuktól vagy honosságuktól függetlenül jogképesek. A tulajdonjog tekintetében a török Ptk. tehát nem tesz különbséget belföldiek és külföldiek között. A tulajdonjogot általános érvénnyel a Ptk. 683. Cikke szabályozza, ugyanakkor az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjogra a 704. Cikk. rendelkezései vonatoznak. A 704. Cikk értelmében az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjogot, független, valamint tartós használati jogokat be lehet jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Ugyanez vonatkozik a lakástulajdonra is.
Az 1934. november 22-i Ingatlan-nyilvántartási törvény (Nr. 2644) szabályozza 35. Cikkében a külföldi állampolgárok ingatlan-tulajdonszerzését. E Cikk tartalmát a törvényhozó több ízben módosította. Utoljára a fent említett 2008-as 5782. sz. törvénnyel került erre sor. Ez a törvény egy 7. és egy 8. bekezdéssel egészítette ki a 35. Cikket az Alkotmánybíróság határozatára tekintettel. A törvény ezen kívül egy új, 36. Cikkben rendelkezett a külföldi befektetőkre vonatkozó ingatlanszerzési szabályokról. Az új 7. és 8. bekezdés és a 36. Cikk hatálybalépésével megszűnt az a joghézag, ami az Alkotmánybíróság megsemmisítő határozata nyomán keletkezett.
Meg kell jegyezni, hogy az Inytv. hatályos szabályai nem csupán a külföldi természetes személyek ingatlantulajdon-szerzését, hanem a külföldi jogi személyek és kereskedelmi társaságok ingatlantulajdon-szerzését is szabályozza. Az utóbbiak tekintetében feltétel, hogy azokat külföldön jogszerűen alapították.
A viszonosság elvét, mint a külföldiek ingatlantulajdon-szerzésének feltételét az Inytv. 35. Cikk 1. bekezdése mondja ki. Másként fogalmazva, a török jog szerint a viszonosság a külföldiek ingatlantulajdon-szerzésének condition sine qua nonja. Ezért is szükséges ennek az elvnek az ismertetése azelőtt, hogy a további szabályokat elemeznénk. Ha nem áll fenn viszonosság, akkor külföldi egyáltalán semmiféle ingatlanra vonatkozó jogosultságot nem szerezhet Törökországban. A külföldi csak olyan jogokat szerezhet meg Törökországban, amelyeket egy török állampolgár az illető külföldi állampolgár honossága szerinti országban megszerezhet. A nemzetközi jogi forgalomban a viszonosság elve az érintett államok felségjogainak folyománya. Egy állam, amely az idegen állampolgárok számára nem teszi lehetővé, hogy belföldi ingatlanokon jogot szerezhessenek, maga sem követelhet más államoktól ilyet saját állampolgárai számára. Ellenkező esetben az adott állam a külföldi állampolgárokat privilegizálná a saját állampolgáraival szemben. Ezért a viszonosság elvét a nemzetközi jogi forgalomban az egyenlő elbánás eszközének is tekintik.
aa) A viszonosság elve alkalmazásának formái
Ahhoz, hogy a viszonosság elve érvényesüljön, az érintett államokban az egyes jogoknak egymásnak teljes mértékben meg kell felelniük. A legutóbbi törvénymódosításig kérdéses volt, hogy az Inytv. 35. Cikke milyen viszonosságot kíván meg. A jogszabály szövege alapján az irodalom arra a következtetésre jutott, hogy a viszonosságnak egyidejűleg jogi és ténybeli vonatkozásban is fenn kell állnia. A módosított törvényszöveg ezt az értelmezést már egyértelműen kifejezésre juttatja (35. Cikk 6. bekezdés).
bb) A korlátozások az Inytv.-ben
Az Inytv. 35. Cikkében foglalt korlátozások
A 35. Cikk 1. bekezdés első mondata szerint külföldi állampolgárok csak a törvény előírásainak megfelelően szerezhetnek ingatlantulajdont. Így külföldiek akár lakás-, akár egyéb célú ingatlant csak ott szerezhetnek, ahol azt az építési engedélyezési és a beépítettségre vonatkozó szabályok lehetővé teszik. További korlátozás, hogy egy külföldi természetes személy az állam egész területén nem szerezhet 2,5 hektárnál több ingatlant. Ebbe a tartós használati jogok is beleértendők (35.Cikk 1. bekezdés 2. mondat).
Az Inytv. 35. Cikk 2. bekezdése tartalmazza saját joguk szerint jogszerűen alapított külföldi kereskedelmi társaságok ingatlantulajdon-szerzésére vonatkozó szabályokat. Az ilyen társaságok csak egyes külön törvények alapján szerezhetnek korlátlan ingatlan-tulajdonjogot, vagy korlátozott jogokat. A 3. bekezdés úgy rendelkezik, hogy a természetes személyekre és azokra a kereskedelmi társaságokra, amelyek a 2. bekezdésben vannak felsorolva, az előző bekezdésekben foglalt korlátozások nem terjednek ki, amennyiben első vagy második rangsorban jelzálogot jegyeznek be a javukra. A 4. bekezdés arról rendelkezik, hogy a 2. bekezdésben meghatározott kereskedelmi társaságokon kívül más jogi személyek nem szerezhetnek tulajdonjogot vagy korlátolt dologi jogokat ingatlanokon.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
