Köztudott, hogy a II. világháború utolsó szakaszának egyre gyakoribbá vált légitámadásai következtében mind Budapest, mind pedig nagyobb vidéki városaink lakásállományának egy jelentős hányada semmisült meg. Ez a körülmény a háború befejezését követő időszak után. 1944/45 tele és 1945 ősze között kényszerűségből életre hívta és meghonosította a társbérlet intézményét. Eleinte spontán összeköltözésekre került sor. Közeli hozzátartozók, rokonok és barátok a körükből azokat, akiket "kibombáztak". A háborút követően újjászerveződött közigazgatás pedig ilyen módon helyezte el a bombatámadások következtében fedél nélkül maradt városlakókat. A bérházak és a hat szobát meghaladó magántulajdonban lévő családi házak és lakások (öröklakások) állami tulajdonbavételét elrendelő, valamint a három szobánál nagyobb lakások esetében a lakásügyi hatóságnak bérlőkijelölési jogot biztosító 1952. évi IV. tv. tovább növelte a társbérlet intézményének a jelentőségét. Hozzájárult még ehhez, hogy a lakásbérletről szóló törvények egészen az 1980-as évek végéig meghatározták, hogy egy személy, család mekkora lakás használatára jogosult. Egyedülálló személynek, család esetében pedig két személyenként járt egy szoba, amely főszabály alól a lakásbérleti jogszabályok taxatíve felsorolt módon engedtek kivételt, Így külön szobára tarthatott igényt a szellemi foglalkozású, gümőkorban vagy más fertőző betegségben szenvedő családtag stb. Az igényjogosultsági mértékeknek ez a meghatározása visszanyúlik a háborút követő előbb már említett társbérleti hatósági kényszer-összeköltöztetésekre, aminek jogalapjait kezdetben helyhatósági szabályrendeletek teremtették meg, a fővárostól kiindulva.
Az ily módon kialakult joghelyzet alapján az 1950-es, 60-as de még a 70-es évtizedben is az olyan lakáshasználó személyekhez és családokhoz, akiknek lakáshasználata jogos lakásigényüket meghaladta, a lakásügyi hatóság a legtöbb esetben a jogos lakásigényt meghaladó lakrészbe kiutalással társbérlőt helyezett el. Ez a megoldás ugyanis a lakásügyi hatóságoknak egyszerűbb volt, mint az igényjogosultságnak megfelelő cserelakásba történő átköltöztetés.
Az így kialakult társbérlet szociológiai fogalma tágabbá vált, mint annak jogi, jogdogmatikai fogalma. Társbérlet ugyanis jogi jogdogmatikai értelemben azt jelenti, hogy több személy közösen bérel valamely dolgot, azaz lakás esetében egy vagy több személy, illetőleg egy vagy több család közös bérlője egy olyan lakásnak, amely másnak a tulajdonában áll. A társbérletek jelentős része ilyen volt. Annálfogva azonban, hogy a három szobát meghaladó ún. "tanácsi kezelésbe" került, magántulajdonban maradt lakásoknál és családi házaknál a jogos lakásigényét meghaladó módon bent lakó tulajdonos többletterületét bérlőkijelölési jogát gyakorolva idegen személyeknek utalta ki a lakásügyi hatóság a tulajdonos és a családja mellé ugyanazon lakásba gyakran egy bérlő is került, amit szintén társbérletként kezelt a köztudat. Ez volt a szociológiai értelemben felfogott társbérlet. A kárpótlásról szóló 1991. évi XXV. tv.-el (Kpt). A kárpótlási, valamint az állami bérlakások elidegenítését is rendező 1993. évi lakásbérleti (LXXVIII) tv. (Ltb.) III. részébe foglalt szabályokkal végrehajtott magánosítások és lakások és lakásmegvételek következtében kialakult új tulajdoni viszonyok szempontjából lényeges a kettő között kialakult megoldás, vagyis az, amikor a tulajdonos háza vagy lakása (öröklakás) államosításra került, de a tulajdonos bérlőként továbbra is a lakásban/házban maradt, de a jogos lakásigényét meghaladó részt más bérlőnek utalták ki. Jogilag ez esetben is valódi társbérlet jött létre, mégis a volt tulajdonos a volt és igazságtalanul elvett tulajdonjogán keresztül nagyobb jogot formált magának az egész ingatlanra. A kárpótlási törvénynek a felemás, természetbeni visszaadást és elővásárlási jogot is csak korlátozottan ismerő rendszere éppen ebben a körben okozza a legnagyobb jogi bonyodalmakat többek között a pszichológiai tulajdonosi érzület figyelembe nem vétele miatt.
Mindebbe belejátszik az is, hogy a legtöbb esetben főleg a volt tulajdonos családok mellé kiutalással került személyek, de a korábban sem tulajdonos eredeti bérlők mellé került társbérlők is igyekeztek műszaki leválasztással a saját lakrészüket a másiktól elkülöníteni részben annak érthető ellenszenvét elkerülendő, részben pedig, hogy újonnan szerzett jogukat ezáltal is megerősíthessék. A legtöbb esetben a régi bérlők és tulajdonosok sem léptek fel az ilyen megoldás ellen, mivel így megkímélhették magukat az újonnan jöttek szekatúrájától és legtöbbször alacsonyabb kultúrfokukból származó gorombaságaiktól. A lakások ilyen műszaki szétválasztása folytán és mindegyik lakrész komfortossá, összkomfortossá tétele következtében egyúttal oldódtak a közös konyha-, fürdőszoba-, WC-és előszoba használatból szükségszerűen bekövetkezett és elkerülhetetlen súrlódások.
Az ilyen lakásműszaki megosztásokat azonban igen sok helyen csak úgy lehetett megoldani, hogy a korábbi nagylakás általában tágas előszobájának egy részéből leválasztással két kis előszobát alakítottak ki, az előszoba visszamaradt része pedig vagy a lépcsőházra vagy a körfolyosóra néző ténylegesen nyitott közterületté vált vagy pedig a volt társbérlők által biztonsági okokból továbbá is lezárva közös használatú térséggé alakult. Minthogy ezekben az esetekben mind a lakások, mind az így kialakított közös térségek továbbra is állami tulajdonban maradtak, az ilyen műszaki leválasztások tulajdonjogi és tulajdonmegosztási problémát kezdetben nem okoztak. Problémát csupán legfeljebb az jelentett, hogy a bérleti szerződést a bérlőkkel hogy kössék meg. Az ingatlankezelő vállalatok általában azt a gyakorlatot követték, hogy a nyitottan hagyott előtereket az épület közös használatú helységeihez (lépcsőház, körfolyosó) sorolták és csak a műszakilag kialakított lakások alapterületére kötötték meg a lakásbérleti szerződést. Abban az esetben viszont, ha az előtér továbbra is zárva maradt, a legtöbb esetben az ingatlankezelő vállalat a lakás alapterületébe beszámítva az egyes lakások alapterületével arányban osztotta meg a közös előtér területét és e megosztás szerint számította az egyes "eszmei területeket" a lakások alapterületéhez. A közös előterek alapterületeinek ilyen szemei felosztásával megnövelve az egyes lakások alapterületeit, kötötték meg az ingatlankezelő vállalatok az egyes lakások bérlőivel a bérleti szerződést. Általában ezt a gyakorlatot alkalmazták az olyan komfort nélküli lakások esetében is, ahol a lakásoktól elkülönítve építették ki a közös használati WC-ket, amelyek használatát több lakás között került elosztásra. Ezáltal minden ilyen közös WC-t több lakás használt és azt, hogy melyik lakáshoz melyik közös WC tartozik a bérleti szerződésben feltüntette az ingatlankezelő vállalat.
A bérleti szerződésekből adódott ilyen közös használatok problematikussá azután kezdtek válni, amikor a privatizáció után az egyes települési önkormányzatok - mivelhogy az állami tulajdonból először az ő tulajdonukba kerültek a bérlakások - eladták a bentlakóknak a lakásbérletről szóló 1993. évi LXXVIII. tv. 52-53. §-ában meghatározott kedvezményes áron az egyes lakásokat. Az adás-vételi szerződések megkötésekor sem az eladó ingatlankezelő vállalatok, illetve az önkormányzatok, sem a vevőként jelentkező lakók nem gondoltak arra, hogy a privatizálás során megkötött lakás-adásvételi szerződések milyen problémákat fognak okozni a továbbeladás során. Az adás-vételi szerződések megkötése során ugyanis a volt bérlakások esetében a nyitottá tett korábbi előszobát-elő-teret hozzá számították a lakás közös használatú területeihez, a műszaki megosztást követően továbbra is zárva tartott előteret pedig többnyire, a lakók közös tulajdonában álló ingatlan-nyilvántartási főrészbe jegyezték be az érintett lakások területi nagysága arányában megállapított hányadok szerint és csak némely esetben számították az onnan nyíló lakások alapterületéhez, azok tulajdonjogi lapjaira történő rávezetés mellett.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
