https://doi.org/10.59851/mj.72.02.2
Az építményi jog a jogalkotó által 2023-ban bevezetett korlátolt dologi jognak minősülő használati jog, amely számos sajátossággal rendelkezik. Tanulmányunkban először azt vizsgáljuk, hogy hogyan illeszthető be az építményi jog a többi - vagyontárgynak minősülő - jog közé. Ugyanis a többi használati jogtól eltérően forgalomképes, valamint az alapító szerződés jelentős hatással lehet a jog tartalmára, ami inkább a kötelmi jog által szabályozott jogok jellemzője. Ezzel összefüggésben azt is áttekintjük, hogy az új szabályozás mennyiben van tekintettel az építményi jog különös jellegére, és képes-e kezelni a legfontosabb problémákat.
Kulcsszavak: építményi jog; forgalomképesség; vagyontárgy
Superficies was introduced by the legislator in 2023 as a right of use with several specific features. First our study examines how it can be integrated into the other rights, because - unlike than other rights of use - it is negotiable and its content may be established by the founding contract. In this context we also review whether the new regulation can handle its specific nature and the concerning problems.
Keywords: superficies; negotiability; asset
Az építményi jog mint használati jog a dologi jog részét képezi. E jellegéből az következik, hogy a tulajdonjoghoz hasonlóan abszolút hatályú, tehát mindenkivel szemben kikényszeríthető, és csak abban az esetben létesíthető, ha az adott jogrendszer előírásai ezt kifejezetten lehetővé teszik. Ugyanakkor a tulajdonjoggal szemben korlátolt dologi jog, tehát e jog egyidejűleg a jog tárgyát képező dolgon - jelen esetben a telken - fennálló tulajdonjogot terheli, annak korlátját képezi.
Az építményi vagy felülépítményi jogot (a továbbiakban: építményi jog) már a római jog is ismerte superficies néven.[1] E jog lényege az volt, hogy annak jogosultja egy telken építményt létesíthetett, és azt használhatta. E jogot jellemzően a telek tulajdonosa és az építményi jog jogosultja közötti szerződés hozta létre, melynek keretében a felek arról is megállapodtak, hogy a tulajdonos milyen ellenszolgáltatást kap az építményi jog létesítésének ellenértékeként.
Az építményi jogot számos jogrendszer ismeri és szabályozza. Így például megtalálható a német jogban Erbbaurecht néven (külön törvény, az ún. Erbbaurechtsgesetz szabályozza), az osztrák jogban Baurecht néven (külön törvény, az ún. Baurechtsgesetz szabályozza), az olasz jogban superficie néven (az olasz Polgári Törvénykönyv, a Codice civile 952-956. paragrafusai szabályozzák), valamint a spanyol jogban szintén superficie néven (a földterületekről és a városrehabilitációról szóló törvény felülvizsgált szövegét jóváhagyó 7/2015. királyi törvényerejű rendelet 53-54. paragrafusai szabályozzák).
Az építményi jogot a második világháború előtti szokásjogon alapuló, azaz nem kodifikált magyar magánjog is ismerte. Ennek megfelelően a végül törvényként el nem fogadott 1928-as Magánjogi Törvényjavaslat (a továbbiakban: Mtj.) is szabályozta.[2] A hazai magánjog első sikeres kodifikációja az építményi jogot nem vette át, így az nem került be a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvénybe.[3]
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) előkészítésekor is felmerült az építményi jog újraszabályozása, de azt végül elvetették.[4] Ennek ellenére a jogalkotó 2023-ban módosította a Ptk.-t, és visszahozta az építményi jogot a magyar polgári jogba,[5]
- 72/73 -
a Ptk.-nak a dologi jogot szabályozó Ötödik Könyvébe (ezen belül a használati jogokat szabályozó VIII. Cím egészült ki a XXXII/A. Fejezettel, amely a 159/A-F. §-okban szabályozza az építményi jogot).
A Ptk. 8:1. § (1) bekezdésének 5. pontja alapján az egyes jogok vagyontárgynak minősülnek. Az építményi jog jogintézményének megértését nagyban segítheti, ha megpróbáljuk elhelyezni e jogok között. Mielőtt ezt megtennénk, indokolt rögzíteni az alábbiakat.
A Ptk. számos jogintézményt nevez jognak, de ezek egy része nem minősül vagyontárgynak. Ennek egyik oka lehet az, hogy nem beszélhetünk önálló jogintézményről, hanem pusztán valamilyen egyéb jogintézményhez kapcsolódó részjogosultságról, amely önmagában vagyoni értékkel nem bír, így vagyontárgy sem lehet. Erre lehet példa a felmondási vagy elállási jog (lásd például a Ptk. 6:262. §-át), amely csak a nevében jog, valójában egy szerződési pozícióhoz kapcsolódó jogosultság,[6] így értelemszerűen nem is vagyontárgy.[7]
A másik sajátos helyzet az, amikor ugyan valóban önálló jogintézményről van szó, de az adott jog annyira a jogosult személyéhez kötött, hogy ebből kifolyólag nem átruházható, és így vagyoni értékkel sem rendelkezik. Idetartoznak jellemzően a személyiségi jogok, különösen az élethez,[8] a testi épséghez és az egészséghez való jog. Meg kell jegyeznünk azonban, hogy egyes személyiségi jogoknak lehet vagyoni értéke is, és így akár vagyontárgynak is minősülhetnek: gondoljunk csak a képmáshoz való jogra, amikor egy hírességnek azért fizet egy újság, hogy a róla készült fényképet megjelentethesse.[9]
A fenti esetekkel szemben az építményi jog önálló jogintézménynek minősülő, vagyoni értékkel rendelkező jog, ezért a Ptk. 8:1. § (1) bekezdésének 5. pontja alapján egyben a jogosult vagyonába tartozó vagyontárgy. Emiatt indokolt, hogy megpróbáljuk ezek között elhelyezni.
A vagyontárgynak minősülő vagyoni jogok többségére az a jellemző, hogy egy másik vagyontárgyon, egy dolgon fennálló tulajdonjoghoz kapcsolódnak annyiban, hogy annak valamilyen korlátját képezik. Ide tartoznak a korlátolt dologi jogok. Ezek egyrészt használati jogok, mint például a haszonélvezeti jog és a használat joga, amely jogok alapján a tulajdonost megillető részjogosítványok egy részét nem a tulajdonos, hanem az egyes használati jogok jogosultja gyakorolhatja. Másrészt pedig az értékjogok, így a zálogjog is, mely alapján a zálogjog jogosultja a követelésének biztosítására szolgáló vagyontárgyból, azaz a zálogjog közvetett tárgyát képező zálogtárgyból a többi hitelezőt megelőzően kielégítést kereshet, ha a biztosított követelés kötelezettje, azaz a személyes kötelezett nem teljesít.[10]
A tulajdonjog korlátjának minősül emellett a kötelmi jog által szabályozott elővásárlási, vételi és eladási, valamint visszavásárlási jog is, hiszen a tulajdonos tűrni köteles e jogok gyakorlását a tulajdonában álló dolog vonatkozásában. Ha pedig ezek a kötelmi jogok dologi hatályúvá válnak, akkor a dolog mindenkori tulajdonosával szemben lesznek érvényesíthetőek.
Vannak azonban olyan vagyoni jogok is, amelyek nem egy másik személy tulajdonában álló dologhoz kapcsolódnak, hanem más vagyontárgyaktól teljesen függetlenek. Ilyen például a korlátolt felelősségű társaság tagját megillető üzletrész.[11]
- 73/74 -
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
