Jelen munka célja a bérleti jogviszony közjegyzői szemszögből fontos aspektusainak megvizsgálása, feldolgozása az elméleti jogszabályi háttér áttekintése mellett gyakorlati kérdések felvetése bírósági döntéseken, a közjegyzői irodákban felmerülő kérdéseken keresztül.
Szükséges az új Polgári Törvénykönyv[1] (a továbbiakban: Ptk.) bérletre vonatkozó jogelméleti szabályozásának áttekintése, figyelemmel a speciális jogszabály, a Lakástörvény[2] (a továbbiakban: Lt.) rendelkezéseire. Ez elkerülhetetlen amiatt is, mert a közjegyzői irodák gyakorlatában nagy számban találkozhatunk bérleti szerződésekkel, így amennyiben az ügyfelek kérelme erre irányul, nekünk kell megszerkeszteni egy a jogszabályoknak mindenben megfelelő bérleti szerződést, másrészt pedig számtalan alkalommal előfordul, hogy az ügyfél egy tervezet alapján kéri a szerződés megírását, vagy aláírt bérleti szerződés alapján kéri a bérlő egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatának elkészítését, közokiratba foglalását, így e tekintetben is elengedhetetlen a jogszabályi háttér naprakész ismerete.
A tanulmány elkészítése során a célom minél több vonatkozó bírósági határozat bemutatása, mert kiemelkedően fontosnak tartom a napi munkavégzésünkhöz a gyakorlatban felmerülő jogi anomáliák tisztán, vagy tisztábban látását is.
Remélem, hogy a jelen tanulmány átolvasásával segíteni tudom a kollégáim napi munkáját a bérleti jogviszonyok keretében esetlegesen felmerülő elméleti és gyakorlati problémák helyes megközelítésében.
- 38/39 -
A bérleti szerződés általános szabályait a Ptk. 6. könyv XVII. Címének XLIV. fejezete tartalmazza. A XVII. Cím a használati szerződéseket szabályozza. A használati kötelmek csoportjába azok a szerződéstípusok tartoznak, amelyek a szerződéssel egy adott dolgon birtoklási és használati jogot biztosítanak (jelen esetben a bérlőnek), míg bérbeadói oldalról a kötelem tárgya egy non facere jellegű kötelezettség, vagyis a más által történő használat tűrésének kötelezettsége. A bérlet, lakásbérlet, helyiségbérlet csak két jogosítvány, a birtoklás és a használat jogának átengedését jelenti, míg a haszonbérleti szerződés e jogosítványok körét kibővíti a hasznok szedése jogának átengedésével is. A haszonkölcsön pedig a használati kötelmek ingyenes alakzata.[4]
Az új Ptk. hatálya a 2014. március 15. napja után létrejött bérleti jogviszonyokra alkalmazandó. Az új Ptk. szabályozási módját tekintve elmondható, hogy az általános szabály itt is a diszpozitivitás, amely valamennyi szerződéstípusra vonatkozik. [Ptk. 6:1. § (3)]
A Ptk-hoz képest a lex specialis az Lakástörvény lesz, amely a lakásbérlet szabályait kibővíti még az önkormányzati és állami lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályozással. Sajnálatos módon ez a szegmense a bérleti jogviszonyoknak a napi munkánkat nemigen érinti, habár meg kell említenem, hogy az önkormányzati lakásgazdálkodás körében igen nagy problémát jelent a jogcím nélküli lakáshasználók miatti lakáskiürítés, a bérleti, használati díjak elmaradásából származó bevételkiesés, valamint a hivatkozott problémákból eredő jogi, ügyvédi és végrehajtási költségek viselése, továbbá az elhúzódó jogi procedúrák igénybevétele. Meggyőződésem, hogy az önkormányzatok (önkormányzati lakás és helyiséggazdálkodással foglalkozó cégek) jelentős költségeket takarítanának meg, amennyiben a közvetlen végrehajthatóság általunk biztosított jogi lehetőségét igénybe vennék például kiköltözési nyilatkozatok elkészíttetése útján.
A lakásbérlet szabályai a lakástörvény alapján kógensek, azoktól csak ott és annyiban lehet eltérni amennyiben a törvény azt kifejezetten megengedi. A Ptk. bérletre vonatkozó szabályai mögöttes szabályként irányadóak lehetnek a lakásbérleti szerződés szabályai által nem rendezett kérdésekben. Ezek is - kevés kivétellel - diszpozitív szabályok.
A lakástörvény speciális szabályai megelőzik a a Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó - mögöttes - szabályait. Tehát ha a szerződés tárgyát képező lakás, vagy helyiség a lakástörvény hatálya alá esik, azt kell elsőként megnézni és ha az adott kérdést a lakástörvény sem rendezi, akkor jöhetnek szóba mögöttes szabályként a Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezései.[5]
- 39/40 -
Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő pedig a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A bérleti szerződés egy ún. konszenzuál szerződés, így a jogviszony létrejöttéhez nem szükséges a dolog átadása, a szerződés a felek megállapodásával létrejön.
Az új Ptk. rendelkezései alapján a jövőben a bérleti jogviszony tárgya lehet ingó és ingatlan dolgokon túl használati jog is.
A gyakorlatban vannak olyan szerződések, amelyekben a valamelyik fél a dolog használatának átengedése mellett valamilyen egyéb szolgáltatást is vállal (pl. élelmezéssel ad ki bútorozott szobát). Az ilyen vegyes szerződések esetében minden egyes szolgáltatásra az annak megfelelő szabályokat kell alkalmazni, továbbá a szerződések általános szabályai mellett a jelleg szempontjából legközelebb eső szerződéstípusra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.[7]
A bérbeadó főkötelezettsége az, hogy a dolgot rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja a bérlő használatába. Az Lt. 7. § (2) bekezdése alapján egy lakás akkor alkalmas a rendeltetésszerű használatra, ha az épület központi berendezéseinek lakásban lévő részei és a lakberendezések üzemképesek.
A bérleményben folytatandó tevékenységek gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása - külön kikötés nélkül - nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre hivatkozással nem mentesül bérleti díj fizetési kötelezettsége alól.[8]
A bérbeadó szavatossága alapvetően kétirányú:
• kellékszavatosság (A szavatossági jogok nem érvényesülhetnek teljes mértékben, a bérlő a kicserélést és az elállást[9] nem választhatja)
• jogszavatosság
- 40/41 -
Az új Ptk. kiegészíti a bérbeadó szavatosságainak szabályait az egészséget veszélyeztető lakásbérlet bérlő általi felmondásának lehetőségével, abban az esetben is, ha a bérlő e tényről szerződéskötéskor, vagy birtokbavételkor tudott, amely teljes mértékben szembemegy a hibás teljesítés korábbi jogértelmezési szabályaival.[10]
A Kúria a hibás teljesítéssel kapcsolatos egyes jogalkalmazási kérdésekről szóló 1/2012. (VI. 21.) PK véleményében ugyanis korábban kimondta az alábbiakat:
"A hibás teljesítés a Ptk. szerint akkor következik be, ha a visszterhes szerződés alapján szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a törvényes vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. Ha azonban a jogosult a szolgáltatás hibáját a szerződés megkötésekor ténylegesen ismerte, vagy azt ismernie kellett, a kötelezett hibás teljesítése nem állapítható meg. Az ugyanis, hogy a jogosult a szolgáltatás fogyatékosságának ismeretében köt szerződést, vagy a hibát, hiányosságot a szerződéskötéskor ismernie kellett, a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma 1/2004. (XII. 02.) PK számú véleménye 1. pontjához fűzött indokolás szerint azt jelenti, hogy a felek szerződési akarata ténylegesen az adott fogyatékossággal rendelkező szolgáltatás nyújtására irányult. Ezért ilyen esetben a kötelezett a fogyatékos dolog szolgáltatásával nem hibásan, hanem éppen a szerződésben foglaltaknak megfelelően teljesít. Ha tehát a jogosult a hibás teljesítés miatt érvényesít igényt, a kötelezett bizonyíthatja, hogy a jogosult az általa megjelölt és igazolt hibát már a szerződéskötéskor ismerte, vagy azt ismernie kellett, vagyis a hibás teljesítés nem következhetett be.
Kimondja továbbá azt is, hogy a Ptk. nem írja elő a jogosult számára a szerződés tárgyát képező szolgáltatás szerződéskötéskori megvizsgálásának kötelezettségét. A jogszabályi rendelkezésben szereplő "ismernie kellett" fordulat azokra a hibákra vonatkozik, amelyeket a jogosult önmagában a szerződéskötés körülményei, illetve a szolgáltatás természete alapján észlelhetett, felismerhetett. A megtekintett állapotban történő vétel esetében az ún. nyílt hibák, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák tartoznak ebbe a körbe. Használt dolog vétele esetében pedig azok a fogyatékosságok, amelyeket a jogosultnak a felek eltérő megállapodása, illetve a kötelezett eltérő tájékoztatása hiányában a dolog életkorára és használtsági fokára tekintettel a szerződéskötéskor számításba kellett vennie.
Az így felismerhetőnek minősülő hibák fennállása miatt tehát a hibás teljesítés megállapítására nem kerülhet sor."
A bérbeadó mentesül a szavatossági felelősség alól, ha a dolog hiányosságát a bérlő a szerződéskötéskor ismerte, ennek ellenére a dolgot jogfenntartás nélkül használatba vette és azonnali hatályú felmondási jogával sem élt. Erre a hibára a bérlő utóbb a bérleti díj megfizetése iránti perben kifogásként sem hivatkozhat.[11]
- 41/42 -
A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja, a bérbeadót pedig megilleti az ellenőrzés joga azzal, hogy ennek gyakorlása során a bérlőt a dolog használatában szükségtelenül ne zavarja.
A használat körében kell kiemelni azt is, hogy ingatlan albérletbe adásához a bérbeadó hozzájárulása szükséges.
A bérlő a szerződés és rendeltetésellenes használattal felmondásra teremt alapot, ugyanakkor a szerződéssel okozott kárfelelősség szabályai szerint kártérítéssel is tartozik.[12]
A dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget a bérbeadó viseli.
Az új Ptk. elhagyja az értesítés elmulasztásából eredő károk megtérítésére vonatkozó fordulatot (hiszen ez az általános szabályokból egyébként is következik) és nem differenciál a szükséges és egyéb költségek megtérítése között.
A bérleti díj időszakonként előre jár. A bérleti díj a használat ellenértéke, így ha van olyan időszak melyben a bérlő rajta kívül álló okból a bérlet tárgyát nem használja bérleti díj fizetési kötelezettség nem terheli.
A bérlő fizetési kötelezettségének elmulasztása a bérbeadó felmondási jogát megalapozza. Itt hívnám fel a figyelmet arra, hogy a bérlőt a jogviszony fennállása alatt több jogcímen is terheli fizetési kötelezettség. Egyrészt bérleti díj jogcímén, másrészt pedig a dolog használatával együtt járó kisebb költségek tekintetében.
A bérbeadó felmondási joga csak akkor nyílik meg, ha a bérbeadó felhívta a bérlőt megfelelő határidő tűzése mellett fizetési kötelezettségeinek teljesítésére - a jogkövetkezményekre történő figyelmeztetés mellett - és a póthatáridő is eredménytelenül telik el.
Meg kell említeni azt is, hogy a bérbeadót törvényes zálogjog illeti meg a bérleti díj erejéig a bérlőnek a bérlemény területén lévő vagyontárgyain.
A bérlő akkor is köteles a bérleti díjat, mint a használat ellenértékét megfizetni, ha a használati jogával nem él. A hatályos bérleti szerződés alapján a bérlemény birtokbavételét elmulasztó - abban nem akadályozott - bérlő kötelezetti késedelemben van és annak jogkövetkezményei alól nem mentesül.[13]
- 42/43 -
A bérleti jog megszűnésével megszűnik a díjfizetési kötelezettség is. Amennyiben a bérlő a bérlleményt nem bocsájtja a bérbeadó rendelkezésére a jogcím nélküli használatért használati díjat köteles fizetni.
A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg. A jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével a használati díj emelhető.[14]
Abban az esetben is használati díjat kell fizetni, ha a bérleti szerződés érvénytelen, hiszen így szintén nem beszélhetünk bérleti jogviszonyról, azonban a használat ellenértékét szintén meg kell fizetni.[15]
a) Határozott idejű bérleti szerződés esetén a határozott idő lejárta
b) Dolog elpusztulása
c) Felmondás
Rendes felmondás
Határozatlan idejű szerződés esetén az új Ptk. rögzíti (a bérleti díj megfizetésének gyakorisága szerint differenciáltan[16]) a felmondási időket (havi bérleti díj fizetés esetén a hónap 15. napjáig a következő hónap végére). A felmondás lehetősége bármelyik fél részére biztosított.
A jogszabály rögzíti azt is, hogy amennyiben a felmondás nem a jogszabályban meghatározott határidők betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni. (Tehát az nem jogellenes).
A határozott idejű szerződések vonatkozásában a korábbi szabályozással szemben az új Ptk. lehetőséget biztosít a szerződő felek részére a rendes felmondással történő felmondásra idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén (kivételes jog abban az esetben, ha a másik fél lényeges szerződésszegést követ el, vagy olyan körülmények következnek be, amelyek alapjaiban rendítik meg a szerződést), valamint továbbra is rögzíti a bérlő örököseinek biztosított 30 napos határidőben történő felmondási jogát.
- 43/44 -
Figyelemmel arra, hogy a bérleti jogviszony a rendelkezési jogot nem érinti, így a bérbeadó személyében változás következhet be. Ez a tulajdonosváltozás közvetlenül nem hat ki a bérleti jogviszonyra. Az új tulajdonos a határozatlan idejű szerződést rendes felmondással megszüntetheti, míg a határozott idejű bérleti szerződést csak a bérlő jogszerűtlen magatartása esetén mondhatja fel.
A bérbeadói oldalon történt jogutódlás a bérleti jogviszony tartalmát nem változtatja meg. Ezért a szerződés módosítása szempontjából a tartós jogviszony kezdete a szerződésnek a jogelőd bérbeadóval való megkötésétől számítandó.[17]
Új szabály a régi és az új tulajdonos egyetemleges helytállási kötelezettségének kimondása.
Megszűnés esetén a bérlő köteles a bérbeadónak visszaadni a bérlet tárgyát azzal, hogy a bérbeadóval szemben fennálló követeléseinek kiegyenlítéséig a dolgot annak használata nélkül visszatarthatja.
A bérleti jogviszony általános szabályain túl a Ptk. maga is tartalmaz a lakásbérletre vonatkozó speciális rendelkezéseket. Emellett, mint arra már korábban utaltam az Lt. is speciális szabályokat tartalmaz a lakásbérleti jogviszonyra. További jogforrásként szolgálhatnak még az önkormányzati lakások vonatkozásában az önkormányzatok helyi rendeletei.
A lakásbérlet szabályainak áttekintése során alapvető feladat, hogy a lakás fogalmi elemeit rögzítsük.
Lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a
a) helyiségei;
b) közművesítettsége;
c) melegvíz-ellátása; és
d) fűtési módja
alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható.[19]
- 44/45 -
• Alaki érvényességi feltétel az írásbeli forma
• Kógens szabályozással meghatározza az óvadék legmagasabb mértékét[20]
• Karbantartási kötelezettség megosztása
Bérbeadó: épület karbantartása, épület központi berendezéseinek üzemképes állapota, közös helyiségek
Bérlő: Burkolatok, ajtók, ablakok, lakás berendezései[21]
• Bérlő elviteli jogát az általános szabályoktól eltérően a felek a lakásbérleti szerződésben kizárhatják, vagy korlátozhatják azzal, hogy a bérlőnek ezzel okozott hátrányt megfelelően ki kell egyenlíteni.
• Szabályozza a munkálatok elvégzése esetén a bérlő tűrési kötelezettségét
• Az új Ptk. elhagyja a korábbi azon rendelkezést, hogy a lakásbérlet szabályait a helyiségbérletre is alkalmazni kell (a továbbiakban már csak lehet)
Megszűnés esetei:
• Közös megegyezés
• Lakás megsemmisül
• Bérlő halála (Ha nincs a bérleti jogviszony folytatására jogosult személy.[22])
• Bérlő a lakást elcseréli
• Közigazgatási, rendészeti, bírósági aktusok
• Felmondás
A határozatlan időre szóló szerződést a felek rendes felmondással megszüntethetik a hónap 15. napjáig a következő hónap végére azzal, hogy itt is érvényesül, hogy amennyiben a felmondani kívánó fél a határidőt elmulasztja a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére kell felmondottnak tekinteni.
A rendes felmondástól eltér az az eset, amikor a bérbeadó a felmondási jogát a bérlő szerződésszegő magatartása miatt gyakorolja. Ezeket az okokat sem azonnali hatályú, sem pedig rendkívüli felmondási okként nem nevesíti a jogszabály, a szerződésszegő magatartáshoz köti ugyan, de ezen az elnevezéseket sehol nem használja. Én a cikk további
- 45/46 -
részeiben az egyszerűség kedvéért ezen okokat mégis rendkívüli felmondási oknak nevezem és ezen esetekre alapított felmondást pedig rendkívüli felmondásnak.
A felmondási jog gyakorlása előtt a bérlőt fel kell szólítani a jogszabályi előírások betartására és a szerződésszerű magatartás tanúsítására és csak ennek eredménytelensége esetén lehet a lakásbérleti szerződést felmondani. (Kivétel ezen szabály alól, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni). A felmondást a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül kell közölni.
Amint a rendeltetésellenes használat, vagy az együttélés szabályait sértő magatartás a bérbeadó tudomására jut, fel kell szólítania a bérlőt a magatartás abbahagyására. Amíg ez a magatartás fennáll, a felszólításnak helye van. A felszólításban, majd az azt követő felmondásban szereplő felmondási okoknak meg kell egyeznie. Ha például a bérbeadó a felmondást megelőző felszólítását lakbérfizetés elmaradására alapította, nem mondhatja fel a bérleti jogviszonyt rendeltetésellenes használatra való hivatkozással.[23]
BH 2013.153: A felszólítás nélküli, azonnali hatályú felmondás olyan kivételes lehetőség, melyet csak kiemelten súlyos bérlői magatartás alapozhat meg, és jogsértő magatartásról való tudomásszerzéstől számított 8 napon belül van erre lehetőség. A felek tartós jogviszonyában a felperes felszólítását követően kialakult elszámolási vita rendkívüli felmondásra nem ad alapot.
A jogszerű felmondás a bérleti jogviszonyt megszünteti és ezért a bérlő köteles a lakást a bérbeadónak visszaadni. A bíróság az EBH 2005.1313 számú döntésében kimondta, hogy az erre vonatkozó bérbeadói igényérvényesítés nincs határidőhöz kötve, ezért a hátralék megfizetése utáni perindítás rendeltetésellenes joggyakorlásra hivatkozással a kiürítési kereset elutasítását nem eredményezi.
Mit vizsgál a bíróság a felmondásra alapított kiürítési kereset elbírálásánál?[24]
1. Megvalósult-e a felmondási ok, azaz fennáll-e ténylegesen a tartozás, illetve a bérlő felmondásra okot adó magatartása
2. Szabályszerűen került-e sor a felmondás közlésére
• A felmondás egyoldalú nyilatkozat
• Mikor kell közöltnek tekinteni a felszólítást és a felmondást
A bírói gyakorlat alapján a bérbeadó felmondás előtti felszólítása akkor tekinthető közöltnek, ha az érdekelt fél tudomására jut, vagy azért nem jut tudomására, mert a felszólítást tartalmazó irat átvétele az érdekelt fél hibája miatt hiúsult meg.[25]
• Ha több fizetési felszólítás kerül kiküldésre, mindig az utolsó számít a felmondás közlésénél (határidők stb.)
- 46/47 -
3. Ha érvényes volt a felmondás a bérleti jogviszonyt megszünteti és a volt bérlő jogcím nélküli használóvá válik
• Kiürítésre kötelezés
A 2003.18. számú BH-ban a bíróság úgy rendelkezett, hogy a felperes nem a tulajdonjog részjogosítványaként, hanem azért kérhette az alperesnek a lakás kiürítésére való kötelezését, mert a bérlőkijelölési jogával érintett lakásban a bérleti jogviszony megszűnése után jogcím nélküli lakáshasználó maradt vissza. Az időmúlás ténye a jogcím nélküli lakáshasználatot nem változtatta meg, és elévülést sem eredményezett. A jogcím nélküli lakáshasználó ugyanis mindvégig abban a helyzetben - állapotban - van, hogy kiürítési kötelezettség terheli, ezért az igényérvényesítés nincs határidőhöz kötve, és arra a felperes jogosult volt.
• Használati díj az első két hónapban=bérleti díj
• Utána emelhető egyoldalú nyilatkozattal (Ezt közölni kell!)
• A hátralék utólagos megfizetése nem éleszti fel a bérleti jogviszonyt (A bíróság kizárólag azt vizsgálja, hogy a felmondáskor volt-e tartozás)
4. Felmondás érvénytelenségének megállapítása iránti kereset benyújtásának nincs jogi alapja tekintettel arra, hogy kiürítési perben erre ellenkérelemként lehet hivatkozni[26]
- 47/48 -
Az előző fejezetben foglalt elméleti alapokat követően megkísérlem összefoglalni, hogy melyek azok a tartalmi elemek, amelyek az általunk elkészítendő bérleti szerződés nélkülözhetetlen, vagy hasznos rendelkezései lehetnek.
Nyilvánvaló követelmény, hogy a felek adatait a szerződésekben pontosan, a közjegyzői törvényben foglaltaknak megfelelően szükséges rögzíteni, természetesen azzal, hogy a személyazonosság, valamint az iratok ellenőrzését a szokásos módon elvégezzük.
Itt szeretném megjegyezni, hogy amennyiben a bérbeadói oldalon többen is szerepelnek szerencsés lenne a szerződésben rögzíteni, hogy az adófizetési kötelezettség teljesítését a bérbeadók milyen arányban és módon viselik.
Közös tulajdon esetén - a tulajdonosok eltérő rendelkezése, vagy tulajdonjogi korlátozások hiányában - az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség.
Bár nem tartozik a kioktatási kötelezettség körébe, azonban úgy gondolom hasznos lehet számunkra, ha a bérbeadás adózási oldalát is ismerjük.
Adózási kérdések:[27]
A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme a személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15%.[28]
A bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető:
- egyéni vállalkozóként
- adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként
- adószámos magánszemélyként
Az önálló tevékenység bevételének részét képezi az ezzel összefüggésben kapott költségtérítés összege is, így amennyiben a szerződő felek akként állapodnak meg a bérleti szerződésben, hogy a bérleti díjon felül a felmerülő rezsiköltségeket is meg kell fizetni, az erre tekintettel kapott összeget is bevételként kell figyelembe venni.
Abban az esetben, ha a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a közüzemi szolgáltatók felé a bérlő által kifizetett díjak nem képezik részét a magánszemély bevételének, következésképp költségként sem számolhatók el.
A bevétel csökkentés lehetősége lakás bérbeadása esetén a bérbeadónak lehetősége van arra, hogy a lakás bérbeadásából származó bevételéből levonja az általa más településen bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, (meghatározott jogszabályi feltételek fennállta esetén)
- 48/49 -
A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:
• 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy
• tételes költségelszámolással
10 százalékos költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót, valamint az esetlegesen felmerülő egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettséget teljesíteni.
Abban az esetben, ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie.
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és a szociális hozzájárulási adónak sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ezért az e tevékenységbői származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás terhelheti a belföldi magánszemélyt. A magánszemély egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetési kötelezettsége a jövedelem nagyságától függően alakul. 1 millió forintos éves jövedelemig - azaz a bevétel költségekkel csökkentett részéig - nincs eho-fizetési kötelezettség. Amennyiben azonban a bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az 1 millió forintot, úgy a teljes jövedelem után meg kell fizetni a 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást.[29] Ezt éves szinten 450.000,-Ft-ig kell megfizetni, amelybe beleszámít a magánszemély által megfizetett természetbeni és pénzbeli egészségügyi járulék stb.[30]
Ha cég bérel magánszemélytől, a magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelmét a bérlő cégnek kell bérszámfejtenie, és havonta SZJA előleget vonnia. Az adóelőleg mérték a jövedelem 15%-a.
Ha cég bérel cégtől:
A következő költségek terhelik a bérbeadót:
• ÁFA (27% ha az adókötelezettséget választotta)
• iparűzési adó (önkormányzatonként változó, maximum 2%)
• TAO (9%)
Ha a nyereséget magánszemélyként osztalék formájában kívánják kivenni, akkor a magánszemélyt terheli még a 15%-os SZJA és 14%-os EHO is, amely maximálisan 450.000,-Ft. lehet éves szinten.
Abban az esetben, ha cég ad bérbe ingatlant cégnek szerződés alapján számlázással történik a bérbeadás. A bérbeadónak választási lehetősége van, hogy ÁFA-mentes, vagy ÁFÁ-s tevékenységként folytatja a bérbeadást.[31]
- 49/50 -
A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak). Ebben az esetben a bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyelőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják, kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. Szükséges még e körben a társbérlet fogalmát is tisztázni, melynek az a jogszabályi definíciója, hogy amennyiben a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, míg más helyiségét közösen használják társbérlők.[32]
A felek vonatkozásában célszerű azt is megjegyezni, hogy az új Ptk. 4:77. §-a értelmében, ha a lakóingatlan a házastársak, vagy bejegyzett élettársak közös használatában áll, akkor a használatot hátrányosan érintő bármely szerződés megkötéséhez akkor is szükséges a házastárs/bejegyezett élettárs hozzájárulása, ha az ingatlan egyébként az egyik házastárs/bejegyzett élettárs különvagyonát képezi.
Erre vonatkozóan érdemes egy figyelmeztetést beépíteni az okiratba, vagy nyilatkoztatni az ügyfelet a hivatkozott szakaszról.
Az ingatlan adatainak rögzítésénél frissen lekért tulajdoni lapból kell dolgozni (amelyet adott esetben hozzá is fűzhetünk mellékletként az okirathoz, ezzel is biztosítva, hogy a felek annak tartalmát teljes mértékben ismerik.)
Sajnos több olyan esettel találkozhattunk már, ahol a bíróság kimondta a közjegyző kártérítési felelősségének fennállását amiatt, mert az ügyletben érintett ingatlan tulajdoni lapján szereplő jogokkal, tényekkel, terhekkel kapcsolatban nem kellő körültekintéssel járt el a közjegyző, vagy nem tájékoztatta megfelelően a feleket.
A Fővárosi Ítélőtábla 9. Pf. 20.015/2016/3/II. számú ítéletében, mely megállapítja, hogy "Az alperes az ingatlan adásvételi szerződés közokiratba foglalása során az 1991. évi XLI. Törvény (Ktv.) 3. § (2) bekezdésébe ütköző szabálytalanságot követett el. Nem hívta fel ugyanis a felperesek figyelmét a szerződéshez beszerzett tulajdoni lapon található aggályos tartalmú széljegyekre. Ezzel a mulasztásával a felpereseknek kárt okozott, és a mulasztással okozati összefüggésben felmerült káraikat megtéríteni tartozik."
A FIT 9. Pf. 20.441/2011/6. számú jogesetben foglalt indokolás alapján a közjegyző kártérítési felelőssége esetén a Ptk. 349. § (1) bekezdése alkalmazandó. A tárgyi ügyben (a közjegyző nem tájékoztatta az adásvételi szerződést kötő feleket arról, hogy az ingatlan tulajdoni lapján egy széljegy szerepel) a közjegyző nem úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható, figyelemmel arra, hogy az okiratban tájékoztatási kötelezettségének csak általánosságban tett eleget, így megsértette a Ktv. 3. § (2) bekezdését. A bíróság álláspontja szerint az adott helyzetben elvárható magatartás az lett volna, hogy a szerződés készítésében való közreműködést megtagadja, vagy a szerződő feleket kellő tájékoztatással látja el a szerződéskötés előtt még tisztázandó kérdésekről.
- 50/51 -
A Győri Ítélőtábla Pf.I.20.180/2016/7/I. számú ítéletében is azt rögzítette, hogy az ingatlanra bejegyzett jelzálogról, mint "aggályos körülményről az alperesnek tájékoztatnia kellett volna a Ktv. 3. § (2) bekezdés alapján a Kft. képviseletében eljáró felperest, amely kötelezettségét az alperes elmulasztotta..."
A fentieken túl, amennyiben terhek vannak az ingatlanon célszerű ezeket a közokiratban is rögzíteni. A terhek jellegétől függően eltérő a gyakorlat abban, hogy miként biztosíthatjuk a bejegyzett terhek érvényesülését. Lehet olyan kolléga, aki úgy dönt, hogy a bejegyzett teher alapját képező szerződés feltételeit megvizsgálva bejegyzett zálogjog esetén hozzájáruló nyilatkozatot kér a teher jogosultjától és lehet olyan, aki megelégszik azzal, hogy a szükséges figyelmeztetéseket beépíti az okiratba.
Szintén célszerű lehet a bejegyzett (zálogjog, végrehajtási jog stb.) terhek esetleges érvényesítésének esetére egy kiürítésre vonatkozó kötelezettségvállalást is beépíteni a szerződésbe, ezzel is biztosítva a jogügylettel közvetlenül és közvetve érintett felek joggyakorlásának minél gyorsabb érvényesítésének lehetőségét a közvetlen végrehajthatóságon, mint jogi eszközön keresztül.
Az ingatlanadatoknál lehet érdemes még szót ejteni az energetikai tanúsítványról is, amely mint azt már jól tudjuk 2015. december 31. napjától a bérleti szerződés megkötése esetében is kötelező,[33] így szükséges a jogszabályban meghatározott tartalmi elemeket a szerződésben rögzíteni.
A kivételi kört a vonatkozó Korm. Rendelet tartalmazza, mint ahogyan azt is, hogy mit kell a szerződésben rögzíteni.
a) a rendelet rendelkezései szerint kell-e tanúsítványt készíteni,
b) a tanúsítvány azonosító kódját, és
c) a bérlő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt vagy annak másolatát a bérbeadótól átvette.
Nem terjed ki a rendelet hatálya a következő épületekre:
• az 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre;
• az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épületre;
• a legfeljebb 2 évi használatra tervezett épületre;
• a hitéleti rendeltetésű épületre;
• a jogszabállyal védetté nyilvánított épületre, valamint a jogszabállyal védetté nyilvánított (műemlékileg védett, helyi építészeti értékvédelemben részesült) területen lévő épületre;
• a mezőgazdasági rendeltetésű épületre;
• azokra az épületekre, amelyek esetében a technológiából származó belső hőnyereség a rendeltetésszerű használat időtartama alatt nagyobb, mint 20 W/m2, vagy a fűtési idényben több mint hússzoros légcsere (hétköznapi nyelven: szellőztetés) szükséges, illetve alakul ki;
• a műhely rendeltetésű épületre;
- 51/52 -
• a levegővel felfújt, vagy feszített - huzamos emberi tartózkodás célját szolgáló - sátorszerkezetekre.
A feleknek energetikai tanúsítványt kell készíttetniük új épület építése, vagy meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása, vagy bérbeadása, továbbá 250 m2, vagy ennél nagyobb hasznos alapterületű hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület esetén.
Az energetikai tanúsítvány 10 évig hatályos.[34]
A bérlet tárgyának meghatározása során kell rögzíteni azt is, hogy az ingatlan bútorozott, vagy bútorozatlan állapotban kerül bérbeadásra. (A részletes ingólistát érdemes külön jegyzék szerint leltározni birtokbaadáskor a feleknek.)
A szerződés hatályának meghatározása során nyilvánvalóan irányadó, hogy a hatálybalépés egzakt időpontját a szerződésnek szükségképpen tartalmaznia kell, továbbá a felek szándékának megfelelő rendelkezéseket a jogviszony megszűnésének időpontjára. A szerződés létrejöhet határozott (lásd L Fejezet 1.6. a) pontja), vagy határozatlan időre. Ennek a díjszámításunk során is jelentősége lesz.
Határozott idő megjelölésénél célszerű lehet rögzíteni, szintén a szerződéses szabadság elvére figyelemmel, hogy a határozott idő lejártát követően a felek lehetővé teszik-e a jogviszony folytatását, ha igen milyen feltételekkel, vagy esetleg előre ki kívánják zárni azt.
A bérleti díj meghatározásánál figyelemmel kell lenni a közvetlen végrehajthatóság szempontjából fontos tartalmi elemekre. Meg kell határozni az összeget, az esedékességet, a jogcímet és a teljesítés módját is. Ugyanakkor itt célszerű rögzíteni a felmerülő egyéb költségek rendezését is (közüzemi költségek, közös költség stb.) és az ezekre vonatkozó konkrét kötelezettségvállalást. A közüzemi költségek vonatkozásában a pontos összegek ismerete nélkül egy keretösszeg megállapítására van esetleg lehetőség utólagos, számlákkal történő elszámolás mellett.
Itt kell kitérni az inflációkövető bérleti díj meghatározására. Igen gyakori, hogy a felek a szerződésben a bérleti díj emelésének lehetőségét kötik ki a (meg kell határozni, hogy mikortól érvényesül először) a KSH által a tárgyévet megelőző naptári év vonatkozásában közzétett infláció (fogyasztói árindex) mértékének megfelelő mértékben. Gyakori eset, hogy a felek az emelést év elejétől kötik ki, azonban az átlagos fogyasztói árindex mérték csak később válik ismertté, így a szerződésben célszerű rendezni azt is, hogy ezt a növekedést visszamenőleg hogyan tudja a bérbeadó érvényesíteni. (Például az összeg ismertté
- 52/53 -
válásakor tájékozatót küld a mértékről és ezáltal, a megfizetendő visszamenőleges díjkülönbözetről is a bérlőnek, akivel szemben a következő havi bérleti díj megfizetésekor érvényesítheti a követelését a különbözetre, és aki a szerződés alapján vállalja ezt a bérbeadó részére megtéríteni.)
Az óvadékra vonatkozó rendelkezések rögzítéséhez általánosságban elmondható, hogy az összeget, jogcímét, teljesítés módját, idejét itt is meg kell határozni azzal, hogy az új Ptk. alapján, ha az óvadék mértéke a háromhavi bérleti díjat meghaladja a bíróság mérsékelheti azt, valamint rögzíteni kell az erre vonatkozó kötelezettségvállalást.
Célszerű rögzíteni az óvadék jogi jellegét, továbbá az abból való igényérvényesítés eseteit, az óvadék felhasználása esetén annak kiegészítésének módját, továbbá az elszámolásra vonatkozó szabályokat.
A szerződésben mindenképpen meg kell jelölni a birtokbaadás időpontját és módját. Ettől a naptól fogva viseli a terheket, illetve húzza a bérelt dolog hasznait a bérlő.
Ebben a pontban célszerű megjelölni a használat módját is (lakás, helyiség céljára) és itt lehet rögzíteni azokat a speciális körülményeket, amelyeket az ügyfelek kérnek a szerződésbe foglalni. (Együttköltözők, állatok, dohányzás stb.)
Az ingatlan albérletbe adásához főszabály szerint a Ptk. rendelkezési alapján a bérbeadó hozzájárulása szükséges.
Itt lehet szabályozni továbbá a felek jogait és kötelezettségeit akár úgy, hogy a jogszabályi rendelkezések általunk fontosnak ítélt elemeit a szerződés részévé tesszük, akár pedig úgy, hogy a jogi szabályozástól való eltérést rögzítjük azokban az esetekben, amelyekben a felek ezzel élni kívánnak.
Ebben a körben lehet ismertetni a szerződés megszűnésének jogszabályba foglalt eseteit, továbbá a rendes és rendkívüli felmondás szabályait azzal, hogy amennyiben a rendkívüli felmondási okok körét a felek bővíteni szeretnék, azt itt minden további nélkül megtehetik.
A szerződés megszűnésének szabályainál lehet rögzíteni a bérlő kiürítésre vonatkozó kötelezettségvállalását is.
- 53/54 -
Az egyéb rendelkezések között rögzíthetjük a szerződés jellegét tekintve az alábbiakat:
• késedelmi kamat kikötése
• jogcím nélküli használatból eredő használati díj kikötése (amely az első két hónapban megegyezik a bérleti díj összegével, ezt követően pedig emelhető, amit a felek szintén a megállapodásban tudnak megtenni)
• itt lehet rögzíteni azt is, amennyiben a bérlő az ingatlant tartózkodási helyként/székhelyként/telephelyként/fióktelcpként kívánja használni ehhez a bérlő hozzájárul e illetve amennyiben a bérleti jogviszony megszűnik ennek rendezését
• a nyilatkozatok közléseinek módját, kézbesítési rendelkezéseket
• a szerződés módosításának lehetőségét
• esetleges későbbi vita esetére közjegyzői ténytanúsítvány elfogadását a bérbeadó nyilatkozata és kimutatásai alapján
• a bérleti jogviszony megszűnését vita esetén a bérbeadó közokirati nyilatkozata igazolhatja és ennek elfogadására tett nyilatkozat
• felek nyilatkozatainak egyoldalú visszavonása lehetőségének kizárása
• költségek viselése
• jogszabályi háttér
És a szokásos közokirati záradékok.
Természetesen minden jogügylet egyedi és az egyedi sajátosságoknak megfelelően kell elkészíteni az okiratot, azonban remélem egy kis segítséget tudtam nyújtani az átgondolandó támpontok vonatkozásában.
Annak érdekében, hogy még könnyebben lehessen alkalmazni az általam készített sablont mellékletben vázlatosan összefoglalom a vizsgálandó szempontokat és nagyon szívesen veszem, ha a tisztelt kollégáknak észrevétele, megjegyzése, kiegészítése érkezik a témában, amely alapján az általam készített lista javítható, pontosítható, bővíthető.
- 54/55 -
A közokiratba foglalt bérleti szerződés lehetséges tartalmi elemei vázlatosan
Felek:
• adatok (JÜB)
• adózás
• Ptk. 4:77. § (házastársak/bejegyzett élettársak lakáshasználata)
Bérlet tárgya:
• adatok rögzítése friss tul. lap alapján (melléklet lehet)
• terhek felsorolása+figyelmeztetések+kiürítésre vonatkozó rendelkezések
• energetikai tanúsítvány
kell-e
száma
bérlő nyilatkozata annak átvételéről
Bérlet időtartama:
• határozott/határozatlan
• mikortól
• határozott idő esetében annak lejáratára (meghosszabbodására) vonatkozó rendelkezések
Bérleti díj:
• összeg
• esedékesség
• tejesítés módja
• jogcím
• egyéb költségek (közüzemi díjak, közös költség) u.e.
• kötelezettségvállalás
Óvadék:
• összeg (3 havi felett bíróság mérsékelheti)
• óvadékból történő igényérvényesítés
• óvadék felhasználása esetén annak kiegészítése
• elszámolás
• kötelezettségvállalás
Birtokba adás, használat:
• időpont
• mód
• használat (lakás/helyiség, együttköltöző, állat, dohányzás stb.)
• albérletbeadás
• felek jogai, kötelezettségei
- 55/56 -
Jogviszony megszűnése:
• általános rendelkezések
• felmondás szabályai (felmondási okok esetleges bővítése)
• kiürítés: kötelezettségvállalás
Egyéb rendelkezések:
• késedelmi kamat esetleges kikötése
• jogcím nélküli használatból eredő használati díj kikötése (amely az első két hónapban megegyezik a bérleti díj összegével ezt követően pedig emelhető, amit a felek szintén a megállapodásban tudnak megtenni)
• itt lehet rögzíteni azt is, amennyiben a bérlő az ingatlant tartózkodási helyként/székhelyként/telephelyként/fióktelepként kívánja használni ehhez a bérlő hozzájárul-e illetve amennyiben a bérleti jogviszony megszűnik ennek rendezését
• a nyilatkozatok közléseinek módját, kézbesítési rendelkezéseket
• a szerződés módosításának lehetőségét
• esetleges későbbi vita esetére közjegyzői ténytanúsítvány elfogadását a bérbeadó nyilatkozata és kimutatásai alapján
• a bérleti jogviszony megszűnését vita esetén a bérbeadó közokirati nyilatkozata igazolhatja és ennek elfogadására tett nyilatkozat
• felek nyilatkozatainak egyoldalú visszavonása lehetőségének kizárása
• költségek viselése
• jogszabályi háttér ■
JEGYZETEK
[2] A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény
[3] A fejezet feldolgozásának alapjául szolgált a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény és kapcsolódó jogszabályok nagykommentárja (szerk.: Osztovits András), kiadta az Opten Informatikai Kft. Budapesten, 2014-ben (a továbbiakban: Nagykommentár)
[4] Nagykommentár 813. o.
[5] Dr. Fuglinszky Ádám: Mire figyeljünk különösen lakás- és helyiségbérleti szerződés okiratba foglalása esetén? "Vigyázat új Ptk!, mire figyeljünk?" sorozat / 6. rész Verziószám: 2, Budapest, 2014. április 18., 2. o.
[6] Nagykommentár 813-827. o. szerző: Harsányi Gyöngyi docens, Miskolci Egyetem
[7] Bartal Géza, Darázs Lénárd, Harmathí Attila, Havasi Péter, Kiss Mária, Kovács László, Kőrös András, Murányi Katalin, Osztovits András, Petrik Béla, Petrik Ferenc, Pomeisl András, Szeibert Orsolya, Szentiványi Iván, Takáts Péter: Polgári jog, Kötelmi jog, harmadik, negyedik, ötödik és hatodik rész, Az új Ptk. magyarázata, hvgorac Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2013. 170-171. o.
[8] EBH 2008.1869.
[9] A bérleti szerződés irrevirzibilis, tehát a szerződés keletkezésére visszaható megszüntetés és az eredeti állapot helyreállítása nem lehetséges.
[10] Legfelsőbb Bíróság hibás teljesítés egyes jogértelmezési kérdéseiről szóló 1/2004. (XII. 2.) PK vélemény
[11] BH 1996.640.
[12] Bartal Géza, Darázs Lénárd, Harmathí Attila, Havasi Péter, Kiss Mária, Kovács László, Kőrös András, Murányi Katalin, Osztovits András, Petrik Béla, Petrik Ferenc, Pomeisl András, Szeibert Orsolya, Szentiványi Iván, Takáts Péter: Polgári jog, Kötelmi jog, harmadik, negyedik, ötödik és hatodik rész, Az új Ptk. magyarázata, hvgorac Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2013. 172. o.
[13] BH 1994.597.1.
[14] Lt. 20. § (1)-(2)
[15] BH 1987.364.
[16] Ptk. 6:339. § [A bérleti jogviszony megszüntetése rendes felmondással]
(1) A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja
a) napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra;
b) heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján;
c) havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig;
d) hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig.
[17] BH 2009.47.
[18] Nagykommentár 827-837. o. szerző: Harsányi Gyöngyi docens, Miskolci Egyetem
[19] Lt. 91/A. § 1. pont
[20] Havi bérleti díj háromszorosát ha meghaladja a bérlő kérelmére a bérbeadó mérsékelheti
[21] Lt. 13. § (1)
[22] Eltartó, gyermek, házastárs, szülő
[23] BH 1999.503.
[24] Előadás; A bérbeadásból származó gyakorlati problémák és megoldásuk 2015. május 19. Előadó: Kondásné dr. Kovács Erika címzetes törvényszéki bíró PKKB, Best Western Hotel Hungária Budapest, szervező: System Media
[25] BH 2010.41.
[26] BH.2001.16.
[27] Köszönettel a segítségért: Nagy Lászlóné Zsuzsának (Kontó könyvelőiroda, Kecskemét)
[28] Szja. tv. 8. § (1) bekezdés
[29] http://nav.gov.hu/nav/inf_fuz 10. számú információs füzet Ingatlanok bérbeadásának, egyéb hasznosításának alapvető szabályai feltöltés 2017.01.16. Forrás letöltése: 2017. február 7.
[30] EHO tv. 3. § (3) bekezdés
[31] http://energens.hu/hirek/ingatlan-berbeadas-es-berles-szabalyai-adozasa 2017. február 7.
[33] Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30) Korm. Rendelet 1. §, 12. § (1) bekezdés
[34] Korm. Rendelet 8. §
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes.
Visszaugrás
