Az ingatlanok befektetési célú vásárlásának hatására, továbbá a lakáshoz jutás állami támogatási formáinak bővülés miatt az utóbbi években az ingatlanárak robbanásszerűen megnövekedtek. Tekintettel arra, hogy az illeték alapja a forgalmi érték, az állam az árváltozások miatt jelentős többletbevételre tett szert.
Jelen tanulmányunkban be kívánjuk mutatni az ingatlan megszerzésével kapcsolatos hatályos illetékszabályozást. A jogi ismertetésen túl azonban célunk az, hogy az ingatlanok illetékügyeivel összefüggésben felvetődő vitás kérdésekre felhívjuk a figyelmet, és azokra általunk helyesnek vélt jogi megoldásokat adjunk.
Az elemzés során az ingatlanok megszerzésének lehetőségét három csoportba osztottuk: az általános szabályok mellett kitérünk az illetékmentes szerzés lehetőségére és az ingatlanforgalmazó cégek illetékfizetési kötelezettségére is.
Az ingatlanok megszerzése esetén - függetlenül attól, hogy magánszemélytől, jogi személytől, vagy ezen belül ingatlanforgalmazótól történik-e a szerzés - a szerző félnek a forgalmi érték után 10% vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. Kivételt képez, ha az ingatlan lakásnak minősül, mert ebben az esetben a lakástulajdon forgalmi értéke után kell - lakásonként - 4 millió forintig 2%, az ezt meghaladó összeg után 6%-os illetéket fizetni. A jogalkotói szándék nyilvánvaló, támogatni a kisebb értékű ingatlanok szerzőit. A mérték egy kissé elgondolkodtató, hiszen a lakáshoz kapcsolódó kedvezményes mértéket még az 1993. évi XCIII. tv. állapította meg, amely 1994. január l-jétől hatályos, és azóta budapesti viszonylatban egy 40m2-es lakás ára lassan már meghaladja a tízmillió forintot.
Lakástulajdonok egymás közötti cseréje, továbbá lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja az illeték alapja az elcserélt, illetve vásárolt és eladott lakástulajdon forgalmi értékének a különbözete. A jogalkotói elgondolás ebben az esetben is világosnak tűnhet: a visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya az ingatlannak a visszterhes megszerzése, azaz ha már egy ingatlant egykor megszereztünk, és helyette, vagy az értékén másikat szerzünk, akkor lényegében nem beszélhetünk vagyonszerzésről, következmény, hogy nincs vagyonszerzési illetékfizetés sem. Álláspontunk szerint a szándék helyes, de a jogszabályi megfogalmazás, és ennélfogva az erre épülő gyakorlat hibás. Ugyanis a fentiekben bemutatott jogszabályszövegben az is benne van, hogy ha a csere, illetve a vételt megelőző vagy azt követő lakáseladás forgalmi értékének különbözete negatív, azaz kisebb értékűre cserélem a lakásomat, vagy az eladott lakásom árából csak kisebb értékű lakást vásárolok, akkor mint szerzőnek (?) meg kell fizetnem az illetéket a negatív különbözet után is. Véleményünk szerint ez a fajta megközelítés hibás, hiszen ebben az esetben valójában nincs szó vagyonszerzésről. Nem beszélve arról, hogy ez a szabályozás ebben az esetben arra inspirálja a szerződő feleket, hogy a szerződésben - a valós forgalmi értéktől eltérve - azonos összeget határozzanak meg, akár azon az áron is, hogy az egyébként alacsonyabb forgalmi érték helyett magasabbat határozzanak meg. Gyakorlatunkban ugyanis még nem találtunk arra példát, hogy az illetékhivatal a felek által megadott magasabb forgalmi értéket csökkentette volna. Javaslatunk tehát az, hogy az ilyen kedvezményezett esetben, amikor a jogszabály megengedi, hogy a különbözet legyen az illeték alapja, akkor csak pozitív különbözet esetén, azaz, amikor tényleges vagyonszerzés történik, kelljen a szerzőnek az illetéket megfizetni.
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak a megszerzése, ha a vagyonszerző vállalja, hogy azon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít.
Az illetékmentesség bármely jogalanyt (természetes személyt, jogi személyt, jogi személyiség nélküli gazdasági társaságot) megilleti, ha a fenti feltételt teljesíti.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
